| Автор |
Сообщение |
kates
Сообщения: 55
|
 Добавлено:
Чт, 15 Сен 2011 15:54 |
  |
Добрый день!
Подскажите, если кто сталкивался с оценкой спортзала в школе, как вы выходили из положения если аналогов и информации об арендной плате нет (г. Николаев).
Возможно ли использование ЗП, а именно: Опосередкована вартість будівництва об’єктів соціального призначення, які споруджуються на території України (з урахуванням ПДВ) для загальноосвітніх шкіл (учнівське місце)? |
|
|
  |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 15 Сен 2011 16:29 |
|
Сравнение отпадает - нет аналогов.
Доходник возможен если найдете аналоги, что сомнительно. Хотя????
Остается затратка.
Тут важно обосновать этот подход в отчете.
В своей практике для ФГИ пользовал последнее, проблем не было .
| kates писал(а): |
Возможно ли использование ЗП, а именно: Опосередкована вартість будівництва об’єктів соціального призначення, які споруджуються на території України (з урахуванням ПДВ) для загальноосвітніх шкіл (учнівське місце)? |
А почему нет. Это по свежее УПВС |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 15 Сен 2011 16:35 |
|
| kates писал(а): |
| информации об арендной плате нет (г. Николаев). |
Не знаю как у Вас, а у нас в Киеве аренды полно: под разные секции сдают, под футбол/баскетбол. Инфы в открытых источниках точно не найти, только на прямую с руководством школ общаться.
Как вариант альтернативный и вполне осуществимый - инфа по почасовой аренде залов в спорткомплексах (не поверю, что в николаеве нету ни одного такого) под тот же футбол/баскетбол и т.д. Заодно и заполняемость реально можно прощупать.
Ну и учесть корректировками особенности объекта оценки и объектов сопоставления.
Вот с ходу нашел:
http://sport.nikolaev.mnogonado.ua/купить/спорт/спортзалы/
http://stranaleta.com.ua/lotos/ |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 15 Сен 2011 18:56 |
|
| Серый писал(а): |
| kates писал(а): |
| информации об арендной плате нет (г. Николаев). |
Не знаю как у Вас, а у нас в Киеве аренды полно: под разные секции сдают, под футбол/баскетбол. Инфы в открытых источниках точно не найти, только на прямую с руководством школ общаться.
Как вариант альтернативный и вполне осуществимый - инфа по почасовой аренде залов в спорткомплексах (не поверю, что в николаеве нету ни одного такого) под тот же футбол/баскетбол и т.д. Заодно и заполняемость реально можно прощупать.
Ну и учесть корректировками особенности объекта оценки и объектов сопоставления.
Вот с ходу нашел:
http://sport.nikolaev.mnogonado.ua/купить/спорт/спортзалы/
http://stranaleta.com.ua/lotos/ |
Знаете уважаемый коллега. Все это не так просто.
Да есть аренда
НО!
Как правило вместе с инвентарем. А в оценке "помещение спортзала".
Да и секции эти как правило "карманные" где "тренерами" сами учителя физкультуры выступают и было это всегда. Тока тут не аренда платится, а за тренировку в секции. Проблема выделить "чистую аренду" очистив ВД от зарплаты, аренды инвентаря, отопления, освещения и тп. На практике это не реально ибо учет не ведется да же в специализированных объектах я уж молчу про школы. А выудить эти данные у "аналогов" вообще не реально. Чето мне кажится что за те деньги какие платят оценщику тока затратка и останется. Хоты теоретически можно все подходы применить.
Со спортзалами такая же проблема как с, на пример, кинозалами или актовыми залами. Да и Николаев далеко не Киев. Тут спрос на эти услуги на много меньше. Я лично год назад с этим всем столкнулся оценивая спортзал, при том не школьный, а самостоятельный объект.
Что касается ссылок то первая, пардон, пустышка, информации зеро, а вторая вообще по базе отдыха. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
kates
Сообщения: 55
|
| Добавлено:
Чт, 15 Сен 2011 19:20 |
|
Cпасибо за ответы.
Уважаемый rudge, а как вы обосновывали ЗП в отчете, кроме того что нет информации по другим подходам? |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 15 Сен 2011 22:10 |
|
| rudge писал(а): |
Знаете уважаемый коллега. Все это не так просто.
Да есть аренда
НО!
Как правило вместе с инвентарем. А в оценке "помещение спортзала".
Да и секции эти как правило "карманные" где "тренерами" сами учителя физкультуры выступают и было это всегда. Тока тут не аренда платится, а за тренировку в секции. Проблема выделить "чистую аренду" очистив ВД от зарплаты, аренды инвентаря, отопления, освещения и тп. На практике это не реально ибо учет не ведется да же в специализированных объектах я уж молчу про школы. А выудить эти данные у "аналогов" вообще не реально. Чето мне кажится что за те деньги какие платят оценщику тока затратка и останется. Хоты теоретически можно все подходы применить.
Со спортзалами такая же проблема как с, на пример, кинозалами или актовыми залами. Да и Николаев далеко не Киев. Тут спрос на эти услуги на много меньше. Я лично год назад с этим всем столкнулся оценивая спортзал, при том не школьный, а самостоятельный объект. |
Обещал не комментировать Ваши сообщения, но не могу удержаться. Знаете, плохому танцору что мешает? Так у оценщика, наверное, тоже есть какой-то орган, который ему мешает, правда я не знаю какой. Никто не говорил, что будет легко - это раз. Знаешь, сколько нужно пропахать для сбора необходимой информации - бери оплату сопоставимую или не работай - заедрался уже на это реагировать. При любом разбирательстве никто никогда не будет рассматривать сколько вам заплатили, а иметь будут по полной в соответствии с нормативными актами, а почувствуют слабину, так еще и жесче. Нету в стандартах классификации качества работы/объемов/ и т.д. в зависимости от суммы оплаты. Мало зарабатываете как оценщик - вперед на завод, там рабочих специальностей не хватает или в поля урожай собирать. Все оценщики одинаковые и все одинаково тяжело собирать информацию, так почему кто-то должен филонить.
Что касается инвентаря и т.д. У нас ребята года 2
назад ходили в спортзал в футбол играть. Обычный спортзал, из инвентаря только ворота, ну еще раздевалкой пользовались. Ну так без ворот этот спортзал нафиг не нужен для футбола.
По поводу секций. Есть контора, которая ведет секцию, она арендует спортзал и платит фиксированную аренду, а что она снимает с посетителей, это уже ее проблемы и проблемы ее бизнеса.
| rudge писал(а): |
| Что касается ссылок то первая, пардон, пустышка, информации зеро, а вторая вообще по базе отдыха. |
Ну извините, что из Киева не перезвонил в спортзал в Николаеве и не узнал расценки на их услуги.
А во второй ссылке база отдыха в районе Николаева, и там белым по синему написано: "Аренда спортзала – 1000 грн в сутки". Опять-таки, извините, что не позвонил из Киева и не уточнил, что же входит в стоимость аренды. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 16 Сен 2011 09:42 |
|
Спокойно, уважаемые коллеги, спокойно! 
Уважаемый коллега rudge, мне кажется, что позиция уважаемого коллеги Серый как-то ближе к истине... в данном случае.
Объект - достаточно специфический. И если нет адекватной оплаты работы Оценщика - то, может, и не браться?
А спортзал в школе, похоже, действительно подпадает больше под "недвижимость с коммерческим потенциалом" в терминах МСО. Т.е. - доходный подход. Нюансы на счет наличия инвентаря и зарплаты - технические.
Затратный подход... Ну кто будет строить отдельностоящий спортзал? В Николаеве? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 16 Сен 2011 10:35 |
|
Уважаемый Серый. Похоже я то же опустился на «ловлю блох» за что Вас критиковал. Посыпаю голову пеплом и приношу свои извинения. Ну не безгрешны мы.
Теперь о главном.
Да, я не отрицаю, есть сегодня такой бизнес как аренда спортзалов с целью организовать там, какие то, спортивные секции. Это бизнес арендатора. Сюда мы не лезем, ибо в оценке помещение спортзала и нас должна интересовать чистая доходность от сдачи этого помещения, как объекта оценки, в аренду, а не общая доходность получаемая собственником онного помещения в рамках доходного подхода. По этому, я и писал «Проблема выделить "чистую аренду" очистив ВД от зарплат, аренды инвентаря, отопления, освещения и тп. На практике это не реально ибо учет не ведется да же в специализированных объектах я уж молчу про школы. А выудить эти данные у "аналогов" вообще не реально.» Или это не так? При этом я не говорю, что доходный подход нельзя применять, я как раз говорил что «Доходник возможен, если найдете аналоги,….» при этом высказав сомнения по поводу наличия данных для применения этого метода определения РС таких ОО. Мало того такой вариант развития событий предусмотрен и в НС. Нет данных, не применяй подход обосновав этот шаг и сделав ограничения. Отсюда и мой вывод по поводу ЗП.
Ну и естественно такой не маловажный для каждого из нас фактор как оплата работы. Хотя я тут с Вам ЗА. Это не должно влиять на качество работы.
Сегодня я переговорил со знакомым бухом. спорткомплекса, в плане подкрепления/опровержения вышесказанного (все таки время прошло). И убедился, еще раз в том, что учета нет. При этом бух сказал, что им от аренды остается где то 30% (точной цифры она назвать не смогла, ее нет) ибо структура арендной платы включает в себя затраты на;
- эл энергию
- отопление
- вода канализация
- вентиляцию
- уборку
- пользованием инвентарем
- ремонты
- налог на ЗУ
- пользованием раздевалкой для верхней одежды
- ЗПТ управленческого и мед. Персонала.
При том учет ведется «чохом» и для своих нужд и для нужд арендаторов, а потом тупо делится на часы. Даже не литры и квт. Вот тока какое отношение имеет время аренды к потреблению воды в душе или к пользованию раздевалки для верхней одежды?
Как все это выделить из ВД для получения ЧОД? Как «найти» рыночные данные? Я лично не представляю. Может кто то знает, то плиз подскажите. 
| Grey Horse писал(а): |
Уважаемый коллега rudge, мне кажется, что позиция уважаемого коллеги Серый как-то ближе к истине... в данном случае. |
А чем моя «далее»? Я что отрицаю другие подходы? Я отрицаю возможность их использования в силу отсутствия адекватной информации. См. мое выше. К стати такое предусмотрено и МСО и нашим НС
| Цитата: |
| Объект - достаточно специфический. И если нет адекватной оплаты работы Оценщика - то, может, и не браться? |
может и не браться, но думаю здесь уровень оплаты не решит проблемы наличия информации. «9 женщин не родят ребёнке за 1 месяц» хоть лусни.
| Цитата: |
| А спортзал в школе, похоже, действительно подпадает больше под "недвижимость с коммерческим потенциалом" в терминах МСО. Т.е. - доходный подход. Нюансы на счет наличия инвентаря и зарплаты - технические. |
Если вести речь об отдельно стоящем спортивном зале то да. Он и строится как правило для получения дохода. Речь же идет о помещении спортзала в составе школы без которого оная не сможет эксплуатироваться как школа. По этому это скорее актив публичного сектора, а тут несколько другие нюансы. См МПО 3, МСО
| Цитата: |
| Затратный подход... Ну кто будет строить отдельно стоящий спортзал? В Николаеве? |
Дык он, ОО, уже построен. При чем тут «кто будет»? К стати, в каждом областном центре есть спорт комплексы. (не спортзалы в школе).
Добавлено спустя 6 минут 11 секунд:
| kates писал(а): |
Cпасибо за ответы.
Уважаемый rudge, а как вы обосновывали ЗП в отчете, кроме того что нет информации по другим подходам? |
Посмотрите мои посты. Кое что можно использовать для обоснования. Удачи |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 16 Сен 2011 11:03 |
|
| rudge писал(а): |
| Речь же идет о помещении спортзала в составе школы без которого оная не сможет эксплуатироваться как школа. По этому это скорее актив публичного сектора, а тут несколько другие нюансы. См МПО 3, МСО |
Сомневаюсь, что цель оценки - бух. учет. Врядли спортзал является отдельным строением, которое может стоять на балансе как самостоятельный объект.
Но автору темы цель оценки таки не мешало бы и огласить для окончательного снятия вопросов.
| rudge писал(а): |
| Дык он, ОО, уже построен. При чем тут «кто будет»? |
Ну так любой оцениваемый объект уже построен. Но тем не менее, мы же почему-то применяем некие виды износов, чтобы привести понесенные затраты к возможной отдаче от объекта. В том числе и отвечаем на вопрос экономической целесообразности такого строительства. И не всегда же полученная стоимость соответствует фактически понесенным затратам. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 16 Сен 2011 11:53 |
|
| Серый писал(а): |
Сомневаюсь, что цель оценки - бух. учет. Врядли спортзал является отдельным строением, которое может стоять на балансе как самостоятельный объект.
Но автору темы цель оценки таки не мешало бы и огласить для окончательного снятия вопросов. |
я то же не уверен. Но согласитесь что школьный спортзал это все таки публичный ОО. И его полезноать отличается от полезности самостоятельного спортзала.
| Цитата: |
| Ну так любой оцениваемый объект уже построен. Но тем не менее, мы же почему-то применяем некие виды износов, чтобы привести понесенные затраты к возможной отдаче от объекта. В том числе и отвечаем на вопрос экономической целесообразности такого строительства. И не всегда же полученная стоимость соответствует фактически понесенным затратам. |
Правильно, и я о том же. По этому не корректно сравнивать износы для школьного спортзала с износами для спортзала как самостоятельного. Внешний, а возможно и функциональный, тут явно будет разными. Особенно это отличие будет выявляться в расчете стоимости ЗУ под ними. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 16 Сен 2011 13:30 |
|
| rudge писал(а): |
| Но согласитесь что школьный спортзал это все таки публичный ОО. |
Согласен.
| rudge писал(а): |
| И его полезноать отличается от полезности самостоятельного спортзала. |
Не согласен. Допустив, вы хотите организовать некую секцию и для этого вам нужен спортзал. Просчитанная прогнозная выручка составляет, пусть 1000 ед. в месяц независимо от места ведения бизнеса, зар. плата, коммунальные и т.д. и т.п. составляет 300 ед. в месяц. Есть два равноценно подходящих помещения: спортзал школы и спортзал в местном спорткомплексе. Как вы говорите в силу специфичности арендная плата в школе оказалась 500 ед. в месяц, арендная плата в сотркомплексе 300 ед. Вопрос о том, где вы арендуете помещение, думаю, неуместен?
Полезность спортзала отлична и специфична только при условии ведения конкретной специализированной функции - образовательный процесс. При прочих других условиях полезность абсолютно одинаковых и равноценных объектов абсолютно одинакова. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 16 Сен 2011 14:21 |
|
Тут есть один нюанс который вылез у нас при оценке, правда, помещения класса. Режим школы. Там большие ограничения. Так что если бы я выбирал то явно учел бы его. И тут не известно что перевесило бы. Аналогично с такой проблемой мы столкнулись при оценке офисного помещения в общежитии. Режим.
К стати я почувствовал это на своем офисе когда приходили потенциальные арендаторы. Много отказывались. Не устраивал именно режим. Офис под охраной с 20 до 8 утра. А арендаторам подай доступ с 7 до 24 вечера. У каждого свои забобоны. Так что явно проявился узкий сегмент рынка в моем варианте.
В общем как говорил коллега Grey Horse "Объект - достаточно специфический" и сложностей/допущений в расчете доходником немерено. Вообще то в класике тут нужно брать "полную" аренду. Как для офисов. Но где ее найти?
ИХМО ЗП проще. Исходных данных, при том подтвержденных, для гос по более будет. Я бы точно не заморачивался.
Ну, а если исходить из теории, то конечно тут просится и ЗП, и Доходник. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 16 Сен 2011 15:16 |
|
| rudge писал(а): |
| Тут есть один нюанс который вылез у нас при оценке, правда, помещения класса. Режим школы. Там большие ограничения. Так что если бы я выбирал то явно учел бы его. |
Класс и спортзал вещи немного отличные. Режимность школы - это одно. Но есть, как по мне, следующий момент. Допустим, класс незанят в учебном процессе и передается в использование сторонним неким организациям. Теоретически и практически эта организация может использовать этот класс в часы работы школы. Со спортзалом такого быть не может т.к. уроки физкультуры прекратиться полностью не могут и спортзал не может быть передан полностью в использование сторониим организациям в часы работы школы. Скорее всего речь будет идти все-таки о почасовой передаче: в свободные часы между уроками, после уроков, в выходные и т.д. Поэтому, я бы определил стоимость спортзала как условно свободного от любых ограничений. Все остальные мутки пусть мутит представитель арендодателя: отделение ФДМУ/районо или еще кто-то там.
Тем более, фактически все ограничения в использовании фактически не учитываются в затратном подходе: кирпич стоит и занимает место постоянно, а их учет в доходном/сравнительном подходе, как по мне, приводят к дополнительной несопоставимости полученных результатов. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
kates
Сообщения: 55
|
| Добавлено:
Пт, 16 Сен 2011 15:39 |
|
Оценку данного спортзала требует горисполком у организаторов как раз спортивной секции в этом спортзале (для определения арендной платы). |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 16 Сен 2011 15:54 |
|
Собственно класс тоже нельзя передать в аренду полностью.
Если вести речь об использовании для расчета доходным подходом данного ОО, то мне не нравится именно почасовка. Напоминает "гостиницу". Ведь я уже говорил, проблема в выделении ЧОД который генерируется именно и только помещением. Вот его то как раз очень сложно выделить из общего ВД/затрат, от аренды при существующем (читай = 0) учете. В спец спортзалах там хоть это можно найти. Там нет заморочки с затратами на собственные нужды (собственника такого спортзала). В школах идет смешивание собственных затрат и затрат на арендаторов. (фраза корявая но думаю меня поймут).
И еще. Ну, а если не сдаются в аренду школьные спортзалы, то как его просчитать? (рассмотреть такую гипотетическую ситуацию, запретили же сдавать в аренду школьные столовые под свадьбы)
Сравнение?
За небольшим исключением практически школы не продаются (разве что порыть 90-е года но и это не выход).
Доходник?
Не подойдет ибо школа не есть объект доходной недвижимости по умолчанию.
Че в остатке? Затратный.
И если адекватно оценить ЗУ, и применить рыночные данные, и адекватно просчитать износы, то где то рядом с РС будет и цифирь.
По крайней мере должна быть как МСО (не наш НС) говорит.
Добавлено спустя 1 минуту 45 секунд:
| kates писал(а): |
| Оценку данного спортзала требует горисполком у организаторов как раз спортивной секции в этом спортзале (для определения арендной платы). |
Это понятно. Иначе на фиг оценивать |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
