| Автор |
Сообщение |
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
 Добавлено:
Пт, 03 Авг 2007 13:58 |
  |
Есть объект - производственная недвижимость спец-ное майно, в маленькои городе, огромные корпуса, высота около 10 м, вид стоимости - рыночная, цель оценки - кредитование, рынка практически нет.
Вопрос: банк требует определять стоимость по сравнительному, как основной подход, где ж я аналоги возьму на такие объекты?
Как вы думаете, коллеги, помогите советом, плиз  |
|
|
  |
|
Андрей
Возраст: 45
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2007 14:44 |
|
Маленьких городков много, попробуй посмотреть в авизо, агент.юа и на других сайтах. Самое тяжелое определить рыночную стоимость, поскольку такие объекты не ликвидны, продаватся могут годами. И цены предложения от цен реальных сделок могут отличатся очень сильно. Да и банк очень осторожно относится к таким вещам. |
|
|
 |
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2007 15:05 |
|
В том то и дело, тут напрашивается затратка, но рыночной такую стоимость можно назвать только условно, а банка это не устраивает - понятное дело  |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 45
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2007 15:36 |
|
Грамотно посчитанный затратный - чем не рыночная? Каждый продавец смотрит на свою затратную часть: за сколько купил, сколько вложил, сколько хочу... и так далее.
У меня вот тоже вопрос: в Павлограде Днепропетровской области висит производственное здание 5000 кв.м. за 300 у.е. за кв.м. Кто нибудь его купит за такие деньги? |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2007 15:48 |
|
уможет эт опоможет - у нас трамвайные депо перестроили подторговые ряды. Застеклили и полы постилили. А высота там похожая.... |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2007 15:56 |
|
| SHE писал(а): |
| уможет эт опоможет - у нас трамвайные депо перестроили подторговые ряды. Застеклили и полы постилили. А высота там похожая.... |
А агрегатный возле ж/д вокзала как заделали? Красота.
Правда, это все не для маленького городка.
Расширять базу нужно за счет аналогичных объектов в таких же городках по численности населения, расстоянию удаления от значительного объекта (районный/областной центр).
Степень загрузки по аналогичным объектам в городке (ну единственный же у Вас производственный объект). |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2007 17:31 |
|
| Андрей писал(а): |
Грамотно посчитанный затратный - чем не рыночная? Каждый продавец смотрит на свою затратную часть: за сколько купил, сколько вложил, сколько хочу... и так далее.
У меня вот тоже вопрос: в Павлограде Днепропетровской области висит производственное здание 5000 кв.м. за 300 у.е. за кв.м. Кто нибудь его купит за такие деньги? |
4 мес назад я во Львове оценил в 450 тоже 5тыщ кв.м.- но там район ух какой движковый - Об' єкт розташовано на ... шляху в бік Польщі, на Шегині. Має окремий під'їзд з асфальтним замощенням. В наявності окремий вихід на вулицю. Поруч розташовані: магазин електроніки "Ельдорадо", супермаркети "Метро" (250м.), "Агроконтракт" (300м.), "Інтермаркет", "Експоцентр", оптовий магазин "Епіцентр", фірма "Алекс" - офіційний представник компанії Фольксваген, фірма "Десятка", "Реліквія", "Хімрезерв", склади колишнього заводу телеграфної апаратури, металобаза, неподалік розташовані декілька закладів громадського харчування, зупинки громадського транспорту (автобус, маршрутні таксі) та таксі.
вот так вот и там чуть вглубь и по 300 и 350 и 400 были так шо если оно не в самом центре Павлограда и не суперсовременные склады - то это как мне кажется дорого |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
 |
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2007 17:33 |
|
ну если просят аналоги - то нужно аналоги и единственный выход предложил Андрей, хоть этот метод и оооочень неточен и ооооочень далек от реалий |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2007 17:40 |
|
| Olenka писал(а): |
Есть объект - производственная недвижимость спец-ное майно, в маленькои городе, огромные корпуса, высота около 10 м, вид стоимости - рыночная, цель оценки - кредитование, рынка практически нет.
Вопрос: банк требует определять стоимость по сравнительному, как основной подход, где ж я аналоги возьму на такие объекты?
Как вы думаете, коллеги, помогите советом, плиз |
если оно реально специализированое, например делали там трансформаторы - тогда есть внутри печи встроеные, жд пути внутрь прямо заходят, маслохозяйство есть (это встроеные в пол ванные с маслом) и т.п., то реально специализ, а если просто станочки стоят и кранбалочки висят - то не такое уж и спец...
так вот если оно катит под формулировку спец майно, то ткните банкирам вот такое, только аккуратно  чтоб не обиделись объясните всю ситуацию - мол ну нету рынка на такие объекты...пустите слезу...
* - „Витратний підхід доцільно застосовувати для оцінки об’єктів, ринок купівлі-продажу або оренди яких є об-меженим, для спеціалізованого майна” (НАЦІОНАЛЬНИЙ СТАНДАРТ № 2 «Оцінка нерухомого майна» Особли-вості застосування методичних підходів, п.6). На думку Оцінювача даний об’єкт можна охарактеризувати як спе-ціалізоване майно, обґрунтування чого викладено далі в Звіті. |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Сб, 04 Авг 2007 07:45 |
|
+1 |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Пн, 06 Авг 2007 08:09 |
|
Cпасибо, друзья!
Изначально была такая мысль - основной затратный (НС№2), остальные - справочно, по реальности результата, мне кажется, они все будут похожими
Майно реально спец-ное, использовать можно только по назначению, отдельные (не все) единицы недвижки, расположены на тер-и крупного комплекса.
К сожалению, вижу возможным только по УПВС, грамотным его не назовешь, но больше ничего не придумывается |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 45
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 06 Авг 2007 08:16 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
| вот так вот и там чуть вглубь и по 300 и 350 и 400 были так шо если оно не в самом центре Павлограда и не суперсовременные склады - то это как мне кажется дорого |
Нет, там не склады, хотя склады можно организовать, скорее там будет фабрика |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 06 Авг 2007 08:53 |
|
| Андрей писал(а): |
| Филин Андрей писал(а): |
| вот так вот и там чуть вглубь и по 300 и 350 и 400 были так шо если оно не в самом центре Павлограда и не суперсовременные склады - то это как мне кажется дорого |
Нет, там не склады, хотя склады можно организовать, скорее там будет фабрика |
ну у меня тоже было производство, нол они начали переделывать под оптовые склады - оно там более актуально...
ну это и не важно...как по мне - то дорого...можно у Флайки с Занозкой спросить - они там ближе |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Андрей
Возраст: 45
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 06 Авг 2007 10:43 |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 06 Авг 2007 12:22 |
|
| Цитата: |
| в Павлограде Днепропетровской области висит производственное здание 5000 кв.м. за 300 у.е. |
- где висит?
по-моему дорого |
|
|
|
|
Михаил
Сообщения: 32
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Вт, 25 Сен 2007 15:04 |
|
В Павлограде, производство максимум 100 у.е. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
