| Автор |
Сообщение |
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
 Добавлено:
Пт, 20 Июл 2012 14:31 |
  |
| Цитата: |
Коригування на наявність будівель та споруд на ділянці. Зазвичай у історичних, старих, щільно забудованих районах відсутня достатня кількість пропозицій до продажу вільних земельних ділянок, але є значна кількість пропозицій з ветхою забудовою. Ціни на ці ділянки відрізняються незначно, бо забудовані ветхими будівлями ділянки мають свої переваги та недоліки.
Переваги:
- Зазвичай має всі існуючі у районі розташування земельної ділянки комунікації;
- Не потребує дозволу на будівництво житлового будинку та споруд;
- Має почтову адресу;
- Можна отримати реєстрацію за цією адресою.
Недоліки:
- Потребує витрат на демонтаж ветхої будівлі.
Оскільки в забудованих районах з великою щільністю забудови витрати на демонтаж перевищують (???) вартість підключення до інженерних комунікацій, у нашому випадку необхідне коригування у сторону зниження (???).
|
| Цитата: |
| Наличие коммуникаций в доме (хоть и под снос) это плюс в цене, в отличие от участка к которому коммуникации еще необходимо подвести, и это требует определенных затрат. |
| Цитата: |
| главная ценность предложений с домами под снос - это наличие коммуникаций. При покупке земельного участка без коммуникаций, вопрос затрат на их подведение количественному выражению трудно поддается. |
| Цитата: |
Как правило, участок в деревне с ветхим домом уже с согласованными и подведенными к нему коммуникациями (всет, газопровод, водопровод, канализация) отвечающими условиям населенного пункта, в "поле" коммуникации подводить еще предстоит, возможно, а это очень не дешево. И если произвести калькуляцию предстоящих расходов, то вряд ли получится, что цена на участок "в поле" дешевле, чем в населенном пункте с ветхим строением.
Выгода только в том, что расходы не единовременные, а постепенные, и только. |
С интересом выслушаю Ваши предположения и обоснования корректировок, дорогие форумчане. |
|
|
  |
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Пт, 20 Июл 2012 15:16 |
|
Если уж быть до конца формально грамотными, то наличие инженерных сетей - это уже улучшения зем.участка, от которых необходимо очищать стоимость, чтобы получить стоимость условно вакантного участка.
По вариантам могу добавить:
"домик в деревне"
- при возможности строительства с сохранением "аборигенной" застройки на период строительства экономим на времянке (бытовка строителей, складирование инструмента, материалов и т.п.)
"в зоне плотной городской застройки" -
- борьба с общественностью: громадськи слухання, инициативные группы и т.п. |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
 |
|
Vicdom
Сообщения: 446
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 20 Июл 2012 15:36 |
|
у меня участок был большой, а домик старенький маленький.... при расчете стоимости дома (путем вычитания стоимости земли) получалась отрицательная стоимость. Я обосновал это как затраты на снос и вывоз строймусорв. |
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Пт, 20 Июл 2012 16:57 |
|
| Vicdom писал(а): |
| у меня участок был большой, а домик старенький маленький.... при расчете стоимости дома (путем вычитания стоимости земли) получалась отрицательная стоимость. Я обосновал это как затраты на снос и вывоз строймусорв. |
Ну не знаю, это спорно... Мне кажется, нельзя вот так взять и просто обосновать полученный отрицательный результат как затраты на снос и на вывоз мусора - эти затраты должны рассчитываться, а еще учитываться стоимость возвратных материалов. Это если НЭИ домика - ликвидация. Честно говоря, вообще плохо представляю себе, какие объекты сравнения нужно взять, чтобы получить такой результат. Если не трудно, можно подробнее? |
|
|
|
|
work
Сообщения: 284
|
| Добавлено:
Пт, 20 Июл 2012 17:55 |
|
Где расположен объект оценки, что Вы не нашли аналоги "пустых" участков?
| Цитата: |
| Оскільки в забудованих районах з великою щільністю забудови витрати на демонтаж перевищують (???) вартість підключення до інженерних комунікацій, у нашому випадку необхідне коригування у сторону зниження (???). |
Чтобы таким способом утверждать необходимо произвести расчеты стоимости проведения/подключения коммуникаций; стоимость ликвидации недвижимости.
up.
| Цитата: |
Переваги:
- Зазвичай має всі існуючі у районі розташування земельної ділянки комунікації;
- Не потребує дозволу на будівництво житлового будинку та споруд;
- Має почтову адресу;
- Можна отримати реєстрацію за цією адресою. |
При расчете корректировки на наличие коммуникаций все-же нужно брать не "зазвичай" а по факту, т.к. не застроенные участки могут продаваться с подведенными коммуникациями непосредственно на самом участке;
Ну снесли вы старый дом, для строительства нового дома разрешение не нужно? (я уже не упоминаю о том, что как минимум необходимо разрешение на перепланировку - некоторые экономят таким образом);
Чтобы найти фактор влияния почтового адреса и регистрации на стоимость участка нужно сильно постараться. |
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Пт, 20 Июл 2012 19:01 |
|
И еще. Чтобы считать строение непригодным к дальнейшей эксплуатации (под снос) нужно получить заключение технической экспертизы, иначе оценщик берет ответственность на себя. что не есть хорошо (читай безопасно). Поэтому лучше все-таки при выполнении оценки считать то, что видим (дом в ветхом состоянии), а не заниматься фантазиями на тему.
Тогда при прочих равных условиях получается, что участок с ветхим строением все-таки дороже. При наличии заключения техэкспертизы - надо считать в каждом отдельном случае (дом м.б. саманный. кирпичный и т.д). Это мое мнение. |
|
|
|
|
work
Сообщения: 284
|
| Добавлено:
Пт, 20 Июл 2012 19:21 |
|
PS. Если нету вообще аналогов, возможно, стоит выбрать другой подход при расчете стоимости участка, исходя из методики:
| Цитата: |
6. Експертна грошова оцінка земельної ділянки здійснюється на
основі таких методичних підходів:
капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма
і непряма);
зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;
урахування витрат на земельні поліпшення. |
1-е и 2-е отпадает, делайте третьим подходом (затратка + сравнительный). |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 20 Июл 2012 20:24 |
|
| work писал(а): |
PS. Если нету вообще аналогов, возможно, стоит выбрать другой подход при расчете стоимости участка, исходя из методики:
|
Типичной является ситуация, когда предлагается на 1 пустой участок 3 с ветхим строением. Как корректно их сравнивать? Что дороже, что дешевле и почему?
Остальными подходами можно проверить итог, но грех, мне кажется, отказываться от сравнительного, если есть информация по нему. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 20 Июл 2012 21:10 |
|
Уважаемые коллеги
Данный пример один из примеров несостоятельности прогнозов. Сами видите сколько мнений столько будет и "стоимостей" за что нас и бьют.
Выскажу свое видение решения. Буду исходить из того что участок расположен в районе жилой застройке. То бишь НЕИ, под жилую застройку.
1. Отобрал бы аналоги (ЗУ + Ул-я). Если нет рядом посмотрел бы в аналогичных (типичных для данного участка) "районах".
2. Провел бы расчет (РСдв) сравнением с учетом поправок на место, состояние "У-я" коммуникаций и тп. В общем стандартно.
3. Определил бы стоимость воссоздания "хатынки" на оцениваемом ЗУ. (затратка без ЗУ)
4. Ну, а потом РСзу = РСдв - СВх
РСзу - ОО
РСдв - стоимость "домоволодіння" полученная сравнением.
СВх - стоимость воссоздания "хатинки".
Может и спорно но более ясно и доказуемо. Без лишних эмоций.
Если НЕИ другое, не отвечает типичной застройке, то тут учитывал бы затраты на снос, по иетодике |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
work
Сообщения: 284
|
| Добавлено:
Пт, 20 Июл 2012 21:32 |
|
rudge вы расписали методику, в частности 3-й подход:
| Цитата: |
9. Методичний підхід, що базується на врахуванні витрат на
земельні поліпшення, використовується для оцінки поліпшених
земельних ділянок або земельних ділянок, поліпшення яких
передбачається, за умови найбільш ефективного їх використання
(фактичного чи умовного). При цьому вартість земельної ділянки
визначається як різниця між очікуваним доходом від продажу
поліпшеної ділянки (чи капіталізованим чистим операційним або
рентним доходом від її використання) та витратами на земельні
поліпшення за формулою:
Цв = Цо - Вос,
де Цв - вартість земельної ділянки, визначена шляхом урахування
витрат на земельні поліпшення (у гривнях); Цо - очікуваний дохід
від продажу поліпшеної земельної ділянки чи капіталізований чистий
операційний або рентний дохід від її використання (у гривнях);
Вос - витрати на земельні поліпшення (у гривнях).
Для визначення поточної вартості майбутніх доходів та витрат,
які нерівномірно розподіляються у часі, застосовується
дисконтування відповідних грошових потоків.
Для поліпшеної земельної ділянки вартість землі може бути
визначена шляхом встановлення характерного співвідношення між
ринковою вартістю землі та земельних поліпшень у районі
розташування об'єкта оцінки. |
Если я правильно понял, заноза не хочет отказываться от расчета, где стоимость земли определяется сравнением улучшенного участка относительно "пустого". Множество оценщиков принимали символическую поправку в размере -5% относительно "пустого" участка. Мое мнение - в зависимости от коммуникаций в первую очередь необходимо сравнивать "пустой" с застроенным участком, при условии, что в цене по объявлению продается именно участок! , а ветхая застройка, наверное, как бонус или по отдельной стоимости. Однако, согласно ст. 120 ЗКУ - http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/2768-14/page4 , если объект оценки участок с жилой застройкой - при передаче собственности, переходит как недвижимость так и земля. Соответственно, считаю не корректным любыми методами приравнивать каким бы то ни было образом застроенный участок к "свободному". |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 20 Июл 2012 21:39 |
|
Мне неоднократно попадались отчеты других оценщиков, где такие участки сравнивались и делались какие-то корректировки. Более того, часто бывает пустой участок с коммуникациями (с уже снесенным строением), и участок с коммуникациями и ветхим домом. Если принять стоимость коммуникаций равную между собой, и "сократить", то как делать остальные корректировки? Наличие "хаты" - плюс? Минус? |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 20 Июл 2012 21:39 |
|
тут есть одно НО
Стоимость ЗУ в использовании. То что она = РС еще нужно доказать. Этого нет в методике к сожалению |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
work
Сообщения: 284
|
| Добавлено:
Пт, 20 Июл 2012 21:51 |
|
zanoza, на мой взгляд, это не корректно.
При использовании подхода що базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення вы используете сравнительный подход (где получаете стоимость как объекта оценки (участка + недвижимость), так и стоимость 1 кв.м. с учетом стоимости земли) за основу. От него отнимаете затраты, так как на рынке вряд-ли продается ветхая застройка опять таки без земли. И я уверен, что вы получите стоимость, примерно в одном диапазоне с рыночной стоимостью, т.к. ветхая застройка будет стоить копейки.
А вообще, не выделяя землю никак? |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 20 Июл 2012 21:52 |
|
Ну не виновато же ЗУ что на нем стоит "хатинка"
Я вот как рассуждаю.
Есть аналоги с добротными домами. Доля ЗУ в их стоимости пусть 20% )ее к сожалению не узнать).
Теперь ЗУ с "хатинкой". Здесь доля ЗУ будет выше. Пусть - 50% Из-за низкой стоимости "хатинки".
И ни каких корректировок на наличие улучшения. Его стоимость (восстановительная) просто минусуется.
Помните "ЗУ стоит ровно столько сколько стоит ЗУ расположенный рядом" Иванова
ИХМО |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 20 Июл 2012 21:57 |
|
| work писал(а): |
zanoza, на мой взгляд, это не корректно.
При использовании подхода що базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення вы используете сравнительный подход (где получаете стоимость как объекта оценки (участка + недвижимость), так и стоимость 1 кв.м. с учетом стоимости земли) за основу. От него отнимаете затраты, так как на рынке вряд-ли продается ветхая застройка опять таки без земли. И я уверен, что вы получите стоимость, примерно в одном диапазоне с рыночной стоимостью, т.к. ветхая застройка будет стоить копейки.
А вообще, не выделяя землю никак? |
Постройка может стоить копейки, но ее устранении стоить больше. С другой стороны она дает право регистрации по адресу, а участок не дает.
Участки рассматриваем в сравнительном подходе, во всяком случае, я в отчетах видела такой расчет, в рамках этого метода. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
