| Автор |
Сообщение |
MIDNIGHT
Сообщения: 801
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Чт, 14 Май 2009 08:48 |
  |
Подскажите пожалуйста, возможно ли применение более чем одного метода оценки земли в следующей ситуации:
Земельный участок под выкуп, в настоящее время в аренде, выделен для обслуживания кафе (реально - под строительство незамкнутого декоративного ограждения,которое пока не построено) имеет "п" образную форму, разомкнутую в сторону дороги. Рынок продаж земельных участков в поселке развит. Поселок курортный, продажных аналогов достаточно много. Но они скорее всего не совпадают по целевому назначению (в оценке участок коммерческий, в аналогах под инд.застройку, хотя поселок курортный, там практически все участки используются по коммерцию, независимо от назначения  )
Тоесть сразу напрашивается метод сопоставления цен продаж. Рынка аренды нет. Данные очень разрознены и малоприменимы. Если что то и попадается то из разряда "Сдам кафе на летний период, площадь 50 кв.м., земля 3 сотки", тоесть без конкретики, что бы можно было попытаться очистить от улучшений.
Нужен совет по возможности использования еще какого то метода, если не затруднит. Спасибо |
|
|
|
  |
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 14 Май 2009 08:58 |
|
Сравнительный с корректировкой на целевое назначение уч-ка + "затратка" т.е. метод остатка или экономический метод. |
|
|
|
 |
|
MIDNIGHT
Сообщения: 801
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 14 Май 2009 09:04 |
|
А как сделать экономический метод, если участки подобной конфигурации не могут быть реально застроены чем то потенциально доходным и соответственных продаж я не найду? Как вводить корректировку на конфигурацию?
Добавлено спустя 3 минуты 10 секунд:
Участок полторы сотки, вытянут в виде буквы "П" вдоль периметра другого участка (который в оценку не попадает) |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 14 Май 2009 09:53 |
|
Теперь понял, что это за участок... видимо есть участок на котором стоит здание и оцениваемый, на котором расположено ограждение... всё принадлежит одному собственнику (вернее, оцениваемый в аренде).
Вот посмотрите эти файды, может поможет: |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
форма участка.rar |
| Размер файла: |
14.14 Kб |
| Скачан: |
98 раз |
|
|
|
|
MIDNIGHT
Сообщения: 801
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 14 Май 2009 10:50 |
|
Интересные файлы, спасибо огромное, буду изучать.
По поводу экономического подхода, в принципе реализовать можно, но только в виде расчета комплекса из двух участков. Из предположения, что недвижимость собственника находится на составном земучастке (часть в собственности - пятно застройки, часть в аренде - территория для обслуживания). Нужно запросить дополнительно документы по размеру участка который внутри нашего, доки на недвижимость, реализовать экономический подход для определения стоимости всего участка (состоящего из двух, известной площади) и потом уже в этой стоимости пропорционально выделить оцениваемый.
В принципе логика есть. Буду считать. |
|
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 14 Май 2009 22:20 |
|
| MIDNIGHT писал(а): |
.. Нужно запросить дополнительно документы по размеру участка который внутри нашего, доки на недвижимость, реализовать экономический подход для определения стоимости всего участка (состоящего из двух, известной площади) и потом уже в этой стоимости пропорционально выделить оцениваемый.
В принципе логика есть. Буду считать. |
хоть логика тут и есть, но результатом приемлемым проверяющими органами не пахнет, т.е. таким образом можно и участок соседа сюда приплюсовать, а за ним и всю набережную, посчитать все скопом, а потом выделить нашу "п"-образную составляющую и типа оценка готова...
аналогами, учитывая файлики любезно предоставленные КовАлом (кстати, спасибо, интересные файлы), а также затраткой с учетом того что планируется там построить, т.е. проект уже готов? если да, то посчитать будет не проблема... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
 |
|
nasten6ka
Возраст: 40
Сообщения: 172
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 14 Май 2009 23:43 |
|
свои 5 коп, сейчас, как я понимаю, з/у в находится в аренде и выполнен проект отвода? договором аренды разбит: часть на это (кафе), часть на то (ограждение)? для проверяющих (из моей практики) не зависимо от того, на что там разбит договор аренды, но если скорее всего и логичнее выдаваться будет единый гос акт как на "обслуговування кафе" однозначно без разделения на "ограждение буквой П" и пятно застройки и прилегающую территорию под кафе. для выкупа как правило 2 метода используем: распределения и остатка. и весь участок выкупаемый и передаваемый в собственность 1 юр. (физ) лицу должен иметь одну и ту же стоимость в расчете на квадрат. уж так повелось.
у меня был вопиющий случай: пром база + кафе с магазином, которые я и оценила соответственно распределению площадей и арендных ставок в договоре аренды. забраковали, назвали бредом и сказали все переделать под земельну дилянку для обслуговування пром бази в расчете на одну и ту же стоимость на квадрат...."леди с дилижанса - пони легче", как говорится пересчитала все одинаково - всем стало легче. |
_________________
краткость - сестра таланта, но враг гонорара |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 16 Май 2009 11:07 |
|
| MIDNIGHT писал(а): |
| ...часть в собственности - пятно застройки, часть в аренде - территория для обслуживания... |
...первый участок (на котором стоит кафе) уже не в аренде, а в собственности, поэтому складывать их в одну кучу мягко говоря "шось нэ тэ"...
Добавлено спустя 2 минуты 10 секунд:
и не важно, что это один собственник это еще доказать нужно, может однофамилец, разговоры о том что "ну я то знаю..." не в счет |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
nasten6ka
Возраст: 40
Сообщения: 172
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 16 Май 2009 14:30 |
|
прошу прощения, видимо, что он в собственности, я не доглядела. но в любом случае, любой участок оценивается прежде всего изходя из НЭИ. и на букву "П" с ограждением выдавать гос акт...я , конечно, не знаю "уровень" органов земресурсов в вашем городе и области, но у нас бы не дали. думаю, вы понимаете, что такой "объект недвижимости" без второго участка с кафе просто неликвиден. и писать, что НЭИ участка - строительво ограждения, как-то абсурдно. с точки зрения землеустройства, правильно заказать проект отвода (т.к. он обязательно разрабатывается при смене границ участка) на выделение земельного участка для эксплуатации и обслуживания кафе, доснять букву "П" и установить новые границы, а оценку участка делать как земли коммерции с учетом затрат на разработу проекта отвода.
но......как рассудят ваши компитентные органы - я представления не имею |
_________________
краткость - сестра таланта, но враг гонорара |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 16 Май 2009 15:55 |
|
ну да, если абстрагироваться от всего окружающего, то участок в виде буквы "П" шириной в 1 метр (условно) нафиг никому не нужен, пусть он даже на главной площади страны, поскольку использовать его либо невозможно либо крайне неудобно... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
MIDNIGHT
Сообщения: 801
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 18 Май 2009 12:28 |
|
Кстати ,в экономическом методе, когда считаем улучшения по прибыли инвестора есть какие то рекомендации? Или может пройти и без ее учета? |
|
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 18 Май 2009 13:05 |
|
не понял, уточните вопрос..? |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
MIDNIGHT
Сообщения: 801
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 18 Май 2009 13:29 |
|
Я про экономический метод (если его все таки придется считать).
"Экономический метод предусматривает определение стоимости земельного участка как остатка между ожидаемой ценой продажи улучшенного участка и затратами на земельные улучшения с учетом прибыли инвестора".
Прибыль инвестора, что тут имеется ввиду? Прибыль застройщика? |
|
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 18 Май 2009 13:32 |
|
аа, ну да...
учитывать нужно, посмотрите в ветках про прибыль застройщика/подрядчика обсуждали |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
nasten6ka
Возраст: 40
Сообщения: 172
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 18 Май 2009 15:20 |
|
экономический метод - комбинация сравнительного и затратки. если будете ценить "букву П", то его нельзя применить никак, выведь в продаже не найдете подобных аналогов с аналогичными улучшениями - ограждением.
а "прибыль инвестора", мне советовали просто отталкиваться от банковской по депозитам - как минимально возможная, +5. вобщем, когда брали безрисковую 10, инвестора - 15%.
я думаю, что прибыль "инвестора" можно посчитать: посчитав земельный участок как свободный+затраты на строительство объекта (затратка для недвижимости). а потом подобрать аналоги уже застроенные и продающиеся аналогичные нашему объекту. прибыль инвестора будет разность между уже затроенным участком, выставленным на продажу, и той суммой (чистый участок+затраты на строительство+затраты на проектную документацию, всякую бюрократию). как мне видится, это и будет "прибыль инвестора". в идеале, все аналоги застроенных участков - новострои и затратка для недвижимости без износа.
но сама ни разу так не считала, а тем более для проверяющих товарищей, у которых и так вопросы найдутся. не любят они новаторства ((
по нашим общим мучителям напишу в личку |
_________________
краткость - сестра таланта, но враг гонорара |
|
|
|
MIDNIGHT
Сообщения: 801
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 18 Май 2009 17:02 |
|
Нашел статью Яцкевич, там про прибыль инвестора в Москве. Пишут минимальную ставку в 8-30%, правда это в 2004. |
|
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 18 Май 2009 17:32 |
|
кто проверять будет - знаете???
идете к нему с глупым выражением лица, смотрите как на всемогущего, всезнающего и говорите "батя, подскажи как сию едрёну П... заценить, ась?" предлагаете варианты, он выберет что до него дойдет быстрее, а Вы говорите "спасибо, как Вы мне помогли" и делаете так как "батя сказал", проблем с проверкой точно не будет... 
Добавлено спустя 2 минуты 30 секунд:
| MIDNIGHT писал(а): |
| Нашел статью Яцкевич, там про прибыль инвестора в Москве. Пишут минимальную ставку в 8-30%, правда это в 2004. |
и как всегда не утруждают себя обоснованиями?... хотя что тут обосновывать, я счас могу статью накатать про минимальную ставку для исчисления прибыли инвестора в Москве в 2004 году диапазон 7-31%, я думаю не ошибусь...
с таким разбросом, это все равно что ткнуть пальцем в небо... и, о чудо, попасть в него!!! |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
MIDNIGHT
Сообщения: 801
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 18 Май 2009 19:32 |
|
да так наверное все и будет Пойду консультироваться сначала ) Единственно что - неудобно часто консультироваться за 130 км ) |
|
|
|
|
|
nasten6ka
Возраст: 40
Сообщения: 172
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 18 Май 2009 20:21 |
|
дерзайте! и это ток начало - нервы у нас вам вытрепят! это вам не нотариус или банк так что крепитесь, особенно, если вам впервой! тяжело в учении - легко в бою! 
Добавлено спустя 2 минуты 9 секунд:
заодно потом напишете о впечатлениях
Добавлено спустя 53 секунды:
приемные дни: вторник, четверг с 9 до12 и с 13 до 15. Пирко Павел Васильевич - принимает отчеты. чтобы зря км не наматывать.
Добавлено спустя 9 минут 29 секунд:
| Филин Андрей писал(а): |
| кто проверять будет - знаете??? |
чтобы у нас дойти до того, кто будет проверять, надо сначала пройти того, кто будет принимать на проверку, что иногда сложнее, чем пройти проверку  разные это люди в наших степях 
в общем, я серьезно, MIDNIGHT, хочу услышать ваши впечатления после! потому как у меня иногда русские слова заканчивались |
_________________
краткость - сестра таланта, но враг гонорара |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 18 Май 2009 22:24 |
|
MIDNIGHT
удачи, все у Вас получится, пройдете Вы все круги... держкомзема )))
а на случай, когда ехать далеко, я готовлю 2 варианта бумаг, а иногда и 3!!! чтоб не ездить дважды.... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Люба
Возраст: 39
Сообщения: 5
Откуда: Івано-Франківськ
|
| Добавлено:
Вт, 19 Май 2009 14:04 |
|
А державний акт на земельну ділянку- "пятно застройки" у Вас Є?
Чи ви маєте на увазі що при переході права власності на будівлю автоматично стаєте власником ділянки під нею?
І ще, огорожа - це, здається не капітальна споруда і тоді П-подібна форма у вас - це земельна ділянка, яка не підпадає під ст.128 ЗКУ, а йде на аукціон. |
|
|
|
|
|
MIDNIGHT
Сообщения: 801
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 19 Май 2009 14:14 |
|
Ну него 1,5 сотки - пятно застройки под кафе, переданы в постоянное пользование в 2000 году. Целевое - для строительства кафе. А еще 1,5 сотки в виде буквы П вокруг этого участка - надо оценить. По целевому - земля в аредне для обслуживания кафе. Он хочет этот кусок выкупать )) Про забор - это только проект такого забора у него есть. А что там он на этой букве П будет строить потом - одному Богу известно. |
|
|
|
|
|
Serg100
Сообщения: 183
|
| Добавлено:
Вт, 19 Май 2009 15:45 |
|
Люба правильно ставит вопрос. Какое майно оформленное в установленном порядке находится на оцениваемом участке. Если никакого то аукцион.
По прибыли инвестора если говорить именно о прибыли инвестора, а не девелопера то принимать лучше среднюю ставку по кредитам. А если по прибыли застройщика (девелопера) то поискать по сайтам застройщиков. |
|
|
|
|
|
MIDNIGHT
Сообщения: 801
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 19 Май 2009 16:59 |
|
ну он не совсем пустой, фронтальная часть (выход на местный Бродвей) застроен навесом.... "Оцениваемый участок благоустроен малой архитектурной формой (фронтальная часть, выход на ул. Безуха) - летним навесом, материал - кирпич, мет.перекрытия, ондулин, ковка".
Там по ходу есть что то типа паспорта МАФ (на объект обслуживания населения), согласованный и архитектором и сельсоветом. |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 19 Май 2009 17:06 |
|
я думаю, что раз оно имеет целевое - под кафе, считаем так. по ДБНу определяем минимальную плотность застройки, считаем. типа построили кафе (и снесли нафиг МАФ), ну и т.п. и т.д.... |
|
|
|
|
|
Serg100
Сообщения: 183
|
| Добавлено:
Ср, 20 Май 2009 07:58 |
|
+1
Добавлено спустя 5 минут 36 секунд:
| MIDNIGHT писал(а): |
ну он не совсем пустой, фронтальная часть (выход на местный Бродвей) застроен навесом.... "Оцениваемый участок благоустроен малой архитектурной формой (фронтальная часть, выход на ул. Безуха) - летним навесом, материал - кирпич, мет.перекрытия, ондулин, ковка".
Там по ходу есть что то типа паспорта МАФ (на объект обслуживания населения), согласованный и архитектором и сельсоветом. |
У меня была похожая ситуация когда выкупался участок фактически для обслуживания участка который был в собственности. Пока на выкупаемом участке не оформили право собственности на объект недвижимости выкуп запрещали. |
|
|
|
|
|
Vad
Сообщения: 363
Откуда: южная группировка
|
| Добавлено:
Чт, 21 Май 2009 16:31 |
|
Был подобный случай оценвал сооружиния противооползневой защиты примыкающие к жилому дому (территория под домом - гос акт). Оценивал одним сравнительным подходом с корректировкой на конфигурацию и пр. (что то там придумывал с поправками).
Правда отчет сначала бортанули и именно потому, что на нем не было зарегистрированого недвижимого имущества и правильно колеги подняли вопрос может здесь все-таки аукцион, а не выкуп.
Тот кто хотел выкупить скажу изрядно повозился прежде чем получить право в собственности на эти сооружения (через судебное решение о признании права собственности), а потом еще поломал голову как эти сооружения зарегистрировать в реесте поскольку БТИ отказывало в регистрации их как отдельного сооружения. Но я заказчика изначально предупреждал о возможных ньюансах. Здесь похожая ситуация, я бы всетаки сходи в отдел экспертизы земельных ресурсов и заранее проконсультировался. |
|
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
