| Автор |
Сообщение |
Анатоль
Сообщения: 645
|
 Добавлено:
Ср, 13 Янв 2010 11:16 |
  |
Здание 1954 года в 2008 подвергнуто капитальному ремонту: заменены инженерные сети, установлено автономное отопление, новые двери и окна, половые покрытия, подвесные потолки. Не менялись стены, деревянные перекрытия, деревянная крыша и шиферная кровля. Необходимо ли учитывать это в расчете ставки возврата капитала и в каком документе почитать?
Всех с Новым годом! |
|
|
  |
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 13 Янв 2010 11:33 |
|
| Анатоль писал(а): |
| Необходимо ли учитывать это в расчете ставки возврата капитала и в каком документе почитать? |
По-моему, смысла особого нет. Если исходить из того, что безрисковая находится на уровне 9% годовых, а здание после капремонта прослужит 25 - 30 лет, и воспользоваться методологией Хоскольда, то эта поправка - ставка возврата капитала - составит 0,7 - 1,2% годовых.
Вы уверены, что вы с такой точностью определите значение ставки дисконта? 
И документов (во всяком случае, нормативных) по этому поводу нет. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Анатоль
Сообщения: 645
|
| Добавлено:
Ср, 13 Янв 2010 12:56 |
|
я считаю ставку: 1/оставшийся нормативный срок эксплуатации. Т.е. 2009-1954=55 лет; 80-55=25 и тогда 1/25=4%. Есть мнение, что в моей ситуации не надо учитывать данный капитальный ремонт, т.к. не поменяны перекрытия, стены и др. основые несущие конструктивы. |
|
|
|
|
флай
Возраст: 47
Сообщения: 991
Откуда: Днепр
|
| Добавлено:
Ср, 13 Янв 2010 13:01 |
|
Кап.ремонт увеличивает срок службы конструктивов с меньшим сроком службы, нежели тех, по коим определяется капитальность и соответственно срок службы самого здания.... Поэтому мне кажется нахрена учитывать?...
И вас с Новым годом! |
|
|
 |
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 13 Янв 2010 14:35 |
|
| Анатоль писал(а): |
| 1/оставшийся нормативный срок эксплуатации. |
Это т.н. метод Ринга. Чтобы не углубляться в теорию, скажем так: этот экзотический метод по природе своей предназначен для оценки истощающихся ресурсов (активов) и не применяется к оценке классической недвижимости... Ну, это как бы считается некорректным...  потому как при прочих равных условиях ведет к занижению стоимости - в классике. Используются обычно методы Инвуда и Хоскольда для этого. А тогда ставки возврата для Ваших сроков службы становятся исчезающе малыми.
| флай писал(а): |
| Кап.ремонт увеличивает срок службы конструктивов с меньшим сроком службы, нежели тех, по коим определяется капитальность и соответственно срок службы самого здания... |
Тоже весомый аргумент. Так что - смысла особого нет. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
HUGO
Возраст: 46
Сообщения: 1260
|
| Добавлено:
Чт, 14 Янв 2010 12:20 |
|
Согласен.
Напомню, что
метод Инвуда - норма возврата капитала расчитывается исходя из прогнозного периода возврата капитала и процентной ставки равной процентной ставке при расчете ставки дисконтирования
метод Хоскольда - норма возврата капитала расчитывается исходя из прогнозного периода возврата капитала и процентной ставки равной безрисковой ставке
Таким образом по методу Хоскольда :
для 25 лет по фактору фонда возмещения
Н = i / ((i+1)^n - 1) = 0,09 /((0,09+1)^25 - 1) = 0,012 или 1,2%
По аналогии с 30 годами - 0,73%
Грей извини что тебя рассписываю - это я для тех кто интересуется и хочет вникнуть...
Кстати а откуда безрисковая 9%, для доллара она лежит на уровне
11-12% или я не прав? Или 9% тобой взято по Евро? |
|
|
   |
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 14 Янв 2010 12:53 |
|
Тут 9% - просто условная демонстрационная цифра с потолка, но находящаяся в разумном диапазоне.
И достаточно минимальная, потому что с ее ростом норма возврата капитала еще уменьшается. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 14 Янв 2010 13:47 |
|
Анатоль, объясните для тех, кто в танке (для меня)... как Вы, вообще, собирались учесть этот ремонт в ст. кап., если сами же четко определились с тем, что ост. срок жизни здания = 25 лет? |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 14 Янв 2010 15:18 |
|
Анатоль, видимо, не собирался напрямую учитывать проведенные ремонты в ставке, а интересовался, как сам факт проведения этих ремонтов отразится на сроке оставшейся экономической жизни объекта и, соответственно, опосредованно на ставке капитализации (считать отдельно возврат капитала - не считать)... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Анатоль
Сообщения: 645
|
| Добавлено:
Сб, 16 Янв 2010 22:30 |
|
Да, нормативный срок 25 лет, а после ремонта можно было бы продлить... Это было мое эмоциональное восприятие происходящего и я сразу же обратился с вам. Сам потом порассуждал, позвонил, почитал и пришел к мнению, что надо бы посмотреть документы отдела капстроительства предприятия. И если там что-то есть, то на него и сослаться. А если нет,то 25 лет и 4%! |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 17 Янв 2010 06:37 |
|
| Анатоль писал(а): |
| А если нет,то 25 лет и 4%! |
25 лет, может быть, и да - но, повторюсь, по моему глубокому убеждению, из этих 25 лет не следует 4% годовых возврата капитала для формирования ставки капитализации при оценке здания.
Не следует - и все тут!  |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вс, 17 Янв 2010 13:46 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| ...... 4% годовых возврата капитала для формирования ставки капитализации при оценке здания. |
или ставки дисконта? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 17 Янв 2010 14:23 |
|
Нет, именно ставки капитализации.
Ставка капитализации - норма дохода - учитывает в себе в общем случае и норму возврата капитала.
Ставка дисконта как норма отдачи (прибыли) норму возврата (что бы там ни писали в НС1) не учитывает. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вс, 17 Янв 2010 15:35 |
|
| Grey Horse писал(а): |
Нет, именно ставки капитализации.
Ставка капитализации - норма дохода - учитывает в себе в общем случае и норму возврата капитала.
....
. |
+ 1000
Я вообще не понял предмет полемики, если идет оценка для РС. При чем тут норма возврата? При определении РС хоть "лусни" сложившуюся на рынке доходность не перешибешь. И наши домылы рынку до фени.
ИХМО |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 17 Янв 2010 16:21 |
|
| rudge писал(а): |
| При определении РС хоть "лусни" сложившуюся на рынке доходность не перешибешь. |
Да, если доходность определять как ставку капитализации методом экстракции.
Однако в данном случае, как я понимаю, сыр-бор из-за того, что коллега Анатоль заподозрил у объекта оценки ограниченный срок оставшейся экономической жизни. Если это действительно так (в чем я лично в данной конкретной описываемой ситуации сильно сомневаюсь), то как бы для экстракции корректный аналог найти очень тяжело.
Теоретически в таком случае можно ставку капитализации было бы определить как ставку дисконта + ставка возврата капитала. С этим, как я понимаю, вопрос изначально и был связан. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
HUGO
Возраст: 46
Сообщения: 1260
|
| Добавлено:
Пн, 18 Янв 2010 16:53 |
|
Грей писал :
| Цитата: |
| Ставка дисконта как норма отдачи (прибыли) норму возврата (что бы там ни писали в НС1) не учитывает. |
 Блин надо перечитать НС1 - неужели там написано как то по другому - а я всю жизнь то думал как сказал Грей. Интересно, неужели в НС1 ляпсус, век живи век перечитывай ... |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 18 Янв 2010 17:59 |
|
В НС1:
| Цитата: |
ставка капіталізації – коефіцієнт, що застосовується для визначення вартості об’єкта виходячи з очікуваного доходу від його використання за умови, що дохід передбачається незмінним протягом ви-значеного періоду в майбутньому. Ставка капіталізації характеризує норму доходу на інвестований капітал (власний та/або позиковий) і норму його повернення;
ставка дисконту – коефіцієнт, що застосову-ється для визначення поточної вартості виходячи з грошових потоків, які прогнозуються на майбутнє, за умови їх зміни протягом періодів прогнозування. Ставка дисконту характеризує норму доходу на інвестований капітал та норму його повернення в післяпрогнозний період, відповідно до якої на дату оцінки покупець може інвестувати кошти у придбання об’єкта оцінки з урахуванням компенсації всіх своїх ризиків, пов’язаних з інвестуванням; |
Написано очень неоднозначно. М.б., речь идет как бы о стоимости реверсии?... Но кто до этого сможет догадаться?
Добавлено спустя 59 секунд:
Да, а перечитывать периодически то, что вроде как на 100% знакомо - все равно полезно!
Добавлено спустя 37 секунд:
Электрон так же неисчерпаем, как атом. (с) |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 18 Янв 2010 18:02 |
|
капец парни! зачем вы такое делаете?! вот сейчас (в надцати тысячный раз) перечитал это определение и вааапще ничего не понял! ааааа |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
HUGO
Возраст: 46
Сообщения: 1260
|
| Добавлено:
Вт, 19 Янв 2010 16:42 |
|
Слова "норму його повернення в післяпрогнозний період" я относил и отношу до сих пор на реверсию, хотя об этом в лобовую вроде как и не сказано |
|
|
|
|
Aleks
Возраст: 49
Сообщения: 295
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 19 Янв 2010 16:48 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| капец парни! зачем вы такое делаете?! вот сейчас (в надцати тысячный раз) перечитал это определение и вааапще ничего не понял! ааааа |
100%. Как и многое другое в законах об оценке!
Добавлено спустя 1 минуту 30 секунд:
Но зато сколько много сил потрачено в борьбе за место под солнцем (ФОУ, СРО и тп.) |
_________________
Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 19 Янв 2010 19:53 |
|
| HUGO писал(а): |
| относил и отношу до сих пор на реверсию, хотя об этом в лобовую вроде как и не сказано |
Ну, да, при известном запасе фантазии, а, главное, знании предмета обсуждения не по НС1, можно и так относить.
Но в таком случае сказано это, действительно, соооовсем не в лоб, а через диаметрально противоположную точку тела. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
