| Автор |
Сообщение |
Юлька С.
Возраст: 41
Сообщения: 79
Откуда: Днепропетровск
|
 Добавлено:
Пт, 12 Июн 2009 10:00 |
  |
Помогите студенту!
считаю экономический износ для недвижимости находящейся в сельской местности по такой формуле:
Кэк= 1 - Ср/Сз.с.
где Ср – средняя рыночная цена предложения недвижимости;
Сз.с. – затраты на строительство (средняя опосредованная стоимость строительства 1 кв.м. в гривнах без учета НДС.)
это правильно или нет??
И еще вопрос опосредованная стоимость вышла только в январе,что мне делать проиндексировать? |
|
|
|
   |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 12 Июн 2009 10:18 |
|
да можно и так, у нас проходило. тут где-то на форуме по поиску "региональный экономический износ" лежит описание, по-моему...
только мне кажется хорошо бы еще учитывать, что это новое жилье, а аналоги - не новое.
не надо индексировать, я думаю. показатель это рассчитывается на определенный период. но если хочется - можно и проиндексировать с
01.01.2009 1,02 http://www.minregionbud.gov.ua/index.php?id=2133 |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 12 Июн 2009 10:20 |
|
Тут быстрее всего соотношение
Стоимости труда в селе убитом и в сере процветающем (аж самому смешно стало  )
Можно через ВД по аналогичных сел. Но это сложнее. Надо в сельсоветах смотреть.
Можно по кол. жителей. По средней стоимости кв. м домов если для недвижки пойдет. Вариантов много. Нужен анализ. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 12 Июн 2009 10:33 |
|
очень натянуто, так как в Ср зашита Земля, а в Сз.с. нет.
а собственно зачем вообще считать эконм.износ если есть рыночные цены предложения недвижимости? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 12 Июн 2009 10:35 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
очень натянуто, так как в Ср зашита Земля, а в Сз.с. нет.
а собственно зачем вообще считать эконм.износ если есть рыночные цены предложения недвижимости? |
+1
Разве что убитое здание. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Юлька С.
Возраст: 41
Сообщения: 79
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пт, 12 Июн 2009 10:38 |
|
я считаю стоимость по сметам и актам и выходит завышенная рыночная стоимость...мне надо ее чем-то убить!физический износ большой поставить не могу, здания полностью восстановлены после пожара,они новые,а вот применить экономический износ с привязкой к сельской местности по моему покатит! |
|
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 12 Июн 2009 10:38 |
|
| Юлька С. писал(а): |
Помогите студенту!
считаю экономический износ ... |
можно и так посчитать, а если данные только январские, то конечно же проиндексировать, вот и инфа по инфляции http://www.vikno.com.ua/altfm/viewtopic.php?t=7912 |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
 |
|
Юлька С.
Возраст: 41
Сообщения: 79
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пт, 12 Июн 2009 10:44 |
|
а как правильно тут поступить, может опосредованную стоимость строительства на 01.01.09 умножить на индекс изменения строительно монтажных работ 1,02 (на 01.05.09) и * на индекс за май 1,005!так может более правильно! |
|
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 12 Июн 2009 11:00 |
|
нет, лучше сразу опосредованную на индекс инфляции |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Юлька С.
Возраст: 41
Сообщения: 79
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пт, 12 Июн 2009 11:02 |
|
спасибо  |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 12 Июн 2009 11:34 |
|
я, конечно, знаю, что там сидит земля еще в сравнительном - но такой расчет экономического износа проходил по многим довольно-таки отчетам. |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 14:01 |
|
Вопрос:
Экономический износ влияет только на земельные улучшения, или на земельные улучшения+земля (право пользования)? |
|
|
|
|
|
Matilda
Сообщения: 779
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 14:24 |
|
а земля разве имеет вообще износ? ну а экономический разве что если спрос упал, но как его доказуемо расчитать... |
|
|
|
|
|
Максим Сочинский
Возраст: 39
Сообщения: 359
Откуда: Odessa
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 14:27 |
|
Касательно самого расчета ничего говорить не могу.
Однако как мне кажется, так экономический износ влияет и на стоимость земли тоже. Даже если право пользования.
Исхожу из следующего:
Экономический износ это потеря стоимости в следствии экономических, социальных, политических или экологических факторов. В следствии чего и недвижимость и земельный участок под ней может терять свою стоимость.
В случае с правом пользования, стоимость права пользования будет зависеть величины налога на землю, который в свою очередь определяется нормативкой, в которой учитывается ряд внешних факторов, которые в определенной степени могут выражать наличие экономического износа. Однако далеко не все, в следствии чего и, думается мне, что экономический износ будет влиять и на земельный участок тоже. |
_________________
Не идти вперед, значит идти назад.
skype: maxim_sochinskiy |
|
|
|
флай
Возраст: 47
Сообщения: 991
Откуда: Днепр
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 14:47 |
|
По поводу износа для земли у лекторов было два полярных мнения : один убеждал что есть второй что нет... это из курсов.
Но практически - логически : например рядом проложили оживленную магистраль или соорудили свалку, ртуть например случайно вылилась ... , поневоле задумаешься, все таки склоняюсь что вроде как и есть ... но вот как это подтвердить расчетиком надо думать. |
|
|
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 14:54 |
|
| zanoza писал(а): |
Вопрос:
Экономический износ влияет только на земельные улучшения, или на земельные улучшения+земля (право пользования)? |
Моделируем ситуацию: два однотипных зем.участка под жилую застройку в одном нас.пункте. Первый участок находится в непосредственной близости от магистральной железной дороги, второй - нет. Как вы назовете разницу в их стоимости? Думаю, что "экономический (внешний) износ". |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 15:02 |
|
тааак. теперь как бы мне его обосновать. имеем:
2 цеха (можно посчитать доходом и затраткой)
кучу всякого спец.барахла, которое кроме как затраткой (или ликвидацией, но это не входит в планы), не посчитаешь,
и право пользования ЗУ.
как теперь ко всему этом корректно посчитать экономический износ? окраина города.
[/list] |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 15:12 |
|
Кстати, если говорить про экономический износ, то термин "износ" подразумевает затратный подход, а стоимость ЗУ ну никак затраткой не считается!
Добавлено спустя 1 минуту 1 секунду:
Соответственно, экономический износ земельного участка - наверное, нонсенс. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 15:13 |
|
ладно, давайте рассмотрим мою конкретную ситуацию и придумаем к ней красивый экономический износ |
|
|
|
|
|
Максим Сочинский
Возраст: 39
Сообщения: 359
Откуда: Odessa
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 15:16 |
|
Могу предположить, что в данном случае, логичнее всего будет посчитать снижение доходности объекта оценки, за определенный период. Как мне кажется логичнее будет за период брать год.
А снижение доходности можно рассчитать как разница дохода который приносит объект на дату оценки и который он приносил год назад. Снижение доходности и будет его экономическим износом, так как это будет обусловлено влиянием внешней среды на объект оценки.
Применять данную корректировку наверное следует в процентном отношении.
Почему - год- как мне кажется потому, что именно такой период берут при расчетах валовых доходов.
ВотЪ. |
_________________
Не идти вперед, значит идти назад.
skype: maxim_sochinskiy |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 15:21 |
|
N.D.
+1000
Или, два участка, оба на окраине. Но над одним самолеты заходят на посадку, не далеко буйный ресторан, а рядом с другим участком лес, озеро, река, лягушки квакают.
Так что внешний износ есть.
Что касается економического то я бы назвал его износ "во времени". Тобиш зависимость стоимости от ситуации в экономике которая по своей сути динамична во времени.
Грубо. Економика на взлете есть покупатель, економика в упадке нет покупателя.
А вот что касается физ износа тут, по моему, надо смотреть функцию ЗУ. Может получится так что физ изменения (износ) поменяет фунцию. Было поле гумус смыло дождями но для сроительства хуже не стало. Тогда для поля была функция под посевы (с/х назначения), а перевод из этой функции в категорию под застройку снивелировал физизнос в виде смыва гумуса. Строить то можно, и отсутствие гумуса не повлеяло на ЗУ для такого использования. Тут, как на меня, физизнос определил ЛНЕИ.
Может это и грубо, но кажись так.
В общем, я думаю, что ЗУ присущи все виды износа (прям крамола какая то). Вопрос только в том как они влияют на стоимость ЗУ и ее функцию.
Добавлено спустя 8 минут 40 секунд:
| zanoza писал(а): |
тааак. теперь как бы мне его обосновать. имеем:
2 цеха (можно посчитать доходом и затраткой)
кучу всякого спец.барахла, которое кроме как затраткой (или ликвидацией, но это не входит в планы), не посчитаешь,
и право пользования ЗУ.
как теперь ко всему этом корректно посчитать экономический износ? окраина города. |
| Максим Сочинский писал(а): |
А снижение доходности можно рассчитать как разница дохода который приносит объект на дату оценки и который он приносил год назад. Снижение доходности и будет его экономическим износом, так как это будет обусловлено влиянием внешней среды на объект оценки. |
Только я бы брал не к прошлому году (так как тогда ЕИ тоже был и получим не чистый ЕИ, а разницу между ЕИ2008 г и ЕИ 2009 г), а к проектной мощности но с учетом физического состояния всего производсттва . |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 15:38 |
|
| rudge писал(а): |
| Только я бы брал не к прошлому году (так как тогда ЕИ тоже был и получим не чистый ЕИ, а разницу между ЕИ2008 г и ЕИ 2009 г), а к проектной мощности но с учетом физического состояния всего производсттва . |
Вот ты, Рудж - голова! Надо взять и себе на заметочку. |
|
|
|
 |
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 15:45 |
|
Вся собака зарыта только в терминологии.
ИЗНОС это потеря стоимости имущества по отношению к стоимости НОВОГО имущества.
И что тогда по отношению к земле является Новой землей? Я думая Новой земли кроме Бога никто не видел А у оценщиков есть понятие предыдущее состояние земли или аналог.
Поэтому
| N.D. писал(а): |
Моделируем ситуацию: два однотипных зем.участка под жилую застройку в одном нас.пункте. Первый участок находится в непосредственной близости от магистральной железной дороги, второй - нет. Как вы назовете разницу в их стоимости? Думаю, что "экономический (внешний) износ". |
я назову это Поправка обусловленная … а далее как в износе «впливом соціально-економічних, екологічних та інших факторів на об'єкт оцінки»
Т.е. в затратке применяем термин Износ а сравниловке Поправка, вот и всё! 
| Grey Horse писал(а): |
Кстати, если говорить про экономический износ, то термин "износ" подразумевает затратный подход, а стоимость ЗУ ну никак затраткой не считается!
|
+1 |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 15:47 |
|
| irenka писал(а): |
| rudge писал(а): |
| Только я бы брал не к прошлому году (так как тогда ЕИ тоже был и получим не чистый ЕИ, а разницу между ЕИ2008 г и ЕИ 2009 г), а к проектной мощности но с учетом физического состояния всего производсттва . |
Вот ты, Рудж - голова! Надо взять и себе на заметочку. |
Более того, это предусмотрено п.11 НС №2  |
|
|
|
|
|
Максим Сочинский
Возраст: 39
Сообщения: 359
Откуда: Odessa
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 15:48 |
|
| rudge писал(а): |
N.D.
+1000
Или, два участка, оба на окраине. Но над одним самолеты заходят на посадку, не далеко буйный ресторан, а рядом с другим участком лес, озеро, река, лягушки квакают.
Так что внешний износ есть.
Что касается економического то я бы назвал его износ "во времени". Тобиш зависимость стоимости от ситуации в экономике которая по своей сути динамична во времени.
Грубо. Економика на взлете есть покупатель, економика в упадке нет покупателя.
А вот что касается физ износа тут, по моему, надо смотреть функцию ЗУ. Может получится так что физ изменения (износ) поменяет фунцию. Было поле гумус смыло дождями но для сроительства хуже не стало. Тогда для поля была функция под посевы (с/х назначения), а перевод из этой функции в категорию под застройку снивелировал физизнос в виде смыва гумуса. Строить то можно, и отсутствие гумуса не повлеяло на ЗУ для такого использования. Тут, как на меня, физизнос определил ЛНЕИ.
Может это и грубо, но кажись так.
В общем, я думаю, что ЗУ присущи все виды износа (прям крамола какая то). Вопрос только в том как они влияют на стоимость ЗУ и ее функцию. |
Ув. rudge и N.D. немогу с Вами согласится, Вы говорите скорее характеристике местоположения объектов, это скорее расчет корректировки на наличие вредны и опасных факторов (особенно про ресторан ).
А экономический или внешний износ - это, если рассматривать его более детально, будет: принятие определенных законодательных актов, экологическая катастрофа или что то в этом духе. Что повлияет на возможность объектом приносить определенный доход и как следствие на его стоимость в рамках доходного подхода.
Соглашусь что экономически износ - следует рассматривать во времени. Так как это временное влияние на объект оценки. Однако чтобы решить окончательно следует ли рассматривать экономический износ во времени, следует решить устранимый ли он или нет?
Не соглашусь что ЗУ может иметь физический износ. Гумус есть или нет (кстати если по "правильному" то никто на гумусе строить не даст) это скорее относится к плодородности и к бонитированию земельного участка. Опять же напрашивается следующая мысль:
что рассчитать величину экономического износа ЗУ можно через его экономическую оценку - как потеря дохода.
Физические изменения ЗУ может повлиять только на ЛНЭИ, при этом речь не идет об износе.
Вот собственно что могу сказать. |
_________________
Не идти вперед, значит идти назад.
skype: maxim_sochinskiy |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 15:48 |
|
Голова. Голова.
НОГИ!!! 
Просто это из подхода по ЛНЕИ в ЦИК-ах.
Я всегда исхожу из проектной мощьности. Другое дело надо делать поправки на состояние и проглотит ли рынок проектный объем продукции.
Но ето уже другая тема.
Да, если проект был до того как....... , то вся продукция реализовывалась. Тогда небыло рынка. Эт сейчас лишнего не выпустят.
Хотя, на рынке товаров, как в медицине "нет здоровых, есть не дообследованные". Тоесть тут проблемы маркетинга. Или продай излишки. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 15:52 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
Вся собака зарыта только в терминологии.
Т.е. в затратке применяем термин Износ а сравниловке Поправка, вот и всё! |
Верно, так точнее.
Согласно дефиниций, экономического (внешнего) износа у земли нет. Есть потеря в стоимости (по сравнению с аналогичными участками), вызванная причинами, указанными для экономического (внешнего) износа. |
Последний раз редактировалось: N.D. (Вт, 04 Авг 2009 15:59), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 15:52 |
|
| N.D. писал(а): |
| irenka писал(а): |
| rudge писал(а): |
| Только я бы брал не к прошлому году (так как тогда ЕИ тоже был и получим не чистый ЕИ, а разницу между ЕИ2008 г и ЕИ 2009 г), а к проектной мощности но с учетом физического состояния всего производсттва . |
Вот ты, Рудж - голова! Надо взять и себе на заметочку. |
Более того, это предусмотрено п.11 НС №2 |
5!
 |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 16:12 |
|
| Максим Сочинский писал(а): |
| Ув. rudge и N.D. немогу с Вами согласится, Вы говорите скорее характеристике местоположения объектов, это скорее расчет корректировки на наличие вредны и опасных факторов (особенно про ресторан ). |
В общем то как его не назови, а тут он есть я явно "внешний" и при этом вроди бы как устранимый. Ведь если вести сравнение то обы обекта находятся на окраине но стоимость то разная. А причина то как раз и лежит (стоит) в ресторане
| Максим Сочинский писал(а): |
| А экономический или внешний износ - это, если рассматривать его более детально, будет: принятие определенных законодательных актов, экологическая катастрофа или что то в этом духе. Что повлияет на возможность объектом приносить определенный доход и как следствие на его стоимость в рамках доходного подхода. |
Вы знаета коллега я бы все таки отдельно учитывал эти два понятия Экономический и Внешний. Хотя они и сильно связаны междусобой. Вот ресторан (автотрасса и т.п.) я бы отнес к Внешнему ибо тут на стоимость ни законы, ни катклизмы не влияют.
К Экономическому все таки я бы отнес состояние всей ситуации в Экономике.
| Максим Сочинский писал(а): |
| Не соглашусь что ЗУ может иметь физический износ. Гумус есть или нет (кстати если по "правильному" то никто на гумусе строить не даст) это скорее относится к плодородности и к бонитированию земельного участка. |
Ну тут вопрос спорный.
Во первых я не говорил что на "гумусе" надо (можно) строить.
Во вторых. Мною рассматривался пример с/х земель с КОТОРОГО СМЫЛО ГУМУС.
Теперь посмотрим для такого ЗУ.
Это износ или нет?
Физический или нет?
Изменится ли в таком варианте стоимость такого ЗУ?
Интересно Ваше мнение коллега.
Последствия?
Вы понимаете, изменение функции (назначения). Я остановился на застройке. Но это уже будет другой объект оценки и по назначению и по документам. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 16:15 |
|
Какой износ земельного участка. Износ можно применить к размеру затрат, понесенных на создание чего-то. Чисто теоретически мне интересно, какие затраты возникают при создании земли. По логике только Бог может применить износ к земле, так как он ее создал и понес затраты. На все же происходящее вокруг земельного участка как понижающее его стоимость или повышающее ее стоимоть отреагирует только рынок, под действием которого земля и меняет свою стоимость. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 16:22 |
|
Кажись сам отвечу.
Тут нет физизноса так как "гумус" это улучшение ЗУ. Так же как и здание, лес, ставок и т.п.
Серый
+1000 |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 16:34 |
|
| rudge писал(а): |
Последствия?
Вы понимаете, изменение функции (назначения). Я остановился на застройке. Но это уже будет другой объект оценки и по назначению и по документам. |
Совершенно верно. Другой объект оценки - участок под затройку. И, вероятнее всего, по сравнению с сопоставимыми участками под застройку "признаков экономического износа" (по сравнению, кстати, с чем  ?) не имеет. Так зачем же его стоимость определять через стоимость участка с гумусом с учетом экономического износа ? С точки зрения практики? Это - просто другой рынок и другой товар.
Нет, чисто теоретически это обсудить интересно, но, по-моему, тут уже близка та ситуация, когда за лесным массивом не видно отдельных деревьев... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 16:50 |
|
как вы видите реализацию вот такого пункта:
| Цитата: |
| величина економічного зносу розраховується на основі порівняння ...цін продажу (цін пропозиції) подібного нерухомого майна, що містить ознаки економічного зносу, з цінами продажу (цінами пропозиції) подібного нерухомого майна, яке не містить ознак такого зносу, але є подібним за іншими суттєвими ознаками; |
каким образом определять, містить або не містить це майно ознак зносу? |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 17:00 |
|
| zanoza писал(а): |
как вы видите реализацию вот такого пункта:
| Цитата: |
| величина економічного зносу розраховується на основі порівняння ...цін продажу (цін пропозиції) подібного нерухомого майна, що містить ознаки економічного зносу, з цінами продажу (цінами пропозиції) подібного нерухомого майна, яке не містить ознак такого зносу, але є подібним за іншими суттєвими ознаками; |
каким образом определять, містить або не містить це майно ознак зносу? |
надо подходить наоборот, определить, что для твоего объекта является износом, а тогда уже искать без оного, по типу:
у тебя окраина, значит, бери те, что не на окраине
ну и сама понимаешь универсальных советов про эконом износ никто не даст |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 17:02 |
|
| zanoza писал(а): |
| как вы видите реализацию вот такого пункта: |
Примерно так (с учетом замечания Прагматика, что речь идет не об износе, а о поправке, обусловленной теми же причинами).
Оценивается квартира в двухквартирном доме, где соседи - цыгане. Как сделать "поправку на цыган"? В другом районе городка тоже есть домик с неблагоприятными соседями, и стоимость квартиры в нем на 30% ниже, чем "обычных" квартир в том районе.
Значит, и мой объект оценки будет стоить на 30% меньше, чем аналогичные квартиры в данном районе. |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 17:06 |
|
ну здра - а вдруг у цеха в центре тоже есть эконом износ? это получается не поправка к затратам, а поправка к сравнительному со зданием в центре. |
|
|
|
|
|
Максим Сочинский
Возраст: 39
Сообщения: 359
Откуда: Odessa
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 17:35 |
|
| rudge писал(а): |
| Максим Сочинский писал(а): |
| Ув. rudge и N.D. немогу с Вами согласится, Вы говорите скорее характеристике местоположения объектов, это скорее расчет корректировки на наличие вредны и опасных факторов (особенно про ресторан ). |
В общем то как его не назови, а тут он есть я явно "внешний" и при этом вроди бы как устранимый. Ведь если вести сравнение то обы обекта находятся на окраине но стоимость то разная. А причина то как раз и лежит (стоит) в ресторане
| Максим Сочинский писал(а): |
| А экономический или внешний износ - это, если рассматривать его более детально, будет: принятие определенных законодательных актов, экологическая катастрофа или что то в этом духе. Что повлияет на возможность объектом приносить определенный доход и как следствие на его стоимость в рамках доходного подхода. |
Вы знаета коллега я бы все таки отдельно учитывал эти два понятия Экономический и Внешний. Хотя они и сильно связаны междусобой. Вот ресторан (автотрасса и т.п.) я бы отнес к Внешнему ибо тут на стоимость ни законы, ни катклизмы не влияют.
К Экономическому все таки я бы отнес состояние всей ситуации в Экономике.
| Максим Сочинский писал(а): |
| Не соглашусь что ЗУ может иметь физический износ. Гумус есть или нет (кстати если по "правильному" то никто на гумусе строить не даст) это скорее относится к плодородности и к бонитированию земельного участка. |
Ну тут вопрос спорный.
Во первых я не говорил что на "гумусе" надо (можно) строить.
Во вторых. Мною рассматривался пример с/х земель с КОТОРОГО СМЫЛО ГУМУС.
Теперь посмотрим для такого ЗУ.
Это износ или нет?
Физический или нет?
Изменится ли в таком варианте стоимость такого ЗУ?
Интересно Ваше мнение коллега.
Последствия?
Вы понимаете, изменение функции (назначения). Я остановился на застройке. Но это уже будет другой объект оценки и по назначению и по документам. |
Если смыло гумус с участка, это не износ.
Не физический.
Изменится.
Физический износ - по НС 1, то в данном случае "смывка" гумуса не есть физ износ.
А вообще признаю что мог быть не прав насчет примера с участков с лесом и ресторанами, но опять же если подумать то наличие экономического износа будет зависеть от ЛНЭИ.
Нашел такое определение:
"Внешнее (экономическое) старение представляет собой потерю стоимости здания или объекта собственности в результате отрицательного воздействия внешних по отношению к оцениваемому объекту факторов. Внешнее старение может возникнуть в результате изменения физического окружения объекта оценки или негативного
влияния рыночной среды. Таким образом, локальная закрепленность объекта обуславливает существование внешних причин, которые не могут контролироваться собственником недвижимости, арендодателем или арендатором." (Источник:.В. Грибовский и др. "Оценка стоимости недвижимости")
Так что с точки зрения данного определения, был неправ.
Вот еще нарыл: http://www.aup.ru/books/m94/3_5_2.htm (в самом низу)
В свете новых знаний (спасибо Ув. Формчане) пойду изучать матчасть.
В свете их же появился вопрос: так как же быть тогда с местоположением? Выходит что корректировка на местопложение или на наличие/отсутствие улучшений (лес озеро гумус)/ухудшений (ресторан с балаганом ртуть) по сути и есть корректировка на экономический износ? |
_________________
Не идти вперед, значит идти назад.
skype: maxim_sochinskiy |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 18:32 |
|
| zanoza писал(а): |
| ну здра - а вдруг у цеха в центре тоже есть эконом износ? это получается не поправка к затратам, а поправка к сравнительному со зданием в центре. |
Может и такое быть, я, если ты заметила, для примера район приводил.
Поэтому желательно:
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| определить, что для твоего объекта является износом |
при этом выявить ВСЕ факторы износа.
Добавлено спустя 5 минут 24 секунды:
| Максим Сочинский писал(а): |
| В свете их же появился вопрос: так как же быть тогда с местоположением? Выходит что корректировка на местопложение или на наличие/отсутствие улучшений (лес озеро гумус)/ухудшений (ресторан с балаганом ртуть) по сути и есть корректировка на экономический износ? |
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| в затратке применяем термин Износ а сравниловке Поправка, вот и всё! |
единственное могу добавить что затраткой Вы Землю не посчитаете, а поэтому местоположение будете учитывать в рамках сравниловки |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Серая моль
Сообщения: 99
Откуда: Украина
|
| Добавлено:
Вт, 01 Сен 2009 15:07 |
|
Когда-то расчитывала экон.износ для сельськохозяйственных сооружений. Может кому пригодится.
ЗЫ: Только описательная часть в конце чуток утеряна. |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
економічного зносу для сг нерухомості.doc |
| Размер файла: |
83.5 Kб |
| Скачан: |
113 раз |
|
|
|
|
HUGO
Возраст: 46
Сообщения: 1260
|
| Добавлено:
Ср, 02 Сен 2009 13:54 |
|
Никогда мне не нравился термин экономический износ.
Износ - это обесценение. Но внешние (экономические) влияния могут
не только обесценивать объект, а и повышать его стоимость.
К примеру стояла автозаправка на второстепенной дороге, приняли решение расширить дорогу и перевести ее в статус общегосударственного значения - как следствие стоимость заправки должна возрасти. Таким образом должно существовать понятие не внешнего износа а ВНЕШНЕГО (ЭКОНОМИЧЕСКОГО) ВЛИЯНИЯ - способного понижать или повышать стоимость объекта. |
|
|
|
 |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 02 Сен 2009 14:12 |
|
| HUGO писал(а): |
Никогда мне не нравился термин экономический износ.
Износ - это обесценение. Но внешние (экономические) влияния могут
не только обесценивать объект, а и повышать его стоимость.
К примеру стояла автозаправка на второстепенной дороге, приняли решение расширить дорогу и перевести ее в статус общегосударственного значения - как следствие стоимость заправки должна возрасти. Таким образом должно существовать понятие не внешнего износа а ВНЕШНЕГО (ЭКОНОМИЧЕСКОГО) ВЛИЯНИЯ - способного понижать или повышать стоимость объекта. |
+100
Вот и я частенько задумываюсь. А что если знк с (-) на (+) для внешнего износа применить то и Затратка должна по идее РС давать. Вопрос только как адекватно просчитать?
Когда то пробовал. Но расчет не очень нравился. Больше на подбор смахивал. Опять же как к этому чиновник отнесется? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 02 Сен 2009 15:03 |
|
| HUGO писал(а): |
| К примеру стояла автозаправка на второстепенной дороге, приняли решение расширить дорогу и перевести ее в статус общегосударственного значения - как следствие стоимость заправки должна возрасти. |
возросла стоимость земли, вот и всё объяснение.
| HUGO писал(а): |
| Таким образом должно существовать понятие не внешнего износа а ВНЕШНЕГО (ЭКОНОМИЧЕСКОГО) ВЛИЯНИЯ - способного понижать или повышать стоимость объекта |
и то и то существует, главное не путать где его применять
Внеш износ в затратке
ВНЕШНЕГО (ЭКОНОМИЧЕСКОГО) ВЛИЯНИЯ в сравниловке.
Добавлено спустя 3 минуты 52 секунды:
| rudge писал(а): |
| А что если знк с (-) на (+) для внешнего износа применить то и Затратка должна по идее РС давать. |
во-первых, знака + для износа не может существовать ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ
а во-вторых, Затратка ВСЕГДА дает РС, не дает она РС только в двух случаях
1. не правильно посчитана.
2. не применима из-за отсутствия необходимых и достоверных данных. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 02 Сен 2009 15:41 |
|
| HUGO писал(а): |
| Никогда мне не нравился термин экономический износ. |
Так это только у нас все износом называют. В МСО износ только физический, внешнее и функциональное обесценение или устаревание. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 02 Сен 2009 15:45 |
|
| HUGO писал(а): |
| К примеру стояла автозаправка на второстепенной дороге, приняли решение расширить дорогу и перевести ее в статус общегосударственного значения - как следствие стоимость заправки должна возрасти. |
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| возросла стоимость земли, вот и всё объяснение. |
Может HUGO и не очень удачный пример привел НО!
А что если просчитать ЗУ под такой заправкой, исходя из ЛНЕИ, как условно вакантной, под что то более доходное? На пример под торговый центр. Отсюда, на Ваше коллега, Частично - ДА. Стоимость ЗУ возрастет но и стоимость того что на ней возрастет тоже (в таком примере) точнее было бы изменится.
| rudge писал(а): |
| А что если знк с (-) на (+) для внешнего износа применить то и Затратка должна по идее РС давать. |
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| во-первых, знака + для износа не может существовать ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ |
В общем то Вы правы, термин не очень пляшет в предложенным, нет логики. Заменим " внешний износ" на "изменение стоимости в следствии внешнего изменения экономической ситуации ", тогда все станет на свое место. Собственно это и имелось ввиду.
| Hard_Pragmatic писал(а): |
а во-вторых, Затратка ВСЕГДА дает РС, не дает она РС только в двух случаях
1. не правильно посчитана.
2. не применима из-за отсутствия необходимых и достоверных данных. |
тут можно повторить то что писано в НС но не буду. Так как сам пытаюсь "привязать" к затратке влияние рынка, которого нет в затратке, а следовательно не будет и РС, на стоимость объекта оценки.
И еще хочу обратить Ваше коллега внимание, что полемика идет на уровне теории, а не практики которая обусловлена НС.
Как говорится мысли в слух и это не значит что так надо делать. Хотя все течет все меняется. Если кто то найдёт корректный способ расчета всех неизвестных величин затратки в виде коэффициентов, то тогда и затратка будет определять РС. А пока, в случаях наличия развитого рынка, с РС по затратке не получается. Читаем Ваш п.2 |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 02 Сен 2009 16:30 |
|
| rudge писал(а): |
| А что если просчитать ЗУ под такой заправкой, исходя из ЛНЕИ, как условно вакантной, под что то более доходное? На пример под торговый центр. Отсюда, на Ваше коллега, Частично - ДА. Стоимость ЗУ возрастет но и стоимость того что на ней возрастет тоже (в таком примере) точнее было бы изменится. |
может к вечеру у меня голова потупела, только я ничего не понял,
давай пример с цифрами (естественно произвольными).
| rudge писал(а): |
| тут можно повторить то что писано в НС но не буду. Так как сам пытаюсь "привязать" к затратке влияние рынка, которого нет в затратке, а следовательно не будет и РС, на стоимость объекта оценки. |
в затратке нет влияния рынка? это сильно!
пример с цифрами (естественно произвольными) в студию!
| rudge писал(а): |
| А пока, в случаях наличия развитого рынка, с РС по затратке не получается. Читаем Ваш п.2 |
я в питсомиллионный раз повторяю
наличие развитого рынка НИКАК НЕ ВЛИЯЕТ на п.2, а именно «не применима из-за отсутствия необходимых и достоверных данных».
простая логическая цепочка – для метода А необходимы данные а1,а2,а3…аn, для метода Б необходимы данные б1,б2,б3…бn, поэтому есть данные а1,а2,а3…аn или их нету (в твоем случае метод А – сравниловка, а данные - наличие развитого рынка ), НИКАК не влияет на то можно использовать метод Б (затаратка) или нет. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 02 Сен 2009 18:09 |
|
Дело, наверное, в следующем.
Все подходы так или иначе используют рыночные данные. Но. Сравнительный прямо выводит на РС. Доходный... ну, почти прямо... несколько опосредованно, но тоже опирается на рыночные данные о сделках и полезности с точки зрения рынка уже "готовых к употреблению" объектов.
Затратный, наверное, стоит несколько особняком (недаром еще лет надцать назад с Запада раздавались голоса о том, что для определения рыночной стоимости затратный неприменим). Он в качестве исходной информации имеет дело в идеале с:
1. рыночной стоимостью земельного участка (или прав на него, если такой рынок есть );
2. рыночной стоимостью затрат на возведение объекта-функционального аналога улучшений (включая и материалы, и работы и пр.) за вычетом потери стоимости улучшений (то, что мы называем износами), оцененной с точки зрения инвестора (пользователя), т.е. того же рынка.
И никто не гарантировал, как минимум, 2 вещи:
1. что физический износ, определенный по любой из любимых методик, например, на уровне 20% с точки зрения состояния строительных конструкций, реально отражает представление инвестора (рынка) о потере стоимости объекта на 20% по сравнению с абсолютно новым;
2. что РС земли + РС затрат = РС объекта.
Мне кажется, что именно в затратном напрямую не сидит оценка полезности объекта. Насколько имеет смысл замещать объект оценки путем нового строительства, решается как минимум с учетом 2 факторов:
1. а есть ли вообще физ. возможность замещения путем нового строительства? Особенно это интересно для встроенных помещений или квартир на 3-м этаже ;
2. сравнением затрат на воссоздание с РС - определенной, опять-таки, с использованием сравнительного или доходного.
Поэтому очень часто попытка определить именно РС с помощью затратного, боюсь, по сути сводится к подгонке тщательно рассчитанных оценщиком затрат на строительство к значению, уже проверенному другими подходами. Отсюда и вытекает наличие внешнего (экономического, окружающей среды и т.д.) износа.
То есть, для оценки коммерч. майна затратный носит в значительной степени вспомогательный характер. Вот такое иногда возникает впечатление.
Понятно, что это относится в первую очередь к неспециализированному имуществу. Со специализированным - свои заморочки... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
ТД
Сообщения: 280
|
| Добавлено:
Ср, 02 Сен 2009 18:33 |
|
Посмотрите еще такой вариант:
Метод оставшегося срока экономической жизни предполагает учет всех факторов износа в одном показателе – оставшемся сроке экономической жизни. Износ здесь рассчитывается по формуле:
Экизн.%=Тэф/Тэф+Тост.
где:
Экизн.% -накопленный износ, %;
Тэф -эффективный возраст, лет;
Тост-оставшийся срок экономической жизни, лет.
Таким образом, здесь учитывается желание инвестора окупить вложения за определенный срок. Более этого срока с точки зрения пользователя эксплуатация данного объекта не является необходимой, даже если физически он и может использоваться далее.
А для зем.участка с сущ. улучшениями внешн. экономический износ это недоиспользование земли, т.е несоответствие текущего использования наиболее эффективному. |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 03 Сен 2009 09:33 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Дело, наверное, в следующем. |
всё это так, только можно сказать еще короче:
есть данные для затратного подхода – используем его,
нет данных - не используем.
|
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 03 Сен 2009 10:24 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| всё это так, только можно сказать еще короче: |
И это правильно. Однако надо же понимать до конца (или хотя бы по максимуму) специфику того, что используем. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 03 Сен 2009 10:43 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| Grey Horse писал(а): |
| Дело, наверное, в следующем. |
всё это так, только можно сказать еще короче:
есть данные для затратного подхода – используем его,
нет данных - не используем.
|
Такая проблемма колега.
На дату N построено здание на купленном по РС ЗУ.
Затраты на строительство составили 1000000 грн. РС ЗУ=100000 грн. Сумма = 1100000 грн. Строилась для себя. Не на продажу. Материалы новые, современные, покупались по РС. Зарплата отвечала той, что сложилась на рынке труда. Проект современный отвечает всем ДБН и СНиП. Стоимость здания равна сумне рыночных величин на материалы и труд.
РС аналогичной недвижимости на дату N соответственно ЗУ = 100000 грн. здания 500000 грн (можно в принципе любую цифру ставить)
Через месяц после ввода в эксплуатацию возникла ситуация по которой я вынужден продать это здание с ЗУ. Кроме этого произошли значительные изменеия на рынке, в следствии экономической ситуации в стране, недвижимости. (обвал гривны, остановилось кредитование) труда и стройматериалов (упали цены на труд, материалы и т.п.). Согласно официальной статистике и анализу снижение РС надвижимости составляет 50% против того, что было на дату N, снижение РС труда = 40%, рост стоимости стройматериалов составляет 10%, против того что было на ту же дату.
Для упрощения период на строительство не учитываем.
Вопросы:
Какова РС стоимость объекта на дату N по затратному подходу?
Какова стоимость объекта на момент продажи по затратному подходу?
Отвечает ли она РС на эти даты?
Если ДА то:
Каким коэффициентом имеющим место в затратном подходе можно учесть влияние рынка на стоимость и как его просчитать?
Принимаем на дату N Физ. Изн. = 0, функт. Изн. = 0, Екон. Изн. = 0.
Вроди бы тут есть все данные для затратного похода.
Предлагаю попробовать просчитать РС по затратке.
Удачи
PS: это коллега не смеха ради. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 03 Сен 2009 11:24 |
|
| rudge писал(а): |
| Принимаем на дату N Физ. Изн. = 0, функт. Изн. = 0, Екон. Изн. = 0. |
ДРАСТЕ! каким рожном ты решил, что Екон. Изн. = 0?!!!!!
Из условий твоей же задачи он как раз и НЕ РАВЕН нулю.
(в отличии от Физа И Функционала, тут да имеешь полное право ибо он новый)
И так по порядку:
| rudge писал(а): |
| Какова РС стоимость объекта на дату N по затратному подходу? |
РС Объекта = РС ЗУ + (Затраты на строительство – Екон. Изн.)
вспоминаем библию
| Цитата: |
величина економічного зносу розраховується на основі
порівняння …. цін продажу (цін пропозиції) подібного нерухомого майна, що містить ознаки економічного зносу, з цінами продажу (цінами пропозиції) подібного нерухомого майна, яке не містить ознак такого зносу, але є подібним за іншими суттєвими ознаками;
|
как мы давно здесь выяснили Земля не имеет экономического износа, остаются только «кирпичи».
Отже:
Екон. Изн = Цена подобных «кирпичей» с износом/ Цена подобных «кирпичей» без оного;
что есть что?
Цена подобных «кирпичей» с износом это не что иное, как выделенное в тексте
| rudge писал(а): |
| РС аналогичной недвижимости на дату N соответственно ЗУ = 100000 грн. здания 500000 грн |
А Цена подобных «кирпичей» без оного это не что иное, как выделенное в следующем тексте
| rudge писал(а): |
| Затраты на строительство составили 1000000 грн. |
отсюда
Екон. Изн = 500000/1000000 =0,5
(тут немного лукавства так как мы не знаем ,что с физ. и функц. износом у аналога)
ну и далее легко посчитать РС Объекта
Резюме - Хозяин закопал деньги в землю (осознано, не осознано это уже вопрос другой). Так как он мог купить готовый (АНАЛОГИЧНЫЙ) Объект на пол лимона дешевле. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 03 Сен 2009 12:05 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| rudge писал(а): |
| Принимаем на дату N Физ. Изн. = 0, функт. Изн. = 0, Екон. Изн. = 0. |
ДРАСТЕ! каким рожном ты решил, что Екон. Изн. = 0?!!!!!
| Hard_Pragmatic писал(а): |
Из условий твоей же задачи он как раз и НЕ РАВЕН нулю.
(в отличии от Физа И Функционала, тут да имеешь полное право ибо он новый) |
|
Объясняю.
Екон. Изн. = 0 по отношению ко всем составляющим задачи а не только аналогам. Продающимся на рынке зданиям, труду, материалам. Тобиш, на дату N они имеют одинаковый Екон Изн.
Отсюда, коллега, Ваши расчеты малость не корректны. Но это всилу того что я не пояснил почему принял Изн. = 0
Что касается Физ Изн аналогов согласен, такого может и не быть. Хотя почему бы и нет???. Взял для упрощения.
Я понимаю, что задание очень утрировано, но только для того, что бы не «путались» в расчетах остальные, присущие объекту и аналогам показатели.
Можно было и ЗУ убрать. Но это было бы уже слишком.
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| как мы давно здесь выяснили Земля не имеет экономического износа, |
Нууууууу. А чем тогда Вы объясните изменение РС ЗУ на сегодня, по отношению к РС на дату N (например на октябрь прошлого года)?
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| Резюме - Хозяин закопал деньги в землю (осознано, не осознано это уже вопрос другой). Так как он мог купить готовый (АНАЛОГИЧНЫЙ) Объект на пол лимона дешевле. |
Не по этому вопросы были. Ну, захотелось ему, как в притче, «посадить дерево, воспитать сына и дом построить»
Я тебе не клин забиваю. Лично я пробовал, ответа не нашел.
Тут единственный коэффициент, который может отразить рынок - экономический (внешний). Но он есть – износ. А что если изменения в экономике произойдут в (+)?
Остается только за счет ЗУ, а как быть с кирпичами?
Да забыл вопросы остались теже
| rudge писал(а): |
Какова РС стоимость объекта на дату N по затратному подходу?
Какова стоимость объекта на момент продажи по затратному подходу?
Отвечает ли она РС на эти даты?
Если ДА то:
Каким коэффициентом имеющим место в затратном подходе можно учесть влияние рынка на стоимость и как его просчитать? |
|
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 03 Сен 2009 12:45 |
|
ты запутался в трех соснах и хочешь изобрести велосипед.
| rudge писал(а): |
| Тобиш, на дату N они имеют одинаковый Екон Изн. |
всё правильно они имеют ОДИНАКОВЫЙ ЕИз, но это не значит, что они имеют НУЛЕВОЙ ЕИз. И объект оценки, и аналог имеют одинаковый ЕИз = 0,5.
Если ты хочешь в условии задачи установить ЕИз = 0 то мало сказать что он равен нулю, надо и условия задачи к этому привести, а именно РЫНОЧНЫЕ данные.
| rudge писал(а): |
| Нууууууу. А чем тогда Вы объясните изменение РС ЗУ на сегодня, по отношению к РС на дату N (например на октябрь прошлого года)? |
на второй круг пошел?
чем чем, рынком, причем здесь износ? (почитай ветку сначала)
| rudge писал(а): |
| Какова РС стоимость объекта на дату N по затратному подходу? |
РС Объекта = РС ЗУ + (Затраты на строительство – Екон. Изн.) = 100 000 + 1 000 000 *0,5 = 600 000
| rudge писал(а): |
| Какова стоимость объекта на момент продажи по затратному подходу? |
в задаче не дано снижение РС ЗУ, и структура затрат
| rudge писал(а): |
| Затраты на строительство составили 1000000 грн |
в разрезе труд/материалы.
| rudge писал(а): |
| Отвечает ли она РС на эти даты? |
Да, конечно.
| rudge писал(а): |
| Каким коэффициентом имеющим место в затратном подходе можно учесть влияние рынка на стоимость и как его просчитать? |
коэффициент называется – ЕИз,
как посчитать? смотри «Теория оцекни» 1-й класс. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 03 Сен 2009 12:50 |
|
Благодарю за всеобъемлющий ответ.
End |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Чт, 03 Сен 2009 12:55 |
|
есть еще интересненький документик |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
внешнего износа при оценке промышленной недвижимости.doc |
| Размер файла: |
53 Kб |
| Скачан: |
92 раз |
|
|
|
|
Шевко
Возраст: 48
Сообщения: 422
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 04 Сен 2009 07:22 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
во-первых, знака + для износа не может существовать ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ
а во-вторых, Затратка ВСЕГДА дает РС, не дает она РС только в двух случаях
1. не правильно посчитана.
2. не применима из-за отсутствия необходимых и достоверных данных. |
А вот в этой статье, как раз пишется про положительный износ
Добавлено спустя 1 час 7 минут 59 секунд:
А вот ещё одна интересная статья по определению экономического износа. Лично мне эта статья очень понравилась |
| Описание: |
| Появление феномена внешнего положительного износа для некоторых видов объектов недвижимости |
|
Downloads |
| Имя файла: |
феномена внешнего положительного износа для некоторых видов объектов недвижимости.doc |
| Размер файла: |
51 Kб |
| Скачан: |
69 раз |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
износ.pdf |
| Размер файла: |
321.47 Kб |
| Скачан: |
85 раз |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 04 Сен 2009 09:08 |
|
| Шевко писал(а): |
| А вот в этой статье, как раз пишется про положительный износ |
а это вся статья? т.е. таблиц и РАСЧТЕТОВ там нет?
автор начал с цифр а закончил многими буквами так и не объяснив что к чему он прибавляет/убавляет.
по-моему в размышлениях автора вот тут,
| Цитата: |
Согласовав стоимость, мы можем теперь скорректировать результаты оценки всего объекта, включив согласованную стоимость нематериального актива в окончательные расчёты; в частности, в затратном подходе - в качестве величины положительного прочего внешнего износа.
|
порылась самая главная собака.
т.е. каким-то чудесным образом автор, выявленный, нематериальный актив нарекает внешним износом? смешались кони люди…
а должно быть так:
РС = ЗУ + Затр – Износы + Немат.Актив
вот и всё. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Шевко
Возраст: 48
Сообщения: 422
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 04 Сен 2009 09:28 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| а это вся статья? т.е. таблиц и РАСЧТЕТОВ там нет? |
Это вся статья, по крайней мере я нигде не видел продолжения.
А по поводу
| Hard_Pragmatic писал(а): |
а должно быть так:
РС = ЗУ + Затр – Износы + Немат.Актив |
НС 1 "економічний (зовнішній) знос - знос, зумовлений впливом соціально-економічних, екологічних та інших факторів на об'єкт оцінки"
и п.40 "Витратний підхід передбачає визначення поточної вартості витрат на відтворення або заміщення об'єкта оцінки з подальшим коригуванням їх на суму зносу (знецінення)."
Поэтому, я считаю, что описанный автором статьи случай, как раз и есть случай положительного износа (простите за тавтологию) |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 04 Сен 2009 09:45 |
|
| Шевко писал(а): |
А по поводу
| Hard_Pragmatic писал(а): |
а должно быть так:
РС = ЗУ + Затр – Износы + Немат.Актив |
НС 1 "економічний (зовнішній) знос - знос, зумовлений впливом соціально-економічних, екологічних та інших факторів на об'єкт оцінки"
и п.40 "Витратний підхід передбачає визначення поточної вартості витрат на відтворення або заміщення об'єкта оцінки з подальшим коригуванням їх на суму зносу (знецінення)."
Поэтому, я считаю, что описанный автором статьи случай, как раз и есть случай положительного износа (простите за тавтологию) |
честно говоря не понял аргументации…
раз ты ссылаешься на НС, то вот тогда как быть с этим:
| Цитата: |
знос (знецінення) - втрата вартості майна порівняно з
вартістю нового майна.
|
?
еще раз повторю это вопрос терминологии, и износ это только минус, а всё что в плюс это затраты, которые надо учесть и приплюсовать.
Это точно также как с результатами финансовой работы предприятия:
если положительные то это – ПРИБЫЛЬ
если отрицательные то это – УБЫТКИ |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Шевко
Возраст: 48
Сообщения: 422
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 04 Сен 2009 10:03 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| честно говоря не понял аргументации… |
| Шевко писал(а): |
| НС 1 "економічний (зовнішній) знос - знос, зумовлений впливом соціально-економічних, екологічних та інших факторів на об'єкт оцінки" |
Природа явления одна и та же, только не износ, а увеличение стоимости.
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| еще раз повторю это вопрос терминологии |
Совершенно с тобой согласен. Да, наверное то, что идёт со знаком плюс - нельзя назвать износом, скорее "эк. эффект" или что либо подобное.
Но по поводу
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| а всё что в плюс это затраты |
В данном примере какие затраты??? Тут предпочтения рынка. |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 04 Сен 2009 10:13 |
|
| Шевко писал(а): |
| В данном примере какие затраты??? Тут предпочтения рынка. |
имеется в виду в контексте Затратного подхода, ведь мы же говорим про затратник
| Цитата: |
| Витратний підхід передбачає визначення поточної вартості витрат на відтворення або заміщення об'єкта оцінки |
т.е. в примере посчитаны затраты на создание/замещение «кирпичей» и некого нематериального актива «историческая ценность»,
только последний не правильно обозвали в классификации затраты/износ |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Шевко
Возраст: 48
Сообщения: 422
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 04 Сен 2009 10:41 |
|
В данном случае я говорю о природе явления. По поводу классификации - я уже писал выше- СОГЛАСЕН , что термин "износ" должен относиться только к тому, что идёт со знаком минус. Со знаком плюс надо "обзывать" по другому.
По аналогии с
| Hard_Pragmatic писал(а): |
с результатами финансовой работы предприятия:
если положительные то это – ПРИБЫЛЬ
если отрицательные то это – УБЫТКИ |
Ведь у этих явлений природа тоже общая.
Добавлено спустя 1 минуту 45 секунд:
Да и вообще, не я писал эту статью - я выложил её как одну из точек зрения, по поводу "положительного" внешнего износа. |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 04 Сен 2009 11:21 |
|
Знаете коллеги, меня умиляет процесс ведения полемики.
Прагмат про НС, я про логику, Шевко про статью. (глухой + немой + слепой )
Я понимаю Вас коллега Hard_Pragmatic Вы опираетесь на НС. Но не о нем разговор. Полемика чисто теоритическая. Другое дело термины из НС. Остюда и непонимание друг друга. Ну не виноваты мы что кто то в НС прописал "износ" (знецінення).
Логичнее было бы в затратном подходе написать
- изменение стоимости в следствии:
Физических изменений
Изменений Фунциональных
Изменений экономических (внешних)
Тогда и оценщик не ломал бы репу, какой знак ставить. Анализ динамики этих изменений показал бы (-) или (+). Глядиш и стоимость в таком варианте отражала бы то что на рынке. Ведь реально, если есть подтвержденные данные по ЗУ и Затратам на строительство, то с учетом изменений ФИЗ, ФУНК и особенно ЭКОНОМ (ВНЕШНИХ) должен получится адекватный рынку результат.
Может когда то и изменится что то в этом вопросе. Но об этом можно только мечтать  |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 04 Сен 2009 11:27 |
|
| rudge писал(а): |
| Может когда то и изменится что то в этом вопросе. Но об этом можно только мечтать |
не понимаю, что менять? зачем менять? если и так всё прекрасно работает.
у тебя были сомнения, я говорю давай пример, ты дал, я тебе показал что и как, вопросы отпали.
какие еще сомнения остались? давай пример. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 04 Сен 2009 11:36 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| rudge писал(а): |
| Может когда то и изменится что то в этом вопросе. Но об этом можно только мечтать |
не понимаю, что менять? зачем менять? если и так всё прекрасно работает.
у тебя были сомнения, я говорю давай пример, ты дал, я тебе показал что и как, вопросы отпали.
какие еще сомнения остались? давай пример. |
Так если работает, то подставь значения из моего примера в формулу и увидишь как оно работает.
Я не просто так написал, что стоимость труда изменилась в (-) на 50%, а материалов в (+) на 10%.
Ты взял РС по сравнению и впихнул в затратку в виде К внешнего износа. Спасибо. Помог разобраться.
Ладно не об этом, о логике расчета (+) и (-).
PS: к стати, еще в 2000 году я так расчитывал, так называемый коэффициент инвестиционной привлекательности. Но тогда небыло, ни Закона, ни НС. И выходил на РС. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Последний раз редактировалось: rudge (Пт, 04 Сен 2009 11:47), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 04 Сен 2009 11:47 |
|
так как тут я что-то (так и не понял что) доказываю только тебе, то из последних сил прошу тебя привести с чистого лисмта пример со ВСЕМИ (если ты видел у меня были вопросы по данным) данными, если опять пойдут ссылки на предыдущие посты или полупримеры или еще что-то подобное, то извини я больше сил на тебя тратить не буду. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
vasilisa
Возраст: 39
Сообщения: 1
|
| Добавлено:
Ср, 16 Дек 2009 11:03 |
|
может кто расчитывал ГТС(земляную дамбу), поделитесь опытом |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 16 Дек 2009 13:16 |
|
Тут малость есть |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
износ.doc |
| Размер файла: |
160 Kб |
| Скачан: |
91 раз |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Пн, 06 Июн 2011 12:28 |
|
| Анна_1988 писал(а): |
| Чи можу я застосувати економічний знос до будівель: інкубатора, гаражу, адмінкорпуса, які входять до складу комплексу птахівничого економічний знос. Якщо в аналізі найбільш ефективного використання вказала виробниче використання. |
А есть необходимость ценить по затратке?
Может лучше как-нить доходным (если уж сравнительный не работает).
А как к админкорпусу - виробниче використання приклеить?
Ну я ещё понимаю "админ. корпус в составе производственного комплекса". |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Анна_1988
Сообщения: 32
Откуда: Украина. Черкассы
|
| Добавлено:
Пн, 06 Июн 2011 14:01 |
|
я його ціню як комплекс. Як тоді обгрунтувати відмову від затратного підходу |
|
|
|
|
|
Marina_M
Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
|
| Добавлено:
Пт, 01 Июл 2011 09:25 |
|
Добрый день, коллеги. Как бы вы считали экономический износ при оценке недействующих пионерского лагеря и базы отдыха? |
_________________
Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Пт, 01 Июл 2011 09:47 |
|
Ценим затратным?
Если надо сказать про РС, то маячит НЕВ (т.е. альтернативное использование)... и тут вряд ли затратка для текущего варианта использования пригодится. |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Marina_M
Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
|
| Добавлено:
Пт, 01 Июл 2011 09:53 |
|
уже ценим затраткой ))))
Добавлено спустя 18 минут 24 секунды:
http://ukrstat.gov.ua/
информация статистики подойдет или лчше взять такую же, но по области? Дело в том, что по Украине эта статистика выглядит правдоподонее, нежели по области. |
_________________
Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов
Последний раз редактировалось: Marina_M (Пт, 01 Июл 2011 12:06), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Пт, 01 Июл 2011 10:41 |
|
чего-то со ссылкой |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
