| Автор |
Сообщение |
КонстантинЛепко
Возраст: 55
Сообщения: 1149
Откуда: Крым
|
 Добавлено:
Чт, 06 Мар 2008 17:01 |
  |
Давайте обсудим отчет по оценке части одноэтажного здания. Ссылка на скачивание - http://uafile.com/814577 |
_________________
+7 (978) 885-85-80; +38(066) 114-26-54 |
|
    |
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 06 Мар 2008 17:14 |
|
Есть один большой минус.
Отчет по части расчетов НЕ ЧИТАБЕЛЕН.
Любому среднестатистическому проверяющему он будет непонятен, отсюда будет много вопросов и проблем. |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
 |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 06 Мар 2008 17:37 |
|
Застрелиться - не проснуться 
Я не любитель массового применения статистики в оценке (как по мне, оценка - это творчество в разумных пределах, конечно), поэтому - ниасилил. 
Но определение коэффициента перехода 1969-дата оценки на трех страницах - это жесть. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
КонстантинЛепко
Возраст: 55
Сообщения: 1149
Откуда: Крым
|
| Добавлено:
Чт, 06 Мар 2008 17:47 |
|
Trinichka, извените а можно поподробней о критериях НЕ ЧИТАБЕЛьности. Что посоветуете для приведения к читабельному виду? |
_________________
+7 (978) 885-85-80; +38(066) 114-26-54 |
|
|
|
КонстантинЛепко
Возраст: 55
Сообщения: 1149
Откуда: Крым
|
| Добавлено:
Чт, 06 Мар 2008 17:51 |
|
Серый, я по образованию техник-строитель и экономист-кибернетик. Поэтому привык раскладывать все по полочкам до мельчайших подробностей и желательно с использованием математического аппарата. Во всяком случае привык обосновывать каждую цифиру. Наверной поэтому и получается жесть )) |
_________________
+7 (978) 885-85-80; +38(066) 114-26-54 |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 06 Мар 2008 17:57 |
|
Ну мы с Вами коллеги наполовину. В части строителя |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 06 Мар 2008 17:57 |
|
Для начала определите свою целевую аудиторию:
фонды
банки
суды
Далье вспомните как вы учили в университетах "вышку" и сколько было списывающих, просящих решить задачку и сдать за него экзамен.
Отсюда вывод большинство работающих людей, в том числе ваша целевая аудитория, не владеет матпакетом. Им трудно понимать что вы там делаете.
У меня например из практики: отчеты одной фирмы не принимают вообще потому что там считают матрицами и проверяющему не понятно что там делается, а времени изучать и вникать в суть у него нет, как впрочем и желания.
Да и чего далеко ходить?
Я открывала ваш отчет три раза. Потому как он реально грузит человека ненужной информацией. И это грузит специалиста работающего в этой области. А что будет с другими?
Да и Серый тоже не осилил вашего отчета.
Кроме того у вас отчет несерьезный. Как буд-то где-то чего-то натырил, повставлял и нате что есть. Зачем портить столько бумаги на оценку несчастного одноэтажного домика? А подбор аналогов вообще ставит в ступор. Вы б еще из Киева их набрали и вводили б свои корректировки. Хотя цены на московскую недвижимость тоже несколько расширят ваш диапазон цен... расчеты красивые получатся. |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 06 Мар 2008 17:59 |
|
| КонстантинЛепко писал(а): |
| Серый, я по образованию техник-строитель и экономист-кибернетик. Поэтому привык раскладывать все по полочкам до мельчайших подробностей и желательно с использованием математического аппарата. Во всяком случае привык обосновывать каждую цифиру. Наверной поэтому и получается жесть)) |
я вам как кибениматик говорю - идя хорошая, но невостребованая к сожалению. В начале своей трудовой деятельности тоже страдала автоматизацией Отчетов, но благо мне вовремя рассказали что это пустая трата времени, если конечно вы не оцениваете только двухкомнатные квартиры в одном районе одного города. |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 06 Мар 2008 18:02 |
|
Да что далеко ходить, в малейшей конфликтной ситуации с заказчиком Вы просто не отстоите свою позицию только потому, что ему будет непонятно что и как и откуда взялось. И в итоге - он элементарно не заплатит. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
КонстантинЛепко
Возраст: 55
Сообщения: 1149
Откуда: Крым
|
| Добавлено:
Чт, 06 Мар 2008 18:17 |
|
Ребята, спасибо за советы и понимание. Постараюсь упростить и выбросить лишнее.  |
_________________
+7 (978) 885-85-80; +38(066) 114-26-54 |
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Чт, 06 Мар 2008 18:26 |
|
Я дочитал до "Определение восстановительной стоимости с учетом права аренды земельного участка".
Зная "немного" Крим, позволю себе не согласиться с подобранными объектами сравн-я (большой территор-й разброс), хотя, если отсутствует инфа вообще, то конечно....
Соглашусь с коллегами по поводу некоей "перегруженностью" отчета деталировкой и т.п.
Еще я не увидел обоснованный отказ от сравнительного подхода, и почему применялся затратный.
Коробит "гривней", а не гривен.
Пока не дочитал до конца, устал , но в целом мне понравилось. Ничего не пересчитывал, не проверял. |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 06 Мар 2008 18:38 |
|
я пока на 33 странице, но у меня уже есть ряд вопросов.
| Цитата: |
| "Цель оценки – определение стоимости как объекта залога" |
, при этом не указан ни вид стоимости, ни база.
Цель оценки, как правило, определение какого-либо вида стоимости.
| Цитата: |
| Назначение объекта: по данным БТИ - контора |
- в техпаспорте так?
очень понравилась эта фраза п
| Цитата: |
| рименяется мощный и гибкий арсенал методов математической статистики |
. не надо литературы в отчете, она мешает только.
Перечень помещений объекта оценки и соответствующая им площадь – называется экспликация, как правило. есть в документах БТИ, которые, как правило, идут как приложение к отчету. я бы в отчет не вписывала, хотя...
| Цитата: |
| Частное предприятие "БРИГ". Малое предприятие "Бриг" |
- хорошо бы определиться.
| Цитата: |
| Арендная плата определена в размере 70 грн 58 копеек ежегодно, с учетом. |
- учетом чего? НДС?
АНЭИ дохленький, но то такое - он у всех такой, смутила фраза
| Цитата: |
| Собственник в состоянии получить все необходимые разрешения |
и
| Цитата: |
| ассортимент предлагаемого товара однозначно будет шире чем в предполагаемом магазине |
. с чего это?
право аренды ниасилил
завтра дочитаю |
|
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Чт, 06 Мар 2008 18:39 |
|
" Предположим, что собственник стремится возместить стоимость объекта в течении Nвоз = 5 лет, тогда норма возврата капитала Нвоз = 0,2. "
Вот за это слово можна легко зацепиться, а почему 5, ведь это типично для Киева, но не для Крыма, и тем более п.г.т.Красногвардейское.
Понятно, что цифра нужна была, но это так, что бы Вы лучше обосновывали "на данных местных собственников подобной недвиж-ти" . Удачи! |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 06 Мар 2008 18:43 |
|
еще по-моему многовато
| Цитата: |
| Компенсацию за риск изменения базовой ставки принимаем равной - 3%. |
по-моему последние пару-тройку лет она на одном уровне примерно... |
|
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Чт, 06 Мар 2008 18:44 |
|
Цитата:
Частное предприятие "БРИГ". Малое предприятие "Бриг"
- хорошо бы определиться.
А на самом деле "Далекс-Експерт" , фирма уважаемая в Крыму и стремящаяся к монополизации рынка |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 06 Мар 2008 18:45 |
|
| Цитата: |
| Предположим, что собственник стремится возместить стоимость объекта в течении Nвоз = 5 лет, тогда норма возврата капитала Нвоз = 0,2. |
- почему должен за 5?
почему не 10? или вдруг он его внукам решил оставить?
не обосновано нифига вообще  |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 06 Мар 2008 18:47 |
|
а метод иерархий в выборе окончательного результата при разнице в цене в 865 грн вообще понты и все
только портят отчет... |
|
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Чт, 06 Мар 2008 18:52 |
|
Ева! Не расходись!  Лучше приезжай к нам! |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
КонстантинЛепко
Возраст: 55
Сообщения: 1149
Откуда: Крым
|
| Добавлено:
Чт, 06 Мар 2008 18:53 |
|
skiff, как раз инфа по земельным участкам и отсутствует, поэтому был вынужден брать с таким разбросом. Насчет "гривней" исправлю, а обоснование выбора подходов для оценке хоть и короткое но есть в разделе "Выбор и обоснование подходов". В частности - "Так как рынок офисной недвижимости в п.г.т.Красногвардейское не развит, оценщик отказался от применения сравнительного подхода. В оценке использованы затратный и доходный подходы. Информация для расчета стоимости в рамках этих подходов достаточна для обоснования полученных результатов." Помоему этого достаточно. Или я не прав???) |
_________________
+7 (978) 885-85-80; +38(066) 114-26-54 |
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Чт, 06 Мар 2008 19:03 |
|
Значит упустил! Бывает.. завтра вычитаю детальнее. |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
КонстантинЛепко
Возраст: 55
Сообщения: 1149
Откуда: Крым
|
| Добавлено:
Чт, 06 Мар 2008 19:37 |
|
Ребята. насчет Nвоз = 5 лет, я не писал что так должно быть, я написал что собственник стремится к этому. Поэтому, исходя из его стремлений и пожеланий я и принял 5 лет. Или стремление собственника не может являтся обоснованием этой цифры. Может это стремление и не реально для Красногвардейска, однако учитывая стремление собственника можно ожидать что он будет прилагать все усилия для достижения поставленной цели. Или не так? |
_________________
+7 (978) 885-85-80; +38(066) 114-26-54 |
|
|
|
КонстантинЛепко
Возраст: 55
Сообщения: 1149
Откуда: Крым
|
| Добавлено:
Чт, 06 Мар 2008 19:44 |
|
zanoza, насчет конторы, так это действительно выдержка из техпаспорта БТИ. Там где - "Цель оценки – определение стоимости как объекта залога" джумаю надо было добавить - "В соответствии с Нац.Стандартом №1 п.34 "Объект оценки в случае его залога оценивается по рыночной стоимости без включения в нее суммы налога на добавленную стоимость". Я правильно думаю? Насчет ассортимента, то я исходил из площади и финансовых возможностей собственника, которые не позволяют сразу закупить и разместить широкий ассортимент товара. Хотя может я и ошибаюсь. Но обоснование помоему логичное) |
_________________
+7 (978) 885-85-80; +38(066) 114-26-54 |
|
|
|
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 07 Мар 2008 01:31 |
|
Замечания:
1) 14-й шрифт + полуторный интервал - непозволительная роскошь, в то время когда цена на бумагу перевалила за тридцатник
2) Методология
– 2 страницы на описание 2-х подходов, которые используются в работе, и 5 страниц на описание 1-го подхода, который не используется – нелогично.
- В обосновании отказа от сравнительного подхода присутствует непоследовательность– не нашел подходящих аналогов сравнения для офисов в районе Красногвардейского, но посчитал нормальным использовать аналоги земельных участков со всего побережья от Феодосии до Черноморского.
3) Анализ рынка коммерческой недвижимости.
Кроме громких заявлений Политбюро о перспективах развития промышленности в регионе можно было бы хотя бы вкратце упомянуть о ценообразовании в этом сегменте рынка недвижимости на территории Крыма.
4) Анализ НЭИ.
Красиво описал два варианта использования, убедил, что оба они возможны, а затем рубанул сплеча, мол торговля будет неэффективным использованием, видете ли тут уже есть магазины. Не убедительно.
5) Фразу «СБОРНИК № 26 УКРУПНЕННЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ В СОВХОЗАХ. КОЛХОЗАХ,МЕЖКОЛХОЗНЫХ И ДРУГИХ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЯХ И ОРГАНИЗАЦИЯХ» можно произносить вполголоса и после нажатия комбинации клавиш Shift+F3 она станет выглядеть менее кричаще: «Сборник № 26 укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений в совхозах. колхозах, межколхозных и других сельскохозяйственных предприятиях и организациях»
6) В нац.стандарте №2 метод определения износа действительно называется «метод срока жизни» (в отчете называется по разному- и «метод срока жизни», и «метод срока службы»). Несущественно, но в глаза бросилось.
7) Арендная плата за землю 70грн 58коп может быть с учетом чего угодно, но никак не НДС (так как приравнивается к местным налогам и не облагается налогом на добавленную стоимость) поэтому все же нужно писать «без учета»
8 ) Расчет стоимости права пользования застроенным земельным участком, исходя из длительности договора аренды 5 лет – это бред (ИМХО)- никому другому, кроме как собственнику недвижимости этот участок в дальнейшем передан быть не может – ты сам это описал в отчете.
9) Присоединяюсь к мнению коллектива, что использовать без особой нужды малопонятные общественности математические построения не стоит: у рецензента появляется естественное желание отыграться за свою недалекость в вопросах высшей математики (по сравнению с тобой) на более привычном для него поле.
10) Появление в одной расчетной таблице объектов сравнения по цене 900у.е. и 12000у.е. за 1 сотку вызывает вполне обоснованное недоверие ко всей математической конструкции. Стоило заблаговременно сузить круг объектов сравнения (я даже при «дохлом» рынке стараюсь не допускать в расчетных таблицах разброса между крайними значениями цен предложений больше чем в 2 раза)
11) Доходный подход:
- определение операционных расходов: эксплуатационные расходы, такие как вода, электроэнергия и отопление, обычно перекладываются на плечи арендаторов
- на определение ставки капитализации методом кумулятивного построения для объектов недвижимости уже давно косо смотрят - сейчас в моде метод экстракции 
- ИМХО: еще один бред - учитывать при определении ставки капитализации для недвижимости норму возврата капитала, тогда скорее стоило учитывать устойчивую тенденцию роста цен на рынке коммерческой недвижимости и применить модель Гордона, но лучше не заморачиваться - метод экстракции наше Фсё!
12) Проверяй получаемые цифры на логику:
- право пользования застроенным земельным участком под объектом недвижимости не может равняться половине рассчитанного годового ЧОДа;
- сегодня ставка капитализации для коммерческой недвижимости (а не для бизнеса) в Украине не может быть 32%
13) согласование – если при определении рыночной стоимости использовались два подхода – рыночный и нерыночный (при этом расчеты в нерыночном подходе опираются на морально устаревшие УПВС, а данные по земле собираются со всего Крыма), то вместо «математических игр игр» стоит принять результат, полученный рыночным подходом
ПС1. Все вышесказанное исключительно ИМХО, без претензий на истину в последней инстанции
ПС 2 Так как запоминается последняя фраза, напоминаю главное: поменяй форматирование – огрехи отчета не будут так нахально выпирать наружу
(Уфф. что бы ни делать, лишь бы не работать  ) |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 07 Мар 2008 09:09 |
|
| Цитата: |
| Насчет ассортимента, то я исходил из площади и финансовых возможностей собственника, которые не позволяют сразу закупить и разместить широкий ассортимент товара. Хотя может я и ошибаюсь |
- при чем тут собственник?! будет другой собственник, так что, здание будет иметь другое НЭИ?
и потом, можно открыть магазин с широким ассортиментом и прогореть, а можно торговать 3 видами гвоздей и процветать.
неправильная посылка изначальная. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 07 Мар 2008 09:26 |
|
| Цитата: |
| метод экстракции наше Фсё! |
- де его взять тот метод в пгт в центре крыма?! |
|
|
|
|
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 07 Мар 2008 10:00 |
|
посмотреть по другим пгт, сопоставимым по количеству населения и расположению - может где-то и всплывут подходящие аналоги .
Менее распространенную информацию об аналогах аренды в таких городках оценщик нашел в невероятном количестве, а аналоги продажи искать несколько проще.
Хотя, согласен, можно обосновать и оставить метод кумулятивного построения (пока не увидел ставку капитализации 32%, поднимать этот вопрос вобщем-то не собирался) |
|
|
|
|
Катря
Сообщения: 40
Откуда: Донецк
|
| Добавлено:
Пт, 07 Мар 2008 10:30 |
|
Может это и несущественно, но в Отчете встречаются пунктуационные ошибки в больших количествах. |
_________________
в действительности все выглядит иначе, чем на самом деле... (c) |
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 07 Мар 2008 10:45 |
|
И это тоже существенно.
Полается так: много орфографических и пунктуационных ошибок и нечитаблельные расчеты.
Итого: от вас разбегаются клиенты. |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Пт, 07 Мар 2008 11:01 |
|
Да хватит травить парня! Никто от него не разбежится, и усьо буде кляс!
Мое мнение: как для учебного отчета - очень даже ничего, необходимо исправить некоторые моменты, ПОМЕНЬШЕ ВОДЫ И ЗАУМНОСТИ, ПОБОЛЬШЕ ОБОСНОВАНИЙ. |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Ср, 12 Мар 2008 17:06 |
|
что касается модели рыночной цены единицы площади земли - что ж вы т-статистику факторных переменных не расписали? ...знаю ответ - у вас куча незначимых переменных, поэтому модель - не качественная. Вот например: коэффициент при переменной Х3 - деление Крыма на зоны - отрицательный. Это значит чем ближе к морю, тем земля дешевле? странно |
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 12 Мар 2008 17:43 |
|
Возле моря рисков много. Может тайфун обрушится, татары объект оценки захватят или там бешенные отдыхальщики обгадят и разберут по кусочкам строения. А может начнется военный конфликт из-за маяков и случайно снесут домик. Короче в середине спокойнее. Потому на побережье и дешевле земля. |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
КонстантинЛепко
Возраст: 55
Сообщения: 1149
Откуда: Крым
|
| Добавлено:
Ср, 12 Мар 2008 18:38 |
|
kink, "куча незначимых переменных, поэтому модель - не качественная" - ответ вы дали сами. Конечно, по идее такие переменные надо вообщето исключать из модели и не допускать их проявления. Но поверьте. У нас в северном Крыму такой напряг с инфой. По Джанкою практически невозможно подобрать аналоги, не говоря о Красногвардейском. Поэтому и приходится как бы не замечать явного, к сожалению. Красногвардейское, не Киев, не Днепропетровск и не Одесса, и даже не Джанкой;(( Думаю на моем месте любой поступал бы также. Или нет? |
_________________
+7 (978) 885-85-80; +38(066) 114-26-54
Последний раз редактировалось: КонстантинЛепко (Чт, 13 Мар 2008 18:04), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
КонстантинЛепко
Возраст: 55
Сообщения: 1149
Откуда: Крым
|
| Добавлено:
Ср, 12 Мар 2008 18:41 |
|
Trinichka, ваши предположения непровильны. Главная угроза с моря это НАТО. Поэтому и бзык )) |
_________________
+7 (978) 885-85-80; +38(066) 114-26-54 |
|
|
|
КонстантинЛепко
Возраст: 55
Сообщения: 1149
Откуда: Крым
|
| Добавлено:
Ср, 12 Мар 2008 20:21 |
|
Можно конечно определить стоимость ЗУ методом остатка. Если увеличить число лет за которое планируется возврат капитала с 5 до 10 (тогда коэффициент капитализации уменьшится с 0,32 до 0,22), то стоимость объекта , при годовом ЧОД = 12781 грн и норме возврата - 0,10, расчитанная методом Ринга, составит - 58095 грн.Стоимость ЗУ методом остатка определяется как разность между текущей стоимостью капитализированного ЧОД с улучшенного участка и стоимостью земельных улучшений. В нашем случае я думаю можно предположить что при наиболее эффективном использовании объекта капитализированный ЧОД с улучшенного участка будет равен капитализированному ЧОД от земельного улучшения, т.е. 58095 грн. А стоимость земельных улучшений я думаю можно приравнять к восстановительной стоимости, которая равна - 39079 грн. Тогда стоимость ЗУ составит 58095-38759=19016 грн или в долларах - 3760.
Высокую стоимость я думаю можно скинуть на то, что ЗУ находится в самом центре поселка на пересечении людских и транспортных потоков, рядом с торговыми центрами и органами районной и поселковой власти, где нет свободных для застроки ЗУ. Тоесть на лицо рыночная привлекательность участка. Поправьте, если я не правильно мыслю. |
_________________
+7 (978) 885-85-80; +38(066) 114-26-54 |
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Чт, 13 Мар 2008 10:05 |
|
| КонстантинЛепко писал(а): |
| Trinichka, ваши предположения непровильны. Главная угроза с моря это НАТО. Поэтому и бзык )) |
Єто шутка, или серьезно так считаете?? |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 13 Мар 2008 11:19 |
|
| skiff писал(а): |
| КонстантинЛепко писал(а): |
| Trinichka, ваши предположения непровильны. Главная угроза с моря это НАТО. Поэтому и бзык )) |
Єто шутка, или серьезно так считаете?? |
Это я шутю... |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Чт, 13 Мар 2008 11:38 |
|
Я про НАТО. |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Чт, 13 Мар 2008 11:49 |
|
Кстати, данние за декабрь 2006г. - 3-хкомн.кварт.в Красногвардейске - 60000 дол.(первое что попалось). Нормальная такая цифира.. |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Чт, 13 Мар 2008 12:05 |
|
| КонстантинЛепко писал(а): |
| Думаю на моем месте любой поступал бы также. Или нет? |
Да! Пусть модель. Пусть т-статистика хромает. Если в незначимых переменных есть экономический смысл, их можно оставить. Главное не допускать ляпов типа отрицательного коэффициента при переменной Х3. Возможно следовало отказаться от какого-то аналога, перестроить модель с другими факторами (например, площадь участка), может даже мультипликативную или комбинированную модель посмотреть. |
|
|
|
|
КонстантинЛепко
Возраст: 55
Сообщения: 1149
Откуда: Крым
|
| Добавлено:
Чт, 13 Мар 2008 18:02 |
|
skiff, насчет НАТО конечно шутка Ведь я тоже умею иногда шутить, оссобенно когда выпью   |
_________________
+7 (978) 885-85-80; +38(066) 114-26-54 |
|
|
|
КонстантинЛепко
Возраст: 55
Сообщения: 1149
Откуда: Крым
|
| Добавлено:
Чт, 13 Мар 2008 18:43 |
|
kink, вполне согласен с вами. Просто это первый мой отчет, и я не стал его менять. Выдал таким, каким он появился на свет впервый раз. Жалко как то менять) А вообщето при серьезном и проффесиональном подходе следовало бы рассмотреть возможность например использования вместо линейной, экспоненциальную регрессию. Либо как вы правильно заметили уменьшить количество аналогов и оставить только те, которые по стоимости действительно не отличаются более чем на 10%. Кроме этого необходимо боло отсеить ценообразующие факторы на предмен коллинеарности, тоесть зависимости друг от друга, чего я не сделал. Во какой я самокритичный. У меня есть еще один отчетик по оценке квартиры сравнительным подходом. Там чистая регрессия. И там таких ошибок уже нет. Скиф, а насчет 60000 долларов за 3-комнатную квартиру, поверьте, это круто. Где вы взяли такую стоимость? В среднем на сегодня - от 30000 до 40000 долларов, в зависимости от вида отопления, типа заполнения дверных и оконных проемов и отделки. Если интересно то вот ссылка - http://new.uafile.com/file/518/-------------------------------------------------------doc.html |
_________________
+7 (978) 885-85-80; +38(066) 114-26-54
Последний раз редактировалось: КонстантинЛепко (Пт, 14 Мар 2008 11:09), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 14 Мар 2008 10:38 |
|
| Цитата: |
| использования вместо линейной, экспоненциальную регрессию. |
- так и вижу типичного покупателя, который при покупке участка земли использует экспоненциальную регрессию... |
|
|
|
|
КонстантинЛепко
Возраст: 55
Сообщения: 1149
Откуда: Крым
|
| Добавлено:
Пт, 14 Мар 2008 11:10 |
|
zanoza в смысле  :" border="0" /> :" border="0" /> :" border="0" /> |
_________________
+7 (978) 885-85-80; +38(066) 114-26-54 |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 14 Мар 2008 11:23 |
|
ну, мы при оценке типа моделируем поведение типичного покупателя, обизнаного и не принуждаемого.
который ожидает от своей покупки каких-то выгод, пользы и бла-бла-бла... |
|
|
|
|
КонстантинЛепко
Возраст: 55
Сообщения: 1149
Откуда: Крым
|
| Добавлено:
Пт, 14 Мар 2008 11:27 |
|
zanoza
моделируем настолько, насколько это получается |
_________________
+7 (978) 885-85-80; +38(066) 114-26-54 |
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Пт, 14 Мар 2008 11:29 |
|
В смысле, отчет должен быть понятен не только кругу специалистов, но и заказчику.
"Практика оценки №1(4). Послесловие. Обратившись к психологическому бестселлеру С.Паркинсона и трансформировав его применительно к работе суперэнергичного оценщика, получим слегка измененный закон Паркинсона. Энергия, производимая черезчур активным экспертом, нарастает и переполняет данный индивидуум, от которого может быть передана другому индивидууму более хладнокровному.
В виде математического выражения этот закон может быть записан в следующем виде:
Тд=0,052 х WxSN. (N степень) , где
Тд- дифференциал эмоциональной энергии,
W- вес бесполезных приложений к Отчету в кг/месяц,
S- скорость мысли в см/час
N - количество неприятностей, случившихся в оценочной фирме за последнюю неделю.
Обидеть не хочу, просто хочу сказать: зачем сложно, если можно просто.  |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
КонстантинЛепко
Возраст: 55
Сообщения: 1149
Откуда: Крым
|
| Добавлено:
Пт, 14 Мар 2008 11:33 |
|
СИМа согласен, простота показатель гениальности |
_________________
+7 (978) 885-85-80; +38(066) 114-26-54 |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 14 Мар 2008 12:01 |
|
СИМа 5!
|
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
КонстантинЛепко
Возраст: 55
Сообщения: 1149
Откуда: Крым
|
| Добавлено:
Пт, 14 Мар 2008 12:09 |
|
Но к сожалению СИМа, я еще не гений. Я только учусь)) |
_________________
+7 (978) 885-85-80; +38(066) 114-26-54 |
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Пт, 14 Мар 2008 13:27 |
|
Хард, мерси.
Константин, к этому приходишь с годами.
Во времена моей молодости издевались таким образом ... с точки зрения банальной эрудиции не каждый индивидуум способен игнорировать положительные тенденции парадоксальных эмоций |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
КонстантинЛепко
Возраст: 55
Сообщения: 1149
Откуда: Крым
|
| Добавлено:
Пт, 14 Мар 2008 13:54 |
|
СИМа, надеюсь к пенсии стану гением. А пока маемо те, що маемо. |
_________________
+7 (978) 885-85-80; +38(066) 114-26-54 |
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Пт, 14 Мар 2008 15:16 |
|
Уважаемый Консантин! Представьте себе, что вам за такую диссертацию (неделя работы не меньше) предложат 500-600 грн. И у вас сразу найдутся резервы для упрощения отчета. Понятно ваше желание все обосновать и подтвердить точной математикой, но реально для такой оценки достаточно простого усреднения, которое ( проверьте) даст вам результат в пределах 5% от вашего суперточного. Конкретные советы: К69-2008 - загнать в одну таблицу. Расчет износа- то же самое, никому не интересно описание каждой червоточинки в половой доске. Согласование результатов - просто выберите один из результатов по подходам ( там более что они близкие). Не надо там расписывать многофакторные модели, никому это не надо. Методы нужно коротко описать и только те которые вы используете. Использование в одном подходе нескольких методов демонстрирует вашу грамотность, но реально (для такого обьекта) нерационально. И в результате ваш отчет сократится до 20 страниц. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
КонстантинЛепко
Возраст: 55
Сообщения: 1149
Откуда: Крым
|
| Добавлено:
Пт, 14 Мар 2008 17:38 |
|
Борода старый воин - мудрый воин Спасибо за подсказки. Учту в дальнейшей работе. |
_________________
+7 (978) 885-85-80; +38(066) 114-26-54 |
|
|
|
|
|
