| Автор |
Сообщение |
КоньВп@льто
Гость
|
 Добавлено:
Ср, 01 Окт 2008 00:18 |
  |
Оценивал пару комнат для аренды в институте(державне майно)
Отчет прогулялся в региональный фонд ГИ и приехал назад черканый карандашем.
Основная масса замечаний поправима и выглядит так, что человек, должен был что-то найти и нашел. Я должен исправить, и исправлю. Все остались бы друг другом довольны.
Что поставило в ступор это право пользования землей.
Я его лихо посчитал: предположил по нормативам арендную плату за землю, отнял от нее земельный налог, и эту разницу прямой капитализацией бабахнул.
Мадам, которая проверяла сославшись на письмо ФГИ, тихо зачеркнула мои изыскания карандашиком.
Я полез в это письмо и обалдел. Во первых на мой взгляд куча работы из-за этой ерунды, во-вторых что-то не соображаю как это делать.
Письмо: Інструктивний лист ФДМУ від 23.01.2004 N 10-36-835
Та часть, что касается меня, в данном вопросе:
До пункту 41 Методики N 1891
Розрахунок вартості права користування земельною ділянкою як нематеріального активу здійснюється згідно з формулою, наведеною у пункті 44 Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 N1531.
Враховуючи, що оцінюється право користування земельними ділянками, які на дату оцінки перебувають у державній або комунальній власності, за договірну орендну плату приймається орендна плата, визначена відповідно до вимог законодавства як частка від нормативної грошової оцінки земельних ділянок, затверджена рішенням відповідного органу влади. У разі відсутності інформації про доходи від подібних земельних ділянок для визначення чистого операційного або рентного доходу враховуються вимоги пункту 40 Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок. У випадку, коли договірна орендна плата за земельну ділянку, що оцінюється, виявиться більшою порівняно з чистим операційним доходом або рентним доходом від подібних земельних ділянок, вартість права її користування приймається рівною 1 грн.
Період прогнозування додаткового доходу приймається у розмірі 50 років. Ставка капіталізації, що використовується для розрахунку вартості права користування земельною ділянкою, визначається відповідно до вимог пункту 7 Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок (з урахуванням, у разі наявності додаткового ризику, права користування земельною ділянкою).
У випадку об'єктивної відсутності ринкових даних, необхідних для розрахунку додаткового доходу орендаря за 1-й рік, його розмір визначається шляхом капіталізації фактично нарахованої річної орендної плати або річного земельного податку за користування земельними ділянками, якщо орендна плата встановлена на рівні розміру земельного податку.
Зазначений підхід до визначення вартості права користування земельної ділянки використовується також в інших випадках проведення незалежної оцінки майна.
Все вроде бы понятно. Открываю 1531, п44 и читаю:
За методичним підходом, що базується на капіталізації
доходу, вартість права оренди визначається як поточна величина
майбутнього додаткового доходу для орендаря за формулою:
t Доі
Цпк = E ---------,
i=1 i
(1 + Ск)
де Цпк - вартість права оренди земельною ділянкою, визначена
шляхом непрямої капіталізації чистого доходу (у гривнях);
Доі - додатковий дохід орендаря за 1-й рік (у гривнях); t - період
оренди земельної ділянки, у роках. E - сума.
Додатковий дохід обчислюється як різниця між чистим
операційним або рентним доходом та орендною платою, визначеною
договором оренди.
Тоже все понятно, но это для определения права аренды, которое можно продать, а мне нужно право пользования земельным участком.
Ну, с фондом ГИ спорить не могу и не буду, но как из этого вылезти малой кровью, ума не приложу
Я так понимаю, что с этого института, который пытается сдать эти пару комнат в аренду нужно взять баланс, посчитать их ЧОД, поделить его каким-то образом на здание и землю, отнять от этого предполагаемую арендную плату (ее, конечно, никто не платит) и вставить в эту дивную формулу.
Напоминаю, что речь идет про 2 комнатухи по 12 и 20 метров, и из-за этого городить такой огород не хочется.
Думаю, что есть отработанные схемы такой оценки. Подскажите, что фонд кушает на самом деле... |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 01 Окт 2008 08:39 |
|
ну вот же
| КоньВп@льто писал(а): |
У випадку об'єктивної відсутності ринкових даних, необхідних для розрахунку додаткового доходу орендаря за 1-й рік, його розмір визначається шляхом капіталізації фактично нарахованої річної орендної плати або річного земельного податку за користування земельними ділянками, якщо орендна плата встановлена на рівні розміру земельного податку.
|
|
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
   |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 01 Окт 2008 11:18 |
|
А если оценивали пару комнат для аренды, то зачем Вы вообще в затратный подход влезли? Или это тоже обязательное требование? |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
КоньВп@льт0
Сообщения: 220
Откуда: Киев, Куреневка
|
| Добавлено:
Ср, 01 Окт 2008 13:33 |
|
2 Hard_Pragmatic большое спасибо. Что-то я вчера протупил.
2 Серый: Объект Киев, Борщаговка. Доходным 1000 долларов за метр получилась легко, а сравнительным, ума не приложу, где брать аналоги в Киеве, офисные помещения по 1000-1200 за метр. А заказчик, снимая помещение в заднице, на территории завода, имея дело с ФДМУ, дороже платить не хочет, и я его понимает.
А в фонд, с одним методом не удобно, как-то отдавать. Вот и бабахнул затратный. Много букв, да и получилось на уровне доходного.
P.S. Админы, пришлось перерегистрироваться. По вчерашнему логину никак не пускало, напоминалка пароля ругалась, кнопку для жалоб (мыло) на сайте не нашел. Так, что я теперь, как двуликий Янус. Грохните, пожалуйста, лишнюю учетную запись (буква о в конце) |
_________________
 |
|
 |
|
КоньВп@льт0
Сообщения: 220
Откуда: Киев, Куреневка
|
| Добавлено:
Пт, 03 Окт 2008 20:55 |
|
Попался чужой отчет и я спер из него интересующий меня кусок
. Визначення вартості земельної компоненти (право користування земельною ділянкою).
Відповідно до Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок (постанова Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. № 1531) вартість права користування земельної ділянки визначається як поточна величина майбутнього додаткового доходу за формулою:
1 Доі
Цпк=∑ -------
і=1 (1+Ск)і
де
Цпк - вартість права користування земельною ділянкою, визначена шляхом непрямої
капіталізації чистого доходу;
ДОІ - додатковий доход орендаря за перший рік;
t - період оренди земельної ділянки у роках;
Ск - ставка капіталізації.
Додатковий дохід від використання земельної ділянки становить:
Доі = ВД-ПЗМ,
де:
ВД - валовий річний доход від використання земельної ділянки;
Пзм - річний земельний податок, становить 1%, від грошової оцінки земельної ділянки
згідно закону України "Про плату за землю".
Валовий річний доход від використання земельної ділянки визначається на основі "Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населений пунктів" за формулою:
ВД = Сзм х Нк
де
Сзм - вартість земельної ділянки;
Нк - норма капіталізації для землі, 3% .
Дальше долго считают нормативку на этот кусок земли, берут от нее 3% и говорят, что это валовый доход. От него отнимают земельный налог и говорят, что это искомый "додатковий доход орендаря за перший рік"
Все понятно, одно смущает, на сколько корректно использовать здесь эти 3 процента, выдернутые из порядка по нормативке?
Даже не так, как думает фонд про это? Или это общепринятый
метод на сегодня? |
_________________
|
|
|
|
Владимир Б1
Возраст: 55
Сообщения: 396
Откуда: Саров, Россия
|
| Добавлено:
Чт, 09 Окт 2008 19:57 |
|
Коллеги, вопрос по названию ветки, но не по теме обсуждения.
Имеется объект - полуразвалившееся здание. Земельный участок передан собственнику здания в пользование в 1993 году. С тех пор никаких переоформлений прав не было. Я так понимаю, что какие либо права на землю у собственника здания есть только до тех пор, пока есть здание, как объект недвижимости. Все это усугубляется тем, что собственник - иностранное юр. лицо. По российскому законодательству у собственника здания есть два пути - либо оформить договор аренды на землю (что без проблем), либо права собственности (если нет ограничений).
А как у вас? |
_________________
В споре рождается коллективное заблуждение |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 09 Окт 2008 21:34 |
|
а в чем собственно вопрос? иностранное "лицо" хочет сделать какое-либо действие с объектом? и для этого необходимо оформить (либо дооформить, либо переоформить) этот объект??? |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Владимир Б1
Возраст: 55
Сообщения: 396
Откуда: Саров, Россия
|
| Добавлено:
Чт, 09 Окт 2008 21:56 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
| а в чем собственно вопрос? иностранное "лицо" хочет сделать какое-либо действие с объектом? и для этого необходимо оформить (либо дооформить, либо переоформить) этот объект??? |
Собственник хочет продать здания. |
_________________
В споре рождается коллективное заблуждение |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 09 Окт 2008 22:08 |
|
а с ними и землю?
так у нас продают дом (в реальности одна стена и дымовая труба...рядом лежит), а реально покупатель покупает ЗУ
Добавлено спустя 3 минуты 36 секунд:
т.е. если в Вашем случае собственник может продать то что осталось от здания, но по стоимости ЗУ то пусть так и сделает...
либо изложите ту часть задачи которая называется "Дано:" полностью, пожалуйста, может там кирпичей (в полуразвалине) на миллион-другой зеленых рублей... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Владимир Б1
Возраст: 55
Сообщения: 396
Откуда: Саров, Россия
|
| Добавлено:
Пт, 10 Окт 2008 07:25 |
|
Я продолжу в ветке "Оценка руин" |
_________________
В споре рождается коллективное заблуждение |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 10 Окт 2008 10:35 |
|
| Владимир Б1 писал(а): |
По российскому законодательству у собственника здания есть два пути - либо оформить договор аренды на землю (что без проблем), либо права собственности (если нет ограничений).
А как у вас? |
точно так же и у нас, если это земля НЕсельхозназначения ну соответственно под зданием, ограничений для иностранных лиц нет, кроме маленьких НО:
1. продажа будет на уровне КабМина
2. нужно регистрировать в Украине постоянное представительство этого лица |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Владимир Б1
Возраст: 55
Сообщения: 396
Откуда: Саров, Россия
|
| Добавлено:
Пт, 10 Окт 2008 12:14 |
|
Hard_Pragmatic
А можно ссылки на документы? |
_________________
В споре рождается коллективное заблуждение |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 10 Окт 2008 12:21 |
|
|
|
|
Владимир Б1
Возраст: 55
Сообщения: 396
Откуда: Саров, Россия
|
| Добавлено:
Пт, 10 Окт 2008 12:49 |
|
А я до этой статьи не дошел. Все понятно 
С продажей все сложно. А как с арендой? |
_________________
В споре рождается коллективное заблуждение |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 10 Окт 2008 13:18 |
|
| Владимир Б1 писал(а): |
| А как с арендой? |
без ограничений |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Владимир Б1
Возраст: 55
Сообщения: 396
Откуда: Саров, Россия
|
| Добавлено:
Пт, 10 Окт 2008 13:36 |
|
В ветке про оценку руин из сообщенияzanoza я понял, что при наличии прав пользования на землю (то есть в моем случае) ни о какой рыночной стоимости прав речи не идет.
То есть, если есть задание на оценку рыночной стоимости объекта, под которым земля на правах пользования (не аренды), рыночная стоимость прав на землю не расчитывается? |
_________________
В споре рождается коллективное заблуждение |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 10 Окт 2008 14:25 |
|
ммм. как бы вам сказать... фактически, при таких раскладах, новый собственник не имеет тех прав, которые имеет текущий. текущий конечно имеет прекрасные права.
если вы откажетесь от затратного подхода, то вам не надо будет отдельно выделять право пользования. посчитайте объект доходным и сравнительным, с учетом затрат на восстановление объекта до нормального состояния.
или у вас в задаче именно право пользования надо оценить?
ну оцените его под текущего собственника. он экономит на арендой плате за землю, как минимум (я просто не помню, платит он налог или от него освобожден тоже) |
|
|
|
|
Владимир Б1
Возраст: 55
Сообщения: 396
Откуда: Саров, Россия
|
| Добавлено:
Пт, 10 Окт 2008 15:21 |
|
Позиция собственника такая:
На балансе висит объект, который ему не нужен. Сколько объект стоит, собственник не знает (это должен сказать я), да ему это и не интересно. Деньги от продажи объекта, за исключением балансовой стоимости (которая равна 0), уйдут в федеральный бюджет. Исходя из этого, собственник зданий хочет продать объект как есть, не делая практически НИКАКИХ затрат.
Понятно, что при нормальном собственнике было бы все значительно проще, по крайней мере с учетом земли.
А как считать в такой ситуации 
В России такой вопрос решается довольно просто - купил здание, пошел оформил права на землю (собсвенность или аренду). При этом, у продавца могут быть права бессрочного пользования или еще какие упраздненные ныне. Главное, что бы был документ с отводом земли, границами и площадью.
Да, вот еще что - восстанавливать там нечего, так что земля у объекта главная ценность. |
_________________
В споре рождается коллективное заблуждение |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 10 Окт 2008 15:57 |
|
| Цитата: |
| В России такой вопрос решается довольно просто - купил здание, пошел оформил права на землю (собсвенность или аренду). |
- не верю, что все решается прям так просто.
у нас законодательно это тоже решается вот так вот просто. только не факт, что фактически это будет так же.
и что вам отведут землю в тех же границах, например. и с тем же целевым.
а раз собственнику пофигу, почем продавать, и всем пофигу - цените как хотите.
дайте объявление - продам такой-то объект за столько-то. и посмотрите, что предложат. потом как-нибудь обоснуйте полученное |
|
|
|
|
Владимир Б1
Возраст: 55
Сообщения: 396
Откуда: Саров, Россия
|
| Добавлено:
Пт, 10 Окт 2008 16:34 |
|
| zanoza писал(а): |
- не верю, что все решается прям так просто.
|
Возможно и есть у кого проблемы. Но о проблемах, как правило, пытаются узнать до проведения сделок.
| Цитата: |
у нас законодательно это тоже решается вот так вот просто. только не факт, что фактически это будет так же.
и что вам отведут землю в тех же границах, например. и с тем же целевым.
|
Так вот и хотелось бы знать, а как происходит в реальности. Понятно, что часто "строгость закона компенсируется его несоблюдением". Еще лет 5 назад у нас местные администрации спокойно плевали на законы, особенно в области прав на недвижимое имущество. Когда был на объекте, немного пообщался с местными предпринимателями. Похоже вы сейчас в той ситуации, которую мы прошли лет 5-6 назад.
| Цитата: |
а раз собственнику пофигу, почем продавать, и всем пофигу - цените как хотите.
дайте объявление - продам такой-то объект за столько-то. и посмотрите, что предложат. потом как-нибудь обоснуйте полученное |
Собственнику то пофиг. А мне нет. Потому и разбираюсь.
Нашел много предложений по продаже прав аренды земли на ЮБК. Правомерно ли использовать эту информацию для моего случая. Или такая информация расчитана на "лохов"? Как мне объяснили в доверительной беседе, получить участок в аренду на 49 лет можно за много меньшие деньги. Главное знать кому их дать. Тем более, что решают такие вопросы главы сельских администраций.  |
_________________
В споре рождается коллективное заблуждение |
|
|
|
Vad
Сообщения: 363
Откуда: южная группировка
|
| Добавлено:
Ср, 26 Ноя 2008 14:41 |
|
Рецензирую отчет
Оценка права пользования. Государственное предприятие, казенный завод. на его территории двухэтажное здание которое арендует частный предприниматель. Завод платит налог к примеру 2 грн за кв. м в год (есть бухгалтерская справка). Оценщик капитализирует арендую плату (по Методике): с учетом установленного городскими властями коэффициента
4 к налогу на землю, итого 2 грн *4/Ск. Я тут немного в замешательстве. Территория государственного предприятия и оно как платило эти 2 грн так и будет платить, землю же отводить под эту недвижимость никто будет. И никто требовать с государственного предприятия дополнительную плату за землю за то на его территории к примеру стоит казино не будет. Как прочем не будет платить за землю и арендатор.
То же можно сказать о территории заповедников они попросту освобождены от уплаты налога на землю.  :" border="0" /> |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 26 Ноя 2008 14:51 |
|
Если предприятие имеющее льготы по оплате налога/аренды за ЗУ сдает часть помещений в аренду лицу не имеющего льгот, то проводится перерасчет налога/аренды пропрциональнозантого ЗУ с учетом деятельнсти такого лица.
Пишу по памяти уточните в Земельном кодексе Законе про оренду ЗУ |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Vad
Сообщения: 363
Откуда: южная группировка
|
| Добавлено:
Ср, 26 Ноя 2008 14:55 |
|
Господа буду признателен есди кто прояснит как идет диференцированы арендные платежи за землю.
к примеру город установил коэффициент 4 к ставке земельного налога
Какая часть уходит государству (ему же должн что-то перепадать). а какая часть в городскую (коммунальную казну)
буду признателен если кто скинет ссылку на официальный документ. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 26 Ноя 2008 14:59 |
|
Vad
Вопрос не понятен какое это отношение имеет к оценке. Важно определить ЧОД, и прокапитализировать его, а как он (ЧОД) в дальнейшем распределяется ....? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Vad
Сообщения: 363
Откуда: южная группировка
|
| Добавлено:
Ср, 26 Ноя 2008 15:35 |
|
К оценке в принципе не какого, так для общего развития |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 26 Ноя 2008 15:47 |
|
ВО! 
Для общего развития лучше сюда.
http://zakon.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi
Мы можем ошибиться в силу скорости общения. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Vad
Сообщения: 363
Откуда: южная группировка
|
| Добавлено:
Ср, 26 Ноя 2008 16:01 |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 26 Ноя 2008 16:42 |
|
|
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Ср, 03 Дек 2008 14:17 |
|
При расчете права пользования как вы рассчитываете Ск для земли? |
|
|
 |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 03 Дек 2008 14:52 |
|
irenka
Как правило кумулятивным
без рисковая + поправка на ликвидность |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Ср, 03 Дек 2008 15:29 |
|
Спасибо, я тоже думала, что к безр. ставке на землю стоить прибавить всего лишь одну премию - на ликвидность. Но слышала еще одну схему :
Ст.безриск. МИНУС % налога на землю(или %аренды) = Ск зем.
Получается примерно: 9%-1,5%=7,5 для земли.
Тоесть уменьшают ставку напротивовес кумулятивному методу. Правильно ли это в наших условиях? |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 03 Дек 2008 15:37 |
|
| irenka писал(а): |
Спасибо, я тоже думала, что к безр. ставке на землю стоить прибавить всего лишь одну премию - на ликвидность. Но слышала еще одну схему :
Ст.безриск. МИНУС % налога на землю(или %аренды) = Ск зем.
Получается примерно: 9%-1,5%=7,5 для земли.
Тоесть уменьшают ставку напротивовес кумулятивному методу. Правильно ли это в наших условиях? |
От стула отнять корову что ли?
налога на землю(или %аренды) учитывается в ЧОД |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Ср, 03 Дек 2008 15:39 |
|
Где-то делся мой пост про Ск для земли. Может, не так что написала?
Добавлено спустя 1 минуту 23 секунды:
Ой, извините, нашелся
Добавлено спустя 2 минуты 48 секунд:
По поводу стула. Я ложу деньги на депозит минус % платы за землю, тоесть, сколько я смогу заработать в итоге. В общем, поймите меня, если, сможете.
Добавлено спустя 2 минуты 11 секунд:
И еще вопрос. Н-р, квартира на 5 этаже в 9-этажном доме. Как правильно окорректировать право пользования? |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 03 Дек 2008 15:51 |
|
Пардон irenka
Какой налог на землю при депозите?
Повторю "налог на землю(или %аренды) учитывается в ЧОД"
Уточню - Аренды, если есть субаренда |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Ср, 03 Дек 2008 15:55 |
|
Ну хорошо. Я согласна. Просто написала, как говорили на повышении. А по поводу квартиры как поступить? |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 03 Дек 2008 16:01 |
|
"Просто написала, как говорили на повышении".
Надо заменить ПОВЫШЕНИЕ на ПОНИЖЕНИЕ
Такое только земельщики из держкомзема могут придумать, бред.
"А по поводу квартиры как поступить?"
А че аналогов мало? Тут одного подхода достаточно. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Ср, 03 Дек 2008 16:05 |
|
Говорили, надо минимум 2 подхода использовать. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 03 Дек 2008 16:11 |
|
да при чем здесь земельщики из держкомзема? кто такое мог сказать?
просто право пользования определяется как отношение разницы между арендной платой за землю и ставкой земельного налога, и ставки капитализации. и то не всякое право пользования... |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 03 Дек 2008 16:21 |
|
| irenka писал(а): |
| Говорили, надо минимум 2 подхода использовать. |
Ага
НС №1
п 37
.....Неможливість або недоцільність застосування певного методичного підходу, пов'язана з повною відсутністю чи недостовірністю необхідних для цього вихідних даних про об'єкт оцінки та іншої інформації, окремо обгрунтовується у звіті про оцінку майна.
Еще есть сокращенный отчет см. НС№1 и №2
Я для жилья делаю сравнение и все.
А вы как хотите.
PS:коллега, если надумаете проводить расчет по доходу, то берите данные аренды жилья без мебели и т. п. Либо очищайте от доли мебели в аренде. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Ср, 03 Дек 2008 16:27 |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 03 Дек 2008 16:37 |
|
| zanoza писал(а): |
да при чем здесь земельщики из держкомзема? кто такое мог сказать?
просто право пользования определяется как отношение разницы между арендной платой за землю и ставкой земельного налога, и ставки капитализации. и то не всякое право пользования... |
Уважаемая zanoza
На счет первого, я не голословен.
На экзамене по ЗУ был вопрос по расчету Ск.
Расписал как учили по недвижке все варианты и оставил один на тот момент (да и сегодня пока) реальный кумулятивный.(уже был опыт в оценке) А затем после экзамена объяснял коллеге из ДКЗ как это все рассчитывается и откуда.
В общем (Ск = R - n) n - налог, пусть будет на их совести.
А по второму, то что для нас "просто" для кого то оказалось сложно |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 03 Дек 2008 17:10 |
|
я такого не слышала на курсах по земле, если честно. вообще не понимаю, каким краем вы сюда привязали налог к Ск.
у них есть какой-то забавный способ расчета СК для земли по формуле Скобщая = Сзем+Н*dулучшений
Скзем = Ск общая - Н*dулучшений
где Ск - ставка капитализации для улучшенного земельного участка,
Н - норма возврата капитала для земельных улучшений
d - Доля земельных улучшений в стоимости.
но ничего по поводу земельного налога в ставке я не слышала |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Ср, 03 Дек 2008 19:02 |
|
+1 rudge
| rudge писал(а): |
| Ск = R - n) n - налог, пусть будет на их совести. |
это же просто извращение какое-то... причем тут налог???!!! Риск - неопределенность, а какая тут неопределенность с налогом??? |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 03 Дек 2008 19:27 |
|
Ту zanoza анд КовАл
Уважаемые коллеги
Круто получается, коллега irenka, пардон, замутила, а мы, пардон, перегрызлись.
irenkaаааааааааааааааааа плиз прочитайте НС ну или еще что то.
Не обижайтесь но ваши вопросы в ступор вводят.
"Ведь это элементарно Ватсон" цитата. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 03 Дек 2008 20:10 |
|
действительно вы как-то rudge выставили крайним, хотя он также как и вы супротив этого всего
|
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Ср, 03 Дек 2008 20:14 |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 03 Дек 2008 20:54 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
действительно вы как-то rudge выставили крайним, хотя он также как и вы супротив этого всего
|
При много благодарствуем
Добавил ту КовАл
Эт он про остальных не будем показывать пальцами
А может коньяк начал действовать  |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
птичка
Сообщения: 332
Откуда: Сумщина
|
| Добавлено:
Чт, 04 Дек 2008 17:46 |
|
наскільки я пам'ятаю, на курсах було щось подібне:
"чистий операційний дохід у загальному вигляді може бути розрахований таким чином:
До = (Опл – Пз ) х Кнед х (1 – Ппр ),
Де До - річний чистий операційний дохід (фактичний або очікуваний ( (у гривнях);
Опл - Річна ринкова орендна плата за земельну ділянку (у гривнях);
Пз - Земельний податок за земельну ділянку на рік (у гривнях);
Кнед - Ризик недоотримання орендної плати (коефіцієнт);
Ппр - Ставка податку на прибуток (коефіцієнт).
Для земельних ділянок державної форми власності на дохід від оренди податок на прибуток не нараховується".
мабуть, irenka щось переплутала... |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 04 Дек 2008 18:32 |
|
чё-то я не понял эту часть формулы
| птичка писал(а): |
| (Опл – Пз ) х Кнед |
Кнед - Ризик недоотримання орендної плати (коефіцієнт) - если я правильно понял, то другими словами это недобор? |
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Чт, 04 Дек 2008 19:11 |
|
|
|
|
птичка
Сообщения: 332
Откуда: Сумщина
|
| Добавлено:
Чт, 04 Дек 2008 19:12 |
|
| КовАл писал(а): |
| если я правильно понял, то другими словами это недобор? |
саме так |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 04 Дек 2008 19:29 |
|
Тогда не понимаю почему налог уменьшается на недобор... налог платится всегда, а вот арендную плату можно получить только когда есть арендатор. Может быть нужно так: До = (Опл х Кнед – Пз ) х (1 – Ппр )?
З.Ы. А зачем считать после налогообложения? |
|
|
|
|
птичка
Сообщения: 332
Откуда: Сумщина
|
| Добавлено:
Чт, 04 Дек 2008 20:11 |
|
Я не аналізуала цю формулу, а привела так, як написано :
див. стор. 325, "Методичні основи грошової оцінки земель в Україні" Дехтяренко, Лихогруд та інші, Київ, 2007.. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 04 Дек 2008 20:21 |
|
Понятно... жаль только, что Дехтяренко, Лихогруд та інші нам не ответят |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 04 Дек 2008 20:59 |
|
| КовАл писал(а): |
Тогда не понимаю почему налог уменьшается на недобор... налог платится всегда, а вот арендную плату можно получить только когда есть арендатор. Может быть нужно так: До = (Опл х Кнед – Пз ) х (1 – Ппр )?
|
согласен, ошибочка  |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 05 Дек 2008 09:49 |
|
| КовАл писал(а): |
| Понятно... жаль только, что Дехтяренко, Лихогруд та інші нам не ответят |
А они че знают, что отвечать в данном случае? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Пт, 05 Дек 2008 10:22 |
|
Вот так оно и получается. Находишь какую-то информацию, цитируешь, чтобы узнать ваше мнение. А оказывается, - очень много в ней ошибок, непоняток. Тоесть вам,товарищи, впору научные работы по оценке писать. На какую тогда литературу можна опираться, кроме законов, стандартов, и методик? Посоветуйте хороших авторов. Мне, н-р, нравятся работы Лебедь, Драпиковского. Насчет Олефиренко, я поняла, что у модеров на нее аллергия.  |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 05 Дек 2008 10:28 |
|
| irenka писал(а): |
| Тоесть вам,товарищи, впору научные работы по оценке писать. |
согласен только на миллион!
| irenka писал(а): |
| Насчет Олефиренко, я поняла, что у модеров на нее аллергия. |
не правильно поняли |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 05 Дек 2008 10:51 |
|
| Цитата: |
| насчет Олефиренко, я поняла, что у модеров на нее аллергия. |
- я, конечно, не модератор, но должна сказать, что на Олефиренко аллергии нет
просто, как мне кажется, вы иногда не совсем правильно цитируете... |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 05 Дек 2008 10:59 |
|
 |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Пт, 05 Дек 2008 11:05 |
|
Да правильно я все цитирую. Только мы, оценщики, обладаем духом противоречия.  А я думаю так и точка! Совершенно очевидно - что оценка - очень творческий процесс. Можно сказать даже индивидуальный. Вы только посмотрите, сколько способов просчета права пользования землей предложили! |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 05 Дек 2008 11:56 |
|
| irenka писал(а): |
| Вот так оно и получается. Находишь какую-то информацию, цитируешь, чтобы узнать ваше мнение. А оказывается, - очень много в ней ошибок, непоняток. Тоесть вам,товарищи, впору научные работы по оценке писать. На какую тогда литературу можна опираться, кроме законов, стандартов, и методик? Посоветуйте хороших авторов. Мне, н-р, нравятся работы Лебедь, Драпиковского. Насчет Олефиренко, я поняла, что у модеров на нее аллергия. |
Идеальной литературы нет.
Просто надо все, с чем сталкиваетесь, в т. ч. и в литературе, проверять, как я говорю, "на вшивость".
Порой даже ГУРУ от оценки допускают ошибки. Ну а что касается литературы к сожалению она частенько отстает от жизни (требований НС и т.п.)
Так, что слепо с ней работать не стоит.
PS: пардон, но я бы, слово "работы" в вашем посте, заменил на слово "сборники" так по моему вернее. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 05 Дек 2008 12:15 |
|
| Цитата: |
| Да правильно я все цитирую. |
- ну значит и считайте так, раз правильно.
отнимите земельный налог от ставки по депозитам... |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 05 Дек 2008 12:18 |
|
zanoza |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Пт, 05 Дек 2008 14:01 |
|
При чем здесь "считайте так". Здесь по-моему идет обсуждение, обмен информацией, опытом, и не надо мне от вас никаких упреков. Не придирайтесь, пожалуйста, к таким мелочам, хотябы, как сборники-работы. А то у меня впечатление складывается о закрытом, а не открытом клубе.
Добавлено спустя 11 минут 11 секунд:
А насчет "вшивости" литературы - это черезчур некорректное замечание в сторону специалистов по оценке. Если их книги вышли в продажу, значит они прошли рецензирование? |
|
|
|
|
Петр
Возраст: 50
Сообщения: 156
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 05 Дек 2008 14:19 |
|
| irenka писал(а): |
| значит они прошли рецензирование? |
не факт |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 05 Дек 2008 14:26 |
|
irenka, где вы увидели упрек?
вас не поймешь. вы процитировали кусок из лекции держкомзема. вам несколько человек указало, что там явная ошибка, и объяснили, почему так думают. это был обмен опытом и нформацией, как мне кажется. вам это не понравилось, вы утверждаете, что процитировали все правильно. если вам кажется, что там правильно - делайте, как считаете нужным.
на этом обмен опытом и информацией можно считать оконченным, с моей точки зрения. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 05 Дек 2008 14:39 |
|
| Петр писал(а): |
| irenka писал(а): |
| значит они прошли рецензирование? |
не факт |
И далеко не факт.
К тому же они как правило их не пишут.
Уважаемая irenka
Вы зря обижаетесь, ведь не о Вас разговор, а о качестве той литературы которую нам, к сожалению, за частую, подсовывают. Равно как, и так называемый "Золотой диск оценщика".
У нас этих книг полный шкаф. Да толку то. Как правило используюся 1-2.
А вот если надо замутить со ссылкой на ГУРУ, то тогда да, роем все.
Но здесь же не об этом. Здесь о том как правильно.
Да порой наши советы не очень корректны, что поделаешь, нам то ошибаться можно. ГУРУ - нет. Просто хотелось предостеречь от слепого следования тому, что написано в НАШИХ книгах.
Вот вопрос, попробуйте найти ответ. (в наших книгах и нормативах)
Как корректно рассчитываются поправки при сравнительном подходе?
При попарном сравнении есть у Драпиковского и Ивановой. Как на мня одна из лучших книг по оценке. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Сб, 06 Дек 2008 06:02 |
|
| irenka писал(а): |
| При чем здесь "считайте так". Здесь по-моему идет обсуждение, обмен информацией, опытом, и не надо мне от вас никаких упреков. Не придирайтесь, пожалуйста, к таким мелочам, хотябы, как сборники-работы. А то у меня впечатление складывается о закрытом, а не открытом клубе |
irenka, как говорил персонаж одного мульта "Спокойствие... только спокойствие!" Никто Вас ни в чем не обвиняет... просто люди привыкли ко всему относиться критично, а Занозка у нас в этом деле воЩе асссссс... за что её и люблю  |
|
|
|
|
HUGO
Возраст: 46
Сообщения: 1260
|
| Добавлено:
Пн, 08 Дек 2008 15:51 |
|
Считаю что приведенная форумчанами формула верная |
|
|
 |
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
