| Автор |
Сообщение |
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
 Добавлено:
Ср, 28 Июл 2010 14:49 |
  |
Коллеги, подкиньте пару идей по опоснованию ННЭИ зданий - снос оных и использование освободившегося участка. Здания реально в руинах, использовать их как-либо проблематично. ЗУ оформлен по акту на постоянное пользование, т.е. в случае продажи покупателю светит длинная канитель с переоформлением.
Добавлено спустя 1 минуту 2 секунды:
Цель оценки- продажа.
Добавлено спустя 1 минуту 35 секунд:
Использование материалов там тоже не представляется возможным, т.к. это немного ЖБ остальное ракушняк. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
  |
|
Aleks
Возраст: 49
Сообщения: 295
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 29 Июл 2010 13:37 |
|
А что это раньше было? |
_________________
Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! |
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Чт, 29 Июл 2010 14:56 |
|
Оцінювані одиниці непридатні до використання та зовсім зруйновані. Відновлення їх не доцільно, адже шахти в смт. ..... підтоплені та не працюють, добування .... на цьому місті не визначено законодавством. Окрім цього, вони ще вичерпали корисність відповідно до своїх первісних функцій. Відповідно цьому та на підставі п. 3 НСО1, їх найбільше використання буде ліквідація. Згідно п. 24 НСО1 Вартість ліквідації розраховується як сума валових доходів, які очікується отримати від реалізації об'єкта оцінки як єдиного цілого або його складових частин виходячи з принципу найбільш ефективного використання за вирахуванням очікуваних витрат, пов'язаних з такою ліквідацією. В процесі огляду об’єкту встановлено що в будівлях відсутні інженерні мережі, більша частина несучих конструкцій. Знос бетонних конструкцій, що наявні, характеризуються наявністю тріщин та підвищеною деформативністю. Цегляні конструкції, що наявні мають висоли та кришаться. Внаслідок розкрадання частини елементів, конструкції мають відхил від вертикалі та деформацію вузлів сполучень. Тобто навіть будівельні конструкції не придатні для подальшої реалізації в якості будівельних матеріалів, а вартість їх ліквідації буде значною. Згідно п. 24 НСО1: У разі коли за результатами розрахунків вартість ліквідації становить від'ємну величину, її значення встановлюється у розмірі 1 гривні. Однак при цьому, згідно п.22 НСО2: У разі коли найбільш ефективним використанням земельних поліпшень є їх ліквідація і витрати, пов'язані з нею, перевищують вартість земельної ділянки, що містить земельні поліпшення, вартість таких земельних поліпшень дорівнює вартості ліквідації, визначеної з урахуванням вимог НСО1, а ринкова вартість земельної ділянки визначається як умовно вільної від земельних поліпшень. Таким чином вартість об’єктів групи 2 буде складатися з вартості земельних поліпшень у сумі 1 грн. та вартості земельної ділянки |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 29 Июл 2010 15:17 |
|
| Цитата: |
| а ринкова вартість земельної ділянки визначається як умовно вільної від земельних поліпшень. |
- нами, фондовскими оценщиками, или оценщиками земли? А если земельный участок в аренде, а оценка для договора купли-продажи у нотариуса - что будет предметом договора? |
|
|
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Чт, 29 Июл 2010 15:21 |
|
| zanoza писал(а): |
| - нами, фондовскими оценщиками, или оценщиками земли? |
- всякими - согласно п. 22 НСО2
| zanoza писал(а): |
| А если земельный участок в аренде, а оценка для договора купли-продажи у нотариуса - что будет предметом договора? |
Оценка чего? |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 29 Июл 2010 18:03 |
|
оценка почти разрушенных зданий на участке, который в постоянном пользовании. см. начало ветки.
мы оцениваем здания в 1 грн., право пользование землей ценим как .... как что? как НМА?
и что в случае продажи: а) фигурирует в договоре купли-продажи, б) по итогу получает покупатель?
продажа причем осуществляется именно недвижимости, как я понимаю. Борода, права собственности там на что? на объект недвижимости? И предполагается продажа недвижимости? или как? |
|
|
|
|
|
Aleks
Возраст: 49
Сообщения: 295
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 30 Июл 2010 10:54 |
|
| zanoza писал(а): |
оценка почти разрушенных зданий на участке, который в постоянном пользовании. см. начало ветки.
мы оцениваем здания в 1 грн., право пользование землей ценим как .... как что? как НМА?
и что в случае продажи: а) фигурирует в договоре купли-продажи, б) по итогу получает покупатель?
продажа причем осуществляется именно недвижимости, как я понимаю. Борода, права собственности там на что? на объект недвижимости? И предполагается продажа недвижимости? или как? |
Ценим в одну грн., остается ППЗ, в итоге в выводах пишем , что эти развалины стоят столько-то + 1 грн. |
_________________
Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! |
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Пт, 30 Июл 2010 11:14 |
|
Думаю, цена будет с правом пользования, ведь объект купли-продажи - недвижимость, а недвижимость - это зу+зп. Вот если бы на землю были доки, тогда бы она продавалась отдельно, мы бы это описали и стоимость была бы равна: стоимость недвижиомости-стоимость зу (по отчету экпсертной ден оценки) |
|
|
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Пт, 30 Июл 2010 11:18 |
|
Право собственности естессвенно будет передаватся на обьект недвижимости, зарегистрированый в БТИ. Про землю упомянул в том смысле что ее надо как-то учесть тоже. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Пт, 30 Июл 2010 11:48 |
|
| zanoza писал(а): |
| и что в случае продажи: а) фигурирует в договоре купли-продажи, б) по итогу получает покупатель? |
а) обєкт недвижимости
б) разрушенный обэкт недвижимости с первоочередным правом аренды земли (или покупки) |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 30 Июл 2010 13:07 |
|
| Борода писал(а): |
| Здания реально в руинах, использовать их как-либо проблематично. ЗУ оформлен по акту на постоянное пользование, т.е. в случае продажи покупателю светит длинная канитель с переоформлением. |
| Борода писал(а): |
| Право собственности естессвенно будет передаватся на обьект недвижимости, зарегистрированый в БТИ. Про землю упомянул в том смысле что ее надо как-то учесть тоже. |
В подобной ситуации с землей: гос. предприятие, у которого была земля по акту постоянного пользования продавало часть здании на территории. Правда здания были эксплуатируемом состоянии, не ахти, но точно не руины. Я землю не учитывал вообще, т.к. покупатель исходя из зем. кодекса не сможет ее получить на тех же условиях - праве постоянного пользования (в зем. и хоз. кодексах акцентируется на том, что право переходит на тех условиях, что и были у прошлого собственника улучшений) и вынужден будет процедуру выделения земли пройти по новой, в том числе и определения границ участка, который может отойти к новому собственнику. По этому поводу даже были статьи-анализы юристов.
По логике отчет должен был рецензироваться каким-то из ФДМУ, в чью юрисдикцию попадает предприятие, прежде чем были приняты по нему действия. Раз к нам вопросов не было, предполагаю, что все всех устроило. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 30 Июл 2010 14:06 |
|
| Серый писал(а): |
| Я землю не учитывал вообще |
в каких подходах? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
 |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 30 Июл 2010 14:08 |
|
Как? Технологически |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 30 Июл 2010 14:40 |
|
| Серый писал(а): |
| Я землю не учитывал вообще, т.к. покупатель исходя из зем. кодекса не сможет ее получить на тех же условиях - праве постоянного пользования (в зем. и хоз. кодексах акцентируется на том, что право переходит на тех условиях, что и были у прошлого собственника улучшений) и вынужден будет процедуру выделения земли пройти по новой, в том числе и определения границ участка, который может отойти к новому собственнику. |
Ну хорошо, а если посмотреть с другой стороны (то же НЭИ) - что новый собственник (состоявшийся покупатель) сможет делать с этим подарком? Зачем-то он его покупает? Ну, или гипотетически купит?
Не ради же сноса?
Я просто не помню нюансов, что там еще может происходить с земельным участком непосредственно... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 30 Июл 2010 14:41 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
Серый писал(а):
Я землю не учитывал вообще
в каких подходах? |
Во всех, иначе никак: либо учитывать везде, либо не учитывать нигде. Иначе результаты несопоставимые будут.
| rudge писал(а): |
| Как? Технологически |
Подбирались аналоги земля с улучшениями и отдельно земля с таким же функциональным. Разница - стоимость улучшений. Это в сравнительном подходе.
В доходнике - аналоги по аренде раскладывалиь на составляющие дохода земли и дохода недвижимости. Аналогично раскладывалась общая ставка капитализации и капитализировались доходы, приходящиеся на улучшения по ставке для оных.
Согласование результатов и в результате - стоимость именно улучшений, за которые должен заплатить покупатель. Земля - его следующая головная боль. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 30 Июл 2010 15:09 |
|
Уважаемый коллега Серый
Собственно теоретически это понятно. Но вот проблема с аналогами, как правило. Да и как корректно выделить в них (и в ставках) долю ЗУ. Я пробовал. Но все не то. Или "яблоки с коровами" получаются или еще какая то хрень неучтенная. В общем "ход Ваших мыслей понятен" (я собственно ЗА), вот тока как ............ ???? 
Лучшее что мне приходилось делать это отдельно считать ЗУ и минусовать ее от стоимости ( У + ЗУ ). Но эт не всегда корректно. Часть ППЗУ все таки остается в стоимости Улучшения ЗУ.
Собственно почему и спросил. Думал, может че упустил
Спасибо |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Пт, 30 Июл 2010 15:40 |
|
для данного случая нашлось пару аналогов где предлагалась переуступка аренды земли в том же городе |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 30 Июл 2010 15:53 |
|
| rudge писал(а): |
Уважаемый коллега Серый
Собственно теоретически это понятно. Но вот проблема с аналогами, как правило. Да и как корректно выделить в них (и в ставках) долю ЗУ. Я пробовал. Но все не то. Или "яблоки с коровами" получаются или еще какая то хрень неучтенная. |
Нет проблемы с аналогами - реализуемо, есть - не реализуемо.
В моем случае вообще пару аналогов было, что цена была заявлена отдельно за улучшения и отдельно за землю: выбираешь понравившееся здание и платишь отдельно плюс к нему нарезают участок любого необходимого размера, исходя конечно из окружения..
Как выделить? Я по Драпиковскому-Ивановой делал. Все вроде получилось.
По поводу неучтенного, так все учесть невозможно. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Пн, 02 Авг 2010 11:12 |
|
| Серый писал(а): |
| Я землю не учитывал вообще, т.к. покупатель исходя из зем. кодекса не сможет ее получить на тех же условиях - праве постоянного пользования (в зем. и хоз. кодексах акцентируется на том, что право переходит на тех условиях, что и были у прошлого собственника улучшений) и вынужден будет процедуру выделения земли пройти по новой, в том числе и определения границ участка, который может отойти к новому собственнику. |
мы учитывали зем участок - только пятно затсройки зданий, исходя из таких же причин как Серый. Ведь под здания по-любому им выделят. |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 02 Авг 2010 13:02 |
|
| ZET писал(а): |
| мы учитывали зем участок - только пятно затсройки зданий, исходя из таких же причин как Серый. Ведь под здания по-любому им выделят. |
Скажите, а Вы когда что-то покупаете, то за товар тоже 2 раза платите: один раз просто так, а второй раз потому что полюбому купите. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Пн, 02 Авг 2010 13:07 |
|
не-а, просто пишем согласно НСО2 - нерухомість це зд+зп.
Добавлено спустя 1 минуту 33 секунды:
п. 3 НСО2 - как Вы лодку назовете так она и поплывет:
| Цитата: |
Об'єкти оцінки поділяються на земельні ділянки
(їх частини), що не містять земельних поліпшень, земельні ділянки
(їх частини), що містять земельні поліпшення, і земельні
поліпшення. У певних випадках під час проведення оцінки земельна
ділянка (її частина), що містить земельні поліпшення, може
розглядатися як умовно вільна від земельних поліпшень. |
Добавлено спустя 2 минуты 33 секунды:
| Серый писал(а): |
| Скажите, а Вы когда что-то покупаете, то за товар тоже 2 раза платите: один раз просто так, а второй раз потому что полюбому купите. |
не всегда собственники зданий бегут сразу оформлять землю. Некоторые не делают годами и продают потом здания без участков, а покупают у них здания но уже с правом пользования участком.
Вообще эти вопросы надо оговаривать с собственником (заказчиком) - как ему с землей, без оной и т.д. |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 02 Авг 2010 14:28 |
|
Прошу прощения, но Вы сами себе противоречите: сначала говорите, что
| ZET писал(а): |
| не-а, просто пишем согласно НСО2 - нерухомість це зд+зп. |
(и, кстати, не "нерухомість" а "нерухоме майно")
а потом приводите цитату этого же НСО 2
| ZET писал(а): |
п. 3 НСО2 - как Вы лодку назовете так она и поплывет:
Цитата:
Об'єкти оцінки поділяються на земельні ділянки
(їх частини), що не містять земельних поліпшень, земельні ділянки
(їх частини), що містять земельні поліпшення, і земельні
поліпшення. У певних випадках під час проведення оцінки земельна
ділянка (її частина), що містить земельні поліпшення, може
розглядатися як умовно вільна від земельних поліпшень. |
где указано, что улучшение таки может быть самостоятельным объектом оценки и без земли.
И в стандарте 1 и в стандарте 2 везде пишется, что определяется стоимость улучшений и стоимость земельного участка или прав на земельный участок.
А если у владельца улучшений участок никак не оформлен - соответственно у него на него нет никаких прав. Почему я тогда должен уплатить ему что-то за землю, а потом идти к настоящему хозяину земли и еще и ему платить. Согласитесь, глупо.
Относительно рассматриваемой ситуации, когда улучшения находятся на земельном участке на праве постоянного пользования. Есть процедура, когда владелец таких улучшений их продает, он обязан отказаться от земельного участка полностью, если продается все имущество на территории или частично - если часть. С учетом того, что земля, переданная в постоянное пользование - государственная или коммунальная, земельный участок автоматически возвращается к собственнику, т.е. поступает в распоряжение местного органа, выступающего от лица государства. Новый собственник улучшений с договором купли/продажи улучшений или с актом на право собственности (а скорее всего зная любовь наших органов к макулатуре - и с тем и с тем) и приступает к процедуре оформления участка на себя. Правда, его единственный плюс - он может оформить участок без аукционной канители, т.к. имеет на него первоочередное право.
| ZET писал(а): |
| не всегда собственники зданий бегут сразу оформлять землю. Некоторые не делают годами и продают потом здания без участков, а покупают у них здания но уже с правом пользования участком. |
Интересно, а как это можно продать то, чего у тебя нет.
Опять таки, есть процедура, прописанная налоговой: оформил/не оформил землю, а налог платить обязан. И в определенный период (помоему, месяц с момента покупки улучшений, но могу ошибаться), покупатель улучшений должен оформиться как плательщик налога на землю. И будет его платить пока не получит четкие права: купит - будет продолжать платить налог, возьмет в аренду - будет платить арендную плату. Отсюда и появился этот идиотский расчет права пользования земельного участка через земельный налог, который по сути не имеет никакого экономического смысла. Опять таки, помоему, но могу ошибаться, сразу выкупить земельный участок нельзя, сначала его нужно поарендовать. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Пн, 02 Авг 2010 20:56 |
|
Задачу ставят на оценку зданий по перечню, посему я тоже беру землю (точнее ППЗУ) по пятну застройки. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Вт, 03 Авг 2010 10:49 |
|
Вы понимаете,Серый, я себе не противоречила, а говорила что называйте как Вам надо, или как Вы оговорили с Заказчиком. Реальность жизни - пришел Заказчик и говорит мне надо продать разрушенные здания но с учетом земли, которая мне не отведена, т.е. будущему покупателю интересно место, а объектом сделки будет нерухоме майно - будывлы, що розташованы за адресою....И земля до сих пор не отведена, для сделки просто получили кадастровый номер. Хотя
| Серый писал(а): |
| есть процедура, прописанная налоговой: оформил/не оформил землю, а налог платить обязан |
- никто не платил и пока не платит.
| Серый писал(а): |
| Скажите, а Вы когда что-то покупаете, то за товар тоже 2 раза платите: один раз просто так, а второй раз потому что полюбому купите |
Страна у нас такая:
| ZET писал(а): |
| как Вы лодку назовете так она и поплывет |
|
|
|
|
|
|
ирина викторвна
Сообщения: 161
Откуда: Украина Николаев
|
| Добавлено:
Чт, 04 Ноя 2010 10:02 |
|
добрый день! Задача такая: оценить здание под разборку в виде оставшихся строительных материалов. Сделала смету по АВК с возвратом материалов, т.е. выделила стоимость материала после разборки, а дальше что? это и будет конечным результатом? есть у кого-нибудь "коза" под разборку? Пожалуйста!!! Спасибо! |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 04 Ноя 2010 10:23 |
|
Уважаемая ирина викторвна
Все правильно делаете. Смета Выход годных для дальнейшего использования по ДБН Д 1.1-4-2000.
Далее по сравнению определяете стоимость (при наличии данных б/у, а они как правило есть) каждого вида материала. Если нет рынка б/у то берем новые с учетом износов (как правило присущих зданию в целом разве что если явно видно) и особенно отсутствие (его и не будет) сертификатов на соответствие. Получаете стоимость материалов. Далее минус затраты на разборку (из сметы можно брать). Получаем итог - стоимость здания под разборку.
Не забываем учесть в смете рекультивацию ЗУ. Приведение ее в первичное (до стройки) состояние. И затраты на утилизацию отходов. Как правило стоимость в (-) уходит. Что касается "козы" она не нужна (с Вашим то опытом  ) для каждого объекта свое.
Тут ДБН |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
Д 1.1-4-2000.doc |
| Размер файла: |
192.5 Kб |
| Скачан: |
64 раз |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
ирина викторвна
Сообщения: 161
Откуда: Украина Николаев
|
| Добавлено:
Чт, 04 Ноя 2010 10:35 |
|
спасибо! Опыт-опытом, а с умными людьми всегда приятно поговорить. Спасибо! |
|
|
|
|
|
Roman
Сообщения: 8
|
| Добавлено:
Ср, 17 Ноя 2010 11:06 |
|
уважаемая ирина викторвна , подскажите, а как у вас сформулирован обєкт оценки и цель оценки? |
|
|
|
|
|
ирина викторвна
Сообщения: 161
Откуда: Украина Николаев
|
| Добавлено:
Чт, 18 Ноя 2010 11:15 |
|
Здание изначально было незавершенным строительством. его даже не ввели в эксплуатацию - бросили (бюджет). более 10 лет простояло, решением государственных служб принято решение о его аварийности и возможности разборки с последующей продаже годного материала. есть покупатель который его покупает "под разборку" . объект оценки - здание, цель - по сути стоимость материалов после демонтажа. (так придумалось). Принимаю критику и рекомендации. Спасибо |
|
|
|
|
|
Roman
Сообщения: 8
|
| Добавлено:
Чт, 18 Ноя 2010 11:32 |
|
а что с земучастком и собственностью? |
|
|
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Чт, 18 Ноя 2010 11:33 |
|
| ирина викторвна писал(а): |
| не ввели в эксплуатацию - бросили (бюджет). |
земля выделена, вероятнее всего да.
определяется РС, вероятнее всего да.
землю нельзя не учитывать, это не правильно.
Если ложное утверждение нашло себе место в законе, постановл., стандарте и пр. оно не стало от этого истинным.
Если рассматривать ликвидационную (утилизационную) стоимость улучшений, тогда другое дело. Формулировочку изящную (правильную) в договоре изобразить нада (улыбка))) |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
ирина викторвна
Сообщения: 161
Откуда: Украина Николаев
|
| Добавлено:
Чт, 18 Ноя 2010 16:25 |
|
и то и другое в государственной собственности. а какая собственно разница? |
|
|
|
|
|
Roman
Сообщения: 8
|
| Добавлено:
Пт, 19 Ноя 2010 08:48 |
|
здание с правом собственности или пользования земучастком?
или просто здание (????)
"решение о его аварийности и возможности разборки с последующей продаже годного материала" - мой совет - обязательно покупайте акт обследования тех. состояния у лиценз. предприятия |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 19 Ноя 2010 08:58 |
|
Уважаемый коллега Владимир Владимирович. Ну вот же о чем речь
| ирина викторвна писал(а): |
| добрый день! Задача такая: оценить здание под разборку в виде оставшихся строительных материалов. Сделала смету по АВК с возвратом материалов, т.е. выделила стоимость материала после разборки, а дальше что? это и будет конечным результатом? есть у кого-нибудь "коза" под разборку? Пожалуйста!!! Спасибо! |
Теперь что касается Вашего
| Владимир Владимирович писал(а): |
....землю нельзя не учитывать, это не правильно. |
эт почему же? Какое отношение имеет ЗУ к "материалам от разборки"
| Цитата: |
| Если рассматривать ликвидационную (утилизационную) стоимость улучшений, тогда другое дело. |
Определитесь плиз "ликвидационную" (при чем она тут???) или "утилизационную"  Я так понял что последнее это "стоимость ликвидации". |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Roman
Сообщения: 8
|
| Добавлено:
Пт, 19 Ноя 2010 09:16 |
|
rudge, позволю себе с вами не согласится по поводу земучастка, так как "Задача такая: оценить здание под разборку в виде оставшихся строительных материалов" а не оценка материалов и конструкций пригодных для послед. использования.
конечно если исходить из точности формулирования задачи ириной |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 19 Ноя 2010 09:46 |
|
| Roman писал(а): |
| ...позволю себе с вами не согласится ... |
Собственно это Ваше право. Но опыт говорит об обратном.
В любом варианте тут "материалы" без ЗУ а ЗУ отдельно оценивается и уже без "здания"
Ну а Ирине собственно виднее. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Анна1512
Сообщения: 109
Откуда: Запорожье
|
| Добавлено:
Пт, 19 Ноя 2010 10:18 |
|
| ирина викторвна писал(а): |
| Здание изначально было незавершенным строительством. его даже не ввели в эксплуатацию - бросили (бюджет). более 10 лет простояло, решением государственных служб принято решение о его аварийности и возможности разборки с последующей продаже годного материала. есть покупатель который его покупает "под разборку" . объект оценки - здание, цель - по сути стоимость материалов после демонтажа. (так придумалось). Принимаю критику и рекомендации. Спасибо |
И все-таки что является объектом оценки (объектом продажи) согласно договору на оценку:
- здание (объект незавершенного строительства может быть объектом продажи) права на ЗУ переходят покупателю;
- материалы после разборки (при этом права на ЗУ остаются у продавца)?
Лично я "здание под разборку"понимаю как "материалы на вывоз с вашими затратами на раэборку" |
|
|
|
|
|
Roman
Сообщения: 8
|
| Добавлено:
Пт, 19 Ноя 2010 11:09 |
|
поэтому и нужно точно сформулировать об.оценки в договоре. и потом смотреть будут не на ваши особливы умови а в первую очередь на договор |
|
|
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Сб, 20 Ноя 2010 10:02 |
|
rudge спасибо коллега, поправили, а начало поста внимательнее читайте )))
если по договору работа "Отчет по оценке стоимости ликвидации (утилизации) незавершенного строительством объекта (земельных улучшений) на участке расположенном по адресу: У, Х ..." тогда, землю не ценим.
А по другому ... Хотя все может быть в королевстве датском ))) см. выше |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 17 Янв 2012 20:57 |
|
Имеем задачу - оценка для приватизации с аукциона аварийного глинобитного здания, у которого нет крыши совсем и частично стен, село 2500 тыс. человек населения, здание - бывшая библиотека. Земля не выделена.
Что писать в разделе НЭИ по этому объекту? |
|
|
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Вт, 17 Янв 2012 21:02 |
|
Ликвидация и строительство нового. Лет через 5. Когда все у нас в стране будет ОК.
А так, у строения, скорее всего срок жизни подошел к концу. Стены из глины не пригодны для реконструкции, необходим демонтаж. Но прежде - определение необходимого размера ЗУ для обслуж. развалины. Потом уже стоимость демонтажа.... вырисовывается .... 1 грн. |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
 |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 17 Янв 2012 21:34 |
|
skiff, ну это все если по правилам. по факту же надо "малой кровью", чтобы сельсовет хоть что-то продал, покупатель хоть что-то купил. т.е. ему нужно купить недвижимость, а не стройматериалы от сноса, чтобы потом отвести участок. в техпаспорте БТИ обозначен как "в физическом использовании".
Вопрос: что написать в НЭИ? |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 17 Янв 2012 21:53 |
|
| zanoza писал(а): |
Имеем задачу - оценка для приватизации с аукциона аварийного глинобитного здания, у которого нет крыши совсем и частично стен, село 2500 тыс. человек населения, здание - бывшая библиотека. Земля не выделена.
Что писать в разделе НЭИ по этому объекту? |
Если здание "аварийное" то доходный подход вряд ли будет корректно использовать. А НЕИ это принцип применяемый как правило в доходном подходе. Если остановиться на затратке, исходя из состояния здания, то и не нужно НЕИ анализировать.
А вот что касается ППЗУ то тут нужно смотреть чего вокруг ЗУ. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 17 Янв 2012 22:11 |
|
да ничего вокруг
такая же ж..а. |
|
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Вт, 17 Янв 2012 23:24 |
|
| skiff писал(а): |
Ликвидация и строительство нового. Лет через 5. Когда все у нас в стране будет ОК.
А так, у строения, скорее всего срок жизни подошел к концу. Стены из глины не пригодны для реконструкции, необходим демонтаж. Но прежде - определение необходимого размера ЗУ для обслуж. развалины. Потом уже стоимость демонтажа.... вырисовывается .... 1 грн. |
+100
Грубо говоря, надо раскачивать ППЗУ. |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 17 Янв 2012 23:46 |
|
гггг, чтобы раскачивать ППЗУ надо иметь в наличии это самое ППЗУ... |
|
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
