| Автор |
Сообщение |
Анатоль
Сообщения: 645
|
 Добавлено:
Чт, 11 Июн 2009 18:41 |
  |
На втором этаже поликлиники арендуются кабинеты под медкабинеты терапевтов. ЛНЭИ? Можно под аптечный киоск-т.е. торговля, но в учреждении уже есть на первом этаже, офис-но разве в медучреждении можно офис? Может по затратке, как специализированное имущество, все-таки в целом это действительно специализированное. Тем более, что кол-во посещений больше проектного... У кого какое мнение, кто как поступал? |
|
|
  |
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 11 Июн 2009 18:47 |
|
цель оценки? гос не гос? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
 |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 11 Июн 2009 18:56 |
|
Анатоль
мы особо не выпендриваясь для коммуналки считаем как офис. в лечебном учреждении в принципе любой кабинет терапевта - офис. там нет ничего эдакого.
но если гос - то могут возникнуть вопросы по аргументации подобного подхода. |
|
|
|
|
Анатоль
Сообщения: 645
|
| Добавлено:
Чт, 11 Июн 2009 19:29 |
|
Да, гос. имущество. Извините, что сразу не написал.
Цель -аренда |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 11 Июн 2009 20:02 |
|
| zanoza писал(а): |
Анатоль
мы особо не выпендриваясь для коммуналки считаем как офис. в лечебном учреждении в принципе любой кабинет терапевта - офис. там нет ничего эдакого.
но если гос - то могут возникнуть вопросы по аргументации подобного подхода. |
+1
Если аналоги по таким же лечебным учреждениям брать то проблем не будет. Если нет или не хватает аналогов то можно и другие офисы брать тока поправку на ограничения учитывать не все виды деятельности в лечебных учреждениях разрешены. Например сетевые продажи, агенства недвижимости и т.п. не катят народу много лишнего ходит. Разве что вход отдельный. А атратка, не знаю, не считал, да и не РС это при наличии рынка аренды. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 12 Июн 2009 00:24 |
|
| rudge писал(а): |
| А затратка, не знаю, не считал, да и не РС это при наличии рынка аренды. |
+1, НО при отсутствии такового и затраткой считать можно, а обоснованием и будет являться отсутствие открытого активного рынка аренды/продажи... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
 |
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 12 Июн 2009 17:07 |
|
сейчас врачи открывают себе кабинеты и в обычных офисах на первых этажах...поэтому- по офисам и вперед... |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Анатоль
Сообщения: 645
|
| Добавлено:
Пт, 12 Июн 2009 17:09 |
|
А еще посоветуемся с фондом и вперед... Спасибо всем! И всем удачи! |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Сб, 13 Июн 2009 13:22 |
|
| rudge писал(а): |
| А атратка, не знаю, не считал, да и не РС это при наличии рынка аренды. |
От того, что Вы не считали затратку она не становиться не РС, и уж тем более затратка не становиться не РС при наличия рынка аренды, это вещи никак не связанные. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Сб, 13 Июн 2009 13:49 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| От того, что Вы не считали затратку она не становиться не РС, и уж тем более затратка не становиться не РС при наличия рынка аренды, это вещи никак не связанные. |
Вот именно это вещи никак не связанные.
Ну ты опять за свое. Хотя, похоже стареешь.
| rudge писал(а): |
| А затратка, не знаю, не считал, да и не РС это при наличии рынка аренды. |
Надо было так оставить.
| rudge писал(а): |
| А затратка, не знаю, не считал, да и не РС это .... |
Эт больше подходит твоему стилю полемики  |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Сб, 13 Июн 2009 13:58 |
|
| rudge писал(а): |
Хотя, похоже стареешь.
|
Если бы это было написано только мне то я бы, конечно же давным давно расслабился и забил. Только вот когда эта ошибочная мысль
| rudge писал(а): |
да и не РС это при наличии рынка аренды. |
с бешенным упорством, постоянно озвучивается на Форуме (т.е. потенциально для всех читателей) и выдается как совет то тут я молчать не могу, и поэтому старею и берусь опять за своё. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Сб, 13 Июн 2009 14:20 |
|
Ну какой же Вы праведник.
Для Вас уточнения "при наличии рынка аренды" похоже ничего не значат. Так себе, набор символов. (читай п.19 НС 1, помогает  )
Или Вы в своих работах не пишите ограничения?
Я так думаю, что все потенциальные читатели форума, к тому, что на форуме пишется, относятся как сапиенс оценщики, за небольшим исключением.
Позвольте спросить, коллега, а почему стоимость специализированного имущества определяется, согласно, требований того же НС, затраткой и считается, что это РС, а не определяется сравнением или доходным методами, самыми рыночными способами? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 13 Июн 2009 15:02 |
|
но ведь речь не идет о спец имуществе??? и мое мнение что при наличии рынка аренды или продажи подобного имущества все равно затратка МОЖЕТ быть РС, почему обязательно отказываться от затратки если даже есть данные по продаже или аренде??? не понимаю... и использовать затратку при наличии таких данных насколько я помню НЕ запрещено
а по поводу специмущества - так тут я тоже не соглашусь, пример - шахта - спец? да! давайте делать затраткой? да! а где эта шахта? в Донецкой области? так на кой нам затратка? если "через дорогу" 2-3 вполне адекватных аналога можем найти нашему спецмайну.... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Сб, 13 Июн 2009 15:41 |
|
+1 Филин Андрей
| rudge писал(а): |
Ну какой же Вы праведник.
|
да я такой
"Платон мне друг, но истина дороже"
| rudge писал(а): |
Для Вас уточнения "при наличии рынка аренды" похоже ничего не значат. Так себе, набор символов. |
Дык вот как раз это уточнение я и рассматриваю. Наличие рынка аренды НИКАК НЕ ВЛИЯТ на то будет рассчитанная по затратке стоимость РС или не будет НЕ РС, повторюсь НИКАК, это совершенно не связанные вещи.
| rudge писал(а): |
| (читай п.19 НС 1, помогает |
Когда человек определяет РС, то чтение п. 19 совершенно бесполезно и ненужно. И коль часто ты про него вспоминаешь, то советую таки его прочитать и ты увидишь, что в этом пункте идет простое перечисление видов стоимости, которые не относятся к РС. Т.е. при начальной задачи определения РС ссылаться на этот пункт совершенно бесполезно и не к месту.
| rudge писал(а): |
Я так думаю, что все потенциальные читатели форума, к тому, что на форуме пишется, относятся как сапиенс оценщики, за небольшим исключением.
|
Только вот почему то некоторые сапиенс писатели из раза в раз пытаются озвучить ошибочную мысль, хотя они и сапиенс и об ошибочности этой мысли ему говорили не раз и не один я. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Сб, 13 Июн 2009 15:50 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
но ведь речь не идет о спец имуществе??? и мое мнение что при наличии рынка аренды или продажи подобного имущества все равно затратка МОЖЕТ быть РС, почему обязательно отказываться от затратки если даже есть данные по продаже или аренде??? не понимаю... и использовать затратку при наличии таких данных насколько я помню НЕ запрещено
а по поводу специмущества - так тут я тоже не соглашусь, пример - шахта - спец? да! давайте делать затраткой? да! а где эта шахта? в Донецкой области? так на кой нам затратка? если "через дорогу" 2-3 вполне адекватных аналога можем найти нашему спецмайну.... |
Ну для начала позвольте уточнить, речь шла о ВСТРОЕННОМ ПОМЕЩЕНИИ.
Если кто то в состоянии определить и сопоставить такому объекту оценки ВСЕ виды износов, как самого объекта оценки так и всего здания и естественно всех его конструктивных элементов (фундаменты, коммуникации, крыша и т.п) применяемых в расчете по затратке, то памятник ему. Тут я о ДОСТОВЕРНОСТИ данных для расчета.
Что касается расчета таких объектов по затратке при наличии активного рынка, читайте коллега п. 19 НС 1. Хотя как Вы подчеркнули "не запрещено". Да и не "запрещал" я, а высказывал свое мнение.
Теперь про шахту. Вы кажись ошибочно утверждаете, что такой объект - специмущество. Скорее это "доходная недвижимость" которую можно, да и сдают, в аренду.
Или даже "уникальный" (при определенных условиях) объект и в таком варианте ему больше присуща категория - ЦИК.
Добавлено спустя 47 минут 5 секунд:
Да тяжелый случай. 
Читайте, это не я придумал.
НС 1
п.19. До неринкових видів належать вартість заміщення, вартість відтворення, залишкова вартість заміщення (відтворення), вартість у використанні, споживча вартість, вартість ліквідації, інвестиційна вартість, спеціальна вартість, ліквідаційна вартість, чиста вартість реалізації, оціночна вартість та інші види, порядок визначення яких встановлюється окремими національними стандартами. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 13 Июн 2009 16:45 |
|
| rudge писал(а): |
...Ну для начала позвольте уточнить, речь шла о ВСТРОЕННОМ ПОМЕЩЕНИИ.
Если кто то в состоянии определить и сопоставить такому объекту оценки ВСЕ виды износов,... применяемых в расчете по затратке, то памятник ему. Тут я о ДОСТОВЕРНОСТИ данных для расчета.... |
а как же метод срока жизни? вроде достоверно, используем же его иногда???
ПАМЯТНИК МНЕ!!!!!!!!!! 
Несите мне доспехи
Седлайте мне коня!
И даже не желайте мне удачи!
ну пусть про шахту я утрировал, но я бы много мог придумать примеров и Вы это прекрасно знаете (да и без меня их много видели, в чем я не сомневаюсь)...я к тому что и спецмайно иногда можно "более рыночными" походами считать было бы желание и надобность...
Добавлено спустя 6 минут 2 секунды:
| rudge писал(а): |
...
Да тяжелый случай.
Читайте, это не я придумал.
НС 1
п.19. До неринкових видів належать ... |
да, действительно тяжелый случай это наше законодательство...
там же читаем:
| Цитата: |
22. ... Якщо умови угод щодо спеціалізованого
майна, для укладання яких проводиться оцінка, відповідають
вимогам, що висуваються для визначення ринкової вартості,
залишкова вартість заміщення (відтворення) може дорівнювати їх
ринковій вартості. |
Добавлено спустя 9 минут 56 секунд:
и там же:
| Цитата: |
14. Визначення ринкової вартості об'єкта оцінки можливе із
застосуванням усіх методичних підходів у разі наявності необхідної
інформації.
|
Добавлено спустя 1 минуту 57 секунд:
и еще:
| Цитата: |
15. Методи проведення оцінки, що застосовуються під час
визначення ринкової вартості об'єкта оцінки у разі використання
порівняльного підходу, повинні ґрунтуватися на результатах аналізу
цін продажу (пропонування) на подібне майно.
Витрати на відтворення (заміщення) повинні визначатися на
дату оцінки з урахуванням ринкових цін.
...
|
Добавлено спустя 3 минуты 54 секунды:
и еще (хоть и косвенно):
| Цитата: |
п.13. Для визначення ринкової вартості враховується найбільш
ефективне використання об'єкта оцінки.
...
п.3. ...спеціалізоване майно - майно, що, як правило, не буває
самостійним об'єктом продажу на ринку і має найбільшу корисність
та цінність* у складі цілісного майнового комплексу;
|
* - а значит и НЭИ
наверное можно продолжить и противопоставить п.19-ому еще пару-тройку аргументов из того же документа...
имхо - то что в пунке 19 сказано что к нерыночным относится и затратка, не значит что она ВО ВСЕХ без исключения случаях должна "позиционироваться" как нерыночная стоимость...
я фсьо сказал... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Сб, 13 Июн 2009 21:07 |
|
Уважаемы Андрей.
Ну почему такие не корректные доводы и аргументы
Я же не говорил о специмуществе, я говорил о встроинном помещении по которому есть активный рынок. Вы же привели выдержки из НС которые относятся к совсем другим видам активов, задачам на оценку и т.п. и мною не оспариваются и никогда не оспаривались.
Вообще то, даже странно как то, я говорю "при наличии рынка", мне же приписывают "то что ....... затратка, ........... ВО ВСЕХ без исключения случаях должна "позиционироваться" как нерыночная стоимость... "
Что касается определения износа методом срока жизни. Помните я говорил о ДОСТОВЕРНОСТИ данных для расчета.Так вот позвольте Вам напомнить, что приведеннй Вами аргумени как раз и включает в себя в обязательном порядке ОПРЕДЕЛЕНИЕ физического износа объекта оценки и его состовляющих. Вот тут то и проблема с ДОСТОВЕРНОСТЬЮ и с тем о чем я писал ранее.
Пример из жизни.
В оценке встроенное помещение в левом крыле здания длиной 150 м. Состояние нормальное. Правое крыло здания имеет явно выраженые признаки физ износа. Кровля проваливается, стена трешит и т. п. Физ износ около 40 %. Вопрос каким образом данный фиэ износ здания влияет на тоимость оцениваемого объекта, у которого этих проблем не обнаружено? Да и конструктив то разный оказался. (кирпич и ж/б плиты, полы дерево и плитка)
И еще осмотрр встроенного помещения. Подвесные потолки, евроремонт и т.п. Как определить физ износ например перекрытия? Скаже сразу, что мне повезло, я видел это здание до ремонта. Перекрытие дерево, дранка гнилая, глина, еще и провисло. Стены камыш оштукатуренный из нутри и обложенный кирпичем с наружи (во время ремонта обшили в нутри гипсокартоном с наружи сайдингом, на гнилую кровлю положоли ондулин). По затратке стоимость ситремится к 0. Ибо несущие конструкции имеют явно прогресирующий физ износ. РС же на тот период, порядка 2000 у.е. Продали на торгах за 2350 уе. за кв м (ЗУ в аренде на 5 лет).
Вот вам и ДОСТОВЕРНОСТЬ данных. Или Вы думаете оценщику разрешат вскрывать гипсокартон и сайдинг?
Давеча осматривал здание, бетонные стены внутри оббиты ДСП. Первое впечатление, ляля. Заходим в очередную комнату и я в шоке. С наружной стены украли ДСП и проявились сквозные трещины в бетонной стене. Плиты прямо рассыпаются. Причина в ДСП из нутри которые послужили своего рода термоизоляцией и стена не прогревалась. А влага и мороз сделали свое дело. Повторю, мне повезло. Ибо если бы не отсутствие ДСП то ....
Пришлось крректировать свои расчеты как раз через затратку. Это обратный пример когда тупое сравнение не корректно. Но это же часный случай. Не укради кто то ДСП так и осталось бы РС по сравнени. Да забыл здание не эксплуатировалось больше дух лет.
Так что, не всегда и самая рыночная методика отражает истинную РС.
А что касается обекта оценки встроенного нормального эксплуатируемого помещения в поликлинике при наличии рынка то затратка тут не отвечает критериям РС.
Я остался при своем мнении.
И если кому то это не понятно то я
Удачи коллега.
К стати, здание на въезде в Кировоград на трассе Днпр - Умань
Та Прагматик. Если кто то принимает советы на форуме к, пардон, "тупому" исполнению, то это его проблема, при том больщая. Ведь советы на форуме как правило в привязке к обсуждаемой проблеме, а на на все случаи жизни. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Сб, 13 Июн 2009 23:00 |
|
опять коньяк? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 14 Июн 2009 00:29 |
|
rudge
мне одно не понятно, если объект оценки в Кировограде, то чего ж мы не встретились??? 
я всегда рад подсказать любую инфо по нашему рынку, благо в этом убедились многие из форумчан... если у меня есть возможность спросить коллег в том городе где я делаю оценку, то я всегда это делаю, поскольку они (местные) всегда смогут рассказать больше, чем я сам накопаю... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вс, 14 Июн 2009 10:42 |
|
Андрей хотел, честно. Но меня возили про том проездом на Умань (там тоже мотлох был) и по этому я не знал когда и как. А собственник у нас. Изначально хотел вообще тебе спихнуть, но они категорически были против. Я с генеральным говорил об этом. Сам не люблю лезть в чужой огород. Да и г...е они, хотя на без рыбье и рак ряба.
Думаю еще не вечер  |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
птичка
Сообщения: 332
Откуда: Сумщина
|
| Добавлено:
Вс, 14 Июн 2009 15:10 |
|
На мою думку, тут найбільше підходить п.23 НС№1:"23. Визначення вартості у використанні полягає у проведенні оцінки об'єкта оцінки без урахування принципу найбільш ефективного використання. Вартість у використанні визначається для об'єктів оцінки, щодо яких планується подальше використання специфічним запланованим або існуючим способом." Аналіз НЕВ не проводиться. А далі - аналіз наявної інформації. Якщо є на вторинному ринку аналоги - ринкові підходи, а якщо немає - витратний. У випадку застосування витратного - в узгодженні результатів посилання на п.22.
Була подібна робота по комунальному майну- зробили саме так. |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 14 Июн 2009 16:34 |
|
rudge ну да, бывает когда клиент везет... а про
| rudge писал(а): |
| хотел вообще тебе спихнуть |
так это спасибо, но я не об этом, я не жадный... я бы подсказал, если чего надобно... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Вт, 16 Июн 2009 10:40 |
|
Полагаю, имеет смысл перевести дискуссию в другое русло.
Для указанной топикстартером цели определяется, согласно терминологии НС №2, відновна вартість для цілей оренди. Этот вид стоимости коррелирует со ст.284 Хозяйственного кодекса.
В зависимости от обоснования и специфики объекта, эта стоимость отождествляется с рыночной стоимостью или остаточной стоимостью замещения. Так что использование затратного подхода в данном случае может быть оправдано. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 16 Июн 2009 12:56 |
|
Господарський кодекс:
| Цитата: |
Стаття 284. Умови договору оренди
1. Істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.
2. Оцінка об'єкта оренди здійснюється за відновною вартістю. Умови договору оренди зберігають свою силу на весь строк дії договору, а також у разі якщо після його укладення законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря.
3. Реорганізація орендодавця не є підставою для зміни умов або розірвання договору оренди.
4. Строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. |
|
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
