| Автор |
Сообщение |
dginsy
Сообщения: 19
|
 Добавлено:
Ср, 17 Сен 2014 08:09 |
  |
Здравствуйте, добрые оценщики! 
Подскажите пожалуйста, кто что знает.
Я должна воспользоваться формулой:
Оценочная. стоимость = Стоимость постройки нового помещения - стоимость износа оцениваемого помещения.
1. Как найти стоимость постройки всех элементов нового помещения, если я не могу пользоваться приложением к постановлению 2929/227 "Укрупнені показники...", так как оно распространяется только на жилые помещения???
2. Могу ли я в оценке сделать табличку, со столбиком "Рыночная стоимость постройки отдельных элементов здания в соответствии с сайтом www.stroyklass.com.ua/calc" и просто давать ссылки на этот сайт?
3. Могу ли я подкреплять к оценке прайсы строительных компаний, как основание для определения рыночной стоимость постройки элементов здания?
4. Как определить физический износ всех элементов здания, если я не могу пользоваться Стандартом "Правила определения физ. износа жилых зданий", так как у меня нежилое здание?
5. Могу ли я для определения износа использовать простую формулу: Физ. износ = Срок фактической эксплуатации здания/ Срок возможной эксплуатации здания?
Помогите пожалуйста, буду очень и очень благодарна!!! |
|
|
  |
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 17 Сен 2014 08:16 |
|
А скажите, пожалуйста - какова цель этих Ваших исследований и расчетов? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Dob
Сообщения: 314
|
| Добавлено:
Ср, 17 Сен 2014 08:29 |
|
Доброго ранку, dginsy!!!
1. Суті самого запитання я непобачив.
2.Я так розумію, що Ви незнайомі із витратним підходом?
| dginsy писал(а): |
| 1. Как найти стоимость постройки всех элементов нового помещения, если я не могу пользоваться приложением к постановлению 2929/227 "Укрупнені показники...", так как оно распространяется только на жилые помещения??? |
Наявні УПВВС і для нежитлових приміщень, будівель....
Суті твердженя чесно незрозумів, якщо краще замовте кошторис  (жартую).
До іншого, що Ви написали є чітка методологія визначення ринкової вартості за витратним підходом. Де окрім фіз.зносу потрібно врахувати (якщо наявний функ.знос, екон.знос.), плюс вартість права користування земельною ділянккою. Будь ласка почтитайте літературу, там все чудово описано.
PS: А для чого Вам витратний підхід для нежитлового приміщення? Це специфічна нерухомість, чи депресивний ринок оренди, можливо краще застосувати дохідний підхід? |
|
|
|
|
dginsy
Сообщения: 19
|
| Добавлено:
Ср, 17 Сен 2014 08:48 |
|
Мне нужно использовать затратный метод потому, что нужно оценить дом из глинобитума и соломенной крышей, внутри его находится "Гончарна піч", предназначение его - демонстрация жителям отеля ремесла. Аналоговый метод не могу использовать - нет аналогов. Доходный тоже не могу - дом не предназначен для получения дохода. И вот теперь думаю, как пользоваться затратным методом в данном случае.
По поводу УПВВС: Я скачала "Додаток
до п. 2 наказу Фонду державного майна України та Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства
від 23 грудня 2004 р. N 2929/227
ЗБІРНИК
укрупнених показників вартості відтворення функціональних об'єктів-аналогів для оцінки малоповерхових будинків, будівель та споруд"
В нем написано: "Примітки:
1. Класифікація поширюється на квартирні і садибні житлові будинки, включаючи квартирні будинки для людей похилого віку і сімей з інвалідами та гуртожитки, в основу яких покладено капітальність основних конструкцій, термін служби будинків та фактичний строк експлуатації, висота приміщень та ступінь забезпечення інженерним обладнанням.
2. Житлові будинки, строк експлуатації яких перевищує 50 % терміну служби і не проведено їх капітальний ремонт, понижаються на один клас.
3. Житлові будинки, які по основних показниках відносяться до 1 та 2 класу і мають дерев'яні перекриття, понижаються на один клас.
4. Житлові будинки, в яких наявне інженерне обладнання є не в повному складі, понижаються на один клас.
5. Поверховість будинків залежить від функціонального призначення будинку та основних несучих конструкцій і класифікатором не визначається."
Функционального и экономического износа, как мне кажется, там нет, потомо что это здание построено в 2012 году и эксплуатировалось только несколько месяцев, точно не помню сколько. Это фактически новое здание.
Подскажите пожалуйста, что почитать именно по такому типу недвижимости?????
Добавлено спустя 37 минут 51 секунду:
Dob
Grey Horse
Ну помогите мне, пожалуйста  |
|
|
|
|
Dob
Сообщения: 314
|
| Добавлено:
Ср, 17 Сен 2014 09:43 |
|
dginsy
По правоустановчим документам, техпаспорті, що це за будівля? |
|
|
|
|
dginsy
Сообщения: 19
|
| Добавлено:
Ср, 17 Сен 2014 09:51 |
|
Dob
по рішенню суду Громадський будинок "Музейний комплекс" за адресою вул. Дмитрівська №1.
це узаконене самочинне будівництво і в рішенні написано, що всі будівлі, що споруджені за адресою Дмитрівська №1 належать власнику.
В техпаспорті роз"яснюєтья, що належить до Громадської будівлі "Музейний комплекс" за адресою Дмитрівська 1:
Дмитрівська 1 (И) - майстерня "Гончарна піч"
Дмитрівська 1(Ц) - церква.
Добавлено спустя 1 минуту 6 секунд:
все це - по тех. паспорту: нежитлові будівлі виробничого або громадського призначення.
Добавлено спустя 7 минут 26 секунд:
Я так розумію, що постановою 2929/227, де розписується витратний метод, я користуватись не можу, так як в ній анписано чітко, що сфера її використання поширюється тільки на житлову нерухомість. Тоді мені залишається тільки загальний опис витратного методу, де я маю від вартості заміщення відняти вартість зносу.
Щоб порахувати вартість заміщення, треба порахувати вартість заміщення кожного з елементів будівлі (фундаменту, даху і т.д.), але на що тоді ссилатись при визначенні ринкової вартості заміни кожного з елементів??? Якщо на УППВС не можна...і при розрахунку зносу те ж саме.... |
|
|
|
|
Natali
Возраст: 47
Сообщения: 107
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 17 Сен 2014 10:03 |
|
Для подобных объектов единственно правильный метод расчета стоимости воссоздания - это заказать смету |
_________________
неисправимый оптимист |
|
 |
|
dginsy
Сообщения: 19
|
| Добавлено:
Ср, 17 Сен 2014 10:04 |
|
Natali
А где можно заказать смету?? Что это такое?? Я с таким никогда не сталкивалась. |
|
|
|
|
Dob
Сообщения: 314
|
| Добавлено:
Ср, 17 Сен 2014 10:10 |
|
| dginsy писал(а): |
Я так розумію, що постановою 2929/227, де розписується витратний метод, я користуватись не можу, так як в ній анписано чітко, що сфера її використання поширюється тільки на житлову нерухомість. Тоді мені залишається тільки загальний опис витратного методу, де я маю від вартості заміщення відняти вартість зносу.
Щоб порахувати вартість заміщення, треба порахувати вартість заміщення кожного з елементів будівлі (фундаменту, даху і т.д.), але на що тоді ссилатись при визначенні ринкової вартості заміни кожного з елементів??? Якщо на УППВС не можна...і при розрахунку зносу те ж саме....
|
Подивіться ось тут
http://upvs.kwinto.ru/interpr.php?link=_1111113.htm
Можливо знайдете подібну будівлю, далі через підвищуючі коефіцієнти переводити вартість на сьогоднішній день (БМР, інфляція, коеф.підвищення ріня цін, теретор.коеф.). Коригуєте на конструктивні елементи та комунікації, якщо потрібно, знімаєте знос добавляєте вартість права користування зем.діл..
Інший варіант, якщо будівля новозбудована (хоча самочинно навряд чи), запросити у власника проект будівництва із кошторисом і далі по звичайній процедурі. |
|
|
|
|
dginsy
Сообщения: 19
|
| Добавлено:
Ср, 17 Сен 2014 10:15 |
|
Dob
Дуже дякую!!!
А якщо в мене буде проект з кошторисом, що мені далі з ним робити??? 
Треба ціну кожного елементу перевести в ціни 2014 року??? І тоді порахувати ціну заміщення??? Так, чи не так???? |
|
|
|
|
Dob
Сообщения: 314
|
| Добавлено:
Ср, 17 Сен 2014 10:21 |
|
| dginsy писал(а): |
| Треба ціну кожного елементу перевести в ціни 2014 року??? |
Так задопомогою індексів БМР та інфляції на дату оцінки. |
|
|
|
|
dginsy
Сообщения: 19
|
| Добавлено:
Ср, 17 Сен 2014 10:24 |
|
Dob
А можете формулу написати?? Просто множити ціну на ці індекси??
А як бути із зносом?? Я ж знос теж не можу порахувати по тим таблицям, що в стандарті.
Добавлено спустя 15 минут 52 секунды:
Dob
А якщо немає кошторису, але є декларація про готовність об"єкта до експлуатації і в ній написано: "Кошторисна вартість будівництва за затвердженою проектною документацією становить Х грн., у тому числі, витрати на будівельно-монтажні роботи - Угрн, витрати на машини, обладнання, інвентар - Zгрн." І відповідно до цієї декларації проводилась реконструкція, а не будівництво. І ціни там не ринкові, надто низькі. Я можу якось це використати?? |
|
|
|
|
Dob
Сообщения: 314
|
| Добавлено:
Ср, 17 Сен 2014 11:01 |
|
| dginsy писал(а): |
| А можете формулу написати?? |
Зал.вартість заміщення = Відновна вартість - Фізичний знос-Функціональний знос - Економічний знос + Вартість прав користування земельною ділянкою.
Відновна вартість (якщо користуватись кошторисом на будівництво) = Кошторисна вартість * індекс БМР (остані дані мінрегіонбуду) *індекс інфляції (ДСС);
| dginsy писал(а): |
| І відповідно до цієї декларації проводилась реконструкція, а не будівництво. І ціни там не ринкові, надто низькі. Я можу якось це використати?? |
Це кошторис на реконструкцію а не на будівництво, його використати Ви неможете. |
|
|
|
|
dginsy
Сообщения: 19
|
| Добавлено:
Ср, 17 Сен 2014 11:04 |
|
Dob
Дуже-дуже дякую!!!!
Добавлено спустя 51 минуту 13 секунд:
Помогите еще с износом, пожалуйста. |
|
|
|
|
dginsy
Сообщения: 19
|
| Добавлено:
Ср, 17 Сен 2014 12:12 |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
