| Автор |
Сообщение |
Alexandr_T
Сообщения: 82
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Чт, 30 Авг 2007 21:13 |
  |
Следующий вопрос: много рыботы в регионах Украины. Сталкиваюсь постоянно со следующим: если обласной центр, тогда инф-ции по аренде и продаже много, если по области - находиш инф-цию по продажам, а по аренде часто проблема(1-2 аналога, или вообще нет). А последний раз еще веселее: 9 однотипных (производство, склад) объёктов по одной из областей. Сделал следующим образом: сравнительный - одни и теже объекты во всех отчётах (3 аналога) только разные коректировки; доходный - 2 оаналога, написал -что рынок недвижимости недостаточно развит в регионе и т.д. и т.п. и принимаем за результат полученый по сравнительному. Интересует кто как "выкручивается" из данной ситуации??? |
|
|
    |
|
Round-faced
Возраст: 43
Сообщения: 118
Откуда: одесса
|
| Добавлено:
Пт, 31 Авг 2007 00:05 |
|
ситуация типичная
считаю затратку для статистики и для того, чтобы не считать и доходный и сравнительный для которых мало инфы
выбираю из них один наиболее приемлемый
обосновывается не исп другого подхода из-за не развитости рынка
 крутится можно по-разному |
|
|
|
|
Marina_M
Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
|
| Добавлено:
Пт, 31 Авг 2007 06:55 |
|
так и крутимся. Я всегда говорила в регионах с этим - большой напряг. |
_________________
Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 31 Авг 2007 08:37 |
|
вот один пример у меня:
инфы по аналогам небыло, равно как и по аренде, поэтому ходил и спрашивал у местных кто, что почём...много не насобирал - народ из пугливых, вот тк и написал:
"Інформацію про орендні ставки було знайдено шляхом опитування представників малого бізнесу смт. Новоархангельськ та прийнято усереднені показники, скориговано на різницю в технічних, економічних та інших умовах..."
также сделал аналогами, но брал их из других таких же масеньких городков:
"Метод порівняння вдало відображає поведінку потенційного покупця, інформація яку було знайдено про об’єкти порівняння, що експонуються на ринку, вважається достатньо достовірною та може бути використана при визначенні вартості об’єкта оцінки. Але в даному випадку Оцінювач мав лише інформацію про об’єкти порівняння, що знаходяться в іншому місті та в зв’язку з цим, корегування одиничного показника вартості приміщень, виконані Оцінювачем можуть бути недостатньо точними для прийняття їх за остаточні."
в итоге принят доходник...
в условии задачи входит "обязательный расчет аналогами", так банк попросил, а затратк они ваще не считают методом, поэтому вот так вот и делал.. |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Mfactor
Сообщения: 1154
|
| Добавлено:
Пт, 31 Авг 2007 09:24 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
| также сделал аналогами, но брал их из других таких же масеньких городков |
+1
| Филин Андрей писал(а): |
"Метод порівняння вдало відображає поведінку потенційного покупця, інформація яку було знайдено про об’єкти порівняння, що експонуються на ринку, вважається достатньо достовірною та може бути використана при визначенні вартості об’єкта оцінки. Але в даному випадку Оцінювач мав лише інформацію про об’єкти порівняння, що знаходяться в іншому місті та в зв’язку з цим, корегування одиничного показника вартості приміщень, виконані Оцінювачем можуть бути недостатньо точними для прийняття їх за остаточні." |
Ну ты удачно закрутил. Маркус юный.  Надо буит запомнить. |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 31 Авг 2007 09:41 |
|
а ты перепиши 
но я эту фразу только переделываю уже который год, а изначально она не мне принадлежит...хотя от изначальной формулировки только и осталось "вдало відображає поведінку потенційного покупця"... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пт, 31 Авг 2007 09:56 |
|
как обоснование в согласовании ссылаться п.21 НС№2 "Узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням витратного, дохідного та порівняльного підходів, здійснюється з урахуванням ... обсягів та рівня достовірності вихідних даних та іншої інформації, яка використовувалася під час проведення оцінки." |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 01 Сен 2007 15:08 |
|
Бывает по всякому. Как правило, с продажей проблем нет. Для небольших населенных пунктов беру оналоги из соседних аналогичных городков с корректировками на потребительские свойства, на удаленность от значимого объекта (областной, районный центр). С арендой очень часто прозваниваю по предприятиям в этом же городке или в соседних (база есть на Украине промышленной), если предприятие живое, как правило, переадресовывают либо в экономический/коммерческий отдел, либо к главному инженеру. Узнаешь технические/потребительские характеристики предложенного объекта и ориентировочную арендную ставку. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Marina_M
Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
|
| Добавлено:
Вс, 02 Сен 2007 10:10 |
|
| Серый писал(а): |
| с корректировками на потребительские свойства, на удаленность от значимого объекта (областной, районный центр). |
отсюда можно подробнее? |
_________________
Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 02 Сен 2007 14:42 |
|
| Мариночка писал(а): |
| отсюда можно подробнее? |
Можно.
Ну с потребительскими свойствами усе понятно: материал конструктивных элементов, общая блощадь, высота, техническое состояние.
По поводу удаления от значимого объекта. Изготовленную/складированную продукцию (если речь идет о недвижке производственно-складского назначения, а административная в селе Нижние Хрюндюки врядли кому-то понадобится) нужно где-то сбывать. Соответственно, при двух условно одинаковых объектах недвижимости стоимость более приближенного к значительному населенному пункту будет выше т.к. он будет более инвестиционно привлекательным.
Для торговой недвижки определяющим фактором будет численность населения населенного пункта. Для таких объектов нуно внести поправку на отличие численности населения в н.п. объета оценки и н.п. объекта сопоставления (если аналоги находятся в разных н.п.) |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вс, 02 Сен 2007 16:42 |
|
| Серый писал(а): |
| часто прозваниваю по предприятиям в этом же городке или в соседних (база есть на Украине промышленной), |
Серый, а кем ты представляешься? интересно для работы.
З.Ы. привет, где пропадал? |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
nasten6ka
Возраст: 40
Сообщения: 172
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 02 Сен 2007 16:54 |
|
предлагаю для таких случаев своеобразную альтернативу (не знаю, сама ли придумала, но мне способ нравится, консультировалась по нему с более опытными специалистами, которые принимали у меня экзамен по земле, - говорят, имеет право на существование).
так вот, в условиях ограниченности рынка недвижимости в мелком городке областного подчинения, я выбираю аналоги других городков по тому же радиусу этой же области (в принципе, порядка 4х все-таки удается найти), провожу корректировку следующим образом: выбираю "пункт отсчета" областной центр, выбираю в нем сегмент рынка недвижки, который развит и в пригородах - обычно это квартиры. вывожу соотношения (коэффициенты) стоимостей квартир пригородов (в которых находятся мои аналоги) к стоимости квартир области. такое же соотношение делаю для исходного оцениваемого пригорода объекта по отношению к областному центру. в итоге - имею базовый коэффициент, выведенный из отношения показателя в оцениваемом пригороде, и коэффициенты, выведенные из подобных отношений в пригородах, где расположены аналоги. далее оперирую этими коэффициентами - все они приводят мою стоимость в единице (областному центру), т.е. взяв уже их отношения, я получу корректирующий коэффициент на месторасположение для своего пригорода. |
_________________
краткость - сестра таланта, но враг гонорара |
|
|
|
nasten6ka
Возраст: 40
Сообщения: 172
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 02 Сен 2007 17:00 |
|
п.с. почему еще удобно брать квартиры - т.к. они подвергаются наименьшим корректировкам, что удобно для вывода коэффициентов: если я беру за основу 2х комнатную хрущевочку без евроремонта, то я возьму ее во всех интересующих меня местах, т.е. по своим показателям она будет маломальски отличаться от аналогичных в другом городе.
разумеется, этот вариант несовершенен, можно найти множество "но", но конкретики как таковой в оценке минимум, поэтому, думаю, можно оперировать им в том числе. |
_________________
краткость - сестра таланта, но враг гонорара |
|
|
|
Трифон
Возраст: 48
Сообщения: 41
Откуда: Краматорск
|
| Добавлено:
Вт, 04 Сен 2007 16:02 |
|
| Alexandr_T писал(а): |
| Следующий вопрос: много рыботы в регионах Украины. Сталкиваюсь постоянно со следующим: если обласной центр, тогда инф-ции по аренде и продаже много, если по области - находиш инф-цию по продажам, а по аренде часто проблема(1-2 аналога, или вообще нет). А последний раз еще веселее: 9 однотипных (производство, склад) объёктов по одной из областей. Сделал следующим образом: сравнительный - одни и теже объекты во всех отчётах (3 аналога) только разные коректировки; доходный - 2 оаналога, написал -что рынок недвижимости недостаточно развит в регионе и т.д. и т.п. и принимаем за результат полученый по сравнительному. Интересует кто как "выкручивается" из данной ситуации??? |
Один из наиболее адекватных и, достаточно точных методов заключается в следующем. Роешь все аналоги по области, чем больше тем лучше. Создаешь массив данных, применяешь поравки по функц. назначению, тех состоянию, уровню оснащенности инженерными коммуникациями, для магазинов, офисов и пр (кроме складов и производства) - поправку по району (лучше укрупненно-центр, ядро, серединная, переферия) и пр. После находим среднюю приведенную стоимость по каждому населенному пункту. Строим в Exсel исходный массив для построения диаграммы численность населения в начеленном пункте - средння рыночная стоимость. Строим точечный график. Добавляем линию тренда, с указанием формулы (я использую 3 - логарифмическую, степенную и экспоненциальную) по уравнения считаю прогнозное значение 1м2, нахожу среднее арифметическое (или принимаю одно из полученных, в соответствием с уровнем аппроксимации - типа отклонения R^ чем ближе к 1 тем точнее прогноз), умножаю на площадь и БИНГО!
Попервой выглядит доволно заморочено, зато потом - оценка в селах и пгт - лафа! |
_________________
Все относительно |
|
|
|
Marina_M
Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
|
| Добавлено:
Вт, 04 Сен 2007 16:39 |
|
действительно, куда уж проще. (шутка)
А на самом деле интересно посмотреть на это  |
_________________
Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
