| Автор |
Сообщение |
КонстантинЛепко
Возраст: 55
Сообщения: 1149
Откуда: Крым
|
 Добавлено:
Чт, 23 Окт 2008 08:30 |
  |
Коллеги, какие мнения и предложения возникают по этому расчету? Что можно, чего нельзя и как лучше?
Входные данные
Нормативная стоимость в селе не рассчитана. ЧОД, расчитаный доходником – 20211 грн. Площадь участка – 492 кв.м. Весь участок под зданием столярного цеха. НЭИ – сдача в аренду. Цель оценки – рыночная стоимость для определения арендной платы. Остаточная восстановительная стоимость – 76587 грн. Договор аренды долгосрочный на 49 лет. Население села – 2000 человек.Земли коммунальной собственности
Расчет права пользования земельным участком
Определение величины земельного налога
населенных пунктах, где не проведена нормативная денежная оценка земельных участков
Учитывая, что в селе по данным отдела земельных ресурсов нормативная оценка земельных участков не проведена и население с.Полтавки составляет 2010 человек, ставка земельного налога за 1 кв.м составит 0,135 грн. (Согласно ст.7 Закона Украины «О плате за землю»)
Этой же статьей установлено, что «Встановлені частиною другою цієї статті ставки земельного податку застосовуються з урахуванням коефіцієнтів індексації,
визначених Законом України про Державний бюджет України на відповідний рік.», а также «При визначенні розміру податку за земельні ділянки, зайняті виробничими, культурно-побутовими, господарськими будівлями і спорудами… застосовуються такі коефіцієнти до відповідного земельного податку: .. місцевого значення - 1,5.»
Коэффициент индексации на дату оценки составляет 1,54. Таким образом земельный налог составит 0,135 х 1,54 х 1,5 = 0,31185 грн за 1 кв.м.
Расчет стоимости земельного участка методом остатка
При использовании этого метода, стоимость земельного участка определяется как разница между текущей стоимостью капитализированного ЧОДУЗУ с улучшенного участка и стоимостью земельных улучшений.
Стоимость земельных улучшений на участке равна остаточной восстановительной стоимости найденной в разделе Расчет остаточной восстановительной стоимости объекта в текущих ценах с учетом износа. Свос=76587 грн.
В разделе Расчет чистого операционного дохода, оценщиком был найден ЧОД от земельного улучшения, который равен 20211 грн. Для того, что бы определить с чистый операционный доход с улучшенного земельного участка в целом (ЧОДУЗУ), необходимо от найденного ЧОД для земельного улучшения вычесть величину годового земельного налога.
Годовой земельный налог будет равен 0,31185 х 492 кв.м =153,43 грн/год
ЧОДУЗУ = 20211 – 153,43 = 20057,57 ≈ 20058 грн.
Капитализированный ЧОДУЗУ =20058 / 0,255 = 78658,82 ≈ 78659грн.
Рыночная стоимость земельного участка методом остатка СЗУ = 78659 – 76587 = 2072 грн.
Расчет права пользования земельным участком по ставке капитализации
Дополнительный доход (До) рассчитывается как разность между возможно максимальной величиной арендной платы и земельного налога.
Согласно ст. 21 Закона Украины «Об аренде земли», которая гласит что годовая арендная плата за земельные участки, которые находятся в государственной и коммунальной собственности, не может быть меньше трехкратного размера земельного налога, установленного Законом Украины «О плате за землю» и превышать 12% их нормативной денежной оценки. Оценщик принял арендную плату равной трехкратному земельному налогу, так как в селе не проведена нормативная денежная оценка.
Сар= 153,43 х 3= 469,29 грн/год.
До= 496,29 – 153,43 = 306,86 грн.≈ 307 грн/год.
Ставку капитализации оценщик определил как отношение дополнительного дохода к рыночной стоимости земельного участка.
Имея До = 307 грн/год, и СЗУ = 2072 грн.
Оценщик получил ставку капитализации для земли, равную СК = ( 307 / 2072 ) х 100 = 14,82 %
Примем следующие предположения:
• - доход от эксплуатации земельного участка не ограничен во времени,
• - стоимость объекта с течением времени не меняется и таким образом, возмещение капитала не обязательно.
В этом случае коэффициент капитализации равен ставке капитализации. Следовательно, при ежегодном чистом операционном доходе, равном 307 грн, и ставке капитализации 14,82%, (хотя процент под сомнением, но в условиях кризиса наверное подойдет? )
R - коэффициент капитализации.
R = 14,82/100 = 0,148
Стоимость права пользования определяется по формуле – Сп=ЧОД/R
Сп = 307 / 0,148 = 2074,32 ≈ 2074 грн
Стоимость права аренды земельного участка равна 2074 грн. |
Последний раз редактировалось: КонстантинЛепко (Чт, 23 Окт 2008 08:43), всего редактировалось 1 раз |
|
    |
|
Marina_M
Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
|
| Добавлено:
Чт, 23 Окт 2008 08:42 |
|
КонстантинЛепко я боюсь читать Ваши посты - они такие длинннннннннннннннннннннннннннннннннннннннные  |
_________________
Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов |
|
 |
|
КонстантинЛепко
Возраст: 55
Сообщения: 1149
Откуда: Крым
|
| Добавлено:
Чт, 23 Окт 2008 08:44 |
|
Мариночка а шо делать  |
|
|
|
|
Петр
Возраст: 50
Сообщения: 156
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 23 Окт 2008 09:57 |
|
| КонстантинЛепко писал(а): |
| ставка земельного налога за 1 кв.м составит 0,135 грн. (Согласно ст.7 Закона Украины «О плате за землю») |
к таблице есть примечание:
Установити, що у 2008 році по населених пунктах, грошову оцінку земель яких не проведено, застосовуються ставки земельного податку, збільшені в 3,1 раза, згідно із законом № 107-VI від 28.12.2007.
| КонстантинЛепко писал(а): |
| … застосовуються такі коефіцієнти до відповідного земельного податку: .. місцевого значення - 1,5.» |
єто относится к тому, что расположено на территория и обїектах историко-культурного....
а правильно - раздел 6 ст. 7. |
|
|
|
|
КонстантинЛепко
Возраст: 55
Сообщения: 1149
Откуда: Крым
|
| Добавлено:
Чт, 23 Окт 2008 10:02 |
|
Спасибо Петр. А в целом алгоритм расчета правильный при тех входных условиях которые имеются? И как поступать, если рыночная стоимость земельного участка методом остатка СЗУ окажется отрицательной величиной. Приравнять ее к 1 грн? Тогда и право пользования будет 1 грн? Я правильно рассуждаю )? |
Последний раз редактировалось: КонстантинЛепко (Чт, 23 Окт 2008 10:05), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Петр
Возраст: 50
Сообщения: 156
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 23 Окт 2008 10:05 |
|
я пока не совсем понял логику расчетов. А какова вообще цель оценки и что мі хотим посчитать?
Добавлено спустя 3 минуты 32 секунды:
| КонстантинЛепко писал(а): |
| Коэффициент индексации на дату оценки составляет 1,54. |
откуда? |
|
|
|
|
КонстантинЛепко
Возраст: 55
Сообщения: 1149
Откуда: Крым
|
| Добавлено:
Чт, 23 Окт 2008 10:08 |
|
Петр
Вообщето считается рыночная стоимость столярного цеха, находящегося на балансе ПУЖКХ и в собственности местного совета для сдачи его в аренду частнику. Соответственно на данном этапе необходино в рамках затратника определить стоимость права пользования ЗУ, для дальнейшего определения остаточной стоимости объекта недвижимости вцелом |
|
|
|
|
Петр
Возраст: 50
Сообщения: 156
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 23 Окт 2008 10:10 |
|
Вопрос: почему просто не прокапитализировать/дисконитровать земельный налог? |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 23 Окт 2008 10:19 |
|
| КонстантинЛепко писал(а): |
| А в целом алгоритм расчета правильный при тех входных условиях которые имеются? |
нет, не правильный... пишу так, на всякий случай, если Вам нужен срочный ответ, просто небольшая запарка на работе и не дают сосредоточиться для ответа... в двух словах напишу где ошибки, а позже попробую объяснить...
Первая ошибка здесь:
| КонстантинЛепко писал(а): |
В разделе Расчет чистого операционного дохода, оценщиком был найден ЧОД от земельного улучшения, который равен 20211 грн. Для того, что бы определить с чистый операционный доход с улучшенного земельного участка в целом (ЧОДУЗУ), необходимо от найденного ЧОД для земельного улучшения вычесть величину годового земельного налога.
Годовой земельный налог будет равен 0,31185 х 492 кв.м =153,43 грн/год
ЧОДУЗУ = 20211 – 153,43 = 20057,57 ≈ 20058 грн. |
Вторая здесь
| КонстантинЛепко писал(а): |
| Дополнительный доход (До) рассчитывается как разность между возможно максимальной величиной арендной платы и земельного налога. |
Вторая тянет за собой весь дальнейший расчет... |
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Чт, 23 Окт 2008 13:20 |
|
Согласен с Ковал, что с определением рыночной стоимости ЗД подход
| КонстантинЛепко писал(а): |
| Дополнительный доход (До) рассчитывается как разность между возможно максимальной величиной арендной платы и земельного налога. |
имеет основательные проблемы:
1. почему МАКСИМАЛЬНАЯ? - типичная/адекватная,соответствующая и т.п.
2. определение арендной платы через земельный налог, а не на основании рыночных ставок аренды, не имеет ничего общего с определением рыночной стоимолсти ЗУ. |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 23 Окт 2008 15:13 |
|
КонстантинЛепко, первая ошибка в том, что если вычесть из ЧОД от земельных улучшений налог на землю Вы получите величину, которую я даже и не знаю как назвать, но точно не чистый операционный доход с улучшенного земельного участка в целом...
Вторая, в том, что Вы берете не РЫНОЧНУЮ арендную плату, а, как бы её назвать, ну, например, нормативно установленную арендную плату. |
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Чт, 23 Окт 2008 18:23 |
|
Вопрос к ув. КовАл.
А каким образом считать ЧОД с улучшеного ЗУ в целом, если, предположим, по данным КонстантинаЛепко кроме земельного налога нет операционных расходов, связанных именно с землёй?
Пусть в границах ЗУ построен объект недвижимости, который можно сдать в аренду.
Считаем ПВД, ЕВД, учитываем в операционные затраты всё, что не можем повесить на арендатора (по условиям типичных договоров аренды), например управленческие и ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ.
В принципе, от расстановки скобок для арифметического действия "+/-" сумма не поменяется.
Мне кажется, тут всё ОК.
В первом пункте я скорее не согласен с фразой "Стоимость земельных улучшений на участке равна остаточной восстановительной стоимости", которая приводит к определению стоимости для текщего использования вместо рыночной стоимости. |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
КонстантинЛепко
Возраст: 55
Сообщения: 1149
Откуда: Крым
|
| Добавлено:
Чт, 23 Окт 2008 19:19 |
|
Ув.КовАл, наверное я виноват в том что изначально неправильно сформулировал мысль" Для того, что бы определить с чистый операционный доход с улучшенного земельного участка в целом (ЧОДУЗУ), необходимо от найденного ЧОД для земельного улучшения вычесть величину годового земельного налога. " А надо так "Для того, что бы определить чистый операционный доход с улучшенного земельного участка в целом (ЧОДУЗУ), необходимо от найденного в доходном подходе ЧОД для недвижимости в целом вычесть величину годового земельного налога. " Ведь по сути при определении ЧОД в доходнике мы не выделяем отдельно ЧОД для земельного улучшения и ЧОД для земли., а считаем как бы это правильней выразится ЧОД для всего вместе, отбрасывая только операционные расходы, связанные с содержанием и эксплуатацией улучшений. Хотя в арендной плате косвенно все равно заложены расходы связанные с содержанием и эксплуатацией ЗУ. Я думаю так. Может гдето некорректно выразился, но смысл думаю понятен.
Добавлено спустя 7 минут 31 секунду:
Yourick
наверное "адекватная" будет правильней. Насчет пункта 2, думаю что слово рыночная просто необходимо опустить, а вместо этого написать что "Текущая стоимость", ведь действительно, это текущая стоимость..
У меня возникают сомнения насчет определения До.
Мне тут посоветовали найти его как среднеарифметическое между минимальной арендной платой, которая в соответствии с законом не может быть меньше 3-х кратного размера земельного налога и 12-ти кратной величиной земельного налога, мотивируя тем, что 12% от нормативной стоимости якобы можно приравнять к 12 кратному размеру земельного налога (таким образом можно решить вопрос отсутствия нормативной оценки). Но тоже возникли сомнения. Правилен ли такой подход? Подскажите, как правильно. И как можно найти До? имея те входные данные, которые приведены выше в посте. |
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пт, 24 Окт 2008 09:40 |
|
| КонстантинЛепко писал(а): |
| И как можно найти До? имея те входные данные, которые приведены выше в посте. |
Дополнительный доход - разница между ЧОД от земли (рыночный) и дополнительными расходами, связанными с оцениваемой совокупностью прав. Дополнительными расходами в нашем случае является превышение арендной платы за землю над земельным налогом. Арендную плату за землю принимайте в размере 3-х кратного земельного налога. ЧОД земли =ЧОД объекта - Нкапит.улучшений*Сзамещения*Кпг |
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Пт, 24 Окт 2008 12:55 |
|
Как по мне, так лучше от данного подхода отказаться, аргументируя отсутствием информационной базы, а аргументация как раз понятная.
Добавлено спустя 19 минут 46 секунд:
ПС.
Басня.
Как-то звонит партнёр и просит определить рыночную стоимость ЗУ (в частной собственности) для заключения договора аренды. Смысл в том, что хозяин и потенциальный арендатор не знают, за сколько ентот ЗУ можно сдать/взять в аренду. В итоге выяснилось, что даже определение его рыночной стоимости не смогло бы им в этом помочь.
Мораль: до РЫНКА аренды ЗУ нам исчо далеченько... |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 27 Окт 2008 13:02 |
|
| Yourick писал(а): |
Вопрос к ув. КовАл.
А каким образом считать ЧОД с улучшеного ЗУ в целом, если, предположим, по данным КонстантинаЛепко кроме земельного налога нет операционных расходов, связанных именно с землёй?
Пусть в границах ЗУ построен объект недвижимости, который можно сдать в аренду.
Считаем ПВД, ЕВД, учитываем в операционные затраты всё, что не можем повесить на арендатора (по условиям типичных договоров аренды), например управленческие и ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ.
В принципе, от расстановки скобок для арифметического действия "+/-" сумма не поменяется.
Мне кажется, тут всё ОК. |
Да нет, если
| Yourick писал(а): |
…в границах ЗУ построен объект недвижимости, который можно сдать в аренду.
Считаем ПВД, ЕВД, учитываем в операционные затраты всё, что не можем повесить на арендатора (по условиям типичных договоров аренды), например управленческие и ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ. |
то получаем ЧОД с улучшенного ЗУ, а не с улучшений.
| КонстантинЛепко писал(а): |
| Для того, что бы определить чистый операционный доход с улучшенного земельного участка в целом (ЧОДУЗУ), необходимо от найденного в доходном подходе ЧОД для недвижимости в целом вычесть величину годового земельного налога. |
нет… для определения ЧОДУЗУ нужно проделать то, что Вам написал Yourick т.е.
| Yourick писал(а): |
…в границах ЗУ построен объект недвижимости, который можно сдать в аренду.
Считаем ПВД, ЕВД, учитываем в операционные затраты всё, что не можем повесить на арендатора (по условиям типичных договоров аренды), например управленческие и ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ. |
|
|
|
|
|
ирина викторвна
Сообщения: 161
Откуда: Украина Николаев
|
| Добавлено:
Пн, 24 Ноя 2014 21:56 |
|
Добрый вечер! Совсем запуталась.... в работе по оценке недвижимости есть земельный участок. Есть Акт на постоянной пользование ЗУ. А как посчитать право пользования в свете последних законодательных документов? СПАСИБО! |
|
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Пн, 24 Ноя 2014 22:20 |
|
| ирина викторвна писал(а): |
| А как посчитать право пользования в свете последних законодательных документов? |
Каких именно, последних законодательных документов? |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
ирина викторвна
Сообщения: 161
Откуда: Украина Николаев
|
| Добавлено:
Пн, 24 Ноя 2014 22:28 |
|
Ну вообще...., объекты недвижимости - коллективная собственность АО, земля видимо коммунальной собственности. По какому методу посчитать право пользования и как это будет учитываться при продаже всего комплекса?
Добавлено спустя 13 минут 2 секунды:
Ну, если точнее: какую оценку земли мне считать? |
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Вт, 25 Ноя 2014 08:44 |
|
а для чего считать стоимость права пользования?
в стоимости недвижимости (ср. или дох. подходы) стоимость прав на землю будет внутри.
если их нужно разделить, то считайте стоимость права аренды для арендатора - это те права на землю, которые могут перейти к покупателю недвижимости и которые он сможет зарегистрировать |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
