Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Рыночная стоимость во время кризиса. Дополнительные поправки Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу 1, 2, 3 ... 11, 12, 13  След. Автор Сообщение swenslim Сообщения: 29 Добавлено: Ср, 08 Окт 2008 22:07 Добрый вечер уважаемые коллеги. За время своей оценочной практики, рассчитывая рыночную стоимость квартиры, дома или оборудования, я использовал цены предложений аналогов на дату оценки +- пару дней, при этом абсолютно не уделяя внимания прогнозированию цены хотя бы на период экспозиции и влияния рыночных факторов на продолжительность самого периода экспозиции. Ведь если год, два назад можно было не беспокоиться по этому вопросу, так как цены росли быстрее чем бамбук после дождя, то сейчас, учитывая общую стагнацию и падение цен на рынке недвижимости, внесение поправок учитывающих негативные факторы становится все более актуальным вопросом. Какой интерес банку смотреть на рыночную стоимость в отчете, если по ней можно продовать объект оценки хоть год, а ведь при этом все процедуры были соблюдены и оценщик честно взял цены из печатных изданий и интернет ресурсов. Вся эта тирада сводится к простому вопросу, используете ли вы в своих работах какие либо способы прогнозирования, а так же дополнительные поправки учитывающие сегодняшнее состояние рынка. :" border="0" /> Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Ср, 08 Окт 2008 22:14 swenslim писал(а): Ведь если год, два назад можно было не беспокоиться по этому вопросу, так как цены росли быстрее чем бамбук после дождя, то сейчас, учитывая общую стагнацию и падение цен на рынке недвижимости, внесение поправок учитывающих негативные факторы становится все более актуальным вопросом. Самое время остановиться, подумать, и переосмыслить само понятие оценки, оценочных стандартов, базовых определений и оценочных процедур _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Борода Тусовщик Возраст: 53 Сообщения: 1591 Добавлено: Ср, 08 Окт 2008 23:10 В таких условиях реально спрогнозировать что-либо не то что на год, но и на 3 месяца не получится. Единственное что мы можем сделать- увеличить поправки на торг (от фонаря, скорее всего - с 5 до 10%) и добавить в отчеты оговорку о непредвиденных обстоятельствах, которые могут повлиять на рыночные цены в ходе действия отчета, и за которые мы естественно ответственности не несем. _________________ Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. Lleyton Возраст: 46 Сообщения: 190 Откуда: Днепропетровск Добавлено: Чт, 09 Окт 2008 08:23 Тут еще вопрос нужна ли банку вообще оценка...ведь взяв сегодня недвижимость по одной цене через, два-три месяца (как многие прогнозируют спецы) он и половины ликидационной стоимости может не вернуть....Не знаю как где, а у нас 90% банков просто создают видимость выдачи кредитов, и сидят в засаде. zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Чт, 09 Окт 2008 08:37 мне рекомендовали поправки на торг на хрущевки и непривлекательное жилье -20-25%, на все прочее - 10-15%. swenslim Сообщения: 29 Добавлено: Чт, 09 Окт 2008 09:03 Hard pragmatic, вы к чему клоните skiff Неформальный лидер Возраст: 54 Сообщения: 2964 Откуда: Бровари Добавлено: Чт, 09 Окт 2008 09:37 Ну почему "от фонаря поправка?" Не поленился - обошел всех знакомых риэлторов и за чашкой чая попросил справочки с печатями о фактических показателях пресловутого торга на разные типы недвижки. Интересная вырисовалась картина: рост торга начался еще в феврале с суммы около 500у.е., потом по наростающей - 2% - к марту, 3% в июне, 5% уже в августе, сейчас уже почти 10%... и риелторы сидят с грустными глазами, базы переполнены, покупателя нет... И 10% скидки уже "не рулят", фактическая скидка при продаже на начало октября, от заявленных к продаже (1 комн. кв. в панельном доме,1992г.п.) квартиры в мае-июне составила 92000 - 67000=25000(!!!)... вот и считайте.... _________________ Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Чт, 09 Окт 2008 10:09 swenslim писал(а): Hard pragmatic, вы к чему клоните к тому, что это: swenslim писал(а): используете ли вы в своих работах какие либо способы прогнозирования, а так же дополнительные поправки учитывающие сегодняшнее состояние рынка надо использовать ВСЕГДА когда определяется РС _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Чт, 09 Окт 2008 10:11 а у нас просто снизили цены в объявлениях и по рынку. торг остался тот же. цена упала баксов на 100$/м2 (ну, очень усредненно) Olenka Оценщик Сообщения: 1271 Добавлено: Чт, 09 Окт 2008 13:32 Риєлтора грустят уже с пол-года, бедолаги, теряют такие деньги. Банки практически никого не кредитуют по ипотеке, посмотрим, что будет дальше - политическая ситуация пока не обнадеживает. Я увеличила поправку на торг до 10% и в местах, где рынка совсем мало - до 15-20% Хотя очень хочется ввести новую поправку - "правительственную" zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Чт, 09 Окт 2008 14:21 Цитата: Десятки миллионов долларов сверхприбылей рискуют не оказаться в наших карманах из-за того, что безответственные банкиры и финансисты перестали выдавать ипотечные кредиты черни. Если не дают деньги на ипотеку, значит наше гавно не покупают, стало быть, мы не богатеем. (с) skiff Неформальный лидер Возраст: 54 Сообщения: 2964 Откуда: Бровари Добавлено: Чт, 09 Окт 2008 15:37 Вот такое соотношение.... Спрос рождает предложение?... Предложения Спрос Офисная 1990 130 Торговая 1334 149 Складская 712 57 Участки 1963 89 Другая 1141 63 Добавить объявление _________________ Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! swenslim Сообщения: 29 Добавлено: Чт, 09 Окт 2008 15:38 к тому, что это: swenslim писал(а): используете ли вы в своих работах какие либо способы прогнозирования, а так же дополнительные поправки учитывающие сегодняшнее состояние рынка надо использовать ВСЕГДА когда определяется РС[/quote] Так вот я и спрашиваю, если это не коммерческая тайна как вы строите прогнозы и какие поправки применяете! Я имею ввиду не обычные поправки на торг, либо риски для расчета ставки капитализации или дисконтирования. zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Чт, 09 Окт 2008 15:39 о! где это ты такое видишь? мне тоже надо бы для аргументации КонстантинЛепко Возраст: 55 Сообщения: 1149 Откуда: Крым Добавлено: Чт, 09 Окт 2008 16:36 Ребята. Кризис на рынке недвижимости начался, равно как и кризис в экономике. И первой ласточкой может быть остановка домменых печей в Украине, а также скачек валютного курса.!!!. Поправки на торг будут некорректны!!!! В экономике есть другие показатели, по котрым можно делать поправки в условиях кризиса. Петр Возраст: 50 Сообщения: 156 Откуда: Одесса Добавлено: Чт, 09 Окт 2008 20:12 КонстантинЛепко писал(а): В экономике есть другие показатели, по котрым можно делать поправки в условиях кризиса. Например? КонстантинЛепко Возраст: 55 Сообщения: 1149 Откуда: Крым Добавлено: Чт, 09 Окт 2008 20:53 Стремление переждать эпоху нестабильности и кризисов достаточно массовое. Как следствие - стагнация рынка. А ведь осенью деловая активность традиционно растет. Но в отдельные годы эти традиции нарушаются. И тут вполне уместно провести аналогию с сентябрем 2005 г. Тогда бурный рост цен и активность рынка достаточно быстро сменились стагнацией. Одними из основных причин этого были политический кризис и смена правительства. Крупный капитал, которому необходимо четкое понимание «правил игры», занял тогда выжидательную позицию. В сентябре 2008 г. многое повторяется. Хотя, конечно же, сейчас ситуация существенно иная. Инвестиционный бум, сопровождаемый тенденцией массового вложения свободных средств в квартиры, закончился вместе с остановкой бурного роста их стоимости. Ситуацию подогрели и банки, резко ограничившие выдачу ипотечных кредитов. Противоречивые прогнозы, предрекающие то обвал цен, то новый виток их роста, побуждают заинтересованных в покупке к осторожности и размышлениям. Возможно, нынешний кризис научит людей мыслить масштабно, адекватно оценивать ситуацию и выбирать для капиталовложений объекты, которые выстоят в сложных условиях. Как Вам предполагаемое развитие кризиса во времени? Фаза 1. Спекулятивный кризис. Первая фаза - падение рынка недвижимости, бегство из акций и недвижимости в товарные фьючерсы и золото. Девальвация бакса, замедление инфляции. Фаза 2. Экономический спад. Продолжение падения рынков, стагнация производства, начало снижения товарных рынков, ревальвация бакса, нулевая инфляция. Фаза 3. Потребительский кризис. Массовые дефолты и банкротства населения, резкое сокращение расходов, схлопывание потребительского рынка, дефляция, ускорение ревальвации бакса. Фаза 4. Кризис производства. Промышленный кризис, инвестиционный кризис, массовые банкротства, массовые увольнения и сокращения зарплат, усиление потребительского кризиса. Продолжение падения всех рынков - фондовых, товарных, недвижимости. Ускорение дефляции, ускорение ревальвации бакса. Фаза 5. Бюджетный кризис . Попытка остановить экономический коллапс и компенсировать резкое падение налогов за счет стремительного роста гос. расходов на основе пирамидальных внешних займов, некоторое оживление экономики, некотрое торможение дефляции, стабилизация курса бакса. Фаза 6. Гиперинфляционный шок. Начало геополитического конфликта . Искусственная раскрутка гиперинфляции. Обесценивание прямого государственного долга, обесценивание пенсионных обязательств, значительное сокращение реальных бюджетных расходов, значительное снижение долгового бремени населения, снижение стоимости персонала и повышение рентабельности бизнеса, концентрация всей национальной собственности в руках финансовой элиты. Обвал американских ГКО. Временный рост фондовых и товарных рынков, рынка недвижимости. Гиперинфляция, многократная девальвация бакса. Фаза 7. Глобальный экономический коллапс. Развитие глобального геополитического конфликта. Коллапс национальных экономик, обвал или физическая остановка всех рынков , разрушение международных экономических связей, крах валютной системы, региональные и гражданские войны, если не будет определен национальный лидер. А дальше подумайте сами какие поправки можно сделать. Борода Тусовщик Возраст: 53 Сообщения: 1591 Добавлено: Чт, 09 Окт 2008 22:40 Добавить к стоимость работ стоимость баночки валерьянки _________________ Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. Владимир Б1 Возраст: 55 Сообщения: 396 Откуда: Саров, Россия Добавлено: Пт, 10 Окт 2008 08:17 КонстантинЛепко Мрачно. По поводу поправок. А разве оценщик определяет РС не на определенную дату? По моему здесь все более-менее понятно. Другое дело, что хороший оценщик может включить в отчет раздел "Рекомендации по использованию отчета" или что то подобное, где изложит свое (именно СВОЕ) видение перспектив того сегмента рынка, где он проводил оценку. _________________ В споре рождается коллективное заблуждение zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пт, 10 Окт 2008 08:56 Цитата: Другое дело, что хороший оценщик может включить в отчет раздел "Рекомендации по использованию отчета" или что то подобное, где изложит свое (именно СВОЕ) видение - угу. можно подумать, кто-то просит оценщика такое делать, это раз. два - что, интересно, и на какой период можно спрогнозировать в нашей стране? SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Пт, 10 Окт 2008 09:03 zanoza писал(а): угу. можно подумать, кто-то просит оценщика такое делать, это раз. два - что, интересно, и на какой период можно спрогнозировать в нашей стране? +1 не надо на себя отвественность еще и за прогноз брать. А то оценщик и так будет крайним. _________________ а знаешь, всё ещё будет! Владимир Б1 Возраст: 55 Сообщения: 396 Откуда: Саров, Россия Добавлено: Пт, 10 Окт 2008 09:08 zanoza писал(а): угу. можно подумать, кто-то просит оценщика такое делать, это раз. два - что, интересно, и на какой период можно спрогнозировать в нашей стране? Никто не просит. Я это делаю, например, для банков. По собственной инициативе. Прогнозировать в условиях кризиса - занятие неблагодарное, хотя общие тенденции указать можно. Но говорить, что это личное мнение оценщика. ЗЫ. У меня был случай, когда управляющий одного банка позвал и говорит, что они не могут продать залоговое имущество, которое я оценивал (через 2 года!!!). Я говорю - "Вы отчет читали?". Говорит "Нет". Тогда я показал ему в отчете прогноз рынка и взаимовыгодное сотрудничество продолжилось. Мелочь, а приятно. _________________ В споре рождается коллективное заблуждение zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пт, 10 Окт 2008 09:11 и что у вас, имущество два года назад было дороже чем сейчас? а что было в прогнозе написано? Владимир Б1 Возраст: 55 Сообщения: 396 Откуда: Саров, Россия Добавлено: Пт, 10 Окт 2008 09:15 С 2004 по 2007 года у нас в городе цены на жилье упали на 25%. _________________ В споре рождается коллективное заблуждение zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пт, 10 Окт 2008 09:29 и вы это предсказали в отчете? на основании каких знаний и фактоов? Владимир Б1 Возраст: 55 Сообщения: 396 Откуда: Саров, Россия Добавлено: Пт, 10 Окт 2008 09:44 Конечно, я не предсказывал это на 2 года. Вы мне льстите. Я указал, что имется превышение предложения над спросом и появилась тенденция к снижению цен. А дальше пусть банкиры сами думают. _________________ В споре рождается коллективное заблуждение zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пт, 10 Окт 2008 09:48 а я уж задумалась - может, вы и нашей стране что подскажете. дело в том, что банкирам в наших отчетах совсем не нужна была правда. им нужен был подходящий прогноз для выдачи кредита. поэтому мы и не занимались прогнозированием в отчетах Владимир Б1 Возраст: 55 Сообщения: 396 Откуда: Саров, Россия Добавлено: Пт, 10 Окт 2008 09:52 zanoza писал(а): а я уж задумалась - может, вы и нашей стране что подскажете. Готов выставить свою кандидатуру на предстоящих президентских выборах _________________ В споре рождается коллективное заблуждение zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пт, 10 Окт 2008 09:56 да она не будет худшей, я думаю Никита Сообщения: 483 Добавлено: Пт, 10 Окт 2008 15:00 При коллапсе экономики (украинской) никакие прогнозы не спасут...ни банки ни обывателей.... Добавлено спустя 1 минуту 49 секунд: Константину Лепко +1000...можно добавить 8 Фазу - одновременное нажатие всехъ красных кнопок в яждерных державах Борода Тусовщик Возраст: 53 Сообщения: 1591 Добавлено: Пн, 13 Окт 2008 10:35 Тратьте деньги сегодня с удовольствием, вместо того чтобы трястись за их судьбу в банке или под матрасом _________________ Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. Владимир Б1 Возраст: 55 Сообщения: 396 Откуда: Саров, Россия Добавлено: Пн, 13 Окт 2008 18:11 Борода Старый воин - мудрый воин _________________ В споре рождается коллективное заблуждение Петр Возраст: 50 Сообщения: 156 Откуда: Одесса Добавлено: Пн, 13 Окт 2008 19:24 zanoza писал(а): можно подумать, кто-то просит оценщика такое делать стандартом предусмотрено, что оценщик обязан изучить ситуацию на рынке и выявить тенденцию, т.е. спрогнозировать ситацию на будущее, правда непонятно на ближайшее или там лет на 5 zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Вт, 14 Окт 2008 08:42 ну изучить надо, но, по-моему, нигде не написано, что ты обязан вставить свои выводы по ситуации на рынке в отчет? Петр Возраст: 50 Сообщения: 156 Откуда: Одесса Добавлено: Вт, 14 Окт 2008 11:48 Владимир Б1 писал(а): Я указал, что имется превышение предложения над спросом и появилась тенденция к снижению цен. А дальше пусть банкиры сами думают. У нас давно предложения превышают спрос и до недавних пор цены почему-то поднимались А так вообще идея хорошая, zanoza писал(а): ну изучить надо, но, по-моему, нигде не написано, что ты обязан вставить свои выводы по ситуации на рынке в отчет? хотя и не обязательно, но можно вставить в текстовку. По-выпендриваться zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Вт, 14 Окт 2008 13:16 а банковский сотрудник для выдачи кредита без первоначального взноса должен был показывать что? тенденции к росту цен. поэтому ваш прогноз в отчете никому не нужен был. Петр Возраст: 50 Сообщения: 156 Откуда: Одесса Добавлено: Вт, 14 Окт 2008 14:11 zanoza писал(а): а банковский сотрудник для выдачи кредита без первоначального взноса это уже вопросы не к нам, а СБ банка, которая должна отслеживать своих корыстных работников Анюта Сообщения: 14 Добавлено: Вт, 14 Окт 2008 17:28 коллеги, а кто как ставку капитализации сейча рассчитывает для коммерческой недвижимости? КонстантинЛепко Возраст: 55 Сообщения: 1149 Откуда: Крым Добавлено: Вт, 14 Окт 2008 19:52 http://news.finance.ua/ru/toplist/~/2/2/139966 "Насколько подешевеет недвижимость? Украина, скорее всего, пополнит список стран, в которых кризис ипотеки привел к краху рынка недвижимости. Цены, которые выросли в 15 раз за последние 7 лет, вероятнее всего обвалятся, при чем значительно больше нежели 5-10 процентов, о которых говорят в последние недели представители строительных фирм. Так что эксперты советуют готовиться к 20-30%-падению цен на недвижимость, при чем рынок ждет именно падение, а не плавный спуск стоимости квадратных метров. Главной причиной падения цен станет непомерно дорогая ипотека и уровень жизни, который будет понижаться вместе с пробуксовывающей экономикой страны. На оплату ипотечных кредитов, на сбережения для первоначального взноса на покупку квартиры, на покупку авто денег будет оставаться все меньше. Цена на землю За последние несколько месяцев рынок коттеджного строительства в окрестностях Киева был фактически заморожен. Спрос на загородные дома и участки был фактически нулевым, что привело к катастрофическому уменьшению количества сделок. Из 8,5 тыс. домов, которые сейчас строят в окрестных Киеву коттеджных городках, девелоперы в ближайшие месяцы мечтают продать хотя бы 1 тыс. В таких условиях компании-застройщики пошли по привычным для Украины кризисным тропам и в своем большинстве заморозили строительство. Логично, что в условиях снижения строительной активности упадет и стоимость сотки, которая за последние несколько лет выросла в среднем в 10 раз. При этом ситуация с рынком сельскохозяйственных земель останется относительно стабильной. Эксперты сходятся во мнении, что именно АП-активы являются наиболее перспективными для инвестиционного развития в Украине. Стало быть и падения спроса на них ждать не приходится." SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Ср, 15 Окт 2008 10:06 ну, это логическое завершение эры нелогично дорогой недвижимости. _________________ а знаешь, всё ещё будет! Андрей Возраст: 44 Сообщения: 1186 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 15 Окт 2008 11:41 А мне кажется что надо на цены кв.м. смотреть в разрезе цен на товары потребительской корзины: когда я заканчивал ВУЗ (2002), моя одногрупница купила 1к. квартиру на Троещине за 10 000 дол., тогда средняя зарплата была на уровне 100 дол. (высшее образование, без опыта работы). Мультипликатор: 100. Сейчас стоимость 1к.кв на Троещине (более или менее) - 100 000. Зп: просят на уровне 500 дол. Мультипликатор: 200. Вывод: цены на недвижимость завышены в 2 раза Петр Возраст: 50 Сообщения: 156 Откуда: Одесса Добавлено: Ср, 15 Окт 2008 13:10 Андрей писал(а): Вывод: цены на недвижимость завышены в 2 раза Самое парадоксальное, что все считают, что доходный подход не годится для расчета стоимости квартир, но по нему получается, что квартиры должны быть как минимум на 25-30% дешевле. Вот вам и завышенные цены. КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Ср, 15 Окт 2008 16:48 Петр, а с чего такие выводы? Петр Возраст: 50 Сообщения: 156 Откуда: Одесса Добавлено: Ср, 15 Окт 2008 19:03 Например, двушка на рынке стоит 68-70 тыс. В аренду сдается за 500 в месяц. При самом грубом рассчете 500*12*0,92/0,1=55200 55200/70000=0,7885714285714*100%=78,85714285714 разница 100-79=21% А как говорят мэтры оценки, если правильно все рассчитано, то все три подхода должны попадать примерно в одну точку и отличаться не более чем на 15%. Вот так и получается, что либо аренда маленькая, либо цена на рынке завышена, что более вероятно. PS Цены приведены по Одессе, микрорайон Черемушки Добавлено спустя 11 минут 9 секунд: причем, если цены предложений продаж на рынке гуляют туда-сюда, то цена аренды сложившаяся и устоявшаяся, поэтому, мне кажется, что доходка должна давать более точные результаты на сегодняшний день. Но, логика такова: если в доходном подходе мы исходим из того, что объект сдается в аренду, то собственник получает доход при минимальном риске. Арендатор, используя объект должен заработать столько, чтобы хватило рассчитаться за аренду и себе что-то оставить. Таким образом получается, что стоимость объета определенная доходным подходом отражает МИНИМАЛЬНУЮ планку стоимости объекта. Учитывая, что стоимость, определенная сравнительным подходом по аналогам продаж по мнению многих является завышенной, то получаем по сравнительному подходу МАКСИМАЛЬНУЮ планку стоимости объета. По моему мнению, реальная рыночная стоимость объета, за которую его можно продать находится как раз между этими двумя значениями. Андрей Возраст: 44 Сообщения: 1186 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 16 Окт 2008 08:22 А почему ставка капитализации 10%? Петр Возраст: 50 Сообщения: 156 Откуда: Одесса Добавлено: Чт, 16 Окт 2008 08:29 я ж написал: при самом грубом рассчете. Кумулятивное построение. Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Чт, 16 Окт 2008 08:45 Андрей писал(а): А почему ставка капитализации 10%? +1 Петр писал(а): причем, если цены предложений продаж на рынке гуляют туда-сюда, то цена аренды сложившаяся и устоявшаяся, поэтому, мне кажется, что доходка должна давать более точные результаты на сегодняшний день. Но, логика такова: если в доходном подходе мы исходим из того, что объект сдается в аренду, то собственник получает доход при минимальном риске. Арендатор, используя объект должен заработать столько, чтобы хватило рассчитаться за аренду и себе что-то оставить. Таким образом получается, что стоимость объета определенная доходным подходом отражает МИНИМАЛЬНУЮ планку стоимости объекта. Учитывая, что стоимость, определенная сравнительным подходом по аналогам продаж по мнению многих является завышенной, то получаем по сравнительному подходу МАКСИМАЛЬНУЮ планку стоимости объета. По моему мнению, реальная рыночная стоимость объета, за которую его можно продать находится как раз между этими двумя значениями. Петр, по-моему, в оценке Вы сделали новые открытия! _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Чт, 16 Окт 2008 09:45 Петр писал(а): получается, что либо аренда маленькая, либо цена на рынке завышена либо коэф.кап. посчитан не правильно Петр Возраст: 50 Сообщения: 156 Откуда: Одесса Добавлено: Чт, 16 Окт 2008 10:04 Hard_Pragmatic писал(а): в оценке Вы сделали новые открытия очень многие не понимают простых элементарных вещей, приходится разжевывать. Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Чт, 16 Окт 2008 10:10 Петр писал(а): Hard_Pragmatic писал(а): в оценке Вы сделали новые открытия очень многие не понимают простых элементарных вещей, приходится разжевывать. разжевывать и неправильно толковать, разные вещи _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Петр Возраст: 50 Сообщения: 156 Откуда: Одесса Добавлено: Чт, 16 Окт 2008 10:12 Насколько я понимаю, здесь как бы высказывать личные мнения не возбранялось. КовАл писал(а): либо коэф.кап. посчитан не правильно Hard_Pragmatic писал(а): оценке Вы сделали новые открытия! а критика не показывает, что кто-то корифеестее другого, совсем наоборот, отдает надменностью. LarChik Возраст: 49 Сообщения: 173 Откуда: Винница Добавлено: Чт, 16 Окт 2008 10:23 Петр писал(а): Например, двушка на рынке стоит 68-70 тыс. В аренду сдается за 500 в месяц. Отсюда следует: 500*12/70000=0,085 - ставка капитализации Петр писал(а): При самом грубом рассчете 500*12*0,92/0,1=55200 500*12*0,92/0,085=65 тыс. - стоимость квартиры. 65 тыс - 55 тыс = 10 тыс. (как минимум на 15 % ошиблись при определении рыночной стоимости) По данным нашего региона (Винница, р-н Вишенка): при тех же условиях: 68-70 тыс. двушка - в аренду сдается за 300 в месяц. 300*12/70000=0,05 - ставка капитализации. Так что, мне тоже кумулятивно Ск=0,1 принимать по грубым рассчетам? (смайл - ироническая улыбка) Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Чт, 16 Окт 2008 10:28 извините меня если Вы усмотрели в моих словах надменность, но там был большой самйл. но ладно лирику в сторону Петр писал(а): Например, двушка на рынке стоит 68-70 тыс. В аренду сдается за 500 в месяц. При самом грубом рассчете 500*12*0,92/0,1=55200 55200/70000=0,7885714285714*100%=78,85714285714 разница 100-79=21% Исходя из этих данных: ставка капитализации К = 500*12/70000=8,6% При самом грубом расчете 500*12*0,92/= 64186 64186/70000=0,92 разница 100-0,92=8% и та возникла из-за коэффициента 0,92 который «вдруг, откуда не возьмись» упс Ларчик первее _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов LarChik Возраст: 49 Сообщения: 173 Откуда: Винница Добавлено: Чт, 16 Окт 2008 10:33 Извиняюсь, что поперед батька.. Петр Возраст: 50 Сообщения: 156 Откуда: Одесса Добавлено: Чт, 16 Окт 2008 10:37 У нас тема обсуждения ушла куда-то не туда. Я согласен, что квартира для примера была не совсем удачна, но для наглядности сути рассуждений вполне годится. Повторюсь: стоимость аренды является устоявшейся во времени величиной, а как считать Ск дело лично каждого. Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Чт, 16 Окт 2008 10:38 LarChik писал(а): Извиняюсь, что поперед батька.. на первый раз прощаю (надменный самйл) _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Петр Возраст: 50 Сообщения: 156 Откуда: Одесса Добавлено: Чт, 16 Окт 2008 10:38 0,92 - коэффициент недозагрузки Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Чт, 16 Окт 2008 10:45 Петр писал(а): Я согласен, что квартира для примера была не совсем удачна, но для наглядности сути рассуждений вполне годится. Повторюсь: стоимость аренды является устоявшейся во времени величиной, а как считать Ск дело лично каждого. позвольте! где логика? если пример неудачен, то и наглядности не может быть. Петр писал(а): Повторюсь: стоимость аренды является устоявшейся во времени величиной. с отдельным этим утверждением никто не спорит Петр писал(а): а как считать Ск дело лично каждого. … _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Чт, 16 Окт 2008 10:51 _________________ а знаешь, всё ещё будет! Петр Возраст: 50 Сообщения: 156 Откуда: Одесса Добавлено: Чт, 16 Окт 2008 11:13 разложили на молекулы Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Чт, 16 Окт 2008 11:17 Петр писал(а): разложили на молекулы не на молекулы, а на отдельные риски _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Чт, 16 Окт 2008 12:03 Петр, ну они таки правы Владимир Б1 Возраст: 55 Сообщения: 396 Откуда: Саров, Россия Добавлено: Чт, 16 Окт 2008 12:12 Можно сказать? По моему при построении коэфициента капитализации забыли, что он чаще всего состоит из двух частей: Y - доход на вложенный капитал a - учет возврата капитала. То есть, когда актив дешевеет: КК=Y+a Если стоимость актива не меняется, то: КК=Y А если актив дорожает, то KK=Y-a то есть, если актив дорожает, то инвестор готов пожертвовать частью дохода от инвестиций и компенсировать потерю при перепродаже актива. При этом коэффициент капитализации может быть даже ниже безрисковой ставки, как например с квартирами. У нас в России такая же ситуация. _________________ В споре рождается коллективное заблуждение SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Пт, 17 Окт 2008 12:27 хорошо, шо не на атомы.... _________________ а знаешь, всё ещё будет! Прохожий Сообщения: 5 Откуда: здесь рядом Добавлено: Пт, 17 Окт 2008 13:02 то есть, если актив дорожает, то инвестор готов пожертвовать частью дохода от инвестиций и компенсировать потерю при перепродаже актива. При этом коэффициент капитализации может быть даже ниже безрисковой ставки, как например с квартирами. У нас в России такая же ситуация. Можно спросить? А что у нас сейчас недвижимость продолжает дорожать :" border="0" /> Квартиры продаются как горячие пирожки ипотенциальные покупатели дерутся в очередях у дверей застройщиков и риелтеров :" border="0" /> Владимир Б1 Возраст: 55 Сообщения: 396 Откуда: Саров, Россия Добавлено: Пт, 17 Окт 2008 16:06 Прохожий писал(а): Можно спросить? А что у нас сейчас недвижимость продолжает дорожать :" border="0" /> Квартиры продаются как горячие пирожки ипотенциальные покупатели дерутся в очередях у дверей застройщиков и риелтеров :" border="0" /> Неа. Как говорится "рынок замер в ожидании перемен". Пока ни вверх ни вниз. Но все равно, по соц. опросам, 51% россиян самым надежным способом вложения денег считает недвижимость. _________________ В споре рождается коллективное заблуждение Прохожий Сообщения: 5 Откуда: здесь рядом Добавлено: Пт, 17 Окт 2008 16:40 Если "рынок замер в ожидании перемен" то стоит ли цены предложений по которым сейчас почти не происходит сделок использовать для рассчета ставки капитализации? И ксати насчет "замер" у на сейчас по разным оценкам количество сделок в сентябре примерно 20-30% по сравнения с тем же периодом прошлого года. На любых других товарных рынках это было бы поводом для снижения цен. Не так ли? Владимир Б1 Возраст: 55 Сообщения: 396 Откуда: Саров, Россия Добавлено: Пт, 17 Окт 2008 19:28 Прохожий писал(а): Если "рынок замер в ожидании перемен" то стоит ли цены предложений по которым сейчас почти не происходит сделок использовать для рассчета ставки капитализации? Сделки то происходят, вот цены стоят. Цитата: И ксати насчет "замер" у на сейчас по разным оценкам количество сделок в сентябре примерно 20-30% по сравнения с тем же периодом прошлого года. На любых других товарных рынках это было бы поводом для снижения цен. Не так ли? Безусловно. Я почитал вашу прессу о состоянии рынка недвижимости, так как думаю что это ждет и нас. А вообще, в своем посте я тупо поумничал . Не сомневаюсь, что это всем известно. Эта формула работает в нормальных условиях, а не в кризисной ситуации. Для квартир работает тоже, в прошлом году несколько раз считал ради интереса. А вообще, для квартир достаточно сравнительного подхода. _________________ В споре рождается коллективное заблуждение Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 22 Окт 2008 14:05 Петр хотел Вас поддержать в этой дискуссии, но не нашел аргументов, вот теперь вроде бы нашел. Так вот при условии что 1) все согласны с тем что цены на недвижимость завышены, просто не могут сойтись в цифре - "в 2 раза" или "на 20-30%" или еще на какую-либо другую величину... 2) правильно ли будет в ситуации когда мы не знаем точную величину завышения стоимости недвижимости высчитывать коэфф капитализации методом экстракции где в расчете учитывается одна из "плавающих" величин, т.е. значение которой завышено, но насколько мы не знаем...а? может все-таки метод кумулятивного построения больше подойдет? вопрос только в адекватности расчёта рисков... _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! Юрий Андрусенко Сообщения: 912 Откуда: Херсон Добавлено: Ср, 22 Окт 2008 14:35 Владимир Б1 писал(а): при построении коэфициента капитализации Ребято, мо, я че пропустил, или в НС №2 добавили определение "коєфіцієнт капіталізації"??? Давно в Фонд работы заходили? Филин Андрей писал(а): все согласны с тем что цены на недвижимость завышены, просто не могут сойтись в цифре - "в 2 раза" или "на 20-30%" или еще на какую-либо другую величину... Элементарно. Хотя считаю расчет жилья по доходу некорректным, к примеру, возьмем РЕАЛЬНУЮ ставку капитализации, т.е. безрисковую, типа по надежным вложениям (либо загараничную + страновой риск (на сегодня шото около 11%!!!) + фактор фонда возмещения = как минимум 20%!!!! Соотнесите стоимость недвижимости по этой ставке и по методу экстракции - получите разы завышения. Филин Андрей писал(а): может все-таки метод кумулятивного построения больше подойдет? вопрос только в адекватности расчёта рисков... +1 Нафига че придумывать? Есть довольно толковые расчеты рисков (не отфонарные по таблицам, а реальные расчеты) Владимир Б1 писал(а): А вообще, для квартир достаточно сравнительного подхода. Хух, наканец-то. Последний раз редактировалось: Юрий Андрусенко (Ср, 22 Окт 2008 15:04), всего редактировалось 1 раз Шевко Возраст: 48 Сообщения: 422 Откуда: Одесса Добавлено: Ср, 22 Окт 2008 14:35 Филин Андрей писал(а): Петр может все-таки метод кумулятивного построения больше подойдет? вопрос только в адекватности расчёта рисков... Да, только в таком случае нужно пересмотреть базовую безрисковую ставку, т.к. в кризисной ситуации, как показывает практика, она не такая уж и безрисковая. КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Ср, 22 Окт 2008 14:37 Филин Андрей писал(а): все согласны с тем что цены на недвижимость завышены, просто не могут сойтись в цифре - "в 2 раза" или "на 20-30%" или еще на какую-либо другую величину... все согласны, что не цены завышены, а что рынок падает, а это, как говорится, две большие разницы А что касается квартир и доходного подхода, так по моему мнению это притягивание за уши... дело в том, что основная мотивация ТИПИЧНОГО покупателя и продавца жилья не соответствует принципам на которых зиждется доходник... люди покупают себе жильё, а не источник дохода... и коэф. кап. определенный методом экстракции будет отражать рыночную стоимость НА ДАТУ ОЦЕНКИ... а вот отвечая на вопрос Прохожего Прохожий писал(а): Можно спросить? А что у нас сейчас недвижимость продолжает дорожать :" border="0" /> Квартиры продаются как горячие пирожки ипотенциальные покупатели дерутся в очередях у дверей застройщиков и риелтеров :" border="0" /> скажу, что рынок, попросту, еще не успел отреагировать, и еще раз повторюсь, что для квартиры это не тот подход, который следует применять. Юрий Андрусенко Сообщения: 912 Откуда: Херсон Добавлено: Ср, 22 Окт 2008 15:06 КовАл писал(а): основная мотивация ТИПИЧНОГО покупателя и продавца жилья не соответствует принципам на которых зиждется доходник +1 И ваапче, "Рыночная стоимость во время кризиса" - пожалуй, не совсем рыночная. Или совсем не рыночная?.. КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Ср, 22 Окт 2008 16:01 Думаю, что она рыночная, только вот необходимо понимать, что если на сегодня она составляет 100 грн, то пока отчет донесут до банка эта стоимость может оказаться 100-х% Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 22 Окт 2008 16:08 КовАл писал(а): основная мотивация ТИПИЧНОГО покупателя и продавца жилья не соответствует принципам на которых зиждется доходник да никто не спорит но вам всем я думаю попадались не только "областные" объекты, а и районные и сельско-забитые, когда найти хату/квартиру/комнату в аренду можно, а вот купить - нет (инфы, объяв, жилья, слухов о продаже того самого жилья) или просто не хватает аналогов - есть один и тот не совсем аналог. Тогда что? Сравнительный и только? с чем сравнивать если не с чем? я же не говорю о том что доходник столь необходим в оценке рядовой квартиры, я говорю о том что его можно применять в некоторых случаях для жилья, а БОЛЬШЕ я хотел привлечь внимание к обсуждению вот какого момента - Филин Андрей писал(а): правильно ли будет в ситуации когда мы не знаем точную величину завышения стоимости недвижимости высчитывать коэфф капитализации методом экстракции где в расчете учитывается одна из "плавающих" величин, т.е. значение которой завышено, но насколько мы не знаем...а? причем вопрос этот касается недвижимости вообще, а не квартир в частности... _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Ср, 22 Окт 2008 16:14 Юрий Андрусенко писал(а): Владимир Б1 писал(а): при построении коэфициента капитализации Ребято, мо, я че пропустил, или в НС №2 добавили определение "коєфіцієнт капіталізації"??? Давно в Фонд работы заходили? уж придрались так придрались, на «откуда» человек не смотрели? Юрий Андрусенко писал(а): Филин Андрей писал(а): может все-таки метод кумулятивного построения больше подойдет? вопрос только в адекватности расчёта рисков... +1 Нафига че придумывать? Есть довольно толковые расчеты рисков (не отфонарные по таблицам, а реальные расчеты) в студию!!!!! _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Юрий Андрусенко Сообщения: 912 Откуда: Херсон Добавлено: Ср, 22 Окт 2008 16:15 КовАл писал(а): необходимо понимать, что если на сегодня она составляет 100 грн, то пока отчет донесут до банка эта стоимость может оказаться 100-х% Кому понимать? Банкирам? Эти, как по хрестоматии, были такими хитрыми, шо сами себя перехитрили. Получается, что рыночная она (стоимость) только по определению, по содержанию же... конкурентного рынка нифига нету, и мотивация сторон нетипична, и сроки продаж сокращаются (абы сбагрить) etc... Пуста балаканина. Добавлено спустя 4 минуты 5 секунд: Hard_Pragmatic писал(а): уж придрались так придрались, на «откуда» человек не смотрели? Та смотрел. Не придирался я к нему. А Вы на наших отечественных коллег, расчитывающих такие коэффициенты, не смотрели? Ото все равняемся на кого-то, забывая об элементарном. Читаешь и тихо афигеваешь, какие мы все умные, сертификаты вже на стенах не помещаются. Hard_Pragmatic писал(а): в студию!!!!! GOOGLE YANDEX YAHOO META etc. Последний раз редактировалось: Юрий Андрусенко (Ср, 22 Окт 2008 16:25), всего редактировалось 1 раз Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Ср, 22 Окт 2008 16:23 Юрий Андрусенко писал(а): Hard_Pragmatic писал(а): в студию!!!!! GOOGLE YANDEX YAHOO META etc. ну, к таким прямым ответам от Юрия Андрусенко я уже практически привыкаю, но неужели я одни не знаю и не кому тут не интересно про «толковые расчеты рисков (не отфонарные по таблицам, а реальные расчеты) »? _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Юрий Андрусенко Сообщения: 912 Откуда: Херсон Добавлено: Ср, 22 Окт 2008 16:31 Hard_Pragmatic писал(а): ну, к таким прямым ответам от Юрия Андрусенко я уже практически привыкаю, но неужели я одни не знаю и не кому тут не интересно про «толковые расчеты рисков (не отфонарные по таблицам, а реальные расчеты) »? Как говорил М.С.Горбачев, "Вы привыкайте, привыкайте!" Хлопци, я вам шо, справочник онлайн, чи самый умный? Работайте, як кому нравыться, тем более, якшо б спросив Оценщик 2008 года выпуска, я б ще поняв. КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Ср, 22 Окт 2008 16:44 Hard_Pragmatic писал(а): в студию!!!!! +1 Юрий Андрусенко, я тоже был бы рад увидеть расчет рисков... если Вы знаете как их рассчитать без субъективизма, то я бы был очень благодарен за подсказку. Юрий Андрусенко Сообщения: 912 Откуда: Херсон Добавлено: Ср, 22 Окт 2008 16:51 КовАл писал(а): если Вы знаете как их рассчитать без субъективизма, то я бы был очень благодарен за подсказку. Любой расчет в рамках Отчета о независимой оценке является в той или иной степени субъективным по природе. Рассчитать Ставку капитализации без субъективизма невозможно. Поэтому, к сожалению, ничего такого подсказать не могу. Да и тема не та. КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Ср, 22 Окт 2008 16:56 Филин Андрей писал(а): правильно ли будет в ситуации когда мы не знаем точную величину завышения стоимости недвижимости высчитывать коэфф капитализации методом экстракции где в расчете учитывается одна из "плавающих" величин, т.е. значение которой завышено, но насколько мы не знаем...а? ладно… повторяю еще раз КовАл писал(а): что не цены завышены, а что рынок падает, а это, как говорится, две большие разницы тут можно говорить о том, что завышены цены предложения, но это уже совсем другая проблема. Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Ср, 22 Окт 2008 17:05 Юрий Андрусенко писал(а): Да и тема не та. http://www.vikno.com.ua/altfm/viewtopic.php?p=41162#41162 _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Петр Возраст: 50 Сообщения: 156 Откуда: Одесса Добавлено: Чт, 23 Окт 2008 08:52 Давайте опять рассмотрим то, о чем я писал, но с другим примером. Возьмем промышленно-складские помещения, построенные в СССР в удовлетворительном состоянии. К примеру в Одессе на Пересыпи к продаже такие помещения предлагаются по ценам от 450 до 1200 долларов США за 1 кв. м. Как видно разброс цен предложений очень большой. Вопрос: каким образом сделать расчет так, чтобы стоимость, которую мы посчитаем, оказалась близкой к реальной жизни. Опять вспоминаем, что стоимости, определенные разными подходами должны попадать в какую-то дельта-окрестность. Как я писал выше, а это лично мое мнение, стоимость, определенная доходкой путем сдачи в аренду является как бы нижней планкой. По указанным выше промышленно-складским помещениям на Пересыпи уже на протяжении длительного времени существует сложившаяся арендная ставка - 5 долларов США за 1 кв. м. Расчеты можете сделать сами и убедится, что цены предложений выше 600 долларов за 1 кв. м к рынку не имеют никакого отношения. Прохожий Сообщения: 5 Откуда: здесь рядом Добавлено: Чт, 23 Окт 2008 11:03 Ну почему стоимость определенная доходкой является НИЖНЕЙ планкой? Юрий Андрусенко Сообщения: 912 Откуда: Херсон Добавлено: Чт, 23 Окт 2008 11:56 Прохожий писал(а): Ну почему стоимость определенная доходкой является НИЖНЕЙ планкой? Я бы сказал, оптимальной планкой. На самом деле. Остальное - дело творчества. Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Чт, 23 Окт 2008 13:22 Дубль №2 Петр писал(а): Расчеты можете сделать сами и убедится, что цены предложений выше 600 долларов за 1 кв. м к рынку не имеют никакого отношения. уж извольте привести эти расчеты? _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Чт, 23 Окт 2008 14:53 Петр, на рынке есть две величины: Ср – стоимость реализации недвижимости и Са – стоимость аренды недвижимости, эти две величины возможно связать между собой коэффициентом К, который принято называть ставка капитализации. Ни Ср, ни Са не могут быть завышены т.к. это должны быть цены сделок… завышенной может быть цена ПРЕДЛОЖЕНИЯ по отношению к цене продажи, но это уже совсем другая история, которая не имеет отношения к теме разговора. В вашем примере расчета под сомнение поставлена именно ставка кап-ции, поскольку рыночных данных в её расчете нет ни на грош… Петр Возраст: 50 Сообщения: 156 Откуда: Одесса Добавлено: Чт, 23 Окт 2008 16:02 КовАл писал(а): В вашем примере расчета под сомнение поставлена именно ставка кап-ции, поскольку рыночных данных в её расчете нет ни на грош… нет, в моих примерах под сомнение поставлены именно цены предложений. Ставка капитализации - это рассчетная величина, а Са у нас рыночная А самая большая проблема это КовАл писал(а): Ср – стоимость реализации недвижимости Интересно, где вы ее берете, если везде утверждаете, что рынок недвижимости у нас в стране не завышен? КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Чт, 23 Окт 2008 16:50 Петр писал(а): в моих примерах под сомнение поставлены именно цены предложений и в чем сомнение? Что люди предлагают объекты по этим ценам, или в том, что они по этим ценам совершают сделки? Если в том, что они продают по ценам предложения, тогда я тоже с Вами готов сомневаться, но еще раз скажу, что мы обсуждали не это... вернее вы говорили не о разрыве между ценой предложения и ценой продажи. Петр писал(а): Интересно, где вы ее берете там где и вы... на рынке... другое дело, что на нашем рынке имеются цены предложений и очень мало данных о ценах реальных сделок, но еще раз, это тема другого разговора. Петр писал(а): везде утверждаете, что рынок недвижимости у нас в стране не завышен? Рынок не может быть завышен... рынок - поле, на котором осуществляются сделки... отдельные сделки могут быть выше рыночной стоимости, отдельные могут быть ниже рыночной стоимости, но большинство сделок проходят вблизи рыночной стоимости... вы же пытаетесь навязать рынку, определенную Вами стоимость... причем определили Вы её очень забавно... взяли цены предложений по аренде, непонятно, как посчитали коэф. кап., получили какую-то стоимость, назвали её рыночной, сравнили её с ценами предложения на рынке продаж и заявили, что рынок завышен... Извините, но я с таким же успехом возьму ваши данные, посчитаю коэф. кап. на уровне скажем 7% и скажу, что РЫНОК ЗАНИЖЕН... Петр Возраст: 50 Сообщения: 156 Откуда: Одесса Добавлено: Пт, 24 Окт 2008 13:34 КовАл писал(а): вы же пытаетесь навязать рынку, определенную Вами стоимость... я никому ничего не навязываю, а высказываю свое мнение, которое просто критикуют, а взамен ничего не предлагают... Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пт, 24 Окт 2008 13:38 Петр писал(а): КовАл писал(а): вы же пытаетесь навязать рынку, определенную Вами стоимость... я никому ничего не навязываю, а высказываю свое мнение, которое просто критикуют, а взамен ничего не предлагают... ну я же просил, приведите пожалуйста расчеты вот тогда и будет предмет для конструктивной критики и предложений _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Максим Сочинский Возраст: 39 Сообщения: 359 Откуда: Odessa Добавлено: Пт, 24 Окт 2008 16:45 Рыночная стоимость это всегда диапазон.... Оценщик же определяет точечный результат и отсюда выходи что Оценщик в прицепе определяет стоимость имущества достаточно приблизительно... + В условиях кризиса, с ежедневно меняющимся курсом доллара, с непонятными мотивами покупателя и продавца, с использованием цен предложения и прочими прелестями присущими рынку недвижимости говорить о какой-то рыночной стоимости приближенной к жизни? Хм сомнительно. Однако с другой стороны если все квартиры (например 1-но комнатные) по предложению на рынке стоят приблизительно одинаково, попробуйте в условиях наших реалий доказать что она (квартира) стоит дешевле так как у нас кризис.... Увеличенная корректировка на торг, это возможно выход, но не панацея.... Сложность состоит в том, что в Украине существует огромное количество разной информации (Комитет статистики оч много пишет) которая к жизненным реалиям вообще не имеет никакого отношения.... по этому определить даже по супер расчётам правильно ставку капитализации достаточно сложно. В такой ситуации, как мне кажется, правильнее всего было: -бы не уходить от законов, то есть привязываться к дате оценки и анализировать ситуацию на момент оценки, с описание соответствующих "застережень"; -не трогать доходный подход (по крайней мере при оценке квартир), так как арендная ставка на квартиры все таки весчь достаточно субъективная... кому то заработок, а кому-то лишь бы квартира не пустовала; -при анализе цен на недвижимость использовать ту информацию которая есть по предложению к продаже (так как достать цены по состоявшимся сделкам - достаточно сомнительно) с применением уже упоминавшейся корректировки на торг, так думаю исходя из того, что в принцепе любой человек который хочет купить или продать что то смотрит в открытых источниках информации о ценах на то что он хочет купить (то есть там же где и Оценщики) З.Ы.: Если порыться то возможно я смогу предоставить расчеты ставки капитализации, правда если честно не знаю чем они Вам помогут _________________ Не идти вперед, значит идти назад. skype: maxim_sochinskiy Юрий Андрусенко Сообщения: 912 Откуда: Херсон Добавлено: Пт, 24 Окт 2008 17:50 Петр писал(а): в моих примерах под сомнение поставлены именно цены предложений КовАл писал(а): и в чем сомнение? Что люди предлагают объекты по этим ценам, или в том, что они по этим ценам совершают сделки? КовАл писал(а): Рынок не может быть завышен... Это почему же рынок не может быть завышен? Извините, откуда тогда сложившаяся ситуйовина?? Считаю, что рынок именно завышен, причина такого завышения прежде всего в экономической безграмотности и деловой безкультурности операторов рынка. Народ попросту не задумывается, что покупать объект по 2000 у.е. за м при его аренде 20 уе - затея просто безмозглая. Сюда добавлю следующие наблюдения: 1. За последние 2-3 года около 30% сделок по жилью и около 50% по коммерческой недвижимости перезаключаются ежегодно (объекты перепродаются по завышенной цене согласно "тенденциям удорожания", на самом деле - с целью нагреться (никто работать не собирался), либо/в том числе потому, что хозяин не в состоянии тянуть кредит). 2. По разным оценкам, 15-20% всех объявлений о продажах являются подготовлеными под сделку (попросту фальсифицированными, в т.ч. "оценщиками"). Таким образом, зачастую продавец просто не знает истинную стоимость своего имущества. Собственно, во всем мире для этого обращаются к независимой оценке. Что же происходит у нас? Ну, типа мы провели экстакцию данных рынка, соотнесли цену предложений и дохода и получили Ск 9-10%. Какая прелесть, объект стоит 2000 по аналогам и доход +/- 5%! КовАл писал(а): определили Вы её очень забавно... взяли цены предложений по аренде, непонятно, как посчитали коэф. кап., получили какую-то стоимость, назвали её рыночной, сравнили её с ценами предложения на рынке продаж и заявили, что рынок завышен... Извините, но я с таким же успехом возьму ваши данные, посчитаю коэф. кап. на уровне скажем 7% и скажу, что РЫНОК ЗАНИЖЕН... Та не, уважаемый, для этого и существует кумулятивная модель, шоб было видно, шо даже при минимальном наборе рисков Ск = как минимум 15-16%, и степень доказуемости такой величины несравненно выше, нежели экстракция из аналогов, написанных отмороженным продавцом (риэлтером, оценщиком под конкретные условия). Рынок завышен, и все об этом знают. По сути, сейчас происходит нормализация цен предложения (аренда-то не падает!). А насчет забавности, так оценка у нас вообще забавная штука: кто как хочет, так и считает, в т.ч. с использованием инородных коэффициентов капитализации вопреки НС. А считать квартиры по доходу - Пашли сматреть кинчик про войнушку. Петр Возраст: 50 Сообщения: 156 Откуда: Одесса Добавлено: Пт, 24 Окт 2008 18:38 Юрий Андрусенко писал(а): По разным оценкам, 15-20% всех объявлений о продажах являются подготовлеными под сделку (попросту фальсифицированными, в т.ч. "оценщиками") Полностью согласен, сам встречал "накиданные" риэлтерами объявления, чтобы отмороженный оценщик мог воспользоваться нужными аналогами. Юрий Андрусенко писал(а): Пашли сматреть кинчик про войнушку. Шо за кинчик? На каком канале? Юрий Андрусенко Сообщения: 912 Откуда: Херсон Добавлено: Пт, 24 Окт 2008 19:02 Та то на ДВД Максим Сочинский Возраст: 39 Сообщения: 359 Откуда: Odessa Добавлено: Пт, 24 Окт 2008 20:17 Юрий Андрусенко писал(а): Петр писал(а): в моих примерах под сомнение поставлены именно цены предложений КовАл писал(а): и в чем сомнение? Что люди предлагают объекты по этим ценам, или в том, что они по этим ценам совершают сделки? КовАл писал(а): Рынок не может быть завышен... Это почему же рынок не может быть завышен? Извините, откуда тогда сложившаяся ситуйовина?? Считаю, что рынок именно завышен, причина такого завышения прежде всего в экономической безграмотности и деловой безкультурности операторов рынка. Народ попросту не задумывается, что покупать объект по 2000 у.е. за м при его аренде 20 уе - затея просто безмозглая. Сюда добавлю следующие наблюдения: 1. За последние 2-3 года около 30% сделок по жилью и около 50% по коммерческой недвижимости перезаключаются ежегодно (объекты перепродаются по завышенной цене согласно "тенденциям удорожания", на самом деле - с целью нагреться (никто работать не собирался), либо/в том числе потому, что хозяин не в состоянии тянуть кредит). 2. По разным оценкам, 15-20% всех объявлений о продажах являются подготовлеными под сделку (попросту фальсифицированными, в т.ч. "оценщиками"). Таким образом, зачастую продавец просто не знает истинную стоимость своего имущества. Собственно, во всем мире для этого обращаются к независимой оценке. Что же происходит у нас? Ну, типа мы провели экстакцию данных рынка, соотнесли цену предложений и дохода и получили Ск 9-10%. Какая прелесть, объект стоит 2000 по аналогам и доход +/- 5%! КовАл писал(а): определили Вы её очень забавно... взяли цены предложений по аренде, непонятно, как посчитали коэф. кап., получили какую-то стоимость, назвали её рыночной, сравнили её с ценами предложения на рынке продаж и заявили, что рынок завышен... Извините, но я с таким же успехом возьму ваши данные, посчитаю коэф. кап. на уровне скажем 7% и скажу, что РЫНОК ЗАНИЖЕН... Та не, уважаемый, для этого и существует кумулятивная модель, шоб было видно, шо даже при минимальном наборе рисков Ск = как минимум 15-16%, и степень доказуемости такой величины несравненно выше, нежели экстракция из аналогов, написанных отмороженным продавцом (риэлтером, оценщиком под конкретные условия). Рынок завышен, и все об этом знают. По сути, сейчас происходит нормализация цен предложения (аренда-то не падает!). А насчет забавности, так оценка у нас вообще забавная штука: кто как хочет, так и считает, в т.ч. с использованием инородных коэффициентов капитализации вопреки НС. А считать квартиры по доходу - Пашли сматреть кинчик про войнушку. Я маленький и только учусь еще... но вы меня простите: Рынок - институт или механизм, который сводит вместе покупателей (предъявителей спроса) и продавцов (поставщиков) конкретного товара или услуги. Как социально-экономический институт или организация или место или ... что угодно.... может быть завышено.... :" border="0" /> :" border="0" /> :" border="0" /> По поводу отмороженных риелторов, покупателей, продавцов и иже с ними... По моему скромному мнению.. На рынке бывают кто продает и кто покупает + посредник который их сводит... так вот если кто то продает по завышеной стоимости и кто то по этой стоимости покупает значит ему эта стоимость подходит, то есть они пришли к рыночному соглашению.... далее ... если таких сделок не одна, а сотни значит это тоже им всем (и продавцам и покупателям) подходило. Кризис - в момент кризиса сделки приостановились... люди ждут.. собственно говоря кризис та не в сфере недвижимости, кризис в банках, а покупать недвижимость без банка неудобно. То что мы сейчас имеем с рынком недвижимости есть явление саморегуляции рынка предложение привысило спрос и следовательно цены падают + кризис + отсутствие денег на приобретение. Даже без двух последних моментов, час когда начнут снижаться цены наступил бы. И последнее исходя из Ваших слов Оценщик не может делать оценку рыночной стоимсоти опираясь на предложения квартир к продаже, оценка доходным подходом - ноу коментс, затратка тож не то... А что тогда делать? _________________ Не идти вперед, значит идти назад. skype: maxim_sochinskiy Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пт, 24 Окт 2008 20:54 Не ну мне нравиться эта очередная чистой воды софистика, демагогия и я уже молчу про степень доказательность. Юрий Андрусенко писал(а): Народ попросту не задумывается, что покупать объект по 2000 у.е. за м при его аренде 20 уе - затея просто безмозглая. Затея может и безмозглая, НО СДЕЛКА ПРОИСХОДИТ, и что бы мы тут не пенили у рта, НО ЭТО БУДЕТ ЦЕНА СДЕЛКИ. Юрий Андрусенко писал(а): 1. За последние 2-3 года около 30% сделок по жилью и около 50% по коммерческой недвижимости перезаключаются ежегодно (объекты перепродаются по завышенной цене согласно "тенденциям удорожания", на самом деле - с целью нагреться (никто работать не собирался), либо/в том числе потому, что хозяин не в состоянии тянуть кредит). Странно у меня другие «достоверные» данные: За последние 20-30 лет около 3,0% сделок по жилью и около 5,0% по коммерческой недвижимости перезаключаются ежевечно (объекты перепродаются по заниженной цене согласно "тенденциям удешевления", на самом деле - с целью покушать (все хотят работать и собираются), либо/в том числе потому, что хозяин рад и согласен безмятежно платить кредит). Дальше в такой же доказательной достоверности продолжать? Добавлено спустя 1 минуту 39 секунд: о, Максим Сочинский первее и +1 Добавлено спустя 5 минут 58 секунд: Юрий Андрусенко писал(а): Та не, уважаемый, для этого и существует кумулятивная модель, шоб было видно, шо даже при минимальном наборе рисков Ск = как минимум 15-16%, и степень доказуемости такой величины несравненно выше, нежели экстракция из аналогов, написанных отмороженным продавцом (риэлтером, оценщиком под конкретные условия). Вот тебе раз!? Вроде как выяснили тут http://www.vikno.com.ua/altfm/viewtopic.php?t=7349 что расчет рисков и степень их доказуемости, мягко говоря, оставляет желать лучшего, как вдруг опять?! _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Сб, 25 Окт 2008 10:22 своим сообщением (СообщениеДобавлено: Пт Окт 24, 2008 18:50) Юрий Андрусенко навел меня на мысль-аргумент в пользу доходного подхода (не для квартир, а вообще). Поскольку цены предложений по мнению многих участников рынка завышены, а точно на сколько сказать (аргументировано) не может никто, то ориентир на доходный подход в оценке будет достаточно точен. Почему? Потому что купить (с целью перепродажи) в условиях активного кредитования* и роста цен на недвижимость мог позволить себе любой представитель "среднего класса" (который как говорят отсутствует у нас в стране и к которому лично я себя причисляю ), в то же время взяв в аренду для ведения бизнеса любой вид недвижимости, арендатор должен платить адекватную плату чтобы его бизнес не загнулся только от одного вида затрат - аренда. Отсюда вывод: аренда является более показательным фактором при расчете рыночной стоимости недвижимости в условиях, когда все аналитики (риелторов таковыми не считаем**) твердят о завышенности цен на саму недвижимость. И вывод №2 определять ставку капитализации методом экстракции при условии что реальных цен продажи мы не знаем, а берем завышенные цены предложений, сопоставляя их с арендой не корректно. * - я говорю про период предшествующий сегодняшнему дню, т.е. то из-за чего кризис мог возникнуть! ** - они изначально заинтересованы в росте цен, на этом они выигрывают "покупателя сегодня", который стремится побыстрее купить дешевле и выигрывают денежно, поскольку известно что все риелторы берут % от стоимости за свои услуги... Добавлено спустя 11 минут 4 секунды: Максим Сочинский писал(а): ... То что мы сейчас имеем с рынком недвижимости есть явление саморегуляции рынка предложение привысило спрос и следовательно цены падают + кризис + отсутствие денег на приобретение. ... то что идет саморегуляция/коррекция рынка никто не спорит, а вот с предложением и спросом я не соглашусь, кстати отсюда и вывод о завышенных ценах, но о нем ниже. Спрос у нас большой, потому что дефицит жилья в стране "никто не отменял", т.е. молодых семей предостаточно, а вот отдельного жилья для них нет! Просто у них ТЕПЕРЬ и нет возможности купить это жилье, то же самое можно сказать обо всей недвижке. Цены наконец-то доросли до той планки когда реально купить не каждый сможет, далеко не каждый! и вот тут сразу возникло масса предложений по продаже - от чего же вдруг? да оттого что это как раз "всплыли" спекулянты-продавцы, жаждущие заработка на росте цен на квадратные метры, но цена завышена - это наконец-то поняли все и продавцы и покупатели и банки и риелторы... даже сознались в этом. _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! Юрий Андрусенко Сообщения: 912 Откуда: Херсон Добавлено: Сб, 25 Окт 2008 11:04 Максим Сочинский писал(а): По поводу отмороженных риелторов, покупателей, продавцов и иже с ними... По моему скромному мнению.. На рынке бывают кто продает и кто покупает + посредник который их сводит... так вот если кто то продает по завышеной стоимости и кто то по этой стоимости покупает значит ему эта стоимость подходит, то есть они пришли к рыночному соглашению.... далее ... если таких сделок не одна, а сотни значит это тоже им всем (и продавцам и покупателям) подходило. Та все верно, только повторюсь, что стороны сделки часто не осведомлены об уровне экономической отдачи имущества... Кароче, други, тут все грамотные и с сертификатами, и стоимость у кажного будет своя, и кажный считает по Методике, тогда шо говорить о пересичных громадянах?? Я наголошую, шо дисбаланс результатов по доходу и аналогам - следствие экономической неграмотности сторон. А мы способствуем развитию хаоса, подтягивая доход Ск 7-8%! При реальной 15-20% шоб вы мне не доказывали. Скажите, шо просто кумулятивный метод построения не дает необходимого результата и усе. Максим Сочинский Возраст: 39 Сообщения: 359 Откуда: Odessa Добавлено: Сб, 25 Окт 2008 12:57 Ув. Филин Андрей вы навели меня на одну мысль.... Но прежде всего давайте чучуть подведем итоги дискусии: 1. Цены на недвижимость завышены 2. Доходный подход в качестве основного метода оценки недвижимости не применим. 3. Применение доходного подхода в качестве ориентира возможно (свежая мысль имхо нуждаеться в обсуждении) Так вот по поводу мысли... До момента стаблилизации рынка недвижимости мы имели слеующую "картину маслом" (с): Люди активно покупали недвижимость в кредит. Как мне видиться логика достаточно простая: зачем платить аренду в Н-ную сумму если можно взять кредит и платит такуюжу или меньшую Н-ную сумму денег ежемесячно и при это уже владеть данной сосбственностью. Отсуда можно сделать вывод что % ставка кредита немного ниже или равна ставке капитализации по данному виду недвижимости. Упреждая вопросы, сразу соглашусь с тем что кредит выдаёться достаточно индивидуально и ставка также может меняться. К чему веду: а к тому что эффективная ставка капитализации (уровень доходности на вложенный капитал с учетом рисков а также нормы возврата капитала) должен быть гдето в районе % ставки кредитов. Вот вам и достаточно объективный подход к выбору ставки капитализации. Средняя ставка по ипотеке в сентябре: (http://www.crimea-realtor.ru/node/156) = 17,67 ВОт собственно =) Петр писал(а): Например, двушка на рынке стоит 68-70 тыс. В аренду сдается за 500 в месяц. При самом грубом рассчете 500*12*0,92/0,1=55200 55200/70000=0,7885714285714*100%=78,85714285714 разница 100-79=21% Произведя такие же расчеты, но с дргой ставкой, получил стоимость в 2 раза меньше . Самого удивило.... _________________ Не идти вперед, значит идти назад. skype: maxim_sochinskiy Петр Возраст: 50 Сообщения: 156 Откуда: Одесса Добавлено: Сб, 25 Окт 2008 13:19 Максим Сочинский писал(а): Применение доходного подхода в качестве ориентира возможно (свежая мысль имхо нуждаеться в обсуждении) не такая уж и свежая мысль (см. начало темы) а по поводу двушки пример был неудачный, его раскритоковали, поэтому, опять же см. начало темы, обсуждали по промышленно-складским для наглядности Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Сб, 25 Окт 2008 22:18 Максим Сочинский писал(а): ...Но прежде всего давайте чучуть подведем итоги дискусии: 1. Цены на недвижимость завышены 2. Доходный подход в качестве основного метода оценки недвижимости не применим. 3. Применение доходного подхода в качестве ориентира возможно (свежая мысль имхо нуждаеться в обсуждении) ... 1. никто не спорит 2. извините, но ваше утверждение в корне не верно, поскольку есть 3 основных подхода и доходный один из них, если бы он не был одним из основных, то и прописан не был бы в законах, методиках, стандартах...вопрос в полезности имущества и его использовании, если оно однозначно для "прибыльности", то как раз доходный подход будет основным, а если для перепродажи, то тут аналоги продаж - это ж элементарно... Максим Сочинский писал(а): ...... Отсуда можно сделать вывод что % ставка кредита немного ниже или равна ставке капитализации по данному виду недвижимости. ... К чему веду: а к тому что эффективная ставка капитализации (уровень доходности на вложенный капитал с учетом рисков а также нормы возврата капитала) должен быть гдето в районе % ставки кредитов. Вот вам и достаточно объективный подход к выбору ставки капитализации. ... Произведя такие же расчеты, но с дргой ставкой, получил стоимость в 2 раза меньше . Самого удивило.... не такой уж и объективный подход для определения ставки капитализации, сорри ночь, пришел с дня рождения и не могу сам понять почему, но чую... короче не мешайте прибыльность банка и прибыльность недвижимости в одну кучу - это разные вещи... потому Вас и удивило - разница в 2 раза, из-за того это что сами себя перечспорили... это уже шутка... _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! Максим Сочинский Возраст: 39 Сообщения: 359 Откуда: Odessa Добавлено: Вс, 26 Окт 2008 09:23 Петр писал(а): Максим Сочинский писал(а): Применение доходного подхода в качестве ориентира возможно (свежая мысль имхо нуждаеться в обсуждении) не такая уж и свежая мысль (см. начало темы) а по поводу двушки пример был неудачный, его раскритоковали, поэтому, опять же см. начало темы, обсуждали по промышленно-складским для наглядности По поводу доходки согласен. По поводу двущки кго раскритиковали за ставку капитализации, я же как раз и пытался решить проблему с ставкой капитализации. Филин Андрей писал(а): 1. никто не спорит 2. извините, но ваше утверждение в корне не верно, поскольку есть 3 основных подхода и доходный один из них, если бы он не был одним из основных, то и прописан не был бы в законах, методиках, стандартах...вопрос в полезности имущества и его использовании, если оно однозначно для "прибыльности", то как раз доходный подход будет основным, а если для перепродажи, то тут аналоги продаж - это ж элементарно... Максим Сочинский писал(а): ...... Отсуда можно сделать вывод что % ставка кредита немного ниже или равна ставке капитализации по данному виду недвижимости. ... К чему веду: а к тому что эффективная ставка капитализации (уровень доходности на вложенный капитал с учетом рисков а также нормы возврата капитала) должен быть гдето в районе % ставки кредитов. Вот вам и достаточно объективный подход к выбору ставки капитализации. ... Произведя такие же расчеты, но с дргой ставкой, получил стоимость в 2 раза меньше . Самого удивило.... не такой уж и объективный подход для определения ставки капитализации, сорри ночь, пришел с дня рождения и не могу сам понять почему, но чую... короче не мешайте прибыльность банка и прибыльность недвижимости в одну кучу - это разные вещи... потому Вас и удивило - разница в 2 раза, из-за того это что сами себя перечспорили... это уже шутка... 1,2,3 это была попытка подвести итого дискусии, но не спроить ) то что три подхода я знаю, и по идее они должны давать сходные результаты, однако как было видно ранее (из постов) расчитать недвижимость доходкой крайне сложно (во всяком случае правильно и обоснованно) этот подход был раскритикован ранее. Что не отрицает его право на существование и если кто-то с может найти объективный способ обосновывать ставку капитализации то я буду только рад. По поповду ставки кердита сдаюсь, занесло.... Но я пока не вижу другого способа объективно выбрать ставку капитализации (кроме описаных и доступных дл применения в Украине). _________________ Не идти вперед, значит идти назад. skype: maxim_sochinskiy Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Вс, 26 Окт 2008 17:36 Максим Сочинский писал(а): ... Но я пока не вижу другого способа объективно выбрать ставку капитализации (кроме описаных и доступных дл применения в Украине). могу только обоснованно определить безрисковую, а далее "отфонарно", как и все вспомнилось определение безрисковой по Гарину: "Без риска получать можно только по три цента на доллар" _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! swenslim Сообщения: 29 Добавлено: Вт, 28 Окт 2008 10:54 Хм, а так и есть, сколько сейчас процент в Швейцарских банках ? думаю не выше 3%. Так что и выходит 3 цента с доллара, зато никаких рисков. irenka Сообщения: 1098 Добавлено: Пт, 05 Дек 2008 15:13 Мне уже сказали тут, что наш инвестор/покупатель не может открыть счет в швейц. банке. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пт, 05 Дек 2008 15:40 swenslim писал(а): Хм, а так и есть, сколько сейчас процент в Швейцарских банках ? думаю не выше 3%. Так что и выходит 3 цента с доллара, зато никаких рисков. Коллега пардон не заводьте колег в блуди. А + страновой риск, а затраты на обслуживания (перевод и т. п.). Вот и получите то что видите в наших банках. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Сб, 06 Дек 2008 14:45 Уважаемые коллеги, там внизу на сей момент, Andrey, Hard_Pragmatic, КовАл Может че подскажите умное он лайн Кажись я в ступоре Вот ситуация Все без поправок в грн/кв м. ( в долярах картина та же) По сравнению средняя С = 8276,88 Доход от аренды Д = 650 Тупо К = 650/8276,88 = 0,079 Теперь через кумулятивный К = 0,3 (для грн) (не считал прикинул на глаз) Тогда С = 650/0,3 = 2166,67 С учетом поправок К = 0,08 И що делать :" border="0" /> _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Сб, 06 Дек 2008 15:22 А не по кумулятивному незя? rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Сб, 06 Дек 2008 15:33 КовАл писал(а): А не по кумулятивному незя? Дык не по ннему и делаю. (К=0,08 ) Вроди как С = 8276,88 ближе к РС, на сегодня. (1160 Дол США) НО! Спинным мозгом чувствую, что завтра будет = 2166,67 Но ведь это же не РС на сегодня, а инвестиционная. Тут в К по умолчанию забиты риски для инвестора. А К = 0,08, то что на рынке сегодня. Объект то, тфу, офисы коммуналки, а геморроя с обоснованием и подтверждением на сегодня...... _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Сб, 06 Дек 2008 15:48 rudge писал(а): Спинным мозгом чувствую, что завтра будет = 2166,67 ну дык это ж завтра будет, а Вы на сегодня цените... пишите ограничения... пишите, что рынок СТРЕМИТЕЛЬНО падает... на самом деле сейчас никто не знает что сколько стоит... рынок сошел с ума... нормальный продавец с ТИПИЧНОЙ мотивацией продавать сегодня не будет... он точно отложит продажу... сделки сейчас только вынужденные. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Сб, 06 Дек 2008 16:02 Спасибо Собственно я так и рассуждаю. Так эти же д.... затеяли переоценку, хотят больше бабла за аренду срубить. (Во Держава допомогає) А крику от заказчика будет (эт ком под аренду) Ладно, чувствую пора идти к столу, вечером до бью. PS: Я им, с Вашего позволения, Ваше цитату в отчет забью, со ссылкой конечно. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... irenka Сообщения: 1098 Добавлено: Сб, 06 Дек 2008 16:03 Здравствуйте. Я тоже хочу поучаствовать в решении данной задачи. Только, чур, не кидаться камнями. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Сб, 06 Дек 2008 16:05 irenka писал(а): Здравствуйте. Я тоже хочу поучаствовать в решении данной задачи. Только, чур, не кидаться камнями. Плиз, мы постараемся смирно _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... irenka Сообщения: 1098 Добавлено: Сб, 06 Дек 2008 16:15 Давайте ммы возьмем Ск, определенную рыночным (экстракции) методом, считающимся вами самым верным, и откорректируем ее. Тоесть: возьмем формулу корректировки Ск = Ск(рын)/ (1-Т), где: Т- коэфф. темпа уменьшения стоимости недвижимости до конца периода прогнозирования. Поскольку мы рассчитываем ЧОД за год, то тогда и перид этот пусть будет год. Тогда, при условии экон. кризиса, недвижимость предполагает потерять в цене близко 30% до конца года. Далее: Ск = 0,08/(1-0,3) = 0,11. 650/0,11= 5900грн. Добавлено спустя 4 минуты 59 секунд: При условии, что: Ст-ть недвижимости и ставки ар.платы снижаются, но темпы снижения ст-ти выше, чем темпы снижения ставок ар. платы, Ск имеет тенденцию к росту. Добавлено спустя 2 минуты 20 секунд: Наконец то мы перестали тупо считать, подставляя данные в формулы. А имеем мобильный чуткий рынок, на котором очень тяжело что-то спрогнозировать. И я вам скажу, так намного интереснее! Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Сб, 06 Дек 2008 16:31 идея интересная, НО таким образом Вы сразу урезаете стоимость на 30%, а не в течение года... т.е. сегодня Ск=0,08, погнозируем через год 0,11, но вот от сегодня до "через год" она будет плавно расти...по идее...потому что недвиж будет плавно падать...по идее, так что тут надо думать шире _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Сб, 06 Дек 2008 16:31 irenka, дело в том, что расчет методом экстракции предполагает, что рынок уже всё учел, поэтому корректировка здесь не нужна. Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Сб, 06 Дек 2008 16:35 КовАл писал(а): irenka, дело в том, что расчет методом экстракции предполагает, что рынок уже всё учел, поэтому корректировка здесь не нужна. но ведь мы думаем о рынке, который падает!!! а не стоит на месте, и хоть в Ск НА СЕГОДНЯ все учтено, то в Рс нужно еще учитывать и другие факторы...например как падение рынка...но тогда нужно ЧОД прогнозировать не по сегодняшним ставкам, а по сегодняшним-завтрашним-послезавтрашним-черезгодовым т.е. дисконтирование... _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! irenka Сообщения: 1098 Добавлено: Сб, 06 Дек 2008 16:38 Ну почему же корректировка не нужна? Вы же ЧОД планируете на год вперед. Добавлено спустя 1 минуту 24 секунды: Согласна на дисконтирование. КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Сб, 06 Дек 2008 16:43 Филин Андрей и irenka, считается, что рынок, т.е. инвесторы уже все напланировали, а мы взяли и подставили в знаменатель то, что рынок переварил и выдал, как ст.кап. Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Сб, 06 Дек 2008 16:48 irenka писал(а): Ну почему же корректировка не нужна? Вы же ЧОД планируете на год вперед. вот именно, если взять сегодняшние арендные ставки, то через год они вряд ли вырастут... так что пора пересмотреть свою привычку считать доход прямой капитализацией, в пользу дисконтирования Добавлено спустя 14 минут 21 секунду: КовАл писал(а): Филин Андрей и irenka, считается, что рынок, т.е. инвесторы уже все напланировали, а мы взяли и подставили в знаменатель то, что рынок переварил и выдал, как ст.кап. секундочку - я тебя не понимаю, какие инвесторы??? что рынок переварил...и главное что выдал??? мы берем две величины: 1 - ЧОД 2 - стоимость предложения получаем что??? Ск, т.е. другими словами "прибыльность", или как еще можно назвать "капиталовозвращаемость" т.е. на самом деле мы получаем годовой процент возврата вложенных денег в объект а если рынок изменится? то мы должны это учесть, в данном случае, покупая этот объект инвестор (как ты говоришь уже все продумавший, переваривший и сходивший куда надо) должен учесть это падение и СЕГОДНЯ купить объект дешевле чем продаются аналогичные...потому что через год он будет стоить еще дешевле чем инвестор его купит... на то мы и оценщики - чтобы указать рыночную стоимость, а не предлагаемую на рынке.... потому что в условиях падения цен на недвижимость цена предложения не есть рыночная по сути рыночная это та по которой можно купить-продать этот объект, а сегодня купить можно по той что тебе предлагают, но ПРОДАТЬ - фиг... да и покупать никто не будет, т.е. пойдут искать "минимальну цину на обэкт з аналогычними властивостями" и НАЙДУТ!!! _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! irenka Сообщения: 1098 Добавлено: Сб, 06 Дек 2008 17:04 Рассмотрим ситуацию 2007 года. 1) Ск по методу экстракции стремится к безрисковой ставке. 2) Депозитные ставки в евро для физ. лиц стремятся к безрисковой ставке. Но инвестор предпочитает покупку недвижимости. Почему? 1) Он не доверяет нашим банкам. 2) Он предполагает, что рост цен на недвижимость даст ему доп. доход при ее перепродаже, и таким образом, приумножит его капитал. Разница между Сср и Сдох показывает инвестиционную привлекательность обьекта ИЛИ нагнанную спекулятивную наценку на ст-ть вследствие искусственного ажиотажа на недвижимость. Тогда, для того, чтобы уменьшить обьемы спекуляций на рынке недвижки и приостановить рост цен, банкам нужно было бы увеличить процент на депозитные вклады, а отсюда логически следует, что увеличить и кредитную ставку. Сейчас мы и имеем такую ситуацию. Рост банковских кредитных ставок приостановил покупку недвижимости, которую мог себе позволить практически каждый. И тогда Ст-ть (дох ) в принципе, и является СР. Предлагаю считать всю недвижку доходным. Добавлено спустя 14 минут 1 секунду: Ну может, и не всю. Просто сейчас вообще практически ничего не продается. А если и продается, то думаю, что по ликвидацинной ст-ти, а не по рыночной. Пока не возобновится выдача ипотечных кредитов всеми комммерц.банками, такая стагнация рынка будет продолжаться. КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Сб, 06 Дек 2008 17:20 Сори ребята... ухожу... прийду постараюсь ответить, если никто другой не ответит. irenka Сообщения: 1098 Добавлено: Сб, 06 Дек 2008 17:22 Всем спасибо за внимание и за то, что не накричали на меня за мои письмена. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Сб, 06 Дек 2008 19:39 Cтоп, стоп, стоп, коллеги Давайте определимся. Если мы ведем разговор о РС, то давайте о РС. При этом только для недвижки (не бизнеса) В таком варианте, о какой корректировке Ск может идти речь? irenka писала "Давайте мы возьмем Ск, определенную рыночным (экстракции) методом, считающимся вами самым верным, и откорректируем ее" Где логика, корректировать Ск рыночную? Это все имеет право на жизнь при расчете инвестиционной стоимости, но никак не РС. Ск для определения РС определяется на момент оценки (продажи) и все. Все другие варианты это не РС. Для этого мы исходим из данных на момент оценки, о чем к стати и говорим в отчетах. И где тут прогноз, с соответствующими приведенными Вами поправками. Ту Филин Андрей При таком подходе более приемлем как раз расчет методом капитализации. А вот если мы определяем инвестиционную стоимость, то тут, согласен с Вами, корректнее, да наверное будет правильнее, расчет проводить дисконтированием. Или проводить корректировку Ск сложившейся на рынке. К стати, обратите внимание коллеги, во всех зарубежных работах по оценке доходной недвижки, как правило применяют капитализацию, а у нас почему то уповают на дисконтирование. Как на меня то это ошибочно. Вот пример. Продается офис. есть два покупателя. 1. Покупает для себя 2 Покупает для сдачи в аренду (вложение инвестиций) Для 1-го, не интересует какова доходность данного офиса, его интересует стоимость офиса на момент покупки. Он, да и оценщик определяют РС при этом как правило сравнением. Доходник, для него, второсепенен. Для 2-го, в меньшей степени интересует РС определенная сравнением. Его интересует потенциальный доход на вложенные средства. Отсюда выбор, или депозит с без рисковой ставкой дохода, или покупка офиса с последующим получением дохода большего чем при депозите, тогда более приемлем доходный подход с корректировкой без рисковой ставки при помощи премий за риск с целью приведения к рыночной Ск. Ну а далее согласование полученных результатов. Вот и вся логика. Вот почему 2-й, сегодня не покупает офис, так как это не выгодно. Ск рыночная существенно меньше без рисковой в виде ставки депозита. Отсюда, при кумулятивном расчете Ск, надо поменять знак для поправок без рисковой на риски. Но как только мы начинаем корректировать рыночные данные, все, это уже не РС. Может че не четко изложил, но пардон, не обучен писать статьи. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Сб, 06 Дек 2008 20:11 Филин Андрей писал(а): Ск, т.е. другими словами "прибыльность", или как еще можно назвать "капиталовозвращаемость" т.е. на самом деле мы получаем годовой процент возврата вложенных денег в объект ... какой-какой процент???? А ну срочно читать Н.С. №1!!! Филин Андрей писал(а): потому что в условиях падения цен на недвижимость цена предложения не есть рыночная по сути рыночная это та по которой можно купить-продать этот объект, а сегодня купить можно по той что тебе предлагают, но ПРОДАТЬ - фиг... да и покупать никто не будет, т.е. пойдут искать "минимальну цину на обэкт з аналогычними властивостями" и НАЙДУТ!!! ты не путай Божий дар с завтраком... разница между предложением к продаже и продажей называется корректировкой на торг, поэтому в твоем примере Филин Андрей писал(а): мы берем две величины: 1 - ЧОД 2 - стоимость предложения получаем что??? в пункте 2 брать нужно не стоимость предложения, а рыночную стоимость... для этого необходимо откорректировать цену предложения на торг... в период нынешнего кризиса такая корректировка будет значительно выше, чем в период роста цен... это, я думаю, понятно… также понятно, что правильно определить величину этой корректировки в условиях нынешнего рынка архи сложно, но это уже другая тема. Филин Андрей писал(а): а если рынок изменится? то мы должны это учесть, в данном случае, покупая этот объект инвестор (как ты говоришь уже все продумавший, переваривший и сходивший куда надо) должен учесть это падение и СЕГОДНЯ купить объект дешевле чем продаются аналогичные... а кто ж ему продаст дешевле, чем ПРОДАЮТСЯ... тут внимание, не ПРЕДЛАГАЮТСЯ К ПРОДАЖЕ, а ПРОДАЮТСЯ аналогичные объекты? Филин Андрей писал(а): потому что через год он будет стоить еще дешевле чем инвестор его купит... дык пусть через год и приходит Вообще-то эта проблема, при использовании прямой кап-ции решается за счет возврата кап-ла, в данном случае он будет с плюсом... Филин Андрей писал(а): на то мы и оценщики - чтобы указать рыночную стоимость, а не предлагаемую на рынке.... вот что за пагубная привычка диктовать рынку рыночную стоимость... к рынку нужно прислушиваться и анализировать его... и еще раз повторю, что разница между рын. ст-тью и предложением на рынке корректируется ТОРГОМ... ни доходный подход, ни ст-ка кап. здесь ни причем. irenka писал(а): 2) Депозитные ставки в евро для физ. лиц стремятся к безрисковой ставке. чё за ставка такая? irenka писал(а): Разница между Сср и Сдох показывает инвестиционную привлекательность обьекта ИЛИ нагнанную спекулятивную наценку на ст-ть вследствие искусственного ажиотажа на недвижимость. не знаю что ответить поскольку не понимаю что такое Сср и Сдох. irenka писал(а): Тогда, для того, чтобы уменьшить обьемы спекуляций на рынке недвижки и приостановить рост цен, банкам нужно было бы увеличить процент на депозитные вклады, а отсюда логически следует, что увеличить и кредитную ставку. честно говоря, банкам это и нафиг было не нужно... они были вынуждены это сделать (поднять ставки) в результате оттока денег... у них банально не стало денежки для кредитования в таких объемах... а спекуляция недвижимостью их вполне устраивала Добавлено спустя 4 минуты 46 секунд: упс, не увидел, что rudge ответил rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Сб, 06 Дек 2008 20:42 Уважаемая irenka Вы пишите "Но инвестор предпочитает покупку недвижимости. Почему?" И тут же отвечаете. "1) Он не доверяет нашим банкам. 2) Он предполагает, что рост цен на недвижимость даст ему доп. доход при ее перепродаже, и таким образом, приумножит его капитал. " По №1 Ошибочно Ему наплевать на понятие доверие. По №2 Просто доходность вложения средств в недвижку, в те годы, составляла 100 и более % годовых, в то время как банк давал 12-13% Но тут есть одно но. В приведенном вами варианте недвижка выступает в виде товара, а не объекта доходной недвижимости, о которой мы говорим. На месте той же квартиры мог быть, например металл (золото), при условии если бы рост цен на него был сопоставим с ростом цен на недвижку. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... irenka Сообщения: 1098 Добавлено: Вс, 07 Дек 2008 13:36 Не согласна с вами. У нас сейчас нигде практически нет РС. В ценах предложений может быть и да. Но корректировка на торг такова, что ее уже нельзя считать РС. Она ликвидационная! Смотрим стандарт: "РС - это ст-ть, за кот-ю может быть отчуждено имущество на рынке подобного им-ва на дату оценки за угодою между пок-лем и продавцом, после проведения маркет.исследований при условии, что каждая из сторон действует со знанием дела, рассудительно и без принуждения. А также условия такой сделки не должны предполагать любые доп. ограничения или требования, которые влияют на будущую экон. выгоду от исп-ния покупателем обьекта оценки. Сомневаюсь. У еас сейчас очень много продавцов не действуют рассудительно и без принуждения, это точно. Им надо отдавать кредиты, как то жить. Многих поувольняли, посокращали, урезали з/п и т.д..... КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Вс, 07 Дек 2008 13:43 irenka, найдите в определении ликвидационной стоимости что-то кроме меьшего срока продажи, чем при рыночной Н.С.№1 писал(а): ліквідаційна вартість - вартість, яка може бути отримана за умови продажу об'єкта оцінки у строк, що є значно коротшим від строку експозиції подібного майна, протягом якого воно може бути продане за ціною, яка дорівнює ринковій вартості; irenka Сообщения: 1098 Добавлено: Вс, 07 Дек 2008 13:47 Так ведь у нас все дело в срок и упирается! Пока банки не начнут нормально кредитовать население и не наладится экономика в стране, пройдет, как говорят фин.эксперты минимум год. На 2009г прогнозируется пик кризиса. Риэлтерские агенства закрываются за неимением заработков. Я не считаю, что недвижка сейчас продается по РС. Извините, но поправка на торг достигает во многих регионах 30%. Добавлено спустя 1 минуту 17 секунд: И даже 40, и 50.... Есть, я знаю точно. Добавлено спустя 4 минуты 29 секунд: Это когда люди в такой попе, что и врагу не пожелаешь. Добавлено спустя 4 минуты 28 секунд: И еще можно так проверить: просчитать затраткой и сравнительным. Хочу сказать вам, что во многих районных центрах эти стоимости уже сравнялись. Скоро по затратке вообще выше ст-ть получиться, чем по Ср.подх. Добавлено спустя 1 минуту 50 секунд: У нас еще не придумали корректировку на продажу имущества, обремененного залогом? rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вс, 07 Дек 2008 15:00 Уважаемая irenka На мой пост от Сб, 06 Дек 2008 20:42 Вам ответил коллега КовАл. Я позволю добавить. А вы не берите аналоги обремененные кредитом и все станет на свои места. Знаете Ваша проблема заключается в том, что Вы все время пребываете в "шкуре" инвестора. Вы из нее вылезьте плиз. И станьте на позицию продавца "со знанием дела, рассудительного и без принуждения". И у Вас мнение изменится. Я сейчас просчитывал офис. Интересная картина, РС больше инвестиционной почти в три раза. Так что, прикажете наплевать на данные рынка и оставить стоимость которую ХОЧЕТ инвестор? А как тогда быть с НС? Сложность оценки заключается в том, что оценщик должен пребывать ОДНОВРЕМЕННО в шкуре продавца и в шкуре покупателя. Ну, а что касается затратки, то и в лучшие времена затраты на строительство недвижки, где нибудь в тьму-таракане, были выше РС там же. Так что это не аргумент. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... irenka Сообщения: 1098 Добавлено: Вс, 07 Дек 2008 15:18 Где-то у кого-то видела: если ценить как для себя, то дешево получается. Хорошо, я попытаюсь вылезти из шкуры инвестора, хоть мне и тяжеловато будет. У меня просто кроме оценки еще и бизнес свой есть, это наверное и влияет на мое мнение. Хотя, на результат, будет сделка или нет, всетаки больше влияет покупатель, не так ли? Если его не заинтересует обьект, или он не увидит своей прибыли в сделке, или посомневается в цене, то и этой самой сделки не будет, как бы продавец не изощрялся в том, что "лес и речка рядом....." Добавлено спустя 8 минут 37 секунд: У нас вся Украина из тьму-таракани состоит вообще-то rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вс, 07 Дек 2008 15:44 irenka Ваше "Хотя, на результат, будет сделка или нет, всетаки больше влияет покупатель..." А вы попробуйте поторговаться в магазине, или там в поезде, самолете и т. п.. Вот и узнаете, кто влияет на сделку _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 08 Дек 2008 01:03 rudge писал(а): irenka Ваше "Хотя, на результат, будет сделка или нет, всетаки больше влияет покупатель..." А вы попробуйте поторговаться в магазине, или там в поезде, самолете и т. п.. Вот и узнаете, кто влияет на сделку здесь позволю себе согласиться с Иренкой и не согласиться с Вами rudge - у покупателя есть выбор больше чем у продавца - он может пойти в другой магазин, сесть в другой поезд или выбрать другую авиакомпанию, а вот продавцу нужно делать ВСЕ и даже больше чтобы привлечь покупателя, а что касается недвижимости так тут тем более продавцов больше чем реальных покупателей (временно это было сглажено кредитами) и продавцу чтобы продать свою недвижимость чаще приходится идти на уступки покупателю, потому как прошли те времена когда оставив старый советский диван или телефон ты делал большой подарок покупателю... но мы ведь не говорим о квартирах.... так вот если покупателю в общем понравился продаваемый Вами офис, но не понравилось что в него "вход как бы спрятан"....то уж извините - или скидку давайте или он пойдет искать за эти же деньги более ему подходящее предложение... и на объект оценки мы должны смотреть именно как инвесторы/покупатели, а не как продавцы...тому що НС№1 писал(а): вартість - еквівалент цінності об'єкта оцінки, виражений у ймовірній сумі грошей; ймовірна сума грошей - найбільша сума грошей, яку може отримати продавець та може погодитися сплатити покупець; т.е. тут продавец не в самом выгодном положении, поскольку он МОЖЕТ и НЕ получить, а покупатель МОЖЕТ и НЕ согласиться.... мы должны рассмотреть ОО с точки зрения заинтересованного лица (покупателя/инвестора/кредитора), с мыслью "а стоит ли этот объект таких денег чтобы его покупать, в него инвестировать или под его залог кредитовать, потому нас и не уважают клиенты - что часто оценщики шли на поводу у заказчиков (не буду кривить душой и у меня это было, иногда чуточку, а иногда конкретно... при согласии банка) и заказчики знали что мы напишем то что им надо.... и что мы будем на объект смотреть не своим трезвым и рассудительным взглядом, а именно глазами НЕ инвестора, а продавца.... если мало цитаты из НС№1, то оттуда же еще одно доказательство правоты Иренки что она "сидит" в шкуре инвестора... НС№1 писал(а): 7. Принцип заміщення передбачає врахування поведінки покупців на ринку, яка полягає у тому, що за придбання майна не сплачується сума, більша від мінімальної ціни майна такої ж корисності, яке продається на ринку. 47. Порівняльний підхід грунтується на врахуванні принципів заміщення та попиту і пропонування.... это если мы говорим про то кто движет рынком... а им движет спрос, т.е. покупатель!!! Добавлено спустя 1 час 16 минут 50 секунд: КовАл писал(а): Филин Андрей писал(а): Ск, т.е. другими словами "прибыльность", или как еще можно назвать "капиталовозвращаемость" т.е. на самом деле мы получаем годовой процент возврата вложенных денег в объект ... какой-какой процент???? А ну срочно читать Н.С. №1!!! а что тебя здесь смущает??? то что я назвал Ск своими словами, а не так как ее интерпретирует НС№1, читаем: НС№1 писал(а): ... Ставка капіталізації характеризує норму доходу на інвестований капітал (власний та/або позиковий) і норму його повернення; или тебя смущает слово "годовой"? так посчитай, для примера взял более-менее реальные цифры (для квартиры в Кировограде): чод=1000грн.* 12мес.=12000грн. в год С=40000у.е.*7(грубо, чисто для примера)=280000грн.. Ск=12000 /280000=0,043 (округлил, для примера) теперь вопрос - что такое 4,3% в отношении 100%??? ответ это 23,33 часть... т.е. это НОРМА ВОЗВРАТА КАПИТАЛА, от себя добавлю В ГОД, т.е. через 23,33 года потраченная сумма вернется нам в виде ЧОДа... или я не прав? КовАл писал(а): Филин Андрей писал(а): потому что в условиях падения цен на недвижимость цена предложения не есть рыночная по сути рыночная это та по которой можно купить-продать этот объект, а сегодня купить можно по той что тебе предлагают, но ПРОДАТЬ - фиг... да и покупать никто не будет, т.е. пойдут искать "минимальну цину на обэкт з аналогычними властивостями" и НАЙДУТ!!! ты не путай Божий дар с завтраком... разница между предложением к продаже и продажей называется корректировкой на торг, поэтому в твоем примере Филин Андрей писал(а): мы берем две величины: 1 - ЧОД 2 - стоимость предложения получаем что??? в пункте 2 брать нужно не стоимость предложения, а рыночную стоимость*... для этого необходимо откорректировать цену предложения на торг**... в период нынешнего кризиса такая корректировка будет значительно выше, чем в период роста цен... это, я думаю, понятно… также понятно, что правильно определить величину этой корректировки в условиях нынешнего рынка архи сложно***, но это уже другая тема. * - ой, только не говори мне что ты или кто-либо в нашей стране может взять РС вместо стоимости предложения - скорректировав на торг ты можешь только предполагать что цены будут такими, а я скажу что это не так и тоже буду прав... потому что никто нам с тобой не скажет точной корректировки на торг, которого может и не быть вообще ** - что-то я не вижу твоего возражения высказыванию Руджа здесь, с которым лично я согласился *** - из этого вытекает и архисложность, точнее архиневерность той величины которую ты получишь в итоге...согласись? КовАл писал(а): Филин Андрей писал(а): а если рынок изменится? то мы должны это учесть, в данном случае, покупая этот объект инвестор (как ты говоришь уже все продумавший, переваривший и сходивший куда надо) должен учесть это падение и СЕГОДНЯ купить объект дешевле чем продаются* аналогичные... а кто ж ему продаст дешевле, чем ПРОДАЮТСЯ... тут внимание, не ПРЕДЛАГАЮТСЯ К ПРОДАЖЕ, а ПРОДАЮТСЯ аналогичные объекты? * - я хотел сказать предлагаются к продаже... не придирайся к словам, такое впечатление что ты знаешь по каким именно ценам ПРОДАЮТСЯ объекты... КовАл писал(а): Филин Андрей писал(а): на то мы и оценщики - чтобы указать рыночную стоимость, а не предлагаемую на рынке.... вот что за пагубная привычка диктовать рынку рыночную стоимость... йомаё.. вот из-за таких как ты нас не уважают нашу профессию для того и придумали чтобы мы говорили РС, заметь я один продиктовать рынку ничего не смогу, да и мы с тобой вместе ничего ему не надиктуем... Добавлено спустя 9 минут 3 секунды: фух... аж вспотел... еле тебя/себя процитировал... еще и со ссылками... токо картинок не хватает.. ты если вздумаешь ответить, то по отдельным пунктам плиз _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! galswit Moderator Сообщения: 945 Откуда: Львів Добавлено: Пн, 08 Дек 2008 08:57 1. По теории рыночная стоитмость отображает соотношение спроса и предложения. Чем больше спрос - тем выше РС. Пока спрос опережал предложение (2002-начало 2008г) РС росла. Сейчас-же ситуация обратная и РС падает. 2. Рынок недвижки инерционен и, несмотря на отсутствие продаж, продавцы "по привычке" запрашивают высокие цены. Но, рынок объективен. Падение спроса приводит к понижению цен сделок. Цены будут падать пока не наступит временное равновесие спроса и предложения. Сейчас размер инерционности мышления во Львове, по моим данным , составляет30-40%. Вот 30% и есть минимальная корректировка на торг сейчас. В 2005г. она составляла 500-1000 у.е. всего. А в конце 2005г. часто без торга (излишек спроса). Ситуация изменилась в конце 2007г. Банки на это изменение отреагировали в августе 2008. А рынок может в мае 2009? Пока же продавцы пишут в объявлениях сколько хотят получить. А продают - за то, что им дают. Борода Тусовщик Возраст: 53 Сообщения: 1591 Добавлено: Пн, 08 Дек 2008 10:47 http://news.finance.ua/ru/~/2/2008/12/07/145497 Хроники пикирующих бомбардировщиков. _________________ Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пн, 08 Дек 2008 11:31 Коллеге Филин Андрей на пост Пн, 08 Дек 2008 01:03 Вы писали "....позволю себе согласиться с Иренкой и не согласиться с Вами rudge" И далее аргументируете цитатами из НС№1 и делаете вывод "...и на объект оценки мы должны смотреть именно как инвесторы/покупатели" 1. Вы вытянули только одну часть из раздела "Принципы оценки", но при оценке мы должны применить их все, естественно относящиеся к объекту оценки. . 2. Во другая цитата из того же НС №1 "п.9. Принцип внеску (граничної продуктивності) передбачає врахування впливу на вартість об'єкта оцінки таких факторів, як праця, управління, капітал та земля, що є пропорційним їх внеску у загальний дохід. Вплив окремого фактора вимірюється як частка вартості об'єкта оцінки або як частка вартості, на яку загальна вартість об'єкта оцінки зменшиться у разі його відсутності." В связи с вышеизложенным, я попробую перефразировать Ваше утверждение. "...и на объект оценки мы должны смотреть именно как продавец потративший средства и желающий их как минимум их вернуть" (выделил свое) и это есть "....еще одно доказательство НЕправоты Иренки что она "сидит" в шкуре инвестора..." (я позволил для наглядности сделать вставку она выделена) И еще Ваше "....мы должны рассмотреть ОО с точки зрения заинтересованного лица (покупателя/инвестора/кредитора), с мыслью "а стоит ли этот объект таких денег (ЕСЛИ ОН ЕСТЬ НА РЫНКЕ) чтобы его покупать...." здесь я опять же позволил добавить одно важное условие оно выделено. Теперь кто из нас прав? (это как в споре, что первично яйцо или курица) Думаю оба, НО! Вот почему, повторюсь, "Сложность оценки заключается в том, что оценщик должен пребывать ОДНОВРЕМЕННО в шкуре продавца и в шкуре покупателя." На Ваше "..это если мы говорим про то кто движет рынком... а им движет спрос, т.е. покупатель!!!" Позвольте КАТЕГОРИЧЕСКИ с Вами не согласится. Вы поломали все каноны рынка. Всегда рынком двигали СПРОС и ПРЕДЛОЖЕНИЯ. Уберите, что то одно, и рынка НЕТ. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Пн, 08 Дек 2008 11:47 Филин Андрей писал(а): ты если вздумаешь ответить, то по отдельным пунктам плиз дык по другому тут врядли получится Филин Андрей писал(а): КовАл писал(а): Филин Андрей писал(а): Ск, т.е. другими словами "прибыльность", или как еще можно назвать "капиталовозвращаемость" т.е. на самом деле мы получаем годовой процент возврата вложенных денег в объект ... какой-какой процент???? А ну срочно читать Н.С. №1!!! а что тебя здесь смущает??? то что я назвал Ск своими словами, а не так как ее интерпретирует НС№1, читаем: НС№1 писал(а): ... Ставка капіталізації характеризує норму доходу на інвестований капітал (власний та/або позиковий) і норму його повернення; или тебя смущает слово "годовой"? так посчитай, для примера взял более-менее реальные цифры (для квартиры в Кировограде): чод=1000грн.* 12мес.=12000грн. в год С=40000у.е.*7(грубо, чисто для примера)=280000грн.. Ск=12000 /280000=0,043 (округлил, для примера) теперь вопрос - что такое 4,3% в отношении 100%??? ответ это 23,33 часть... т.е. это НОРМА ВОЗВРАТА КАПИТАЛА, от себя добавлю В ГОД, т.е. через 23,33 года потраченная сумма вернется нам в виде ЧОДа... или я не прав? конечно не прав, ст-ка кап это не Филин Андрей писал(а): НОРМА ВОЗВРАТА КАПИТАЛА а НОРМА ПРИБЫЛИ НА КАП-Л +/-НОРМА ВОЗВРАТА КАПИТАЛА... или по твоему мнению инвестор деньги в проект зарывает только что бы их вернуть через n времени? Филин Андрей писал(а): * - ой, только не говори мне что ты или кто-либо в нашей стране может взять РС вместо стоимости предложения - скорректировав на торг ты можешь только предполагать что цены будут такими, а я скажу что это не так и тоже буду прав... потому что никто нам с тобой не скажет точной корректировки на торг, которого может и не быть вообще отвечаю: * - ой, только не говори мне что ты или кто-либо в нашей стране может взять РС АРЕНДЫ вместо стоимости предложения - скорректировав на торг ты можешь только предполагать что цены будут такими, а я скажу что это не так и тоже буду прав... потому что никто нам с тобой не скажет точной корректировки на торг, которого может и не быть вообще. ПОЭТОМУ! Нечего тут кричать о том, что доходным подходом можно заменить сравнительный, а ст-ка кап., определенная методом экстракции не верна... не верной может быть корректировка на торг, и, полученная в результате этого цифра предполагаемой продажи. А ЭТО УЖЕ ДРУГАЯ ПРОБЛЕМА!!! (говорю уже в тысячный раз) Филин Андрей писал(а): ** - что-то я не вижу твоего возражения высказыванию Руджа здесь, с которым лично я согласился я не согласен с rudge, но думал, что ему ответит Прагматик. Филин Андрей писал(а): *** - из этого вытекает и архисложность, точнее архиневерность той величины которую ты получишь в итоге...согласись? ага, а при оценке доходным подходом с применением той же "архи не верной" величины корректировки на торг и кумулятивного подхода с расчетом рисков по методу СТЭЛЯ, ты получишь точную оценку Филин Андрей писал(а): КовАл писал(а): Филин Андрей писал(а): а если рынок изменится? то мы должны это учесть, в данном случае, покупая этот объект инвестор (как ты говоришь уже все продумавший, переваривший и сходивший куда надо) должен учесть это падение и СЕГОДНЯ купить объект дешевле чем продаются* аналогичные... а кто ж ему продаст дешевле, чем ПРОДАЮТСЯ... тут внимание, не ПРЕДЛАГАЮТСЯ К ПРОДАЖЕ, а ПРОДАЮТСЯ аналогичные объекты? * - я хотел сказать предлагаются к продаже... если ты хотел сказать Филин Андрей писал(а): предлагаются к продаже... тогда я согласен... согласен с тем, что необходимо корректировать цены предложения на торг... т.к. они и не в кризис продавались не за ту стоимость за которую предлагались... Филин Андрей писал(а): не придирайся к словам, такое впечатление что ты знаешь по каким именно ценам ПРОДАЮТСЯ объекты... я не придираюсь... тебе деньги платят за то, что бы ты сказал, за сколько можно продать такой объект, так что будь добр ДЕЛАЙ СВОЮ РАБОТУ, а именно АНАЛИЗИРУЙ РЫНОК... не только цены предложения, но и ЦЕНЫ РЕАЛЬНЫХ СДЕЛОК... это сложно, но кто говорил, что будет легко? Еще раз, в тысяча первый раз, повторю... проблема в том, что у тебя нет данных, по которым ты мог бы откорректировать цену предложения на торг, но это уже ТВОЯ ЛИЧНАЯ проблема, и проблема метода расчета (определения) корректировки на торг, а не проблема метода экстракции... правильное применение метода экстракции ведет к правильному определению ст-ки кап-ции. Филин Андрей писал(а): КовАл писал(а): Филин Андрей писал(а): на то мы и оценщики - чтобы указать рыночную стоимость, а не предлагаемую на рынке.... вот что за пагубная привычка диктовать рынку рыночную стоимость... йомаё.. вот из-за таких как ты нас не уважают нашу профессию для того и придумали чтобы мы говорили РС, заметь я один продиктовать рынку ничего не смогу, да и мы с тобой вместе ничего ему не надиктуем... позволю себе с тобой не согласиться... не уважают нашу профессию из-за тех, кто рассказывает рынку, что стоимость 100 грн, хотя рынок говорит, что все ПРОДАЮТ (не предлагают к продаже) за 50 грн или наоборот... поэтому, еще раз, что бы лучше усвоилось читаем и запоминаем как молитву: Цитата: нам деньги платят за то, что бы мы сказал за сколько можно продать такой объект на сегодняшний день. Поэтому мы должны ДЕЛАТЬ СВОЮ РАБОТУ, а именно АНАЛИЗИРОВАТЬ РЫНОК... не только цены предложения, но и ЦЕНЫ РЕАЛЬНЫХ СДЕЛОК... это сложно, но ни кто не говорил, что будет легко. Наша состоит проблема в том, что у нас нет данных, по которым мы могли бы откорректировать цену предложения на торг, но это уже НАША ЛИЧНАЯ проблема, и проблема метода расчета (определения) корректировки на торг, а не проблема метода экстракции... правильное применение метода экстракции ведет к правильному определению ст-ки кап-ции. и повторяем до тех пор, пока не запомним Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пн, 08 Дек 2008 12:16 О вопросе как мы должны смотреть на объект оценки как продавцы/покупатели ? смешались кони люди…. сдается мне, вы тут решили изобрести велосипед? Так вот ответ этот вопрос зависит ТОЛЬКО лишь от ПОДХОДА, которым мы оцениваем. Читаем библию Цитата: Витратний підхід грунтується на врахуванні принципів корисності і заміщення. Дохідний підхід базується на врахуванні принципів найбільш ефективного використання та очікування, Порівняльний підхід грунтується на врахуванні принципів заміщення та попиту і пропонування. а дальше читаем принципы и их значение, и получается что: В затратке мы смотрим только как ПОКУПАТЕЛЬ В доходке и сравниловке как ПОКУПАТЕЛЬ И ПРОДАВЕЦ одновременно. _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов irenka Сообщения: 1098 Добавлено: Пн, 08 Дек 2008 13:11 Если мы будем определять Ск методом экстракции, в большинстве случаев Ск получиться меньшей или равной безрисковой. Я , например, не соглашусь, что в данный момент вложения в недвижимость столь безоблачны. Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пн, 08 Дек 2008 13:15 irenka писал(а): Если мы будем определять Ск методом экстракции, в большинстве случаев Ск получиться меньшей или равной безрисковой. Я , например, не соглашусь, что в данный момент вложения в недвижимость столь безоблачны. интересно посмотреть на расчеты из которых Вы делаете такие выводы _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов irenka Сообщения: 1098 Добавлено: Пн, 08 Дек 2008 13:19 Да вы же эти расчеты сами и понакидали. Посмотри пару постов назад. Там rudge приводил пример. Это потому что у нас арендная плата не адекватна ст-ти недвижимости. В номальных понятиях. Добавлено спустя 1 минуту 9 секунд: Да вы же эти расчеты сами и понакидали. Посмотри пару постов назад. Там rudge приводил пример. Это потому что у нас арендная плата не адекватна ст-ти недвижимости. Добавлено спустя 1 минуту 8 секунд: Ой, это глюк был rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пн, 08 Дек 2008 13:34 irenka писал(а): Если мы будем определять Ск методом экстракции, в большинстве случаев Ск получиться меньшей или равной безрисковой. Я , например, не соглашусь, что в данный момент вложения в недвижимость столь безоблачны. Да и не соглашайтесь Ваше право. А кто то согласится. Теперь что касается того что "вложения в недвижимость столь безоблачны." У инвестора есть деньга и три варианта ее использовать. 1. Положить под матрац. Д = 0 или - 2. Положить на депозит. Тут вариантов по боле. Но рисков меньше. 3. Вложить в недвижимость. Рассмотрим риски 2 и 3 го вариантов по 1 понятно.(храните деньги в сберегательной кассе) Риски 2. Лопнет банк. Не выплатят, когда нужно, депозит. Изменят ставку. Ставка не перекроет потерю стоимости денег во времени за счет инфляции. Кажись по 2 все. Риски для 3 Разрушится. Необходимость обслуживания (ремонт и т. д.). Ликвидность. Возможность получать доход от аренды, пускай маленький 5-7% но доход. Возможен рост или снижения стоимости объекта. Тоже кажись все. (тут риски могут иметь разные знаки (-) или (+) Вот и выбирайте, что "безоблачней" именно (особенно) сегодня. Для кого то банк, а для кого то недвижка. Поверьте былиб свободные деньги то недвижку скупали бы быстрее чем несли в банк, именно сегодня. Да забыл, есть еще вариант №4. Вывезти деньги в другую страну по дальше от этого бардака. PS: "Ск получиться меньшей или равной безрисковой" - да меньший. Сегодня уж точно. Для офисов сегодня Ск = 0,08 - 0,09, а без рисковая 0,16.(эт по грн) Ну и что ведь мы считаем РС на дату оценки, а не на завтра или послезавтра. Добавлено спустя 5 минут 43 секунды: ВО! ВО! ВО! Чисто по женски _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пн, 08 Дек 2008 13:44 irenka писал(а): Да вы же эти расчеты сами и понакидали. Посмотри пару постов назад. Там rudge приводил пример. Это потому что у нас арендная плата не адекватна ст-ти недвижимости. В номальных понятиях. тут уже столько рассчетов накидали, что я запутался можно еще раз написать/скопировать расчет где "Ск получиться меньшей или равной безрисковой"? _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пн, 08 Дек 2008 16:17 irenka АУ К вопросу о вложении средств. "Я , например, не соглашусь, что в данный момент вложения в недвижимость столь безоблачны." "Кризис. В какую недвижимость вкладывать, чтобы спасти деньги?" http://agent.ua/review/articles/18629.html#2008-12-08 _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... galswit Moderator Сообщения: 945 Откуда: Львів Добавлено: Пн, 08 Дек 2008 19:41 "Кризис. В какую недвижимость вкладывать, чтобы спасти деньги?" http://agent.ua/review/articles/18629.html#2008-12-08 Заказуха от риелтеров. Рано еще покупать недвижимость. Цены еще не на дне. КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Пн, 08 Дек 2008 20:05 Дело в том, что сейчас инвесторы не рассматривают депозит, как такое уж безрисковое вложение средств... сейчас не рынок, а сплошной форс-мажор SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Вт, 09 Дек 2008 09:52 щас сохранить можно шото токо под подушкой. _________________ а знаешь, всё ещё будет! Andrey Сообщения: 73 Добавлено: Вт, 09 Дек 2008 12:09 galswit писал(а): Рано еще покупать недвижимость. Цены еще не на дне. может быть, но вот только покупать никто особо и не собирается, т.к. денег нет, а банки сами попрошайки zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Вт, 09 Дек 2008 13:46 ну почему же никто? у нас в городе есть предложения однокомнатных квартир по 7000$. можно еще и поторговаться. тут можно и без банка немножко. galswit Moderator Сообщения: 945 Откуда: Львів Добавлено: Вт, 09 Дек 2008 18:21 zanoza Скоро цены перейдут в гривни. Готовся брать офис. Не менее 100 м.кв. Потом как найдешь. zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Ср, 10 Дек 2008 10:20 зачем мне, игорь, офис не менее 100м2? у меня сейчас на 75м2 моих половина пустует. Marina_M Возраст: 45 Сообщения: 3344 Откуда: небольшой город Монголии Добавлено: Ср, 10 Дек 2008 11:57 у нас в городе ничего не продают. Кто продавал - теперь сдают в аренду. Готовы доплачивать, чтоб люди взяли Это шутка. НО!!Стоимость аренды упала на 30-50%. Кстати и вопрос. У меня в работе объекты для продажи. Я не знаю как мне применить сравнительный? Данных на сегодня ни одного. А то, что мы негласно используем данные полугодовой давности сейчас неактуально, потому как скорее всего недвижимость стала дешевле (блин - даже сравнить не с чем). _________________ Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов irenka Сообщения: 1098 Добавлено: Ср, 10 Дек 2008 12:51 Как это нет данных по сравнительному? Что, никто ничего не выставляет на продажу? Marina_M Возраст: 45 Сообщения: 3344 Откуда: небольшой город Монголии Добавлено: Ср, 10 Дек 2008 13:07 вот так нету. _________________ Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов irenka Сообщения: 1098 Добавлено: Ср, 10 Дек 2008 13:18 Возьмите данные 2-недельной давности. Хотя, конечно, странно, что данных нет..... Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Ср, 10 Дек 2008 13:21 Цитата: За наявності істотного впливу зовнішніх факторів (соціально-економічних, політичних, екологічних тощо) на ринок подібного майна, що призводить до фактичної неможливості надання аргументованого та достовірного висновку про ринкову вартість, у звіті про оцінку майна даються додаткові роз'яснення та застереження. При цьому оцінювач має право надавати висновок про ринкову вартість об'єкта оцінки, що грунтується, зокрема, на інформації про попередній рівень цін на ринку подібного майна або на припущенні про відновлення стабільної ситуації на ринку. берешь старые и придумываешь скидку на крызу _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 10 Дек 2008 13:49 Особенно это "на припущенні про відновлення стабільної ситуації на ринку." _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Ср, 10 Дек 2008 14:07 у нас тоже предложений мало Marina_M Возраст: 45 Сообщения: 3344 Откуда: небольшой город Монголии Добавлено: Ср, 10 Дек 2008 14:13 у нас их в хорошие времена аж три было, ну в крайнем случАе шесть Добавлено спустя 2 минуты 23 секунды: знаете как в пословице - до обеда не клевало, а после обеда вообще клевать перестало. _________________ Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 10 Дек 2008 14:46 Когда то земельщики допускали брать аналоги из других схожих населенных пунктов. Я в свое время для недвижки в селе брал аналоги из других сел (да и сейчас так поступил бы). Проходило, а че делать. Попробуйте так. Тут важна корректность подбора населенных пунктов и места в нем. (жители, расстояния до.... , есть-нет ж/д, занятость-производство и т.п.) _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Marina_M Возраст: 45 Сообщения: 3344 Откуда: небольшой город Монголии Добавлено: Ср, 10 Дек 2008 14:46 спасибо _________________ Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Ср, 10 Дек 2008 15:01 Маришик ,я плачу..... особенно отсюда Мариночка писал(а): у нас их в хорошие времена аж три было, ну в крайнем случАе шесть Добавлено спустя 2 минуты 23 секунды: знаете как в пословице - до обеда не клевало, а после обеда вообще клевать перестало. _________________ а знаешь, всё ещё будет! Andrey Сообщения: 73 Добавлено: Ср, 10 Дек 2008 17:45 irenka писал(а): Возьмите данные 2-недельной давности. Хотя, конечно, странно, что данных нет..... что здесь такого удивительного, когда ценишь что то в райцентре это вапще нормальная ситуация! Цитата: берешь старые и придумываешь скидку на крызу согласен с тем что надо брать старые кали новых нету, но вот со стоимостью объектов сравнения я думаю можно поступить 2 способами: либо все расчеты приводить в гривне, переведя стоимость объектов сравнения в гривну по курсу на дату предложения их к продаже, но тогда нельзя применять корректировку на "кризис" т.к. цена предложения коммерческой недвижимости на вторичном рынке снизилась до 30% а доллар вырос на 30% то в гривне получается цена предложения не изменилась, либо действительно брать стоимость старых аналогов умножать их на новый курс и делать корректировку на "кризис"... galswit Moderator Сообщения: 945 Откуда: Львів Добавлено: Ср, 10 Дек 2008 18:56 Andrey расчеты приводить в гривне, переведя стоимость объектов сравнения в гривну по курсу на дату предложения Цитата: и на июльский курс. т.е. практически 4,86/7,4=0,66. Ну вот и корректировка. Marina_M Возраст: 45 Сообщения: 3344 Откуда: небольшой город Монголии Добавлено: Чт, 11 Дек 2008 08:58 хорошо. У кого есть курс доллара на 22.10.2008г. _________________ Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов Валюха Сообщения: 1000 Добавлено: Чт, 11 Дек 2008 09:14 Официальный курс НБУ на 22.10.2008 Валюта Курс (грн.) 100 AUD австралийских долларов 342,5925 -3.0963 100 AZM азербайджанских манатов 618,9006 +2.8744 10 BYR белорусских рублей 0,0237 +0.0001 100 CAD канадских долларов 414,6901 -6.2241 100 CHF швейцарских франков 433,8665 -3.5827 100 CNY юаней женьминьби (Китай) 73,3127 +0.3178 100 CZK чешских крон 26,0992 -0.6859 100 DKK датских крон 88,6102 -1.1767 100 EEK эстонских крон 42,2148 -0.5583 100 EUR Евро 660,5184 -8.7351 100 GBP английских фунтов стерлингов 850,0880 -17.2139 1000 HUF венгерских форинтов 24,0381 -0.9089 100 ISK исландских крон 2,1656 -0.0287 1000 JPY японских иен 49,6406 +0.5931 100 KZT казахстанских тенге 4,1834 +0.0205 100 LTL литовских литов 191,2994 -2.5298 100 LVL латвийских латов 931,2257 -12.5813 100 MDL молдовских леев 48,6649 +0.2135 100 NOK норвежских крон 74,2656 -1.8985 100 PLN польских злотых 182,9437 -4.1763 10 RUB российских рублей 1,8947 -0.0187 100 SEK шведских крон 66,1047 -1.3672 100 SGD сингапурских долларов 338,2590 +1.1545 100 SKK словацких крон 21,6798 -0.2881 10000 TMM туркменских манатов 3,5158 +0.0172 100 TRY новых турецких лир 322,4715 -6.7074 100 USD долларов США 501,0000 +2.4500 100 UZS узбекских сумов 0,3737 +0.0019 100 XDR СПЗ 756,1910 -1.9815 http://pda.currency.in.ua/arch/?nbu&2008-10 _________________ Те, що відбувається, відбувається вчасно. Marina_M Возраст: 45 Сообщения: 3344 Откуда: небольшой город Монголии Добавлено: Чт, 11 Дек 2008 09:20 спасибо, Валечка _________________ Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов sid Сообщения: 4 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 18 Фев 2009 16:33 Добрый день. Я здесь человек новый в том смысле, что еще не высказывался. Я не являюсь сертифицированным оценщиком, но к оценке имею непосредственное отношения. Ситуация с оценкой вообще и недвижимости в частности меня в последние месяцы озадачила. В итоге попытался проанализировать происходящее с точки зрения оценщика. В итоге получилось некое подобие статьи.  !  Hard_Pragmatic: этот адрес расценивается как реклама СОДа, поэтому я его вырезаю, если хотите выложить статью, прикрепляйте ее в виде любого формата (документа) к этому сообщению Если у кого будет время может глянете. Стоит ли эти мысли развивать? Или нужно копать в других направлениях. Должно же в итоге выработаться какое-то обобщенное мнение оценщиков об оценке в кризисных условиях без особого отклонения от нормативно-правовой базы. Конституцию ведь трактуют все кому не лень. Почему бы не трактовать национальные стандарты оценки? rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 18 Фев 2009 17:19 sid писал(а): Добрый день. Я здесь человек новый в том смысле, что еще не высказывался. Я не являюсь сертифицированным оценщиком, но к оценке имею непосредственное отношения. Ситуация с оценкой вообще и недвижимости в частности меня в последние месяцы озадачила. В итоге попытался проанализировать происходящее с точки зрения оценщика. В итоге получилось некое подобие статьи.  !  Hard_Pragmatic: адрес вырезан Если у кого будет время может глянете. Стоит ли эти мысли развивать? Или нужно копать в других направлениях. Должно же в итоге выработаться какое-то обобщенное мнение оценщиков об оценке в кризисных условиях без особого отклонения от нормативно-правовой базы. Конституцию ведь трактуют все кому не лень. Почему бы не трактовать национальные стандарты оценки? Знаете уважаемый sid Выскажу свое мнение. Уж очень не корректно проводить сравнение через Доллар сегодня. Вот на скорую руку (это по быстому и не очень точно НО) 2009 год 1 ком кв - 30000 Дол х 8,5 = 255000 грн 2001 год 1 ком кв - 3500 дол х 5,3 = 18550 грн Где тут снижение в грн по отношению к 2007; 2005 и т.д 2001 году Рост грубо в 14 раз. Зарплата по памяти (это по областным для активной, потенциальной группы покупателей) 2008 - 2000 грн 2001 - 400 грн возрасла в 5 раз Но 255000 это 127 зарплат по 2008 году (грубо 10 лет) 18550 это 37 зарплат по 2001 году (грубо 3 года) Покупная способность упала грубо в 3 раза Теперь опять же грубо 14/3 = 4,7 раза Это, грубо не вникая в тонкости стоимости денег во времени, раст стоимости недвижимости (1 ком кв ) по отношению к 2001 году. Во вывод в статье "Вывод относительно практической оценки в условиях, которые сложились, возможно сделать такой: • Для расчета стоимости сравнительным подходом приемлемо отталкиваться от ценовой информации относительно продажи недвижимости в 2001 году. Согласно проведенному анализу стабилизация наиболее вероятна именно на этом уровне. Архив например издания «Авизо» позволяет получить необходимые исходные даны. Такая модель оценки несколько не привычна, однако отвечает Национальному стандарту №1, согласно которому оценщик имеет право предоставлять вывод о рыночной стоимости объекта оценки, который основывается на предположении о возобновлении стабильной ситуации на рынке. • Относительно доходного подхода, то арендные ставки 2001 года и нынешние уже достаточно близки, потому руководствоваться в расчетах возможно и текущей информацией. При адекватной ставке капитализации метод прямой капитализации дает результаты близкие к сравнительному подходу, что дополнительно говорит в пользу предложенной модели." Как на меня это заказ для банков Хотелось еще увидеть автора. А не Вы ли это? Это МОЕ мнение. Добавлено спустя 4 минуты 39 секунд: А где там СОД? Добавлено спустя 1 минуту 36 секунд: "Во вывод статьи" читать ВОТ вывод статьи Добавлено спустя 2 минуты 43 секунды: По доходу в 2001 году аренда офиса 20-30 грн Сегодня 80-100 грн за кв м. ЭТО У МЕНЯ В ОФИСЕ данные точные. Кажись явный заказ _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Ср, 18 Фев 2009 17:30 rudge писал(а): А где там СОД? я понимаю, за двумя мониторами можно и не разглядеть, но он там сверху _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Ellis Neo Возраст: 40 Сообщения: 141 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 18 Фев 2009 17:51 rudge писал(а): Вот на скорую руку (это по быстому и не очень точно НО) 2009 год 1 ком кв - 30000 Дол х 8,5 = 255000 грн 2001 год 1 ком кв - 3500 дол х 5,3 = 18550 грн Где тут снижение в грн по отношению к 2007; 2005 и т.д 2001 году Рост грубо в 14 раз. Зарплата по памяти (это по областным для активной, потенциальной группы покупателей) 2008 - 2000 грн 2001 - 400 грн возрасла в 5 раз Но 255000 это 127 зарплат по 2008 году (грубо 10 лет) 18550 это 37 зарплат по 2001 году (грубо 3 года) Покупная способность упала грубо в 3 раза Теперь опять же грубо 14/3 = 4,7 раза Это, грубо не вникая в тонкости стоимости денег во времени, раст стоимости недвижимости (1 ком кв ) по отношению к 2001 году. По расчетам: 18 500 / 400 = 46, а не 37. По логике расчетов: Логику расчетов расскажите пожалуста. А то вы там сами себя запутали и меня на некоторое время А не то я расскажу, что за "4,7" вы вывели Последний раз редактировалось: Ellis Neo (Ср, 18 Фев 2009 17:53), всего редактировалось 1 раз Юрий Андрусенко Сообщения: 912 Откуда: Херсон Добавлено: Ср, 18 Фев 2009 17:52 Прочитал. ЖеРсть. Впечатлений излить хотел много. Нет времени на схоластику. Коротко - так: sid писал(а): Стоит ли эти мысли развивать? Не стоит. sid писал(а): Или нужно копать в других направлениях. Не нужно. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 18 Фев 2009 18:30 Hard_Pragmatic Вот потому и не узрел, что второй не включил. Я то в статье смотрел (скопировал и там читал) Ellis Neo Плиз, не придирайтесь к точности, в экселе на скорую считал, поправлял там некоторые цифиры по ходу может где и ошибся. Ну пускай не в 4,7 раза, пусть - 2 раза. Какая в принципе разница. Я о реальной тенденции изменения стоимости в ГРН (тех которые получает большинство в виде зарплаты), а не "виртуальной" в Долларах США. Да и не 18500, а 18550 Вы пишите "А не то я расскажу, что за "4,7" вы вывели" Так расскажите. Посмеемся вместе Что касается логики Так вот она Для расчета стоимости сравнительным подходом приемлемо отталкиваться от ценовой информации относительно продажи недвижимости в 2001 году. Согласно проведенному анализу стабилизация наиболее вероятна именно на этом уровне. Архив например издания «Авизо» позволяет получить необходимые исходные даны. Такая модель оценки несколько не привычна, однако отвечает Национальному стандарту №1, согласно которому оценщик имеет право предоставлять вывод о рыночной стоимости объекта оценки, который основывается на предположении о возобновлении стабильной ситуации на рынке. Добавлено спустя 7 минут 50 секунд: Теперь понял Там 18550/400 = 46,375 Я ошибочно взял 37,5 Спешка. Пардон. Но суть то не изменилась. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Ellis Neo Возраст: 40 Сообщения: 141 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 19 Фев 2009 12:53 Цитата: Но суть то не изменилась. Вот вот По поводу логики - уменя претензии не к исходным данным, а к их использованию. Ладно, разобьем все ваши вычисления на четыре действия. И для наглядности обозначим данные которые вы используете переменными: Стоимость квартир в 2009 = Ск09 Стоимость квартир в 2001 = Ск01 ЗП в 2009 = ЗП09 ЗП в 2001 = ЗП01 Первым действием вы вычисляете Ск09/Ск01. Во втором - ЗП09/ЗП01 В третьем - Ск09/ЗП09; Ск01/ЗП01; и потом делите первое на второе То есть (Ск09/ЗП09)/(Ск01/ЗП01) А в четвертом - Вы делите результат первого пункта на результат третьего и получаете - (Ск09/Ск01)/((Ск09/ЗП09)/(Ск01/ЗП01)). Вспоминаем математику: (Ск09/Ск01)/((Ск09/ЗП09)*(ЗП01/Ск01))= (Ск09/Ск01)*(ЗП09/Ск09)*(Ск01/ЗП01)= ЗП09/ЗП01. Вот и получается, что вы вывели всего лишь соотношение ЗП в 9-м и 1-м году. Математика царица наук Albano2 Сообщения: 640 Добавлено: Пт, 20 Фев 2009 22:33 Уважаемый Сид, вам бы практику работы с фондом, либо опыт общения с "холодным дыханием", тогда отпала бы охота подобного копания Как вы сможете это все впихнуть в отчет и обосновать? rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Сб, 21 Фев 2009 11:23 Ellis Neo писал(а): Цитата: Но суть то не изменилась. Вот вот По поводу логики - уменя претензии не к исходным данным, а к их использованию. Ладно, разобьем все ваши вычисления на четыре действия. И для наглядности обозначим данные которые вы используете переменными: Стоимость квартир в 2009 = Ск09 Стоимость квартир в 2001 = Ск01 ЗП в 2009 = ЗП09 ЗП в 2001 = ЗП01 Первым действием вы вычисляете Ск09/Ск01. Во втором - ЗП09/ЗП01 В третьем - Ск09/ЗП09; Ск01/ЗП01; и потом делите первое на второе То есть (Ск09/ЗП09)/(Ск01/ЗП01) А в четвертом - Вы делите результат первого пункта на результат третьего и получаете - (Ск09/Ск01)/((Ск09/ЗП09)/(Ск01/ЗП01)). Вспоминаем математику: (Ск09/Ск01)/((Ск09/ЗП09)*(ЗП01/Ск01))= (Ск09/Ск01)*(ЗП09/Ск09)*(Ск01/ЗП01)= ЗП09/ЗП01. Вот и получается, что вы вывели всего лишь соотношение ЗП в 9-м и 1-м году. Математика царица наук Дык я и не спорю. Но меня меньше всего волнует математика. Просто я пытался показать, что 2001 не равен 2009 г Хороша давайте так. Видимо я не очень понятно написал. В статье утверждают, что стоимость 1 (для простоты) в 2001 году = стоимости 1, в 2009 г и данные за 2001 год можно брать для сравнения при определении стоимости 1 в 2009 году. " Для расчета стоимости сравнительным подходом приемлемо отталкиваться от ценовой информации относительно продажи недвижимости в 2001 году. Согласно проведенному анализу стабилизация наиболее вероятна именно на этом уровне." А можно ли? В 2001 году для покупки 1 надо было отработать 3,86 года. в 2009 году - 10,63 года. Соотношение 10,63/3,86=2,75. То есть в 2,75 раза дальше, хоть зарплата и возрасла в 5 раз. Если исходить из того, что утверждают в статье и учитывать изменение покупной способности "членов профсоюза" по отношению к изменению стоимости 1, то, она же 1 2009 года, в 2001 году должна была бы стоить 255000 / 2,75 = 92750. Или на оборот, если учитывать изменение покупной способности "членов профсоюза" по отношению к изменению стоимости 1, в 2009 году, она, 1, должна была бы в 2001 году стоить 18550 х 2,75 = 51000 Посмотрим по другому. Если учитывать только рост зарплаты в 5 раз, 1, 2001 года, в 2009 г должна была бы стоить 255000 / 5 = 51000. При этих же условиях 1, 2001 года, в 2009 г должна стоить 18550 х 5 = 92750 грн. Разница есть. Да (92750 – 51000 = 41750) и она отражает реальную сумма изменения стоимости 1 в 2009 году по отношению к 2001 г. Номинальная же 255000 - 18550 = 236450 По этому я и говорю, есть реальный рост 1 2009 года к 1 2001 года (41750) и не корректно использовать данные 2001 года для сравнения в 2009 году. Это если считать в ГРН, а не в Дол США, где влияет курсовая разница. Но ведь не в Дол США мы платим за 1. (смотри договора купли/продажи). Знаете, эти сказки про обвал стоимости жилья, для "членов профсоюза", а не для специалистов. Не надо обвал гривни (нац валюты) спихивать (переносить) на обвал жилья. Снижение есть, но не обвал к какому то там году, в чем хотят убедить "членов профсоюза" - кредиторов, в первую очередь, банки для обоснования увеличения залога, тем самым переложить свою бездарную, не грамотную, а порой и преступную деятельность (я про обвал гивни) на своих клиентов. Ладно некогда. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Ellis Neo Возраст: 40 Сообщения: 141 Откуда: Киев Добавлено: Сб, 21 Фев 2009 11:30 Ого сколько всего написанно Вкратце - что бы ваш расчет был более менее адекватен достаточно убрать 4-е действие и все. А то вы четко показали что ЗП в 2009 в 5 раз больше чем в 2001. (только в количественном выражении) Но это было и так понятно во втором действии - тоесть 1-е, 3-е и 4-е - были безсмысленны. Пойду дальше спать. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Сб, 21 Фев 2009 11:37 Ellis Neo писал(а): Ого сколько всего написанно Вкратце - что бы ваш расчет был более менее адекватен достаточно убрать 4-е действие и все. А то вы четко показали что ЗП в 2009 в 5 раз больше чем в 2001. (только в количественном выражении) Но это было и так понятно во втором действии - тоесть 1-е, 3-е и 4-е - были безсмысленны. Пойду дальше спать. Дык согласен коллега "Белые придут - грабют, красные придут - грабют. Куды бедному хрестьянину податься." Мало напишишь плохо, много, опять те же грабли. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Сб, 21 Фев 2009 15:43 rudge писал(а): Дык я и не спорю. Но меня меньше всего волнует математика. интересное заявление для оценщика. Ellis Neo, уже после такого аргумента, я думаю дальше спорить бессмысленно _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Сб, 21 Фев 2009 20:31 Hard_Pragmatic писал(а): rudge писал(а): Дык я и не спорю. Но меня меньше всего волнует математика. интересное заявление для оценщика. Ellis Neo, уже после такого аргумента, я думаю дальше спорить бессмысленно Похоже у тебя Витя к моему мнению какое то особенное отношение. Хорошо, тока будь корректен и читай внимательно, а если прочитал то вдумайся в смысл прочитанного и при принятии решения на критику прошу тебя учитывать ограничения которые часто густо имеются в тексте. Я об этом. Вот на скорую руку (это по быстому и не очень точно НО).... Это, грубо не вникая в тонкости...... К сожалению я не обижаюсь, так как сам этим страдаю но, пардон, не выборочно. В тот момент, когда я прочитал статью, которую благодаря тебе многое, к сожалению, даже не смогли прочитать через ссылку на форуме, я действительно меньше всего думал о математики как об аргументе после которого дальше спорить бессмысленно. Да и не планировал я какого то "спора". Если тебя мое заявление ОЦЕНЩИКА смутило, то, пардон, позволь тебе напомнить, что суть оценки, это прежде всего логика подкрепленная расчетами, а не наоборот. Или ты с этим не согласен? Теперь, что касается твоего постоянного обращения к математической точности расчетов (которые подкрепляют логику оценщика). Вся твоя "математическая точность" расчетов обваливается как только ты применил ХОТЬ КАКОЙ ТО КОЭФФИЦИЕНТ. Если ты приверженец математики то позволь тебе напомнить, что суть любого КОЭФФИЦИЕНТА это незнание процесса. Для примера, достаточно оценщику в расчет вставить поправку от 0 до 5 и вся твоя "математическая точность" до "второго знака" становится = 0. А вот логика применения или нет того же КОЭФФИЦИЕНТА от 0 до 5 как раз и показывает уровень ОЦЕНЩИКА и обоснованность итога его работы. Что касается выводов в статье, я и не собираюсь спорить. Свои суждения я изложил, думаю они понятны и обоснованы. Или ты тоже считаешь, что рынок жилья 2009 года можно сравнять с рынком 2001 года? Зная твое отношение и подходы к ОЦЕНКЕ - СОМНЕВАЮСЬ. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Вс, 22 Фев 2009 16:41 rudge писал(а): суть оценки, это прежде всего логика подкрепленная расчетами, а не наоборот. Или ты с этим не согласен? речь шла о том, что твоя логика НЕ была подкреплена расчетами (и арифметические ошибки и округления тут не причем), более того эти расчеты НЕ имели никакого отношения к ней. ладно, я воспользуюсь своим же советом Hard_Pragmatic писал(а): я думаю дальше спорить бессмысленно единственное отвечу на следующие: rudge писал(а): В тот момент, когда я прочитал статью, которую благодаря тебе многое, к сожалению, даже не смогли прочитать через ссылку на форуме…. если автор не соблаговолил за 5 дней появиться в этой ветке и хоть что-нибудь ответить, то я еще больше склоняюсь к выводу что это ничто иное, как реклама СОДа, а посему не быть сему. _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов sid Сообщения: 4 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 24 Фев 2009 10:39 еще раз, добрый день. Это вовсе не было рекламой. Просто я не нашел как как выложить по другому эту статью. Кстати к банкам (в смысле заказа) написанное тоже не имеет отношения. Вот и у риелтеров начали появляться подобные мысли: http://www.kanzas.ua/go/ru/article--ResourceID--46126--category--articles--page.html По поводу обсуждения, то спор принял несколько тенденциозный характер с переходом на личности. Хотя какое значение кто я такой. Я не стану спорить по поводу средней стоимости 1 к. квартиры в 2001 году в 3500 долл. Она ведь была выше. Привязка к гривне на мой взгляд тоже не состоятельна. Или rudge станет копить на квартиру гривны? Кроме того вся статистика как сейчас так и в 2001 году ведется почему-то в долларах. В рассуждениях я пытался отталкиваться не от воспоминаний а от официальных данных и выскаваний официальных лиц. А статья была написана только потому что в Стандарте №1 есть фраза: "оцінювач має право надавати висновок про ринкову вартість об'єкта оцінки, що ґрунтується, зокрема, на інформації про попередній рівень цін на ринку подібного майна або на припущенні про відновлення стабільної ситуації на ринку»". Не было бы этой фразы - не было бы и статьи. Предполагать, что цены вернутся к "попередньому рівню" или замерзнут на нынешнем не приходится. Поэтому и была попытка спрогнозировать "відновлення стабільної ситуації на ринку" Мнение о том, что имеет смысл уменьшать срок действия оценки до например месяца (хотя почему месяца, если только за месяц цены падают на 10%) наверное здраво, но как быть например, если цель оценки: расчет арендной платы. В итоге обсуждения у меня возник вопрос: кто ка понимает вышеприведенную фразу из стандарта? Особенно с прикладной точки зрения? irenka Сообщения: 1098 Добавлено: Вт, 24 Фев 2009 11:09 Я так считаю, что нужно , чтоб НБУ этот клятый доллар вообще запретил (хотябы временно), а то как можно рассчитать ст-ть, если утром курс 8,4, а в обед 9,5? Albano2 Сообщения: 640 Добавлено: Вт, 24 Фев 2009 23:32 По данным НБУ у нас курс стабильный ... Курс куда? rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 25 Фев 2009 13:08 sid писал(а): Я не стану спорить по поводу средней стоимости 1 к. квартиры в 2001 году в 3500 долл. Она ведь была выше. Привязка к гривне на мой взгляд тоже не состоятельна. Или rudge станет копить на квартиру гривны? Кроме того вся статистика как сейчас так и в 2001 году ведется почему-то в долларах. В рассуждениях я пытался отталкиваться не от воспоминаний а от официальных данных и выскаваний официальных лиц. Давайте по порядку уточним. 1. 3500 это не средняя и не Киев с Ялтой. Это обл. центры 200 - 300 т чел (Уточеню в 2002 году - 4000 - 4500 дол США.) но суть не в точности цифры. Суть в дальнейшум. 2. По поводу привязке к Грн. Пардон, а к чему привязывать? Тогда возьмите свои отчеты за 2001 год и посмотрите какая там валюта. А можно заглянуть и в договор купли продажи. 3. И последнее, что касается "статистики, ... мнения официальных лиц и официальных данных". Я скажу так, что "доверяй но проверяй". Как на меня, большинство этих "мнений" имеют существенный элемент предвзятости. Кому то это выгодно, вот почему я высказался и по Вашей статье, я о заказной. Давайте рассмотрим такую ситуацию. Вот представим, что банки не имеют внешних долгов в Дол США. Вопрос. В таком варианте, сколько бы они потеряли в гривне, при перепродаже залогового актива? Поясню. Залог, квартира, в 2001 году 3500 дол х 5,3 = 18550 грн. В 2008 кредитор перестал обслуживать кредит и квартира как залог продается по ГРИВНЕ за 255000 грн. Конвертировать не надо так как у банка нет (смотри условие) обязательств к Дол США. И че получается? Я там говорил, не корректно перекладывать обвал Гривны на стоимость актива. Тут уместно учет только покупной способности той же Гривны в силу известных факторов. Далее sid писал(а): А статья была написана только потому что в Стандарте №1 есть фраза: "оцінювач має право надавати висновок про ринкову вартість об'єкта оцінки, що ґрунтується, зокрема, на інформації про попередній рівень цін на ринку подібного майна або на припущенні про відновлення стабільної ситуації на ринку»". Не было бы этой фразы - не было бы и статьи..... А почему Вы не учитываете во это? НС1 п. "48. Для визначення ринкової вартості об'єкта оцінки у матеріальній формі із застосуванням порівняльного підходу інформація про подібне майно повинна відповідати таким критеріям: ......умови на ринку подібного майна, що визначали формування цін продажу або пропонування, на дату оцінки істотно не змінилися або зміни, які відбулися, можуть бути враховані. Или за период с 2001 по 2009 год все осталось стабильно. Напомню, в 2001 году недвижка была в "росте", в 2008/9 в ж..... Тогда кредиты навязывали, сейчас ....... В общем, как на меня, нельзя доводить до абсурда документ и выдергивать из него только то что Вам выгодно сегодня. Документ "НС" надо смотреть в комплексе. PS: Для справки, 02. 2008 г. капуста (опять эта капуста ) продавалась по 6-10 грн. за кило, сегодня, по 1,30 - 2 грн. за тоже кило. Это о покупной способности гривны. К стати, я что то не встречал "официальных данных" (например статуправления) в Дол. США _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Последний раз редактировалось: rudge (Ср, 25 Фев 2009 14:39), всего редактировалось 1 раз dmitr Возраст: 56 Сообщения: 15 Откуда: Луганская колония строгого режима Добавлено: Ср, 25 Фев 2009 14:35 Я тут в параллельной теме чуток написал. dmitr писал(а): Лично я ссылаюсь на падение цен на жилую недвижимость. 1. Если условная квартира до кризиса стоила 100 т.уе, то сейчас МОЖЕТ БЫТЬ получиться продать ее за 60 т.уе. Тут падение цен 40%. 2. Туже условную квартиру раньше могли купить за 100 т.уе, что составляло 505 т.грн. В Украине доход получают, в основном, в грн. Соответственно сегодня потенциальный покупатель может на 505 т.грн купить 53 т.уе, а не 100 как раньше. Вот опять имеем снижение, но на 47%, за счет повышения курса долларов и снижение покупательской активности (отсутствие кредитования). 3. Брать 47% будет не совсем правильно, т.к. многие кто мог инвестировать 100 т.уе, потратив 505 т.грн. на сегодняшний день несут повышенные затраты, связанные с ростом цен (опять же из-за курса долл.). Добавим снижение доходов (у каждого свое) и получим, что тот кто мог инвестировать 505 т.грн, уже не может их инвестировать, т.к. у него уже нет прежнего дохода, а тот доход, который еще имеется - срочно переводиться в валюту, в ожидании пикового падения для скупки (всего что можно) за копейки. По автотранспорту - проще. Машины купленные перед кризисом в кредит за 20-25 т.уе, во время кризиса выставлены банками на авторынок по 6-7 т.уе. (6,5). Учитывая падение цен при выезде с автосалона на 20% они на рынке должны стоить 15-20 т.уе. (среднее 17,5 т.уе). Вот тебе и влияние кризиса: 1-6,5/17,5 = 0,73 (73% - падение цен связаное с кризисом). Конечно тут надо учитывать еще и снижение цен на новые машины, которые тоже упали. Мицубиши Лансер Х до кризиса = 23 т.уе, щас в период кризиса = 17 т.уе. Откинем теже 20%, имеем 13,6 т.уе. Сравним с рынком = 52% внешнего износа. Это (52%) на мой взгляд более реальный показатель если хочешь определить цену по которой сможешь реально найти покупателя на сегодняшний день, чтоб успеть продать до полного падения цен. Но этот расчет всетаки по транспорту. Возможность применения его к недвижимости - вопрос спорный. Лично моё мнение: крисис - это внешний износ, который сегодня может присутствовать, а может сгинуть убив всех. Просто в условиях крисиса не мешало бы уточнять у заказчика - в какие сроки планируется продать объект? И срок действия отчета не может быть более 1-го месяца. Хотя это предусмотрено должно быть в огрничительных условиях использования результатов оценки. Мол, при изменении курса долл. более чем на 5% - разомните хорошо отчет, разрежте на 4 части и отнесите в туатет. _________________ интересное sid Сообщения: 4 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 25 Фев 2009 15:12 Хорошо. 1. В статье было указано, что анализ проводился на примере Киева, по-этому у меня и возник вопрос по поводу 3500 долл. 2. Практически 100% ценовой информации (т.е. исходных данных) приводится в долл. В отчетах за 2001 год расчеты проводились из этих долларов с последующим пересчетом в грн. (по крайней мере так делали мы и вопросов в ФДМУ это не вызывало). Что касается договоров купли продажи, то я покупал квартиру в 1999 году и в 2007 и расчитывался именно в долл. а сумму какую ставить в договор практически не обсуждали в итоге она значительно отличалась от фактической. Любой нотариус подтвердит, что это общепринятая практика. По поводу банков: в том то и проблема, что кредиты выдавались в долларах и возвращать их нужно в долларах. Какой смысл представлять, что было бы, если этого не было. Кстати при тех условиях, что Вы указали банк к этим 255000 грн. не имеет никакого отношения. После продажи он получит свои 18550 за вычетом погашеной суммы тела кредита, насколько я понимаю. Но какое это имеет отношение к обсуждаемой проблеме. Насчет официальных данных: статуправление данные о реальной заработной плате приводит не в деньгах, а в процентном отношении к предыдущему периоду (кстати именно эти данные были приведены в статье) Но это все лирика, как я уже говорил свет клином на той статье не сошелся. Я предлагал предлагал с прикладной точки зрения обсудить фразу "оцінювач має право надавати висновок про ринкову вартість об'єкта оцінки, що ґрунтується, зокрема, на інформації про попередній рівень цін на ринку подібного майна або на припущенні про відновлення стабільної ситуації на ринку»". А в ответ Вы пишете: "А почему Вы не учитываете во это? НС1 п. "48. Для визначення ринкової вартості об'єкта оцінки у матеріальній формі із застосуванням порівняльного підходу інформація про подібне майно повинна відповідати таким критеріям: ......умови на ринку подібного майна, що визначали формування цін продажу або пропонування, на дату оцінки істотно не змінилися або зміни, які відбулися, можуть бути враховані. ... В общем, как на меня, нельзя доводить до абсурда документ и выдергивать из него только то что Вам выгодно сегодня. Документ "НС" надо смотреть в комплексе." По-моему так тоже не совсем корректно. Я так понял Вы предпочитаете ее просто не замечать? Кстати, если смотреть совсем уж комплексно, то в НС есть еще более фундаментальные вещи, например определение рыночной стоимости: " ринкова вартість - вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу;" Теперь проводим соответствующим маркетинг и смотрим например сюда http://www.svdevelopment.com/ru/web/flat_costs/ Если Вы скажете, что без примусу немедленно купите кватиру, а не подождете, пока цены стабилизируются, то я извините, Вам не поверю. Кроме того это не розсудливо, а определение требует розсудливости. Так, что само определение рыночной стоимости требует учитывать динамические процессы (а Вы кстати во всех своих рассуждениях усиленно этого избегаете) Я понимаю, что вопрос можно заобсуждать до неузнаваемости, но и истина обычно рождается в споре. Кстати ничего сверхестественного с недвижимостью не происходит. Если рассмотреть рынок, претендующий на звание идеального, форекс. То там такие процессы обвалов не редкость. И во время обвала ни один диллинговый центр вам позицию не закроет, а только когда наступит стабилизация. Таким образом убыток торговец получает по полной программе. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 25 Фев 2009 17:05 Уважаемый sid Вы знаете когда я прочитал статью я сразу же подумал о банках и риэлтерах призывающих срочно продавать недвижку, так как обвал грядет, которые таким же методом обосновывали свои доводы. Сегодня новый прикол, увеличить залог, так как стоимость существующего упала на 30%. Откуда, почему? Не понятно. Согласен, если смотреть через призму падения гривны по сравнению с Долларом. Но повторюсь, не стоимость упала, а гривня по отношению к Доллару и РАЗУМНЫЙ ОБОЗНАННЫЙ продавец тут же привел свои (255000) к новому курсу. Вот и стала квартира стоить не 50000 Дол США по курсу 5,05, а 30000 тех же дол США но по курсу 8,5. Так при чем тут обвал стоимости квартир? Ведь она как предлагалась к продаже за 255000 грн так и продолжает предлагаться за те же 255000 грн. Я отстаиваю свою позицию как оценщика, а не пытаюсь решить проблему (валютного - Долларового) кредитора в отношениях с банком. Эт его проблемы и риски. Он в свое время брал кредит в Дол США под 10%, а мог взять под 15% но в Грн. и не имел бы сегодняшних головных болей. (из моей практики, в апреле 2008 года взял кредит на реконструкцию офиса в ГРН под 14,5% в залоге офис проблем нет и сегодня - % 14,5 так как стоимость того же залога почти не изменилась) К стати, а если я закажу Вам оценку под гривневый залог. Вы какую сумму поставите? 2001 года? Что касается применения Дол. США в расчетах. Крамолы нет и не будет при условии, что и все поправки коэффициенты и т. п. будут браться исходя из того же Доллара, а не так как я видел, расчет в гривне, а без рисковая по Долларовому депозиту. Уточню ставки аренды в Грн., а К ..... ну поняли надеюсь. В итоге Вы все равно вернетесь к Грн через тот же курс. Так что, ничего не поменяется. Та же математика. Да, там где то коллега КовАл писал "....а попробуйте свои доводы в отчет вставить и в ФГИ отстоять". Я присоединяюсь. Добавлено спустя 8 минут 28 секунд: Посмотрел Вашу ссылку. Это из той же оперы о которой я говорю. Цитирую "....которые таким же методом обосновывали свои доводы." Меня не убедило, да и не официальные это данные. Вот официальные, из статистики (http://www.ukrstat.gov.ua/) где, как Вы говорите в % (взял на угад и выделил % ) Середні ціни реалізації сільськогосподарської продукції у 2009 році1 (сільськогосподарські підприємства (крім малих); грн. за т) .doc !!!  Описание: Тут динамика Downloads  Имя файла:  .doc  Размер файла:  48 Kб  Скачан:  45 раз _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... sid Сообщения: 4 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 25 Фев 2009 18:23 rudge писал(а): Но повторюсь, не стоимость упала, а гривня по отношению к Доллару и РАЗУМНЫЙ ОБОЗНАННЫЙ продавец тут же привел свои (255000) к новому курсу. Вот и стала квартира стоить не 50000 Дол США по курсу 5,05, а 30000 тех же дол США но по курсу 8,5. Так при чем тут обвал стоимости квартир? Ведь она как предлагалась к продаже за 255000 грн так и продолжает предлагаться за те же 255000 грн. интересно, я вот представил ситуацию: падает курс до 100 (а история помнит события и похлеще). Если так, то получится 2500 дол за квартиру. Я просто зависимость эту не исследовал, а Вы? Она действительно прямо пропорциональна? Кстати как Вы считаете, почему вся первичная ценовая информация у любого агенства недвижимости все-таки в долларах (как в 2001 году так и сейчас)? Кстати за последнюю неделю курс упал с 8,2 до 10. Значит надо ожидать немедленного снижения цен в долларах на 20%? А может рассмотреть недвижимость, гривны и доллары как 3 свободно подвешенные величины которые в своей ценности колеблются друг относительно друга, просто гривна сильнее колеблется? Но это так просто мысль по сложившейся ситуации. Что касается заказа на оценку, то цены в долл 2001 года в гривне по нынешнему курсу. Осталось дело за малым - попрактиковаться в отстаивании своих доводов на ФГИ. Доводилось даже стоимость футболистов по затратке отстаивать. А тут ... Просто взгляды на недвижимость слишком недвижимы, извините за каламбур. Я думаю Вы меня поняли, если имели опыт. И все-таки как быть вышеупомянутыми цитатами из НС при составлении отчета? Есть вариант, конечно, предварительно обратиться в тот же ФГИ за официальными разъяснениями. Но это время, в нынешних условиях ... Может на уровне саморегилируемых организаций? Но я думаю, лучше сначала это обсудить практикующим оценщикам. Добавлено спустя 14 минут 16 секунд: Посмотрел графики. Впечатляет. Посмотрим как будет дальше. А если эти графики продолжить влево до пресловутого 2001 года. Курс ведь оставался одинаковый, а цены росли как в доларах так и в гривнах. А сейчас курс падает, стоимость в долларах падает, а стоимость в гривне остается стабильной? Тут надо подумать, что первично, что вторично и насколько эти величины взаимосвязаны. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 25 Фев 2009 21:17 Уважаемый sid На Ваше Осталось дело за малым - попрактиковаться в отстаивании своих доводов на ФГИ. Уже поинтересовался сегодня у себя в фонде. Честно, у них глаза на лоб полезли. Попробуйте у себя. Что касается "....почему вся первичная ценовая информация у любого агенства недвижимости все-таки в долларах (как в 2001 году так и сейчас)?" Как мне сказали риэлторы (сидят через стенку) дело привычки. К стати, коллега, посмотрите историю, как все происходило. В мае - августе, когда Дол был 4,85, цены в Дол. не менялись, НО, при обзвонке выяснялось, что расчет велся по курсу 5 и не менее. Далее в ноябре - декабре , когда стало ясно, что "назад пути нет", все долларовые предложения стали резко меняться в сторону снижения с учетом курса, где то 8,5. Вот вам и"обвал". При этом преследовалась цель получить свои те же гривни (255000). Мое мнение, пока на вторичном рынке, обвала не будет. Будет спад продаж, но не обвал (в грн). В свое время я говорил, что продажи тормознуться при остановке кредитования, что и произошло. Обвал же будет, как на меня тогда, когда введут налог на недвижку. (прийдется нести расходы) Хотя????? (можно в аренду вбить) В общем спорное мнение. Ладно, не хочу быть пророком. Сегодня собственнику (разумному обознанному, а не вынужденная продажа) квартиры нет смысла ее продавать. Ну продал, а деньги куда деть. Да и есть она не просит, а при нормальном стечении обстоятельств еще и доход дает (аренда). А Вы бы продали? Колебания небольшие будут но это не обвал. Для меня обвал это когда цена квартиры 2009 г в Грн. действительно сравняются с кв. 2001 года в грн. К стати, не корректно приравнивать колебания курса к колебаниям стоимости недвижки. Разные периоды экспозиции. Что касается зависимости динамики изменения курса и стоимости недвижки не исследовал. Не до этого. Но думаю у нас ситуация уникальна и не предсказуема по этому говорит о какой то зависимости я бы не стал. Хотя, в какие то периоды она явно проявляется. Что касается цитаты из НС, я же уже высказался: Или за период с 2001 по 2009 год все осталось стабильно. Напомню, в 2001 году недвижка была в "росте", в 2008/9 в ж..... Тогда кредиты навязывали, сейчас ....... Условия рынка явно разные, а по НС РС объекта делается на дату оценки и аналоги должны отвечать тем же условиям, (и внешним тоже) что и объект оценки. В общем, хотите, пробуйте На Ваше "Что касается заказа на оценку, то цены в долл 2001 года в гривне по нынешнему курсу." Обижаете коллега. Судя по моему офису вы занизили ровно в 2 раза. Ладно, почти в 2 раза. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Ср, 25 Фев 2009 22:08 Люди!!!!! Используйте кнопку «Цитата» справа вверху над цитируемым сообщением. потому лично я ничего не понял, что тут на последних страницах написано и о чём спор _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 25 Фев 2009 22:28 Hard_Pragmatic писал(а): Люди!!!!! Используйте кнопку «Цитата» справа вверху над цитируемым сообщением. потому лично я ничего не понял, что тут на последних страницах написано и о чём спор Пардон коллега Я, когда много текста и нет времени сразу прочитать копирую на ПК и работаю с текстом там. К сожалению форматирование Ворда не переносится в браузер. Попробуй так. Или подключи второй монитор _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Чт, 26 Фев 2009 09:40 rudge писал(а): Я, когда много текста и нет времени сразу прочитать копирую на ПК и работаю с текстом там. К сожалению форматирование Ворда не переносится в браузер. Так нажми кнопку «Цитата» и копируй себе на ПК на здоровье или ты тут пишешь для себя и тебя не интересуют другие мнения? _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу 1, 2, 3 ... 11, 12, 13  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме