| Автор |
Сообщение |
Alice
Сообщения: 33
Откуда: Кривой Рог
|
 Добавлено:
Вт, 04 Ноя 2008 10:05 |
  |
Уважаемые оценщики!
Подскажите, как можно оценить лестничную клетку. Заказчик докупает ее после покупки основного помещения. Я так понимаю, что имеет смысл только затратный подход, т.к. аналогов для сравнительного нет, и для доходного тоже. Но вот проблема: лестничная клетка расположена в жилом доме и в УПВС поэлементно не выделена. Где можно найти информацию по затратам? |
|
|
  |
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 04 Ноя 2008 11:11 |
|
вообще-то площади лесничных клеток в расчете не участвуют, они опосредовано учтены в ст-ти кв.мобщей площади площади здания. Это ж места "общего пользования". |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
 |
|
Alice
Сообщения: 33
Откуда: Кривой Рог
|
| Добавлено:
Вт, 04 Ноя 2008 11:27 |
|
В том то и дело!!! Продается только лестничная клетка. |
|
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Вт, 04 Ноя 2008 11:28 |
|
| Alice писал(а): |
Уважаемые оценщики!
Подскажите, как можно оценить лестничную клетку. Заказчик докупает ее после покупки основного помещения. Я так понимаю, что имеет смысл только затратный подход, т.к. аналогов для сравнительного нет, и для доходного тоже. Но вот проблема: лестничная клетка расположена в жилом доме и в УПВС поэлементно не выделена. Где можно найти информацию по затратам? |
На мой взгляд - после анализа НЭИ, как и обычный объект недвижимости. И выплывет у вас доходный и сравнительный. Даже при отсутствии объктов сравнения (аналогов в точном понимании этого слова, т.е.лестн.клетки), рассматриваете различные варианты использования. Правда инфы маловато исходной, поэтому мое умозаключение относиться в большей степени 1 этажа жилого дома с возможностью отдельного хода ("проходное" парадное). У меня подобное было, сделали офис, выровняв уровень на лестничном марше 1 этажа. |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
 |
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Вт, 04 Ноя 2008 11:47 |
|
Я оценивал по затратке, претензий не было. Коммерческого использования отдельной лестницы при всем желании найти не получится. Ситуация такая происходит когда офисное здание поделено (распродано) между несколькими собственниками, причем МОП повисают обычно на первом владельце (если он своевременно не позаботился о распределении МОП между покупателями). В результате, когда 1-й владелец распродал все, у него остается одна лестница и сортир под ней. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 04 Ноя 2008 11:49 |
|
если дом старый, то к нему должен быть техпаспорт старого образца (или это может как-то иначе называется?), там расписаны все удельные веса элементов, в том числе поштучно батареи, лестничные марши, площадь стен, кровли, полов, и т.п.
удельные веса тоже расписаны более подробно, чем в УПВС в таком паспорте.
если он у вас есть - можно как-то извернуться с удельными весами. |
|
|
|
|
Bogdan Gun
Возраст: 53
Сообщения: 593
Откуда: Donbass
|
| Добавлено:
Вт, 04 Ноя 2008 12:24 |
|
Примените таблицу из сборника № 4
УКРУПНЕННЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ ЖИЛЫХ, ОБЩЕСТВЕННЫХ,КОММУНАЛЬНЫХ ЗДАНИЙ И ЗДАНИЙ БЫТОВОГО ОБСЛУЖИВАНИЯ ДЛЯ ПЕРЕОЦЕНКИ ОСНОВНЫХФОНДОВ УЧРЕЖДЕНИЙ И ОРГАНИЗАЦИЙ, СОСТОЯЩИХ НА ГОСУДАРСТВЕННОМ БЮДЖЕТЕ
Утвержден Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства
Раздел I. ЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ
Там практически в каждой таблице есть удельный вес лестниц или лестниц с входами/выходами.
А далее выделите уд. вес площади Вашей л/клетки в суммарной площади л/клеток дома. |
|
|
|
|
Alice
Сообщения: 33
Откуда: Кривой Рог
|
| Добавлено:
Вт, 04 Ноя 2008 15:53 |
|
Всем большое спасибо!!!!
Буду делать доходным и сравнительным. Как раз получается складское помещение. Затратный, к сожалению не получается, т.к. у Заказчика нет информации о доме (постройка 30-х годов).
Еще раз всем огромное спасибо! |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 04 Ноя 2008 15:59 |
|
лестничная клетка дома - складское помещение?! а жильцы как должны в квартиру попадать?!! |
|
|
|
|
Bogdan Gun
Возраст: 53
Сообщения: 593
Откуда: Donbass
|
| Добавлено:
Вт, 04 Ноя 2008 16:07 |
|
Тогда необходимо учесть сервитут на минимально допустимую по санитарным нормам площадь для прохода жильцов к своим офисам. |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 04 Ноя 2008 18:03 |
|
Alice
плохо УПВС читаете:
| Цитата: |
К прочим строительным работам относятся лестничные клетки, балконы, крыльца, сходы, площадки и иные неучтенные работы.
Все эти работы независимо от конструктивного решения не вызывают необходимости корректировки расхождения их характеристик с характеристиками в аналогах. |
єто написано в разделе "КОНСУЛЬТАЦИИ ПО ВОПРОСАМ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ ПРИ ИСПОЛЬЗОВАНИИ СБОРНИКОВ УКРУПНЕННЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ. ИЗД. 1995 Г. РЕСПУБЛИКАНСКОЕУПРАВЛЕНИЕ ТЕХНИЧЕСКОЙ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ
ПЕРЕОЦЕНКА ЗДАНИЙ
Прочие работы"
Добавлено спустя 12 минут 22 секунды:
короче - смотрите есть ли другие "прочие работы" если нет - то по упвсу берете значение для Вашей лестницы из строки "прочие работы", а если еще есть крыльцо или балкон или еще что...то тогда сложее, но все же можно "умозаключить" удельные веса всех этих элементов и вывести % Вашей конкретной лестницы...
а по поводу дохода-аналогов-переоборудования в помещение - это все индивидуально - если она никому не нужна, т.е. все ходят по другим лестницам, то тогда можно и переоборудовать, а если ей пользуются, то никак ее не переделать и не аналого-доходово оценить  |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Alice
Сообщения: 33
Откуда: Кривой Рог
|
| Добавлено:
Вт, 04 Ноя 2008 18:18 |
|
Все оказалось намного проще. Лестничная клетка расположена не в жилом подъезде, а является отдельным входом в подвальное помещение из магазина, расположенного на первом этаже. Поэтому жильцы не пострадают.
Объект ранее приватизировался - выкуплен и магазин и подвал, а лестница потерялась.
Добавлено спустя 4 минуты 25 секунд:
То Филин Андрей
К сожалению, в этом доме имеется весь набор и крыльцо, и балконы. |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 04 Ноя 2008 18:22 |
|
так если она прям из магазина, то должна быть отражена в техдокументации, а соответственно ее уже купили....
или это все-таки вход с улицы в подвал....? |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Alice
Сообщения: 33
Откуда: Кривой Рог
|
| Добавлено:
Вт, 04 Ноя 2008 18:25 |
|
Лестницу потеряли!! Виновным единогласно выбрали БТИ, т.к. при выкупе на планах ее не было: отдельно куплен магазин, а потом подвал. Нигде лестницы не было. |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 04 Ноя 2008 18:27 |
|
То Alice ну и это не проблема, можно ведь посмотреть сколько того сколько другого, примерно (читай "на глаз") определить сколько "того" и "другого" в %-ом соотношении и вывести цифру... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Alice
Сообщения: 33
Откуда: Кривой Рог
|
| Добавлено:
Вт, 04 Ноя 2008 18:55 |
|
ТО Филин Андрей.
В принципе можно. Попробую сделать. Большое спасибо. |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 04 Ноя 2008 19:27 |
|
Alice
всегда пожалуйста...
я Вам в личку написал, а Вы не видите наверное |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Marina_M
Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
|
| Добавлено:
Вт, 04 Ноя 2008 20:33 |
|
Андрюш, "на глаз" оно то можно, но к делу не пришьешь. 
Alice
посмотрите в 52-м приказе Додатки. Если я правильно понимаю, вам пригодится Додаток 1 "Приблизна питома вага складових частин конструктивних елементів". |
_________________
Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов |
|
|
|
Alice
Сообщения: 33
Откуда: Кривой Рог
|
| Добавлено:
Ср, 05 Ноя 2008 15:50 |
|
Мариночка
Вот спасибо! Все нашла. Такт сделаю затраткой! |
|
|
|
|
Marina_M
Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
|
| Добавлено:
Ср, 05 Ноя 2008 16:03 |
|
мне очень приятно. |
_________________
Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 05 Ноя 2008 19:02 |
|
Мариночка
мы ее таки уговорили на затратку )) |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 05 Ноя 2008 22:04 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
мы ее таки уговорили на затратку )) |
А зря
Как видно из истории, при приватизации определялась стоимость подвала (хоть и отдельно от магазина), который невозможно эксплуатировать без лесицы (входа в него). Следовательно, в стоимости подвала сидит стоимость и лесницы (входа). Это исходит из ЛНЭИ объектта оценки (подвала).
Отсюда самое корректное это определение стоимости всего подвала на момент оценки (сегодня), с вычетом доли лесницы определенной через УПВС.
И уж ни как не складское, отдельно как самостоятельный объект, смотри ЛНЕИ (юридически разрешено)
А вообще, я бы исходя з того, что лесницы, априори, входят в стоимость основного помещения к которым они ведут, доказал, что она мною уже куплена (оплачена) при приобретении подвала. Для этого есть суд.
PS Затратка возможна, особенно для ФГИ, но для этого нужно просчитать стоимсть всего здания  , а затем через долю в УПВС определить стоимоть конкретного элемента - лесницы, при этом учесть внеший и функциональный износы конкретно для НЕЁ (лесницы) 
Выберайте
Удачи |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Последний раз редактировалось: rudge (Чт, 06 Ноя 2008 20:32), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Marina_M
Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
|
| Добавлено:
Чт, 06 Ноя 2008 08:46 |
|
я никого не уговаривала. Был поставлен конкретный вопрос, получен, по-моему такой же ответ. А выбирать подходы - дело Alice |
_________________
Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 06 Ноя 2008 17:49 |
|
| rudge писал(а): |
...
Как видно из истории, при приватизации определялась стоимость подвала (хоть и отдельно от магазина), который невозможно эксплуатировать без лесицы (входа в него)... |
да тут Вы правы, 100%, можно и так - я не подумал
| rudge писал(а): |
...
...
Для этого есть суд... |
а вот здесь заказчику проще заплатить за оценку и выкупить лестницу, чем судиться... зная наши суды... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 06 Ноя 2008 20:47 |
|
И уж точно - ни один заказчик при своем уме не начнет сегодня будоражить вопросы касающиеся успешно пройденной им ранее приватизации (тем более из-за такой мелочи). Уж очень высока вероятность заполучить себе геморой с основным объектом. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 06 Ноя 2008 20:49 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
а вот здесь заказчику проще заплатить за оценку и выкупить лестницу, чем судиться... зная наши суды... |
Пардон коллега. это как считать.
Посмотрите порядок приватизации (аукцион и т.п.)
Допустим началась ппроцедура приватизации "лесницы", подчеркну, которая находится фактически внутри часной собственности.
Для аукциона необходимо три учасника. Реально таковых не будет, следовательно будут подставные, которых при желании легко высчитать и в последущем признать продажу не законной. Проблема.
Другой вариант, кто то находчивый пожелал насолить собственнику подвала и магазина. Он принимает участие в аукционе и поднимает цену до небес или покупает и качает свои права владелцу магазина и подвала.
Можно конечно сказать, что все это з области фантазий. Но такие риски явно присутствуют, особенно если кому то из крутых этот магазин приглянулся. (примеров рейдерства сегодня предостаточно).
А суд не так уж и дорого обойдется.
Пардон если не по теме.
PS: Мариночка я исправился.
Добавлено спустя 7 минут 19 секунд:
| SanTim писал(а): |
| ... Уж очень высока вероятность заполучить себе геморой с основным объектом. |
Быстрее всего.
Хотя кажется уже "геморой" появился.
Эт с каких таких шишей такой объект вылез?
Иль в фонде просматривали материалы - скурпулезно. Да они не знают того, что у них за стенкой или даже под носом творится. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Alice
Сообщения: 33
Откуда: Кривой Рог
|
| Добавлено:
Пт, 07 Ноя 2008 09:09 |
|
Обстоятельства сложившейся ситуации мне не известны.
Быстрее всего решили напрячь клиента. Судиться никто не хочет, наоборот очень сильно желают покончить с данной ситуацией и побыстее. Вникать не хочется: меньше знаешь ...
А насчет подходов уже согласовала:
- затратный (с рачетом всего здания и выделения удельного веса лестничной клетки;
- и все равно доходный (со всеми возможными ограничениями и допущениями).
Еще раз всем спасибо за помощь! |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 07 Ноя 2008 10:06 |
|
Alice, у вас в оценке по договору, как я понял, лестничная клетка и задача определение Р.С. но проблема в том, что данный объект не имеет рынка… это специализированный актив, со всеми отсюда вытекающими последствиями… так что затратка, затратка, и еще раз затратка… износ физический, думаю, что не проблема, функциональный, скорее всего, примете = 0 (если конечно лестница не очень крутая или узкая), внешний (в % ) = (в % ) внешнему износу помещений, в которое ведет данная лестница (В.И. помещений = Р.С. помещений – (Ст-ть Воспр. помещений - Физ. из помещений – Фун. из. помещений)… если Р.С. помещений > или = 0 то В.И. = 0). Советую убрать оттуда доходку, а то засмеют…
| rudge писал(а): |
| кто то находчивый пожелал насолить собственнику подвала и магазина. Он принимает участие в аукционе и поднимает цену до небес или покупает и качает свои права владелцу магазина и подвала. |
думаю, что этот находчивый будет ОБЯЗАН обеспечить доступ в помещения… т.е. возникнет сервитут. |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 07 Ноя 2008 11:18 |
|
| КовАл писал(а): |
| Alice, ... но проблема в том, что данный объект не имеет рынка… это специализированный актив, со всеми отсюда вытекающими последствиями… так что затратка, затратка, и еще раз затратка… .. |
100%
а функциональный износ может и присутствовать - посмотрите не узкие ли там ступени, как правило в совке не очень задумывались о человеческом доступе в подвал и ступени могут быть достаточно узкими - можно посмотреть нормативы на лестничные пролеты (если есть таковые) и таким образом "убить" лестницу... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 07 Ноя 2008 12:45 |
|
Тоже делал бы только затраткой.
Вопрос ко всем - каким образом стоит учесть право пользования землей?
Так как лестничная клетка это не только лестничный марш, а еще стены и потолок, то скорее всего отталкивался бы от стоимости 1 м3 соответствующего здания по УПВС, скорректированной на отстутствие в этом помещении отделки, сантехники и прочего (электрику бы оставил, если там есть освещение).
С функциональным износом без особой нужды не игрался бы - он обычно дает повод приколупаться к его обоснованию, а этот объект скорее всего того не стоит ни для оценщика, ни для заказчика. |
|
|
|
|
|
|
