| Автор |
Сообщение |
Olya
Сообщения: 19
Откуда: Донецк
|
 Добавлено:
Пт, 07 Май 2010 11:00 |
  |
Помогите, пожалуйста, оценить земельный участок под разрушенным недействующим стадионом. Может кто-то сталкивался с таким объектом. Какие методы применить? |
|
|
  |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 07 Май 2010 11:16 |
|
Неужели "Дондасс-Арену" на радостях завалили 
А если серьезно, то для начала нужно провести анализ НЭИ и исходя из этого плясать. Больше всего, что потребуется смена целевого назначения земельного участка (а может и не потребуется), может его деление на более мелкие, если в данной местности не пользуются спросом большие участки. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 07 Май 2010 11:24 |
|
Olya, скажите цель оценки и объект оценки, прописанные в договоре. |
|
|
|
|
Olya
Сообщения: 19
Откуда: Донецк
|
| Добавлено:
Пт, 07 Май 2010 12:37 |
|
На сегодняшний день на з.у. площадью 3 га находится полуразрушенный стадион, целевое назначение-коммерция. Предприниматель покупает разрушенные строения, затем хочет выкупить этот з.у.(первичный рынок). После получения гос. акта на право собственности на землю планируется смена целевого назначения, а именно - коттеджная застойка. Никаких рабочих проектов и ген. планов будущей застойки нет, а если будут, то очень не скоро. Вычислить доход от продажи билетов на этом стадионе и в этом районе практически невозможно (это пригород Донецка).Какие методы применить для оценки з.у.? |
|
|
|
|
Olya
Сообщения: 19
Откуда: Донецк
|
| Добавлено:
Ср, 12 Май 2010 09:46 |
|
Неужели никто не сталкивался с таким объектом? неужели безнадежно???  |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 12 Май 2010 10:17 |
|
вы сейчас уже делаете оценку ЗУ или как? |
|
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Ср, 12 Май 2010 10:46 |
|
| Olya писал(а): |
| На сегодняшний день на з.у. площадью 3 га находится полуразрушенный стадион, целевое назначение-коммерция. |
К.г. почему-то меня терзают смутные сомнения.
Если вопрос именно в ЗУ. Сделайте АНЭИ и будет видно какие методы ДП использовать.
| Цитата: |
| После получения гос. акта на право собственности на землю планируется смена целевого назначения, а именно - коттеджная застойка. |
ну принцип ожидания основной  |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
Olya
Сообщения: 19
Откуда: Донецк
|
| Добавлено:
Ср, 12 Май 2010 14:52 |
|
Начала оценивать данный зу методом развития, т.к. наиболее эффективным использованием зу для данного района(как мне показалось ) является жилая усадебная застройка. Я на правильном пути? Подскажите, please!!! |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Ср, 12 Май 2010 20:25 |
|
| Olya писал(а): |
| Я на правильном пути? |
зависит от того, правильно ли Вам показалось |
|
|
 |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 12 Май 2010 21:05 |
|
Olya, вы уж мне простите мою тупость. в рамках какого именно договора вы оцениваете участок? для приватизации путем выкупа? параллельно с оценкой недвижимости? |
|
|
|
|
Olya
Сообщения: 19
Откуда: Донецк
|
| Добавлено:
Чт, 13 Май 2010 06:53 |
|
Ага, для приватизации путем выкупа и параллельно с оценкой недвижимости! |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 13 Май 2010 07:13 |
|
Оценку недвижимости кто делает? Тоже вы? |
|
|
|
|
galswit
Moderator
Сообщения: 945
Откуда: Львів
|
| Добавлено:
Чт, 13 Май 2010 08:42 |
|
| Olya писал(а): |
| Начала оценивать данный зу методом развития, т.к. наиболее эффективным использованием зу для данного района(как мне показалось ) является жилая усадебная застройка. Я на правильном пути? Подскажите, please!!! |
На мой взгляд:
1 надо выяснить что мы оцениваем?
Стадион - специализированная недвижимость т.е. затратка + право пользования.
2.Метод НЭИ земл. участка - котеджи.
Где гарантии что ничего не изменится т.е. всю землю дадут приватизировать, дадут возможность изменить назначение ЗУ, дадут возможность разбить на отдельные участки под котеджи.
Надо учесть растяжку во времени всей операции.
Вариант можно рассматривать если покупатель "вхож в кабинеты", а скорее всего "свой".
Обязательно учесть демонтаж старых конструкций, выход годных материалов и т.д.
Направление 1.
Надо учесть дороги и т.д. по ДБН 390-62 и сметную стоимость строительства котеджей с последующей продажей.
Направление 2. Продажа свободного от застройки участка в целом девелопперу.
Вопрос. Как там с пропускной способностью инженерных сетей и коммуникаций? |
|
|
|
|
Olya
Сообщения: 19
Откуда: Донецк
|
| Добавлено:
Чт, 13 Май 2010 09:45 |
|
Оценку недвижимости делает другая оценочная фирма. целевое назначение зу обещают сменить и разбить на участки, растяжка во времени всей "операции"-2 года (с момента приватизации з.у. и до продажи последнего коттеджа ).Покупатель не совсем"свой", но как известно, сейчас бюджеты советов пустые, а тут сразу есть покупатель на 3 га.
Выход годных материалов после демонтажа близок к нулю, может его не учитывать вообще?
Коммуникации-подведены к зу вода, канализация, все в "убитом "
состоянии. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 13 Май 2010 10:09 |
|
Olya, я вам советую дождаться результата расчета коллег и на основании их отчета сделать расчет стоимости земельного участка (это не запрещено законом, это логично и не будет нестыковок).
Можете посчитать любым из нижеприведенных методов если я не ошибаюсь):
| Цитата: |
Економічний метод передбачає визначення вартості землі як
залишку між очікуваною ціною продажу поліпшеної ділянки і
витратами на земельні поліпшення з урахуванням прибутку інвестора.
Метод співвіднесення (перенесення) передбачає визначення
вартості землі як частки в загальній вартості поліпшеної земельної
ділянки.
Відповідно до методу залишку для землі вартість землі
визначається як різниця між поточною вартістю капіталізованого
чистого операційного доходу (або рентного доходу) з поліпшеної
ділянки і вартістю земельних поліпшень.
Метод розподілення доходу передбачає визначення вартості
землі як капіталізованої за ставкою, визначеною для землі, різниці
між чистим операційним доходом від наданої в оренду поліпшеної
земельної ділянки та очікуваним доходом на інвестований у земельні
поліпшення капітал. При цьому очікуваний від земельних поліпшень
дохід визначається як добуток їх вартості та ставки капіталізації
для поліпшень. |
|
|
|
|
|
Olya
Сообщения: 19
Откуда: Донецк
|
| Добавлено:
Чт, 13 Май 2010 14:01 |
|
Ок! дождемся оценки недвижимости, а там определимся.
Всем большое спасибо!!!  |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 13 Май 2010 14:25 |
|
Olya, это тем удобнее, что снимает с вас значительную часть расчетов и ответственности  |
|
|
|
|
Olya
Сообщения: 19
Откуда: Донецк
|
| Добавлено:
Пн, 17 Май 2010 11:03 |
|
Большое спасибо всем за помощь! |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 16 Июн 2010 12:23 |
|
|
|
|
|
|
