| Автор |
Сообщение |
Sergik
Реальный оптимист
Возраст: 43
Сообщения: 301
Откуда: Кировоград
|
 Добавлено:
Пт, 29 Авг 2008 13:19 |
  |
Привет всем!!!
Я новичок в оценке, а потому и возникает много вопросов.
Нужно оценить помещение на последнем этаже (3 и 4 этажи) больницы для передачи ее в аренду (коммунальная собственность).
Помогите с ответами на следующие вопросы:
1. Вид стоимости в этом случае?
2. Так как это по сути специализированое имущество, то можно в таком случае воспользоваться только затраткой?
Может у кого-то будут инные предложения?
Заранее всем благодарен за помощь!!! |
|
|
   |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 29 Авг 2008 13:27 |
|
1. рыночная (см. законодательные акты)
2. не специализированное. использовать сравнительный и доходный. больница наверняка сдает немало своих помещений уже. |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 29 Авг 2008 14:13 |
|
zanoza
+1 |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
 |
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 29 Авг 2008 15:00 |
|
+1 |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Marina_M
Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
|
| Добавлено:
Пт, 29 Авг 2008 15:28 |
|
+1
размещение аптеки, буфета и т.д. - та же торговля
размещение кабинета для частного приемма - тот же офис
 |
_________________
Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов |
|
|
|
птичка
Сообщения: 332
Откуда: Сумщина
|
| Добавлено:
Пт, 29 Авг 2008 17:37 |
|
Рекомендую почати з поняття "відновна вартість для цілей оренди" - НС№2. А потім зверніть увагу на п.22,23 НС №1, можливо це буде "вартість у використанні" . Тоді можна буде обгрунтувати застосування витратного підходу, якщо об'єкт оцінки - приміщення для прийому пацієнтів або проведення лікувальних процедур.
Якщо аптека, буфет - ди. вище- що писали Мариночка та інші. |
|
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Сб, 30 Авг 2008 10:45 |
|
Є досвід оцінки приміщень лікарні та поліклінік. Використовував всі три підходи, за основу взяте значення по доходному. Вид вартості - ринкова. |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
Sergik
Реальный оптимист
Возраст: 43
Сообщения: 301
Откуда: Кировоград
|
| Добавлено:
Вт, 02 Сен 2008 16:38 |
|
Прошу прощения, но в моем случае, на мой взгляд, помещение не подходит не для буфета не для аптеки. Мое суждение вызвано тем. что помещение находится на третьем этаже, где практически отсутствует поток людей. В "комнате", которая оценивается, нет окон, площадь = 7 кв.м. Я все-таки считаю, что наиболее приемлем, будет затратный поход!
Рассудите меня. пожалуйста. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 02 Сен 2008 16:46 |
|
Sergik, представьте, что Вы - инвестор... скажите, для Вас будет, при принятии решения о покупке/продаже помещения 7 м.кв. на 3-м этаже, ориентиром величина затрат на строительство всего здания с последующим выделением в % отношении затрат на строительство данной комнаты? И как вы учтете в затратке то, что ваша комната находится на 3-м, а не на 1-ом этаже? Думаю, что стоимость на 1-ом этаже будет «немного» другой… |
|
|
|
|
Sergik
Реальный оптимист
Возраст: 43
Сообщения: 301
Откуда: Кировоград
|
| Добавлено:
Вт, 02 Сен 2008 17:03 |
|
Я согласен с КовАл, если это касается продажи. Но в данном случае не продажа, а аренда. Аренда ком. собственности. К тому же помещение арендуется под размещение БС мобильной связи. Присутствует конкретная заинтересованость. Возможно у меня опыта мало, но насколько я знаю, в больницах пользуются спросом в отношении аренды только первые этажи и цокольные помещения.
«Рыночная стоимость – стоимость, за которую может быть продан объект оценки на рынке подобного имущества...». Я виду к тому, что рынка подобного имущества практически не существует. Я сомневаюсь, что найдется достаточное количество инвесторов, которые изъявили бы желание инвестировать в данный объект оценки. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 02 Сен 2008 18:14 |
|
| Sergik писал(а): |
| Я согласен с КовАл, если это касается продажи. Но в данном случае не продажа, а аренда. Аренда ком. собственности. |
это не важно... аренду будут расчитывать от стоимости определенной Вами...
| Sergik писал(а): |
| Я сомневаюсь, что найдется достаточное количество инвесторов, которые изъявили бы желание инвестировать в данный объект оценки |
ну да? А для кого же Вы тогда его оцениваете?  |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 02 Сен 2008 18:33 |
|
Блин, сколько раз уже писалось по поводу указания при постановке вопроса всей информации, которая может (и влияет) на выбор базы оценки, соответственно, и на используемые подходы. Только на ПЯТЫЙ день таки выяснилось, что оценивается помещение в 7 квадратов и без окон.
Sergik, базовые станции обычно устанавливают на последнем этаже (а еще лучше на техническом или чердачном) т.к. над оборудованием как правило устанавливается вышка. Ну это так.
В данном случае при оценке для размещения базовой станции применимо 2 подхода: доходный и затратный.
Доходный через информацию по аренде аналогичных мест для размещения объектов мобильной связи (не знаю из какого Вы города, но у себя по Киеву я инфу нашел). Попоробуйте обратиться в фонд ком. майна, который будет Ваш отчет рецензировать и взять у них данные по стоимости по заключенным договорам под аналогичное использование - и Вам проще с поиском и им хорошо - результат не будет сюрпризом и выпадать с ихней базы
Затратный подход: строительство вышки аналогичной по высоте зданию + право пользования земельным участком, необходимым для размещения такой станции (с учетом растяжек и санитарных зон). Оценка недвижимости для размещения оборудования мобильщиков на сайте уже обсуждалась (кажись, в теме про трубу) поищите - через поиск. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Sergik
Реальный оптимист
Возраст: 43
Сообщения: 301
Откуда: Кировоград
|
| Добавлено:
Ср, 03 Сен 2008 07:44 |
|
Спасибо за помощь. Сколько людей, столько и мнений!!! Хотя в споре рождается истина!!! |
|
|
|
|
Mfactor
Сообщения: 1154
|
| Добавлено:
Ср, 03 Сен 2008 10:08 |
|
Sergik, учтите, шо это всё же это коммунальная собственность и лучше оченить по доходному или сравнительному, т.к. при использовании только затратного всегда есть вероятность, шо вас обвинят в намерении занизить стоимость, а значит - знанизить арендную плату, поступающую в тот или иной бюджет...  |
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Ср, 03 Сен 2008 10:35 |
|
затратным и доходным. тока не надо вышек. НЭИ административное помещение(всё-таки не техэтаж и не крыша). так проще |
|
|
|
|
Sergik
Реальный оптимист
Возраст: 43
Сообщения: 301
Откуда: Кировоград
|
| Добавлено:
Ср, 03 Сен 2008 16:02 |
|
Kink наверное не внимательно читал все, что сказано выше, так как помещение без окон площадью 7 кв.м. на четвертом этаже. Разве что только для кладовой подходит, если рассматривать как администативное помещение. Кому нужна кладовая в помещении больницы на четвртом этаже |
|
|
|
|
Marina_M
Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
|
| Добавлено:
Чт, 04 Сен 2008 07:37 |
|
Вы же ее оцениваете, значит она кому-то нужна для аренды либо приватизации. Я правилно понимаю? |
_________________
Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов |
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Чт, 04 Сен 2008 09:24 |
|
Sergik, я читал внимательно, и предложил наиболее оптимальный вариант. отсутствие окон и маленькая площадь это не проблема для административного помещения. используйте корректировки. Ну или принимайте НЭИ "для размещения БС" и оценивайте по рекомендациям Серого |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 04 Сен 2008 11:48 |
|
| kink писал(а): |
| отсутствие окон и маленькая площадь |
Плохо без окон для административного помещения, людям должно получать дневного света!
Можно как склад для маленьких вещей типа мобильных телефонов, хранилище для документов, еще что нить. |
|
|
|
|
Sergik
Реальный оптимист
Возраст: 43
Сообщения: 301
Откуда: Кировоград
|
| Добавлено:
Чт, 04 Сен 2008 12:53 |
|
Я смотрю, что у нас оценщики пытаются не обращать внимание на санитарные, пожарные и прочие нормы Украины, которые накладывают опрделенные ограничения в использовании того ли инного имущества |
|
|
|
|
Marina_M
Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
|
| Добавлено:
Чт, 04 Сен 2008 13:10 |
|
| Sergik писал(а): |
| Я смотрю, что у нас оценщики пытаются не обращать внимание на санитарные, пожарные и прочие нормы Украины, которые накладывают опрделенные ограничения в использовании того ли инного имущества |
 Вам виднее. Может расскажете конкретнее о своем объекте и с примерами санитарных и прочих норм касательно Вашего объекта?
У меня такое мнение, что начинающего оценщика просто ломает посчитать стоимость более чем одним подходом, поэтому он сам себя хочет убедить в ненужности рыночных подходов. |
_________________
Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 04 Сен 2008 13:19 |
|
ну вообще-то если уж читать между строк - то кинк вам советовал, как обойтись меньшим гемороем и сделать отчет с большей доказательностью. |
|
|
|
|
JuliaVlad28
Сообщения: 6
|
| Добавлено:
Вс, 12 Янв 2014 15:44 |
|
Добрый день! Делаю оценку аптеки, расположенной в здании поликлиники, помогите обосновать НЭИ, есть ли какие-нибудь нормативные документы, ограничивающие использование помещений больниц и поликлиник? |
|
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Вс, 12 Янв 2014 16:07 |
|
Для регистрации договора у нотариуса нужна оценка? |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
JuliaVlad28
Сообщения: 6
|
| Добавлено:
Вс, 12 Янв 2014 17:23 |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вс, 12 Янв 2014 18:55 |
|
| JuliaVlad28 писал(а): |
| Добрый день! Делаю оценку аптеки, расположенной в здании поликлиники, помогите обосновать НЭИ, есть ли какие-нибудь нормативные документы, ограничивающие использование помещений больниц и поликлиник? |
есть, но коммунальщикам на них наплевать, как правило. считайте как офисы. |
|
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Пн, 13 Янв 2014 15:59 |
|
Sergik Вам считать можно только доходным. Затратка применяется только для спецмайна по НСО1. А в доходном проанализируйте рыночные арендные платы подобных зданий (бывшие общаги, админздания..). Только обязательно рыночные - нив коем случае не опирайтесь на данные аренды коммунальщиков - у них не рыночная стоимость.
Добавлено спустя 3 минуты:
А если учесть санитарные, пожарные и прочие нормы Украины, то у нас половина держмайна не может быть использована как она используется. Не замарачивайтесь на нормах при оценке 7 м2 - допустите что кладовка или архив сдается в аренду по цене админпомещения - ведь когда люди берут офис - им прицепом идет кладовка. |
|
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Пн, 13 Янв 2014 16:39 |
|
Ну почему же, можно и как торговые считать. Аптека - это высоколиквидный бизнес... и даже специальный интерес просматривается...
Добавлено спустя 6 минут 6 секунд:
Я бы в больнице/поликлинике считала помещения, приспособленные для торговли, как торговые , а кабинеты, лаборатории - офисными |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
|
|
