| Автор |
Сообщение |
КонстантинЛепко
Возраст: 55
Сообщения: 1149
Откуда: Крым
|
 Добавлено:
Чт, 24 Ноя 2011 14:41 |
  |
Теперь вопрос уже из практики. Приходит клиент, приносит техпаспорт со свежей инвентаризацией БТИ (от 14.11.2011 года) на квартиру. Необходимо оценить для купли-продажи. Смотрю план в техпаспорте. На плане не квартира, а натуральный дом(благо сам по первому образованию строитель), но без хозпостроек. Начинаем разбираться с правоустанавливающими документами (Свидетельством о вступлении в наследство, вытягами из реестра прав собственности и т.д). Везде объект записан как квартира №1 в доме №18. Приезжаем на место, объект действительно оказывается домом, при котором еще куча хозпостроек да ко всему и приусадебный участок есть(только не приватизирован). Короче одним словом де-юро квартира, де-факто домовладение.
Вопрос к ФДМУ, что оценивать в таком случае, домовладение или квартиру? Если аналогов нет, и данных в техпаспорте нет, то как быть с хозпостройками, самому мерять? И как расценивать несоответствеи вида недвижимости в техпаспорте и правоустанавливающих документах действительности? |
|
|
    |
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Чт, 24 Ноя 2011 14:50 |
|
Дом или часть дома?
А почему БТИ не отразила хозпостройки? |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
КонстантинЛепко
Возраст: 55
Сообщения: 1149
Откуда: Крым
|
| Добавлено:
Чт, 24 Ноя 2011 15:35 |
|
| СИМа писал(а): |
Дом или часть дома?
А почему БТИ не отразила хозпостройки? |
В том то и дело что:
1. в натуре домовладение - дом с сараями, летними кухнями, гаражем, подвалом, даже уборная есть(во дворе). Двор огражден. Ворота и калитка есть;
2. в техпаспрте на плане дом, только без хозпрстроек;
3. а адрес кругом (техпаспорт, св-во о вступлении в наследство и т.д) ул.Мира, дом №18, квартира №1, то-есть квартира.
А вот почему БТИ не отразило ничего, и при инвентаризации не исправило, я не знаю. Наверное все таки правильно поставлен вопрос о передаче этой деятельности в частные руки. Там хоть спросить за лажу можно будет. А здесь все всем с рук сходит. Но дело не в этом, а в том, как мне теперь с этим жить дальше )??? и что делать??? Какие аналоги подбирать для сравнительного, квартиры на земле в бараках или полноценные домовладения? И как это безобразие считать затратным?
Вот коллега подсказазал, что просто забить ситуацию в раздел "Допущений, ограничений и предпосыло" и оценивать по факту как домовладение не смотря на то, что везде квартира. Вот только что на это ФДМУ интересно скажет? Зя или Незя?
Как думаете, коллеги? |
|
|
|
|
wer77
Сообщения: 374
|
| Добавлено:
Чт, 24 Ноя 2011 15:47 |
|
т.к. у вас в оценке квартира, а это подразумевает, что земли нет, то БТИ и отразило только квартиру. Относительно надворных построек, то тут все просто - земли нет и их нет (с большой вероятностью их построили самовольно).
как бы я оценивал:
находил бы аналоги, где в продаже были бы часть дома (половина, треть не важно), но не целый дом.
очищал аналоги от земли вводил бы поправки на другие отличия и получил бы стоимость объекта оценки.
а относительно надворных построек о них можно сказать в ограничительных условиях например.
Добавлено спустя 7 минут 23 секунды:
стоимость в моем варианте будет гораздо точнее, чем при применении затратки. |
|
|
|
|
MIDNIGHT
Сообщения: 801
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 24 Ноя 2011 16:15 |
|
У нас есть такие дома, так называемые жилкоопы.
Там вполне может быть так, что отдельно стоящий дом это квартира №1.
Рядом дом это- квартира 2,3,4 и так далее.
Внутренний двор у них общий, все хоз постройки тоже поделены, но никак законодательно не закреплены, просто по молчаливому согласию жильцов.
В БТИ все это добро учитывается как отдельные квартиры. |
|
|
|
|
І Dima
Сообщения: 759
|
| Добавлено:
Чт, 24 Ноя 2011 16:21 |
|
| КонстантинЛепко писал(а): |
Вот коллега подсказазал, что просто забить ситуацию в раздел "Допущений, ограничений и предпосыло" и оценивать по факту как домовладение не смотря на то, что везде квартира. Вот только что на это ФДМУ интересно скажет? Зя или Незя?
Как думаете, коллеги? |
Тут вопрос именно с хоз постройками, если право собственности подтверждено, то забить ситуацию в раздел "Допущений, ограничений и предпосыло" и оценивать по факту как домовладение не смотря на то, что везде квартира.
А если по бумагам нет, то их не надо брать до уваги, хотя не понятно можно ли будет это все продать? Тогда поддержую wer77. Правда нужно ли землю вычитать или нет... хотя тут от цели зависит. Раз под домом и не приватизирована - значит в пользовании, не так ли? |
|
|
|
|
wer77
Сообщения: 374
|
| Добавлено:
Чт, 24 Ноя 2011 16:27 |
|
землю вычитать надо, т.к. она есть у нас в аналогах и мы оцениваем квартиру. |
|
|
|
|
І Dima
Сообщения: 759
|
| Добавлено:
Чт, 24 Ноя 2011 16:39 |
|
| wer77 писал(а): |
| землю вычитать надо, т.к. она есть у нас в аналогах и мы оцениваем квартиру. |
Прошу прощения про квартиру упустил.  |
|
|
|
|
wer77
Сообщения: 374
|
| Добавлено:
Чт, 24 Ноя 2011 16:49 |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 24 Ноя 2011 17:43 |
|
КонстантинЛепко
Если Вы решились взяться за эту работу то
1. Видео (не фото)
2. Свой с собственником обмер. (всего)
3. Считать по факту
4. Ограничения в отчет (мол не соответствие БТИ и вытягу)
В итоге получите правильный отчет, за что возьмете мани, а в случае его не принятие нотариатом, иль еще кем то, то собственнику придется сделать (привести в соответствие) БТИ и вытяг. Но это уже его проблемы.
Да, собственника предупредите об этом, желательно в договоре прописать такой вариант развития.
Ну или
5. Требуйте от заказчика приведение БТИ и вытяга сразу, до оценки.
Удачи |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
9116
Возраст: 50
Сообщения: 88
Откуда: Винница
|
| Добавлено:
Чт, 24 Ноя 2011 18:22 |
|
| КонстантинЛепко писал(а): |
В том то и дело что:
1. в натуре домовладение - дом с сараями, летними кухнями, гаражем, подвалом, даже уборная есть(во дворе). Двор огражден. Ворота и калитка есть;
2. в техпаспрте на плане дом, только без хозпрстроек;
3. а адрес кругом (техпаспорт, св-во о вступлении в наследство и т.д) ул.Мира, дом №18, квартира №1, то-есть квартира.
А вот почему БТИ не отразило ничего, и при инвентаризации не исправило, я не знаю. Наверное все таки правильно поставлен вопрос о передаче этой деятельности в частные руки. Там хоть спросить за лажу можно будет. А здесь все всем с рук сходит. Но дело не в этом, а в том, как мне теперь с этим жить дальше)??? и что делать??? Какие аналоги подбирать для сравнительного, квартиры на земле в бараках или полноценные домовладения? И как это безобразие считать затратным?
Вот коллега подсказазал, что просто забить ситуацию в раздел "Допущений, ограничений и предпосыло" и оценивать по факту как домовладение не смотря на то, что везде квартира. Вот только что на это ФДМУ интересно скажет? Зя или Незя?
Как думаете, коллеги? |
как по мне, оценять как квартиру. ЗАЧЕМ искать способы доказывать что все вышеперечисленные хоз постройки принадлежат заказчику, если их в документах нет???, может это и не его вовсе, или ли его но согласно других до-тов. Что в документах и в натуре совподает то ценим, чего в доках нет то не ценим. |
|
|
|
|
птичка
Сообщения: 332
Откуда: Сумщина
|
| Добавлено:
Чт, 24 Ноя 2011 18:36 |
|
| КонстантинЛепко писал(а): |
| На плане не квартира, а натуральный дом(благо сам по первому образованию строитель), но без хозпостроек. Начинаем разбираться с правоустанавливающими документами (Свидетельством о вступлении в наследство, вытягами из реестра прав собственности и т.д). Везде объект записан как квартира №1 в доме №18. Приезжаем на место, объект действительно оказывается домом, при котором еще куча хозпостроек да ко всему и приусадебный участок есть(только не приватизирован). Короче одним словом де-юро квартира, де-факто домовладение. |
Як мені здається, потрібно оцінювати те майно, на яке є документ, що підтверджує право власності на нього, оскільки в результаті укладання договору купівлі-продажу відбувається перехід права власності на майно. Звичайно, в обмежувальних умовах потрібно описати ситуацію і якнайбільше себе перестрахувати. |
|
|
|
|
Алекс
Возраст: 47
Сообщения: 130
Откуда: Черниговская область
|
| Добавлено:
Чт, 24 Ноя 2011 19:41 |
|
| птичка писал(а): |
Як мені здається, потрібно оцінювати те майно, на яке є документ, що підтверджує право власності на нього, оскільки в результаті укладання договору купівлі-продажу відбувається перехід права власності на майно. Звичайно, в обмежувальних умовах потрібно описати ситуацію і якнайбільше себе перестрахувати. |
Согласен, тем более, что БТИ не оформляет право собственности, а только выдаёт документ об этом праве и , в результате отчуждения, даёт вытяг с рэестра об этом праве для продажи, которое мы можем оценить. |
|
|
|
|
Двоечник
Сообщения: 68
Откуда: Закарпатье
|
| Добавлено:
Чт, 24 Ноя 2011 20:14 |
|
Опыт показывает, что покупателя интересует только дом и размер участка, есть ли там курятник или их два на цену не влияет. Объявление пишут - дом с дворовыми постройками, и если дворовые постройки не двухэтажная летняя кухня, то куоятники, свинарники, коровники , хоть их 5 штук на стоимость не влияют. По крайней мере у нас так
Добавлено спустя 59 секунд:
Покупатель изначально ориентирован на дом
Добавлено спустя 1 минуту 11 секунд:
Вернее на его стоимость. Поэтому в СП дворовыми постройками не заморачиваюсь |
|
|
|
|
Алекс
Возраст: 47
Сообщения: 130
Откуда: Черниговская область
|
| Добавлено:
Чт, 24 Ноя 2011 20:31 |
|
| Двоечник писал(а): |
Опыт показывает, что покупателя интересует только дом и размер участка, есть ли там курятник или их два на цену не влияет. Объявление пишут - дом с дворовыми постройками, и если дворовые постройки не двухэтажная летняя кухня, то куоятники, свинарники, коровники , хоть их 5 штук на стоимость не влияют. По крайней мере у нас так
Добавлено спустя 59 секунд:
Покупатель изначально ориентирован на дом
Добавлено спустя 1 минуту 11 секунд:
Вернее на его стоимость. Поэтому в СП дворовыми постройками не заморачиваюсь |
А вот я заморачиваюсь, потому, что на стоимость "житолового будынку садыбного типу" кроме всего основного влияет и обеспечение вспомогательными строениями, нужно учитываать местность, благосостояние населения, основной вид дохода населения..... |
|
|
|
|
Плытий Петр
Возраст: 47
Сообщения: 776
Откуда: м. Київ
|
| Добавлено:
Пт, 25 Ноя 2011 09:08 |
|
Если бы Вы продавали его, то как? как квартиру или дом. Судя по вышеописаному я бы продавал как дом, который входит в домовладение. Соотвественно интересно что с землей? Я подобрал бы аналоги и сравнительным. По поводу построек, то по-моему в каждом аналоге сидит постройка, стоимость которой входит в общую стоимость домовладения. Хотя в Вашем случае можете смело не учитывать постройки так как они не законны. А по поводу БТИ, то куда смотрел клиент когда получал техпаспорт. В отчете укажите о не соотвествии документации с функциональным назначением объекта и проводите дальнейшие оценочные процедуры. |
_________________
Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". |
|
|
|
wer77
Сообщения: 374
|
| Добавлено:
Пт, 25 Ноя 2011 09:20 |
|
| КовАл писал(а): |
| wer77 писал(а): |
| очищал аналоги от земли вводил бы поправки на другие отличия и получил бы стоимость объекта оценки. |
Вы бы получили ст-ть улучшений без учета земельной компоненты т.е. без учета местоположения, как минимум... а целью оценки есть определение стоимости квартиры, которая расположена в конкретном месте, т.е. с учетом местоположения, а значит земельной компоненты... посему, я с Вами сглашусь в первой части, про вычет ст-ти земли из аналогов и корректировку улучшений на отличия, но во второй части, на мой взгляд, есть некое несоответствие... и я бы поступил иначе... просто добавил бы ст-ть права пользования участком под пятном застройки.
По поводу построек тоже согласен... если нет доков, то "все в сад"...
цитата отсюда |
относительно: Вы бы получили ст-ть улучшений без учета земельной компоненты т.е. без учета местоположения, как минимум.
тоже спорный момент, т.к. я уберу только из аналогов стоимость ЗУ, мне же надо из аналога - дома получить аналог -квартиру, а фактор местоположения у меня останется в стоимости аналогов.
т.к. аналоги подбираются исходя их местоположение и как следствие этого влияние фактора местоположение никуда не девается.
Добавлено спустя 13 минут 25 секунд:
тут может стать вопрос как землю учесть в сравнительном подходе
вижу два нюанса:
1-й: в городе сделана НДОЗУ, тогда для учета ЗУ необходимо делать нормативку и дальнейший расчет. но, земли то в квартире нет и соответственно посчитать ее нельзя.
2-й: можно посчитать по другому: взять свободные от застройки ЗУ вывести стоимость 1 сотки и ввести поправку в аналог, но как уже говорилось что на текущий момент стоимость домовладения не равна стоимости дома + стоимость земли (имею в виду не по сути, а при реальной продаже). Когда продают домовладение, то исходят из стоимости м2 жилого дома, а земля идет как бонус.
и как тогда выделить земельную составляющую? |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 25 Ноя 2011 10:00 |
|
| wer77 писал(а): |
я уберу только из аналогов стоимость ЗУ, мне же надо из аналога - дома получить аналог -квартиру, а фактор местоположения у меня останется в стоимости аналогов.
т.к. аналоги подбираются исходя их местоположение и как следствие этого влияние фактора местоположение никуда не девается. |
попробуйте для себя ответить на вопрос, что в составе объекта недвижимости отвечает за местоположение... для этого попробуйте расчленить его на улучшения и землю. Может быть это Вас подтолкнет к пониманию того о чем я говорю. |
|
|
|
|
wer77
Сообщения: 374
|
| Добавлено:
Пт, 25 Ноя 2011 11:11 |
|
| КовАл писал(а): |
| попробуйте для себя ответить на вопрос, что в составе объекта недвижимости отвечает за местоположение... для этого попробуйте расчленить его на улучшения и землю. Может быть это Вас подтолкнет к пониманию того о чем я говорю. |
это все понятно, я о другом)))
вы говорите о том, что земля отвечает за местоположение, я об этом и не спорю, но это все теория, а я вот о чем.
домовладение - это дом + земля (это понимают все и тут спору нет).
Но возвращаясь к вопросе о реальной стоимости домовладения, на текущий момент это уравнение не работает, в стоимостном выражении домовладение не равно стоимость дома + стоимость земли.
т.е. если дом например, 50 м2 и ЗУ-10соток, то при стоимости например м2 -100$, а сотки - 1000$ домовладение не будет стоить 50х100 + 10х1000.
при продаже такого дома будет указана цена исходя из стоимости м2 и все.... И в этой стоимости м2 уже будет включен фактор местоположения.
и это не зависимо от того ЗУ приватизирован или нет.
Добавлено спустя 6 минут 28 секунд:
я это все к тому, что при вычитании земли фактор местоположения никуда не девается, он сидит просто не в стоимости ЗУ, а в стоимости м2 |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 25 Ноя 2011 11:20 |
|
| wer77 писал(а): |
т.е. если дом например, 50 м2 и ЗУ-10соток, то при стоимости например м2 -100$, а сотки - 1000$ домовладение не будет стоить 50х100 + 10х1000.
при продаже такого дома будет указана цена исходя из стоимости м2 и все.... И в этой стоимости м2 уже будет включен фактор местоположения. |
здорово, т.е. ст-ть будет 50х100=5000? шутите?
| wer77 писал(а): |
| Но возвращаясь к вопросе о реальной стоимости домовладения, на текущий момент это уравнение не работает, в стоимостном выражении домовладение не равно стоимость дома + стоимость земли. |
можете доказать? или хотя бы объяснить? |
|
|
|
|
І Dima
Сообщения: 759
|
| Добавлено:
Пт, 25 Ноя 2011 11:21 |
|
Извините коллеги, что не в той ветке спрашиваю, а не подскажете где можно найти действительные УПВСы?
Добавлено спустя 3 минуты 53 секунды:
Стоимость недвижимости = стоимость улучшений + стоимость земли, но...
не равняется стоимости отдельно улучшений + отдельно стоимость земли.
В данном случае земля вносит определенную долю стоимости в объєкт, которая не равняется ее рыночной стоимости как отдельного объекта. |
|
|
|
|
wer77
Сообщения: 374
|
| Добавлено:
Пт, 25 Ноя 2011 12:13 |
|
КовАл
ну может не так буквально, но не шучу и могу объяснить свою точку зрения)))
работаю довольно давно в агентстве недвижимости оценщиком, та вот был момент когда это уравнение работало, это было тогда когда был пик спроса на недвижимость, тогда действительно было стоимость (грубо говоря 1м2 дома, которая определялась собственником из стоимости м2 квартир в этом районе) и стоимость 1 сотки (по реальной рыночной цене).
На текущий момент когда спрос упал и недвижимость уже так не продается и нормальный срок реализации для домов стал год-два.
Теперь продажа домов производится исходя из стоимости 1 м2 жилого дома. Эта стоимость приблизительна равна стоимости м2 квартир. Т.к. особого спроса нет, а людям надо как-то продавать.
Для эксперимента влез в нашу базу (а база не маленькая и постоянно обновляется), так вот средняя стоимость м2 домовладений по отдельно взятому району 840 $, а по квартирам 890 (выборку делал только по району, без учета площади и физ состояния). Но это так для наглядности, как некая средняя величина и не более того.
Сам по себе земельный участок идет как некий бонус при купли-продаже, причем в наших реалиях не важно приватизирован он или нет. Приватизация для покупателя даже хуже, т.к. необходимо зачастую оформлять дополнительный договор купли-продажи, а это дополнительные накладные расходы, а особого толку от приватизации нет.
Тем более согласитесь участок участку рознь.
Берем например 2 участка находящихся по соседству одинаковой площади, но в одном он нормальной ширины, а второй узкий и длинный.
Так согласитесь, первый будет стоить дороже второго, хотя площадь и местоположение одно и тоже. И эта разница будет сидеть в стоимости м2.
все свои доводы строил исходя из постоянного общения с риэлтерами занимающимися продажами частных домов, анализом информации и собственного опыта. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 25 Ноя 2011 14:34 |
|
wer77, простите, нет времени на нормальный ответ, но мне кажется, что ваша проблема в том, что вы считаете, что стоимость земли в стоимости квартиры отсутствует... на самом деле это не совсем так... и именно земля отвечает за местоположение... стоимость улучшений конечно может колебаться в зависимости от местоположения... т.е. может меняться значение прибыли предпринимателя, стоимость материалов, прибыль подрядчика... но эти факторы влияют не так существенно, как стоимость земли. |
|
|
|
|
wer77
Сообщения: 374
|
| Добавлено:
Пт, 25 Ноя 2011 16:47 |
|
)))
тогда давайте определимся, мы с вами говорим о теории или о практике?
Добавлено спустя 13 минут 44 секунды:
хорошо теоретически вы говорите все правильно, но...
у нас реальная задача: оценка квартиры, которая де-юро квартира, де-факто домовладение.
если я предлагал найти аналоги на часть домовладения в том же районе (что позволит учесть фактор местоположения) из объектов-аналогов вычесть ЗУ который идет с этим домом, чтобы получить стоимость жилого дома. И эту стоимость корректировать дальше.
Почему мой подход, не учитывает фактор местоположения?
если аналоги выбираются в том же районе, где расположен объект оценки, т.е. местоположение никуда не девается, а мы лишь корректируем аналоги на отличия, в данном случае наличие ЗУ. |
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Пт, 25 Ноя 2011 17:11 |
|
к сведению заинтересованных сторон...
например, жильё в секционном доме (таунхаусе) - это квартира:
"Зблокований житловий будинок - Будинок квартирного типу з двох і більше квартир, кожна з яких має безпосередній вихід на земельну ділянку. СНиП 2.08.01-89 "Житлові будівлі". Додаток 1.
"
И ШО, в такой квартире НЕТ ЗЕМЛИ? |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
wer77
Сообщения: 374
|
| Добавлено:
Пт, 25 Ноя 2011 17:32 |
|
выход на земельный участок не подразумевает наличие в собственности последнего ))) |
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Пт, 25 Ноя 2011 18:02 |
|
| wer77 писал(а): |
| выход на земельный участок не подразумевает наличие в собственности последнего ))) |
а почему в СОБСТВЕННОСТИ, зачем именно в НЕЙ?
вот покажите мне на рыночных примерах, что на стоимость квартиры хотя бы существенно влияет правовой статус земельного участка.
помнится мне, что даже в коттеджных городках при утверждении о том, что "земля в подарок" землю надо было приватизировать или оформлять в аренду. при этом продавец не заморачивался на вычитании стоимости Земли из цены домовладения, а хотелось бы увидеть, например, за 10 соток -$50 000
Как по мне, в данном случае не стоить доводить до оценочного абсурда то, что наши законоТворцы разделили зем.участок на условно свободный участок и всё остальное в его границах. |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
wer77
Сообщения: 374
|
| Добавлено:
Пн, 28 Ноя 2011 09:10 |
|
согласен, и я ж об этом говорю, что теория теорией, а практика другое.
Рынок сам регулирует взаимоотношения между покупателем и продавцом. |
|
|
|
|
Елена Лаврик
Сообщения: 27
|
| Добавлено:
Чт, 01 Мар 2012 12:01 |
|
| wer77 писал(а): |
согласен, и я ж об этом говорю, что теория теорией, а практика другое.
Рынок сам регулирует взаимоотношения между покупателем и продавцом. |
Уважаемый wer77, так как вы все таки провели оценку? как квартиры или как домовладения? |
|
|
|
|
wer77
Сообщения: 374
|
| Добавлено:
Чт, 01 Мар 2012 13:12 |
|
Я бы брал в качестве объектов-аналогов домовладения, но не целые, а части: полдома, часть и т.д. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
