Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  оценка магазинчика Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу 1, 2  След. Автор Сообщение SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Чт, 29 Сен 2005 18:18 Всем привет! Есть такия тема: контейнер, 20 фут размещенный на рынке (с торговым местом), эксплуатируемый как "магазин". необходимо оценить, для раздела имущества. информация о продаже аналогичных объектов была добыта (в прямом смысле этого слова), естественно никакого "бумажного" подтворждения ее нет; информация о сдаче в аренду аналогичных объектов - "аналогичная". Вопрос6 что делать? у кого есть какие мысли, а может кто-то такое уже "творил". Буду рада любым мыслям, потому кау у самой уже "каша" в голове. . Да , и еще как на счет затратки? ее как для оборудования делать , или ка кдля недвижимости. и что делать с земельной составляющей (никаких документов о арендной "официальной" плате за землю (торговое место) - нет и скажу сразу - вряди будут. Заранее благодарна. КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Чт, 29 Сен 2005 21:32 Для начала начните с доков. Вам нужно идентифицировать объект оценки... разберитесь, что будет являться объектом оценки... какие на этот объект есть правоустанавливающие документы... что значит Цитата: никаких документов о арендной "официальной" плате за землю (торговое место) - нет и скажу сразу - вряди будут. а на каком основании этот контейнер там находится? SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Пт, 30 Сен 2005 09:43 рассказываю: у меня постановление суда, в котором"................................о разделе 20-футового металлического контейнера, установленного на промтоварном рынке.................на пренадлежащем рынке торговом месте №...." , правда в определении суда написано "товароведческую экспертизу" Документы у меня есть :только лишь "Договр на обслуживание и охрану контейнера", там указано ,что рынок предоставляет владельцу контейра место для его установки. никаких цифр (сколько стоит это место) нет. вот. так вот. есть мысли? у меня мыслей куча, но хотелось бы "мнение со стороны" услышать............. _________________ а знаешь, всё ещё будет! Гость Добавлено: Пт, 30 Сен 2005 12:31 Я бы сделал так 1.Идентификация объекта оценки – согласно Постановлению №.... оценке подлежит 20-тифутовый контейнер, установленный по адресу:.... Контейнер находится на законных основаниях, поскольку есть Договор на обслуживание и охрану 2.Аналоги, вероятнее всего, находятся на рынках на тех же основаниях, что и Ваш – распространенное явление для Одессы. В сравнительном подходе подобрать соответствующие аналоги, если постараться, то в рекламных изданиях можно найти (открыл последний номер «Авизо» - что-то есть «Контейнер, промрынок "7-й км", военная площадка, 7-я ул., 20т, 12 тыс.у.е., Контейнер торговый, Таирова, Королева ул., рынок "Южный", 20т, 14 тыс.у.е.» и т.д. В доходном то же самое «Контейнер 20т, промрынок "7-й км", 1-я площадка, 1.4 тыс.у.е. ежемес» SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Пт, 30 Сен 2005 12:39 спасибо. это все мне и так понятно. вопрос: затратка? вопрос: капитализация? дисконтирование? _________________ а знаешь, всё ещё будет! Гость Добавлено: Пт, 30 Сен 2005 12:57 Лично я на затратный подход трачу время в исключительных случаях, ссылаясь в своих отчетах на п. 6 Нац. стандарта №2 «Витратний підхід доцільно застосовувати для проведення оцінки нерухомого майна, ринок купівлі-продажу або оренди якого є обмеженим, спеціалізованого нерухомого майна...». Относительно неприменения затратного подхода в случаях, подобных Вашему, ни разу не было возражений ни со стороны ФДМУ, ни управления ком. собственности, ни Одесского отделения Экспертного Совета. За метод дисконтирования или капитализации подумаю SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Пт, 30 Сен 2005 13:49 спасибо большое. жду еще идеи. _________________ а знаешь, всё ещё будет! КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Пт, 30 Сен 2005 18:14 Цитата: Документы у меня есть :только лишь "Договр на обслуживание и охрану контейнера", там указано ,что рынок предоставляет владельцу контейра место для его установки. никаких цифр (сколько стоит это место) нет. Вам дали не весь пакет документов, рынок не может безвозмездно предоставить владельцу контейра место для его установки... может они его и охраняют безвозмездно? SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Пт, 30 Сен 2005 18:44 на обратной стороне договора наисано "оплачено"и подпись...никаких цифр не указано _________________ а знаешь, всё ещё будет! SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Пт, 30 Сен 2005 18:48 продолжение. "владелец контейнера оплачивает услуги рынка по установленным рынком расценкам" все. на обратной стороне договора, только то что я написала выше............ а вот щас я чето еще подумала.дело в том ,что этот контейнер был продан владельцем (тем с кем делят имущество) скажем в прошлом году...................у меня в руках копия договора с прежним владельцем.........может мне надо договор с нынешним? но мне его никто не даст (тута все законсперировано). какие мысли? _________________ а знаешь, всё ещё будет! КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Пт, 30 Сен 2005 23:49 Еще раз... тут проблема не в оценке, как таковой... аналоги вы найдете, если постараетесь. Проблема в том, что непонятно что вы цените - просто контейнер или торговую точку, которая представляет из себя контейнер, расположенный в определенном месте на рынке. Если это первый вариант, тогда все совсем просто, но подозреваю, что вам навязывают второй. Так вот, для того что бы этот второй вариант стал реальностью вашему заказчику (не суду конечно, а тому, кто в этом заинтересован) прийдется напрячься и объяснить вам (я имею ввиду предоставить все необходимые документы) на каком основании этот контейнер находится на этом рынке, это раз, на каких условиях, это два и на кого эти документы оформлены, это три. Исходя из этой информации вы и будете исходить. Тут нужно будет проанализировать, а при продаже данного контейнера переходит ли право пользования этим торговым местом к новому владельцу или нет. Если нет, то возвращаетесь к варианту №1 - просто контейнер, если да, то у вас появится простор для творчества, поскольку нужно будет учесть оставшийся срок пользования данным местом и т.д. нужно смотреть документы. На счет Цитата: какие мысли? могу сказать следующее: ТРЕБУЙТЕ У ЗАКАЗЧИКА ДОГОВОР АРЕНДЫ (ПОЛЬЗОВАНИЯ ИЛИ ЕЩЕ КАК-ТО ТАМ) МЕСТА НА РЫНКЕ... вам нужен документ на основании которого этот контейнер расположен на рынке, а дальше дело техники. Затратка = ст-ть контейнера + ст-ть права пользования местом. Доходник - возможно как дисконтирование, так и капитализация... на ваш выбор. Ну и сравнительный - аналоги, возможно с корректировкой на местоположение, величину контейнера, состояние... может еще что-то. Еще раз, смотрите что бы не получилось так, что у Иванова И.И. в собственности находится контейнер, а также у него есть право пользования местом на рынке. Вы оцените это всё гамузом, а потом Иванов И.И. пойдет в суд жаловаться на то, что вы оценили не то... Дело в том, что контейнер, 20 фут размещенный на рынке это не торговое место с установленным на нем контейнером, поэтому повторюсь в который раз ОЧЕНЬ... ОЧЕНЬ СЕРЬЕЗНО ОТНЕСИТЕСЬ К ДОКУМЕНТАМ И К ФОРМУЛИРОВКЕ В ЗАДАНИИ НА ОЦЕНКУ. Гость Добавлено: Вс, 02 Окт 2005 14:27 КовАл писал(а): Еще раз... тут проблема не в оценке, как таковой... аналоги вы найдете, если постараетесь. Проблема в том, что непонятно что вы цените - просто контейнер или торговую точку, которая представляет из себя контейнер, расположенный в определенном месте на рынке. Если это первый вариант, тогда все совсем просто, но подозреваю, что вам навязывают второй. Так вот, для того что бы этот второй вариант стал реальностью вашему заказчику (не суду конечно, а тому, кто в этом заинтересован) прийдется напрячься и объяснить вам (я имею ввиду предоставить все необходимые документы) на каком основании этот контейнер находится на этом рынке, это раз, на каких условиях, это два и на кого эти документы оформлены, это три. Исходя из этой информации вы и будете исходить. Тут нужно будет проанализировать, а при продаже данного контейнера переходит ли право пользования этим торговым местом к новому владельцу или нет. Если нет, то возвращаетесь к варианту №1 - просто контейнер, если да, то у вас появится простор для творчества, поскольку нужно будет учесть оставшийся срок пользования данным местом и т.д. нужно смотреть документы. На счет Цитата: какие мысли? могу сказать следующее: ТРЕБУЙТЕ У ЗАКАЗЧИКА ДОГОВОР АРЕНДЫ (ПОЛЬЗОВАНИЯ ИЛИ ЕЩЕ КАК-ТО ТАМ) МЕСТА НА РЫНКЕ... вам нужен документ на основании которого этот контейнер расположен на рынке, а дальше дело техники. Затратка = ст-ть контейнера + ст-ть права пользования местом. Доходник - возможно как дисконтирование, так и капитализация... на ваш выбор. Ну и сравнительный - аналоги, возможно с корректировкой на местоположение, величину контейнера, состояние... может еще что-то. Еще раз, смотрите что бы не получилось так, что у Иванова И.И. в собственности находится контейнер, а также у него есть право пользования местом на рынке. Вы оцените это всё гамузом, а потом Иванов И.И. пойдет в суд жаловаться на то, что вы оценили не то... Дело в том, что контейнер, 20 фут размещенный на рынке это не торговое место с установленным на нем контейнером, поэтому повторюсь в который раз ОЧЕНЬ... ОЧЕНЬ СЕРЬЕЗНО ОТНЕСИТЕСЬ К ДОКУМЕНТАМ И К ФОРМУЛИРОВКЕ В ЗАДАНИИ НА ОЦЕНКУ. Цитата: ТРЕБУЙТЕ У ЗАКАЗЧИКА ДОГОВОР АРЕНДЫ (ПОЛЬЗОВАНИЯ ИЛИ ЕЩЕ КАК-ТО ТАМ) договор у меня есть, но уже на следующего собственника, которому и был без ведома продан контейнер. в нем указано, что рынок предоставляет место для размещения контейнера, а стоимости этих услуг нет. есть выписка из реестра рынка, о том что данный контейнер был приобретен одной из сторон (судящихся), а затем продан, и даты сделок. в определении указано "товароведческую экспертизу 20-ф контейнера (установленного на принадлежащем пром рынку торговом месте)". SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Вс, 02 Окт 2005 14:36 ой, что- то я тут накрутила.................то ли зашла не туда. вобщем вот. "очередной вопрос" Цитата:ТРЕБУЙТЕ У ЗАКАЗЧИКА ДОГОВОР АРЕНДЫ (ПОЛЬЗОВАНИЯ ИЛИ ЕЩЕ КАК-ТО ТАМ) договор у меня есть, но уже на следующего собственника, которому и был без ведома продан контейнер. в нем указано, что рынок предоставляет место для размещения контейнера, а стоимости этих услуг нет. есть выписка из реестра рынка, о том что данный контейнер был приобретен одной из сторон (судящихся), а затем продан, и даты сделок. в определении указано "товароведческую экспертизу 20-ф контейнера (установленного на принадлежащем пром рынку торговом месте)". zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Вс, 02 Окт 2005 17:26 ковал говорит как должно быть, а есть все совсем не так. у нас таким образом функционирует пол-рынка - куда деваются деньги, никто не знает, магазины есть, владельцы/арендаторы деньги платят (ну, и зарабатывают, ясное дело). я бы посчитала только затраткой контейнер, как рухоме майно вообще. завтра рынок его передвинет (а по документам, наверное, не оговорено ничего конкретного о сроках/месте и т.п.) - и что делать владельцу? продавать как рухоме майно. ну это мое несколько сумбурное мнение... SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Вс, 02 Окт 2005 19:18 мысля интесная.................. , а как на счет наилучшего , наиболее эффективного использования? я близка к мнению ковала и гостя. меня смущает, то что контейнер был продан давно (1998год), а просят его оценить сейчас (фактически он сейчас эксплуатируется другим собственником, по другим документам).................а еще меня интересует, должно ли вАще меня смущать вышеперечисленное??????? _________________ а знаешь, всё ещё будет! Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу 1, 2  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме