| Автор |
Сообщение |
Alexey
Сообщения: 45
|
 Добавлено:
Вт, 23 Авг 2011 12:55 |
  |
Необходимо определить рыночную стоимость магазина, расположенного на 1-м этаже 2-хэтажного жилого дома, для оформления договора купли-продажи. Какие подходы использовать: затратный и сравнительный или сравнительный и доходный?Если в УПВС (по затратке) перекрытия деревянные, а по факту - ж/б плиты как сделать корректировку?Заранее благодарен. |
|
|
   |
|
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 23 Авг 2011 13:21 |
|
Если это не единственный магазин в населенном пункте, то лучше доходку и сравнительный. Или даже один из них, естественно с обоснованием причин невозможности применения остальных подходов.
Если полная глухомань, то можно подключить и/или затратку. Но ИМХО лучше воздержаться в том числе и из-за вероятной корявости определения стоимости права пользования землей для торговых помещений 1-го этажа в жилой многоэтажке |
|
|
|
|
Alexey
Сообщения: 45
|
| Добавлено:
Вт, 23 Авг 2011 15:36 |
|
То есть, можно посчитать по сравнительному, а доходный откинуть, указав, что выделить отдельные помещения из магазина для сдачи в аренду не представляется возможным и прочая... А считать ликвидационную стоимость, учитывая, что договор купли-продажи будет заключаться в течение следующего месяца (малый срок экспозиции на рынке)?Сравнительный - и продажа и аренда? |
|
|
|
|
Lovchiy
Сообщения: 359
Откуда: Лучшая страна на планете
|
| Добавлено:
Вт, 23 Авг 2011 16:27 |
|
Если у Вас набирается энное количество аналогов для СП, то как мне видится и для ДП обрящете арендные ставки |
_________________
Распределение ролей – вот пьесы ключевой момент |
|
 |
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Вт, 23 Авг 2011 18:41 |
|
| Alexey писал(а): |
| а доходный откинуть, указав, что выделить отдельные помещения из магазина для сдачи в аренду не представляется возможным и прочая |
Неправильная логика. В доходном подходе моделируете ЧОД на основании рыночных показателей арендных ставок, эксплуатационных затрат и т. д. на подобные помещения. |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 23 Авг 2011 19:23 |
|
| Alexey писал(а): |
| То есть, можно посчитать по сравнительному, а доходный откинуть, указав, что выделить отдельные помещения из магазина для сдачи в аренду не представляется возможным и прочая... |
На это уже ответили. +100 с Серым К
| Alexey писал(а): |
| ...А считать ликвидационную стоимость, учитывая, что договор купли-продажи будет заключаться в течение следующего месяца (малый срок экспозиции на рынке)? Сравнительный - и продажа и аренда? |
Читайте внимательно дефиницию РС. Это стоимость на дату продажи = стоимость на дату оценки. По этому причем тут Ваше "учитывая" и ЛС. Есть данные считаем СП и ДП. Нет данных остается затратка.
Но это крайний вариант и он далеко не самый легкий учитывая что нужно будет очень корректно определять износы и особенно стоимость ЗУ.
Так что постарайтесь найти аналоги.
Удачи |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 23 Авг 2011 21:16 |
|
| Alexey писал(а): |
| А считать ликвидационную стоимость, учитывая, что договор купли-продажи будет заключаться в течение следующего месяца (малый срок экспозиции на рынке)?Сравнительный - и продажа и аренда? |
Коллега, упаси Вас Бог определять ликвидационную стоимость на свій розсуд, если это заранее не определено условиями договора!
 |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Анатоль
Сообщения: 645
|
| Добавлено:
Ср, 24 Авг 2011 12:39 |
|
А зачем стоимость для продажи? что с этой стоимостью делать? |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 24 Авг 2011 14:30 |
|
| Анатоль писал(а): |
| А зачем стоимость для продажи? .... |
По тому что
| Alexey писал(а): |
| Необходимо определить рыночную стоимость магазина..... |
Читайте дефиницию РС
| Анатоль писал(а): |
| .... что с этой стоимостью делать? |
Это уже не наша проблема. Это проблема заказчика. Нам дали задание определить РС, мы ее и определяем. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Анатоль
Сообщения: 645
|
| Добавлено:
Ср, 24 Авг 2011 14:47 |
|
мне очень нравится, когда некоторые делают работу для корзины... и все-таки цель оценки один из главных вопросов при оценке... |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 24 Авг 2011 15:41 |
|
| Анатоль писал(а): |
| мне очень нравится, когда некоторые делают работу для корзины... |
Вы намекаете на то что "некоторые", это те, кто отвечает на Ваши посты поправляя Ваши ошибочные суждения, или на то, что оценка не нужна в принципе???????? Если последнее то это плиз к КМУ (в данном случае). Если первое то, как говорил О Бендер "учите матчасть" коллега.
| Анатоль писал(а): |
| ...и все-таки цель оценки один из главных вопросов при оценке... |
Вы что имеете ввиду? Цель оценки = определение РС, или цель использования отчета и самого объекта оценки? Если последнее, тогда Вам нужно переквалифицироваться в оракулы или экстрасенсы. 
PS: похоже Вы так и не удосужились глянуть дефиницию РС  |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 24 Авг 2011 17:32 |
|
| Анатоль писал(а): |
| мне очень нравится, когда некоторые делают работу для корзины... и все-таки цель оценки один из главных вопросов при оценке... |
Развейте свою мысль, пожалуйста? Не поняла Вас совсем... |
|
|
|
|
Lovchiy
Сообщения: 359
Откуда: Лучшая страна на планете
|
| Добавлено:
Ср, 24 Авг 2011 17:38 |
|
Может он имел ввиду потребительскую корзину таки-да теперешних денежных потоков только на продукты зачастую и хватает |
_________________
Распределение ролей – вот пьесы ключевой момент |
|
|
|
Анатоль
Сообщения: 645
|
| Добавлено:
Ср, 24 Авг 2011 21:00 |
|
| Цитата: |
| база оцінки - комплекс методичних підходів, методів та оціночних процедур, що відповідають певному виду вартості майна. Для визначення бази оцінки враховуються мета оцінки та умови використання її результатів |
- вот это я имел ввиду! и еще я согласен с таким утверждением Grey Horse:
| Цитата: |
| "Коллега, упаси Вас Бог определять ликвидационную стоимость на свій розсуд, если это заранее не определено условиями договора!" |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 24 Авг 2011 21:11 |
|
Анатоль, Вы че-то нифига не прояснили своим сообщением.
Какая корзина?!!! Какая у Вас база оценки? Какая цель оценки? |
|
|
|
|
Анатоль
Сообщения: 645
|
| Добавлено:
Ср, 24 Авг 2011 21:31 |
|
так это не у меня цель и база, это Алексея. я просто уточнял для чего оценка? |
|
|
|
|
Alexey
Сообщения: 45
|
| Добавлено:
Ср, 24 Авг 2011 22:05 |
|
Определение РС и сам отчёт необходимы нотариусу для оформления договора купли-продажи конкретному лицу и взымания всех сопутствующих сборов.
Коллеги, немного забыт мой вопрос о корректировке групп капитальности по УПВСам (если какая-либо характеристика, например соответствует другой - ж/б плиты (1 гр.), а всё остальное - (3 гр.))? |
|
|
|
|
Анатоль
Сообщения: 645
|
| Добавлено:
Ср, 24 Авг 2011 22:33 |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 25 Авг 2011 08:05 |
|
| Анатоль писал(а): |
| так это не у меня цель и база, это Алексея. я просто уточнял для чего оценка? |
А, да, пардон! Перепутала  |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 25 Авг 2011 10:08 |
|
| Alexey писал(а): |
| Коллеги, немного забыт мой вопрос о корректировке групп капитальности по УПВСам (если какая-либо характеристика, например соответствует другой - ж/б плиты (1 гр.), а всё остальное - (3 гр.))? |
тогда 3 гр. |
|
|
|
|
Alexey
Сообщения: 45
|
| Добавлено:
Чт, 25 Авг 2011 15:03 |
|
Физическое лицо-предприниматель - заказчик оценки и продавец. Ещё хотел бы уточнить один момент - магазин включает в себя два помещения, выведенных из жилого фонда, затем проданных без перегородки между ними и сейчас представляет собой один магазин. Необходимо делать два отчёта либо можно указать в одном РС каждого в отдельности? |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 25 Авг 2011 15:23 |
|
| Alexey писал(а): |
| Ещё хотел бы уточнить один момент - магазин включает в себя два помещения, выведенных из жилого фонда, затем проданных без перегородки между ними и сейчас представляет собой один магазин. Необходимо делать два отчёта либо можно указать в одном РС каждого в отдельности? |
как договоритесь с заказчиком... разницы нет. |
|
|
|
|
Анатоль
Сообщения: 645
|
| Добавлено:
Чт, 25 Авг 2011 18:04 |
|
Алексей, а на основании каких документов налоговый агент - нотариус будет рассчитывать налоги и сборы с РС? эта РС будет фигурировать в Вытяге БТИ? |
|
|
|
|
Alexey
Сообщения: 45
|
| Добавлено:
Чт, 25 Авг 2011 22:15 |
|
| Анатоль писал(а): |
| Алексей, а на основании каких документов налоговый агент - нотариус будет рассчитывать налоги и сборы с РС? эта РС будет фигурировать в Вытяге БТИ? |
Я думаю, что этот вопрос лучше задать самому нотариусу.  |
|
|
|
|
Алекс
Возраст: 47
Сообщения: 130
Откуда: Черниговская область
|
| Добавлено:
Вс, 28 Авг 2011 01:40 |
|
| КовАл писал(а): |
| Alexey писал(а): |
| Ещё хотел бы уточнить один момент - магазин включает в себя два помещения, выведенных из жилого фонда, затем проданных без перегородки между ними и сейчас представляет собой один магазин. Необходимо делать два отчёта либо можно указать в одном РС каждого в отдельности? |
как договоритесь с заказчиком... разницы нет. |
Если я правильно понял то цель оценки определение рыночной стоимости для налогообложения при продаже комерческой недвижимости, которая принадлежит физическому(юридическому) лицу.....???? тогда в этом случае у магазина есть документ который подтверждает право собственности в котором должна быть указана площадь магазина и его адрес и БТИ не дадут вытяг с реестра если по этому адресу в магазине увеличилась или уменьшилась площадь. Вот для налогообложения нужно оценить площадь магазина, которая указана в вытяге с реестра, выданая БТИ |
|
|
|
|
Alexey
Сообщения: 45
|
| Добавлено:
Вс, 28 Авг 2011 10:57 |
|
Спасибо большое всем за помощь!!! |
|
|
|
|
|
|
