| Автор |
Сообщение |
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
 Добавлено:
Ср, 17 Дек 2008 12:22 |
  |
| Цитата: |
КОРИГУВАННЯ НА ТОРГ.
Торг - інструмент, що дозволяє максимально оптимізувати дії сторін при покупці або продажі та своєрідний індикатор стану ринку.
При здійсненні наступних угод: купівля - продаж житлових об'єктів, об’єктів комерційної нерухомості, промислової та складської нерухомості, а також земельних ділянок; оренда житлових об'єктів, об'єктів комерційної нерухомості, промислової й складської нерухомості спеціалістами ТОВ «ФБК» (http://www.fbk.ru/, http://www.biznes-ocenka.com/metod_11.html) були відзначені наступні особливості:
1. Для активних ринків експерти ринків називають менші знижки на торг. Це пов'язане з тим, що активні, розвинені ринки характеризуються відповідною інформаційною інфраструктурою, що дозволяє потенційним продавцям точно призначати ціну пропозиції об'єкта. Крім того, число потенційних покупців збільшується з ростом розміру ринку і його активності. Тому відмова одному покупцеві не приводить до істотного збільшення строків продажу об'єкта або до збільшення маркетингових витрат.
Дана особливість відзначається як у розрізі різних регіонів (знижки на торг у великих містах менші в порівнянні з містами з малою чисельністю населення), так і для різних сегментів (знижки на торг для житлової нерухомості істотно менше відповідних значень для комерційної або промислової нерухомості). Деяким винятком можна вважати земельні ділянки. Незважаючи на те, що в більшості регіонів ринок земельних ділянок перебуває в стадії становлення, відзначається трохи менші або приблизно однакові значення знижок у порівнянні із промисловими об'єктами.
2. У період швидкого росту цін (інфляція) знижки на торг істотно зменшуються або зникають взагалі. Експерти відзначали, що в період значного росту цін на нерухомість (особливо в сегменті житлової нерухомості) які-небудь знижки на торг нехарактерні для ринку. Після стабілізації цін практика надання знижок повертається. Очевидно, така практика пояснюється тим, що додаткові маркетингові витрати, пов'язані з відмовою якому-небудь покупцеві, з лишком компенсуються ростом цін за період пошуку нового потенційного покупця. В умовах кризи знижки на торг сягають дуже великих розмірів, іноді до 50% для великих об’єктів.
3. Знижки на торг менш характерні для ринку оренди. Знижки на торг для угод оренди є менш типовими в порівнянні з угодами купівлі - продажу. Даний факт також пояснюється більшою розвиненістю ринку оренди. В умовах короткострокових договорів оренди орендодавець менш зацікавлений у наданні яких-небудь знижок.
Це пов’язане з тим, що пропозиція нерухомості присутня, але нерухомість доступна тільки тим, у кого є наявні готівкові кошти. Як виявилося, таких людей у нас дуже небагато, і вони почали диктувати умови продавцям.
Відмова від торгу або готовність знизити ціну лише "із чемності" - природне поводження продавця при зростаючому попиті, оскільки в цьому випадку умови диктує саме він. Коли ситуація на ринку зміниться, умови вже буде диктувати покупець, і розмір поступки збільшиться. Знизити вартість на 15-20%, а часом і на всі 25-50% у такій ситуації цілком реально. Тільки в жодному журналі, каталозі або вибірці агентства нерухомості спаду цін побачити не можливо. Їх тримають на колишньому рівні, щоб у покупців не створювалося враження кризи на ринку, - це нормальний принцип роботи риэлторских компаній в усьому світі. Припустимий максимум, що фахівці з нерухомості дозволять ЗМІ донести до свідомості громадськості, - інформацію про те, що зараз на ринку період стагнації.
У сучасних умовах торг залежить і від сегмента ринку нерухомості, до якого належить об’єкт - у кожного своя динаміка й особливості ціноутворення, тому однозначних показників розміру поступки бути не може. Слід аналізувати всі фактори, які можуть вплинути на розмір знижки для конкретного об’єкту нерухомості.
фактор терміновості також впливає на ступінь торгу. Причин, по яких людина стане квапитися із продажем, може бути багато - починаючи від переїзду на ПМЖ в іншу країну й закінчуючи особливостями об'єкта, що впливають на його ринкову вартість. Якщо покупець бачить, що нерухомість прагнуть швидше продати, то він має шанс максимально збити ціну. Зараз найбільш поширеною причиною продажу нерухомості є неспроможність оплати кредитних зобов’язань.
Отже, знижка на торг залежить від обсягів і активності відповідного сегмента ринку. Чим менше активність ринку, тим більше може бути знижка на торг. В період економічної кризи активність ринку нерухомості дуже мала. І в більшості випадків на момент оцінки вона становить 15-30 % для житлових об'єктів, та 25-50% для комерційної нерухомості (в залежності від площі та стану). |
компиляция на тему торга в условиях кризиса. размер торга проставляем на основании своих данных по региону |
Последний раз редактировалось: zanoza (Чт, 18 Дек 2008 20:41), всего редактировалось 1 раз |
|
  |
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Ср, 17 Дек 2008 14:58 |
|
Т.е. когда делаем отчет и ставим торг, ну скажем 35%, это никого не должно испугать. ?
Скажите, нигде же в зак-ве об оценке не прописаны былы ранее максимальные поправочные коэф-ты? Брали скажем, обьекты сравнения с минимальными отличиями, и все?
Просто когда я проходила еще стажировку , то руководитель мне говорил, что макс. поправка может быть в районе 20% от аналога (это при условии что торг тогда если и был, то от силы 5 . А сейчас совокупная поправка м.б. %-тов 50. |
|
|
 |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 17 Дек 2008 15:14 |
|
Уважаемая irenka
"...руководитель мне говорил, что макс. поправка может быть в районе ...."
Дык это его субъективное мнения а задача наша проанализировать и через анализ (опрос там) доказать.
На той неделе в фонд отнес работу с сумарной поправкой 35-40%, где на торг 20-25%. Вопрос сначала был, а после прочитанного в отчете молчаливое согласие. А когда забтирал, сказали, что можно было и больше поставить. Тока на момент оценки опрос показал, что где то 20-25%. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Ср, 17 Дек 2008 15:15 |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 17 Дек 2008 16:07 |
|
| Цитата: |
| Т.е. когда делаем отчет и ставим торг, ну скажем 35%, это никого не должно испугать. ? |
- ну не знаю. смотря как аргументируете. у нас сейчас есть уже и до 50%. правда, на гавнюшки всякие. то есть в объявлении - 700$, а отдать готовы сразу по телефону - 350$, да и еще можно поторговаться если за наличку |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 17 Дек 2008 16:26 |
|
Ага
Продаю по пять, но отдам за четыре.
Хорошо
Куплю за три, а даю две. М Жванецкий
Это надо эпиграфом для фонда  |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 17 Дек 2008 16:28 |
|
ну у моей знакомой другая фигня - ей в фонде сказали, что торга больше 10% нет, согласно статистике цен в авизо и на агент.уа
а то, что по телефону говорят сразу ниже - так оно ж к отчету не приложится, дупу не прикроет |
Последний раз редактировалось: zanoza (Ср, 17 Дек 2008 16:37), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 17 Дек 2008 16:31 |
|
А у них что и инет есть?
Я в таких случаях говорю, пишите в рецензию. И все сразу же становится на свои места. Понимая абсурд сказанного (на сегодня) они такого в рецензию не станут писать.
И все тип топ.  |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 17 Дек 2008 16:39 |
|
ну и напишут - недостаточно аргументирована поправка на торг, что приводит к существенному занижению стоимости государственного имущества. и 4 степень. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 17 Дек 2008 16:43 |
|
Дык если после этого язык в з..... засунуть то пройдет.
А если не молчать, то следующий раз связываться не будут.
Их ведь тоже по головке гладить не будут. (естественно если чувствуешь правоту и готов доказать ее) |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Andrey
Сообщения: 73
|
| Добавлено:
Ср, 17 Дек 2008 18:21 |
|
zanoza спасибо за статью
Сегодня общался со знакомым риэлтором, так вот он говорит что за последний месяц агенство продало всего лиш 2 квартиры, по первой цена предложения была 70000 у.е. цена сделки 42000 у.е., а по второй цена предложения 65000 у.е. цена сделки 40000 у.е., вот вам и размер торга! Понимаю канешно что не корректно делать выводы на основании 2-х объектов сравнения, но всеже инфа к размышлению!
согласен полностью вот с этим:
| Цитата: |
| в жодному журналі, каталозі або вибірці агентства нерухомості спаду цін побачити не можливо. Їх тримають на колишньому рівні, щоб у покупців не створювалося враження кризи на ринку, - це нормальний принцип роботи риэлторских компаній в усьому світі. Припустимий максимум, що фахівці з нерухомості дозволять ЗМІ донести до свідомості громадськості, - інформацію про те, що зараз на ринку період стагнації. У сучасних умовах торг залежить і від сегмента ринку нерухомості, до якого належить об’єкт - у кожного своя динаміка й особливості ціноутворення, тому однозначних показників розміру поступки бути не може |
...делаю сейчас склад, так вот цены предложений объектов сравнения производственно-складской недвижемости остались на прежнем уровне как и 3 месяца назад, вот только когда спрашиваешь продавцы говорят если будете брать хорошо уступим! А цена предложения торгово-офисной недвижимости снизилась + же еще и торг естественно! |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 17 Дек 2008 18:25 |
|
да это не статья. это результат моей компиляции разных данных, кусок в отчет.
| Цитата: |
| Понимаю канешно что не корректно делать выводы на основании 2-х объектов сравнения |
- непраааавильно. корректно делать выводы на 100% объеме сделок за последний месяц... |
|
|
|
|
Andrey
Сообщения: 73
|
| Добавлено:
Ср, 17 Дек 2008 18:32 |
|
| zanoza писал(а): |
| да это не статья. это результат моей компиляции разных данных, кусок в отчет. |
круто
| zanoza писал(а): |
| непраааавильно. корректно делать выводы на 100% объеме сделок за последний месяц... |
слушаюсь  |
|
|
|
|
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
| Добавлено:
Чт, 18 Дек 2008 09:44 |
|
20, 30, 50%? Друзі, потроху втрачаємо здоровий глузд.
За всю історію становлення незалежної України і разом з нею - незалежної оцінки - такого розміру чинника торгу не було. І немає. І не буде. Люди роками випрацьовували обгрунтування 5-10%, причом часи були різні - і добрі, і не зовсім. То вже сьогодні маємо перевернути з ніг на голову власні переконання і підходи? Де ж умова типової мотивації сторін угоди? Яка ж то ринкова вартість, коли торг -30%?. Це ж не турецький базар, панове. До речі, банкірам приписують вираз "тільки жебрак продає нерухомість". От так, наврочили. Тепер ліквідація нерухомості виділяється у стійкий сегмент ринку (до речі, обмеженого). Тільки при чому тут ринкова вартість? Звертаю увагу ще на одну обставину. Всі займаються прогнозами, одночасно вже факт, що у наступному році будівництво нерухомості скорочується вдвічі. Не за горами дефіцит пропозиції, який називали головною причиною зростання ціни до останнього часу.
Криза, що розверзлася за останні два місяці - жалюгідний відрізочок часу, мить на шляху розвитку економіки держави. Не треба ж доводити, що у суттєвій долі криза для України надумана, так як і безсумнівно, що такий розвиток подій вигідний багатьом можновладцям. Навіщо їм потакати і ускладнювати ситуацію, не розумію. Через декілька місяців все вщухне, буде дуже цікаво подивитись на Звіт з корегуваннями у 30-50%. І не тільки виконавцеві робіт.
Сподіваюся, розум переможе. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 18 Дек 2008 10:06 |
|
Юрий Андрусенко, вам два человека приводят реальные данные по реальным ценам сделок с торгом 40-50%, а вы говорите, что нет такого торга. какой рынок - такой и торг.
вы не в ФГИУ работаете? у них тоже нет такого торга.
| Цитата: |
| Де ж умова типової мотивації сторін угоди? |
- сейчас одна из самых "типових" - необходимость а) гасить кредиты валютный срочно, б) уволенному с работы жить хоть на что-то.
у нас в городе уже был когда-то такой торг и цены были копеечные. когда весь город лежал, ни один завод не работал и з/п не платили месяцами. чем сейчас отличается ситуация? у нас из 3 градообразующих предприятий работает одно до января. и все. какой торг у нас будет в январе, а?! |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
