| Автор |
Сообщение |
Mahno Nestor
Сообщения: 2
Откуда: Днепропетровск
|
 Добавлено:
Вс, 27 Июн 2010 12:55 |
  |
Уважаемые оценщики подскажите.
Цель оценки - определение стоимости для купли-продажи.
Объект оценки - помещение банка в Кацапетовке (60 км от областного центра). Помещение банка - пристройка к жилому зданию, отделение безбалансовое, деньгохранилище и пр. отсутствует.
Естественно аналогов продажи офисов/магазинов нет. Но есть рынок квартир.
Стоимость определялась следующим образом
1. Стоимость квартир областного центра делим на стоимость квартир Кацапетовки получаем мультипликатор для населенных пунктов.
2. Определяем стоимость офисов и магазинов в обласном центре и с учетом мулитипликатора приводим к стоимости офиса/магазина (как НЭИ) в Кацапетовке.
Вопрос: правильно ли я поступил руководствуясь п.49. НС 1. т.е. использовал в процессе оценки мультипликатор город-город.
з.ы. В некоторых книгах (Оценка для целей залога. Федотовой М.А.) сказано: "Функциональное назначение - один из ключевых моментов сравнения. Грубейшей ошибкой может являтся выбор в качестве аналогов совершенно иного функционального назначения."
Заранее спасибо. |
|
|
  |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 27 Июн 2010 18:23 |
|
Лично я против такого мультипликатора, тем более в разных городах (куда еще ни шло в рамках одного населенного пункта для схожих районов/массивов). Это примерно тоже самое, что сказать пылесосы подешевели в 2 раза, поэтому мясорубки тоже подешевели в 2 раза. Рынок вроде бы один - электроприборы. Но нишево он может жит абсолютно поразному. Так и в недвижке: каждый сегмент может жить абсолютно разной жизнью.
Лучше подобрать аналоги той же функциональности в аналогичных по статусу, промышленному потенциалу, численности населения населенных пунктах. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Aleks
Возраст: 49
Сообщения: 295
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 28 Июн 2010 09:59 |
|
В принципе да. Квартира в областном центре может стоить в три раза дороже квартиры в Кацапетовке, но это не значит, что и офис будет во столько же раз дороже стоить. Поищите аренду подобного имущества и оцените доходкой. |
_________________
Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 28 Июн 2010 13:32 |
|
Поищите аренду подобного имущества и постройте мультипликатор на разнице в аренде офисов в большом городе и в маленьком городе. Как вам такой вариант? функциональное подобие вроде как соблюдено |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 28 Июн 2010 16:57 |
|
| Серый писал(а): |
| Так и в недвижке: каждый сегмент может жить абсолютно разной жизнью. |
может, но все же если жилье дорогое, то как правило и коммерческая недвижка недешевая и наоборот.
| Серый писал(а): |
| Лучше подобрать аналоги той же функциональности в аналогичных по статусу, промышленному потенциалу, численности населения населенных пунктах. |
а вот с этим может быть гораздо сложнее - поскольку адекватно оценить сей потенциал не так то просто... хотя я с Серым согласен  |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
  |
|
Sirash
Сообщения: 137
Откуда: Crimea Island
|
| Добавлено:
Пн, 28 Июн 2010 17:24 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
Серый писал(а):
Так и в недвижке: каждый сегмент может жить абсолютно разной жизнью.
может, но все же если жилье дорогое, то как правило и коммерческая недвижка недешевая и наоборот. |
я бы не сказал, мне доводилось много ценить помещений и зданий в таких селах, где реально: один магазин и объект переоценки - Ощад - такое чувство, что сберкасса появлялась первее чем дома.
Так вот - квартиры во многих селах могут стоить дороже чем помещение. |
_________________
Не ругай соседа за смог на его крыше, когда у тебя самого порог не очищен. Конфуций |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 28 Июн 2010 18:18 |
|
| Серый писал(а): |
Лично я против такого мультипликатора, тем более в разных городах (куда еще ни шло в рамках одного населенного пункта для схожих районов/массивов). Это примерно тоже самое, что сказать пылесосы подешевели в 2 раза, поэтому мясорубки тоже подешевели в 2 раза. Рынок вроде бы один - электроприборы. Но нишево он может жит абсолютно поразному. Так и в недвижке: каждый сегмент может жить абсолютно разной жизнью.
Лучше подобрать аналоги той же функциональности в аналогичных по статусу, промышленному потенциалу, численности населения населенных пунктах. |
Собственно коллега Серый прав, но только в том случае если такой подход принят как единственный, без анализа других вариантов.
При отсутствии данных в конкретном нас. пункте желательно проанализировать ситуацию с аналогами прежде всего в аналогичных нас. пунктах (имеющих максимальное сходство с нас. пунктом объекта оценки), при этом обязательно учитывать расположение аналога в этих в самом нас. пункте - аналоге (максимум сходства) и уж если там нет достаточно данных, выводить мультипликатор из того что есть.
Но это крайний случай. Собственно таковых сегодня не встречал, а вот лет 10 назад такое было (тогда не было столько прессы с рекламой и инета)
Так что Серый я с Вами. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 28 Июн 2010 18:43 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
| может, но все же если жилье дорогое, то как правило и коммерческая недвижка недешевая и наоборот. |
Может быть. Но это же не значит, что их стоимость идет параллельно. Ну согласись, что если в Кировограде соотношение жилье/офис, например 1,5 (кстати, в разных районах Кировограда это соотношение может быть и будет разным), то и в населенном пункте под Кировоградом оно тоже 1,5.
| Филин Андрей писал(а): |
| а вот с этим может быть гораздо сложнее - поскольку адекватно оценить сей потенциал не так то просто. |
Не ну я согласен, что намного проще взять источники в большом городе, что-то там поделить и сказать (бездоказательно), что в любом другом месте будет так же.
Из практики: чем меньше населенный пункт, где находится объект оценки - тем геморнее работа и тем меньше за нее платят. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Yana
Возраст: 52
Сообщения: 3
Откуда: Полтава
|
| Добавлено:
Вт, 29 Июн 2010 08:56 |
|
Рыночную стоимость лучше определить по доходному подходу. Думаю арендаторов не трудно опросить. Только нужно правильно определить ставку капитализации. Посмотрите Ведомости приватизации, много оценивается обектов на аренду - почтовых отделений например. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 29 Июн 2010 09:10 |
|
| Yana писал(а): |
| Рыночную стоимость лучше определить по доходному подходу. |
Во первых, РС чего, какого объекта оценки?
Во вторых, самый рыночный подход в определении стоимости недвижимости СРАВНЕНИЕ. (это не я придумал) |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Yana
Возраст: 52
Сообщения: 3
Откуда: Полтава
|
| Добавлено:
Вт, 29 Июн 2010 09:38 |
|
rudge
А вы оцениваете обекты по реальным продажам или по предложениям?
На сколько можно судить на текущий момент предложения могут быть очень завышены. Конечно сравнительный подход самый правильный, если вы уверены в аналогах.
Отделение банка это какое по Вашему использование? |
|
|
|
|
Aleks
Возраст: 49
Сообщения: 295
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 29 Июн 2010 09:57 |
|
Зачастую сейчас сложно судить о реальной возможной стоимости отчуждения недвижимости по анализу (сравнительному) рынка предложений. Иногда, при изучении аналогов узнаешь о возможном уменьшении стоимости и на 40%. А тот, кто не уступает - и не продает реально объект. Поэтому в условиях "депрессивной стабилизации рынка" я бы с осторожностью подходил к "самому рыночному из всех подходов - сравнительному", да еще в том случае, если рынок крайне ограничен. . В данном конкретном случае я бы отдал предпочтение доходному подходу, т.к. с арендной ставкой проще разобраться..... |
_________________
Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 29 Июн 2010 10:04 |
|
| rudge писал(а): |
| Во вторых, самый рыночный подход в определении стоимости недвижимости СРАВНЕНИЕ. (это не я придумал) |
Боюсь Вас расстроить, но все подходы являются сравнительными. Это тоже не я придумал. Просто в каждом из них свои, так сказать, объекты сравнения: в сравнительном - стоимость аналогов, в доходном - доход от аналогов, в затратном - затраты на создание аналога.
| Yana писал(а): |
А вы оцениваете обекты по реальным продажам или по предложениям?
На сколько можно судить на текущий момент предложения могут быть очень завышены. Конечно сравнительный подход самый правильный, если вы уверены в аналогах. |
Доходный и сравнительный всегда связаны между собой ибо продавая объект продается выгода от его владения/использования (ведь доход не обязательно возникает от передачи объекта в аренду, экономия на аренде - это тоже доход). И связаны они коэффициентом капитализации - мерилом стоимости той самой выгоды или доходности. Поэтому даже имея супернадежные данные по аренде и не имея таких же надежных данных по продажам вы не сможете "правильно" определить стоимость в доходном сравнительном подходе. Или, по вашему, кумулятивное построение, которое так продвигают сейчас гуру - это супернадежно. лично я считал, считаю и буду считать исключительно экстракцией. Пусть где-то и неправильно, но зато хоть как-то доказуемо в сравнении с +/-5%. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 29 Июн 2010 10:47 |
|
| Yana писал(а): |
rudge
А вы оцениваете обекты по реальным продажам или по предложениям?
|
А у Вас есть альтернатива "предложениям"? Оооочень сомневаюсь.
| Серый писал(а): |
Боюсь Вас расстроить, но все подходы являются сравнительными. Это тоже не я придумал. Просто в каждом из них свои, так сказать, объекты сравнения: в сравнительном - стоимость аналогов, в доходном - доход от аналогов, в затратном - затраты на создание аналога. |
И вовсе я не расстроился.
Теперь Ваша очередь "расстраиваться"
Только вот привели Вы разные объекты сравнения (не сравнимые). Продажа и передача в аренду. Первое это сравнение стоимости полного права собственности, второе права распоряжения (частичное право). Первый сразу дает ответ на вопрос, по чем, второй еще преобразовать нужно в стоимость полного права собственности
| Цитата: |
| Доходный и сравнительный всегда связаны между собой..... |
Ой ли????
А как на счет квартир или другой не доходной недвижимостью???
А что касается доходной недвижимости
| Цитата: |
| ибо продавая объект продается выгода от его владения/использования (ведь доход не обязательно возникает от передачи объекта в аренду, экономия на аренде - это тоже доход). И связаны они коэффициентом капитализации - мерилом стоимости той самой выгоды или доходности. Поэтому даже имея супернадежные данные по аренде и не имея таких же надежных данных по продажам вы не сможете "правильно" определить стоимость в доходном сравнительном подходе. Или, по вашему, кумулятивное построение, которое так продвигают сейчас гуру - это супернадежно. лично я считал, считаю и буду считать исключительно экстракцией. Пусть где-то и неправильно, но зато хоть как-то доказуемо в сравнении с +/-5%. |
я с Вами на все 1000000
Мало того, я полностью поддерживаю тот факт что в доходном подходе гораздо больше отсутствия достоверной информации чем в сравнительном. Особенно что касается ставки дисконта (К - капитализации) Хотя бы в силу отсутствия достоверных данных по продажам. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Aleks
Возраст: 49
Сообщения: 295
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 29 Июн 2010 11:54 |
|
Все это правильно при нормальном рынке. Но не при таком, как сейчас у нас. А метод экстракции, как мне кажется, простая подгонка под сравнительный подход |
_________________
Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 29 Июн 2010 12:21 |
|
| Aleks писал(а): |
| Все это правильно при нормальном рынке. Но не при таком, как сейчас у нас. А метод экстракции, как мне кажется, простая подгонка под сравнительный подход |
Вот видите все таки правильно И не только при активном рынке к стати.
Ну, а что касается метода экстракции, кажись Вы дали маху коллега. При том Вы рассуждаете с точностью на оборот. Ибо для определения "К" методом экстракции сначала определяется РС сравнительным и рыночный ЧОД, а уж потом .........
Какая ж тут подгонка??????? 
А то что РС по сравнению близка к РС по доходному говорит лишь о том что расчеты проведены корректно.
Хуже когда на оборот. Хотя почему хуже? Это говорит об ошибке которая вкралась в расчеты или в подбор аналогов и в сравнении и в доходном. В такой ситуации оценщик обязан все внимательно проверить и найти эту ошибку. Априори (в идеале) РС по сравнению и РС по доходному должны быть равны. "Но об этом можно только мечтать" |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Вт, 29 Июн 2010 12:27 |
|
Забавно что при экстракции (если арифметически разложить коэфициент капитализации) арендная ставка сокращается и в результате получаем те же цены предложения. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 29 Июн 2010 12:33 |
|
| Aleks писал(а): |
| А метод экстракции, как мне кажется, простая подгонка под сравнительный подход |
А метод куммулятивного построения - под нужный результат. Теоретически, по нему можно набрать сумму и в 100%, при которой стоимости нет и даже больше 100%, тогда вообще еще и вам должны доплатить
К тому же по классике все подходы должны давать близкий результат. Иначе возникает дополнительная куча вопросов, что же вы делали в рамках подхода и что же у вас в итоге получилось. И потом еще и пытаться объяснить почему это значение правильнее того. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Yana
Возраст: 52
Сообщения: 3
Откуда: Полтава
|
| Добавлено:
Вт, 29 Июн 2010 13:17 |
|
Уважаемый Серый!
Я очень люблю метод экстракции, если обект в Полтаве или в Киеве, а как Вы посчитаете в Кацапетовке? |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 29 Июн 2010 13:22 |
|
| Yana писал(а): |
Уважаемый Серый!
Я очень люблю метод экстракции, если обект в Полтаве или в Киеве, а как Вы посчитаете в Кацапетовке? |
Не поверите, считал и не раз. И для разных по функционалу объектов. Если нужно было.
К тому же, для сильно забитых населенных пунктов не характерна передача недвижимости в аренду, как правило, для них характерна продажа недвижимости (по крайней мере, аналогов на продажу всегда набирал значительно больше, чем на аренду). Опять таки обратил внимание, что с усилением забитости населенного пункта, такой критерий как зависимость стоиомсти от функционального использования смазывается и практически в одну стоимость могут идти и магазин, и производственно/складское здание, бывшая школа/клуб. Речь идет именно о нежилой недвижимости. Возможно, для такого места и нет необходимости применять доходный подход и вполне обходился сравнительным и затратным. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Aleks
Возраст: 49
Сообщения: 295
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 29 Июн 2010 13:49 |
|
| Серый писал(а): |
К тому же, для сильно забитых населенных пунктов не характерна передача недвижимости в аренду, как правило, для них характерна продажа недвижимости (по крайней мере, аналогов на продажу всегда набирал значительно больше, чем на аренду). Опять таки обратил внимание, что с усилением забитости населенного пункта, такой критерий как зависимость стоиомсти от функционального использования смазывается и практически в одну стоимость могут идти и магазин, и производственно/складское здание, бывшая школа/клуб. Речь идет именно о нежилой недвижимости. Возможно, для такого места и нет необходимости применять доходный подход и вполне обходился сравнительным и затратным. |
Просто аренда в таких пунктах не печатается в центральной прессе, а имеется - в местных источниках. Мне вот наоборот чаще удавалось найти арендные ставки, чем предложения о продажах. Арендные ставки больше сейчас приближены к реальностям, чем стоимость предложений, поэтому первоинформация, используемая для расчетов в рамках доходного подхода - более реальная и достоверная, чем информация о продажах, да еще на ограниченном рынке.
А что касается метода экстракции....то вот коллега rudge писал: " Ибо для определения "К" методом экстракции сначала определяется РС сравнительным и рыночный ЧОД", т.е. в этом методе используется информация, вернее результат, полученный сравнительным подходом (а не независимо от него), и потом, какой бы ЧОД не был, математика дает свое и стоимость всегда приближается к сравнительному. Т.е., как писал Ленин :"по форме правильно, а по сути - безобразие". Хотя и куммулятивный расчет имеет много недостатков (никто ведь четко не может рассчитать и обосновать риски). Эттттт конечно......Но все же я считаю, что в нынешних условиях основываться на сравнительном подходе можно только при развитом рынке недвижимости, при активном его функционировании (много сделок купли-продажи), когда продавец, а не покупатель, диктует свои условия.
Добавлено спустя 2 минуты 59 секунд:
| rudge писал(а): |
А то что РС по сравнению близка к РС по доходному говорит лишь о том что расчеты проведены корректно. |
Или же искусственно подогнаны |
_________________
Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 29 Июн 2010 13:53 |
|
| Цитата: |
| Опять таки обратил внимание, что с усилением забитости населенного пункта, такой критерий как зависимость стоиомсти от функционального использования смазывается и практически в одну стоимость могут идти и магазин, и производственно/складское здание, бывшая школа/клуб. Речь идет именно о нежилой недвижимости. |
присоединяюсь к мнению коллеги. а насчет того, что аренда не печатается - так и продажа "На столбах", а не в газетах. |
|
|
|
|
Aleks
Возраст: 49
Сообщения: 295
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 29 Июн 2010 13:56 |
|
| Серый писал(а): |
Теоретически, по нему можно набрать сумму и в 100%, при которой стоимости нет и даже больше 100%, тогда вообще еще и вам должны доплатить
|
Только теоретически, есть ведь еще и любимый Маркусом здравый смысл, и рыночный ЧОД, и общепринятый уровень рисков....А вот при методе экстракции результат доходного подхода сильно зависит от сравнительного, где же тут подтверждение одного результата другим? 
Добавлено спустя 5 минут 3 секунды:
[quote="zanoza"]
| Цитата: |
| присоединяюсь к мнению коллеги. а насчет того, что аренда не печатается - так и продажа "На столбах", а не в газетах. |
И я присоединяюсь к мнению коллеги насчет этого, а о "продаже" я говорил про источники в Авизо, Маклере, Интернет сайтах. Там аренду в маленьких ПГТ зачастую не найти, а вот продажу - можно. так что да, продажа и на "столбах"есть, ну и что? |
_________________
Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 29 Июн 2010 15:49 |
|
| Aleks писал(а): |
| Но все же я считаю, что в нынешних условиях основываться на сравнительном подходе можно только при развитом рынке недвижимости, при активном его функционировании (много сделок купли-продажи), |
Тогда было много сделок, но никто не знал их реального результата, сейчас сделок гораздо меньше, но никто опять таки не занет их результатов. Ничего не изменилось. Даже хуже, т.к. нынешние сделки в преимущественном большинстве носят вынужденный характер ибо никто в здравом уме не продаст сегодня то, что вчера стоило в 2 раза больше и в перспективе имеет предпосылки к увеличению стоимости. ну разве что есть возможность заработать на нынешних деньгах столько, что перекроешь потери.
| Aleks писал(а): |
| Только теоретически, есть ведь еще и любимый Маркусом здравый смысл, и рыночный ЧОД, и общепринятый уровень рисков.... |
Хотелось бы знать тот общепринятый уровень рисков - озвучьте, если не тяжело, и кто его общепринял. И неужели там есть все населенные пункты Украины? |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Aleks
Возраст: 49
Сообщения: 295
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 29 Июн 2010 16:02 |
|
| Серый писал(а): |
Тогда было много сделок, но никто не знал их реального результата, сейчас сделок гораздо меньше, но никто опять таки не занет их результатов. Ничего не изменилось. Даже хуже, т.к. нынешние сделки в преимущественном большинстве носят вынужденный характер ибо никто в здравом уме не продаст сегодня то, что вчера стоило в 2 раза больше и в перспективе имеет предпосылки к увеличению стоимости. |
Тогда был рынок "продавца", поэтому прекрасно было известно, судя по тому, как продавалось имущество, какой был уровень цен именно при продаже, размер утоговывания был в среднем понятен и известен. Сейчас - нет. И Ваши доводы о том, что сейчас в здравом уме никто не продаст то, что вчера стоило в 2 раза больше - правильны. Но люди хотят такой цены (продавцы) и предлагают по таким ценам. Но никто не покупает. Так что что, повторяюсь, Вы сами подтверждаете, что опираться на сравнительный подход сейчас нельзя, а если и можно, то с большими допушениями.
Добавлено спустя 6 минут 38 секунд:
| Серый писал(а): |
Хотелось бы знать тот общепринятый уровень рисков - озвучьте, если не тяжело, и кто его общепринял. И неужели там есть все населенные пункты Украины? |
"Кто его "общепринял" это вы хорошо сказали!  Общепринятый уровень рисков - тот уровень, какой используют оценщики в Отчетах для фонда, коммуналки и который сложился при рецензировании этих работ на различных уровнях. Но это, конечно, для типовой недвижимости - коммерческой (магазины, офисы, склады и т.п.). У нас, например, он "общепринят" в рамках 15-18%. По глубинке - от 18 до 20%. И у Вас, наверное, так же?
Добавлено спустя 1 минуту 48 секунд:
Забыл указать, что это уровень ставки капитализации с учетом безрисковой ставки. |
_________________
Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 29 Июн 2010 19:09 |
|
| Aleks писал(а): |
| Общепринятый уровень рисков - тот уровень, какой используют оценщики в Отчетах для фонда, коммуналки и который сложился при рецензировании этих работ на различных уровнях. |
Ради Бога, хоть не говорите про эти работы как про какой-то ну что-ли реальный уровень. Все прекрасно знают как эти цифры получаются, про базы фондов, в которые нужно попадать и которые тормозят от реального рынка незнаю на сколько, но число идет в разы, в Киеве так точно. И как потом эти же фонды не хотят чтобы эти же результаты использовались в качестве аналогов для дальнейших работ для них же. Хотя, если идти по классике, то вроде бы эти цифры что ни наесть та самая реальная информация: результаты являются результатами свободных сделок (особенно в последнее время, когда объекты приватизируются якобы на аукционах), опубликованы в официальных изданиях, за каждым из них есть отчет о рыночной стоимости.
| Aleks писал(а): |
| У нас, например, он "общепринят" в рамках 15-18%. По глубинке - от 18 до 20%. И у Вас, наверное, так же? |
Недвижкой сейчас практически не занимаюсь сейчас, в основном бизнесы. Но где-то полгода назад в ходе работ по переоценке под МСФО банковской недвижки в разных регионах Украины и в разных по статусу населенных пунктах и такого уровня и близко не было. Максимум 13-14%. И кстати совсем наоборот: чем меньше город, тем ниже ставка. Это еще одно из заблуждений, что чем, чтоли, удаленнее или забитее объект, тем ставка должна быть выше. Насколько помню, например, Драпиковский и Иванова для Киева всегда говорили, что в центральных районах города во всех сегментах недвижимости ставка выше, чем на окраинных. Все нужно доказывать расчетами, а не "общепринятыми" чувствами/мнениями, потому что так у нас делают или не делают (одно из любимых выражений вашего регионального ФДМУ по Одесской области) и т.д. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 30 Июн 2010 08:28 |
|
| Aleks писал(а): |
| Тогда был рынок "продавца", поэтому прекрасно было известно, судя по тому, как продавалось имущество, какой был уровень цен именно при продаже, размер утоговывания был в среднем понятен и известен. Сейчас - нет. И Ваши доводы о том, что сейчас в здравом уме никто не продаст то, что вчера стоило в 2 раза больше - правильны. Но люди хотят такой цены (продавцы) и предлагают по таким ценам. Но никто не покупает. Так что что, повторяюсь, Вы сами подтверждаете, что опираться на сравнительный подход сейчас нельзя, а если и можно, то с большими допушениями. |
Уважаемый Aleks, а чем таким "рынок продавца" отличается от "рынка покупателя" если исходить из дефиниции РС? И тот и тот действует сознательно без нажима и тд.
Тут в пору вспомнить произведения искусства и антиквариат. Реально развитого рынка нет, аналогов тоже в СТОИМОСТЬ есть. Правда как то странно если из Вашей логики исходить?
Что касается рисков с применением сравнительного подхода то в итоге они на много меньше чем, на пример, в доходном, хотя бы в силу того, что на один коэффициент меньше. А данные выборки и там и там "рисковые".
| Цитата: |
| ...... Но это, конечно, для типовой недвижимости - коммерческой (магазины, офисы, склады и т.п.). У нас, например, он "общепринят" в рамках 15-18%. По глубинке - от 18 до 20%. И у Вас, наверное, так же? |
То есть, Вы утверждаете (совместно и под нажимом работников ФГИ ) что доходность на "рупь" вложенный в недвижимость сегодня на уровне 15 - 20 %?
Я вот решил все таки еще раз просмотреть свои данные по офису. (центр-ядро гор. обл.)
Стоимость предложения порядка 784 тыс грн. доходность годовая 65 тыс грн (грязными) Отсюда получаем К = 65/784 = 0,081 или 8% (и это еще у меня говорят завышены ставки аренды) Даже если все "очистить", то бишь сделать как НС требует, то выше 12% никак не получается 
А нука, подставьте вместо 15% мои реально 8%, че получится?????
Так кто "правильнее" работники ФГИ или РЫНОК?????
По такой ситуации я уже "ругался" в своем ФГИ. Понял одно, из за "статистики" им не хочется проводить переоценку, вот и подгоняют руками оценщиков подставляя их под статью УК.
Интересно нач. отдела ответил. "Вот послушал я тебя, посмотрел и понял что все отчеты где К больше 10% для офисов не правильные. Так мне че все переделывать? Наедут я на оценщика сошлюсь"  Я ему правда напомнил про ЕГО же рецензию
В общем в оценке какая то "херня" получается. Все, даже те кто породил нас, пытаются рулить. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Sirash
Сообщения: 137
Откуда: Crimea Island
|
| Добавлено:
Ср, 30 Июн 2010 09:16 |
|
rudge +1
Чтобы не писать свои мысли по поводу этого , предлагаю посмотреть статью.
Очень полезная между прочим....
Лейфер Л.А. Ставка дисконтирования для оценивания недвижимости в условиях кризиса
http://vitis-ocenka.ucoz.ua/publ/16-1-0-61 |
_________________
Не ругай соседа за смог на его крыше, когда у тебя самого порог не очищен. Конфуций |
|
|
|
Aleks
Возраст: 49
Сообщения: 295
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 30 Июн 2010 09:38 |
|
Добрый всем денечек! Как я вижу, наше заседание продолжается. Об этой теме можно спорить, сколько угодно, сколько оценщиков, столько и мнений. И в чем то все правы, т.к. сейчас нет какого-то абсолютного идеального варианта.
Но все же хочется как-то "оправдаться", а то насели коллеги rudge и Серый . Правда, иногда кажется, что мы ведем в разных плоскостях спор.
Уважаемый rudge"рынок продавца" отличается от "рынка покупателя" если исходить из дефиниции РС" одним - нет продаж, и нет продаж по заявленой стоимости. Вот и все. И все, как вы правильно пишете, действуют разумно, без принуждения и т.д. И все остаются при своем - продавцы - при недвижимости, покупатели - при своих деньгах. Что вы при этом берете в основу расчетов по сравнительному подходу - предложение? А какой торг? 15-20-40%? А может, больше?
И антиквариат, с моей точки зрения, тут не причем, это другая песня.
Теперь по поводу доходности от недвижимости. Вы что, всерьез считаете, что сегодня доход от недвижимости меньше безрисковой ставки и нет никаких рисков? Но почему тогда никто ничего не покупает, неужели только из-за того, что нет кредитов? Да, у людей нет денег покупать недвижимость по явно завышенной стоимости, как до кризизса. И сейчас стоимость предложений в большинстве завышена. И это вы рекомендуете брать за основу расчетов? Опять-таки в вашем примере про офис. Откуда такая уверенность, что его стоимость расчитана правильно? Проверять правильность одного подхода другим - суть согласования при оценке. Но , повторюсь, при методе экстракции результат доходного подхода сильно зависит от сравнительного, где же тут подтверждение одного результата другим? И опять повторюсь, сравнительный подход нужен, конечно же, но в условиях такого рынка зачастую...................
Добавлено спустя 11 минут 33 секунды:
| Sirash писал(а): |
rudge +1
Чтобы не писать свои мысли по поводу этого , предлагаю посмотреть статью.
Очень полезная между прочим....
Лейфер Л.А. Ставка дисконтирования для оценивания недвижимости в условиях кризиса
http://vitis-ocenka.ucoz.ua/publ/16-1-0-61 |
интересная статья, особенно интересны выводы: "Отсюда следует: чтобы результаты доходного подхода не противоречили результатам сравнительного подхода, коэффициент капитализации в условиях кризиса должен быть ниже, чем в докризисный период. Таким образом, чтобы результаты оценки недвижимости, полученные доходным методом, не противоречили оценкам сравнительного подхода, при определении ставки дисконтирования следует довериться рынку и использовать методы, опирающиеся на рыночные данные". Вот в этом и суть - не оценка, а подгонка под результат, полученный сравнительныым подходом. Как по мне, интересная, но противоречивая статья. И, как мне кажется"можно и нужно "доверится рынку" - но только при одном условии - когда мы сами хорошо знаем рынок, а кто его сейчас знает хорошо и то, что с ним творится, как себя поведет и т.д.
Добавлено спустя 4 минуты 31 секунду:
| Серый писал(а): |
Ради Бога, хоть не говорите про эти работы как про какой-то ну что-ли реальный уровень. Все прекрасно знают как эти цифры получаются, |
Согласен с Вами, но при чем тут это? |
_________________
Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! |
|
|
|
Sirash
Сообщения: 137
Откуда: Crimea Island
|
| Добавлено:
Ср, 30 Июн 2010 10:00 |
|
Aleks +1
всё правильно, рынок аренды сейчас более правдив. Рынок продаж (предложений) нет. Сейчас присутствуют разные мотивации на этих рынках. Цены завышены по предложениям. По аренде всё в пределах нормы. В условиях нестабильности очень сложно разобраться и учесть все факторы.
| Aleks писал(а): |
| Теперь по поводу доходности от недвижимости. Вы что, всерьез считаете, что сегодня доход от недвижимости меньше безрисковой ставки и нет никаких рисков? |
давайте не путать.... Все мы знаем, что если актив более рискованный, то он должен быть более доходными.... Да, но когда стоит вопрос о выборе капиталовложений на стабильном доходном рынке. Тогда конечно - где рискованее там и выход больше. Но риск повысился не из-за доходности....
| Aleks писал(а): |
| Об этой теме можно спорить, сколько угодно, сколько оценщиков, столько и мнений |
Каждый в чем-то прав, для того чтобы объединить все мнения нужно провести не малое исследование.... |
_________________
Не ругай соседа за смог на его крыше, когда у тебя самого порог не очищен. Конфуций |
|
|
|
Aleks
Возраст: 49
Сообщения: 295
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 30 Июн 2010 10:03 |
|
| Серый писал(а): |
| Максимум 13-14%. И кстати совсем наоборот: чем меньше город, тем ниже ставка. Это еще одно из заблуждений, что чем, чтоли, удаленнее или забитее объект, тем ставка должна быть выше. Насколько помню, например, Драпиковский и Иванова для Киева всегда говорили, что в центральных районах города во всех сегментах недвижимости ставка выше, чем на окраинных. Все нужно доказывать расчетами, а не "общепринятыми" чувствами/мнениями, потому что так у нас делают или не делают (одно из любимых выражений вашего регионального ФДМУ по Одесской области) и т.д. |
Про уровень 13-14% - почему бы и нет? Если вы так рассчитали - Ваша цифра правильна, но уж никак не 8%. Так же согласен тем, что не расположение в центре города определяет ставку, как многие считают, и не расположение в областном центре или в районном. Высоколиквидный магазин в Одессе, с моей точки зрения, будет иметь такую же Ск, как и высоколиквидный магазин например в Измаиле, просто будет другой ЧОД. Так же и по района крупного города - Киева, Одессы. И спасибо, что просветили , что "Все нужно доказывать расчетами, а не "общепринятыми" чувствами/мнениями" - учтем в своей нелегкой работе. Буду рад, если поделитесь расчетами каких-либо рисков для типовой коммерческой недвижимости. Я тоже готов предоставить расчеты, интересно.....
Добавлено спустя 6 минут 15 секунд:
Sirash +1 |
_________________
Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 30 Июн 2010 10:52 |
|
| Aleks писал(а): |
| Об этой теме можно спорить, сколько угодно, сколько оценщиков, столько и мнений. |
Я бы добавил "к сожалению" ибо мнение оценщика должно базироваться на НС и анализе рынка. Первое "константа" для всех, второе субъективно НО опять же должно быть адекватно для всех.
| Цитата: |
| Правда, иногда кажется, что мы ведем в разных плоскостях спор. |
К сожалению. Ибо должна быть в одной плоскости и эта "плоскость" стандарт и логика операторов рынка, а мы его зеркало (всего лишь).
| Цитата: |
| Уважаемый rudge"рынок продавца" отличается от "рынка покупателя" если исходить из дефиниции РС" одним - нет продаж, и нет продаж по заявленой стоимости. Вот и все. |
А может нет средств и по этому нет продаж? А не потому что "продавец не хочет продавать?
Да сегодня рынок затих и это вносит соответствующие сложности для оценки. Но это не значит что оценщик должен чего то там предвидеть (действия операторов рынка). Оценщик, как я думаю, должен влезть в шкуру обоих провести анализ и сказать что сегодня на дату оценки тото и тото. К стати операторы рынка не на "луне" и перед сделкой проводят теже действия что и оценщик. В большинстве своем сравнивает оперируя ТОЙ ЖЕ ИНФОРМАЦИЕЙ что и мы. Другой просто нет. По этому и мы должны руководствоваться ТЕМ ЖЕ, а не придумывать, угадывать поведение операторов рынка.
Вот Вы пишите
| Цитата: |
| ... Что вы при этом берете в основу расчетов по сравнительному подходу - предложение? А какой торг? 15-20-40%? А может, больше? |
Да нет его, ТОРГА. Торг = 0. Ибо если бы он был, то и продажи были бы. Я не буру во внимание отдельные не многочисленные сделки в силу вынужденных обстоятельств. Это нельзя брать в расчет РС хотя бы в силу того что это не типичные сделки. А что касается данных даже по таким сделкам то риелтеры оценивают их на уровне 500 максимум 1000 баксов. Но не как не 15-40%
| Цитата: |
| И антиквариат, с моей точки зрения, тут не причем, это другая песня. |
Как раз при чем коллега. Тут антиквариат всего лишь объект продажи/покупки и как не странно условия в которых такие сделки проходят похожи на современные условия сделок по недвижимости.
| Цитата: |
| Вы что, всерьез считаете, что сегодня доход от недвижимости меньше безрисковой ставки и нет никаких рисков?. |
Это не я считаю так, к сожалению, РЫНОК так решил. Я бы как раз хотел бы иметь больше без рисковой, эдак на 10-15%
| Цитата: |
| Но почему тогда никто ничего не покупает, неужели только из-за того, что нет кредитов?. |
помните "Верхи не хотят, а низы не могут". Вот такая ситуация на рынке недвижимости. Про кредиты Вы на 100% правы. Они то есть, но очень дорогие и мало.
| Цитата: |
| И сейчас стоимость предложений в большинстве завышена. И это вы рекомендуете брать за основу расчетов? |
А что у Вас (равно как и у меня и у операторов рынка) есть другие варианты???? Если у Вас есть, плиз в студию. Думаю не только я буду Вам благодарен.
| Цитата: |
| Опять-таки в вашем примере про офис. Откуда такая уверенность, что его стоимость расчитана правильно? |
Уверенности нет, естественно. Но и вариантов нет получить 100%-й результат.
| Цитата: |
| Проверять правильность одного подхода другим - суть согласования при оценке. |
+10000
| Цитата: |
| Но , повторюсь, при методе экстракции результат доходного подхода сильно зависит от сравнительного, где же тут подтверждение одного результата другим? |
Дык так оно и есть что касается доходной недвижимости. Естественно ЗАВИСЯТ. А не большей разбег итогов по разным расчетам и есть подтверждение адекватности оценки.
Тут проблема в другом. Формально мы правильно делаем, а вот реально нужно (по моему и не только) этот "К" выводить/определять по другому. Анализом доходности. Но где взять эти данные??????
Отсюда и "изощеряемся" |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Aleks
Возраст: 49
Сообщения: 295
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 30 Июн 2010 11:05 |
|
| rudge писал(а): |
Да нет его, ТОРГА. Торг = 0. Ибо если бы он был, то и продажи были бы. Я не буру во внимание отдельные не многочисленные сделки в силу вынужденных обстоятельств. Это нельзя брать в расчет РС хотя бы в силу того что это не типичные сделки. А что касается данных даже по таким сделкам то риелтеры оценивают их на уровне 500 максимум 1000 баксов. Но не как не 15-40% |
Так вы не применяете поправку на торг , при расчете сравнительным подходом? Насчет 500 или 1000 енотов не согласен, это может быть при продаже ликвидного жилья 40-70 тыс. у.е.)
Добавлено спустя 3 минуты 55 секунд:
| rudge писал(а): |
А может нет средств и по этому нет продаж? А не потому что "продавец не хочет продавать?
|
+10000. Но и потому, что никто не хочет платить такую бешенную стоимость, которая еще могла быть оправдана в 2008 г. Итак, получается, что за предложенную стоимость никто и не купит это имущество, но мы, как оценщики, все равно упрямо твердим, что эта стоимость является рыночной. разве правильно? |
_________________
Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 30 Июн 2010 11:09 |
|
| Sirash писал(а): |
| Так вот - квартиры во многих селах могут стоить дороже чем помещение. |
Вот, кстати, очень интересная мысль! |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Aleks
Возраст: 49
Сообщения: 295
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 30 Июн 2010 11:13 |
|
[quote="rudge"] стандарт и логика операторов рынка, а мы его зеркало (всего лишь).
[quote]Стандарт и логика операторов рынка сейчас такая, что ой-ой-ой....когда касается реальных сделок, этот стандарт и логика может кардинально поменяться. |
_________________
Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 30 Июн 2010 11:14 |
|
| Aleks писал(а): |
| Поэтому в условиях "депрессивной стабилизации рынка" я бы с осторожностью подходил к "самому рыночному из всех подходов - сравнительному", да еще в том случае, если рынок крайне ограничен. |
Это, конечно, тоже правильно, но... если есть возможность провести эти самые корректировки на торг (который и торгом зачастую назвать нельзя, скорее - корректировки на неадекватную мотивацию собственников объектов-аналогов), то ориентир рыночной стоимости для сравнительно подхода найти можно. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Aleks
Возраст: 49
Сообщения: 295
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 30 Июн 2010 11:15 |
|
| rudge писал(а): |
Формально мы правильно делаем, а вот реально нужно (по моему и не только) этот "К" выводить/определять по другому. Анализом доходности. Но где взять эти данные??????
Отсюда и "изощеряемся" |
Добавлено спустя 2 минуты 54 секунды:
| Grey Horse писал(а): |
| Aleks писал(а): |
| Поэтому в условиях "депрессивной стабилизации рынка" я бы с осторожностью подходил к "самому рыночному из всех подходов - сравнительному", да еще в том случае, если рынок крайне ограничен. |
Это, конечно, тоже правильно, но... если есть возможность провести эти самые корректировки на торг (который и торгом зачастую назвать нельзя, скорее - корректировки на неадекватную мотивацию собственников объектов-аналогов), то ориентир рыночной стоимости для сравнительно подхода найти можно. |
Да, конечно, вы правы, но вот зачастую и сравнительный подход будет выступать, только, как некий ориентир РС |
_________________
Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! |
|
|
|
Sirash
Сообщения: 137
Откуда: Crimea Island
|
| Добавлено:
Ср, 30 Июн 2010 11:19 |
|
Чем же вызван такой интерес: несогласием или только самим "интересом"?
|
_________________
Не ругай соседа за смог на его крыше, когда у тебя самого порог не очищен. Конфуций |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 30 Июн 2010 11:21 |
|
| Aleks писал(а): |
| А метод экстракции, как мне кажется, простая подгонка под сравнительный подход |
Уважаемый коллега Aleks, это не подгонка. Это общая методология оценки, которая на свет появилась значительно раньше, чем мы с Вами. И она логична!
Другое дело, что можно очень долго спорить о том, что эта методология подменяет по сути доходный подход сравнительным... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 30 Июн 2010 11:25 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Sirash писал(а): |
| Так вот - квартиры во многих селах могут стоить дороже чем помещение. |
Вот, кстати, очень интересная мысль! |
- а что там интересного? у нас даже вот на левом берегу офисов гораздо меньше, чем на правом. так исторически сложилось, что деловая активность вся - на правом (из 22 нотариусов на левом берегу только 3). а цены на квартиры примерно одинаковые. |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 30 Июн 2010 11:26 |
|
| Борода писал(а): |
| Забавно что при экстракции (если арифметически разложить коэфициент капитализации) арендная ставка сокращается и в результате получаем те же цены предложения. |
А вот это, уважаемый коллега Борода, как-то мне не до конца понятно...
Коэффициент капитализации (скорее, ставка капитализации, с Вашего позволения...) и арендная ставка - вещи не сильно связанные, совсем не сильно... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 30 Июн 2010 11:28 |
|
есть места, идеально подходящие для жизни, а из деловой активности там только почта, 2 магазина и рынок. |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 30 Июн 2010 11:38 |
|
| Aleks писал(а): |
| Теперь по поводу доходности от недвижимости. Вы что, всерьез считаете, что сегодня доход от недвижимости меньше безрисковой ставки и нет никаких рисков? |
Уважаемый коллега Aleks, что есть в вашем понимании доход от недвижимости? Если текущий - то да, он должен быть выше, чем, например, доход от вложений в валютные депозиты. Риск, теоретически, больше. Это - если мы говорим о ставке дисконта. Однако есть еще и ставка капитализации, которая, помимо ставки дисконта и прочего, вклюает в себя и ожидания, например, относительного повышения стоимости недвижимости в будущем... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Aleks
Возраст: 49
Сообщения: 295
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 30 Июн 2010 11:56 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Если текущий - то да, он должен быть выше, чем, например, доход от вложений в валютные депозиты. Риск, теоретически, больше. |
Я про то и говорю.....
Добавлено спустя 1 минуту 3 секунды:
| Grey Horse писал(а): |
| Однако есть еще и ставка капитализации, которая, помимо ставки дисконта и прочего, вклюает в себя и ожидания, например, относительного повышения стоимости недвижимости в будущем... |
А вот про это, мне кажется, сейчас говорить не стоит
Добавлено спустя 1 минуту 15 секунд:
| Grey Horse писал(а): |
Другое дело, что можно очень долго спорить о том, что эта методология подменяет по сути доходный подход сравнительным... |
Вы сами подтверждаете мое мнение
Добавлено спустя 1 минуту 49 секунд:
| Grey Horse писал(а): |
| Борода писал(а): |
| Забавно что при экстракции (если арифметически разложить коэфициент капитализации) арендная ставка сокращается и в результате получаем те же цены предложения. |
А вот это, уважаемый коллега Борода, как-то мне не до конца понятно...
Коэффициент капитализации (скорее, ставка капитализации, с Вашего позволения...) и арендная ставка - вещи не сильно связанные, совсем не сильно... |
Согласен с Бородой - сплошные забавы......
Добавлено спустя 2 минуты 11 секунд:
| Grey Horse писал(а): |
| Уважаемый коллега Aleks, это не подгонка. Это общая методология оценки, которая на свет появилась значительно раньше, чем мы с Вами. И она логична! |
Конечно раньше, и разрабатывалась эта методология для не нашего рынка, особенно, который сейчас |
_________________
Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 30 Июн 2010 14:24 |
|
| Aleks писал(а): |
Grey Horse писал(а):
Однако есть еще и ставка капитализации, которая, помимо ставки дисконта и прочего, вклюает в себя и ожидания, например, относительного повышения стоимости недвижимости в будущем...
А вот про это, мне кажется, сейчас говорить не стоит |
Почему же? Если мы говорим о прямой капитализации и , соответственно, о методе экстракции для определения ставки капитализации - то говорить стоит.
| Aleks писал(а): |
| разрабатывалась эта методология для не нашего рынка, особенно, который сейчас |
На самом деле эта методология работает, как я понимаю, для всех рынков. Другое дело - как искать и обосновывать исходные данные. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 30 Июн 2010 14:25 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Если текущий - то да, он должен быть выше, чем, например, доход от вложений в валютные депозиты. Риск, теоретически, больше. |
Может спросим у вкладчиков "Надра", "Киев", "Родовид", "Укргазбанк" и иже с ними, что они предпочтут: вклад на депозит, условно под 15% или вклад в недвижку условно под 8%. Когда ты не можешь не то что доход получить, а реально даже обратно получить свое собственное. И случись эта лажа не в предверии выборов, когда фактически за деньги всего народа в ходе предвыборного пиара одного из кандидатов частично вернули вклады (против чего лично я категорически против). А теперь те, кто не получил будут ждать ближайшие лет пять до следующих выборов пока их денюжки жирными котами будут сладко проедаться (при этом часть бывших владельцев разваленных банков входят в правительство, типа классные советники, в совет НБУ и т.д.). А в свете происходящих процессов с тушками и предполагаемыми последствиями этого с очень высокой вероятностью и вовсе могут про свои вклады забыть да ходить с демонстрациями и плакатами (пока можно, но уже уверенно движемся к Российской ситуации). А недвижимость всегда есть возможность продать и хоть какую-то часть, но вернуть.
Да и законов экономики, что чем выше сулящий процент, тем выше вероятность его неполучить еще никто не отменял и не отменит никогда. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Aleks
Возраст: 49
Сообщения: 295
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 30 Июн 2010 15:12 |
|
Конечно, с банками всегда есть риск. Но я бы сейчас предпочел вклад на депозит условно под 15%. Через год есть все же большая доля вероятности, что я получу его с процентами, когда мне надо будет. А вот смогу ли я через год продать недвижимость, когда мне хочется, при этом не ждать еще экспозицию год или пол-года, и что-то заработать еще - вопрос.....
Короче, лучше вкладывать деньги в политику и в политиков (упомянутые вами тушки )))), вот тут сравнительный подход явно пригодится, т.к. просачивается информация, что сколько стоит))) |
_________________
Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 30 Июн 2010 15:24 |
|
| Aleks писал(а): |
| Конечно, с банками всегда есть риск. Но я бы сейчас предпочел вклад на депозит условно под 15%. Через год есть все же большая доля вероятности, что я получу его с процентами, когда мне надо будет. |
Стесняюсь спросить, откуда возьмется доход, если банки не выдают кредиты, в том числе и потому что их никто брать не хочет под те проценты, которые есть сейчас (перекредитовки и пролонгации не всчет т.к. это скорее закрытие дырки и отклад проблемы невозврата на более поздний срок). А привлеченные сейчас депозиты идут исключительно на погашение внешних займов и частичный расчет по ранее привлеченным депозитам. А возврата депозитов кстати сейчас тоже ждут по году и возвращают их по частям и то с условием пролонгации договора на остаток. А для того, чтобы хоть кто-то принес таки нужно поднимать ставку по депозитам. Поэтому, желаю вам не стать очередным кирпичиком в этой ветхой стене, вы будете в самом верху и падать будете дольше всех, к тому же и ударитесь тоже больнее всех. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Aleks
Возраст: 49
Сообщения: 295
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 30 Июн 2010 15:36 |
|
Спасибо за дружеский совет, но поскольку я занимаюсь оценкой, то нет ни денег, чтобы положить на депозит, ни денег, чтобы вложить в недвижимость
Добавлено спустя 48 секунд:
Добавлено спустя 21 секунду:
|
_________________
Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 30 Июн 2010 16:19 |
|
| Aleks писал(а): |
Спасибо за дружеский совет, но поскольку я занимаюсь оценкой, то нет ни денег, чтобы положить на депозит, ни денег, чтобы вложить в недвижимость
|
+1 |
|
|
|
|
Mahno Nestor
Сообщения: 2
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Чт, 01 Июл 2010 09:28 |
|
Спасибо за такое обсуждение!!!
Анализ рынка квартир и офисов Кацапетовки и обл.центра я сделал. Посчитал сравнительным и доходным. Результат получился практически одинаковый (чудо)
Но меня больше интересует вопрос, связанный с рекомендациями старших коллег считать затратным подходом, поскольку в некоторых книгах (Оценка для целей залога. Федотовой М.А.) сказано: "Функциональное назначение - один из ключевых моментов сравнения. Грубейшей ошибкой может являтся выбор в качестве аналогов совершенно иного функционального назначения." Следовательно при отсутствии рынка продаж и аренды одинакового функционального назначения нужно использовать ЗАТРАТНЫЙ! |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 01 Июл 2010 09:56 |
|
затратній в кацапетовке обічно дает завішенную стоимость, если не учитівать внешний износ... а его посчитать довольно сложно. |
|
|
|
|
Aleks
Возраст: 49
Сообщения: 295
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 01 Июл 2010 12:19 |
|
| zanoza писал(а): |
| затратній в кацапетовке обічно дает завішенную стоимость, если не учитівать внешний износ... а его посчитать довольно сложно. |
100%. И я так понял, что вы просчитали стоимость подобного имущества в областном центре, а потом умножили на коэфициент "местоположения" (разницу между продажами жилой недвижимости)? Если так, то по моему, это неправильно. Чего вас так волнует функциональное несоответствие? |
_________________
Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
