Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Стоимость замещения, функциональный аналог - как считать Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Общие вопросы по оценке недвижимого имущества На страницу 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7  След. Автор Сообщение Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Ср, 23 Фев 2011 06:24 КовАл писал(а): 2. стоимость воспроизводства улучшений Вот-вот. Кто вообще сказал, что в рамках затратного подхода нужно определять затраты на воссоздание конструктивно точно такого же объекта, как объект оценки? А почему не затраты на воссоздание функционального аналога объекта оценки, который может приносить собственнику адекватный доход / прибыль, обладать такой же полезностью? А это не подразумевает те же площади, строительный объем, материал стен... _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Ср, 23 Фев 2011 10:18 Цитата: Восстановительная стоимость объекта определяется затратами на воспроизведение как бы точной копии оцениваемых улучшений на участке земли в текущих ценах с использованием таких же материалов, строительных стандартов, проектных решений и сохранением всех имеющихся эле-ментов неэффективности. Угу. Это Вы сейчас о "вартість відновлення". А есть еще в рамках затратного же подхода - "вартість заміщення". Вот о ней и говорит Grey Horse. Лебедь Наталья Петровна - фамилия не склоняется, если я не ошибаюсь. Зарегистрирована на нашем форуме, кстати. КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Ср, 23 Фев 2011 10:24 Зайка писал(а): Grey Horse писал(а): КовАл писал(а): 2. стоимость воспроизводства улучшений Вот-вот. Кто вообще сказал, что в рамках затратного подхода нужно определять затраты на воссоздание конструктивно точно такого же объекта, как объект оценки? А почему не затраты на воссоздание функционального аналога объекта оценки, который может приносить собственнику адекватный доход / прибыль, обладать такой же полезностью? А это не подразумевает те же площади, строительный объем, материал стен... Восстановительная стоимость объекта определяется затратами на воспроизведение как бы точной копии оцениваемых улучшений на участке земли в текущих ценах с использованием таких же материалов, строительных стандартов, проектных решений и сохранением всех имеющихся эле-ментов неэффективности. и...? Зайка Сообщения: 147 Добавлено: Ср, 23 Фев 2011 10:36 zanoza писал(а): Цитата: Восстановительная стоимость объекта определяется затратами на воспроизведение как бы точной копии оцениваемых улучшений на участке земли в текущих ценах с использованием таких же материалов, строительных стандартов, проектных решений и сохранением всех имеющихся эле-ментов неэффективности. Угу. Это Вы сейчас о "вартість відновлення". А есть еще в рамках затратного же подхода - "вартість заміщення". Вот о ней и говорит Grey Horse. Лебедь Наталья Петровна - фамилия не склоняется, если я не ошибаюсь. Зарегистрирована на нашем форуме, кстати. "Оцениваемые здания (сооружения) могут быть созданы из материалов, в соответствии со строительными технологиями и проектами, которые в настоящее время не используются, а затраты на создание их копий в современных условиях либо невозможно рассчитать, либо они не сопоставимы с затратами на возведение современных зданий аналогичного функционального назначения. В этой ситуации, когда стоимость оцениваемого объекта приравнивается к стоимости сооружения одинаковой полезности, возведение которого соответствует современному уровню строительства, используется стоимость замещения" То есть все равно нужно считать стоимость строительства такого же здания, потому что у другого здания уже будет другая полезность, а Grey Horse писал (если я правильно его поняла) о том, что можно построить аналог, который будет приносить доход, и не обязательно с такой же площадью. Как это? У меня был одноэтажный склад, а я в затратке буду считать двухэтажный, потому что он будет выгодней? zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Ср, 23 Фев 2011 10:58 Зайка писал(а): "Оцениваемые здания (сооружения) могут быть созданы из материалов, в соответствии со строительными технологиями и проектами, которые в настоящее время не используются, а затраты на создание их копий в современных условиях либо невозможно рассчитать, либо они не сопоставимы с затратами на возведение современных зданий аналогичного функционального назначения. В этой ситуации, когда стоимость оцениваемого объекта приравнивается к стоимости сооружения одинаковой полезности, возведение которого соответствует современному уровню строительства, используется стоимость замещения" То есть все равно нужно считать стоимость строительства такого же здания, потому что у другого здания уже будет другая полезность, а Grey Horse писал (если я правильно его поняла) о том, что можно построить аналог, который будет приносить доход, и не обязательно с такой же площадью. Как это? У меня был одноэтажный склад, а я в затратке буду считать двухэтажный, потому что он будет выгодней? Цитата: Вартість заміщення - визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) нового об'єкта, подібного до об'єкта оцінки, який може бути йому рівноцінною заміною. КАБІНЕТ МІНІСТРІВ УКРАЇНИ П О С Т А Н О В А Про затвердження Національного стандарту N 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав" (Національний стандарт, п.3) від 10 вересня 2003 р. N 1440 м.Київ Вартість заміщення - це вартість відтворення аналога за функціями, але із застосуванням нових технологій, дизайну, матеріалів. МІНІСТЕРСТВО ПРОМИСЛОВОЇ ПОЛІТИКИ УКРАЇНИ Н А К А З Щодо забезпечення обліку основних засобів та інших необоротних активів (Додаток N 1 (МЕТОДИЧНІ РЕКОМЕНДАЦІЇ МІНПРОМПОЛІТИКИ УКРАЇНИ "Про проведення індексації та переоцінки об'єктів основних засобів"), п.2.3) 11.09.2003 N 381 Grey Horse писал(а): А почему не затраты на воссоздание функционального аналога объекта оценки, который может приносить собственнику адекватный доход / прибыль, обладать такой же полезностью? А это не подразумевает те же площади, строительный объем, материал стен... Мммм... судя по процитированным определениям из закона, действительно, не упоминается об идентичности размеров. Хотя на практике мне не доводилось сталкиваться с таким расчетами... Вот Grey Horse появится, его и будем пытать. Сделаю может ветку отдельную даже. Ansuz-Sowulo Сообщения: 29 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 24 Фев 2011 11:29 zanoza писал(а): Grey Horse писал(а): А почему не затраты на воссоздание функционального аналога объекта оценки, который может приносить собственнику адекватный доход / прибыль, обладать такой же полезностью? А это не подразумевает те же площади, строительный объем, материал стен... Мммм... судя по процитированным определениям из закона, действительно, не упоминается об идентичности размеров. Хотя на практике мне не доводилось сталкиваться с таким расчетами... Вот Grey Horse появится, его и будем пытать. Тут, как по мне, изначально не правильно интрепретируются некоторые экономические понятия. В законе сказано Цитата: "39. Витратний підхід ґрунтується на врахуванні принципів корисності і заміщення.". Экономическая сущность полезности предполагает в себе не способность приносить прибыль, а способность удовлетворять потребности, что и подтверждается в стандарте: Цитата: "Принцип корисності ґрунтується на тому, що майно має вартість тільки за умови корисності його для потенційного власника або користувача. Під корисністю слід розуміти здатність майна задовольняти потреби власника або користувача протягом певного часу. " За способность приносить экономическую выгоду отвечает принцип ожидания, который заложен в основу доходного подхода. Цитата: "Принцип очікування передбачає, що вартість об'єкта оцінки визначається розміром економічних вигод, які очікуються від володіння, користування, розпорядження ним. " Полезность - субъективная мера удовлетворения, которую получает индивид от потребления блага. И эта мера удовлетворения будет разной для двухэтажного здания и одноэтажного. Поэтому и размеры функционального аналога должны быть идентичными. zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Чт, 24 Фев 2011 12:59 Цитата: И эта мера удовлетворения будет разной для двухэтажного здания и одноэтажного Не факт, мне кажется. Особенно если выгодно по НЭИ строить не склад, а офис... Что-то я запуталась. Зайка Сообщения: 147 Добавлено: Пт, 25 Фев 2011 12:21 А мне кажется правильным, что Ansuz-Sowulo привязалась в ответе на этот вопрос к принципам оценки, потому что у разных подходов (в частности если сравнивать затратный и доходный) разные цели и нельзя оценивать затратным подходом исходя из принципа ожидания (дохода). У затратного совсем другие цели, даже исходя из названия- посчитать затраты на создание такого же объекта или такой же полезности. Но я все равно уверена, что нельзя считать в рамках затратного затраты на строительство объекта, отличающегося от объекта оценки (даже просто по площади), даже если это будет отвечать принципу НЭИ Максим Сочинский Возраст: 38 Сообщения: 359 Откуда: Odessa Добавлено: Пт, 25 Фев 2011 12:28 Подождите, но если есть объект оценки склад с рампой, то склад без рампы это совершенно другие деньги. Мне кажется что стоимость замещения, применимо к затратному подходу и оценке недвижимости, это скорее применение аналогичных, а не идентичных, материалов, конструкторских решений, которые позволят использовать объект аналог с такой же эффективностью и без потери функциональности по сравнению с оцениваемым объектом. Так например, имея склад с рампой в оценке, у которого стены и фундамент сделаны из бетона согласно современным требованиям и при этом нормативный срок службы составляет около 150 и более лет, то функциональным аналого в данном случае будет тот же склад с рампой из УПВС, с тем же бетоном (который однако соответствует совдеповским стандартам и гостам) И в данном случае это и будет функциональный аналог. Он может выполнять те же функции, он может быть использован по тому же назначению. При этом разницу в стоимости материалов учитываем в коэффициенте пересчета. Цитата: zanozaЦитата: И эта мера удовлетворения будет разной для двухэтажного здания и одноэтажного Не факт, мне кажется. Особенно если выгодно по НЭИ строить не склад, а офис... Что-то я запуталась. как мне кажется тут надо исходить из существующего использования, кроме случаев когда весь отчет строится из предположения про "строительства офиса вместо склада" Так что не может отличатся объект оценки и объект аналог своими размерами и или параметрами, следует подбирать максимально близкие и по размерам и по назначению.... понятно что в УПВС не предусмотрены все современные здания или проекты которые появились после 70-х годов.... По моему скромному мнению .... _________________ Не идти вперед, значит идти назад. skype: maxim_sochinskiy zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пт, 25 Фев 2011 12:33 Максим Сочинский писал(а): как мне кажется тут надо исходить из существующего использования, кроме случаев когда весь отчет строится из предположения про "строительства офиса вместо склада" А как же НЭИ? Hard_Pragmatic Возраст: 52 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пт, 25 Фев 2011 12:36 zanoza писал(а): А как же НЭИ? а НЭИ при использовании затратного подхода не используется отсюда все недопонимания _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пт, 25 Фев 2011 12:38 Аааа, вот оно как. А где это написано? Максим Сочинский Возраст: 38 Сообщения: 359 Откуда: Odessa Добавлено: Пт, 25 Фев 2011 12:45 Нигде, можно оттолкнуться от фразы что "рыночная стоимость рассчитывается с учетом НЭИ" (НС № 1 Базы оценки) и от "Стоимость воссоздания и замещения рассчитывается исходя из ..." (НС № 1) Во втором случае нифига не сказано про НЭИ. Однако следует отметить такую штуку, что база оценки выбирается для всего отчета и если она принимается как офис для склада, то во всех трех подходах будет считаться офис (с учетом переделки) Путаница скорее из-за того, что затратку вырывают из контекста. _________________ Не идти вперед, значит идти назад. skype: maxim_sochinskiy Зайка Сообщения: 147 Добавлено: Пт, 25 Фев 2011 12:53 Ну смотрите, НЭИ - это ведь тоже принцип (п.10 НСО №1), а затратный подход "ґрунтується на врахуванні принципів корисності і заміщення" - п.39 того же стандарта. То есть просто при затратного подходе не учитывается НЭИ, причем как видите это закреплено нормативно С постами Максим Сочинский согласна полностью Посчитать склад как будущий возможный офис можно в рамках доходного подхода Hard_Pragmatic Возраст: 52 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пт, 25 Фев 2011 12:56 Зайка писал(а): Ну смотрите, НЭИ - это ведь тоже принцип (п.10 НСО №1), а затратный подход "ґрунтується на врахуванні принципів корисності і заміщення" - п.39 того же стандарта. +1 _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Общие вопросы по оценке недвижимого имущества На страницу 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме