| Автор |
Сообщение |
Alexandr_T
Сообщения: 82
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Вт, 04 Сен 2007 15:05 |
  |
Какой розумный диапазон ставки капитализации? С колегой спорим - говорит, что 50% тоже норм. ставка (объект находится в регионе в небольшом городке). У кого какое мнение ? |
|
|
    |
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 04 Сен 2007 15:11 |
|
| Alexandr_T писал(а): |
| С колегой спорим - говорит, что 50% тоже норм. ставка |
ну а Вы что говрите и с какими аргументами? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 46
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 04 Сен 2007 15:20 |
|
| Alexandr_T писал(а): |
| С колегой спорим - говорит, что 50% тоже норм. ставка |
ого. и какие же у нее составляющие риски? |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Marina_M
Возраст: 44
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
|
| Добавлено:
Вт, 04 Сен 2007 15:38 |
|
значит я живу в большом городе  |
_________________
Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов |
|
|
|
Alexandr_T
Сообщения: 82
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 04 Сен 2007 16:36 |
|
Мои аргументы: не может быть такой ставки реально, а получилась из-за некачественной выборки по аренде а возможно по продажам, потому что рынок в расматриваемом регоне(Харьковская обл.), как и в практически в любой провинции плохо развит .... |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 04 Сен 2007 17:37 |
|
Кстати, я тож недавно столкнулся с такое же фигней: предложения по аренде не соответствовали предложениям по продаже. У меня, правда, 50% не получилось, но на уровне 24 вышло. определялось по методу сопоставления. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Matilda
Сообщения: 779
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 04 Сен 2007 17:44 |
|
у меня был обьект в харьковской области, птицефабрика. для производственной и складской Ск получилась 24%. 50% это чтото из ряда "ох и ах настала ....", не укладывается в мою голову откуда такие риски могут быть. если недвижимость не приносящая доход и никому не нужна в аренде кроме как собственника, тогда зачем считать доходным. |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 04 Сен 2007 18:45 |
|
| Alexandr_T писал(а): |
| Мои аргументы:... |
Я почему спрашивал,
я, например, ТОЧНО знаю, что ставка капитализации может быть от 0 до 1, поэтому спокойно допускаю, что она может быть и 0,5 а почему бы и нет?
Если расчеты показали что она составляет 0,5 то до тех пор пока мне не докажут расчетами или другими аргументированными методами обратное, то она останется таковой.
Все остальные аргументы типа «не может быть такой ставки реально» «не укладывается в мою голову» и другие годятся лишь только для того, что бы еще раз критически взглянуть на полученный результат и инициировать альтернативный процесс расчета этой ставки, но не как не для опровержения полученного результата. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов
Последний раз редактировалось: Hard_Pragmatic (Ср, 05 Сен 2007 08:55), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Alexandr_T
Сообщения: 82
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 04 Сен 2007 21:57 |
|
У кого-то в практике встречалась ставка капитализаии 0,5 или что-то близкое. Если да, тогда что это был за объект и какая выборка была по данным (много, мало)? В принцыпе согласен что может быть и 1, но это сказка ... |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Ср, 05 Сен 2007 08:42 |
|
Вы забывает, во всяком случае у меня сложилось такое впечатление, что ст. кап. это не только риски, но и возврат кап. который может быть как с + так и с - |
|
|
|
|
Alexandr_T
Сообщения: 82
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 05 Сен 2007 12:50 |
|
| КовАл писал(а): |
| Вы забывает, во всяком случае у меня сложилось такое впечатление, что ст. кап. это не только риски, но и возврат кап. который может быть как с + так и с - |
Согласен. Но производится оценка строения. А возврат капитала это ближе к оценке бизнеса. Если не прав, поправте. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 05 Сен 2007 13:56 |
|
я так понимаю возврат капитала это везде... |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Ср, 05 Сен 2007 17:40 |
|
Правильно понимаешь, zanoza...
| Alexandr_T писал(а): |
| возврат капитала это ближе к оценке бизнеса |
чё это вдруг? Я просто не пойму логики... почему в бизнес есть, а в недвижке нет? |
|
|
|
|
komca
Сообщения: 178
|
| Добавлено:
Ср, 05 Сен 2007 18:46 |
|
О ставке капиталзации замолвите слово. Логики применения капитализации (впрочем как и дисконтирования, реверсию держим в уме) две (простите если покажется банальным):
1) Вы инвестор. Вам предлогают вложить Х денег в недвижимость, приносящую по прогнозу (и реально на рынке) определенную сумму Z денег за период. Для принятия решения инвевстор говорит: у меня уже есть альтернативный вариант вложения с Y доходностью (и это может быть все что угодно, от безрисковых до высокорисковых вложений) давайте прокапитализируем доход (продисконтируем потоки) по Y ставке. Если приведенная стоимость этих доходов будет а) больше чем Х, то инвестор готов заплатить Х сумму;
б) равна Х, то ему будет безразлично;
в) меньше чем Х, то инвестор предпочтет вложить в альтернативу.
Это логика инвестора и здесь действительно ставка может колебаться от 0 до не только 1, но и больше 1 в зависимости от доходности альтернативы.
2) Вы оценщик. Перед вами стоит задача не угадать величину доходности инвестора, которой он будет руководствоваться при принятии решения, а определить такую ставку, которая соответствовала реальной доходности от этой конкретной недвижимости обеспечивающей Z дохода. В случае если ставка определенная оценщиком:
а) больше чем реальная доходность, то сумма Х будет меньше справедливой и ивестор получит сверхприбыль;
б) равна реальной, тогда оценщик определил рыночную стоимость (разъяснения ФГИУ имено отдают предпочтения такому способу определния ставки капитализации рыночная величина дохода/рыночная стоимость продажи недвижимости)
в) меньше чем реальная доходность, то сумма Х будет больше справедливой и инвестор будет иметь меньшую доходность, чем рыночная.
А вот логика оценщика почему-то сводится к варианту а). |
_________________
Не жди пощады от красноармейца.
Налетел как вихрь - рубанул сплеча! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 05 Сен 2007 18:54 |
|
| komca писал(а): |
| А вот логика оценщика почему-то сводится к варианту а). |
Ну где ж работают такие "справедливые" работники РО ФДМУ, что ориентируются исключительно на рынок? Где ж вы были, когда "справедливо продавали" предприятия. Или справедливость касается выборочных отчетов, когда инвестора мона "наклонить". |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
komca
Сообщения: 178
|
| Добавлено:
Ср, 05 Сен 2007 18:59 |
|
| Серый писал(а): |
| komca писал(а): |
| А вот логика оценщика почему-то сводится к варианту а). |
Ну где ж работают такие "справедливые" работники РО ФДМУ, что ориентируются исключительно на рынок? Где ж вы были, когда "справедливо продавали" предприятия. Или справедливость касается выборочных отчетов, когда инвестора мона "наклонить". |
предприятия - это ЦИКи, а те предприятия аля Криворожсталь которые "справедливо проадают" в их продажу вмешивается ПОЛИТИКА, где там рынок? |
_________________
Не жди пощады от красноармейца.
Налетел как вихрь - рубанул сплеча! |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 05 Сен 2007 19:59 |
|
| komca писал(а): |
| Серый писал(а): |
| komca писал(а): |
| А вот логика оценщика почему-то сводится к варианту а). |
Ну где ж работают такие "справедливые" работники РО ФДМУ, что ориентируются исключительно на рынок? Где ж вы были, когда "справедливо продавали" предприятия. Или справедливость касается выборочных отчетов, когда инвестора мона "наклонить". |
предприятия - это ЦИКи, а те предприятия аля Криворожсталь которые "справедливо проадают" в их продажу вмешивается ПОЛИТИКА, где там рынок? |
я это так понял (ну и собственно наблюдаю): где вмешиваются Политики (читай или по шапке надают или денёг подкинут), там мы прогнемся, а где ни кто не мешает там мы оценщика понагибаем в свое удовольствие |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
флай
Возраст: 46
Сообщения: 991
Откуда: Днепр
|
| Добавлено:
Чт, 06 Сен 2007 07:27 |
|
Я тож так это понимаю как и многоуважаемый Прагматик.
Только мы оценщики, редко получаем удовольствие.... |
|
|
|
|
komca
Сообщения: 178
|
| Добавлено:
Чт, 06 Сен 2007 09:20 |
|
Ну почему сразу нагибать, повышать квалификацию - это называется у нас |
_________________
Не жди пощады от красноармейца.
Налетел как вихрь - рубанул сплеча! |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 06 Сен 2007 09:28 |
|
| komca писал(а): |
| Ну почему сразу нагибать, повышать квалификацию - это называется у нас |
ну хоть фондовскую терминологию изучим и будем понимать ее значение,
а как называется обратный процесс, который с «политиками»? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
komca
Сообщения: 178
|
| Добавлено:
Чт, 06 Сен 2007 09:37 |
|
называется Коалиция |
_________________
Не жди пощады от красноармейца.
Налетел как вихрь - рубанул сплеча! |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 06 Сен 2007 09:46 |
|
что-то я в оценочном законодательстве не встречал такого термина, ну ладно не парьтесь я и сам знаю как это называется – «Двойные стандарты». |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 06 Сен 2007 11:30 |
|
Таки хочется знать, в каком из регионов нашей объятной Родины прорвало трубу честности и справедливости.
Тому що справедливі. Шото мне это напоминает. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 06 Сен 2007 13:04 |
|
мне еще нравится стандарт фонда насчет аренды - цени дороже!!!
и насчет продажи при приватизации - чего так дорого?!!!! |
|
|
|
|
SkyHook
Сообщения: 33
|
| Добавлено:
Чт, 06 Сен 2007 13:08 |
|
Здрасьте)
если затуп то не бросайтесь стулом  уставший я
методом экстракции получил ставку капитализации 0,08
по логике вещей получается что вложение в объект оценки менее рисково, чем безрисковая ставка (0,095) |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 46
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 06 Сен 2007 13:16 |
|
| Alex C писал(а): |
| методом экстракции получил ставку капитализации 0,08 |
я получила 0,028..... |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 06 Сен 2007 13:41 |
|
| Цитата: |
| я получила 0,028..... |
- по торговой недвижке? |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 06 Сен 2007 14:06 |
|
| Alex C писал(а): |
| по логике вещей получается что вложение в объект оценки менее рисково, чем безрисковая ставка (0,095) |
ааааааааааааа... еще раз... ставка кап-ции это не ставка дисконта!!!!! |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 06 Сен 2007 15:04 |
|
| Цитата: |
| ааааааааааааа... еще раз... ставка кап-ции это не ставка дисконта!!!!! |
-эээ?!
вы о чем?
" 15. Для розрахунку ставки капіталізації та ставки дисконту
об'єктів оцінки доцільно проводити такі оціночні процедури:
порівняння прогнозованого річного чистого операційного доходу
(рентного доходу) та ціни продажу (ціни пропонування) щодо
подібного нерухомого майна;"
- что мы получим - ставку капитализации или дисконта? |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 43
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 06 Сен 2007 15:26 |
|
| zanoza писал(а): |
15. Для розрахунку ставки капіталізації та ставки дисконту
об'єктів оцінки доцільно проводити такі оціночні процедури:
порівняння прогнозованого річного чистого операційного доходу
(рентного доходу) та ціни продажу (ціни пропонування) щодо
подібного нерухомого майна;" |
Ставку капитализации |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 06 Сен 2007 15:39 |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 46
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 06 Сен 2007 16:25 |
|
| zanoza писал(а): |
| - по торговой недвижке? |
ага. контейнер на 7 м км .......
| zanoza писал(а): |
| что мы получим - ставку капитализации или дисконта? |
ну вот же ответ
| zanoza писал(а): |
| 15. Для розрахунку ставки капіталізації та ставки дисконту |
|
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 06 Сен 2007 17:11 |
|
дык в том то и дело, что получаем ставку капитализации, а не дисконта... хотя ставка кап. может быть равна ставке диск., но это уже частный случай. |
|
|
|
|
komca
Сообщения: 178
|
| Добавлено:
Чт, 06 Сен 2007 17:27 |
|
| zanoza писал(а): |
мне еще нравится стандарт фонда насчет аренды - цени дороже!!!
и насчет продажи при приватизации - чего так дорого?!!!! |
хе-хе, вы наверно наткнулись на приватизацию при ВЫКУПЕ, когда есть один покупатель (арендатор), но это плохо |
_________________
Не жди пощады от красноармейца.
Налетел как вихрь - рубанул сплеча! |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 06 Сен 2007 18:30 |
|
| komca писал(а): |
| zanoza писал(а): |
мне еще нравится стандарт фонда насчет аренды - цени дороже!!!
и насчет продажи при приватизации - чего так дорого?!!!! |
хе-хе, вы наверно наткнулись на приватизацию при ВЫКУПЕ, когда есть один покупатель (арендатор), но это плохо |
это плохо записано в законе Украины |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 06 Сен 2007 18:32 |
|
| Цитата: |
| хе-хе, вы наверно наткнулись на приватизацию при ВЫКУПЕ, когда есть один покупатель (арендатор), но это плохо |
- хе-хе. нет. при аукционе.
а типа все остальное зашибись. 
как-то мне ваше "хе-хе" не нравится.
как бы я с этим не столкнулась - это незаконно. |
|
|
|
|
komca
Сообщения: 178
|
| Добавлено:
Чт, 06 Сен 2007 19:02 |
|
справедливость в экономике вообще чужеродное тело (это с высот политэкономии, помните Адамушку Смита индивидуальный эгоизм каждого невидимой рукой рынка направляется на общественное благополучие) |
_________________
Не жди пощады от красноармейца.
Налетел как вихрь - рубанул сплеча! |
|
|
|
Naskel
Сообщения: 302
|
| Добавлено:
Чт, 06 Сен 2007 19:29 |
|
Хотите получить реальную ставку, так и посчитайте ее как ласит закон математики, или экономики на худой конец РС\ЧОД.  |
_________________
Оценщик излагает объективную точку зрения, а именно свою собственную. |
|
|
|
komca
Сообщения: 178
|
| Добавлено:
Чт, 06 Сен 2007 19:45 |
|
| komca писал(а): |
(разъяснения ФГИУ имено отдают предпочтения такому способу определния ставки капитализации рыночная величина дохода/рыночная стоимость продажи недвижимости)
|
ТАк об чем и речь только ставка=ЧОД/РС (по вашей терминологии) |
_________________
Не жди пощады от красноармейца.
Налетел как вихрь - рубанул сплеча! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 07 Сен 2007 07:15 |
|
| Цитата: |
| справедливость в экономике вообще чужеродное тело |
- угу. существует два мнения - фонда и неправильное. |
|
|
|
|
Naskel
Сообщения: 302
|
| Добавлено:
Пн, 10 Сен 2007 03:09 |
|
[quote="zanoza"]
| Цитата: |
" 15. Для розрахунку ставки капіталізації та ставки дисконту
об'єктів оцінки доцільно проводити такі оціночні процедури:
порівняння прогнозованого річного чистого операційного доходу
(рентного доходу) та ціни продажу (ціни пропонування) щодо
подібного нерухомого майна;"
- что мы получим - ставку капитализации или дисконта? |
Дык ставка капитализации и отличатся от ставки дисконта на величину реверсии и если их считать за одинаковый прогнозируемый период, то они и будут гдето одинаковыми минус реверсия от продажи. |
_________________
Оценщик излагает объективную точку зрения, а именно свою собственную. |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 10 Сен 2007 07:52 |
|
| Цитата: |
| Дык ставка капитализации и отличатся от ставки дисконта на величину реверсии |
- а не на норму возврата капитала? |
|
|
|
|
komca
Сообщения: 178
|
| Добавлено:
Чт, 13 Сен 2007 16:12 |
|
[quote="Naskel"]
| zanoza писал(а): |
| Цитата: |
" 15. Для розрахунку ставки капіталізації та ставки дисконту
об'єктів оцінки доцільно проводити такі оціночні процедури:
порівняння прогнозованого річного чистого операційного доходу
(рентного доходу) та ціни продажу (ціни пропонування) щодо
подібного нерухомого майна;"
- что мы получим - ставку капитализации или дисконта? |
Дык ставка капитализации и отличатся от ставки дисконта на величину реверсии и если их считать за одинаковый прогнозируемый период, то они и будут гдето одинаковыми минус реверсия от продажи. |
Как ставка дисконта может отличаться от ставки капитализации на велечину реверсии??? Это понятийная ошибка. Ставка дисконта и капитализации это посути одно и тоже - норма доходности, норма приведения будущих стоимостных величин к текущей стоимости. Для отличия при использования прямого и непрямого дисконтирования и ввели эти названия. Ставкой капитализации можно назвать ставку дисконта примененную к одному периоду. |
_________________
Не жди пощады от красноармейца.
Налетел как вихрь - рубанул сплеча! |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 14 Сен 2007 16:20 |
|
komca, простите, но Вам нужно почитать литературу по оценке и Нац. стандарты... не ожидал я от оценщика такого вывода
| komca писал(а): |
| Ставка дисконта и капитализации это посути одно и тоже - норма доходности, норма приведения будущих стоимостных величин к текущей стоимости. |
zanoza, конечно, выразилась неправильно, СК отличается от СД не реверсией, а нормой возврата кап. Но это разные вещи, их значение может совпадать, но это частный случай. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 14 Сен 2007 16:24 |
|
| Цитата: |
| zanoza, конечно, выразилась неправильно |
- это не я, это Naskel.
не порочьте, ковал, мое честное имя |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 14 Сен 2007 16:44 |
|
zanoza, простите, просто посмотрел на цитату в посте komca |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 14 Сен 2007 17:13 |
|
да ничего |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 17 Сен 2007 14:14 |
|
как вам такой расчет ставки капитализации? попался в чужом отчете:
| Цитата: |
Расчет ставки капитализации для помещений.
Для расчета ставки капитализации применяется метод экстракции, согласно которому сравнивается прогнозный ЧОД, и рыночная стоимость недвижимости в данном районе.
Нк = ЧОД/С;
ЧОД - определен в таблице(см. выше).
С - рыночную стоимость объекта оценки определенная по сравнительному подходу.
Таким образом ставка капитализации данного объекта составляет:
Нк = 573806/ 5 782 186 - 0,09924
Таким образом, ставка капитализации для определения стоимости оцениваемого объекта составляет 9,924%.
Стоимость объекта оценки по доходному подходу составляет:
С - 573806/ 0,09924 = 5 782 003 грн
Рыночная стоимость объекта оценки рассчитанная по доходному подходу составила: |
|
|
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 53
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Пн, 17 Сен 2007 14:39 |
|
Хочу сказать, что при прохождении рецензирования в одной О-о-о-чень уважаемой фирме мне посоветовали именно такой вариант расчета. При єтом , в некоторіх случаях, возможно определение диапазона значений в одном из подходов. Для контроля. |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 17 Сен 2007 15:10 |
|
Вау! Фантастика, такое совпадение сравнительного и доходного  |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 46
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 17 Сен 2007 15:22 |
|
или, а как вы думали? они в таком случае всегда совпадают и всё так красиво. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 53
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Пн, 17 Сен 2007 15:44 |
|
То-то и оно...  Мне тоже не очень понравилось, но в той ситуации я не мог отказаться от такой Рекомендации. |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 46
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 17 Сен 2007 15:55 |
|
ну так зато все красиво. я подобным способом считала контенейр на 7м км....есть цены предложения и цена аренды на эти же контейнера...все чин-чинарём. Кстати и по помещениям так же можно расчитать по продаже и аренде- ИМХО всё корректно..... |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 17 Сен 2007 16:01 |
|
Все корректно, когда арендные ставки с рынка берутся и цены предложения по этим же объектам есть, а так это ерунда какая-то. |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 43
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 17 Сен 2007 16:14 |
|
| КовАл писал(а): |
| когда арендные ставки с рынка берутся и цены предложения по этим же объектам есть |
Очень редко такое встретишь... Продам или сдам в аренду.
Можно взять медианное значение по продаже и аренде наиболее подходящих аналогов. |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 46
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 17 Сен 2007 16:16 |
|
| КовАл писал(а): |
| Все корректно, когда арендные ставки с рынка берутся и цены предложения по этим же объектам есть, а так это ерунда какая-то. |
Абсолютно согласна! Я об таком варианте и говорила! а иначе - да абсолютная ерунда |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 17 Сен 2007 16:25 |
|
| Цитата: |
| Можно взять медианное значение по продаже и аренде наиболее подходящих аналогов. |
- ну вот тут типа так и выходит - по сравниловке выбирается по медиане результат, и ЧОД по аналогам аренды.
то есть я чувствую, что что-то не так, а доказать не могу.
и хотелось бы услышать мнение начальника транспортного цеха, тьфу, рецензента |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 17 Сен 2007 16:30 |
|
а, еще, у этого оценщика НЕ СОВПАЛИ результаты сравнительного и доходного!!! |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 46
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 17 Сен 2007 16:39 |
|
| zanoza писал(а): |
| а, еще, у этого оценщика НЕ СОВПАЛИ результаты сравнительного и доходного!!! |
в смысле? тютилька в тютильку? ну так они и не совпадут..но будут оооочень близки.....
| zanoza писал(а): |
| то есть я чувствую, что что-то не так, а доказать не могу. |
По-моему в Лебеди или в Харрисоне (точно не помню) написано, что надо брать по одним и тем же аналогам что в продаже, что в аренде (т.е. продам или сдам)и из этих цифр считать, а среднее ИМХО - некорректно. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 17 Сен 2007 17:04 |
|
| Цитата: |
| в смысле? тютилька в тютильку? ну так они и не совпадут..но будут оооочень близки..... |
- если считать так как описано в том отчете, то должно быть тютелька в тютельку, о чем и смеется ковал:
| Цитата: |
| Вау! Фантастика, такое совпадение сравнительного и доходного |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 18 Сен 2007 06:54 |
|
это из-за округления.
Я против такого расчета потому, что мы для того и считаем различными подходами, что бы проверить себя, а в данном случае доходник всегда будет равен сравнительному, т.е. каких бы мы ошибок в сравнтельном не наделали, результат по доходнику будет подтверждать стоимость по сравнительному. |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 46
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 18 Сен 2007 09:41 |
|
не, ну в некоторых "интересных" случаях только так и можно посчитать...... |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 18 Сен 2007 10:17 |
|
Как по мне, так лучше уж дедовским способом... сложить риски и добавить/вычесть возврат кап. |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 43
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 20 Сен 2007 10:02 |
|
| КовАл писал(а): |
| Как по мне, так лучше уж дедовским способом... сложить риски и добавить/вычесть возврат кап. |
А если не дотянет до сравнительного - можно поигратся..  |
|
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3602
|
| Добавлено:
Чт, 20 Сен 2007 10:28 |
|
Появилась статья д.э.н., проф. Грибовского С.В. от 24.07.07 (Санкт-Петербург) "Еще раз о ставках капитализации и дисконтирования".
Ставка капитализации подразделяется на ставку прямой капитализации и ставку модельной капитализации с примером и выводами. |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
Андрей
Возраст: 43
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 20 Сен 2007 10:37 |
|
Где почитать? Если есть, дайте ссылку или выложите материал. Спасибо! |
|
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3602
|
| Добавлено:
Чт, 20 Сен 2007 11:01 |
|
У меня нет ссылки, было на каком-то российском сайте оценщиков. Я не сильна в передаче информации с таблицами и формулами , по этой причине таблицу по ф.износу выложить не смогла. Могу переслать кому-либо на мыло, а вы -на всеобщее обозрение. |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 20 Сен 2007 11:07 |
|
дайте ссылку на сайт - не дети, сами почитаем |
|
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3602
|
| Добавлено:
Чт, 20 Сен 2007 12:09 |
|
Покопалась более детально. Это-рассылка "Как оценщик оценщику". Выпуск№342. Рассылку я удаляю, а то что меня заинтересовало оставляю на рабочем столе. |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 53
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Чт, 20 Сен 2007 15:04 |
|
Ну и... где? Хоть на чьем рабочем столе? |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 20 Сен 2007 17:31 |
|
| Андрей писал(а): |
| КовАл писал(а): |
| Как по мне, так лучше уж дедовским способом... сложить риски и добавить/вычесть возврат кап. |
А если не дотянет до сравнительного - можно поигратся.. |
да, можно, но если сильно "играться", то это глаза режет |
|
|
|
|
kink
Возраст: 50
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Чт, 20 Сен 2007 20:58 |
|
|
|
|
Mary
Возраст: 43
Сообщения: 753
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 25 Сен 2007 19:36 |
|
Насчет предыдущего "совпадения" доходника и сравнительного от использования одних и тех же данных. Ставку капитализации считаем на основании массива данных купли-продажи и аренды по микрорайону, но аренду в последующем расчете берем исходя из данных оцениваемой недвижимости. Метод рыночных мультипликаторов в общем. Вот.
Так что если у нас нечто классовое или наоборот, то и стоимость, соответственно, пляшет туда же. |
_________________
Стань донором - спаси жизнь |
|
|
|
kink
Возраст: 50
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пт, 28 Сен 2007 10:49 |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 19 Ноя 2007 13:36 |
|
Ребята, подскажите, вот прочитала такую штуку:
"Снижаются ставки капитализации недвижимости, что повлечет увеличение срока окупаемости , а значит арендная плата за недвижимость, в том числе и за жилье, уменьшится." (http://biz.km.ua/index.php3?ct2=detail&nid=4243&ct=bnews&lang=R)
и вот такое:
"Экономическое содержание ставки капитализации заключается в установлении количественного соотношения между значением показателей: чистая прибыль и рыночная стоимость бизнеса. Величина обратная ставки капитализации означает срок окупаемости покупки бизнеса." (Шакин Вячеслав Алексеевич, Руководитель экспертного отдела общественной организации “Российское общество оценщиков”, канд. экон. наук, Сколько стоит нефтяная компания? “Методика экспресс оценки действующего предприятия (бизнеса)”
Так как все-таки связаны между собой срок окупаемости и ставка капитализации?
вот в http://bin.com.ua/templates/analitic_article.shtml?id=41680
Общая тенденция заключается в увеличении сроков окупаемости . Если ставка капитализации 18-22% соответствует возврату инвестиций в течение 5-7 лет, то о периоде 2001-2002 гг. Colliers International приводит следующие данные - ставка капитализации - 30%, срок окупаемости - три года.
то есть что, чем выше ставка капитализации (то есть больше риски), то ниже срок окупаемости?! |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 19 Ноя 2007 14:35 |
|
| zanoza писал(а): |
| Так как все-таки связаны между собой срок окупаемости и ставка капитализации? |
Ну все правильно - обратная связь.
| zanoza писал(а): |
| то есть что, чем выше ставка капитализации (то есть больше риски), то ниже срок окупаемости?! |
И это правильно. Чем больше риски, тем быстрее ты хочешь вернуть вложенные деньги в ходе деятельности увеличиваешь норму дохода на инвестированный капитал и норму его возврата. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 19 Ноя 2007 14:39 |
|
че-то я торможу и не понимаю, чего так.
мне казалось, что объект окупается тем быстрее, чем меньше рисков у него. 
то есть странно как-то - быстрее всего окупаются торговые центры у нас в стране, и у них ставка капитализации аж никак не 20%. а 8-11. |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 46
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 19 Ноя 2007 14:44 |
|
| Серый писал(а): |
| Чем больше риски, тем быстрее ты хочешь вернуть вложенные деньги в ходе деятельности |
т.е ты ставишь арендную плату 500 у.е и окупаешь за года, Но ристкуешь шо его никто не снимет потому как на рынке аренда 300 и окупаемость 2-3 года. Понимаешь?
| zanoza писал(а): |
| быстрее всего окупаются торговые центры у нас в стране |
потому шо у них ставки аренды (у нас по городу, например) выше, чем если снимать магазин/офис вне торгового центра, но тут пока берет верх пристижность размещения, хотя щас была вот в одном центре- половина магазинов закрылась- повысили аренду...вот тебе и риск. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 19 Ноя 2007 14:49 |
|
- не понимаю.
по всем данным они окупаются за три года, а ставка капитализации 8%-11%. если окупаемость обратно пропорциональна ставке капитализации, то они должны окупаться за 1/8% = 12,5 лет |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 19 Ноя 2007 15:01 |
|
| zanoza писал(а): |
| по всем данным они окупаются за три года, |
Откуда такие данные?
Срок окупаемости торговых центров сейчас порядка 7-9 лет. И ставка порядка 11-14%. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 19 Ноя 2007 15:22 |
|
ну да, три это я загнула
6-7 фигурирует.
то есть ставку капитализации можно считать тупо по сроку окупаемости?
1/7 = 14%? |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 46
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 19 Ноя 2007 18:05 |
|
| zanoza писал(а): |
| тупо по сроку окупаемости? |
хм.похоже на то.... |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 19 Ноя 2007 21:06 |
|
| zanoza писал(а): |
ну да, три это я загнула
6-7 фигурирует.
то есть ставку капитализации можно считать тупо по сроку окупаемости?
1/7 = 14%? |
можно - но где ты возьмешь ТОЧНЫЙ срок окупаемости - ведь через 3 года ситуация изменится и срок в 6,7,9,15....лет - будет не актуален....
поэтому мы и расчитываем ставку капитализации |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 19 Ноя 2007 21:08 |
|
хотя если есть глобальные исследования в каколибо области, то можно свою расчетную ставку капитализации сравнить с той что получится исходя из сроков окупаемости...вот и доказательство Ск будет.. |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 20 Ноя 2007 09:14 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
| можно - но где ты возьмешь ТОЧНЫЙ срок окупаемости - ведь через 3 года ситуация изменится и срок в 6,7,9,15....лет - будет не актуален.... |
Так в чем проблема. Если знаешь, что через определенный период ставка изменится - дисконтируй и для каждого прогнозного периода принимай свою ставку. Или при расчете ставки капитализации учитывай темпы роста/уменьшения стоимости. По большому счету - это правильно. Тока в нашей стране ниче спрогнозировать нельзя. По крайней мере, сейчас. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 20 Ноя 2007 11:19 |
|
то что спрогнозировать нельзя - єто 100%
я об этом и хотел сказать... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 20 Ноя 2007 13:21 |
|
Из любезно предоставленных формул Прагмата у меня получились еще формулы для решения вопроса отношения ставки капитализации и срока окупаемости...
| Хард Прагматик писал(а): |
Срок окупаемости = СО
Арендная плата за год (прогнозная) = АГ
Рыночная Стоимость недвижки = РС
Ставка капитализации = К
Итак, чему равна Срок окупаемости (СО)?
СО = РС/АГ
Чему равна ставка капитализации (К) (в общем случае )?
Если РС = АГ/К?
правильно:
К = АГ/РС
Так что есть еще вопросы о зависимости Ставки капитализации и Срока окупаемости?!!!! |
есть, а зависимость К=1/СО ни о чем не говорит?
пример
1. К = АГ/РС
2. РС = СО*АГ
подставив значение РС из формулы 2 в 1 формулу получим
АГ
-------- = К из чего выходит справедливое равенство К = 1/СО
СО*АГ |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 20 Ноя 2007 13:24 |
|
меня вообще во всем этом знаешь что смущает?
по идее, та недвижка, которая быстрее окупается, стоит дороже, чем та, что медленнее. при этом у той, что окупается быстрее, ставка капитализации больше. а чем больше ставка капитализации при равной арендной плате - тем дешевле имущество.
то есть если объект окупается за 3 года,то Ск=1/3 = 33%
а если за 5, то Ск = 1/5 = 20%
при этом если у них аренда годовая одинаковая (допустим 100 уе), то
Рс1 = 100/33% = 303
РС2 = 100/20% = 500
но ведь все хотят купить то, что окупается быстрее? |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 20 Ноя 2007 13:34 |
|
| zanoza писал(а): |
при этом если у них аренда годовая одинаковая (допустим 100 уе), то
|
да откуда у них будет одинаковая ставка?! |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 20 Ноя 2007 13:40 |
|
а почему нет? магазин и офис в срединной части города у нас имеют одинаковую арендную ставку. |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 20 Ноя 2007 13:42 |
|
| zanoza писал(а): |
| а почему нет? магазин и офис в срединной части города у нас имеют одинаковую арендную ставку. |
и стоят по разному? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 20 Ноя 2007 13:45 |
|
угу
я думаю, это или из-за неразвитости рынка, или из-за разной ликвидности объектов?
такого же не должно быть по идее? |
|
|
|
|
Сергей
Сообщения: 51
Откуда: Краматорск
|
| Добавлено:
Вт, 20 Ноя 2007 13:48 |
|
Это из-за разной доходности объектов |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 20 Ноя 2007 13:58 |
|
гы. почему у них разная доходность, если одинаковые арендные ставки и условия договоров аренды? |
|
|
|
|
Сергей
Сообщения: 51
Откуда: Краматорск
|
| Добавлено:
Вт, 20 Ноя 2007 14:08 |
|
А, ну если все одинаковое, тогда большой вопрос? |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 20 Ноя 2007 14:17 |
|
| zanoza писал(а): |
угу
я думаю, это или из-за неразвитости рынка, или из-за разной ликвидности объектов?
такого же не должно быть по идее? |
вот и выяснили,
опять же не забываем про то что мы расматривали формулу ставки капитализации для частного случая (без учета "возврата капитала") |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Сергей
Сообщения: 51
Откуда: Краматорск
|
| Добавлено:
Вт, 20 Ноя 2007 14:17 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| и стоят по разному? |
Нужно быстрее покупать тот объект что подешевле и сдавать в аренду. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 20 Ноя 2007 14:47 |
|
- ну вот, а ты ругаешь меня.
а я просто туплю
а кста - при расчете ставки капитализации за методом порівняння прогнозованого річного чистого операційного доходу (рентного доходу) та ціни продажу (ціни пропонування) щодо подібного нерухомого майна учитывается норма возврата или нет? |
|
|
|
|
Сергей
Сообщения: 51
Откуда: Краматорск
|
| Добавлено:
Вт, 20 Ноя 2007 15:33 |
|
Мне кажется, таким методом все учитывается. И возврат и ликвидность и неразвитость рынка и многое другое. |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 20 Ноя 2007 18:55 |
|
| zanoza писал(а): |
меня вообще во всем этом знаешь что смущает?
по идее, та недвижка, которая быстрее окупается, стоит дороже, чем та, что медленнее.... |
та недвижка что дешевле (имеет высокую Ск*) ДОЛЖНА окупаться быстрее из-за высоких рисков, чем выше риск - тем быстрее ДОЛЖНА окупиться недвижка, чтобы не быть убыточной..
и наоборот, чем меньше Ск тем дороже недвижка и менее рисковано инвестировать в нее деньги...
такой же пример с венчурными компаниями - они готовы инвестировать в проект деньги, которые расчитывают вернуть (например) за 2 года, но есть риск, БОЛЬШОЙ риск провала проекта и потери инвестированых денег, а например, такие методы "инвестрования" как депозиты, принесут вам окупаемость всех вложеных денег за лет 15-20 (если вообще принесут при нынешнем уровне инфляции), зато риск потери этих денег оооооочень мал (при условии что банк нормальный)...
* - ставка капитализации |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 21:56 |
|
|
|
|
Кофтик
Сообщения: 118
|
| Добавлено:
Чт, 10 Апр 2014 08:31 |
|
|
|
|
HUGO
Возраст: 45
Сообщения: 1254
|
| Добавлено:
Чт, 10 Апр 2014 16:14 |
|
Ну наконец то что то новенькое, свежий взгляд, интересный |
|
|
  |
|
galswit
Moderator
Сообщения: 945
Откуда: Львів
|
| Добавлено:
Пт, 11 Апр 2014 20:04 |
|
Этому новому уже 2 года.
На такое решение подтолкнул зарубежный заказчик....
Впервые озвучено на конференции во Львове в 2012 году.
Корифеи считают, что идея несостоятельная,однако с таким подходом отчеты получали в центральном аппарате ФДМУ положительную рецензию.
Проблема в том, что информацию, которая необходима для расчетов в 2013 году стала недоступной. |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Сб, 12 Апр 2014 17:32 |
|
| galswit писал(а): |
| Проблема в том, что информацию, которая необходима для расчетов в 2013 году стала недоступной. |
Какая имеется в виду информация? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
galswit
Moderator
Сообщения: 945
Откуда: Львів
|
| Добавлено:
Вс, 13 Апр 2014 13:55 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| galswit писал(а): |
| Проблема в том, что информацию, которая необходима для расчетов в 2013 году стала недоступной. |
Какая имеется в виду информация? |
Інформацію вже віднайшов. Правда її ще треба опрацьовувати та доводити до необхідного формату, однак це зараз не головне.
В ситуації, коли ДОЛАР СТРІМКО ЗРОСТАЄ, а автомати на сайтах безкоштовних оголошень подають ціни в гривнях з перерахунком по новому курсу, хоч обєкти в експозиції перебувають 400-600 днів. Зрозуміло що порівняльний підхід в класичному виді не спрацьовує, ціни будуть коригуватись як в січні -травні 2009р. Це буде потім. Нам же оцінювати сьогодні. В тому числі і державну і комунальну власність.
А дохідний підхід?
Ставки оренди зафіксовані в договорах в гривнях. На мою думку необхідно в ставці капіталізації відображати економічний та політичний ризики. Як це практично виконувати - тема для обговорення.
PS Цікаво, що будуть робити податкові оцінювачі з їх славними базами та не менш славною прогою!!!
Для прийняття правильних рішень потрібен досвід та сміливість приймати рішення. |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 13 Апр 2014 16:40 |
|
| galswit писал(а): |
| Для прийняття правильних рішень потрібен досвід та сміливість приймати рішення. |
А навіщо їм приймати якісь рішення?
Гроші за асесорство каплють собі, сайти з цифір'ю якось функціонують... збирай собі дані, теж якісь, та передавай їх рахувальникам або самостійно вводи до Безцінної Програми - та рахунки виписуй.
Все.
Про що ви взагалі кажете, шановний колего galswit, які такі рішення?
Навіщо? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
galswit
Moderator
Сообщения: 945
Откуда: Львів
|
| Добавлено:
Вс, 13 Апр 2014 20:22 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| galswit писал(а): |
| Для прийняття правильних рішень потрібен досвід та сміливість приймати рішення. |
А навіщо їм приймати якісь рішення?
Гроші за асесорство каплють собі, сайти з цифір'ю якось функціонують... збирай собі дані, теж якісь, та передавай їх рахувальникам або самостійно вводи до Безцінної Програми - та рахунки виписуй.
Все.
Про що ви взагалі кажете, шановний колего galswit, які такі рішення?
Навіщо? |
Рішення по оцінці в сучасних умовах приймати нам.звичайно КНОПКОДРАВИ ВІД ОЦІНКИ ТУТ НІ ДО ЧОГО. ПРОБЛЕМА ОЦІНКИ ЦЕ НАША ПРОБЛЕМА. ОТ Я ЇЇ І ХОЧУ ОБГОВОРИТИ. |
|
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Ср, 16 Апр 2014 07:19 |
|
| galswit писал(а): |
| ... порівняльний підхід в класичному виді не спрацьовує, ціни будуть коригуватись як в січні -травні 2009р. |
в принципе все подходы базируются на сравнении.
Просто при оценке недвижимости нужно понимать, что этот рынок имеет особенности, а инвестиции в недвижимость консервативны и низко доходны, опять же в следствии её особенностей.
Мы провели анализ ст. капитализации для жилья в периоды 2005-2008 и 2009-2012 на базе около 4000 объектов и пришли к выводу, что ставка капитализации для жилья в оба периода колебалась в пределах 5-7%.
т.е. вполне нормально подтверждены тезисы о том, что риски учитываются и в арендной ставке, рынок инертный, спрос не элластичный, объекты малоликвидны.
извините, никакие работы не публиковали и не собираемся, работаем исключительно с недвижимостью.
а про кумулятивное построение у вас все хорошо госимуществу пойдет |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
galswit
Moderator
Сообщения: 945
Откуда: Львів
|
| Добавлено:
Ср, 16 Апр 2014 20:47 |
|
Володимир Володимирович.
З приводу житла у Львові ставки фіксуівались від 3%. Кожнийегіон по своєму...
А як реагують наші бази на таке оголошення, яке з"явилось в ріелтерській розсилці, та ніяк. Договори оренди мають строки в які вона фіксована. В Києві оренду відвязують від долара. А от ціни пропозицій вже почали реагувати.
| Цитата: |
Subject: Зміна ціни!!!
Продуктовий магазин на Замарстинівській. Ідеальний стан, повністю зроблений євроремонт. Будинок цегляний, економний котел АГВ, усі необхідні лічильники, кондиціонер, стелі "Армстронг", МПВ, ролокасети, сигналізація, фасадний вхід та вікна, під торговим залом є підвал, замінені проводка та каналізація. Також є можливість добудови!
Стара ціна - 75.000 USD
Нова ціна - 60.000 USD
Тел: 0677954219 Тарас |
|
|
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Пт, 18 Апр 2014 10:56 |
|
| galswit писал(а): |
| ... житла у Львові ставки фіксуівались від 3%. |
это совершенно нормально и подтверждает тезис о том, что жилье на постсоветском пространстве имеет признаки безрискового актива.
| Цитата: |
почали реагувати.
Цитата:
Subject: Зміна ціни!!!
Продуктовий магазин на Замарстинівській |
вам конечно виднее, но тут по единичному примеру не могу делать сколько-нибудь значимых выводов, ибо:
- цена предложения могла быть изначально завышена, срок экспозиции мог быть не адекватным и объект перестал интересовать маркетмейкеров
- при девальвации нацвалюты долларовый ценник закономерно снижается при стабильной цене в гривне.
- возросли риски
... да, вы это все не хуже меня знаете.
ЗЫ. Игорь, пожалуйста если хотите писать мое имя полностью пишите его согласно ст. 28 ГК Украины, т.е. Владiмiр и отчество соответственно, если ограничитесь инициалами тоже буду признателен. |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
galswit
Moderator
Сообщения: 945
Откуда: Львів
|
| Добавлено:
Пт, 18 Апр 2014 17:50 |
|
Владимир Владимирович Извините за вольную транскрипцию Вашего ника.
Вот еще.
| Цитата: |
| Продаж: ціну зменшено, 3-х к.вул. Федьковича, (ціна44 000 у.о.) 3/3ц, 52/41/8 м2, кімнати прохідні, два балкона, вхід по власному балкону на веранду, ПО, вигоди разом, без ремонту |
район Привокзального базара (рынка) реально в январе 2014 цена минимум 52000у.о. |
|
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Пт, 18 Апр 2014 21:01 |
|
galswit, добро.
у нас, например, район Корабельная сторона, январь 2014
однокомнатные, в предложении около 70 объектов
средняя без корректуры - $ 870 за м2.
этот же район, апрель 2014
однокомнатные, в предложении около 20-30 объектов.
средняя без корректуры - $ 991 за м2.
при этом спрос на аренду можно считать константой ...
хотя достоверность данных по аренде низкая, а в общем доля сегмента квартир по моим оценкам снизилась процентов на 8-10.
т.е. сделать однозначные вывод очень затруднительно, но предположим капитализация снижается |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
galswit
Moderator
Сообщения: 945
Откуда: Львів
|
| Добавлено:
Сб, 19 Апр 2014 22:48 |
|
Владимир Владимирович
Денег больше не стало, ведь основная масса украинцев зарабатывает в гривнях, отсюда и торможение цены - это естественное следствие. |
|
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Вт, 22 Апр 2014 06:52 |
|
| galswit писал(а): |
| Денег больше не стало, |
стоп-стоп-стоп, мы сейчас можем уклониться в теоретизирование и понятийные дискуссии
печатные станки работают исправно, но мысль вашу понял и в основном согласен, просто опускаем то, что мы рассматриваем рынки по разные стороны границы ...
вот попалось
интересно ваше мнение, по данному высказыванию,
не возражаю также по оценке профпригодности сотрудников мвф.  |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
galswit
Moderator
Сообщения: 945
Откуда: Львів
|
| Добавлено:
Вт, 22 Апр 2014 18:02 |
|
Владимир Владимирович
1. Границы как и приналежность тому или иному государству определенных территорий - дело очень нестойкое. Поверте вековому опыту моих предков с Львовщины.
2. Конечно инвесторов сейчас в Крым как и в Украину в целом - калачем не заманишь. Геополитические риски потери активов высоки. Но, рынок недвижимости Украины в ценовой яме, и через несколько месяцев после выбора впрезидента и появления ясности курса страны, риск может уйти. Здесь высокое давление России. Для Военно-промышленного комплекса этот риск -хороший стимул развития и страны Запада не спешат с резкими экономическими действиями. Это им в краткострочном периоде не выгодно, но, длительное противостояние без действенных мер - не поймут избиратели и общественность.
Резюме: геополитические риски есть, но мировая тенденция - вкладывать в недвижимость а не в акции. |
|
|
|
|
Андрей KV
Сообщения: 1061
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 22 Апр 2014 20:05 |
|
| galswit писал(а): |
Резюме: геополитические риски есть, но мировая тенденция - вкладывать в недвижимость а не в акции. |
Это вы на NYSE скажите, индекс Доу-Джонса бьёт исторические максимумы. Масса акций показывает исторические максимумы.
ФРС халявные доллары вливает именно в рынок акций. |
_________________
Sex, drugs, rock-n-roll |
|
|
|
|
|
