| Автор |
Сообщение |
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
 Добавлено:
Пт, 26 Авг 2005 11:46 |
  |
такой вопрос: оцениваю спецнедвижимость. земля в аренде.
считаю, ясное дело, затратами. теперь вопрос - право пользования ЗУ для трубопроводов считать? для эстакад? для ЛЭП? какую для всего этого брать площадь?
и вообще, как считать право пользования ЗУ?
по правильному, и по красивому  |
|
|
  |
|
Гость
|
| Добавлено:
Пт, 26 Авг 2005 11:57 |
|
а у них можнопопросить справку о том какую арендную плату они оплачивают? и каким-то бразом состлаться на нее |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 26 Авг 2005 13:42 |
|
арендная плата есть. но в целом по ЗУ, разбитым на категории - виробничы цили, ж/д транспорт, землы шляхив, зелени насадження. но! не все из этих объектов продаются! мне надо выбрать только те, которые продаются.
и какая площадь для эстакад и трубопроводов?
через налог на землю можно посчитать, без проблем - но это же не по методике? и не по стандартам? |
|
|
|
|
Filin
Возраст: 53
Сообщения: 231
Откуда: Полтава
|
| Добавлено:
Пт, 26 Авг 2005 16:10 |
|
По фразе "не все из этих объектов продаются...", понимаю что цель оценки не для бух учета, а для продажи. Думаю, что если совсем по правильному, то: (по вопросу "какую для всего этого брать площадь?")
1. видимо продавать трубопроводы и всю остальную "байду" без здания (зданий) не будут.
2. продавец улучшений должен бы у землеустроителей заказать проект отвода земли, где будет указана отчуждаемая площадь, целевое использование и т.д.
3. под ЛЭПами и трубопроводами будут зоны ограничений тоже с площадями.
Если не совсем по правильному, то можно посчитать стоимость права пользования всего участка, разбросать эту сумму между зданиями пропорционально доли застройки каждого здания в общей площади застройки. А для ограждений, трубопроводов, ЛЭПов земельную составляющую не добавлять. Я так делал, но правда при переоценке основных средств. |
|
|
 |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 26 Авг 2005 16:57 |
|
еще вопрос. меня вот это смущает:
| Цитата: |
| Згідно роз’яснень Інструктивного листа Фонду державного майна України № 10-36-835 від 23.01.2004 року розрахунок права користування земельною ділянкою як нематеріального активу здійснюється у відповідності з п. 44 Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 року № 1531 і визначається як поточна величина майбутнього додаткового доходу орендаря. |
какого арендатора? с кем я его должна сравнивать? |
|
|
|
|
Filin
Возраст: 53
Сообщения: 231
Откуда: Полтава
|
| Добавлено:
Пт, 26 Авг 2005 17:29 |
|
Пример.
Владелец здания платит городу за аренду 1000 м.кв. земли согласно договору аренды 1000 грн. в год ( 1 грн. за 1 м.кв. ).
Рыночная арендная плата за 1 м.кв. земли составляет 3 грн. за 1 м.кв.
Дополнительный годовой доход землепользователя составляет: 3-1=2 (грн. за 1 м.кв.) или 2000 грн. за весь участок.
Продисконтировав годовой доход (в случае не долгосрочной аренды) или прокапитализировав его (в случае аренды долгосрочной) по ставке капитализации для земли, получим стоимость права пользования земельным участком. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 26 Авг 2005 20:58 |
|
| Цитата: |
| прокапитализировав его (в случае аренды долгосрочной) по ставке капитализации для земли |
думаю, что всёже по ставке кап. для права пользования землёй. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 29 Авг 2005 10:01 |
|
нет такого -
| Цитата: |
| Рыночная арендная плата за 1 м.кв. земли составляет 3 грн. за 1 м.кв. |
нет рынка аренды земли, кроме как у государства/города. то есть у всех одинаковые условия.
то есть - право пользования о грн?
олефиренко говорила, что да. но меня смущает, смогу ли доказать это? |
|
|
|
|
Filin
Возраст: 53
Сообщения: 231
Откуда: Полтава
|
| Добавлено:
Пн, 29 Авг 2005 11:36 |
|
Правильно. Нет "живого", "настоящего", "открытого" вторичного рынка аренды земли. Но есть хоть какой-то, но "живой", "настоящий", "открытый" рынок продажи з.у. А еще есть ставка капитализации для земли. Имея рыночную стоимость 1 м.кв. земли и эту ставку капитализации, возможно получить "не живую", "не настоящую", "не открытую", но "объяснимую" и "спрогнозированную" рыночную арендную плату за этот 1 м.кв. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 29 Авг 2005 12:37 |
|
тааак... ход мысли ясен. два вопроса:
- продажа есть застроенных ЗУ индивидуального жилого фонда, совсем не в промзоне (где объект), годится ли это?
- и какая будет ставка кап. для права пользования землёй? или все-таки ставка капитализации для земли?
объект сложный, заказчик строгий, проверять будет министерство. хочется сделать красиво-богато. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 29 Авг 2005 18:21 |
|
| Цитата: |
| - продажа есть застроенных ЗУ индивидуального жилого фонда, совсем не в промзоне (где объект), годится ли это? |
как по мне, так это пальцем в небо.
| Цитата: |
| - и какая будет ставка кап. для права пользования землёй? или все-таки ставка капитализации для земли? |
сначала ставка кап. для земли, при переходе от стоимости земли к доходу от земли, а затем, при расчете ст-ти права пользования зем. уч-ком, будет ставка кап. для права пользования.
Я понимаю, что хотел сказать Филин, но я очень писимистично настроем по поводу возможности такого расчета и именно из-за того, что вы врядли найдете аналоги по земле... сэляви  |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 30 Авг 2005 11:20 |
|
да вот и я о том же. по филину - красиво, не спорю. но аналогов нет.
а если по старому маркусовскому расчету из зеленой книжечки, может, пройдет? (робко тааак...) |
|
|
|
|
Filin
Возраст: 53
Сообщения: 231
Откуда: Полтава
|
| Добавлено:
Ср, 31 Авг 2005 08:11 |
|
Есть еще вариант. Найти объект недвижки "за забором", который отвечает наиболее эффективному использованию з.у., а потом использовать метод остатка для земли. Определить рыночную стоимость недвижки (например сравнительным подходом) и отнять от нее затраты на возведение земельных улучшений (вместе с прибылью застройщика и т.д. и т.п.). То, что получится будет рыночной стоимостью з.у. (если он во владении) или стоимостью права пользования (если он в аренде). |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Ср, 31 Авг 2005 17:43 |
|
Эх... да Вы, Филин - оптимист 
Заноза, да не парьтесь Вы... пишите, что рынка реально не существует, ссылайтесь на последний абзац пункта по оценке права пользования в "Разъяснениях к методике..." (сори , не помню точно номер пункта) и капитализируйте арендную плату... отдавайте работу и забирайте деньги... |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 10 Окт 2005 15:12 |
|
| Цитата: |
| капитализируйте арендную плату... |
по какой ставке капитализации? |
|
|
|
|
|
|
