Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Оценка для переоценки. Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу 1, 2  След. Автор Сообщение BigLex Сообщения: 25 Добавлено: Чт, 18 Июн 2009 23:19 Всем привет. Заинтриговал названием темы? В общем по порядку. Производится переоценка первой группы осн.средств (здания и сооружения). Заказчик сформулировал цель оценки - определение справедливой стоимости и ликвидационной стоимости представленных объектов для целей бухучета. Со справедливой понятно…. Переходим к ликвидационной стоимости. Заказчик формулирует определение ликвидационной стоимости (согласно нац.стандарта бухучета №7), как (в переводе с украинского) – сумма денег или стоимость других активов, которую предприятие ожидает получить от реализации (ликвидации) необоротных активов после окончания срока их полезного использования (эксплуатации), с учетом затрат, связанных с продажей (ликвидацией). Т.е. заказчик хочет, получить стоимость для постановки на баланс (справедливая стоимость) и ликвидационную стоимость (до которой будет амортизироваться объект). Простым языком: определение рыночной стоимости - постановка на баланс, после чего объект амортизируется за определенный период до определенной стоимости (которую должен определить оценщик и она в бухучете называется ликвидационной). Оценщик, открывая нац.стандарт №1 и читает: ликвидационная стоимость - стоимость, которая может быть получена при условии продажи объекта оценки в срок, который есть значительно короче срока экспозиции подобного имущества, на протяжении которого оно может быть продано по цене, которая равняется рыночной стоимости; и стоимость ликвидации - стоимость, которую можно ожидать получить за объект оценки, что исчерпал полезность соответственно своим первоначальным функциям; а также ликвидационная стоимость актива в соответствии с положениями (стандартами) бухгалтерского учета равняется его стоимости ликвидации в соответствии с этим Стандартом; Т.е. оценщик определяет стоимость ликвидации. После длинного вводного рассказа есть вопрос. Вопрос. Как определить стоимость ликвидации объекта? Как понимаю я, мы определяем стоимость ликвидации объекта на сегодняшний день. Т.е. стоит нормальное здание, я определяю его рын.стоимость на сегодняшний день и стоимость ликвидации этого же нормального здания на сегодняшний день (разборка и продажа минус расходы на разборку). Так? А как же «исчерпал полезность соответственно своим первоначальным функциям»? Здание то на сегодня нормальное. Или мы предполагаем, что оно исчерпало…..? Это ли нужно заказчику? Ведь глазами заказчика ликвидационная стоимость возникает, когда здание ФАКТИЧЕСКИ исчерпало полезность, т.е. через определенное время, и не факт, что стоимость на это время будет равна определенной стоимости сегодня. Я запутался. Что надо определять и как? Допоможитьььььь. galswit Moderator Сообщения: 945 Откуда: Львів Добавлено: Пт, 19 Июн 2009 07:39 Положення (стандарт) бухгалтерського обліку 7 "Основні засоби" Наказ Мінфіну від 27.04.00р. № 92. Зареєстровано у Мінюсті 18.05.00 р. за № 288/4509 П4. Строк корисного використання (експлуатації) - очікуваний період часу, протягом якого необоротні активи будуть використовуватися підприємством або з їх використанням буде виготовлено (виконано) очікуваний підприємством обсяг продукції (робіт, послуг). Алгоритм. 1. Отримання від замовника інформації про строки життя активів; 2. Прогноз його стану на дату ліквідації. Далі два варіанти: 1 - розрахунок ринкової вартості активу на дату закінчення строку економічного життя та продаж його на вільному ринку; 2 - розрахунок вартості ліквідації, яка включає демонтаж, розборку дефектовку і здачу годних вузлів на склад по ринковій вартості, або продаж на вільному ринку; все інше по вартості основних матеріалів (брухт і т.д.). Alex_None Сообщения: 173 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 19 Июн 2009 08:30 galswit писал(а): 2 - розрахунок вартості ліквідації, яка включає демонтаж, розборку дефектовку і здачу годних вузлів на склад по ринковій вартості, або продаж на вільному ринку; все інше по вартості основних матеріалів (брухт і т.д.). До речі, а чи можна десь знайти нормативні дані про вартість демонтажу і т.п. конструкцій/будівель? Чи треба тільки звертатися до фірм що спеціалізуються на виконанні таких робіт? BigLex Сообщения: 25 Добавлено: Пт, 19 Июн 2009 09:04 galswit писал(а): Алгоритм. 1. Отримання від замовника інформації про строки життя активів; 2. Прогноз його стану на дату ліквідації. Далі два варіанти: 1 - розрахунок ринкової вартості активу на дату закінчення строку економічного життя та продаж його на вільному ринку; 2 - розрахунок вартості ліквідації, яка включає демонтаж, розборку дефектовку і здачу годних вузлів на склад по ринковій вартості, або продаж на вільному ринку; все інше по вартості основних матеріалів (брухт і т.д.). Да это все хорошо. Понятно. Но, кто может ответить, что будет через, допустим, 50 лет (дата окончания срока экон.жизни)? Я имею ввиду стоимость б/у строит.материалов, стоимость работ по разборке, да и стоимость недвижимости? И как спрогнозировать состояние объекта на дату ликвидации? Много вопросов, а ответов нет. Я чувствую, что надо определять стоимость ликвидации на сегодн.день (дату оценки), принебрегая, что он исчерпал полезность... Как считаете? и присоеденяюсь к вопросу Alex_None: До речі, а чи можна десь знайти нормативні дані про вартість демонтажу і т.п. конструкцій/будівель? Чи треба тільки звертатися до фірм що спеціалізуються на виконанні таких робіт? Андрей Возраст: 44 Сообщения: 1186 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 19 Июн 2009 11:18 Добрый день! Цель оценки может соответствовать или рыночной или не рыночной базе. Рыночная и ликвидационная стоимости - разные вещи. В данном случае Вы в отчете прописываете цель оценки - рыночная. В отдельном разделе пишете, по просьбе Заказчика оценщик определяет ликвидационную стоимость, данные цифры необходимы для б/у. В заключение Вы их не выносите, они будут носить информационно-справочный характер. А там куда фантазия заведет, это уже Ваше личное мнение. Поскольку узнать рыночную ситуацию на момент окончания полезного срока невозможно, оценщик счел возможность определение стоимости по затратному подходу, используя метод срока жизни для определения физического состояние на трубуюмую дату. BigLex Сообщения: 25 Добавлено: Пт, 19 Июн 2009 12:17 Андрей писал(а): Добрый день! Цель оценки может соответствовать или рыночной или не рыночной базе. Рыночная и ликвидационная стоимости - разные вещи. В данном случае Вы в отчете прописываете цель оценки - рыночная. В отдельном разделе пишете, по просьбе Заказчика оценщик определяет ликвидационную стоимость, данные цифры необходимы для б/у. В заключение Вы их не выносите, они будут носить информационно-справочный характер. А там куда фантазия заведет, это уже Ваше личное мнение. Поскольку узнать рыночную ситуацию на момент окончания полезного срока невозможно, оценщик счел возможность определение стоимости по затратному подходу, используя метод срока жизни для определения физического состояние на трубуюмую дату. Не много не так. Оцениваются часть ОС (Здания и сооружения) Для определения справедливой стоимости и ликвидационной стоимости для целей бухг.учета. В соотвествии с стандартом №1 (оценка): Оценка имущества с целью отображения ее результатов в бухгалтерском учете в порядке, установленному законодательством о бухгалтерском учете, проводится с учетом того, что: справедливая стоимость актива равняется его рыночной стоимости в случае возможности ее определение в порядке, установленному этим и другими национальными стандартами; ликвидационная стоимость актива в соответствии с положениями (стандартами) бухгалтерского учета равняется его стоимости ликвидации в соответствии с этим Стандартом; В соотвествии с стандартом №7 (бухучет): Под ликвидационной стоимостью понимается сумма средств или стоимость прочих активов, которую предприятие ожидает получить от реализации (ликвидации) необоротных активов по истечении срока их полезного использования (эксплуатации), за вычетом расходов, связанных с продажей (ликвидацией). При первоначальном признании и зачислении объекта основных средств на баланс его ликвидационная стоимость может быть приравнена к нулю, если, конечно, предприятие не намеревается использовать метод начисления амортизации путем уменьшения остаточной стоимости. Вместе с тем, для объектов основных средств с нулевой остаточной стоимостью, которые продолжают использоваться и которые подверглись переоценке (определена переоцененная остаточная стоимость таких объектов), п. 17 П(С)БУ 7 «Основные средства» обязывает определять ликвидационную стоимость. То есть оценщик оценивает все активы по рыночной стоимости (для специализированных - остаточная стоимость замещения (воспроизводства), а для тех объектов у которых остаточная стоимость по бухучету равна нулю определяется еще и стоимсть ликвидации Правильно? И в выводах я пишу две стоимости (рыночная и где есть, еще и стоимость ликвидации). Но как быть с тем, что в ст.№1 (оценочный) стоимость ликвидации определяется, только тогда, когда объект исчерпал свою полезность? У меня то объекты продолжают эксплуатироваться. Не нарушаю ли я стандарт? zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пт, 19 Июн 2009 12:38 Цитата: когда объект исчерпал свою полезность - ну объект ведь по разному может исчерпать свою полезность. например, школа в селе, где 3 старухи. Андрей Возраст: 44 Сообщения: 1186 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 19 Июн 2009 12:40 BigLex писал(а): а для тех объектов у которых остаточная стоимость по бухучету равна нулю определяется еще и стоимсть ликвидации Не верно. Вас вообще не должно волновать, что в б/у по остаточной стоимости. Нодо смотреть по имуществу. Зачастую объекты, полностью самортизированные, еще долго служат по назначению. Сосбственно для этого и проводится переоценка. BigLex писал(а): И в выводах я пишу две стоимости (рыночная и где есть, еще и стоимость ликвидации). Для объектов, рынок которых развит, определяете рыночную. Для спец - ОСЗ. Для объектов, рынок которых не развит, нет аналогов продаж, срок полезного использования вычерпан, расчитываете стоимость ликвидации. Для этого проще у заказчика взять данные в табличной форме с указанием состояния, существующего и возможного дальнейшего срока эксплуатации и т.д. BigLex Сообщения: 25 Добавлено: Пт, 19 Июн 2009 13:55 Я писал выше, чем руководствуется заказчик и зачем ему нужна переоценка: Определение справедливой стоимости для переоценки. А согласно бухг.стандарту для объектов, где остаточная стоим. ноль и проводится переоценка, надо определить и ликвидационную стоимость (по оценочному законодательству - стоимость ликвидации). Я хочу максимально помочь заказчику, но в пределах оценочного законодательства. Могу ли я так поступить? То есть оценщик оценивает все активы по рыночной стоимости (для специализированных - остаточная стоимость замещения (воспроизводства), для объектов, рынок которых не развит, нет аналогов продаж, срок полезного использования вычерпан, расчитываю стоимость ликвидации), а для тех объектов у которых остаточная стоимость по бухучету равна нулю определяется ЕЩЕ и стоимость ликвидации (с пометкой - по просьбе заказчика)? Дело в том, что в бухг.законодательстве не прописано определение ликвид.стоимости (бухгалтерской). Подразумевается, что это идет на усмотрение предприятия. И Заказчик решил, а пусть мне еще оценщик определит и эту стоимость (в добавок к справедливой). Конгресс Возраст: 50 Сообщения: 126 Откуда: Донецк Добавлено: Пт, 19 Июн 2009 15:17 Добрый день, коллеги! Ох, уж эта стоимость ликвидации. Извините, вот сколько раз уже сталкивались с переоценкой (в этом году аж 10 раз), каждый бухгалтер\аудитор начинает вольно трактовать и П(С)БО и МСФО. Меня вот аудиторы с Биг 4 уже ткнули носом, по поводу ликвидационно/ликвидации. Пусть сначала бухгалтер для себя определит, для чего нужна ему ликвидационная стоимость. Потому как извините, практически на каждом предприятии есть объекты (здания, оборудование) которые быстренько самортизировались по налоговому методу и счаз это «нулевка», а им еще бегать и бегать. Если ему нужна «ликвидационка» для одного из методов начисления амортизации по П(С)БО 7, то это один вопрос, тут извините вытекает стоимость ликвидации/утилизации. Если для чего то другого, то это другой вопрос. Пусть определятся…. Андрей Возраст: 44 Сообщения: 1186 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 19 Июн 2009 15:23 BigLex писал(а): а для тех объектов у которых остаточная стоимость по бухучету равна нулю определяется ЕЩЕ и стоимость ликвидации (с пометкой - по просьбе заказчика)? Нельзя, дорогой товарищ, по просьбе заказчика, так оценивать. Потому большинство нулям по остаточной балансовой, как правильно виразился Конгресс, еще бегать и бегать. BigLex Сообщения: 25 Добавлено: Пт, 19 Июн 2009 15:56 Заказчику это нужно (ещё и определение стоимости ликвидации) для - "одного из методов начисления амортизации по П(С)БО 7", как правильно выразился товарищ Конгресс. И я согласен, что большинство "нулей" в ост.балансовой - это еще живые объекты. Для них и для всех объектов оценки я определяю рыночную стоимость (справедливую). По этой стоимости она и ставится (переоценивается) в балансе. В дополнение к этому я для "нулей" определяю стоимость ликвидации (заказчику это надо для начисления амортизации от справедливой стоимости до стоимости ликвидации/ликвид.стоимости). Т.е. по справедливой - ставится на баланс - все объекты оценки, некоторые из которых за определенное время должны самортизироваться до определенной мной стоимости ликвидации. Конгресс Возраст: 50 Сообщения: 126 Откуда: Донецк Добавлено: Пт, 19 Июн 2009 16:05 Ну блин, бухгалтера накрутили. Возникает резонный вопрос, а как это они предполагают амортизацию покусочно делать? На некоторые инвентарные позиции? Ну этож бред полнейший. Или на группу (1,2,3,4 или по классификатору какому – нить) или же на все переоцениваемое имущество. В противном случае выборочное начисление по такому методу, будет искажение бухгалтерской отчетности. N.D. Сообщения: 250 Откуда: Зап.Украина Добавлено: Пт, 19 Июн 2009 16:15 Странная какая-то дискуссия) Топикстартер четко обозначил цель оценки, а дальше пошла речь о том, как оценивать для бухучета вообще. Полагаю, что в зависимости от поставленной заказчиком цели вы можете использовать разные базы оценки. С рыночной стоимостью все понятно. Если нужна стоимость ликвидации (ликвидационная стоимость в терминологии П(с)БО) для объектов, срок экономической жизни которых еще не закончился, то она может быть рассчитана при определенных условиях. Эти условия и надо отразить в отчете. Как вариант, таковыми условиями являются: 1) Остаточный срок экономической жизни (ОСЭЖ) определяется заказчиком; 2) Реконструкции проводиться не будут; 3) Износ на момент окончания ОСЭЖ определяется так-то; 4) Стоимость материалов и работ по демонтажу принимается в текущих ценах, без дисконтирования; 5) Объемы строит.материалов и процент "полезного выхода" при демонтаже соответствуют тому-то... Андрей Возраст: 44 Сообщения: 1186 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 19 Июн 2009 16:26 Более верно определять или рыночную (справедливую) или стоимость ликвидации. Для одного и того же имущества нельзя определять эти две стоимости, поскольку это не соответсвует ННЭИ и базе оценки. А почему только "для нулей" Вам необходимо определить стоимость ликвидации? Эти объекты он будет амортизировать BigLex писал(а): "одному из методов начисления амортизации по П(С)БО 7", , а все остальные как раньше? galswit Moderator Сообщения: 945 Откуда: Львів Добавлено: Пт, 19 Июн 2009 18:02 Цитата: и присоеденяюсь к вопросу Alex_None: До речі, а чи можна десь знайти нормативні дані про вартість демонтажу і т.п. конструкцій/будівель? Чи треба тільки звертатися до фірм що спеціалізуються на виконанні таких робіт? Розрахунок витрат на роботи, пов’язані з демонтажем розраховуються на підставі Вказівок по використанню ресурсних елементів суміжних норм на будівельні роботи (ДБН Д 1.1-2-99, п. 2.8 ). Кошторис розраховується у поточних цінах відповідно з даними ДБН Д 1.1-2-99. з допомого програм АВК, Зодчий і інш. Показник,, що враховує вихід придатних матеріалів за вирахуванням бою, отриманого у процесі розбирання, визначається на підставі ДБН №Д.1.1–4-2000, а також Рекомендацій щодо застосування ресурсних елементних норм. Ще може бути використана ВСН 39-83(р) Інструкція по повторному використанню виробів, обладнання і матеріалів в житлово-комунальному господарстві. N.D. Сообщения: 250 Откуда: Зап.Украина Добавлено: Пт, 19 Июн 2009 23:00 Андрей писал(а): Более верно определять или рыночную (справедливую) или стоимость ликвидации. Для одного и того же имущества нельзя определять эти две стоимости, поскольку это не соответсвует ННЭИ и базе оценки. Вот только не надо казуистики. ННЭИ - условие для определения рыночной стоимости, а не наоборот. А "база оценки" вообще расплывчатое понятие... Помню, для ипотеки по условиям банка в одном отчете определяли рыночную и ликвидационную (с коротким сроком экспозиции, нерыночную) стоимость - претензий не было Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу 1, 2  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме