< О К Н О > Форум Клуба оценщиков :: Просмотр темы

Форум • Правила форума • Пользователи • FAQ • Поиск • Календарь • Регистрация • Профиль • Войти и проверить личные сообщения • Вход

КОРИГУВАННЯ НА ТОРГ.

Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Общие вопросы по оценке недвижимого имущества

На страницу 1, 2, 3 ... 17, 18, 19 След.

Автор

Сообщение

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Ср, 17 Дек 2008 12:22

Цитата:

КОРИГУВАННЯ НА ТОРГ.
Торг - інструмент, що дозволяє максимально оптимізувати дії сторін при покупці або продажі та своєрідний індикатор стану ринку.
При здійсненні наступних угод: купівля - продаж житлових об'єктів, об’єктів комерційної нерухомості, промислової та складської нерухомості, а також земельних ділянок; оренда житлових об'єктів, об'єктів комерційної нерухомості, промислової й складської нерухомості спеціалістами ТОВ «ФБК» (http://www.fbk.ru/, http://www.biznes-ocenka.com/metod_11.html) були відзначені наступні особливості:
1. Для активних ринків експерти ринків називають менші знижки на торг. Це пов'язане з тим, що активні, розвинені ринки характеризуються відповідною інформаційною інфраструктурою, що дозволяє потенційним продавцям точно призначати ціну пропозиції об'єкта. Крім того, число потенційних покупців збільшується з ростом розміру ринку і його активності. Тому відмова одному покупцеві не приводить до істотного збільшення строків продажу об'єкта або до збільшення маркетингових витрат.
Дана особливість відзначається як у розрізі різних регіонів (знижки на торг у великих містах менші в порівнянні з містами з малою чисельністю населення), так і для різних сегментів (знижки на торг для житлової нерухомості істотно менше відповідних значень для комерційної або промислової нерухомості). Деяким винятком можна вважати земельні ділянки. Незважаючи на те, що в більшості регіонів ринок земельних ділянок перебуває в стадії становлення, відзначається трохи менші або приблизно однакові значення знижок у порівнянні із промисловими об'єктами.
2. У період швидкого росту цін (інфляція) знижки на торг істотно зменшуються або зникають взагалі. Експерти відзначали, що в період значного росту цін на нерухомість (особливо в сегменті житлової нерухомості) які-небудь знижки на торг нехарактерні для ринку. Після стабілізації цін практика надання знижок повертається. Очевидно, така практика пояснюється тим, що додаткові маркетингові витрати, пов'язані з відмовою якому-небудь покупцеві, з лишком компенсуються ростом цін за період пошуку нового потенційного покупця. В умовах кризи знижки на торг сягають дуже великих розмірів, іноді до 50% для великих об’єктів.
3. Знижки на торг менш характерні для ринку оренди. Знижки на торг для угод оренди є менш типовими в порівнянні з угодами купівлі - продажу. Даний факт також пояснюється більшою розвиненістю ринку оренди. В умовах короткострокових договорів оренди орендодавець менш зацікавлений у наданні яких-небудь знижок.
Це пов’язане з тим, що пропозиція нерухомості присутня, але нерухомість доступна тільки тим, у кого є наявні готівкові кошти. Як виявилося, таких людей у нас дуже небагато, і вони почали диктувати умови продавцям.
Відмова від торгу або готовність знизити ціну лише "із чемності" - природне поводження продавця при зростаючому попиті, оскільки в цьому випадку умови диктує саме він. Коли ситуація на ринку зміниться, умови вже буде диктувати покупець, і розмір поступки збільшиться. Знизити вартість на 15-20%, а часом і на всі 25-50% у такій ситуації цілком реально. Тільки в жодному журналі, каталозі або вибірці агентства нерухомості спаду цін побачити не можливо. Їх тримають на колишньому рівні, щоб у покупців не створювалося враження кризи на ринку, - це нормальний принцип роботи риэлторских компаній в усьому світі. Припустимий максимум, що фахівці з нерухомості дозволять ЗМІ донести до свідомості громадськості, - інформацію про те, що зараз на ринку період стагнації.
У сучасних умовах торг залежить і від сегмента ринку нерухомості, до якого належить об’єкт - у кожного своя динаміка й особливості ціноутворення, тому однозначних показників розміру поступки бути не може. Слід аналізувати всі фактори, які можуть вплинути на розмір знижки для конкретного об’єкту нерухомості.
фактор терміновості також впливає на ступінь торгу. Причин, по яких людина стане квапитися із продажем, може бути багато - починаючи від переїзду на ПМЖ в іншу країну й закінчуючи особливостями об'єкта, що впливають на його ринкову вартість. Якщо покупець бачить, що нерухомість прагнуть швидше продати, то він має шанс максимально збити ціну. Зараз найбільш поширеною причиною продажу нерухомості є неспроможність оплати кредитних зобов’язань.
Отже, знижка на торг залежить від обсягів і активності відповідного сегмента ринку. Чим менше активність ринку, тим більше може бути знижка на торг. В період економічної кризи активність ринку нерухомості дуже мала. І в більшості випадків на момент оцінки вона становить 15-30 % для житлових об'єктів, та 25-50% для комерційної нерухомості (в залежності від площі та стану).

компиляция на тему торга в условиях кризиса. размер торга проставляем на основании своих данных по региону

Последний раз редактировалось: zanoza (Чт, 18 Дек 2008 20:41), всего редактировалось 1 раз

irenka

Сообщения: 1098

Добавлено: Ср, 17 Дек 2008 14:58

Т.е. когда делаем отчет и ставим торг, ну скажем 35%, это никого не должно испугать. ?
Скажите, нигде же в зак-ве об оценке не прописаны былы ранее максимальные поправочные коэф-ты? Брали скажем, обьекты сравнения с минимальными отличиями, и все?
Просто когда я проходила еще стажировку , то руководитель мне говорил, что макс. поправка может быть в районе 20% от аналога (это при условии что торг тогда если и был, то от силы 5 Confused

. А сейчас совокупная поправка м.б. %-тов 50.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Ср, 17 Дек 2008 15:14

Уважаемая irenka
"...руководитель мне говорил, что макс. поправка может быть в районе ...."

Дык это его субъективное мнения а задача наша проанализировать и через анализ (опрос там) доказать.

На той неделе в фонд отнес работу с сумарной поправкой 35-40%, где на торг 20-25%. Вопрос сначала был, а после прочитанного в отчете молчаливое согласие. А когда забтирал, сказали, что можно было и больше поставить. Тока на момент оценки опрос показал, что где то 20-25%.

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...

irenka

Сообщения: 1098

Добавлено: Ср, 17 Дек 2008 15:15

Ок

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Ср, 17 Дек 2008 16:07

Цитата:

Т.е. когда делаем отчет и ставим торг, ну скажем 35%, это никого не должно испугать. ?

- ну не знаю. смотря как аргументируете. у нас сейчас есть уже и до 50%. правда, на гавнюшки всякие. то есть в объявлении - 700$, а отдать готовы сразу по телефону - 350$, да и еще можно поторговаться если за наличку

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Ср, 17 Дек 2008 16:26

Ага
Продаю по пять, но отдам за четыре.
Хорошо
Куплю за три, а даю две. М Жванецкий

Это надо эпиграфом для фонда Very Happy

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Ср, 17 Дек 2008 16:28

ну у моей знакомой другая фигня - ей в фонде сказали, что торга больше 10% нет, согласно статистике цен в авизо и на агент.уа
а то, что по телефону говорят сразу ниже - так оно ж к отчету не приложится, дупу не прикроет

Последний раз редактировалось: zanoza (Ср, 17 Дек 2008 16:37), всего редактировалось 1 раз

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Ср, 17 Дек 2008 16:31

А у них что и инет есть? Very Happy

Я в таких случаях говорю, пишите в рецензию. И все сразу же становится на свои места. Понимая абсурд сказанного (на сегодня) они такого в рецензию не станут писать.
И все тип топ. Smile

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Ср, 17 Дек 2008 16:39

ну и напишут - недостаточно аргументирована поправка на торг, что приводит к существенному занижению стоимости государственного имущества. и 4 степень.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Ср, 17 Дек 2008 16:43

Дык если после этого язык в з..... засунуть то пройдет.
А если не молчать, то следующий раз связываться не будут.
Их ведь тоже по головке гладить не будут. (естественно если чувствуешь правоту и готов доказать ее)

Andrey

Сообщения: 73

Добавлено: Ср, 17 Дек 2008 18:21

zanoza спасибо за статью Smile

Сегодня общался со знакомым риэлтором, так вот он говорит что за последний месяц агенство продало всего лиш 2 квартиры, по первой цена предложения была 70000 у.е. цена сделки 42000 у.е., а по второй цена предложения 65000 у.е. цена сделки 40000 у.е., вот вам и размер торга! Понимаю канешно что не корректно делать выводы на основании 2-х объектов сравнения, но всеже инфа к размышлению!

согласен полностью вот с этим:

Цитата:

в жодному журналі, каталозі або вибірці агентства нерухомості спаду цін побачити не можливо. Їх тримають на колишньому рівні, щоб у покупців не створювалося враження кризи на ринку, - це нормальний принцип роботи риэлторских компаній в усьому світі. Припустимий максимум, що фахівці з нерухомості дозволять ЗМІ донести до свідомості громадськості, - інформацію про те, що зараз на ринку період стагнації. У сучасних умовах торг залежить і від сегмента ринку нерухомості, до якого належить об’єкт - у кожного своя динаміка й особливості ціноутворення, тому однозначних показників розміру поступки бути не може

...делаю сейчас склад, так вот цены предложений объектов сравнения производственно-складской недвижемости остались на прежнем уровне как и 3 месяца назад, вот только когда спрашиваешь продавцы говорят если будете брать хорошо уступим! А цена предложения торгово-офисной недвижимости снизилась + же еще и торг естественно!

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Ср, 17 Дек 2008 18:25

да это не статья. это результат моей компиляции разных данных, кусок в отчет.

Цитата:

Понимаю канешно что не корректно делать выводы на основании 2-х объектов сравнения

- непраааавильно. корректно делать выводы на 100% объеме сделок за последний месяц...

Andrey

Сообщения: 73

Добавлено: Ср, 17 Дек 2008 18:32

zanoza писал(а):

да это не статья. это результат моей компиляции разных данных, кусок в отчет.

круто

zanoza писал(а):

непраааавильно. корректно делать выводы на 100% объеме сделок за последний месяц...

слушаюсь

Юрий Андрусенко

Сообщения: 912
Откуда: Херсон

Добавлено: Чт, 18 Дек 2008 09:44

20, 30, 50%? Друзі, потроху втрачаємо здоровий глузд.

За всю історію становлення незалежної України і разом з нею - незалежної оцінки - такого розміру чинника торгу не було. І немає. І не буде. Люди роками випрацьовували обгрунтування 5-10%, причом часи були різні - і добрі, і не зовсім. То вже сьогодні маємо перевернути з ніг на голову власні переконання і підходи? Де ж умова типової мотивації сторін угоди? Яка ж то ринкова вартість, коли торг -30%?. Це ж не турецький базар, панове. До речі, банкірам приписують вираз "тільки жебрак продає нерухомість". От так, наврочили. Тепер ліквідація нерухомості виділяється у стійкий сегмент ринку (до речі, обмеженого). Тільки при чому тут ринкова вартість? Звертаю увагу ще на одну обставину. Всі займаються прогнозами, одночасно вже факт, що у наступному році будівництво нерухомості скорочується вдвічі. Не за горами дефіцит пропозиції, який називали головною причиною зростання ціни до останнього часу.
Криза, що розверзлася за останні два місяці - жалюгідний відрізочок часу, мить на шляху розвитку економіки держави. Не треба ж доводити, що у суттєвій долі криза для України надумана, так як і безсумнівно, що такий розвиток подій вигідний багатьом можновладцям. Навіщо їм потакати і ускладнювати ситуацію, не розумію. Через декілька місяців все вщухне, буде дуже цікаво подивитись на Звіт з корегуваннями у 30-50%. І не тільки виконавцеві робіт.
Сподіваюся, розум переможе.

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Чт, 18 Дек 2008 10:06

Юрий Андрусенко, вам два человека приводят реальные данные по реальным ценам сделок с торгом 40-50%, а вы говорите, что нет такого торга. какой рынок - такой и торг.

вы не в ФГИУ работаете? у них тоже нет такого торга.

Цитата:

Де ж умова типової мотивації сторін угоди?

- сейчас одна из самых "типових" - необходимость а) гасить кредиты валютный срочно, б) уволенному с работы жить хоть на что-то.
у нас в городе уже был когда-то такой торг и цены были копеечные. когда весь город лежал, ни один завод не работал и з/п не платили месяцами. чем сейчас отличается ситуация? у нас из 3 градообразующих предприятий работает одно до января. и все. какой торг у нас будет в январе, а?!

оксана

Возраст: 46
Сообщения: 61

Добавлено: Чт, 18 Дек 2008 11:36

А я считаю что сегодня рынка недвижимости нет, так как отсутвует спрос ( нет кредита, а у кого деньги есть то они их придерживают - а вось завтра кто-то чуть больше обка-ся и продаст еще дешевле. а все поправки это лишь возможность оценочной деятельности продержатся на плаву. какая рыночная стоимость когда рынков нет.

Hard_Pragmatic

Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Чт, 18 Дек 2008 11:39

zanoza писал(а):

Юрий Андрусенко, вам два человека приводят реальные данные по реальным ценам сделок с торгом 40-50%, а вы говорите, что нет такого торга. какой рынок - такой и торг.

заноза плюс одни
как всегда пафосно и не понятно о чем

Юрий Андрусенко писал(а):

Через декілька місяців все вщухне, буде дуже цікаво подивитись на Звіт з корегуваннями у 30-50%. І не тільки виконавцеві робіт.

ничего там интересного мы не увидим, ибо ключевой фразой будет «на дату оценки»

_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов

irenka

Сообщения: 1098

Добавлено: Чт, 18 Дек 2008 11:52

В отчете указывается срок его действия - как правило, 6 мес. Предлагаю в ограничительных условиях указать уменьшение срока до 1 мес.

Юрий Андрусенко

Сообщения: 912
Откуда: Херсон

Добавлено: Чт, 18 Дек 2008 12:09

zanoza писал(а):

Умови продажу неринкові.

Добавлено спустя 1 минуту 56 секунд:

Hard_Pragmatic писал(а):

ничего там интересного мы не увидим, ибо ключевой фразой будет «на дату оценки»

За вас увидят.

irenka писал(а):

Как выход. Но торга в 30% на рыночную стоимость нет.

Добавлено спустя 2 минуты 25 секунд:

Hard_Pragmatic писал(а):

как всегда пафосно и не понятно о чем

Вибачте, мабуть, української не зрозуміли, оттого і нєпонятно.

СИМа

Сообщения: 3604

Добавлено: Чт, 18 Дек 2008 12:40

Уважаемый Юрий, не пойму Вашей неприязни.
В чем, собственно, дело?
Каждый выражает свое мнение и если оно отличное от Вашего, это не говорит о том, что оно не правильное.
У всех сейчас одна проблема.
И срок действия отчета 1 мес. это не выход, это катастрофически мало. И если Вы работаете только с банком сегодня на сегодня, то может вам и хватит. но еще есть и приватизация, и аренда, и исполнительная служба. там процедурно все затягивается на месяцы.
Думаю, Вы читали
"Особенности оценки транспортных средств в период экономической нестабильности "

Новоселецкий И.Н. – заведующий лабораторией судебных автотовароведческих экспертиз Донецкого НИИ судебных экспертиз, Вице-президент Союза экспертов Украины, член Наблюдательного Совета по вопросам оценочной деятельности в Украине
Шалаев В.Н. – председатель Совета Украинского общества оценщиков, член Наблюдательного Совета по вопросам оценочной деятельности в Украине .
не панацея, но все таки.
А что сейчас творится на автомобильном рынке? Какие скидки там?!? Или это тоже не рынок.

_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему.

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Чт, 18 Дек 2008 12:49

Цитата:

Умови продажу неринкові.

- мотивируйте.

Юрий Андрусенко

Сообщения: 912
Откуда: Херсон

Добавлено: Чт, 18 Дек 2008 13:14

СИМа писал(а):

не пойму Вашей неприязни

Где Вы вообще нашли неприязнь? Не ищите проблемы там, где ее нет, тем более, не создавайте ее. Ставьте хоть 90% торга, я утверждаю, что здравый покупатель без принуждения и вынужденных обстоятельств больше 10% не скинет, максимум 15%. Никакие доводы двух, трех, десяти оценщиков мне не нужны, как и не нужны они Фонду и проверяющим службам. Их в действительности никуда не пришьешь. И не говорите, что цены сложились вдвое. Скидывайте цену другими поправками.

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Чт, 18 Дек 2008 13:35

примерно то же - на русском и дополнено.
Аналитическое исследование ценовой ситуации ООО «Эксперт+»,
ООО КЦ «АНБЕР».
Корректировка на торг.
Согласно НСО№2, п.20, при применении сравнительного подхода, согласование полученных значений стоимостей объектов сравнения осуществляется на основании стоимостей объектов сравнения, информации про цены продажи (предложения). Как правило величина, отличающая цену продажи от цены предложения, является субъективной и отождествляется прежде всего с торгом, который происходит при совершении отчуждения объекта на рынке.
Цена продажи – фактическая сумма денег, уплаченная за объект (НСО №1 п.3).
Торг – инструмент, позволяющий максимально оптимизировать действия сторон при покупке или продаже, и своеобразный индикатор состояния рынка.
Основные осуществляемые соглашения по отчуждению объектов между продавцом и покупателем в настоящее время сложились следующие:
- купля-продажа жилых объектов;
- купля-продажа коммерческих объектов, в т.ч. промышленной и складской недвижимости;
- купля-продажа земельных участков;
- аренда жилых помещений;
- аренда коммерческих объектов, в т.ч. промышленной и складской недвижимости;
Специалистами ООО «ФБК» (http://www.fbk.ru/live/press.asp?aid=13263) были определены следующие особенности:
1) для активных рынков величина торга наименьшая, что связано с тем, что активные рынки характеризуются соответствующей информационной инфраструктурой, которая позволяет потенциальным продавцам точно определять цену предложения объекта. Кроме того, число потенциальных покупателей увеличивается с ростом размера рынка и его активности. Поэтому отказ одному покупателю не приводит к существенному увеличению сроков продажи объекта или к увеличению затрат на маркетинг (рекламу) по продаже объекта. Данная особенность определяется в разрезе разных регионов (скидки на торг в больших городах являются меньшими по сравнению с небольшими городами – наблюдается прямая зависимость от объема рынка), так и для разных сегментов (скидки на торг для жилой недвижимости существенно меньше, чем для коммерческой или промышленной). Некоторым исключением являются земельные участки, несмотря на то, что земельный рынок находится в стадии становления, скидки на торг несколько меньше или такие же как для промышленной недвижимости.
2) в период быстрого роста цен (инфляция) скидки на торг существенно снижаются или исчезают вообще. В периоды значительного роста цен на недвижимость (особенно в секторе жилой недвижимости) скидки на торг нехарактерны, отмечаются и обратные явления – повышение цены предложения. После стабилизации цен практика скидок на торг возвращается. Очевидно это объясняется тем, что дополнительные маркетинговые затраты, связанные с отказом какому-нибудь покупателю, с лихвой компенсируются ростом цен в период поиска нового потенциального покупателя. В условиях кризиса же скидки на тор достигают существенных размеров – иногда до 50% для больших объектов.
3) скидки на торг менее присущи рынку аренды. Скидки на торг для соглашений аренды носят менее типичный характер в сравнении с соглашениями купли-продажи. Что можно объяснить большой развитостью рынка аренды и краткосрочностью соглашений (куда заранее вкладывается более высокая ожидаемая норма доходности). Арендодатель менее заинтересован в торге, поскольку предложений на рынке достаточно и доступны они тем, у кого есть наличные («кэш»).
Отказ от торга или готовность снизить цену только из «вежливости» - естественное поведение продавца при повышенном спросе, поскольку в этом случае условия диктует именно он.
Когда ситуация меняется, и количество предложений превышает спрос в несколько раз, условия будет диктовать покупатель, и размер торга увеличивается, снизить стоимость объекта на 15-20%, а иногда и на 25-50% в таком положении вполне реально.

Характерной особенностью скидки на торг, как экономического критерия рынка недвижимости, является закрытость. Ни в одном источнике – газете, журнале, каталоге или выборке АН, их увидеть невозможно, вероятно только отсутствие торга, либо наличие торга. Размер скидки на торг держат в тайне, чему есть несколько причин. Во-первых, скидка на торг уменьшает стоимость объекта, а значит и сумму вознаграждения продавца (либо посредника). Во-вторых, в условиях нестабильности рынка, все стороны его находятся в ожидании, и самые заинтересованные участники (продавцы и посредники), будут по инерции до последней возможности удерживать цены предложений на сложившемся уровне, а соответственно и размер торга. В настоящий момент в сложившейся ситуации, при наступившей экономической нестабильности, кризисе банковской системы, рынок недвижимости по самому мягкому определению находится в стадии стагнации (затяжного реагирования) на внешние события. По данным сайта
(http://www.ugmk.info/?art=1207127553&part=1), около 70% всех сделок по жилой недвижимости в Украине, являются ипотекой, из них около 82% - в иностранной валюте.
При условии нынешнего неудержимого роста курса основных иностранных валют, превышения предложения над спросом в десятки раз, тотального дефицита валюты, общий ценовой тренд по всей недвижимости (как жилой, так и коммерческой) движется вниз. Для каждого типа недвижимости (жилая, коммерческая, земля…) и сегмента рынка (продажа, аренда) характерна сейчас отрицательная ценовая динамика, но для каждого типа и сегмента своя. Так, например, резкое сокращение ипотечного кредитования уменьшило круг потенциальных покупателей примерно на 50%, оставшиеся покупатели с имеющейся наличностью заняли выжидательную позицию, таким образом, объем спроса резко упал. Последующий рост курса доллара и общий кризис, подтолкнул продавцов быть более сговорчивыми в торге, и жилая недвижимость как наиболее обширный количественный сегмент рынка, начала терять в цене. Потенциальный покупатель увидит, что если объект стараются как можно быстрее продать, то постарается максимально сбить за него цену.
В нынешних условиях, торг зависит и от сегмента рынка, к которому принадлежит объект – у каждого своя динамика и особенности ценообразования, поэтому однозначных показателей размера торга быть не может. Необходимо анализировать все факторы, которые могут повлиять на размер скидки для конкретного объекта недвижимости, но фактор срочности является одним из самых существенных при любой активности рынка. В настоящий момент наиболее распространенной причиной продажи является невозможность оплаты кредитных обязательств. Чем меньше активность рынка, тем больше скидка на торг.

Сравнительный анализ ценовой ситуации:
Таким образом, коэффициент торга, для жилой недвижимости для первичного рынка составит около 10%, для вторичного – 25-30%.

Добавлено спустя 2 минуты 17 секунд:

Цитата:

Никакие доводы двух, трех, десяти оценщиков мне не нужны, как и не нужны они Фонду и проверяющим службам.

- а казачок-то засланный...(с) Laughing

что вы вообще, Юрий Андрусенко, делаете на этом форуме? мы вас раздражаем, с вами не соглашаемся - хрена вы сюда приходите?!

Валюха

Сообщения: 1000

Добавлено: Чт, 18 Дек 2008 13:43

zanoza писал(а):

Цитата:
Никакие доводы двух, трех, десяти оценщиков мне не нужны, как и не нужны они Фонду и проверяющим службам.
- а казачок-то засланный...(с)

что вы вообще, Юрий Андрусенко, делаете на этом форуме? мы вас раздражаем, с вами не соглашаемся - хрена вы сюда приходите?!

_________________
Те, що відбувається, відбувається вчасно.

Hard_Pragmatic

Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Чт, 18 Дек 2008 13:52

э э э заноза, полегче!

Юрий Андрусенко

Сообщения: 912
Откуда: Херсон

Добавлено: Чт, 18 Дек 2008 14:24

zanoza писал(а):

?...

Если я не согласен с Вами, это отнюдь не значит, что Вы меня раздражаете. Не вижу оснований для подобного желчеизвержения. Где словом, делом я зацепил тончайшие струны Вашей самооценки? Попытался умалить ее? То, что я пытаюсь втемяшить Вам, что Вы не защитите себя при подобной аргументации размеров торга, Вас оскорбило до глубины души? Работайте над собой, считайте там до 100, что ли. А вообще уровень, конечно... Вы хотели видеть форум оценщиков ТАКИМ?

Извините, без комментариев.

Mfactor

Сообщения: 1154

Добавлено: Чт, 18 Дек 2008 14:29

Юрий Андрусенко писал(а):

...Яка ж то ринкова вартість, коли торг -30%?...

Тепер ліквідація нерухомості виділяється у стійкий сегмент ринку (до речі, обмеженого). Тільки при чому тут ринкова вартість?..

Полностью поддержал. Использование корректировок на торг больше 15-20% говорит о том, что были использованы неадекватные сегодняшнему рынку аналоги.

Другое дело, что всем ясно, что стоимости в журналах по-прежнему указываются продавцами завышенные (такие, какими они были в августе-сентябре), а значит не отображают действительности, с учетом изменений октября-ноября.

оксана писал(а):

какая рыночная стоимость когда рынков нет.

+1. Как учесть эти изменения уже сегодня, а не в феврале-марте, когда продавцы "отдуплятся" и будут давать в журналы уже более или менее реальные цифры? Этот вопрос остается открытым.

Последний раз редактировалось: Mfactor (Чт, 18 Дек 2008 14:40), всего редактировалось 1 раз

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Чт, 18 Дек 2008 14:30

Юрий Андрусенко, во-первых, вы не аргументированно спорите и все время меняете тему разговора в ветке.
во-вторых, каждый раз, когда вы появляетесь на форуме, возникают конфликты.
поэтому я хочу видеть форум оценщиков без вас. но это мое личное мнение. ну, еще и Валюхино тоже.

Последний раз редактировалось: zanoza (Чт, 18 Дек 2008 14:32), всего редактировалось 1 раз

СИМа

Сообщения: 3604

Добавлено: Чт, 18 Дек 2008 14:30

Еще один вопрос:
куда девать "спекулятивный $"?
Дата оценки коммерческой недвижимости на 30.11.2008г. при курсе 6,7410 это совсем не та РС, что на сегодняшнее число получается.
Мнение господина Ю.А. очень похоже на виденное уже в интернете, сейчас поищу этот бред.

Mfactor

Сообщения: 1154

Добавлено: Чт, 18 Дек 2008 14:34

Ребята, вы чего?! Shocked

Давайте посдержаннее. Да, кризис всех уже притомил и многим тяжеловато приходится. Но это ведь самое начало... Ничего быстро не изменится! Еще долго сидеть с затянутым ремнем. Давайте быть более толерантными...

Marina_M

Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии

Добавлено: Чт, 18 Дек 2008 14:35

zanoza
+1 к

zanoza писал(а):

каждый раз, когда вы появляетесь на форуме, возникают конфликты.

Складывается впечатление, что Ю.А. - оценщик с голубой кровью, а все остальные на форуме - извините, быдло.

_________________
Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Чт, 18 Дек 2008 14:36

Цитата:

Полностью поддержал. Использование корректировок на торг больше 15-20% говорит о том, что были использованы неадекватные сегодняшнему рынку аналоги.

- давайте рассмотрим ситуацию. объявление - 700$. приезжаем на осмотр - торгуемся - покупаем за 350. что это было?

СИМа

Сообщения: 3604

Добавлено: Чт, 18 Дек 2008 14:38

Как независимая оценка стоимости имущества может помочь предприятиям в кризисной ситуации
© Микерин Г.И., Нейман Е.И., 2008
Члены национального совета
по оценочной деятельности

Причины кризиса, который разразился в экономике, широко обсуждаются в обществе. Этот кризис можно рассматривать как проявление смены технологических укладов – экономических циклов, как следствие ошибок в принимаемых на уровне правительств управленческих решений, как проявление «злой воли и жадности» элит и т.д. Заявления о том, что после кризиса экономики выйдут обновленными и более эффективными, безусловно, правильные, но необходимо учитывать, что в кризисе нужно еще и выжить.

Ставший уже журналистским «штампом» образ кризиса как «сдутия» финансового «пузыря», к сожалению, создает в обществе и у лиц, принимающих решение неверное представления, которые затем формируются в неверные действия. Как говорил один известный литературный персонаж – разруха начинается в головах.

Надежды на то, что достигнув «дна», мировая экономика может восстать как «феникс из пепла» может и не оправдаться, если на этом «дне» мы все столкнемся с голодом, разрухой и полной деградацией обществ.

Следствие кризиса, на наш взгляд, заключается в потере в настоящее время ценовых ориентиров в экономике, что в свою очередь является губительным, в первую очередь для реального сектора, включая и жилищное строительство. Отсутствие ценовых ориентиров резко увеличивает неопределенность в банковской сфере в отношении заемщиков, что практически лишает возможность проводить нормальную кредитную политику. Кроме того, резкое падение цен на акции в первую очередь системообразующих компаний реального сектора, приводит также к невозможности реализации инвестиционных проектов по техническому перевооружению и реконструкции, девелоперских проектов и т.д.

Отсутствие ценовых ориентиров создает всеобщее недоверие и панику, останавливается инвестиционный процесс, следствием является безработица, социальная напряженность. «Зараженные цены» - «цены паники», возникшие на фондовом рынке через банки, которые являются «кровеносной системой экономики» стали распространяться и разносить возникшую искаженную ценовую информацию, а это в свою очередь, приводит к панике инвесторов. Эти «зараженные деньги», которые несут в себе не созидательный, а разрушительный заряд – «вирус» продолжают циркулировать в мировом экономическом организме. Поэтому добавление «новых порций» извне «свежей крови» в виде кредитования банков государством может, на какое то время остановить процесс, но масса уже «зараженных денег» пожирает эту новую порцию. А это в свою очередь приводит к новому падению цен. И в этом случае рынки из регулятора становятся источником воспроизводства этой «ценовой пандемии». Сразу хотелось бы отметить, что выбранная нами аналогия может быть заменена на любую иную, связанную с катастрофами, гибелями популяций, моделями типа «хищник – жертва», процессами горения, распространения и передачи информации и всего того многообразия синергетических моделей, которые используются, в том числе и в экономике. «Медицинская аналогия» была выбрана нами лишь для того, чтобы продемонстрировать один из возможных методов «лечения». Оставим до лучших времен будущим нобелевским лауреатам возможность найти эти аналогии и дать им соответствующее математическое и любое иное возможное описание.

В данном случае речь пойдет именно об одном из возможных подходов, который наряду с уже принятыми в принципе правильными антикризисными предложениями правительства РФ помогут, по нашему мнению, минимизировать потери предприятий в разворачивающемся на наших глазах кризисе.

Итак. Цены на рынках, как источник «зараженных денег» собственно и создают основную проблему. Рыночная цена в этих условиях из источника созидания становиться источником разрушения. И этот процесс, если продолжить «медицинскую аналогию», будет продолжаться до тех пор, пока «пациент» не погибнет. Поэтому, как и в медицине нужна вакцина. И такая вакцина есть. Это не цены, а рыночная стоимость, определяемая по методологии профессиональной оценки. Вместо «зараженных цен» - «зараженных денег» используется вакцина в виде «рыночной стоимости». Но как эту вакцину» внести в экономический организм? В этом случае только государство может выступить в роли «шприца», по которому в экономический организм будет «впрыснута» рыночная стоимость, определяемая независимым оценщиком.

Необходимо учитывать, что предложения, которые звучат со стороны приверженцев тотального государственного контроля над ценами, могут привести к товарному дефициту и еще более усугубить ситуацию.

Хотелось бы напомнить многими уже позабытый факт, прошедший практически незаметно для широкой публики, что уже один раз независимая оценка в определенной степени спасла экономику Российской Федерации. Речь идет о проведении с 1995 г. переоценки основных фондов. К 1995 г. постоянно проводящаяся индексация основных фондов привела к явному искажению отчетности компаний. Фактически мы тогда столкнулись с еще существовавшими представлениями о возможностях тотального государственного ценообразования в условиях возникшего стихийного рынка. И разрешение со стороны государства использовать, наряду с индексацией, методологию независимой оценки для целей переоценки основных фондов, сняло возможный коллапс предприятий, который наметился к 1995 г. Тогда это не потребовала серьезных административных усилий, а вылилось в письмо Министерства финансов РФ.

В сложившихся условиях, как нам кажется, переоценка может помочь предприятиям, но предлагаемые мероприятия в принципе отличаются от переоценки основных фондов 1995 г.

Действия по минимизации возникших для предприятий кризисных явлений могут быть реализованы по двум основным направлениям:

Необходимо там, где цены используются качестве базы для экономических измерений и отражаются в финансовой отчетности разрешить предприятиям использовать рыночную стоимость, а не цены.

Для предприятий в первую очередь сырьевого сектора и ориентированных на экспорт разрешить при переоценке основных фондов учитывать экономическое обесценение основных фондов и определять стоимость воспроизводства/замещения с учетом экономического обесценения.

Эти результаты должны признаваться как контролирующими органами, так и участниками рынка, включая банки и инвестиционные компании.

Эта переоценка проводится по состоянию на 1.01.2009 г.

В зависимости от изменения ситуации, результаты переоценки могут корректироваться по итогам 6 месяцев 2009 г.

По сути речь должна идти об особом виде (типе) рыночной стоимости, которую можно определить как рыночную стоимость в условиях кризиса, что полностью соответствует последний изменениям в Международных стандартах оценки в части рекомендаций по введению «квалификаторов» рыночной стоимости.

Эти предложения в первую очередь снимут часть налоговой нагрузки на предприятия, что полностью вписывается в принимаемые в настоящее время антикризисные меры, принимаемые правительством РФ.

Если бы своевременно в практику бухгалтерского учета и нормативную базу оценки стоимости имущества было бы внедрено понятие, аналогичное «справедливой стоимости», используемое в МСФО, эта корректировка могла бы быть проведена без каких либо сложных и специальных процедур.

Для этого не требуется бюджетных вложений, принятия каких – то сложных законодательных актов. В российских условиях это входит в компетенцию Министерства финансов и Центрального банка.

Предприятия сами решат, кому это выгодно. Методологические вопросы определения этой рыночной стоимости и экономического обесценения стоимости воспроизводства/замещения мы пока опускаем, но сделать это в сжатые сроки можно.

Ввести эту «вакцину» может и бизнес. Поскольку в большей степени от происходящего пострадал рынок недвижимости, то для использования не цен, а рыночной стоимости потребуется волевое решение участников рынка.

Например, Ассоциация российских банков, Ассоциация строителей России, Гильдия риэлторов и Национальный совет по оценочной деятельности объявляют о том, что с 1 января 2009 г. в сделках на рынке недвижимости, а также для целей кредитования в качестве взаимных расчетов будет использоваться рыночная стоимость. При отклонении этих сделок в диапазоне 20-30% сделки проводиться не будут.

Для целей залога и внебиржевой торговли акциями в качестве базы также принимается рыночная стоимость. В дальнейшем, при наступлении стабилизации ситуации на фондовом рынке, одним из возможных ограничителей помимо вводимых в настоящее время на рынке ценных бумаг может стать ограничение цены акций конкретного эмитента. В случае если цена акций в процессе торгов падает ниже рыночной стоимости бизнеса эмитента более чем на 30 – 40% и для этого нет серьезных оснований (катастрофа, авария, банкротство и т.д.), эти акции с торгов снимаются. В случае если цена акаций превышает 30 – 40 % рыночной стоимости и для этого также нет серьезных оснований, а именно, ввод новых мощностей, успешные признаваемые рынком инновационные разработки и т.д., эти акции также снимаются с торгов. Но это, видимо меры, которые необходимо принимать в отношении будущих кризисов.

Фундаментальные причины кризиса заключаются в господствующих до последнего времени, но уже устаревших неолиберальных взглядах (рыночного фундаментализма) в экономике. Патерналистский (государственный) контроль экономики привел к краху СССР, а рыночный фундаментализм привел в конечном итоге к краху мировой финансовой системы.

В новой реальности стали практически формироваться эффективные механизмы (или архитектуры), совмещающие созидательную свободу экономического выбора с государственным подталкиванием бизнеса к принятию общественно эффективных хозяйственных решений.

В основе рыночного фундаментализма лежит концепция идеального рынка, которая, в конечном счете, нашла свое отражение в основных (доминирующих) взглядах, в том числе, и на систему экономических измерений. В самой науке происходит пересмотр фундаментальных основ теории рынка, который в реальности далек от идеального (совершенного) состояния. Это, безусловно, потребует и пересмотра, в том числе и стандартов оценки стоимости имущества, методологии проведения рейтингов, концептов стоимостей для финансовой отчетности, т.е. всего относящегося не к фундаментальному экономическому знанию, а к тому реалистическому прикладному знанию, которое относится к экономическому искусству. Вместе с тем, определяющей современную экономику линией является ее инновационная направленность, переход вместе со всем миром к экономике знаний – в особых условиях неопределенности и риска. В текущей ситуации, когда имеются явные признаки краха фундаментальных представлений о рынке и рыночной экономике, видимо, одним из возможных способов выхода из кризиса могло бы явиться использование института профессиональной оценки стоимости имущества. Но, как и в 1995 г. реализовать это можно только при условии скоординированных действий всех участков рынков при поддержке государства.

Реализация этих предложений требует всестороннего анализа и обсуждения, эти предложения входят в разрез с устоявшимися представлениями о роли и месте профессиональной оценки в экономическом процессе, но и сама возникшая ситуация не имеет аналогов в мировой практике и требует неординарных решений. Эти предложения полностью корреспондируются с основными тенденциями, которые сейчас широко обсуждаются в международных финансово-экономических организациях, конкретизируют уже обозначенные ориентиры по созданию единой международной системы стандартизации экономических измерений, включающей оценочную и инвестиционную деятельности, бухгалтерский учет и аудит, и пр.

Предприятиям реального сектора нужна помощь для работы в условиях кризиса. Насколько эффективным будет предлагаемое решение сейчас сказать сложно, но, по нашему мнению это возможность влиять на ситуацию. Ожидания пресловутого «дна», которое превратилось в последнее время в некое «мистическое» действо можно и нужно заменить скоординированными и целенаправленными действиями.

Эти предложения были доложены на прошедшем недавно Международном конгрессе, посвященном 15 – летию развития оценочной деятельности.

Эти предложения обсуждались с представителями бизнеса и встретили их поддержку и понимание.

4.12.2008 г.

Mfactor

Сообщения: 1154

Добавлено: Чт, 18 Дек 2008 14:45

zanoza писал(а):

давайте рассмотрим ситуацию. объявление - 700$. приезжаем на осмотр - торгуемся - покупаем за 350. что это было?

Это означает, что рыночная стоимость этого объекта составляет 330-370 дол. А продавец назвал 700 дол. "от балды", "по старинке", "на дурака", если позволите такой словесный оборот.

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Чт, 18 Дек 2008 14:47

Цитата:

Это означает, что рыночная стоимость этого объекта составляет 330-370 дол

и мы ее определили путем учета скидки на торг? или как?

тогда почему не 400? или 500? откуда вам стало известно, что именно 330-370?

Добавлено спустя 1 минуту 5 секунд:

кстати, выкладка ООО Эксперт+ (которая на русском) была подтверждена расчетами. расчет подтвердил для вторички торг на уроне 25%-30% сейчас.

Mfactor

Сообщения: 1154

Добавлено: Чт, 18 Дек 2008 14:48

Думаю, что всё равно единую идеологию в сегодняшних условиях мы выработать в ближайшее время не сможем. Т.к. нет реальных ориентиров. Данные о сделках стали еще менее публичными, чем они были до этого. Так шо время покажет.

Добавлено спустя 2 минуты 17 секунд:

zanoza писал(а):

и мы ее определили путем учета скидки на торг? или как?

Путем получения информации о реальной сделке.

zanoza писал(а):

тогда почему не 400? или 500? откуда вам стало известно, что именно 330-370?

Если такая сделка не одна, а хотя бы несколько, это уже отображение рыночной ситуации.

СИМа

Сообщения: 3604

Добавлено: Чт, 18 Дек 2008 14:55

Только что общалась с работником БТИ. Итоги ноября : 80 справок, из них 60 это наследство, 20 все остальное. и то не факт ,что продали.
Обычные цифры не сотни, а тысячи.

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Чт, 18 Дек 2008 14:55

я же говорю - не одна. и у ребят по жилью тоже похожая ситуация. я понимаю, что это дико звучит - но рынок еще не устоялся, народ еще "не поймал струю", не понятно вообще ничего - отсюда все перекосы, и чудовищный торг отсюда же.

СИМа

Сообщения: 3604

Добавлено: Чт, 18 Дек 2008 15:01

Народ просто не хочет осознать, что большой халяве пришел конец. И как раз эти огромные скидки приводят к реальной цене.
Да, читала, что у риэлторов новый слоган вместо старого " покупайте сегодня, завтра будет дороже" теперь " продавайте сегодня, завтра будет дешевле", вот тебе и рынок Surprised

Vad

Сообщения: 363
Откуда: южная группировка

Добавлено: Чт, 18 Дек 2008 15:09

А собственно особенно с кризисом ничего не изменилось. Реальные сделки по коммерческой недвижимости у нас, в 90% случаев были ориентированы на заемный капитал. Объявления о продаже висели годами, собственники только со временем все поднимали ее стоимость и подымали. Я тоже не вижу ничего страшного в таких больших поправках. Извините если объявление о продаже висит более 3 месяцев, то это уже никак не рыночная стоимость. В чем заключается адекватный маркетинг, в том что бы о твоем товаре узнало как можно больше народу. За такой срок можно спутник запустить с рекламой на луну и на марс. У нас просто процветала спекуляцияяяяяя. И сейчас все слава богу спекулянты спустились на землю и теперь тому же чиновнику из фонда можно хоть как то доказать реальный расклад на рынке или послать его со своими 5-10% в з.......

Юрий Андрусенко

Сообщения: 912
Откуда: Херсон

Добавлено: Чт, 18 Дек 2008 15:13

zanoza писал(а):

я хочу видеть форум оценщиков без вас

Собирайте подписи. Можна и аукцион устроить. Так и хочется сказать "и кто мы после этого?"

Добавлено спустя 2 минуты 4 секунды:

Мариночка писал(а):

а все остальные на форуме - извините, быдло.

Марина, кончайте оговорки по Фрейду. А то как в анекдоте: "Дорогая, ты неправа. -Мама, он меня сукой обозвал!!!". Маразм, неадекватность - вот это настоящий кризис.

Петр

Возраст: 50
Сообщения: 156
Откуда: Одесса

Добавлено: Чт, 18 Дек 2008 15:23

Юрий Андрусенко писал(а):

Маразм, неадекватность - вот это настоящий кризис

+100000

А вообще, у меня тоже сложилось впечатление, что здесь на форуме основные игроки мнят себя большими гуру и с удовольствием топчут любое независимое мнение Evil or Very Mad

Извините, но вся эта ваша суета - это переливание из пустого в порожнее...

Добавлено спустя 1 минуту 23 секунды:

последнее высказывание относится к теме

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Чт, 18 Дек 2008 15:43

Цитата:

последнее высказывание относится к теме

- был выложен кусок текста в раздел отчета определение поправок при расчете рыночной стоимости сравнительным подходом. хотите - пользуйтесь, хотите - предлагайте свой вариант.

Цитата:

основные игроки мнят себя большими гуру и с удовольствием топчут любое независимое мнение

- небольшое исправление: любое независимое мнение, не подтвержденное никакими аргументами. любая разумная дискуссия только приветствуется.

вот у вас, Петр, что написано в отчете по этому поводу?

Валюха

Сообщения: 1000

Добавлено: Чт, 18 Дек 2008 16:22

Юрий Андрусенко, я понимаю, что нарываюсь на очередную Вашу грубость, но Ваш стиль общения подразумевает абсолютное неуважение к собеседнику. Я не считаю, что на форуме не должно быть кого бы то ни было, однако неприятно наблюдать Ваше пренебрежительное отношение к людям.

Обратите внимание на подпись под соощениями Бороды: поделись улыбкою своей и она еще не раз к тебе вернется.

_________________
Те, що відбувається, відбувається вчасно.

Юрий Андрусенко

Сообщения: 912
Откуда: Херсон

Добавлено: Чт, 18 Дек 2008 16:28

zanoza писал(а):

любая разумная дискуссия только приветствуется.

Думаю, многие люди, желающие вступить в дискуссию, но так и не вступившие (вообще на форум) это поняли. Равно как и те, что навсегда его покинули. Сожалею, но Ваше желание относительно моего участия в форуме - лишь несбыточная мечта.

И еще. Да, представьте, так бывает, честное слово, сам сталкивался неоднократно - просто кто-то, оказывается, может быть и не глупее тебя. Бесполезных мнений не бывает, бывают плохие слушатели, просто не желающие услышать.
К теме два слова, если позволите. Какие у Вас были доводы насчет размера торга, я не понял. Размер внушительный, не пишется ни в ретроспективу, ни в прогнозы стоимости. Так что обосновывайте, спорьте, пишите, пишите, пишите... Пока другие работают.

Добавлено спустя 1 минуту 21 секунду:

Валюха писал(а):

Юрий Андрусенко, я понимаю, что нарываюсь на очередную Вашу грубость

Вынужден разочаровать Вас. Есть что насчет торга сказать?

Последний раз редактировалось: Юрий Андрусенко (Чт, 18 Дек 2008 19:23), всего редактировалось 1 раз

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Чт, 18 Дек 2008 16:39

Цитата:

Какие у Вас были доводы насчет размера торга, я не понял

- данные о фактических сделках за последний месяц.

а почему размер торга должен вписываться в ретроспективу или в прогнозы?

и над чем же "другие работают"? в той работе не нужно обосновывать поправки на торг? хотя конечно, в письмах в АМКУ никаких поправок на торг нет.

irenka

Сообщения: 1098

Добавлено: Чт, 18 Дек 2008 17:05

Вообще-то заметьте, что цена предложения в доларах падает пропорционально росту его курса. А в гривне практически НЕ МЕНЯЕТСЯ. Потому-что:
1)Большинство кредитов в гривне, вот она-то и нужна продавцу.
2)Многие продавцы понимают, что сейчас НБУ спекулирует валютой.

Со временем курс стабилизируется, и все.

Мой знакомый продает годичную Хонду, которая стоит гипотетически 30000 дол. Хотя если ему дадут 160тыс.грн., он их возьмет, и закроет кредит. Конечно, обьявление выставлено на дурака. Дадут доллары - класс, дадут гривну - устроит.
Выношу предложение - ни в коем случае не брать аналоги в долларах, только в гривне. Курс меняется каждый час. Что будет с отчетом в банке через неделю? Пока сработает кредитный комитет, отчет можно выбросить. тем более, что НИ ОДИН БАНК уже не будет кредитовать в валюте. Нельзя.

Добавлено спустя 4 минуты 12 секунд:

Год назад такая Хонда стоила 35тыс.долл. или 177 тыс.грн.
Парадокс - авто в салонах - дешевле б/у.
Товарищи, не привязывайтесь к инвалюте, покуда она имеет такую амплитуду курса.

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Чт, 18 Дек 2008 17:15

отсюда:
http://pro-ocenka.info/forum/viewtopic.php?p=1164#1164

Цитата:

Реально по данным собственного анализа рынка:

- Николаев - 15%

- Запорожье - 20%

- Днепродзержинск - 40%

- Кременчуг - 30%

- Тернополь - 15%

- Коростень - 30%

- Одесса - 15%

- Донецк - 10%

- Киев - 30%

(возможно данные уже устаревшие)

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 18 Дек 2008 17:17

Знаете, уважаемые коллеги. Самое удивительное, что все мы правы в отношении к поправке на торг. Только при одной оговорке. Каждый из нас подходить к этому вопросу со своей датой и ситуацией в регионе.
Вот кто то там на верху уперся в 5%!. Может он и прав, но у себя в регионе, и в конкретный момент, и по отношению к конкретному объекту оценки.
Из своего опыта скажу следующее.
Данную поправку надо постоянно мониторить и при этом по сопоставимым объектам. В свое время, я при элементарном расчете офиса обратил внимание, что в разных районах города был разный торг. При разбросе от 0 (без торга) до 20% (торг уместен). Естественно, я и поставил соответствующие аналогам поправки. (от 0 до 15) В фонде сначала были в шоке, как так? Тут же предложил прозвонить. Все подтвердилось. Успокоились и согласились, сейчас так и делаю.
Так что, если на сегодня торг в конкретном месте на жилье 50%, то так оно и есть. Но только на момент оценки и в конкретном месте.

irenka

Сообщения: 1098

Добавлено: Чт, 18 Дек 2008 17:21

Вообще, что это? Средний % уторговывания?
Говорю вам, они привязаны к цене предложения в долларах, а не в гривне. Это раз. А во-вторых, данные о торге могут меняться ежедневно, даже ежечасно. Я бы на них не ориентировалась.

Добавлено спустя 1 минуту 12 секунд:

Вон, есть же тема про коллекторов. Позвонили, пришли, поугрожали. Глядишь, и торг увеличился.

Добавлено спустя 1 минуту 31 секунду:

Согласна с Рудже. :
Данную поправку надо постоянно мониторить и при этом по сопоставимым объектам. В свое время, я при элементарном расчете офиса обратил внимание, что в разных районах города был разный торг. При разбросе от 0 (без торга) до 20% (торг уместен). Естественно, я и поставил соответствующие аналогам поправки. (от 0 до 15) В фонде сначала были в шоке, как так? Тут же предложил прозвонить. Все подтвердилось. Успокоились и согласились, сейчас так и делаю.

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Чт, 18 Дек 2008 17:28

irenka, что вы предлагаете указывать в разделе "торг"? какой размер?
но вообще я с вами согласна - сейчас началась переориентация на гривневые продажи.

я поддерживаю руджа, что надо мониторить постоянно.

Цитата:

Вон, есть же тема про коллекторов. Позвонили, пришли, поугрожали. Глядишь, и торг увеличился.

- насчитал банк пеню и очередной %, торг уменьшился.
у нас был такой объект - он дорожал ежемесячно, так как банку надо было перекрыть свои затраты по нему Smile

Цитата:

Хотя если ему дадут 160тыс.грн., он их возьмет, и закроет кредит

- у него гривневый кредит? если долларовый, то не закроет. а никто не станет продавать машину, чтобы еще и должным остаться банку и выплачивать долги и % по долгу.

Филин Андрей
Ведущий Филин

Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев

Добавлено: Чт, 18 Дек 2008 18:11

irenka писал(а):

Вообще-то заметьте, что цена предложения в доларах падает пропорционально росту его курса. А в гривне практически НЕ МЕНЯЕТСЯ. ....

ну наконец-то!!! спасибо irenka, давно хотел написать, но так лень разжевывать было - считайте в гривнах и все станет на свои места, и сразу торг вернется в свои законные 1-5%, даже не 10%.

А то что ты, Занозка, называешь торгом - то я вот не могу придумать как это обозвать, но это не торг, а скорее курсовая коллизия, т.е. не знаю, метаморфоза, сегодня курс 5 завтра 9 - это никого не удивляет??? при этом покупательская способность гривны по отношению не к валюте(!!!), а к реальным товарам уж точно не упала на 50-100%, так если завтра вдруг государство США уйдет под воду как Атлантида, не станет доллара как валюты, так что торг на недвижку составит 100%??? потому что никто вам за доллары и руины не продаст??? нет же - все благополучно перейдут на гривны, так и сейчас - ЛЮДИ, перейдите на гривны!!! В нашей стране все продается за национальную валюту (Скиф, где ты??? Smile

)) )
забудьте про позеленевшие бумажки...

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!

Hard_Pragmatic

Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Чт, 18 Дек 2008 18:13

ого, ну вы тут того этого Surprised

/оффтоп/
Юрий Андрусенко приезжайте к нам на НГ!
/оффтоп/

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Чт, 18 Дек 2008 18:20

Цитата:

то я вот не могу придумать как это обозвать

- вот и я не могу, а как-то надо. потому что ты подкладываешь в аналоги газету/скрин с одной ценой заявленной, по телефону - совсем другая, вживую - третья. и как-то тебе надо это доказывать.
и в общем-то это укладывается в определение торга - разница между запрашиваемой и даденой стоимостью. и в условиях кризиса торг ВСЕГДА больше.
как покупка яблок на рынке, когда рынок уже закрывается - "продавал по 5, за 2 забирай"

Филин Андрей
Ведущий Филин

Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев

Добавлено: Чт, 18 Дек 2008 18:21

zanoza писал(а):

... у него гривневый кредит? если долларовый, то не закроет

а мне какая нах разница у кого в какой валюте кредиты??? от того что у тебя в франках или иенах или тугриках кредит у тебя что меняются свойства недвижимости?????
мне глубоко нас...ь на то сколько, кому и когда задолжал продавец - есть подобное имущество на рынке, вчера оно стоило 5000 грн за квадрат (условно), то сегодня даже если подумать про инфляцию и рост рынка (которого нет), то этот же квадрат не стоит больше чем 5250 (условно), так почему я должен покупать его за 1000$*9=9000грн/м.кв.????? (курс валюты конечно же условно), я предложу те же 5000 или даже меньше, а продавец скажет больше, а сойдемся на 5000 Smile

))
и мне пофигу должен он в банке или коллекторам, или заморскому дядюшке...

Добавлено спустя 2 минуты 26 секунд:

Hard_Pragmatic писал(а):

ого, ну вы тут того этого Surprised

/оффтоп/
Юрий Андрусенко приезжайте к нам на НГ!
/оффтоп/

кстати еще читая предыдущую страницу хотел написать и забыл:

где же модротаторы??? хде парядак???
заодно думал предложить переименовать тему в "Дорогая, ты неправа. -Мама, он меня сукой обозвал!!!"

кстати спасибо за анек - прикольный

Добавлено спустя 3 минуты 35 секунд:

zanoza писал(а):

Цитата:

то я вот не могу придумать как это обозвать

а что раньше такого не было??? я имею в виду в газете одно, звонишь тебе другую цифру или площадь говорят????
я всегда аналоги распечатывал и делал приписку что-то типа "при общении с заказчиком уточнились площади ...м.кв." или "стоимость указана с ошибкой, при общении по телефону заявленная стоимость составила ...$/грн."

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Чт, 18 Дек 2008 18:29

Цитата:

zanoza писал(а):
... у него гривневый кредит? если долларовый, то не закроет
а мне какая нах разница у кого в какой валюте кредиты??? от того что у тебя в франках или иенах или тугриках кредит у тебя что меняются свойства недвижимости?????

- от ты филин Smile

это был вопрос без привязки к цене недвижки. это был вопрос по поводу машины, иренка приводила пример там. Smile

Цитата:

мне глубоко нас...ь

- тебе да, а продавцу нет. он будет стараться продать майно с максимальным покрытием, чтобы погасить кредит и не остаться должным банку. то есть мотив "пришел коллектор и цена упала" мне кажется не совсем верным.

вот ты свой кашкай (тьфу-тьфу-тьфу, не дай бог) захочешь продать за цену меньшую, чем тебе осталось тело кредита?

Филин Андрей
Ведущий Филин

Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев

Добавлено: Чт, 18 Дек 2008 19:15

zanoza писал(а):

от ты филин Smile

это был вопрос без привязки к цене недвижки. это был вопрос по поводу машины, иренка приводила пример там. Smile

да и я вообще, опять же не важно что куплено в кредит - иди на рынке глянь сколько оно счас стоит в гривнах, да столько же сколько и полгода назад, а то и год назад...

zanoza писал(а):

Цитата:

мне глубоко нас...ь

не - я не так сказал, я грю что цена та же!!! она не упала и не выросла, а по твоей модели - то все цены резко выросли, вместе с долларом, и тут же размер торга резко на рынке изменился - не 5-10, а 30-60%...

zanoza писал(а):

вот ты свой кашкай (тьфу-тьфу-тьфу, не дай бог) захочешь продать за цену меньшую, чем тебе осталось тело кредита?

у меня по нему нету кредита Cool

кстати по нему же - пример что ни есть самый замечательный, спасибо что напомнила - счас он стоит 151600, я покупал за 149600, ну +/- 200 грн, может подзабыл/перепутал (несущественно), а в долларах он стоил 30600, а теперь 151600/9=16844,44$, так что он подешевел почти в два раза??? а нифига - он как был 150 тыщ грн, так и остался...
если его ттт и продавать сейчас, то за его законные грн Smile

кстати ты в салоне машину за какую валюту брала??? не за гривны ли случаем??? в кассу что давала, когда платила за нее???

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!

Юрий Андрусенко

Сообщения: 912
Откуда: Херсон

Добавлено: Чт, 18 Дек 2008 19:16

zanoza писал(а):

Цитата:
Какие у Вас были доводы насчет размера торга, я не понял
- данные о фактических сделках за последний месяц.

а почему размер торга должен вписываться в ретроспективу или в прогнозы?

Не, ну каммент как каммент, как там, мля, о! "конструктивный". Ну к чему ниженаписанное было?!:

zanoza писал(а):

хотя конечно, в письмах в АМКУ никаких поправок на торг нет.

Флуд.

irenka писал(а):

Большинство кредитов в гривне, вот она-то и нужна продавцу.

Для банківської системи стрімке зростання валютного курсу є небажаним, оскільки 53% кредитів видано у валюті.
http://office.rupr.org/review.asp?idnl=99

Не так однозначно, irenka. Продавец как раз хочет видеть зеленую бумажку.

irenka писал(а):

Многие продавцы понимают, что сейчас НБУ спекулирует валютой.

Проще и вернее сказать, что рынок в застое. Дождутся стабильного доллара, любого, хоть 15 к 1, лишь бы стабильного - пойдут продажи.

Филин Андрей писал(а):

вчера оно стоило 5000 грн за квадрат (условно), то сегодня даже если подумать про инфляцию и рост рынка (которого нет), то этот же квадрат не стоит больше чем 5250 (условно), так почему я должен покупать его за 1000$*9=9000грн/м.кв.????? (курс валюты конечно же условно), я предложу те же 5000 или даже меньше, а продавец скажет больше, а сойдемся на 5000 ))

Да только что он купит за 5000? Несоответсвие составляющим принципам типичной мотивации продавца - раз уж продать, так купить хоть что-то равноценное в расчете на тот же единичный показатель.

Филин Андрей писал(а):

что раньше такого не было??? я имею в виду в газете одно, звонишь тебе другую цифру или площадь говорят????
я всегда аналоги распечатывал и делал приписку что-то типа "при общении с заказчиком уточнились площади ...м.кв." или "стоимость указана с ошибкой, при общении по телефону заявленная стоимость составила ...$/грн."

Андрей +100. Уточните стоимость и пишите разъяснения, но торг будет в параметрах, близких к обычному.

Также согласен со следующим:

irenka писал(а):

Данную поправку надо постоянно мониторить и при этом по сопоставимым объектам. В свое время, я при элементарном расчете офиса обратил внимание, что в разных районах города был разный торг. При разбросе от 0 (без торга) до 20% (торг уместен). Естественно, я и поставил соответствующие аналогам поправки. (от 0 до 15) В фонде сначала были в шоке, как так? Тут же предложил прозвонить. Все подтвердилось. Успокоились и согласились, сейчас так и делаю.

Филин Андрей
Ведущий Филин

Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев

Добавлено: Чт, 18 Дек 2008 19:29

Так ВСЁ, ХВАТИТ!!! Smile

Новый Год на дворе!!!

Юрий Андрусенко, вы здесь будете отмечаться???

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Чт, 18 Дек 2008 20:32

повторю вопрос -

Цитата:

а почему размер торга должен вписываться в ретроспективу или в прогнозы?

торг не зависит ни от ретроспектив, ни от прогнозов. торг зависит от развитости рынка, от спроса. в первом посте этой темы указаны практически все факторы, влияющие на величину торга.

Филин Андрей

Цитата:

что раньше такого не было??? я имею в виду в газете одно, звонишь тебе другую цифру или площадь говорят???? я всегда аналоги распечатывал и делал приписку что-то типа "при общении с заказчиком уточнились площади ...м.кв." или "стоимость указана с ошибкой, при общении по телефону заявленная стоимость составила ...$/грн."

- и дальше еще поправку на торг делал? или как ты называл вот эту разницу между объявленной и озвученной стоимостями?

Добавлено спустя 25 минут 43 секунды:

вот еще по этой теме (domik.net, весна 2007):

Цитата:

Встречаются и "торги наоборот" - в пользу продавца. Это когда во время показа у хозяев квартиры (либо у риелтора) просто "разрывается" телефон с просьбами о показе этой квартиры. Звонят, скорее всего, их знакомые (либо сотрудники агентства недвижимости) для создания видимости "ажиотажного" спроса. Либо раздается звонок в дверь, и выясняется, что явился еще один потенциальный покупатель (конечно, "подставной"), который тоже хотел бы осмотреть квартиру. Тем самым продавцы пытаются удержать стартовую цену или даже поднять ее в процессе просмотра квартиры.
Отдельно взятый случай - когда владельцу надо продать квартиру в сжатые сроки. Тогда продавцы с легкостью идут на уступки. Но надо сказать, что обычно в такой ситуации люди и так занижают исходную стоимость квартиры.

Добавлено спустя 3 минуты 25 секунд:

и к вопросу о 15%

Цитата:

Что касается верхнего предела скидок, то еще летом максимум чего могла "соизволить" строительная компания, это -10% от цены объекта. В настоящее же время по ряду возводимых домов скидка достигает и 25%!

http://realty.rbc.ua/article/09/12/2008/8072466.shtml

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Пт, 19 Дек 2008 00:17

Драсте… ну ребята, вас на два дня оставишь, так вы друг другу глаза выцарапаете Smile

Предлагаю подвести черту и начать говорить по теме.

Моё мнение. Кое в чем согласен с Юрием Андрусенко, а именно… я так же считаю, что на данный момент на рынке нет РЫНОЧНЫХ сделок… практически во всех сделках продавец ВЫНУЖДЕН продавать… те, кто может сейчас НЕ продавать, тот НЕ продает. А вот что говорит наш стандарт о рыночной стоимости… читаем и обращаем внимание на последние два слова

Н.С.№1 писал(а):

ринкова вартість - вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу;

Но игнорировать факт сделок нельзя, и не оценивать тоже нельзя, и как назвать разницу между ценой предложения и ценой продажи, если не «торгом» я тоже не знаю. Поэтому, в этом вопросе +1 к zanozе

Рынок недвижимости достаточно инертен. Продавцы, по сути, не понимают по каким ценам им выставлять недвижку на продажу, поэтому выставляют по ценам, которые сложились до кризиса, ну минус 15-20%, а вот продают… эх… ну, тут уже называли разницу предложение-покупка. Думаю, что когда рынок устаканится, то значительно снизятся цены предложения, и таких бешеных разрывов между ценами предложений и продажи не будет.

А вот, что бы ответить за какие деньги на сегодняшний день можно продать недвижимость (назвать это рыночной стоимостью у меня не поворачивается язык) нам придется применять такие бешеные корректировки на торг или использовать реальные цены продаж (только где ж их взять? Unknown

)… а что касается обоснования… ну, предлагаю сюда скидывать все данные о фактах предложение-продажа, если есть корректная ссылка… так же можно скидывать аналитические обзоры, содержащие данные о такой разнице и т.д и т.п.

Юрий Андрусенко

Сообщения: 912
Откуда: Херсон

Добавлено: Пт, 19 Дек 2008 08:34

КовАл писал(а):

нет РЫНОЧНЫХ сделок… практически во всех сделках продавец ВЫНУЖДЕН продавать… те, кто может сейчас НЕ продавать, тот НЕ продает. А вот что говорит наш стандарт о рыночной стоимости… читаем и обращаем внимание на последние два слова Н.С.№1 писал(а):
ринкова вартість - вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу;

Ну вот и все. С точки зрения психологии, в комфортных финансовых условиях продавец не будет демпинговать в значительных величинах, а покупатель согласится на цену с незначительным торгом либо вовсе без него, как это и было на протяжении нескольких последних лет. Это в отношении ретроспективы.

КовАл писал(а):

Думаю, что когда рынок устаканится, то значительно снизятся цены предложения, и таких бешеных разрывов между ценами предложений и продажи не будет.

Юра, не соглашусь. Стройка свернулась вдвое, я об этом писал выше. Для аналогии возьмите Израиль, где колебания цен произошли задолго до кризиса, - на 2009 год прогнозируют очередной ценовой бум со стабильным ростом цен минимум в трехлетней перспективе! Дефицит недвижимости опять спровоцирует участников рынка на подъем. А мы за два месяца сопли распустили - торг, мол, велик. Это не так при нормальной мотивации сторон сделки.
Считаю, что "кризис", который для Украины мог бы иметь минимальные последствия в случае адекватных действий Президента, Правительства и НБУ, уберет всплески цен. Чтоб цены рухнули, это в случае, если рухнут все рынки, в том числе продовольственный, который, кстати, чувствует себя довольно комфортно.

Такой я видел дискуссию. Без оханий, цыканий и пафоса. Спасибо.

СИМа

Сообщения: 3604

Добавлено: Пт, 19 Дек 2008 09:00

Не смогла удержаться. Прочитав все выше написанное пришло на ум:
1. Почему возник вопрос о РС сейчас? Почему не возникал раньше, когда благодаря банковским кредитам деньги потеряли значимость тысяча не тысяча, мульон не мульон. Почему ,когда цены росли как на дрожжах ни у кого не было ни каких вопросов? А когда стали падать, то вспомнили о рыночной. В таком случае следует признать, что раньше считали не рыночную стоимость , а спекулятивную ( на рынке два дурака: один продает, другой покупает. И Дураков покупателей было очень много из-за доступности кредитов - и левые справки, и помощь риэлторов и понимание банковских сотрудников) . И сейчас вынужденны считать не рыночную ,а РС в условиях эк. кризиса.
2. Считать по гривне хорошо, но аналоги то ведь все в у.е.!! Я специально сейчас посмотрела объявления, нет в гривне, только зелень.!!!! Хотя все операции ведутся по идее ТОЛЬКО в эквиваленте.
Если это гос ,ком, или вынужденная реализация, там звучит только гривна в расчетах, но к чему ее привязывать, если не к торгу?
Да, пример из жизни. Исполнительное производство ( банковский залог) банкирам уже не интересна стоимость относительно у.е. Им главное, хоть что-то вернуть, т.к. у них куча других обязательств и им не интересны Ваши поправки , им интересна только РЕАЛЬНАЯ ЦЕНА за которую возможно реализовать. Хотя изначально порят истерики, что цена занижена. Я сделала оценку, и сделал банковский оценщик. Выставили по банковской. По этой цене торги не проходят из-за отсутствия желающих, а там Вы знаете, какие дальнейшие действия... И кто выиграл?
3. Для тех кто боится брать на себя ответственность, адекватно мыслить и отстаивать свою точку зрения, есть очень хороший вариант: уйти на время из оценки, т.е. приостановить свою деятельность ( как на торгах в случае значительного повышения или понижения) аргументируя тем, что Вы как ПРОФЕССИОНАЛ считаете, что определение рыночной стоимости не возможно в сложившихся условиях, а поправку более 5% принимать не могете, инструкции не позволяютс.
В моем понимании оценщик редко несет ответственность ( хотя бы моральную) за плод своего труда. Ведь пишутся оговорки типа рекомендованная, вероятная стоимость и прочий бред.
Это как в прогнозе : то ли солнышко, то ли дождик - на все Воля Божья. А мы ни за что не отвечаем. Нарисовали цифру для кредита ( она отвечает приблизительно договоренности сторон), написали аренду- она вписывается в определенные рамки, т.е. везде с оглядкой по сторонам. Поэтому и отношение в большинстве случаев к оценщикам наплевательское. А один раз наберись мужества и докажи, что прав ТЫ. И если после торгов, после приватизации, после кредита по твоей выстраданной РС будет результат, а не по той цифре, которую видели вокруг тебя. Вот тогда ты состоялся как оценщик и тебя будут уважать и с тобой считаться.
Мысленно подготовилась к тому, что меня сейчас кое-кто порвет как Тузик шляпку. Razz

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Пт, 19 Дек 2008 09:31

Цитата:

Это как в прогнозе : то ли солнышко, то ли дождик - на все Воля Божья.

- СИМа, да ведь в какой стране живем! ни тебе статистики, ни тебе аналитики, ни прогнозов - никаких же выводов делать нельзя! что в этой стране можно прогнозировать? ничего. только текущий момент мониторить - и все. поэтому летом торга больше 2% не было, а сейчас все 25% по жилью. а весной-летом вернут кредитование - будет 5-10%. а если не вернуть?

Добавлено спустя 19 минут 14 секунд:

у нас вчера в ексим-банке закончились разряды на доске с курсом. красовалось - покупка - 9,000 продажа - 1,000

банки же должны были хоть такую фигню запрогнозировать? Laughing

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пт, 19 Дек 2008 09:58

СИМа
+ 10000000
Но ложка дегтя все таки есть Smile

Вот она.
"Ведь пишутся оговорки типа рекомендованная, вероятная стоимость и прочий бред."

Вот тут не согласен. Вся проблеме что мы к сожалению остались один на один со структурами которые в состоянии при желании стереть нас в порошок. Вот и появилась система защиты.
И попутно вопрос, а Вы можите показать, или назвать хоть кого нибудь, кто назовет стоимость = цене?

Проблема в том, что все считают оценщика чутли не провидцем, к сожалении и многие оценщики рассуждают также. Но почему то все, абсолютно не хотят вникнуть в суть оценки, которая сводится к анализу рынка НА МОМЕНТ ОЦЕНКИ. Все что было и будет, это лиш инструменты которыми оценщик пользуется. При этом эти факторы (материалы) присущи не всем подходам, а конкретным.
Если говорить о РС, то тут ближе анализ недавнего прошлого и настоящего. А если инвест. стоимости, то естественно прогноз на будущее.
Это так, грубовато и обобщенно, а то щас некоторые накинуться. Smile

Вот и о поправках. Че гадать? Есть на момент оценки 50% или 0%, так и ставим в РС. А че будет завтра, завтра и увидим, завтра и оценивать будем.
Меня как то давили в фонде на расчет складского помещения (по титулу и факту) как торгового. Мол, арендатор, исходя из ЛНЭИ, хочет там магазин открыть. Ну че с ними делать то. Сказал одно, сделайте магазин тогда и считать будем.
Пока все. Арбайтен надо.

Филин Андрей
Ведущий Филин

Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев

Добавлено: Пт, 19 Дек 2008 10:13

zanoza писал(а):

Филин Андрей

Цитата:

что раньше такого не было??? я имею в виду в газете одно, звонишь тебе другую цифру или площадь говорят???? я всегда аналоги распечатывал и делал приписку что-то типа "при общении с заказчиком уточнились площади ...м.кв." или "стоимость указана с ошибкой, при общении по телефону заявленная стоимость составила ...$/грн."

- и дальше еще поправку на торг делал?

поправку на торг делал, поскольку то что мне говорили по телефону все же было стартовой ценой. Но делал ее только при условии что по телефону не говорили что это "железная" и окончательная цена, потому что с такими людьми сложно или невозможно торговаться и он таки свое выжмет из продавца Smile

а еще не делал корректировку на торг там где говорили что объект продан - прикидываешься не местным и говоришь что мол скажите ну а хоть примерно за сколько продали, потому что я не местный и мол реального уровня не знаю, а вы меня сориентируйте чтоб я мол знал реалии ваших местных цен Smile

в большинстве случаев говорили по какой цене продали ...

zanoza писал(а):

как ты называл вот эту разницу между объявленной и озвученной стоимостями?

никак не называл, можно назвать "уточнением", поскольку иногда были лишние нули в предложении, либо их не хватало, т.е. просто ошибка в объявлении

Добавлено спустя 9 минут 46 секунд:

Юрий Андрусенко писал(а):

...

КовАл писал(а):

как раз я думаю что устаканится, пусть стройка хоть в 10 раз сложится никакого повышенного спроса это не даст, вспомните 2000-2003годы, тогда вообще никто ничего не строил, дефицит жилья побольше был чем сейчас, и что???? был бешеный спрос??? не помню такого.

Добавлено спустя 18 минут 9 секунд:

СИМа писал(а):

...
2. Считать по гривне хорошо, но аналоги то ведь все в у.е.!! Я специально сейчас посмотрела объявления, нет в гривне, только зелень.!!!! Хотя все операции ведутся по идее ТОЛЬКО в эквиваленте.

в том то все и дело что расчеты в нацвалюте!!!
более того один умный чел говорил мне что всегда нужно уточнять что подразумевается под понятием у.е. - ведь это не обозначение доллара, это условная единица, которую можно и приравнять к "бывшему" доллару, что естественно не будет иметь ничего общего с настоящей валютой, а просто будет эквивалентом стоимости!!!

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Пт, 19 Дек 2008 11:01

Цитата:

которую можно и приравнять к "бывшему" доллару

- почему? у нас расчеты за недвижку (открою страшную тайну Smile

) идут в наличной зеленой форме

irenka

Сообщения: 1098

Добавлено: Пт, 19 Дек 2008 11:06

zanoza писал(а):

- почему? у нас расчеты за недвижку (открою страшную тайну ) идут в наличной зеленой форме

Вообще-то давеча, как мне помнится, вы говорили (вроде-бы вы ) что у вас ничего не продается и аналогов нет. А тут расчеты ИДУТ, да еще в валюте. Это где ж такой рынок активный в Украине нарисовался, в каком регионе? Shocked

Валюха

Сообщения: 1000

Добавлено: Пт, 19 Дек 2008 11:17

Мариночка писал(а):

у нас в городе ничего не продают. Кто продавал - теперь сдают в аренду. Готовы доплачивать, чтоб люди взяли Это шутка. НО!!Стоимость аренды упала на 30-50%.

Кстати и вопрос. У меня в работе объекты для продажи. Я не знаю как мне применить сравнительный? Данных на сегодня ни одного. А то, что мы негласно используем данные полугодовой давности сейчас неактуально, потому как скорее всего недвижимость стала дешевле (блин - даже сравнить не с чем).

_________________
Те, що відбувається, відбувається вчасно.

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Пт, 19 Дек 2008 11:32

Цитата:

Вообще-то давеча, как мне помнится, вы говорили (вроде-бы вы ) что у вас ничего не продается и аналогов нет.

- это говорила Маришка про Шостку.
у нас идет ограниченное число сделок, я по ним приводила примеры размера торга.
у меня есть свое маленькое АН, так вот оно сейчас продало землю и квартиру. оплата в наличных $. знакомые АН поведали о еще паре-тройке сделок.
по поводу региона - Днепропетровская область.

Филин Андрей
Ведущий Филин

Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев

Добавлено: Пт, 19 Дек 2008 12:38

zanoza писал(а):

Цитата:

которую можно и приравнять к "бывшему" доллару

- почему? у нас расчеты за недвижку (открою страшную тайну Smile

) идут в наличной зеленой форме

а ты видела куда деваются нотариусы при этом??? они либо смотрят в другую сторону, когда идет ПЕРЕДАЧА ДЕНЕГ или вообще выделяют для этого отдельную комнату, чтоб типа свидетелем не быть...

но извини меня глупо ведь полагать что при таком резком скачке курса доллара продавец сможет продать именно за доллары и именно за ту сумму которую он просил еще летом!!! ведь покупатель тоже не дурак - в основном зп людей в Украине в гривнах, поэтому ориентир именно на нее

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Пт, 19 Дек 2008 12:47

Филин Андрей
да я же тебе и говорю, что кроме обвала цен, еще и торг присутствует очень большой. то есть цена с лета упала на 40%, и сбить при торге еще 25% можно. но расчет все равно идет в $.

irenka

Сообщения: 1098

Добавлено: Пт, 19 Дек 2008 13:32

Ну да! Раньше 5000 грн было 1000дол, а сейчас - 500. Принимайте торг в размере 50%. Cool

СИМа

Сообщения: 3604

Добавлено: Пт, 19 Дек 2008 14:05

Реально, рекламная местная газета от 10.12.2008г. в объявлении квартира 44 тыс.у.е. , прозвон сегодня 35000, торг по телефону до 30000.
Информация АН, в центр города предложение лета 50000у.е., последние 30000, вчера ушла за 18000.

Аренда (производственно-складская) 20грн/кв.м. площадь 1000кв.м., при торге по телефону и убеждении арендодателя, что экономическая ситуация не позволяет диктовать такие цифры, предложение падает до 10грн. Выезд на место: добиваем до 3грн!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

Вчера репортаж. В центре Киева съезжают арендаторы, на заставке магазинчик закрыт и написано что сдается в аренду. За кадром до кризиса арендная ставка доходила до 200у.е., сегодня предприниматели не могут потянуть и 20у.е/кв.м.
Чур, меня не рвать. Видела своими глазами и слышала своими ушами. Smile

Добавлено спустя 1 минуту 27 секунд:

Да, статью за незаконные валютные операции никто не отменял, или я что-то пропустила?

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Пт, 19 Дек 2008 14:15

никто не отменял (ну, все равно типа расчеты должны быть в национальной и т.п). ну вы все что, дети малые? у нас вон правительство все ложило на законы...

irenka, при чем тут "раньше было"? все вроде сошлись на том, что размер торга - явление текущее, выясняется мониторингом сегодняшней ситуации.

Последний раз редактировалось: zanoza (Пт, 19 Дек 2008 14:29), всего редактировалось 1 раз

Hard_Pragmatic

Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Пт, 19 Дек 2008 14:21

СИМа писал(а):

Да, статью за незаконные валютные операции никто не отменял, или я что-то пропустила?

пропустили, нет такой статьи...

СИМа

Сообщения: 3604

Добавлено: Пт, 19 Дек 2008 14:24

Хард, я по ней проходила как-то мимолетом Crying or Very sad

Hard_Pragmatic

Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Пт, 19 Дек 2008 14:29

СИМа писал(а):

Хард, я по ней проходила как-то мимолетом Crying or Very sad

то наверное знаменитая "88-ая" СТАРОГО Кодекса, сейчас таой нет Wink

СИМа

Сообщения: 3604

Добавлено: Пт, 19 Дек 2008 14:34

Да, осталось только в административном и то она практически не действует ( только что звонила адвокату, поинтересовалась) Smile

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Сб, 20 Дек 2008 15:46

Юрий Андрусенко писал(а):

Боюсь я, что выброс проблемных активов банка на рынок не только компенсирует этот дефицит, а превратит его в профицит… очень… очень хочется надеяться, что рынок недвижимости не рухнет, но прогнозировать вообще ничего не берусь… я сам когда-то говорил о дефиците жилья и наступающем Евро-2012 (а там стройки «до утра»), но всё это должно было сыграть нашему рынку в «+» только в случае

Юрий Андрусенко писал(а):

адекватных действий Президента, Правительства и НБУ

тут есть хоть пара-тройка людей, которые могут назвать действия нашего президента, правительства и НБУ адекватными?

Опять же… инфляция… недвижимость, в мировой практике, считается лучшим спасением от инфляции, но… как купить недвижимость без ипотечных программ банков? Многие у нас имеют возможность приобрести недвижимость, не привлекая заемные средства? А что делать банкам? Как кредитовать в таких условиях, когда инфляция зашкаливает за 20%? Под какие % им суживать деньги, под 30%? Покажите мне ЛЕГАЛЬНЫЙ бизнес, который сегодня в состоянии «отбивать» эти 30% и приносить маломальский доход собственнику. Да и зачем рисковать и кредитовать в таких условиях, когда на спекуляции с валютой можно неплохо заработать, что они, сейчас, с успехом и делают.

И еще… есть один очень важный момент… это ОЖИДАНИЕ падения… это, на самом деле, очень важный фактор. Если большинство субъектов рынка настроены на падение цен, то это падение будет… покупатели, попросту, уйдут с рынка, и будут ждать достижения рынком дна, тем самым, снизив спрос на недвижимость.

СИМа писал(а):

1. Почему возник вопрос о РС сейчас? Почему не возникал раньше, когда благодаря банковским кредитам деньги потеряли значимость тысяча не тысяча, мульон не мульон. Почему ,когда цены росли как на дрожжах ни у кого не было ни каких вопросов? А когда стали падать, то вспомнили о рыночной. В таком случае следует признать, что раньше считали не рыночную стоимость , а спекулятивную ( на рынке два дурака: один продает, другой покупает. И Дураков покупателей было очень много из-за доступности кредитов - и левые справки, и помощь риэлторов и понимание банковских сотрудников) . И сейчас вынужденны считать не рыночную ,а РС в условиях эк. кризиса.

Моё мнение, что разница между ТЕМ и НЫНЕШНИМ рынком в мотивации продавца и покупателя… тогда ни тот, ни другой, в подавляющем большинстве, НЕ БЫЛИ ВЫНУЖДЕНЫ ни покупать, ни продавать… да, были спекуляции и был легкий доступ к кредитным ресурсам, но никто никого не заставлял продавать или покупать.

После того, как написал эту фразу

КовАл писал(а):

А вот, что бы ответить за какие деньги на сегодняшний день можно продать недвижимость (назвать это рыночной стоимостью у меня не поворачивается язык) нам придется применять такие бешеные корректировки на торг или использовать реальные цены продаж (только где ж их взять? Unknown

)…

Решил, что необходимо поискать вид стоимости, который бы подошел для, определенной нами цифре (остаюсь при мнении, что посчитать цифру за которую, на данный момент можно реально реализовать недвижимость, можно только тем способом, о котором писала zanoza… предложение минус та, достаточно значительная корректировка на торг, либо использование РЕАЛЬНЫХ цен сделок, хотя, чаще всего, мотивация субъектов, совершающих сегодня сделки имеет мало общего с теми критериями о которых говорит определение Р.С. в нашем стандарте)… первое, что пришло на ум так это ликвидационная стоимость… но в наших стандартах Л.С. это стоимость при быстрой продаже… ни о какой вынужденной продаже речь в данном определении не идет… короче говоря, я так и не придумал, как назвать эту стоимость… может у кого-то есть мысли на этот счет?

Филин Андрей
Ведущий Филин

Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев

Добавлено: Сб, 20 Дек 2008 16:19

КовАл писал(а):

... ни о какой вынужденной продаже речь в данном определении не идет… короче говоря, я так и не придумал, как назвать эту стоимость… может у кого-то есть мысли на этот счет?

о, этим ты меня навел на мысль, раз рынка как такового нет, продажи единичные, что не позволяет нам делать выводы о как таковой "рыночной" стоимости???
может быть как раз сейчас можно ее называть "нерыночной" и определять ее???
на истину не претендую - обсуждаем....

НС№1 писал(а):

19. До неринкових видів належать вартість заміщення, вартість відтворення, залишкова вартість заміщення (відтворення), вартість у використанні, споживча вартість, вартість ліквідації, інвестиційна вартість, спеціальна вартість, ліквідаційна вартість, чиста вартість реалізації, оціночна вартість та інші види, порядок визначення яких встановлюється окремими національними стандартами.

терпеть не могу таких словосочетаний "та інші види"

может это:

НС№1 писал(а):

30. Ринкова вартість та неринкові види вартості, які визначено для цілей продажу об'єктів оцінки, за вирахуванням
витрат, що супроводжують продаж, у тому числі пов'язаних із
сплатою податку на додану вартість, визнаються чистою вартістю реалізації.

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!

Hard_Pragmatic

Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Вс, 21 Дек 2008 12:20

сумбурно
Не знаю чем вам не нравиться определение «сегодняшней» стоимости как Рыночной.
По-моему самая она, просто рынок ДРУГОЙ и соответственно ДРУГИЕ условия на этом рынке, вот и все проблемы (точнее их отсутствие Smile

).
Просто на рынке появились продавцы, которые вынуждены в силу СВОИХ проблем продавать значительно дешевле, обращаю внимание СВОИХ проблем при этом их никто не ПРИНУЖДАЕТ к продаже КОНКРЕТНО этого объекта (потому что если вы возразите мне а Банк?, то я отвечу - Банку нужны деньги а не какой-то конкретный объект продавайте шо хотите и за скока хотите).
Про понятие ПРИНУЖДАЕТ в понятии РС.
В моем понимании ПРИНУЖДАЕТ (в понимании РС) это когда независимо от субъекта и его дел, кто-то извне вдруг заставляет его произвести акт отчуждения именно объекта оценки по типу:

Цитата:

3) припинення права власності на майно, яке за законом не
може належати цій особі;

4) знищення майна;

5) викупу пам'яток історії та культури;

6) викупу земельної ділянки у зв'язку із суспільною
необхідністю;

7) викупу нерухомого майна у зв'язку з викупом з метою
суспільної необхідності земельної ділянки, на якій воно розміщене;

8 ) звернення стягнення на майно за зобов'язаннями власника;

9) реквізиції;

10) конфіскації;

11) припинення юридичної особи чи смерті власника.

Про стояние рынка и малое количество сделок.
А с какого количества сделок можно считать, что рынок появился и действует, десять, сто, тыща? (вспомните как каждый из нас считал РС какого-нибудь сарая в селе Кукуево, где две сделки в пятилетку и те наследство) Я считаю, что рынка нет, тогда когда на нем вводятся искусственные ограничения и регулирования, по-моему сегодня такого нет. Да упал спрос (по ряду известных и анализируемых здесь причин), но это же нормальный рычаг рынка, так бывает, соответственно вполне с законами рынка падает цена предложений, (просто не привычные темпы Smile

)
Представьте себе такую ситуацию, кто-то еще год назад (десять, двадцать, сто лет назад) планировал на сегодня покупку квартиры. Сегодня настало, он приходит на рынок и начинает – выбирать - прицениваться – куча предложений – перебирание - торг – покупка по «сегодняшней» стоимости. Чем не рынок, чем не РС?
Точно так же и оценщик, должен считать
Затратный – фиг его знает по каким щас ценам считать, фиг его знает где брать стоимость земли сегодня.
Доходный – шо тут можно спланировать на года вперед если неизвестно, что завтра будет.
Сравнительный – взял газету, выбрал аналоги, ну что буду звонить… ого нифигасе скидочки! а что делать? собственными ушами слышал (но на сегодня!), вот и буду писать РС = Цпредлож – Скидка.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вс, 21 Дек 2008 12:28

Hard_Pragmatic

+10000000

Филин Андрей
Ведущий Филин

Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев

Добавлено: Вс, 21 Дек 2008 13:09

прям как в анекдоте: "не могу понять где ж ты меня кидаешь" Smile

))

Прагм, резонно Smile

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Вс, 21 Дек 2008 19:11

Hard_Pragmatic писал(а):

Не знаю чем вам не нравиться определение «сегодняшней» стоимости как Рыночной.

Не нравится мне сегодняшняя мотивация продавцов. Сегодня продавец, который НЕ вынужден продавать, продавать не будет... т.е. после адекватного маркетинга, продавец попросту откажется продавать свои активы в такой ситуации… кто будет продавать активы в момент, когда деньги зависли на депозитах, когда на рынке паника и отток капитала? Только инвестор, который вынужден продавать, а это уже не типичный инвестор… типичные инвесторы, как раз, и выставили свои активы по стоимости немного ниже, чем была до кризиса, и продолжают эту стоимость держать, вот эти цены предложений мы, и наблюдаем на данный момент на рынке…

Hard_Pragmatic

Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Вс, 21 Дек 2008 19:47

КовАл писал(а):

Hard_Pragmatic писал(а):

Не знаю чем вам не нравиться определение «сегодняшней» стоимости как Рыночной.

читал читал, не понял
может перефразируешь? Rolling Eyes

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Вс, 21 Дек 2008 19:59

Ок... перефразирую... на данный момент на рынке только продавцы с не типичной (не рыночной) мотивацией... типичные инвесторы просто ушли с рынка.

Hard_Pragmatic

Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Вс, 21 Дек 2008 20:27

КовАл писал(а):

Ну и что, пусть себе уходят приходят, их же ИЗВНЕ никто не заставляет, всё это их личные проблемы (а точнее не учтенные ранее риски).
И поэтому на данный момент существует вот «такой» рынок. Повторюсь если сегодня приходит покупатель и хочет купить Недвижку по какой стоимости он купит? По стоимости которая определиться спросом и предложением, а как она у оценщиков называется? Прально - рыночная Smile

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Вс, 21 Дек 2008 22:02

Цитата:

если каждая из сторон, вернее продавец будет действовать рассудительно и без принуждения, то он просто отложит продажу (что многие и сделали), а вот если по принуждению… т.е. у него не будет выбора продавать или отложить продажу, то он будет демпинговать... куда ему деваться? Unknown

СИМа

Сообщения: 3604

Добавлено: Пн, 22 Дек 2008 08:53

+1000 Хард.
Ковал, в пятницу на "1+1" в новостях было интервью с представителем Гильдии риэлторов, так он назвал предыдущую стоимость ( по Вашему очень рыночную) ажиотажной. Мне кажется это более соответствует реалиям: тогда была ажиотажная ( люди не отдавали себе отчет какие возможны последствия от легких денег, навязываемых банками), а сейчас стоимость в условиях кризиса ( пришла расплата за отсутствие трезвых оценок своих возможностей). Меня в кредитах всегда очень сильно смущало- как человек может предполагать на 20 лет вперед? А вдруг болезнь, а вдруг беда в доме, а вдруг развод, потеря работы. Только не надо говорить, что умная голова всегда найдет себе заработок. В некоторые жизненные моменты приходится работать не только головой и можно выжить только умерив свои амбиции и плюнув на свое эго. Ведь не зря говорят " ... и от сумы не зарекайся".

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Пн, 22 Дек 2008 10:04

Ок, давайте попробуем смоделировать наши с вами расчеты…

1. С трудом, но мы нашли аналоги (3 шт. Реальные сделки, цены ниже предложения на 40%... например, 100 грн; 120 рин; 125 грн.)
2. Вносим корректировки

- Переданные права собственности. (Дело в том, что юрисдикция объекта оценки играет ключевую роль в установлении его стоимости, а следовательно, и цены продажи, т.е. введение тех или иных ограничений на право собственности объективно снижает стоимость объекта, а следовательно, и цену продажи) Ограничений нет, корректировка 0%.

- Время продажи. (Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени, в широком контексте, на динамику сделок на рынке недвижимости и соответственно на уровень цен продаж. Составляющим фактором времени является инфляция или дефляция, изменение в законодательстве (прав собственности, налогообложения и т.д.), изменение спроса и предложения на объекты недвижимости) Все объекты проданы недавно, корректировка 0%.

- Условия продажи. (Свободная или принудительная продажа. Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты сравнения из ряда сравниваемых либо провести по ним корректировки цен продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения имущества) Анализируем сделки и видим, что продавцы были вынуждены продать, поэтому значительно снизили цены, в то время, как остальные продавцы продолжают держать цену. Тогда в данные цены мы должны внести положительную корректировку, которая должна учесть эту ситуацию.
…
Дальше корректировки описывать не буду, нет смысла… в данном случае именно условия продажи являются тем фактором, который делает данные цены не рыночными.
СИМа, повторюсь еще раз, тогда не было ВЫНУЖДЕНЫХ продавцов и покупателей, да – были спекуляции, да - был ажиотаж, но небыло ВЫНУЖДЕНЫХ сделок, а спекуляции были, есть и будут на любом рынке.

Филин Андрей
Ведущий Филин

Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 22 Дек 2008 10:58

КовАл писал(а):

Цитата:

наверное, все же продавец (уезжающий на ПМЖ, покупающий что-либо другое и продающий "запасную" недвижку, "попавший" на большие затраты (лечение, например) - может и не продавать недвижку, ведь его никто не заставляет, т.е. это не принужденная продажа...
так что наверное "какой рынок - такая и рыночная стоимость"...

Добавлено спустя 9 минут 11 секунд:

оффтоп

СИМа писал(а):

... Меня в кредитах всегда очень сильно смущало- как человек может предполагать на 20 лет вперед? А вдруг болезнь, а вдруг беда в доме, а вдруг развод, потеря работы. ...

а в арендованной квартире жить лучше?
лично я купил за 20, а сейчас (если продать, вдруг), то будет 40, летом можно было 50 просить, так что даже если вдруг банк захочет забрать свои деньги - я все равно остаюсь в выиграше...
а с арендованной попрут тебя как только заболеешь и не сможешь платить...
вот те кто брал больше чем стоит квартира+еще трошки на ремонт, машину, мебель, технику...заодно, вот те и могут быть в попадосе...
оффтоп

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Пн, 22 Дек 2008 11:22

Филин Андрей писал(а):

продавец (уезжающий на ПМЖ, покупающий что-либо другое и продающий "запасную" недвижку, "попавший" на большие затраты (лечение, например) - может и не продавать недвижку, ведь его никто не заставляет, т.е. это не принужденная продажа...

как раз такие сделки и не рекомендовали брать в учет при оценке... это говорит о не типичной мотивации, а отсюда, и не корректной стоимости...

Оффтоп

Филин Андрей писал(а):

те кто брал больше чем стоит квартира+еще трошки на ремонт, машину, мебель, технику...заодно, вот те и могут быть в попадосе...

Какой же это попадос? Отдал банку эту недвижку и спи себе спокойно, ведь ты не вложил туда ни копейки... моральные мучения не в счет Smile

Оффтоп

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Пн, 22 Дек 2008 11:27

Цитата:

Отдал банку эту недвижку и спи себе спокойно

- ковал, не так уж спокойно. если банк при оформлении кредита выдал тебе 9000 из расчета цены квартиры 10 000, ты погасил тела 3 000, а теперь твоя квартира на рынке стоит 5 000, то ты отдашь квартиру банку и будешь ему должен 1000 с %.

Hard_Pragmatic

Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Пн, 22 Дек 2008 11:27

Филин Андрей писал(а):

так что наверное "какой рынок - такая и рыночная стоимость"...

+1
мне кажется, КовАл, ты путаешь «мотивацию» и «принуждение»,
для того что бы начать процесс продажи должен быть мотив,
раньше мотивация была – получение сверхприбыли (спекуляция), а теперь – расплата за неоцененные риски (выживание), но на рынке никаких принуждений не появилось (пока)

Филин Андрей
Ведущий Филин

Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 22 Дек 2008 11:52

zanoza
+1 за оффтоп Smile

Hard_Pragmatic
то тебе +1,
я просто сформулировал одной фразой, а ты убедил что сегодня рыночная такая же как и вчера, ничего собственно не изменилось (падение продаж и цен не в счет, так как на понятие "рыночная стоимость" это не влияет)

[quote="КовАл"]

Филин Андрей писал(а):

как раз такие сделки и не рекомендовали брать в учет при оценке... это говорит о не типичной мотивации, а отсюда, и не корректной стоимости...
а откуда мы можем знать что это ИМЕННО ТАКИЕ сделки, при продаже человек может говорить что угодно, а может и ничего не говорить - проверить это сложно или вообще невозможно, ты что в отчете пишешь, что у продавца дядя/тётя/брат/сестра раком заболели и он срочно продает???

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Пн, 22 Дек 2008 11:58

zanoza, можно жить по принципу "долги отдают только трУсы", а если еще и больше ничего нет, то пусть забирают свою 1000 с % из моих ничего Smile

А, что бы выплатить треть кредита (как в твоем примере) недвижку нужно было покупать года три-четыре назад, а цены тогда были такие, что ситуация будет похожа на ситуацию Филина Андрея

Hard_Pragmatic, ничего я не путаю, и то и то есть мотивация, вот только нормальная (типичная) мотивация - действовать не в убыток себе и если на рынке сложилась ситуация не благоприятная для продажи, то не продавать, а просто переждать, а вот мотивация – продать, хоть за какие ни будь деньги, только бы избавиться от проблемы, является не типичной мотивацией. Почему до кризиса, когда продавец писал "ПРОДАМ СРОЧНО", то мы осторожно относились к его цене? А потому, что он, по-видимому, находится в стесненных обстоятельствах, типа

Филин Андрей писал(а):

продавец уезжающий на ПМЖ, ... "попавший" на большие затраты (лечение, например)

Теперь же вы считаете, что такой (стесненный обстоятельствами) продавец является типичным, что, на мой взгляд, не верно, поскольку типичные продавцы просто решили переждать, тем самым увеличив срок экспозиции активов на рынке… т.е. они продают (вернее выставили на продажу) недвижку, только не отдают её по демпинговой цене, на которую согласен (вынужден согласиться) стесненный обстоятельствами продавец.

Добавлено спустя 6 минут 13 секунд:

Филин Андрей писал(а):

а откуда мы можем знать что это ИМЕННО ТАКИЕ сделки, при продаже человек может говорить что угодно, а может и ничего не говорить - проверить это сложно или вообще невозможно, ты что в отчете пишешь, что у продавца дядя/тётя/брат/сестра раком заболели и он срочно продает???

я тебе уже когда-то писал... пишу еще раз… пусть не теми же словами, но смысл тот же "ДЕЛАЙ СВОЮ РАБОТУ! АНАЛИЗИРУЙ РЫНОК, АНАЛИЗИРУЙ ОБЪЯВЛЕНИЯ... отсутствие У ТЕБЯ информации о условиях сделки не есть проблема рынка, это ТВОЯ ЛИЧНАЯ проблема и нечего её перекладывать на плечи рынка"... но спор ведь не о том, мы, гипотетически, предполагаем наличие у нас такой информации, и спорим о выводах, которые мы делаем исходя из наличия такой информации.

СИМа

Сообщения: 3604

Добавлено: Пн, 22 Дек 2008 14:32

Ладно, КовАл, не кипятитесь. У каждого своя правда, Вы видите ситуацию в таком ракурсе. Не хотите признавать реалии, Ваше право. Мне кажется, Вы отстаиваете свое мнение в условиях массового выполнения работ по определению стоимости для выдачи кредитов. А теперь, когда пошло все трамтарарам не хотите признать, что несколько ошибались в тот момент ( сопоставила Ваши рассуждения в некоторых темах).
Но это есть рынок, рынок и еще раз рынок. И ведь не везде сейчас продают только из-за банковских долгов. В 99% "проблемной недвижимостью " занимаются спец. торги (в условиях принудительного исполнения), а там стоимость еще ниже получается ( и скажу Вам по секрету в последнее время на торги нет желающих заявляться).
И занимаются проблемными объектами другие банковские службы.

Добавлено спустя 3 минуты 46 секунд:

Да, интересно, а как же анализировали рынок, делали свою работу во время выдачи кредитов, когда стоимость недвижки реально завышалась на 30-100%???
Я не хочу ни кого обидеть, просто и тогда было много оценщиков не думающих о рынке и о последствиях, а только бы не потерять банковскую кормушку, и сейчас хватает.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пн, 22 Дек 2008 15:08

СИМа писал(а):

Знаете коллега.
Вот глядя на свои работы того времени, у меня тоже, где то подспудно появлялись такие мысли. Только проанализировав то что было, я пришел к выводу, что все (ну почти все) делалось правильно. И зря сейчас, в основном банки, катят бочку на оценщиков. Было время, был соответствующий рынок, были и соответствующие стоимости, о чем в своих отчетах я как оценщик и говорил. (думаю другие коллеги тоже).
И если сегодня что то там не срослось, то пардон, мы же на Глоба у которого "звезды не так стали" (цитата).
Если говорить об определении РС то повторюсь, оценщик - зеркало рынка. (че вижу про то и порю).
Если рассуждать так, как сегодня рассуждают те же банкиры, то пардон, а че надо было сказать (тогда), что таких цен нет (не верь своим глазам).
Что касается банков, то для этого у них и сидят аналитики, которые должны, по долгу службы, все предвидеть и заложить соответствующие риски в коэффициенты и %%.
Если перед оценщиком поставлена задача определить РС то нельзя от него требовать чего то другого. Другое дело, если бы нам ставилась задача определить, например, инвестиционную стоимость, то тогда можно было бы огласиться с не качественной работой оценщиков.
А так, "очі бачили що брали" Sad

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Пн, 22 Дек 2008 15:13

СИМа писал(а):

Ладно, КовАл, не кипятитесь.

ну что Вы... я спокоен, как удав Smile

Я, абсолютно не хочу ни кого ни оправдывать, ни обвинять, высказываясь в данной теме по поводу данной ситуации на рынке и соответствии наших нормативных документов нынешней ситуации, поэтому готов СПОКОЙНО выслушать все обоснования моей не правоты, поэтому позволю себе не согласиться с Вашим, СИМа, утверждением

СИМа писал(а):

Не хотите признавать реалии, Ваше право. Мне кажется, Вы отстаиваете свое мнение в условиях массового выполнения работ по определению стоимости для выдачи кредитов. А теперь, когда пошло все трамтарарам не хотите признать, что несколько ошибались в тот момент ( сопоставила Ваши рассуждения в некоторых темах).

Почему же не хочу? Хочу… Вы просто докажите мне, что это не так, как я вижу, обоснуйте это и я с Вами соглашусь. И еще, я не совсем понял, в чем я ошибся, если можно, то подробнее.

СИМа писал(а):

Но это есть рынок, рынок и еще раз рынок. И ведь не везде сейчас продают только из-за банковских долгов.

честно говоря, за последние два месяца, я еще не слышал ни про одну сделку, где бы продавец не был вынужден продать по тем или иным причинам... могу сказать, что у меня достаточно много знакомых риэлторов... говорят так: "выставляют на продажу многие, а продают единицы... только те, кому "припекло" и они значительно сбросили цену"

СИМа писал(а):

Да, интересно, а как же анализировали рынок, делали свою работу во время выдачи кредитов, когда стоимость недвижки реально завышалась на 30-100%???

ой... СИМа... бросьте... а то Вы не знаете, как это делается? К чему этот вопрос?

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пн, 22 Дек 2008 15:15

Уважаемая СИМа писала
"Я не хочу ни кого обидеть, просто и тогда было много оценщиков не думающих о рынке и о последствиях, а только бы не потерять банковскую кормушку, и сейчас хватает."

К стати, я тогда думал о рынке и последствиях завышения стоимости недвижки (думаю и не я один) да толку (кабы он обо мне так думал Mad

). Передо мной ставилась другая задача сказать какова РС на дату оценки, а не прогнозировать и кого то предупреждать (официально).

СИМа

Сообщения: 3604

Добавлено: Пн, 22 Дек 2008 15:20

Я написала со знанием дела.
Оценивала домик в сентябре, который удачно продали в 2006году.
РС получилась значительно ниже, чем кредит( заметьте кризиса еще бешенного не было, только предпосылки).
Мы храним полный архив всей прессы, которую покупаем, выписываем или раздают даром. Проштудировали объявления того периода, нашли непосредственно этот дом. Цена была напечатана 32000, кредит был выдан 60000. Вы хотите сказать, что с этим не сталкивались?!? Ведь кто-то вывел эту РС для банка!!!

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пн, 22 Дек 2008 15:23

Если звезды зажигают, значит это кому то нужно.

СИМа
А Вы никогда не слыхали об откатах 50% за кредит?
Эт похоже с той оперы.

СИМа

Сообщения: 3604

Добавлено: Пн, 22 Дек 2008 15:25

И это не единичный случай. Это и есть мыльный пузырь, который лопается всеми силами, но ему не дают это сделать. А на счет риэлторов, дык мы являемся членами АСНУ, и знаем проблему изнутри. Smile

Добавлено спустя 1 минуту 57 секунд:

Более того, я слыхала за возбужденные уголовные дела по этим вопросам.

Serg100

Сообщения: 183

Добавлено: Пн, 22 Дек 2008 15:30

Передо мной ставилась другая задача сказать какова РС на дату оценки, а не прогнозировать и кого то предупреждать (официально).[/quote]
+100000

Дима
Гость

Добавлено: Пн, 22 Дек 2008 15:32

Я думаю шо правильно буде зробити анализ хочаб по тел. скильки люди готові поступитись в цені. Тому що зараз другим способом з прогнозувати неможливо Sad

СИМа

Сообщения: 3604

Добавлено: Пн, 22 Дек 2008 15:49

Только что пришла почта.
Стройкомплекс г. Евпатория поздравляет с праздниками ( спасибо им) и предлагает приобрести квартиры в жилом комплексе со скидкой до 25%, при покупке пентхауса гараж в подарок.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пн, 22 Дек 2008 15:54

Шановний Дима (мабудь Дмитро)
Як що Вам не важко, то спілкуйтесь, будьте ласкаві, якоюсь однією мовою, або встановіть щось одне на клавіатурі. Дуже важко читати Ваші пости.
З повагою.
rudge
Стосовно Вашої пропозиції, то
+1

Serg100

Сообщения: 183

Добавлено: Пн, 22 Дек 2008 15:57

Дима писал(а):

А раньше не делали прозвон?

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Пн, 22 Дек 2008 15:58

СИМа, да, есть факты завышения стоимости оценщиками, но я не совсем понял, это аргумент в споре или это просто порыв честно души, после того, как

СИМа писал(а):

Оценивала домик в сентябре, который удачно продали в 2006году.
РС получилась значительно ниже, чем кредит( заметьте кризиса еще бешенного не было, только предпосылки).
Мы храним полный архив всей прессы, которую покупаем, выписываем или раздают даром. Проштудировали объявления того периода, нашли непосредственно этот дом. Цена была напечатана 32000, кредит был выдан 60000. Вы хотите сказать, что с этим не сталкивались?!? Ведь кто-то вывел эту РС для банка!!!

?

Я понимаю, что зло берет, вот только я то тут причём? Или Вы мою работу переоценивали? Хотя я сомневаюсь в этом Smile

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Пн, 22 Дек 2008 16:22

Цитата:

Цена была напечатана 32000, кредит был выдан 60000

- да кто знает, может он его вынужденно продавал за 32? а рядом пять таких продавали по 80.

Филин Андрей
Ведущий Филин

Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 22 Дек 2008 20:18

zanoza писал(а):

Цитата:

Цена была напечатана 32000, кредит был выдан 60000

- да кто знает, может он его вынужденно продавал за 32? а рядом пять таких продавали по 80.

то банкиры вынудили покупателя дома взять кредит в 2 раза больше Laughing

хотя повторюсь - видел на 30% завышение, но чтоб в 2 раза или в 5....
были, извините за выражение, придурки, которые приходя просили оценить то что стоило 1 млн, в 5 млн, но по моей инфе им никто так это и не сделал Smile

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!

Brewer

Возраст: 45
Сообщения: 33
Откуда: Киев (Полтава)

Добавлено: Пн, 22 Дек 2008 21:21

в сложившейся на рынке ситуации нужно вместо 40 %-го торга вводить "корректировку на вменяемость продавца" Smile

а если серьёзно, то почему бы не назвать её "корректировка на актуальность цены предложения", а торг таки оставить в разумных пределах (параметр "разумных" в количественной форме - это моя субъективно сложившаяся точка зрения Smile

- может кто и не согласен =+/- 5% )?

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Вт, 23 Дек 2008 10:38

Цитата:

Следствие кризиса, на наш взгляд, заключается в потере в настоящее время ценовых ориентиров в экономике, что в свою очередь является губительным, в первую очередь для реального сектора, включая и жилищное строительство. Отсутствие ценовых ориентиров резко увеличивает неопределенность в банковской сфере в отношении заемщиков, что практически лишает возможность проводить нормальную кредитную политику.

http://www.labrate.ru/articles/mikerin_neiman_antikrizis-2008.htm Микерин Г.И., Нейман Е.И., 2008

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Пт, 02 Янв 2009 18:25

Не стоит забывать, что кризис затронул и оплату труда. «Нередко во время собеседования соискатели соглашаются на ставку в два раза ниже начального запроса», - признаётся Елена Буслова. На сегодняшний день зарплатные предложения сильнее всего упали у юристов, бухгалтеров, финансистов, дизайнеров и инженеров - на 20-27% по сравнению с сентябрём (см. график «Динамика зарплатных предложений специалистам на портале по трудоустройству JOB в сентябре-ноябре 2008г.»). Менеджерам по продаже, секретарям и системным администраторам предлагают на 15-17% меньше, чем в сентябре. Меньше всего пострадали от финансового кризиса зарплатные предложения программистов и маркетологов – они снизились на 5-7% (ТАБЛИЦА 3).

Vad

Сообщения: 363
Откуда: южная группировка

Добавлено: Чт, 29 Янв 2009 09:35

Оцениваю квартиру, просматриваю объявления о продаже.
Разброс цен довольно приличный одни квартиры в долларах уже снижены процентов на 30, другие так и остались на уровне весны-лета 2008 г. Причем вот этих новых предложений по более низким и реальным ценам не так уж много. И вот думаю как мне убедительно объяснить для одних аналогов минамальная скидка на торг, для ругих максимальная, или же брать исключительно все старые аналоги......

Добавлено спустя 12 минут 57 секунд:

Что касается приведенного графика по зарплатам меня смущает вот что. Может я живу в маленьком периферийном городишке и отстал от жизни . Но не ужели все зарплаты приведенных специалистов были привязаны к долларову эквиваленту. В период стабильности согласен. Но сейчас, неужели все они эти специалисты работают в компаниях с иностранным капиталам. Smile

Да если моя бы зарплата была привязана к долларам и у меня зарплата упала на 10-20% да я собственного говоря ложил бы на этот кризис. Мне кажется полная ерунда, лично я стал получать ровно на столько же меньше на сколько упал доллар, даже еще ниже процентов на 30% меньше, если учесть что упали обороты в работе. А кого то вообще выгнали с работы.То же самое и по стране, реальная подение зарплаты специалистов в долларах процентов 50-70 как минимум.

Olenka
Оценщик

Сообщения: 1271

Добавлено: Чт, 29 Янв 2009 09:50

В одном банке мне рекомендовали поправку на торг брать 20%.
А правильнее, я думаю, с продавцами выяснять, на сколько они готовы уступить и указывать этот размер скидки - в денежном выражении для конкретного аналога.

SHE
Настоящая Блондинка

Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса

Добавлено: Чт, 29 Янв 2009 09:52

Olenka писал(а):

А правильнее, я думаю, с продавцами выяснять, на сколько они готовы уступить и указывать этот размер скидки

совершенно верно. При прозвоне аналогов щас многие говорят "назовите свою цену" Laughing

_________________
а знаешь, всё ещё будет!

Vad

Сообщения: 363
Откуда: южная группировка

Добавлено: Чт, 29 Янв 2009 10:04

Торг это такое растяжимое понятие, сегодня ты звонишь он хоязин согласан уступить 5-10%, завтра он уже бегает за тобой и согласен продать уже на 30-40% дешевле.
У меня так было правда когда я менял квартиру. Он предложил свою цену, я предложил свою, он покрутил у виска, а через две недели прибежал со мной договариваться.
Мне кажется вот сейчас нужно в первую очередь оринтироваться на реальные продажи, вот конечно документально все доказать проблема. Легче у кого есть знакомые риэлтеры. Наши риэлторя говорят что предложение упало процентов на 15-30% но никто не готов покупать и по таким ценам.... Sad

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Чт, 29 Янв 2009 10:16

Цитата:

Наши риэлторя говорят что предложение упало процентов на 15-30% но никто не готов покупать и по таким ценам....

у нас сегодня 4к квартира на 1 этаже в не самом плохом районе выставлена на продажу по цене 113$/м2. падение больше чем в 4 раза.

Vad

Сообщения: 363
Откуда: южная группировка

Добавлено: Чт, 29 Янв 2009 10:24

Самый нормальный ориентир скидки на торг это первичка там цены в гривнах остались на прежнем уровне или даже упали. Но вот сама поправка в 40-50% немного угнетает. Кстати это скидка на торг для квартир.
Что касается земли, то на мой вопрос сколько сейчас стоит земля (за сколько можно купить) наши риэлторы деликатно и что самое главное исчерпывающе ответили: "А хрен его знает"
Кстати что говорят светилы и гуру оценки, кто нибудь недавно был на курсах повышения?

оксана

Возраст: 46
Сообщения: 61

Добавлено: Чт, 29 Янв 2009 10:36

Что касется жилой недвижимости - то здесь и даже в момент кризиса есть сделки по реальным продажам у нас например в 2 раза стоимость упала в центральных районах и в 3-4 в спальных. Люди приобретают за наличку. По нежилой сложнее думаю здесь скидка может колебаться от того у каого и на какую сумму кредит (утрирую конечно) ноесли человек купил в2006 г. условно за 100 единиц, то он может опуститься до 100 единиц, а если он купил в нач. 2008 за 500 единиц, то врядли он опустиься до 100, потому что у нег кредит как минимум на 300

Yourick

Сообщения: 708
Откуда: Киев и область

Добавлено: Чт, 29 Янв 2009 10:59

В январе делал парочку работ, и, наборавшись смелости, написал там примерно следующее:
1. ПРЕДЛОЖЕНИЕ: так как почти ничего не продаётся, вынуждены ориентироваться только на предложения
2. СПРОС: в результате опроса нескольких брокеров получаем, что у покупателя интерес вызывают предложения, которые на 30-40% меньше от летних, по другим - вообще звонков нет. При просмотре покупатель ещё пытается сбить цену на 10-20%, в итоге получаем 50% скидку от предложений лета - то, за что пипл готов купить.
3. Алгоритм отбора аналогов:
- смотрим предложения на дату оценки и сравниваем их с летними, фильтруем только те, что хотя бы на 20% меньше от летних;
- зачастую предложения болтаются больше года (анализ очень весёлый),
- самое главное - доказываем, что оно не может продаться в принципе по заявленным предложениям уровня лета
4. Для отфильтрованных предложений торг выбираем как 5%-10%, в зависимости от уровня подвижки относительно лета.

ПС. И в методологию пишу, что РС - не савсэм РС в условиях крызыса

_________________
"я не оценщик, я только учусь"

флай

Возраст: 47
Сообщения: 991
Откуда: Днепр

Добавлено: Чт, 29 Янв 2009 11:57

Ну на цены предложений мы и так ориентируемся, это нам стандарт позволяет делать.
На мой взгляд, падение от летних цен в ЮСДах это не совсем торг, потому как в гривнах то цены остались практически такие.
Торг это то, что при прозвоне - уступают.
Вот не совсем понятна ситуация с комм. недвижкой, потому что опять же в ЮСДах цены упали немного , в ЮАХах вроде как немножко подросли, сама в раздумьях, может все в нац.валюте делать, но привязки к доллару не избежать потому что цены предложений в них. опять же разница курсов нбу/наличный. Smile

digit

Сообщения: 11

Добавлено: Чт, 29 Янв 2009 15:29

соглашусь с флай. тоже мониторили рынок и перевели в гривны получилось по некоторым позициям даже дороже чем летом. вот тоже находимся в замешательстве Surprised

irenka

Сообщения: 1098

Добавлено: Чт, 29 Янв 2009 15:44

Посмотрите посты ранее, там уже обсуждалось насчет аналогов, в какой валюте брать для сравнения. Сто пудов - только в гривне

skiff
Неформальный лидер

Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари

Добавлено: Чт, 29 Янв 2009 16:49

Вчера посчитал коеф. понижения стоимости предложений в разрезе районов Киева.
Результат:
1. Падение началось в 07-08.2008г.
2. За этот период до конца 2008г. сторимости предложений уменьшились в среднем на 5-20%.(от 0,956 на Печерске до 0,82 - Голосевский)
3. Это не есть поправка на торг, так как значение торга выясняю только после беседы с продавцом/"брокером". Величина торга на сегодня колеблется в пределах тех же 20%. Но есть варианты когды выставленная квартира за 280т. была мною "уторгована" до 150т!......
4. Торг зависит и от психологического состояния "клиента" (при обзвоне с разніх телеф.№, заявляли, что стоимость заоблачная, предлагали занчительно меньше и сбивали стоимость вдвое, и народ начинает паниковать потихоньку.

_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе!

Филин Андрей
Ведущий Филин

Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев

Добавлено: Чт, 29 Янв 2009 18:10

флай писал(а):

... но привязки к доллару не избежать потому что цены предложений в них. опять же разница курсов нбу/наличный. Smile

не согласен - можно ведь писать что мы звонили и уточняли и спрашивали по какому курсу... а лучше - спрашивали сколько в гривнах!!! и тогда считаем в нацвалюте

Добавлено спустя 2 часа 57 минут 42 секунды:

irenka писал(а):

...Сто пудов - только в гривне

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!

Андрей KV

Сообщения: 1061
Откуда: Киев

Добавлено: Пт, 30 Янв 2009 11:19

Знаете, при поправке на торг в 30% , каковая имеет место быть в реале, оценка выглядит мягко говоря бледненько, все корректировки в общем до 15%, а тут на тебе сразу 30, а если дальше всё ухудшается будет 40, то грош цена таким оценкам

_________________
Sex, drugs, rock-n-roll

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Пт, 30 Янв 2009 11:21

я вообще-то не понимаю, откуда взялись вот єти ограничения по размеру поправок.
одни гооврят, до 5%, другие - до 15. на деле бывает и гораздо больше, особенно при не очень развитом рынке.
например, квартира убитая и квартира с евроремонтом в небольшом городе. при всех прочих одинаковых параметрах, одно это различие может давать около 50% корректировки от стоимости 1м2.

kink

Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск

Добавлено: Пт, 30 Янв 2009 12:54

подтверждаю, анализировали 4-й квартал, как ни странно в гривне цены растут темпами примерно на уровне инфляции.

Vad

Сообщения: 363
Откуда: южная группировка

Добавлено: Пт, 30 Янв 2009 17:16

да я вообще перестал слушать тех хто загоняет оценщиков в какие-то рамки, 5-10% скидка на торг, полная ерунда.
Легко рассуждать сидя на мягком кресле, в большом городе. небольшая фирма, сопуствующий бизнес, преподавательская деятельность, 10-20 стажеров и пр. Согласен ты это заработал, уже авторитет работает на тебя. Но откуда эти ограничения, откуда взялись эти цифры. Конечно уже можно оценивать заводы и не поднимая своего мягкого места.
Мне кажется иногда нужно спустится на землю к нороду, и почаще вникать в реальные проблемы оценки.
Эти 30-50% скидки на торг рузултьат нормального маркетингового исследования, а 5-10% это результат, тех кто вообще ничего не хочет делать

Борода
Тусовщик

Возраст: 53
Сообщения: 1591

Добавлено: Пт, 30 Янв 2009 20:31

Согласовывал я тут методику с международным аудитом. По поправкам порешили так: аналоги с суммарной поправкой более 30% отбрасываем. Но это суммарная, там есть и торг ( я ставлю в среднем 10% для обл. центров и 20% для райцентров).

_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова.

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Пт, 30 Янв 2009 22:07

Борода, их хорошо отбрасывать, когда рынок есть развитый. кроме того, я не понимаю, зачем отбрасывать аналог с поправкой более 3-%, но в таком же доме этого района и подобной планировки, а вместо него брать аналог на другом конце города.

а сейчас возьми продажу месячной давности - и у тебя сразу вылезет больше 30%. -20% за месяц, и -20% торга как минимум по крупной недвижке.

irenka

Сообщения: 1098

Добавлено: Сб, 31 Янв 2009 13:09

А если принять, что это поправка не на торг, а на отсутствие спроса, на кризис. Т.е. продают только те , которым ОЧЕНЬ надо: ситуация "хелп!", кредит нужно отдать, долги.... Потому что умные в кризис скупают, а глупые продают (если просто так продают, не от беды). Это цены не рыночные, а ликвидационные

Филин Андрей
Ведущий Филин

Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев

Добавлено: Сб, 31 Янв 2009 14:15

irenka писал(а):

А если принять, что это поправка не на торг, а на отсутствие спроса, на кризис. ...

поправка на ликвидность!!! или коэффициент ликвидности... можно и так - но не торг это, люди просто щас в замешательстве и некоторое еще не скинули цены, а другие уже поняли что продать по "старой" цене не удастся, вот и разница - в 50%, кто-то продает за 1000 баксов, а кто-то пересчитывая в грн... понимает что его квартира уже 700 баксов, но это не торг!!!!!
это ОБЩЕЕ падение рынка...
т.е. по звонку можно уговорить человека что за такие деньги уже не продают!!! а продают за вот такие (говорим диапазон со ссылкой на газеты и иные объявления), а потом он скажет Вам свою цену, так вот если от этой цены Вам удастся сбросить еще - то это уже будет торг, и пусть он будет хоть 90% я лично5-10-15% этот показатель не ограничиваю...

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!

Андрей Яворский

Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ

Добавлено: Сб, 31 Янв 2009 21:41

Филин Андрей
У нас цены стоят, как вкопанные. Для себя сделали такой вывод: чем меньше в населенном пункте первички, тем цены менее подвержены падению. В районах даже есть рост стоимости предложения.

_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Вс, 01 Фев 2009 12:27

ну вот у нас в городе нет первички вообще. и не строят. а цены на вторичку упали по некоторым районам на 50% и больше.

Филин Андрей
Ведущий Филин

Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев

Добавлено: Вс, 01 Фев 2009 17:36

Андрей Яворский писал(а):

Кировоград=Луганск во многом, но утверждение про связь с первичкой не всегда верно - вон Заноза яркий пример Smile

))
давайте оперировать утверждениями с валютой, т.е. если они у Вас стоят в долларах, то реально они выросли на 50-60%, а если стоят в гривне то по отношению к доллару упали % эдак на 30-40...я бы все же брал за ориентир летнюю цену умноженную на курс 5 и от нее скакал бы, т.е. тогда можно увидеть - цена в грн выросла или упала...

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!

Андрей Яворский

Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ

Добавлено: Вс, 01 Фев 2009 20:29

Филин Андрей
Андрей! Я оперирую основной валютой предложения, т.е. долларом. Цены в долларах стоят. Привет Кировограду! Smile

_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу

Филин Андрей
Ведущий Филин

Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев

Добавлено: Вс, 01 Фев 2009 20:59

привет передал...
тогда Ваши продавцы шалэниють.... это ж во сколько у них цена подросла ... Shocked

такого роста в 2005-2006 не было Smile

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!

Андрей Яворский

Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ

Добавлено: Вс, 01 Фев 2009 21:14

Andrey писал(а):

Я бы тоже поостерегся это рынком назвать. Скорее это вынужденные продажи, т.е. речь идет не о РС, а о ЛС. Моё мнение, пока у нас нет адекватного законодательства о налоге на недвижимость, то рынок недвижки будет стоять, как вкопанный. У всех на памяти обвал конца 90-х и резкий скачок в течение 5-7 лет. Народ уже ученый, лучше отсидится и выждет.

_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу

galswit
Moderator

Сообщения: 945
Откуда: Львів

Добавлено: Пн, 02 Фев 2009 09:25

skiff писал(а):

За этот период до конца 2008г. сторимости предложений уменьшились в среднем на 5-20%.
(от 0,956 на Печерске до 0,82 - Голосевский)
3. Это не есть поправка на торг, так как значение торга выясняю только после беседы с продавцом/"брокером". Величина торга на сегодня колеблется в пределах тех же 20%. Но есть варианты когды выставленная квартира за 280т. была мною "уторгована" до 150т!......
4. Торг зависит и от психологического состояния "клиента" (при обзвоне с разніх телеф.№, заявляли, что стоимость заоблачная, предлагали занчительно меньше и сбивали стоимость вдвое, и народ начинает паниковать потихоньку.

Итого 25-40%. Близко к истине, хотя во Львове до 50%.

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Пн, 02 Фев 2009 12:07

Филин Андрей, чё-то я не пойму, какое отношение имеет валюта продажи к корректировке на торг? Какая разница в чем будет проводиться сделка, в долларах, в гривнах или в убитых енотах… если существует разница между ценой предложения и ценой продажи, то, оперируя ценами предложения, мы обязаны учесть наличие этой разницы.

Теперь о торге… ИМХО, то, что мы сейчас имеем на рынке – разницу между ценой предложения и ценой сделки в 40%, говорит о несбалансированности рынка. Рынок недвижимости, на мой взгляд, на сегодня просто «заблудился»… потерял ориентиры. Я имею ввиду ситуацию, когда даже риэлторы не могут сказать по какой стоимости выставлять объект на рынок. Субъекты рынка (покупатели и продавцы) настолько по-разному оценивают свои объекты, что «золотая середина» просто не проглядывается. Я думаю, что сейчас рынок недвижимости находится в стадии коррекции… и коррекция эта началась сравнительно недавно… когда многие люди стали понимать, что кризис не закончится весной и придется приспосабливаться к нынешним условиям. Этому предшествовал определенный этап борьбы продавцов с покупателями.

В конце 2008 года на рынке недвижимости сложилась известная ситуация, когда: «Низы не могут…, а верхи не хотят…» т.е. «Продавцы не могут продать товар по цене ниже кредита, а покупатели не хотят покупать за свои (не заемные) средства товар по ценами, предлагаемым продавцами». В этой ситуации победа той или иной стороны (покупатель/продавец) во многом зависела от положения дел в экономике страны… и наше правительство не подвело наших покупателей Sad

… положение дел у нас, как мы видим, не завидное. Так, отсутствие доступа к дешевым (по нашим меркам) заемным средствам привело к полной и безоговорочной победе покупателей, а возможный (и, по моему мнению, даже очень возможный) выброс на рынок проблемных активов банка поставил большой жирный крест на чаяньях продавцов продать свои активы, как минимум, по цене равной сумме кредита. Поскольку всё больше людей на рынке перестали верить в заверения правительства о том, что «крыза не иснуе» и «крыза скинчиться через 3-4 мисяци» в начале 2009 года на рынке наступил перелом… рынок из «рынка продавца» начал трансформироваться в «рынок покупателя». Но рынок недвижимости достаточно инертен, поэтому реакция субъектов рынка, естесно, не может быть мгновенной. По моему мнению, цены предложения медленно, но уверено будут сползать вниз, стремясь приблизиться к ценам продаж. Это и есть та «КОРРЕКЦИЯ», о которой я говорил выше.

Дык это я к чему… к тому, что если раньше процесс уторговывания и торга укладывался приблизительно в 10%, сейчас он распух до 40%. Теперь о «ТОРГЕ» и «УТОРГОВЫВАНИИ»… честно говоря, я не знаю, как назвать процесс приведения цены первоначального предложения объекта к его цене продажи, но точно не торг, в классическом понимании этого слова. Дело в том, что торг (общение продавца и покупателя) врядли даст снижение на 40% (за исключением того случая, когда «покупатель» пришел к продавцу с паяльником и утюгом… тогда, конеШно, цена продажи будет обратно пропорциональна степени нагрева эти электрических приборов), ведь человек, в здравом уме и доброй памяти, не выставит на продажу объект за 100 грн если он готов отдать его за 60 грн. Он понимает, что такими действиями он существенно сузит круг потенциальных покупателей.

Поэтому, я считаю, что разница между предложением и продажей состоит из двух частей: «УТОРГОВЫВАНИЕ» и «ТОРГ».

Под «УТОРГОВЫВАНИЕМ» я понимаю процесс приведения цены предложения данного объекта к типичной стоимости подобных объектов на рынке, т.е. к точке в которой данный объект уже не выбивается из общей массы и способен привлечь внимание потенциального покупателя… это, в моём понимании, и есть «золотая середина». Под «ТОРГОМ» я понимаю снижение цены во время переговоров, когда покупатель выявил свою заинтересованность в данном объекте, и они встретились.
При нормальном рынке первоначальная цена предложения, чаще всего незначительно отличается от «золотой середины», т.е. «УТОРГОВЫВАНИЕ» имеет не значительную величину, что объясняется достаточным кол-вом ориентиров на рынке… на данный же момент, ориентиры «размыты» и в большей своей части «призрачны». Призрачны потому, что многие продавцы не могут снизить стоимость продаваемого объекта… нет экономической целесообразности. Если квартира куплена в кредит и задолженность составляет 100 грн, а продать её возможно только за 60 грн., то такой поворот событий не интересен продавцу аж никак… остаться без жилья и продолжать «торчать банку бабло» перспектива не из весёлых… лучше уж подождать… месяц, два, три… частично гасить кредит… договариваться с банком о реструктуризации, наконец, родить ребёнка, прописать его в квартире и весело улыбаться… короче говоря, нужно тупо потянуть время, а там посмотрим… может ишак сдохнет, или падишах умрет Smile

Так же есть люди (они были всегда, даже при нормальном рынке, просто сейчас они «наложились» на тех, что с кредитами) которые любят пословицу «Чем черт не шутит, когда Бог спит» и продают свои объекты по завышенной цене надеясь на авось. Такой «разброд и шатание», конечно, не прибавляет ясности рынку, а тем более продавцам, которые чаще всего имеют скудное представление о процессах на рынке недвижимости. Поэтому, исходя из принципа разумной осторожности (как любят писать многие наши оценщики Smile

) покупатели, дабы не продешевить, выставляют свои объекты на продажу по цене стремящейся к верхней планке, и для того, что бы эта цена «сползла» к границе разумного, потребуется время, которое мы называем «типичным сроком экспозиции объекта на рынке». В процессе экспозиции объекта на рынке покупатель постепенно спускается «с небес на землю» (этот процесс я назвал «УТОРГОВЫВАНИЕМ») и созревает для «ТОРГА», т.е. для переговоров о конечной цифре. Чем менее развит рынок, и чем больше неопределенность, тем большее значение принимает величина «УТОРГОВЫВАНИЕ», конечно, я не хочу сказать, что величина «ТОРГ» не меняется… тут многое зависит от степени «нагрева паяльника», но не думаю, что «ТОРГ» является основной величиной в процессе приведения цены предложения к цене продажи.

Короче говоря, как говорится «что хотел сказать аффтор данным произведением» Smile

. Я считаю, что разница между ценами предложения и ценами продаж в 40% и более на нынешнем рынке вполне реальна, она, также, реальна для не развитых рынков, и рынков с ограниченным спросом. Но эта величина не является единой, а состоит из нескольких величин, по моему мнению, это «ТОРГ» и «УТОРГОВЫВАНИЕ» и, ИМХО, наша задача определить величину данного «УТОРГОВЫВАНИЕ», а затем величину «ТОРГА»… общее значение этих двух величин и будет корректировка цены предложения к рыночной цене.

Я не знаю, как определить эти величины, ведь сегодня мы, как и весь рынок, так же не видим этой «золотой середины». Но уверен, что разделение на две составляющие даст меньше «режущую глаз» корректировку.

Ну, вот и всё!

Так… вот только не бейте меня… я и не говорил, что дам ответы на все вопросы Very Happy

Vad

Сообщения: 363
Откуда: южная группировка

Добавлено: Вт, 03 Фев 2009 10:30

Здесь интересная статья по недвижимости Крыма
газета "Первая Крымская" №258 от 23-29 января 2009 г.
http://1k.com.ua/258/details/3/2

Филин Андрей
Ведущий Филин

Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 03 Фев 2009 12:09

КовАл
может я неясно изъясняюсь, но я о том и говорил что сегодняшние скачки цен - это не торг, что торг это сумма скидки при общении с продавцом, а не при прочтении объявления запущенного в газету летом с повтором сразу на полгода... и сравнивании этой цифры с реальной сделкой сегодня...

Добавлено спустя 3 часа 41 минуту 9 секунд:

КовАл писал(а):

... Это и есть та «КОРРЕКЦИЯ», о которой я говорил выше....

Поэтому, я считаю, что разница между предложением и продажей состоит из двух частей: «УТОРГОВЫВАНИЕ» и «ТОРГ».

...

"уторговывание и торг" - так недалеко и запутаться, а вот то что ты раньше написал "коррекция" - лучше звучит, т.е. в итоге "коррекция цены предложения и торг"
под "коррекцией цены предложения" понимаем приведение цифры в рамки тех не завышенных предложений которые есть на рынке... если, конечно же, мы имеем достаточно инфы по "нормальным" предложениям и по "завышенным"...

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!

он же Гоша

Возраст: 51
Сообщения: 494

Добавлено: Ср, 04 Фев 2009 14:16

Филин Андрей писал(а):

Что мы имеем?
Мы имеем рынок, на котором категорически отсутствуют какие-либо продажи. Он (рынок) как бы есть (ведь кто-то где-то что-то все же продает), но сроки экспозиции на этом рынке непонятно какой длины. И пока сроки экспозиции продолжают продолжаться, цены предложения продолжают падать.
При этом мы продолжаем считать недвижку в рамках сравнительного подхода с применением метода под странным названием "метод аналогов ПРОДАЖ". А продаж то нет. А появятся тогда, когда закончится кризис (рецессия сменится депрессией (кризис достигнет дна и начнет рыть яму), а вот после депрессии (ориентировочно - 2011г (и это если усё будет хорошо) начнут продаваться те объекты, которые мы сегодня применяем в якости аналогов (с соответствующей поправкой на торг). При том, что с учетом падения цен предложения на рынке до часа икс (2011г) цены на наши аналоги будут еще пять раз пересмотрены продавцом в сторону уменьшения (а в 2011 проданы без усякого торга что характерно).

Так вот насчет поправки на торг.
Да, есть такое - при общении с продавцом можно сбить цену на 10-20-30-40% (нужное подчеркнуть). Допустим, оценщик, пообщавшись с продавцом, понял, на какую величину продавец готов сбить цену (т.е понятно, за какую цену продавец ГОТОВ ПРОДАТЬ своё майно). И что с того? Ведь это только один конец палки (которая, как известно, о двух концах). Осталось ведь самую малость - найти того дурака, который за такую цену ГОТОВ КУПИТЬ это майно. Вот тогда мы и выйдем на рыночную стоимость.

СИМа

Сообщения: 3604

Добавлено: Ср, 04 Фев 2009 16:56

Андрей Яворский писал(а):

Я оперирую основной валютой предложения, т.е. долларом. Цены в долларах стоят.

Андрей, какую прессу Вы читаете????? О чем Вы пишите?!?!?
Да, количество предложений значительно сократилось, но цены пошли вниз и очень... даже в пересчете на гривну.
"Восточный Курьер" №5 ,стр 16. Южные кв. улучшенная планировка 19000-23000у.е., осень все тот же "ВК" 35000-45000у.е.
Кв. Гаевого, "двушка" убитая, 14000. Давки нет за ней. Осенью ниже 40000 не было.
Факты продаж АН:
кв. Якира, однокомнатная, средние этажи, улучшенная, нужен ремонт, 11000у.е. (до кризиса 35000);
ул. Советская, 3 этаж, однокомнатная, 17000у.е.( до 50000);
рн кв. Шевченко, двухкомнатная "сталинка" 17000у.е. ( до 45000).
Квартиры не залоговые, кто уехал в Россию, кто в деревню на натурпродукты, кто заначку слил, чтобы хоть что-то поиметь.. раз "прощелкали" золотое время.

skiff
Неформальный лидер

Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари

Добавлено: Ср, 04 Фев 2009 17:43

Немного юмора: сегодня обзваниваю "аналоги" и натыкаюсь на "юмористку".
Но сначала предистория: квартира, красная цена на сегодня 115000у.ев. Заинтересовался - везде 110000-115000 (заметьте один и тот же дом-новострой, этаже +/- 2), а тут 175000! Звоню, и тетка отвечает что да, мол, 175000, спрашиваю - почему? ведь соседи на 60тыс дешевле продают, может, говорю, ремонт такой, что как в музее. Нет, отвечает тетя, я ведь ее в марте за 180тыс покупала, так 5-ку скинула "на кризис", но больше уступать не намерена.
Звоню дальше и узнаю, что одно очень маститое АН продает в соседней новостройке (аналогичной за проектом), такие же квартиры скидывают по ...87000! Скупой, как говорится....

_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе!

Андрей Яворский

Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ

Добавлено: Чт, 05 Фев 2009 11:28

СИМа

Ну, если оперировать вашими методами:
ВК №3 Артемовский р-н 60000 8/9 54,3 кв.м. около 1100 дол/кв.м.
Летом-осенью дорогой сегмент Артемовского района 1000-1100 дол/кв.м., тот же ВК.
кв. Щорса десятиэтажки 67000 (ВК №5) 8/9 50 кв.м. 1340 дол/кв.м
Летом осенью в этих домах цены были 1200-1500 дол.кв.м.

А если серьезно, то вы сами знаете, что цены у нас держали до последнего. По этому поводу даже по Интеру проходились. Типа Луганск город контрастов. Последние номера ВК: Артемовский р-н, Мирный-Заречный: лето-осень 1000-1100 дол./кв.м., сейчас в среднем 750 -1100 дол/кв.м.
А вот хрущебы действительно сильно упали в цене, но посмотрите сколько пишут "срочно". Чуть-ли не через одно-два объявления. Разве "срочно" не является сокращенным сроком экспозиции?
Например, у меня есть некоторая свободная недвижимость, налоги я за нее не плачу, могу получать доход от аренды, так зачем я в это смутное время буду кидаться во все тяжкие и сливать "кормилицу" за пол-цены?
Конечно, нельзя отрицать влияние "срочников" на общие цены, но на мой взгляд, они в основном опускают нижнюю ценовую планку. И видя это, обычные собственники уходят с рынка, занимая выжидательную позицию.

СИМа писал(а):

Да, количество предложений значительно сократилось

На мой взгляд, сейчас рынок жилья превратился из рынка с атрибутами РС, в рынок ликвидационных стоимостей.

Добавлено спустя 1 минуту 53 секунды:

Забыл! Приятно увидеть на форуме земляков Drinks or Beer

_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Чт, 05 Фев 2009 12:31

irenka

Сообщения: 1098

Добавлено: Чт, 05 Фев 2009 14:35

Гоша, Андрей +1
Действительно, рынку нужно как предложение, так и спрос! Тогда получается, что мы не можем в принципе в отчете как базу оценки взять РС. Потому что спрос он хоть и есть, но денег на него нет! Глазами, как говорится кушал бы, а взять не могу. Вы думаете, мало людей, которые по нынешним ценам хотели бы купить недвижку? Полно!
Это будет ЛС, потому что срочность и скидки как раз ее признаки.
И также я предлагаю не использовать вообще срав. подход, а только затратник или доходник.

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Чт, 05 Фев 2009 14:42

я поддерживаю irenka в том, что сейчас более реальным становится использование доходного подхода или затратного, некоторую сложность вижу только с оценкой жилья в маленьких городах, где не развита ни аренда, ни строительство первичное.

irenka

Сообщения: 1098

Добавлено: Чт, 05 Фев 2009 14:57

Ст-ть замещения минус износ не проконает?

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Чт, 05 Фев 2009 15:36

Ст-ть замещения минус износ не проконает? - не проконает, как вы выражаетесь.
стоимость замещения получается выше стоимости жилья, по которой оно не то что продается - предлагается.
надо вводить еще и внешний износ. который непонятно как аргументировать. точнее, понятно - но тоже нужны данные по продажам для коррекции.

Андрей Яворский

Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ

Добавлено: Чт, 05 Фев 2009 15:59

На днях решил сделать анализ жилья. Хотя жилье сейчас не ценим, но... вдруг. И очень будет смешно выглядеть старый анализ в отчете об устойчивом росте Smile

Что получится вывешу на "поругание". Может общими усилиями на моей статистике разберемся, где собака порылась. Правда статисика будет скудновата, сегодня в этом убедился, покопавшись в нашей базе данных.

Добавлено спустя 15 минут 49 секунд:

zanoza писал(а):

надо вводить еще и внешний износ. который непонятно как аргументировать. точнее, понятно - но тоже нужны данные по продажам для коррекции.

А % уменьшения кол-ва предложений, не проканает? Кстати, в газете, которой мы с СИМой оперировали, значительно сократился список предложений, но также существенно вырос список аренды. РС перетекла из рынка продаж в рынок аренды, т.е. ДП, пока рулит. Только экстракция уже не катит. Придеться голову ломать над кумулятивкой. Да и рынок этот, пока новорожденный, что дальше будет неизвестно. Я так думаю.

_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Чт, 05 Фев 2009 16:38

Цитата:

РС перетекла из рынка продаж в рынок аренды

ну нет у нас в городе потребителей съемных квартир практически. такая вот специфика. вуз один только, на заводах работают местные. жилья довольно много в городе.
а % уменьшения предложений это уж сильно прибивает Smile

судя по нашей газете Smile

irenka

Сообщения: 1098

Добавлено: Чт, 05 Фев 2009 17:37

Заноза, я не говорила, что отнять физ.износ. Отними совокупный Smile

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Чт, 05 Фев 2009 18:16

а я и пишу, что совокупный сложно определить. irenka, вот вы как в такой ситуации определяете совокупный износ?

СИМа

Сообщения: 3604

Добавлено: Пт, 06 Фев 2009 10:21

Да, аренды в городе очень много.
Заполняемость в офисных зданиях сокращается катастрофически.

Торговый центр в центре снизил арендные ставки (это не предложение это факт) 1этаж со 100у.е./кв.м. до 150грн; 3 этаж с 20у.е. до 35грн. Это объясняется тем, что пытаются держать марку. Т.е. у нас все хорошо, арендаторы не бегут, наше самое классное место в городе и покупатели даже в сложные времена нас не бросают. Их нет на рынке, они все у нас. Razz

Но арендаторов просят в категорической форме инфу по аренде и скидках не разглашать. У меня там засланец, инфа 1000%.
А у якорных так сейчас вообще полная "халява", они диктуют условия, и есть варианты, где стоимость аренды = издержки арендодатора по данному объекту.
Район Гаевого за магазин с 12000грн до 3000!!!! Только чтобы не пустовало, т.к. много-много окошек заклеено буковками "А Р Е Н Д А ", что было дико в "золотые времена".

Филин Андрей
Ведущий Филин

Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев

Добавлено: Пт, 06 Фев 2009 11:10

да у нас тоже в центре в офисном центре "Барва" офисы были по 25-40 долл. сейчас по 35-40 грн, я снимаю за 42грн/м.кв., тоже в центре, но место не очень удобное и ремонт простецкий, но у меня с арендодателями хорошие отношения и отдельный вход - сижу и ночью и на выходных, сам себе хозяин... так что я пока никуда не съезжаю, хотя реально уже есть условия лучше Smile

когда я въехал в этот офис то меньше 10 долл. (50грн) за квадрат найти было нереально...

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!

Андрей Яворский

Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ

Добавлено: Пт, 06 Фев 2009 11:50

Дык и нормально. Просто раньше срок окупаемости был 3-5 лет. теперь будет, как у всех нормальных людей 10-20 лет. Европа, блин Very Happy

_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу

kink

Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск

Добавлено: Вт, 10 Фев 2009 14:48

"Аренда офисной недвижимости: назад, в прошлое" (Дн-вск)
http://www.realnest.com.ua/information/newspaper/2009/01/1207
"Аренда торговой недвижимости: сегодня, завтра и вчера" (Дн-вск)
http://www.realnest.com.ua/information/newspaper/2009/02/1214
посмотрел объявления и базу данных, по производственно-складским прошел откат в прошлое как бы не до 2007! стандартная АС 20-25 грн/м2 + коммунальные

Добавлено спустя 22 минуты 11 секунд:

и вот еще одна статья, комментарий директора РиалНест
http://www.realnest.com.ua/information/newspaper/2009/02/1216

Добавлено спустя 2 минуты 47 секунд:

по жилью. свежак 11.02! Laughing

http://www.realnest.com.ua/information/newspaper/2009/02/1221

Hard_Pragmatic

Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Вт, 10 Фев 2009 16:05

kink писал(а):

по жилью. свежак 11.02! Laughing

http://www.realnest.com.ua/information/newspaper/2009/02/1221

Ночной дозор, етить! Поиск в будущем! ROFL

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 10 Фев 2009 22:34

Как по мне, цены аренды для офисной и торговой недвижимости в первой половине 2008 г. занижены.
Кинк, Вы как думаете?

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

kink

Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск

Добавлено: Ср, 11 Фев 2009 14:02

Серый, по офисным помещениям расхождение с нашими анализами +/-1 долл. По торговым расхождения значительно больше; что то не так, либо сегментация рынка по районам города отличается, либо исходные другие.Рост аренды торговых помещений с начала 2008 г. получили, но не такой сильный, как в статье. Так что, скорее всего, у них цена аренды торговых завышена в середине 2008г.

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Ср, 11 Фев 2009 22:30

kink писал(а):

Ок. Спасибо. Мы тоже по Днепру работаем, правда не так часто как Вы Smile

. У нас тоже немножко другие результаты получались.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

kink

Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск

Добавлено: Пн, 23 Фев 2009 12:04

"Производственно-складская недвижимость: от дефицита к изобилию"
http://www.realnest.com.ua/information/newspaper/2009/02/1230
"Арендодатели, которые заинтересованы сохранить существующих арендаторов, мгновенно отреагировали и вместо заявленных ранее 45-50 грн./кв.м/месяц просят около 30 грн./кв.м/месяц. Т.е. учитывая сложившуюся ситуацию на рынке, арендаторы готовы в процессе торгов существенно снижать величину арендных ставок. Но, несмотря даже на этот факт, наблюдается высокий уровень вакантности площадей. "

Albano2

Сообщения: 640

Добавлено: Чт, 26 Фев 2009 09:11

Мы немного забылы про тему ветки. Кто-нибуть видел аналитику по корректировке на торг в 2009 году?

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Чт, 26 Фев 2009 10:55

никто не видел, сами писали. Smile

dmitr

Возраст: 56
Сообщения: 15
Откуда: Луганская колония строгого режима

Добавлено: Чт, 05 Мар 2009 13:45

На эту тему у меня летом 2008 года было "интересное" замечание ФГИ. В сравнительном подходе я использовал цены предложений и поставил поправку на торг 10% (реально она былоа 15-20% но небыло чем доказать, только слова о реальных ценах продажи). Фонд вернул отчет и написал вообще убрать поправку на торг. Меня конечно это улыбнуло, но "струить" против ветра не хотелось. Пока я думал, как культурно объяснить фонду его не правоту - здание запретили сдавать в аренду.

_________________

интересное

Albano2

Сообщения: 640

Добавлено: Чт, 05 Мар 2009 22:37

dmitr писал(а):

Фонд вернул отчет и написал вообще убрать поправку на торг

А у меня поправка прошла, обосновывал исследованием росийских оценщиков.

Филин Андрей
Ведущий Филин

Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев

Добавлено: Чт, 05 Мар 2009 23:08

Albano2 писал(а):

...обосновывал исследованием росийских оценщиков.

и живу в Ужгороде Smile

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!

Albano2

Сообщения: 640

Добавлено: Пт, 06 Мар 2009 23:56

Albano2 писал(а):

обосновывал исследованием росийских оценщиков

... там исследуется зависимость корректировки на торг в зависимости от величины населенного пункта (количества населения), Заноза вроде тоже применяет Cool

Филин Андрей
Ведущий Филин

Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев

Добавлено: Сб, 07 Мар 2009 01:13

а мона на это посмореть?
Занозенко?!?!? а ты шо это не делишься своими ноу-хаву?

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Пн, 09 Мар 2009 10:15

чего?!! да я его уже давно выложила на форум! это исследование РБК с табличками такое...

Филин Андрей
Ведущий Филин

Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 09 Мар 2009 15:20

ткни меня носом, а?

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!

Hard_Pragmatic

Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Пн, 09 Мар 2009 15:45

Филин Андрей писал(а):

ткни меня носом, а?

вот тут
http://www.vikno.com.ua/altfm/viewtopic.php?t=7007&postdays=0&postorder=asc&highlight=%EF%EE%EF%F0%E0%E2%EA%E0&start=0

Филин Андрей
Ведущий Филин

Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 09 Мар 2009 20:37

спасибо Заноза Very Happy

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!

Albano2

Сообщения: 640

Добавлено: Пн, 09 Мар 2009 22:18

zanoza писал(а):

чего?!! да я его

СИМа

Сообщения: 3604

Добавлено: Вт, 10 Мар 2009 08:10

Ой, у меня выскакивает ошибка 404 на ссылке

Hard_Pragmatic писал(а):

http://www.vikno.com.ua/altfm/viewtopic.php?t=7007&postdays=0&postorder=asc&highlight=%EF%EE%EF%F0%E0%E2%EA%E0&start=0

. Это что такое? куда бежать? Smile

Хард, как всегда, помоги Surprised

Hard_Pragmatic

Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Ср, 11 Мар 2009 11:13

СИМа писал(а):

Ой, у меня выскакивает ошибка 404 на ссылке

Hard_Pragmatic писал(а):

http://www.vikno.com.ua/altfm/viewtopic.php?t=7007&postdays=0&postorder=asc&highlight=%EF%EE%EF%F0%E0%E2%EA%E0&start=0

. Это что такое? куда бежать? Smile

Хард, как всегда, помоги Surprised

здесь
http://biznes-ocenka.com/metod_11.html

СИМа

Сообщения: 3604

Добавлено: Чт, 12 Мар 2009 09:59

Хард, как всегда, СПАСИБО Smile

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Чт, 12 Мар 2009 14:58

если мотивируете, то может.
у нас в городе есть например явная зависимость от масштаба объекта.

Олег EC
Гость

Добавлено: Чт, 12 Мар 2009 15:13

zanoza писал(а):

у нас в городе есть например явная зависимость от масштаба объекта.

Я имею ввиду даже для одного размера. Просто сейчас разброс цен в несколько раз. Скидка на торг - 40% (по данным аналитиков) для одного продавца может быть нормальной, в то время как другой закладывал только 5%?

Олег EC
Гость

Добавлено: Чт, 12 Мар 2009 15:44

Спасибо. Посмотрел. Но ответа на свой вопрос так и не нашёл. Sad

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Чт, 12 Мар 2009 15:44

ну так спросите там, ту ветку больше людей читает.

и я вам написала свое мнение - "если мотивируете, то может."
то есть если вы аргументируете разную величну торга, то используйте разную корректировку...

Последний раз редактировалось: zanoza (Чт, 12 Мар 2009 15:46), всего редактировалось 1 раз

Олег EC
Гость

Добавлено: Чт, 12 Мар 2009 15:45

Если Вы знаете ответ, то скажите пожлауйста, ибо вопрос очень срочный!

Добавлено спустя 2 минуты 11 секунд:

zanoza писал(а):

ну так спросите там, ту ветку больше людей читает.

В той ветке отвечают раз в 2-3 дня. А мне нужно сейчас.

Я пока новичок здесь на форуме. Если Вы считаете что на той ветке я получу ответ быстрее, то я восрользуюсь Вашим советом.

Спасибо.

Олег EC
Гость

Добавлено: Чт, 12 Мар 2009 15:56

Добрый день.

Интересует Ваше мнение: Возможно ли использовать разные скидки на торг при оценке недвижимости для одного набора аналогов?
Сейчас разброс цен - в разы! И кто-то готов скидывать 50% а кто-то только 5%?

Round-faced

Возраст: 43
Сообщения: 118
Откуда: одесса

Добавлено: Чт, 12 Мар 2009 16:34

Прозвоните и спросите у продавцов, что они уступят )
Вообще, ответ на ваш вопрос вам сразу и дали - обосновывайте!!! вы ведь можете данную поправку не только в %, но и в деньгах делать и хоть 50 %, если вы уверены в себе и своих обоснованиях

Филин Андрей
Ведущий Филин

Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев

Добавлено: Чт, 12 Мар 2009 20:52

Олег EC писал(а):

...Возможно ли использовать разные скидки на торг при оценке недвижимости для одного набора аналогов?
Сейчас разброс цен - в разы! И кто-то готов скидывать 50% а кто-то только 5%?

я однажды так делал, но размер скидок был близок... т.е. что-то около 5-10-15%, обзванивал все аналоги, говорили сколько могут скинуть... и я эти данные писал...

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!

Олег EC
Гость

Добавлено: Сб, 14 Мар 2009 19:15

Филин Андрей писал(а):

Олег EC писал(а):

Спасибо. Наверно так и сделаю.

Доцик

Возраст: 44
Сообщения: 208

Добавлено: Пн, 14 Дек 2009 15:35

Підкажіть яке коректування на торг можна/треба приймати в при нийнішній ек. ситуації.
Знайомі говорили що від 15-30%............незнаю чи не забагато

ЗІ Zanoza вичачаюсь занеуважність

_________________
Роби, що повинен і будь що буде!!!

Андрей

Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 14 Дек 2009 18:24

Может не в тему!
Торг сейчас - 10 %, люди которые продают закладывают тогр на уровне 10%.
Если бы я продавал квартиру сейчас за 50, я бы выставил ее за 55.
Это наблюдается по предложениям к продаже объектов по всей Украине.
P.S. Мое мнение

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Пн, 14 Дек 2009 18:39

По жилью?

Андрей

Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 14 Дек 2009 18:44

Ага

Доцик

Возраст: 44
Сообщения: 208

Добавлено: Пн, 14 Дек 2009 19:30

В мене обєктом є магазин а говорив з оцінщиком що цінить підзаставу банків так з його слів там вимагають торг 20 а той цілих 30%

_________________
Роби, що повинен і будь що буде!!!

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Пн, 14 Дек 2009 19:55

для коммерческой недвижимости может быть и 50%.

Евгений

Возраст: 39
Сообщения: 17

Добавлено: Чт, 04 Фев 2010 16:01

Блин, взрослые люди вроде... Кокой торг 50 % .... я себе представляю ещё 25 , но не более.
Реелтор который выставляет на продаже недвижимость прекрасно понимает уровень цен в регионе и понимает также что с 50% торгом звонков ( потенциальных клиентов ) будет 0, так как рынок и так мёртвый !!!
Вот кто из Вас готов продать своё имущество с торгом 50 % , при чём любое имущество . ( пример : 1. авто (ланос ) Вы хотите продать за 6 тис. дол.США . Вы что продадите его за 3 ??? да лучше выкинуть чем продать ! 2. недвижка стоимостю 1 млн. дол.США . сторгуете 500 000 ДОЛ.США ( 4 000 000 грн. ) . я думаю что нормальный человек врятли сторгует 50% без веских причин.
А то что говорят Ваши "знакомые" риелторы - спленти и слухи .
Аналитика !!! От куда ???? Домик ??? Планета Оболонь ??? По словам вледельцев даных "заведений" реальное количество зделок может быть в пределах до 10 ! в то время когда выставлено на продажу в Укр. более 200 000 тис. объяв. и это Аналитика ???? Confused

Добавлено спустя 4 минуты 9 секунд:

zanoza писал(а):

для коммерческой недвижимости может быть и 50%.

Дешевле ликвидирывать предприятие и самому выкупить через ДВС таку недвижку чем торг давать 50 % . При условии что стоимость пару млн. баксов. и это кредит

А если это дешовая недвижка (коровник например) то стоимость будет нише скраповой. Лучше на кирпич разобрать

Андрей

Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев

Добавлено: Чт, 04 Фев 2010 16:13

Поскольку скидка на торг, это не что иное, как надбавка на стоимость, которую продавец хочет получить на руки, предлагаю такое обоснование скидки. Что скажете?

Это цены предложения на квартиры в городе Киеве.

.xls !!!

Описание:

Downloads

Имя файла:

.xls

Размер файла:

39 Kб

Скачан:

68 раз

Hard_Pragmatic

Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Чт, 04 Фев 2010 16:16

Евгений, Вы вместо того, что бы огульно всех тут называть не взрослыми людьми
1. держали бы себя в руках
2. читали Аналитику

Евгений писал(а):

Аналитика !!! От куда ????

так вот читаем:

Цитата:

При этом следует иметь в виду, что при оценке объектов недвижимости в отдаленных районах, где крайне низкий спрос на покупку недвижимости и, тем более, на аренду, величина скидки может быть существенно выше. В частности, ряд оценщиков указали на величину уторгования, превышающую 50%, что отражает реальную ситуацию на депрессивных рынках, характеризующихся низким спросом.

Добавлено спустя 9 минут 3 секунды:

Андрей писал(а):

Поскольку скидка на торг, это не что иное, как надбавка на стоимость, которую продавец хочет получить на руки, предлагаю такое обоснование скидки. Что скажете?

Андрей, что это? (я про файл)
что от чего отнимается?
что за постоянные величины 100000 и 50000?

Андрей

Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев

Добавлено: Чт, 04 Фев 2010 16:32

Hard_Pragmatic писал(а):

Андрей, что это? (я про файл)
что от чего отнимается?
что за постоянные величины 100000 и 50000?

Стоимость предложения квартир в Киеве. 50 и 100 база. Определены по логике, если выставляют за 105000, значит готовы уступить 5.

Hard_Pragmatic

Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Чт, 04 Фев 2010 16:43

Андрей писал(а):

Hard_Pragmatic писал(а):

Андрей, что это? (я про файл)
что от чего отнимается?
что за постоянные величины 100000 и 50000?

эээээээ, а где же, тогда логика, например для клеточки А128, если выставляют за 108000, значит сколько готовы уступить?
или я что-то не пойму или у тебя база взята с потолка.

Андрей

Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев

Добавлено: Чт, 04 Фев 2010 17:24

Если выставляют за 108, то готовы уступить 8, если бы ты квартиру продавал, зная что она стоит 100 000, выставлял бы за сколько? На рынке просматривается тенденция предложений от 100 500 до 110 000. В среднем эта надбаква дает 6,5 %.

Hard_Pragmatic

Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Чт, 04 Фев 2010 17:37

Андрей писал(а):

если бы ты квартиру продавал, зная что она стоит 100 000, выставлял бы за сколько?

я бы?
за 100 с припиской без торга, а что?
Андрей, объясни мне откуда взята цифра 100?!!!!!!
если ты сам говоришь

Андрей писал(а):

тенденция предложений от 100 500 до 110 000

а почему не 99 или 101?!!!

Андрей неужели ты не видешь? у тебя в задаче дано и условие и решение Very Happy

Евгений

Возраст: 39
Сообщения: 17

Добавлено: Чт, 04 Фев 2010 17:46

Андрей писал(а):

полностю согласен !!! Exclamation

Это человечиский фактор !
А если кто оценил недвижемость в 50 % дороже чем рынок, то не надо говорить что это торг Cool

Андрей

Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев

Добавлено: Чт, 04 Фев 2010 18:15

Hard_Pragmatic писал(а):

а почему не 99 или 101?!!!

Да потому что люди склонны к простому.

Hard_Pragmatic писал(а):

Андрей неужели ты не видешь? у тебя в задаче дано и условие и решение

Это не задача, а способ обоснования Smile

Olenka
Оценщик

Сообщения: 1271

Добавлено: Чт, 04 Фев 2010 21:48

Hard_Pragmatic писал(а):

3. регулярно бывали бы в школе и изучали орфографию-просто режет глаз.
Простите.
По теме -делала тоже кое какие прикидки в своем регионе, так вот по жилой недвижимости реальный торг- максимум 10%, в противном случае-не продают; по хорошей коммерческой-10%(чаще)-20%(реже), есть объекты-как правило, производство/склад, которые продают по 2 года-но не уступают 50%! Сбрасывают на аренде, но за три копейки не продают.

Hard_Pragmatic

Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Чт, 04 Фев 2010 22:15

Андрей писал(а):

Hard_Pragmatic писал(а):

Андрей неужели ты не видешь? у тебя в задаче дано и условие и решение

Это не задача, а способ обоснования Smile

назови как хочешь, но этот способ обоснования намного не корректнее и бездоказательнее чем, широко распространенный метод "с точки зрения экспертов" Smile

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Чт, 04 Фев 2010 22:20

Евгений писал(а):

Блин, взрослые люди вроде... Кокой торг 50 % .... я себе представляю ещё 25 , но не более.

Наверное, это не самое лучшее обращение для начала дискуссии... Особенно к людям, которых считаешь взрослыми... Laughing

Olenka писал(а):

делала тоже кое какие прикидки в своем регионе, так вот по жилой недвижимости реальный торг- максимум 10%, в противном случае-не продают; по хорошей коммерческой-10%(чаще)-20%(реже), есть объекты-как правило, производство/склад, которые продают по 2 года-но не уступают 50%!

Сначала определимся с терминами? Что есть корректировка или поправка на торг?

Тоже дискутировать можно долго, но мне кажется, что исходя из того, о чем тут говорят, и того, что в конечном итоге интересует оценщика на практике (если кто еще помнит Very Happy

), можно сказать, что поправка на торг - это разница между ценой предложения и той ценой (стоимостью), которую на рынке сейчас заплатили бы за такую недвижимость.

Если исходить из этого, то поправка может принимать значения и 5%, и 25%, и 50% - все в зависимости от того, какая степень невероятности стартовой цены, выбранной собственником (продавцом) по конкретному объекту аналогу в наше дурное и нестабильное время. И нечего копья ломать.

Отсюда, кстати, следует, что в наших условиях по каждому объекту-аналогу лучше эту поправку (корректировку) определять индивидуально. Sad

_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер

Юрий Андрусенко

Сообщения: 912
Откуда: Херсон

Добавлено: Пт, 05 Фев 2010 08:30

Евгений писал(а):

Добавлено спустя 4 минуты 9 секунд:

zanoza писал(а):

для коммерческой недвижимости может быть и 50%.

+1

Добавлено спустя 1 минуту 29 секунд:

Olenka писал(а):

По теме -делала тоже кое какие прикидки в своем регионе, так вот по жилой недвижимости реальный торг- максимум 10%, в противном случае-не продают; по хорошей коммерческой-10%(чаще)-20%(реже), есть объекты-как правило, производство/склад, которые продают по 2 года-но не уступают 50%! Сбрасывают на аренде, но за три копейки не продают.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пт, 05 Фев 2010 09:35

Уважаемые коллеги.
Позвольте высказать свое видение на поправки в целом, ну и как частное, поправки на торг.
Если говорить о поправках в общем то идеал к которому мы должны стремиться должен приближаться к 0. К сожалению это из области фантастики. Лично я, когда вижу в отчете очень большую суммарную поправку, сразу же начинаю сомневаться в адекватности аналогов. Хотя частенько нормальных аналогов, особенно для регрессных районов просто нет. Эта ситуация мне понятна и тут суммарная поправка может выражаться даже не долей, а целыми единицами. Однажды нам пришлось оценивать офис в забитом селе. Аналогов адекватных не было. Пришлось брать данные по райцентрам. А поправку на место расположение просчитали через стоимость домов. Благо данные были. Так вот суммарная поправка получилась (по памяти) где то 2,5 - 2,7. У нас разница в стоимости кв. м была больше чем в два раза. Работа делалась для ФГИ и они согласились с нашими доводами.
Что касается поправки на торг то тут я придерживаюсь мнения коллег, что она не должна превышать разумных приделов (0% - 10%) Если больше то что то не то. Или аналог не тот, или продавец не адекватен (хотеть не вредно) или если есть факты продаж сделка не отвечала рыночным условиям (часть безнал, часть нал, со скидкой до 30-50% в доках будет только нал, что существенно будет отличаться от предложенного на продажу).
В общем коллега Grey Horse прав. Тут нужно судить по объекту и ситуации как в ненці так и в регионе.
О утверждать, что ........... ет как то не по "оценочному" Smile

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Пт, 05 Фев 2010 10:39

Цитата:

или продавец не адекватен (хотеть не вредно)

- ну есть вот у нас такой риелтер. Любовь Гавриловна. У нее всегда цены безумные. ВСЕГДА! она работает по принципу "редко, но метко". на нее можно делать поправку на торг -20% сразу же. Laughing

Кофтик

Сообщения: 118

Добавлено: Пт, 05 Фев 2010 13:36

http://agent.ua/review/news/22725.html?utm_source=newsletter&utm_medium=email&utm_campaign=newsletter1

"Господин Полынцев отметил, что срок экспозиции квартир разный, в зависимости от цены. Популярностью пользуются квартиры, которые выставляются чуть дешевле, на 2-4% ниже рыночной цены. Такое предложение может уйти за неделю. В то время как квартиры с завышенными ценами простаивают месяцами. Что касается дисконта, то он немного снизился. В сегменте однокомнатных квартир размер торга составляет 2-5%, двухкомнатных - 5-7%, трехкомнатных - около 10%. Напомним, что в прошлом году размер дисконта в среднем составлял 10-12%, а в случаях срочной продажи мог доходить до 20%."

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Пт, 05 Фев 2010 14:10

zanoza писал(а):

- ну есть вот у нас такой риелтер.

А у нас есть и собственники. Very Happy

zanoza писал(а):

на нее можно делать поправку на торг -20% сразу же.

Ну, вот и анализ исходной информации... Индивидуально по объекту. Smile

Olenka
Оценщик

Сообщения: 1271

Добавлено: Пт, 05 Фев 2010 20:44

Grey Horse писал(а):

Отсюда, кстати, следует, что в наших условиях по каждому объекту-аналогу лучше эту поправку (корректировку) определять индивидуально.

Так и есть, именно об этом я неоднократно спорила с банкирами.

skiff
Неформальный лидер

Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари

Добавлено: Сб, 06 Фев 2010 13:38

Підтримаю де кого з колег. Значення знижки на торг можливе лише після ретельного аналізу ринку саме подібного майна. Наводимо діапазон значень. А далі виписуємо вірогідний розмір знижки по кожному з обєктів порівняння. Далі ми припускаємо, що значення знижки нашого Об.Оц. буде саме таким-то, т.я. обєкт оцінки (наприклад) більш схожий на ОП№3.
Тобто, визначення знижки є індивідуальним процесом, що базується на аналізі значень.

_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе!

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Сб, 06 Фев 2010 14:04

skiff писал(а):

Далі ми припускаємо, що значення знижки нашого Об.Оц. буде саме таким-то, т.я. обєкт оцінки (наприклад) більш схожий на ОП№3.

Чего-то я не понимаю... Что значит "знижки нашого Об.Оц. будуть саме такими"? Какие могут быть знижки для нашего Об.Оц., если мы определяем его стоимость, т.е. в идеале сумму, за которую он уже перейдет, без всяких знижок, из одних рук в другие?

Знижки-то, поправки на торг, идут применительно к суммам, запрошенным за объекты-аналоги, так же? И это - специфика и характеристика каждого объекта-аналога - причем же здесь сходство аналога с Об.Оц.? А если Вы будете оценивать другой Об.Оц., но с использованием того же аналога - что, порпавка на торг будет меняться в зависимости от похожести Об.Оц.2 на тот же аналог? Shocked

Уважаемый коллега skiff, может, Вы просто еще не проснулись? Very Happy

skiff
Неформальный лидер

Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари

Добавлено: Пн, 08 Фев 2010 10:23

Да все проще. Если у вас наиболее типичным - максимально приближенным по параметрам рынка (начиная от местоположения и площади и заканчивая отделкой и престижностью) будет объект сравнения № 3 (допустим) а у него торг при телефонном опросе составил -500дол/м2, что в свою очередь - 12,5% (все - например) , а у других принятых будут колебаться от 5 до 25%, неужели вы возьмете некую среднюю ? а не по наиболее типичную- по ОП № 3?
Я об этом. Или Вы имеете в виду, что при проведении оценки мы не должны учитывать корректировку на торг?? Т.е. наши стоимости предложений его не (торг) не учитывают?

_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе!

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Пн, 08 Фев 2010 11:04

Нет, я имею в виду, что поправка на торг для конкретного аналога - это скорее не характеристика аналога, а характеристика текущего собственника аналога. В нынешних условиях собственники могут поступать совсем по-разному, формируя свою стартовую цену для торгов.

Поэтому и усреднять поправку на торг не очень корректно. И применять поправку на торг, выясненную по 1 аналогу, для всех других - тоже нелогично.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пн, 08 Фев 2010 16:56

Grey Horse писал(а):

+10000
Мало того. Если анализировать эту поправку в привязке к обїекту оценки, на пример недвижки, особенно в связку с местом расположения то она может = 0. Вспомните фразу "без торга".
Когда то я сдал в ФГИ отчет с разными поправками на торг по аналогам. (центр, ядро = 0, тихий центр, чуть больше, а центр, ближе к срединной зоне, еще по более) Крик, гвалт, почему, такого не бывает ??? Предложил прозвонить. После прозвона продавцам (и арендаторам к стати тоже) из кабинета рецензента ФГИ все стало на свои места. Действительно было так как в отчете. Поправки разные на аналогичные объекты. Так что анализ, анализ и еще раз анализ. По скольку факторов влияющих на эту поправку масса. От не адекватности до реальной возможности.
В душе я чувствую, что был прав, но вот только одно НО. Оно меня до сих пор гложет. Если исходить из посыла, что для определения РС мы должны вывести поправку которая отражает рыночные тенденции то не противоречит ли приведенный выше пример этому требованию НС? Спинным мозгом чувствую НЕТ, не противоречит, ибо мы работаем с конкретным аналогом, стоимость которого приводим к РС и эта поправка присуща только этому аналогу, НО это проклятое НО меня до сих пор гложет. К сожалению, я ни где не встречал нормального, логичного разъяснения по этой проблеме.

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Пн, 08 Фев 2010 18:11

Я, честно говоря, даже не понимаю, в чем проблема. В идеале мы РС должны определить, опираясь на цены сделок объектов-аналогов. Цены сделок практически недостижимы. Тогда отталкиваемся от рыночных цен предложения. Каждую из них нужно умозрительно (путем применения вероятной поправки на торг) привести к гипотетической цене сделки.
А тут начинается уже конкретика: аналог - конкретный, собственник его (который выставляет его на продажу) - конкретный тоже, со своими представлениями о сумме, с которой нужно начинать торговаться, он не обязательно подпадает под категорию типичного продавца.
Но тут-то в идеале оценщик и должен как бы определить, образно говоря, почем бы примерно продался каждый конкретный аналог (или какая у него должна быть поправка на торг, чтобы он был реализован на рынке по цене, соответствующей РС).

Кофтик

Сообщения: 118

Добавлено: Пт, 19 Мар 2010 15:50

Столкнулся сейчас на практике (рецензирую один отчет) и вспомнил, что видел это уже в "практике оценки" №5 (32) за 2009 год "Неформальные подходы к оценке недвижимости в современных экономических условиях".
Корректировка на торг разбивается на две составляющие:
1. Скидка учитывающая превалирование "высокого ценового предложения". В общем это обычная скидка на торг с предложения продажи
2. Скидка, учитывающая ликвидность объектов сравнения.
Смысл второй скидки в том, что продавец заинтересован в том, что бы поскорее продать объект и поэтому, что бы сократить срок экспозиции он готов скидывать. Рассчитывается эта скидка через стоимость кредита который мы берем на время экспозиции объекта, или дохода от депозита который можно получить если мы продали объект быстрее и положили деньги в банк.
Вроде логично, лучше деньги сегодня, чем деньги завтра, но почему-то меня смущает.
Не противоречит ли это стандартам оценки. В частности например МСО 1 п.3.2.7. "Продолжительность срока экспозиции может варьироваться в зависимости от рыночных условий, однако должна быть достаточной для привлечения к имуществу внимания адекватного количества потенциальных покупателей. Время экспозиции предшествует дате оценки"

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пт, 19 Мар 2010 16:11

Вообще то мнение спорное и вряд ли обязательно к применению.
По первому.
В жизни такое есть. Но есть и другие варианты, на пример "без торга".
По второму.
Ликвидность объекта уже учтена в периоде экспозиции. У более ликвидных такой период меньше и на оборот.
Из моей практики и опыта, только анализ. Как правило пользуюсь мнением коллег риэлтеров.
Мало того, торг для недвижимости еще зависит не только от объекта но и от места расположения. Одинаковые объекты (магазин на пример) имеют разный торг в центре и на периферии.
ИХМО

Кофтик

Сообщения: 118

Добавлено: Пт, 19 Мар 2010 16:19

rudge писал(а):

Вообще то мнение спорное и вряд ли обязательно к применению.

безусловно не обязательно.
Но 2-я составляющая уже учтена в отчете. Возможно это можно было бы обозвать корректировкой на ликвидность объекта в зависимости от срока экспозиции (но по сути это будет корректировка на площадь). Но мне кажется называть это корректировкой на торг и обосновывать сокращением срока экспозиции - тут противоречие стандарту. Конечно меньше не больше... особенно в условиях кризиса )))

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Пт, 19 Мар 2010 16:29

Кофтик писал(а):

2. Скидка, учитывающая ликвидность объектов сравнения.

Смысл второй скидки в том, что продавец заинтересован в том, что бы поскорее продать объект и поэтому, что бы сократить срок экспозиции он готов скидывать. Рассчитывается эта скидка через стоимость кредита который мы берем на время экспозиции объекта, или дохода от депозита который можно получить если мы продали объект быстрее и положили деньги в банк.

Моё мнение, что это уже не рыночная стоимость, а ликвидационная. Т.е. если типичный срок 2 мес., а я хочу за 1 мес., что бы потом положить деньги в банк, то причем тут рыночная ст-ть?

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пт, 19 Мар 2010 16:41

+100000

Кофтик

Сообщения: 118

Добавлено: Пт, 19 Мар 2010 18:59

КовАл писал(а):

Согласен, с Вами абсолютно
Смутило меня, что это в "авторитетном журнале" написано, подумалось, что может я чего не понимаю

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Пт, 19 Мар 2010 19:59

Ну, если бы Вы привели точную цитату из "авторитетного журнала", то, возможно, ситуация как-то прояснилась.

Лебедь

Сообщения: 167
Откуда: Украина

Добавлено: Пт, 19 Мар 2010 20:06

КовАл писал(а):

Кофтик писал(а):

_________________
Лебедь

Кофтик

Сообщения: 118

Добавлено: Пн, 22 Мар 2010 10:12

КовАл писал(а):

Ну, если бы Вы привели точную цитату из "авторитетного журнала", то, возможно, ситуация как-то прояснилась.

Ок, мне интересно объективное мнение

_ПО_5_32.pdf !!!

Описание:

Downloads

Имя файла:

_ПО_5_32.pdf

Размер файла:

587.99 Kб

Скачан:

117 раз

realty
Гость

Добавлено: Пн, 22 Мар 2010 11:15

Что-то какая-то формула по торгу "глючная" там.
Получается 99,99% торг! Very Happy

Hard_Pragmatic

Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Пн, 22 Мар 2010 11:23

Цитата:

цитата из журнала

да уж, по-моему, это была неудачная попытка скрестить поправку на ликвидность с поправкой на разницу площадей.
мое мнение:
1. попытка получилась неуклюжая (где вообще сравнение с объектом оценки?)
2. эта «поправка» никакого отношения к торгу не имеет.

SanTim

Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 22 Мар 2010 11:41

На мой взгляд вполне нормальная поправка (взял ее на вооружение Smile

), особенно в период застоя на рынке.

Хотя поправка не имеет отношения к торгу, но она имеет непосредственное отношение к "условиям продажи".

Предположим, что мною на рынок выставлены 10 одинаковых объектов. В это же время к моему глубокому сожалению на рынке присутствует только 1 покупатель, которого интересует только один объект.

В этих условиях, какую бы скидку на торг я не закладывал, продаться может только один объект, а остальные будут ждать появления следующего покупателя.

И никакого отношения к ликвидационной стоимости эта ситуация тоже не имеет, просто в какой-то мере пытается учитывать превышение предложения над спросом.

ZET

Возраст: 46
Сообщения: 525

Добавлено: Пн, 22 Мар 2010 11:55

SanTim писал(а):

И никакого отношения к ликвидационной стоимости эта ситуация тоже не имеет, просто в какой-то мере пытается учитывать превышение предложения над спросом

сто пудов

Кофтик

Сообщения: 118

Добавлено: Пн, 22 Мар 2010 12:13

SanTim писал(а):

Предположим, что мною на рынок выставлены 10 одинаковых объектов. В это же время к моему глубокому сожалению на рынке присутствует только 1 покупатель, которого интересует только один объект.

В этих условиях, какую бы скидку на торг я не закладывал, продаться может только один объект, а остальные будут ждать появления следующего покупателя.

а сколько из этих 10 объектов будут иметь рыночную стоимость на определенную дату оценки ?

и на дату оценки оставшиеся девять ждать не могут, на то она и дата оценки

Добавлено спустя 2 минуты 43 секунды:

ZET писал(а):

SanTim писал(а):

сто пудов

учитывание превышение предложения над спросом путем сокращения срока экспозиции ?
Shocked

SanTim

Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 22 Мар 2010 12:45

Кофтик писал(а):

а сколько из этих 10 объектов будут иметь рыночную стоимость на определенную дату оценки ?

Исходя из условия, что рассматриваются 10 одинаковых объектов, то на дату оценки они скорее всего будут иметь одинаковую рыночную стоимость

Кофтик писал(а):

и на дату оценки оставшиеся девять ждать не могут, на то она и дата оценки

Чего не могут ждать оставшиеся 9? Оцениваем мы все объекты на одну дату, но с пониманием того, что продать сегодня (в разумные сроки экспозиции) возможно только один из них, а остальные будут ждать появления новых покупателей.

Кофтик писал(а):

ZET писал(а):

SanTim писал(а):

сто пудов

учитывание превышение предложения над спросом путем сокращения срока экспозиции ?
Shocked

не путем сокращения срока экспозиции, а путем оценки потери стоимости от увеличения срока экспозиции.

ZET

Возраст: 46
Сообщения: 525

Добавлено: Пн, 22 Мар 2010 12:49

Вы понимаете, Кофтик. Люди предлагают варианты расчета. Они отвечают рыночным реалиям (привязаны, обоснованы). Хороший, красивый расчет. Что нам еще надо? Можно написать просто торг - 15-20, берем 20. А можно не просто. Как говорил г-н Мисовец: мы рассказываем рынку какой он есть - рынок в шоке. И еще кто-то сказал - я сделал все что мог - придумайте лучшее.

Кофтик

Сообщения: 118

Добавлено: Пн, 22 Мар 2010 13:10

ZET писал(а):

изначально у меня был вопрос не о красоте, а о стандартах (см.выше) "Не противоречит ли это стандартам оценки. В частности например МСО 1 п.3.2.7. "Продолжительность срока экспозиции может варьироваться в зависимости от рыночных условий, однако должна быть достаточной для привлечения к имуществу внимания адекватного количества потенциальных покупателей. Время экспозиции предшествует дате оценки"
Мне кажется, что искусственное сокращение срока экспозиции может привести к тому, что адекватное количество потенциальных покупателей не обратит внимание на объект.
И 2-е, срок экспозиции предшествует дате оценки. Т.е. если мы продаем 01.01.2010, то "достаточный" срок экспозиции предшествует этой дате, а если мы предполагаем, что за счет скидки продадим на пол года раньше, то мы должны положить эти деньги в банк на пол года. а полученные проценты прибавить к стоимомсти объекта

ZET

Возраст: 46
Сообщения: 525

Добавлено: Пн, 22 Мар 2010 13:31

Кофтик писал(а):

"Не противоречит ли это стандартам оценки. В частности например МСО 1 п.3.2.7. "Продолжительность срока экспозиции может варьироваться в зависимости от рыночных условий, однако должна быть достаточной для привлечения к имуществу внимания адекватного количества потенциальных покупателей. Время экспозиции предшествует дате оценки"

насколько я слышала в условиях кризиса были рекомендации вообще не считать сравнительным подходом а только доходником и затраткой. Поскольку адекватное количество потенциальных покупателей сейчас нет.
Не пойму где Вы увидели

Кофтик писал(а):

искусственное сокращение срока экспозиции

Кофтик писал(а):

И 2-е

не поняла вопроса.

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 22 Мар 2010 13:35

Как по мне корректировка достаточно неоднозначная и спорная.
С одной стороны, действительно, сокращение срока экспозиции - признак ликвидационной стоимости, а не рыночной. Это утверждение справедливо было для растущего рынка, когда продавцу глупо было сокращать срок экспозиции, да и к тому же его потери (привлечение кредита на сумму стоимости объекта и его (кредит) обслуживание) были гораздо ниже темпов роста стоимости объекта. В принципе, что и стало одной из причин имеющейся сейчас ситуации.
С другой стороны, например, зная, что при нормальном сроке экспозиции в 3 месяца объект потеряет 15% стоимости, любой нормальный продавец согласится скинуть любой процент скидки до 15% сейчас. Таким образом, сократив срок экспозиции путем дополнительной скидки, он получает большую стоимость, чем получил бы при нормальной экспозиции объекта. А это, как по мне, уже признаки рыночной стоимости: проведен соответствующий маркетинг, показавший экономическую целесообразность такой доп. скидки. И на лицо один из критериев НЭИ - получение максимальной стоимости.
Второй спорный для меня вопрос в этой формуле - это мерило этой скидки.
Предложенный вариант - через стоимость заемного капитала. Т.е. получается ситуация, что мне нужны деньги и я продаю объект недвижимости. Пока я продаю объект недостаток средств я должен чем-то покрывать - взять в долг. Т.е. опять прослеживаются некоторые признаки ликвидационной стоимости: мне нужны деньги и я пытаюсь их как можно быстрее получить.
Может, все, таки логичнее вариант: а сколько я потерял от того, что у меня есть объект недвижимости, который мне нужно превратить в средства, а не сами средства. Т.е. расчет вести через проценты по депозиту, как мерило потери в ликвидности того, что у меня есть.

Для себя сделал следующие выводы:
1. Однозначно, наличие такой дополнительной скидки возможно только в условиях падающего рынка.
2. Для того, чтобы это не казалось как ликвидационная стоимость, наверное, необходимо проводить дополнительные расчеты, показывающие дополнительный положительный экономический эффект от такого действия. Провести его нормально, как по мне, невозможно по многим причинам: отсутствие нормальной достоверной базы реальных сделок, а не того, что записано в договорах купли-продажи. Если же брать "аналитические" статьи, то, например, для Киева цены растут, а вроде бы для данной скидки оснований нет.

Вобщем, ввиду всего намысленного, от данной скидки отказался.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Кофтик

Сообщения: 118

Добавлено: Пн, 22 Мар 2010 13:50

SanTim писал(а):

не путем сокращения срока экспозиции, а путем оценки потери стоимости от увеличения срока экспозиции.

"Істотні обставини фактичного власника не розглядаються" (МСО)
Тобто аргумент - готов продати дешевше бо дуже гроші потрібні - не відповідає ринковій вартості. А обгрунтування поправки, що ми обговорюємо грунтується на тому, що продавцю потрібне фінансування для якогось іншого проекта.

"... застосування ринкової вартості вимагає використання припущень таких як достатня експозиція на ринку протягом разумного часу, що дає змогу провести адекватний маркетинг та переговори"
"Передбачається, що ця експозиція відбувається перед датою оцінки"
"Типово мотивований продавець бажає продати майно в ринкових умовах за масимально можливу ціну, досяжну на (відкритому) ринку після адекватного маркетингу, якою б вона не була."

Добавлено спустя 13 минут 13 секунд:

ZET писал(а):

Не пойму где Вы увидели искусственное сокращение срока экспозиции

Согласен - написал глупость Very Happy

Срок экспозиции меняться не может. Это нарушение стандарта. Срок экспозиции такой какой он есть. Но тогда вопрос, как мы можем обосновывать поправку через его изменение ?

ZET писал(а):

не поняла вопроса.

Там не было вопроса. Там был пример. Повторюсь еще раз. У нас дата оценки 01.01.2010. То есть предполагается, что объект продается 01.01.2010. Т.е. это не дата выставления объекта на рынок, а дата продажи объекта оценки. Гипотетчески объект был выставлен на рынок ранее и находился там достаточное количество времени. Предположим, что "достаточное" количество времени это 9 месяцев. Но в поправке мы говорим, что 9 месяцев - это много, если бы мы продали за 3 месяца, а потом вложили деньги в "бизнес", то получили бы больше. Но ведь дата на которую мы считаем деньги - 01.01.2010. Значит доход от вложения денег должен приплюсоваться к цене за которую мы продали объект 6-ю месяцами ранее. Или нет ?
Cool

Sat

Возраст: 45
Сообщения: 1
Откуда: Lvov

Добавлено: Пн, 20 Дек 2010 12:53

У нас в горододе на жилую недвижимость более 10 % торга я не наблюдаю. А промышленая не продается даже если 50% торга поставить, но это не значит что недвижимость стоит копейки.

Двоечник

Сообщения: 68
Откуда: Закарпатье

Добавлено: Пт, 25 Мар 2011 16:02

А какой это номер "Практики оценки"?

Marian

Сообщения: 80

Добавлено: Чт, 24 Май 2012 13:48

Цікавить Ваша думка коректності розрахунку поправки на торг. Оскільки даний підхід на мою думку заслуговує на увагу та використання:

Ціна - фактична сума грошей, сплачена за об'єкт оцінки або подібне майно.
Як похідна ринку, ціна є важливим економічним важелем механізму ринкової економіки.
Згідно з вітчизняною концепцією ціни на ринку встановлюються безпосередньо під впливом попиту та пропозиції.
Ціноутворення на продукцію підприємств в умовах ринку ґрунтується на двох методологічних підходах (принципах): витратному (собівартість) та ціннісному (цінність товару для споживачів), відмінність між якими виявляється в послідовності ціноутворення.

Два підходи до формування ціни, які, на перший погляд, відмінні один від одного. В дійсності це не так і рух ціни в залежності від попиту та пропозиції, кінець кінцем впирається в межі, пов'язані з необхідністю відшкодування суспільне необхідних затрат.

Можливі відхилення від ринкової ціни при витратному підході: продавець, щоб не «прогадати», завідомо встановлює дещо вищу початкову вартість, для того, щоб мати можливість надати скидку на торг і тим самим психологічно «прив’язати» потенційного покупця; погана обізнаність продавця про стан ринку, відновідно можлива похибка до ринкової вартості як в сторону збільшення ціни пропозиції так і зменшення; необізнаність про структуру ринку на даний товар.
Можливі відхилення від ринкової ціни при ціннісному підході: покупець мало обізнаний про кон’юнктуру ринку; наявний спекулятивний інтерес; тощо.
Враховуючи вищенаведене можна зробити висновок, чим більш розвинутий ринок тим більше ціна товару наближається до ціни пропозиції продавця та бажаної ціни покупця.
Величина різниці ціни пропозиції та ринкової ціни відповідає: похибці продавця викликану необізнаністю ринку та (або) спекулятивним інтересом на перших етапах продажу та зменшенню ціни пропозиції в процесі реалізації до рівня її купівлі продажу. Відповідно поправка на торг, при припущенні, розвинутого ринку становитиме величину рівну коефіцієнту варіації обрахованого на етапі: збирання і проведення аналізу інформації про продаж або пропонування подібного нерухомого майна та визначення об'єктів порівняння, розділеному на два.

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Чт, 24 Май 2012 18:58

Идея очень хороша... сам давно с ней ношусь, вот только как преобразовать в цифру никак не придумывается.

Что касается коэф. ва-и, то поправьте меня, если я ошибаюсь, но кажется коэф. вариации (КВ) показывает как бы рассеянность возможных значений относительно среднего. Таким образом он будет говорить о рассеянности предложений, раз уж мы их используем и отражать незнание продавца относительно цены предложения... также он будет сильно зависеть от входящих характеристик объектов сравнения... согласитесь, что если выборка будет состоять из, например, десяти квартир в отличном состоянии и пяти в неудовлетворительном, то КВ будет больше, чем у выборки из десяти квартир в отличном состоянии и пяти в хорошем. В общем, пока не убедили.

З.Ы. И ещё, не понял почему КВ нужно делить на два... Embarassed

Marian

Сообщения: 80

Добавлено: Пт, 25 Май 2012 11:47

Приблизно можна обгрунтувати так:

Для аналізу вартості кв.м. нерухомості і виявлення можливого торгу, з врахуванням факторів описаних вище, необхідно виявити закономірність розподілу (зміни частот відповідно до зміни ознаки).

До найбільш уживаних розподілів належить нормальний розподіл. Нормальний розподіл повністю визначається двома параметрами: середньою та квадратичним відхиленням. При нормальному розподілі значення ознаки переважно зосереджується біля центру розподілу середньої. Нормальний розподіл можливий у тому випадку, коли на значення ознаки впливають численні випадкові чинники, дія яких не залежить одна від одної.

Відповідно за середньою і квадратичним відхиленням обчислюють коефіцієнт варіації, який характерний всьому ряду, відповідно значення відхилення що завищує ціну ріне половині коеф варіації.
Після чого ряд по ціні зсувається на графіку на - коефіцієнт торгу.

Дане підтверджується також тим, що на ринку житла в певному його сегменті торг становить до 5%, на виробничі приміщення (в певному сегменті) варіація вища і відповідно торг вищий.

Що до того , що аналоги в різному фізичному стані, то коректно торг розраховувати для вибірки однотипної.

Я не фахівець в сфері статистики, однак спостереження за ринком та консультації з ріелторами дають підстави стверджувати, що існує тісний звязок між коефіцієнтом варіації та величниною торгу.

Це ли варіант розрахунку, можливо і не докінця коректний.

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Пт, 25 Май 2012 13:51

Marian писал(а):

спостереження за ринком та консультації з ріелторами дають підстави стверджувати, що існує тісний звязок між коефіцієнтом варіації та величниною торгу

ну, это безусловно... вопрос только в том, что этот КВ отражает распыленность цен предложения, т.е. сделать вывод по значениям КВ, что корректировка на торг для квартир будет больше, чем для производственных помещений, можно... а вот ответить на вопрос какой она будет, получится врядли.

Знаете, когда я ломал над этим голову, то была у меня такая мысль, что нужно сравнить КВ или ср. кв-е отклонение для типов имущества, но, для этого нужно что бы был некий эталон... что-то типа автотранспорта... по БА можно определить корректировку на торг... взять её, например, среднюю по всем моделям... определить, Ваш любимый КВ Smile

и сравнить с КВ для выборки объекта оценки. В итоге получить, что если для авто КВ = х1%, при этом Кор. торг = у1%, то для ОО при КВ=х2%, кор. торг = (х2*у1)/х1 (из пропорции). Но... у меня нет данных по КВ для авто и не факт, что здесь зависимость линейная... вот и приплыли Very Happy

Marian

Сообщения: 80

Добавлено: Пт, 25 Май 2012 14:47

В принципі згоден. Однак на мою думку дане обгрунтування має сенс, по крайній мірі краще ніж типу "на основі аналізу ринку і.т.д. встановлено..."

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Пт, 25 Май 2012 14:57

Ну, что же, Вы просили мнение... применять или нет решать Вам... я считаю, что это обоснование не корректно... лучше ли оно в сравнении с расхожей фразой "на основі аналізу ринку і.т.д. встановлено..." сказать с уверенностью затрудняюсь... но, все же, на мой взгляд, хуже... вернее опаснее для исполнителя работы. В первом случае это общепринятая практика, а во втором, расчет, который сложно защитить... но, повторюсь, это лишь моё субъективное мнение и решение принимать Вам...

kink

Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск

Добавлено: Пн, 28 Май 2012 13:39

КовАл писал(а):

Что касается коэф. ва-и, то поправьте меня, если я ошибаюсь, но кажется коэф. вариации (КВ) показывает как бы рассеянность возможных значений относительно среднего. Таким образом он будет говорить о рассеянности предложений, раз уж мы их используем и отражать незнание продавца относительно цены предложения...

+1 по моему мнению, тоже однако не математика по образованию, сомнительно использование КВ для расчета вероятной величины торга. Есть, допустим, более менее однородная выборка цен предложений, есть минимальное значение цены предложения, есть отклонения выборки от этой минимальной цены. Вот к этим отклонениям и имеет смысл применять статистические методы анализа.[/quote]

КоньВп@льт0

Сообщения: 220
Откуда: Киев, Куреневка

Добавлено: Пн, 28 Май 2012 18:42

Мне кажется, что если поправка на торг в пределах 5-10% то эти цифры общеприняты и особо обосновывать их не к чему. Ежели на дворе кризис, депрессивный регион, рынок лежит, предложения мало, а уменьшить надо процентов на 30-40 (продавцы идиоты и задрали цены) то тогда такой метод очень даже подходящий, но мне кажется, что в таком случае надо привлечь математиков, чтобы еще усугубили математическую составляющую, дабы у проверяющих голова болела только при взгляде на 2 страницы этого обоснования

_________________

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Вт, 30 Окт 2012 15:15

Цитата:

Вряд ли кто-то станет отрицать, что с началом кризиса 2008 года рынок жилья элитного и бизнес-класса мгновенно превратился из рынка продавца в рынок покупателя. Однако за минувшие пару лет множество потенциальных продавцов вдруг решили, что кризис на элитном рынке жилья закончился, и вернулась тенденция постоянного роста цен. Так ли это? Однозначно – нет! Опираясь на практический опыт, можно констатировать: сегодня существует два рынка – рынок рекламных предложений и рынок реальных сделок. И разрыв цен между ними нередко доходит до 20%....
К сожалению, рынок сделок с недвижимостью в нашей стране далек от прозрачности. Цена, отраженная в договоре купли-продажи объекта недвижимости, далеко не всегда соответствует реальной сумме сделки. ....
Затем надо быть готовым к скидке на переговорах – при текущем состоянии рынка покупатели обязательно постараются ее получить. В зависимости от настроя обеих сторон будущей сделки скидка может быть как символической, так и достигать 5 и более процентов от стоимости объекта....

Читать полностью: http://finam.fm/post/2347/

Albano2

Сообщения: 640

Добавлено: Вт, 30 Окт 2012 15:32

В статье начали за здравие (пишут про рынок квартир), а кончили за упокой (реально описывают состояние рынка коммерческой недвижимости). Как раз сейчас рынок квартир вполне уравновешенный и вполне предсказуемый, и я не помню ни одной квартиры, которая весит в продаже около 3 лет. И не понятно раскрыта тема статьи "Оценка квартиры - ловушка для продавца".

Добавлено спустя 38 секунд:

П.С. Занозе, как всегда спасибо за инфу, улыбнуло.

wer77

Сообщения: 374

Добавлено: Ср, 31 Окт 2012 15:33

КовАл писал(а):

корректировка на торг для квартир будет больше, чем для производственных помещений, можно

не согласен!
для квартир поправка будет меньше!
рынок жилой недвижимости боль мень живой и цена предложения более приближена к продажной.
на коммерческую недвижимость, в т.ч. и на производство цены лупят от вольного, основной аргумент: "мне так хочется".....вот только не берет никто за эти деньги Wink

пример: производство в пригороде 200-250 дол. США/м2, а реально готовы взять максимум за 50.

А как вам поправка та торг (реальная сделка, правда торговые площади) когда человек выставлял по 1300 долл./м2, а отдал за 500 долл./м2. и не потому, что все так плохо с помещением и место нормальное и площадь....только народ не охотно деньги вкладывает в покупку коммерческой недвижимости.

Добавлено спустя 3 минуты 26 секунд:

поэтому вопрос поправки на торг не всегда укладывается в математические формулы, особенно сейчас, когда рынок очень и очень особый.

kink

Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск

Добавлено: Чт, 01 Ноя 2012 12:16

http://ubr.ua/market/real-estate/novyi-sposob-ocenki-kommercheskoi-nedvijimosti-111451

Albano2

Сообщения: 640

Добавлено: Чт, 01 Ноя 2012 13:30

Спасибо. Фактически статья про оценку ничего и не разказывает. Можно смело переименовывать в "Анализ рынка коммерческой недвижимости" и использовать в соотвествующем разделе Отчета.

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Чт, 01 Ноя 2012 13:42

Albano2, и не указывать, что это для Киева Wink

и 2011 года Wink

СИМа

Сообщения: 3604

Добавлено: Вт, 21 Янв 2014 12:54

не могу не поделиться
http://news.address.ua/prodavtsyi-nachali-zavyishat--stoimost--domov-7825/
Продавцы начали завышать стоимость домов
(21.01.2014) Количество просмотров: 1048

В сравнении с 2012 годом, интерес к домовладениям вырос на 7%, сообщила служба маркетинга компании "ХАН (Харьковское агентство недвижимости)".

При этом, как отмечают специалисты, ценовая ситуация, сложившаяся в данном сегменте рынка, отпугивает часть покупателей.

"На сегодняшний день большинство собственников необоснованно завышает стоимость выставленного на продажу дома.

К примеру, за дом постройки 80-х годов, без газового отопления и ремонта, площадью около 70 квадратных метров просят, в среднем, около 80 000 долларов, тогда как рыночная цена такого объекта составляет порядка 60 000.

Подобная ценовая конъюнктура приводит к тому, что, примерно каждый десятый покупатель, который выходит на рынок с целью приобрести дом, в конечном итоге отказывается от своей цели и приобретает квартиру", – сообщила руководитель компании "ХАН" Светлана Якимова.

По ее словам, к выбору в пользу приобретения квартиры покупателей зачастую подталкивает жесткая позиция, занимаемая продавцами в торге.

"Если в начале 2013 года собственники домов на торге уступали, в среднем, 24,6% от стоимости объекта, то к концу года средний объем уступки снизился до 19,8, то есть почти на 5", – подчеркнула она.

Эксперт также добавила, что первое место по количеству выставленных на продажу домов, то есть 26% от общего числа объектов, в 2013 году уверенно занимала Салтовка.

Второе место занимало Новожановское направление – 17%. Третье место с объемом 16% от общего числа продаваемых домов занимало Холодногорское направление.

Меньше всего домов – около 3% – выставлялось на продажу в центральных районах Харькова.

Olenka
Оценщик

Сообщения: 1271

Добавлено: Вт, 21 Янв 2014 13:47

Ну вот теперь мы смело можем писать в отчетах по сведениям ХАНов, поправка на торг составляет нацать процентов Smile

А мы все считать да считать пытаемся.

Л.А.

Возраст: 58
Сообщения: 45

Добавлено: Вт, 21 Янв 2014 17:35

http://forbes.ua/opinions/1363643-o-zavyshennyh-arendnyh-stavkah-i-neprostyh-dogovorah-arendy?utm_source=ubr.ua&utm_medium=inf_exchange&utm_campaign=inf_forbes_on_ubr
ну и к слову, о завышенных арендных ставках

Добавлено спустя 7 минут 55 секунд:

По квартирам сталкивалась с реальной ситуацией: 1-комнатная выставлялась собственником за 46 тыс. долл, реально продалась через 2 мес. за 35 т. долл.

СИМа

Сообщения: 3604

Добавлено: Вт, 21 Янв 2014 17:50

Спасибо, интересно

Добавлено спустя 9 минут 3 секунды:

Реальная ситуация: ТЦ площадью 3000кв.м., якорный арендатор -60% площадей, собственник решил быть "модным" ( побывав на туманном альбионе) и поставил на кабальных условиях для себя "брендушку", у которой пальцы веером и все остальное пузырится. На 30% площади избавились от мелких арендаторов (люди стояли от 5 до 10лет) - подняли аренду в 2раза, нравится- платите, нет -чао. Народ съехал, заехали новомодные, стали щемить якорных, те психанули и с нового года уехали. Новобрендовые сократили свои площади аж до 50кв.м. и остаются(пока до марта) одни на площади 3000кв.м.
По объявлениям даже не звонит народ, ситуация не та, чтобы расширяться

Филин Андрей
Ведущий Филин

Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев

Добавлено: Ср, 22 Янв 2014 11:28

Другая реальная ситуация (повеселее): офис (88кв.м.) в Киеве выставлен за 180 тыс. у.е., продан за 120 Smile

Реальный торг был со 150 до 120, поскольку 180 была реально завышенной, а 150 - более-менее реальной.
итого торг: 20%

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!

IrenaL

Сообщения: 516

Добавлено: Ср, 22 Янв 2014 11:59

Отслеживая ситуацию по рынку жилой недвижимости своего города (пром. центр Донбасса), скажу следующее:
1) в городе наибольшим спросом пользуются 1-о и 2-хкомнатные квартиры в девятиэтажных жилых домах в новом районе, расположенные на 2-6х этажах: скидку на торг продавцы почти не делают;
2) скидки на торг наиболее характерны для квартир, расположенных на первых этажах, и этажах выше 7-го (в городе очень запущено лифтовое хозяйство), также пятых этажах пятиэтажных домов (проблемные кровли);
3) по конструктивным особенностям жилых домов: для "хрущевок", "сталинок", а также квартир находящихся в т.н. "старом городе";
4) думаю, что в ситуации, если отличие цены предложения от цены продажи превышает 10%, то это скорее всего "корректировка цены к рыночным условиям", честно говоря скидку на торг более 10% применить побоялась бы
5) для коммерческой недвижимости, если продавец выставил объект самостоятельно, без предварительной консультации, действует принцип "я так хочу", или "мне нужно много денег" - поэтому в описанных ситуациях скорей всего показана корректировка цены к рыночным условиям

Филин Андрей
Ведущий Филин

Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев

Добавлено: Ср, 22 Янв 2014 12:21

IrenaL писал(а):

в описанных ситуациях скорей всего показана корректировка цены к рыночным условиям

ну, если рыночными условиями называть ПРОДАЖИ, то любой торг можно назвать так как Вы сказали, для этого я и описал "корректировку к рыночным" и собственно сам торг, поскольку 120 от 180-ти отличаются на 33%, то я не рискнул "это" назвать торгом Smile

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Ср, 22 Янв 2014 13:09

Филин Андрей писал(а):

то я не рискнул "это" назвать торгом

Это суммарная "скидка (корректировка) на торг и на адекватность продавца"...

Gorets33
Гость

Добавлено: Ср, 22 Янв 2014 14:59

Grey Horse писал(а):

Филин Андрей писал(а):

то я не рискнул "это" назвать торгом

Это суммарная "скидка (корректировка) на торг и на адекватность продавца"...

Похоже, нужно уже подумать о введении дополнительного вида корректировки: "корректировка на адекватность продавца"... Laughing

Евгения

Возраст: 43
Сообщения: 193
Откуда: Киев

Добавлено: Ср, 22 Янв 2014 15:17

Gorets33 писал(а):

корректировка на адекватность продавца

в свое время я шефу доказывала, что по части квартир в центре надо вводить поправку на жадность Smile

Шутки-шутками, но ничем иным невозможно было доказать разницу в 10-15% в стоимости практически идентичных квартир.

_________________
Lieber Gott… mach mich hart, für diese Welt (с)Wolfsheim

СИМа

Сообщения: 3604

Добавлено: Ср, 22 Янв 2014 16:32

Так получилось, что могу чуть отслеживать реальную ситуацию в отдельно взятом ТЦ. В объявлении -120грн/кв.м. (замануха-пугалка), 150грн -1этаж, цоколь -90грн, 2-3этаж -120грн. При этом, если площадь более 300кв.м. (минуточку!) отдавать за 70,а то будем разговаривать и дальше. В стоиомсть 1кв.м. входят все комплатежи и охрана здания

galswit
Moderator

Сообщения: 945
Откуда: Львів

Добавлено: Пт, 24 Янв 2014 08:52

Филин Андрей писал(а):

Другая реальная ситуация (повеселее): офис (88кв.м.) в Киеве выставлен за 180 тыс. у.е., продан за 120 Smile

Реальный торг был со 150 до 120, поскольку 180 была реально завышенной, а 150 - более-менее реальной.
итого торг: 20%

Ну об таком торге для офисов в Киеве говорит аналитика еще с 2011г.

А по поводу остального.
Рынок квартир - это единственное что осталось.
Торг минимален, но в выборке для расчетов выбираются самые низкие цены и не надо изощряться. Не продадут дороже.

Александр_777

Сообщения: 540
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 27 Янв 2014 17:34

В центре Киева в два раза подешевели квартиры

СИМа

Сообщения: 3604

Добавлено: Вт, 28 Янв 2014 07:29

Сайт -то профессиональный Smile

Коллеги, ваше мнение по торгам и рискам. Если работа выполняется на 31.12.2013года или будет выполняться на 31.01.2014года, как бы вы выполняли работу? Какие ограничения, риски прописали бы? Да, и доллар как-то сейчас... если брать ( а мы и берем) по НБУ, то стоимость реально занижается минимум на 10%.

ZET

Возраст: 46
Сообщения: 525

Добавлено: Вт, 28 Янв 2014 08:55

СИМа писал(а):

если брать ( а мы и берем) по НБУ

це питання до НБУ - чому їх курс не відповідає дійсності, Ви повинні давати підтверджені дані - на даний час це тільки НБУ.

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Общие вопросы по оценке недвижимого имущества

На страницу 1, 2, 3 ... 17, 18, 19 След.

Перейти:

Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме