| Автор |
Сообщение |
Alexey
Сообщения: 45
|
 Добавлено:
Пн, 10 Окт 2011 20:30 |
  |
Уважаемые друзья!Хочу обратиться за советом. Два месяца назад я оценил помещение под аренду в районной администрации. На днях отчёт вернули для исправления. Помогите с ответом на следующие вопросы:
1.Если нет аналогов и данных по арендым ставкам на подобные офисные помещения в с/х районах области - что делать?
2.Если нашлись аналоги, но на текущую дату, как привести в соответствии с ценами на дату оценки - через индекс инфляции?
3.На какую дату надо принимать долларовый индекс инфляции, если дата оценки - 31.07. (на 30.06, что ли?)?
4.Правильно ли в таблице сравнения арендных ставок выбирать медианное значение, а крайние отбрасывать?
5. Согласно Порядка Фонда сроки рассмотрения - 15 дней, а рецензия затянулась на два месяца. Как с этим бороться?
Не судите строго...Заранее благодарен!!!  |
|
|
   |
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 10 Окт 2011 22:19 |
|
1 - ходил и спрашивал у местного населения "почем купили? а почем сдаете?" к отчету "пришивал" только повествовательное описание по типу "зи слив мисцевих комерсантив..."
Сейчас бы просто взял аналоги в похожих населенных пунктах - и то и то плохо, но от этого аналогов больше не станет, главное - насколько хорошо Вы это опишете и обоснуете...
2 - текущая дата это сегодня, а дата оценки месяц назад? то чего тут к чему приводить? за этот месяц что рынок "упал" или наоборот резко "вырос"? в некоторых случаях беру аналоги за полгода и не парюсь, ибо ничего уже год как не меняется, рынок топчется на месте...
3 - не понял вообще вопрос
4 - если получается, то выбираю 6-7-9 аналогов, тогда обязательно отбрасываю, а если их всего 3, то конечно пахнет подбором цифры, хотя, тут все индивидуально, если из 3 цифр 2 на словах, а одна подтверждена документально, то да - можно и ее одну принять в расчет...
5 - не знаю, у них там свои порядки, например, они могли не рецензировать потому что клиент мог не принести и не подать весь пакет документов... или еще какие отмазки есть, так что Вы лучше исправьте или докажите, а не спорьте с ними по "процедуре" - мол "на 1 день опоздали и до свидания"...
Удачи! |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
 |
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Вт, 11 Окт 2011 21:39 |
|
1. Филин + можно взять некую информационную справочку у местных риелтеров, что так мол и так...
2. если дату оценки (два месяца назад) не менять, то формально аналоги на текущую дату не пришьёшь
3. ?
4. стараюсь придерживаться следующего алгоритма:
- покажите всё, что есть,
- обоснованно отбросьте всё, что не подходит совсем
- скорректируйте то, что более-менее подходит, отсортируйте
- в отсортированном ряду исключите экстремальные значения (крайние не всегда экстремальные),
- аргументированно выберите оценку среднего (мода, медиана, ср.арифметич) - я бы склонялся к моде, но если полученные члены ряда всё-таки сильно расходятся, то на основе принципа замещения усредните нижнюю часть ряда
5. ? |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Alexey
Сообщения: 45
|
| Добавлено:
Вт, 11 Окт 2011 22:12 |
|
1. Справочку вряд ли риелторы дадут, разве что по-знакомству.Ехать и опрашивать тоже проблематично (далеко да и посёлок в сельской местности - каккие там арендные ставки у местных коммерсантов).
2.Так можно применить найденные аналоги (ч/з 2 месяца) в доопрацьованом отчёте или действительно не пришьёшь?Дал запрос в местную администрацию об арендных ставках - если ответят, то можно будет всё остальное отбросить?
3. При расчёте ставки дисконта учёл прогноз инфляции на уровне 4,5 % (данные одного из сайтов (http://inflationdata.com/inflation/Inflation_Rate/HistoricalInflation.aspx). Рецензент изменил на 3,63. Чем он руководствовался непонятно.
5.Просто непонятны такие сроки.Где гарантия, что после доопрацювання отчёт не пролежит ещё полгода???  |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 11 Окт 2011 22:28 |
|
Alexey
2. если на дату доопрацювання эти ставки/аналоги действительны, что подтверждается обзвоном/осмотром/скрином, то почему их нельзя "пришить"? можно конечно!!!
Администрация это не истина в последней инстанции, если даст ответ, ну хорошо - берите во внимание, но если Вы нашли и другие аналоги, то почему их отбрасывать?
3. спросите у рецензента.
5. берите оплату с арендатора (если отчет под аренду), а если под приватизацию - то снова конкурс проведут, никто годами не будет его "квасить" и снова доставать... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Ср, 12 Окт 2011 13:07 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
Alexey
2. если на дату доопрацювання эти ставки/аналоги действительны, что подтверждается обзвоном/осмотром/скрином, то почему их нельзя "пришить"? можно конечно!!!
|
я имел ввиду, что если дата появления новых аналогов позже даты оценки, то формально их использовать нельзя - оценщик о них просто не мог знать, он же в будущее только прогнозы прогнозирует! |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 12 Окт 2011 13:16 |
|
| Yourick писал(а): |
| ...аналогов позже даты оценки, то формально их использовать нельзя - оценщик о них просто не мог знать, он же в будущее только прогнозы прогнозирует! |
Он и прогнозировать не имеет права. Оценка делается на утвержденную дату. Чего там потом будет не наше оценщиков дело. Состоится че нибудь, будет другая стоимость.
НО!!!!! Уже на другую дату.
Не путайте прогноз функционального использования ОО с прогнозом бизнеса. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Ср, 12 Окт 2011 13:23 |
|
ув. Rudge, напомню, что даже при оценке недвижимости, применяя доходный подход, оценщик капитализирует ЧОД за период после даты оценки, дословоно из НС1:
щодо очікуваних (прогнозованих) доходів |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 12 Окт 2011 13:38 |
|
| Yourick писал(а): |
ув. Rudge, напомню, что даже при оценке недвижимости, применяя доходный подход, оценщик капитализирует ЧОД за период после даты оценки, дословоно из НС1:
щодо очікуваних (прогнозованих) доходів |
которые сложились на ДАТУ оценки и будут постоянны/не изменны. Прогнозируется ЭТО. А не то что ЧОД будет меняться. Не путайте прогноз изменения ЧОД в бизнес-планировании с прогнозом в оценке для НЕИ
Смотрим международный стандарт МСО 1 где более подробно описано че и как про прогнозы касаемо РС.
| Цитата: |
3.2.3. «...На дату оценки...» выражает требование, чтобы предполагаемая величина рыночной стоимости относилась к конкретной дате. В силу того, что рынки и рыночные условия могут меняться, для другого времени пред-полагаемая стоимость может оказаться ошибочной или не соответствующей действительности. Результат оценки отражает текущее состояние и условия рынка на фактическую дату оценки, а не на прошлую или будущую дату. Это определение также предполагает, что переход актива из рук в руки и заключение сделки происходят одновременно, без каких-либо вариаций цены, которые в ином случае бы-ли бы возможны.
3.2.4. «...Между заинтересованным покупателем...» — относится к тому, у кого есть мотивы купить, но ничто его к этому не принуждает. Такой покупатель не горит желанием купить и не настроен платить любую цену. Кроме того, он совершает покупку, действуя в соответствии с реалиями и ожиданиями текущего рынка, а не воображаемого или гипотетического рынка, существование которого нельзя ни продемонстрировать, ни предвидеть. Предполагаемый покупатель не станет платить цену выше той, которую требует рынок. Нынешний собственник имущества также входит в число тех, кто составляет этот «рынок». Оценщик не должен делать нереалистичных допущений относительно условий рынка или предполагать, что уровень рыночной стоимости может быть выше достижимого по разумным соображениям. |
|
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 12 Окт 2011 14:00 |
|
| rudge писал(а): |
| которые сложились на ДАТУ оценки и будут постоянны/не изменны. Прогнозируется ЭТО. А не то что ЧОД будет меняться. |
Да ладно. А как же модель Гордона, позволяющая учесть темп возможного измененеия денежного потока. Это просто для упрощения принимается, что ЧОД будет постоянным. Кстати, принимается не всеми. Или Вы хотите сказть, что не учтете у себя в расчетах известные на дату оценки прогнозы, что доходность оцениваемого объекта в ... году снизится/повысится на ...% или ставки капитализации/дисконтирования снизятся/повысятся на ..%?
Если всегда прогнозировать, что ЧОД будет неизменным, то нафига ж тогда дисконтирование, ведь его как раз таки и придумали, чтобы учесть возможность изменения денежного потока в будущем.
И МСО не говорят, что ЧОД должен быть постоянным (или я такого не увидел), а учесть существующую ситуацию и прогнозы развития рынка в будущем. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Ср, 12 Окт 2011 14:54 |
|
Коллега Rudge, обращаю Ваше внимание, что принципиально важным идеологически является то, что оценщик ПРОГНОЗИРУЕТ ОЖИДАЕМЫЙ доход (а будет он переменным или постоянным, это уже как придётся) и утверждение о том, что оценщик не имеет права прогнозировать, выглядит по крайней мере странно  |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 12 Окт 2011 15:26 |
|
| Серый писал(а): |
...Если всегда прогнозировать, что ЧОД будет неизменным, то нафига ж тогда дисконтирование, ведь его как раз таки и придумали, чтобы учесть возможность изменения денежного потока в будущем. |
Смотрим МСО (МР-1)
| Цитата: |
| 5.12.5. После определения денежного потока (на основании реконструированного отчета о прибылях и убытках) оценщик должен выбрать метод капитализации. При прямой капитализации применяется общая ставка капитализации или ставка капитализации с учетом всех рисков, на которую делится доход одного года или стабилизированный чистый опрационный доход для определения показателя стоимости. Прямая капитализация применяется в основном на рынках, на которых имеются достаточные свидетельства, касающиеся информации. Капитализация дохода принимает в расчет стоимость денег в зависимости от времени и применяется к ряду величин чистых операционных доходов за некоторое число лет. Метод, называемый анализом дисконтированного денежного потока (ДДП), представляет собой очень известный пример капитализации дохода (см. МР 9). Прямая капитализация или капитализация дохода (либо и то, и другое) могут применяться для расчета рыночной стоимости, если ставки капитализации или дохода надлежащим образом подкрепляются данными рынка. При корректном применении обе процедуры должны давать одну и ту же расчетную величину стоимости. |
| Серый писал(а): |
| И МСО не говорят, что ЧОД должен быть постоянным (или я такого не увидел), а учесть существующую ситуацию и прогнозы развития рынка в будущем. |
Ответ в цитате из МСО. То о чем Вы говорите из бизнес планирования. Там другие задачи ставятся заказчиком и соответственно ожидаются другие ответы.
Если Вам и другим коллегам интересно то я готов рассказать свои мысли и подкрепить из расчетами по этому поводу и ответить на все вопросы.
То что сегодня делается нами в доходном подходе как на меня не корректно. ИХМО
Добавлено спустя 4 минуты 5 секунд:
| Yourick писал(а): |
| Коллега Rudge, обращаю Ваше внимание, что принципиально важным идеологически является то, что оценщик ПРОГНОЗИРУЕТ ОЖИДАЕМЫЙ доход (а будет он переменным или постоянным, это уже как придётся) и утверждение о том, что оценщик не имеет права прогнозировать, выглядит по крайней мере странно |
Откуда Вы это взяли? "Принципиально важным" в оценке есть в принципе получение дохода от инвестированных средств. По этому утверждаю, что "что оценщик не имеет права прогнозировать" изменения в будущем на рынке.
Напомню Оценщик = зеркало рынка на дату оценки, а не Глоба. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 12 Окт 2011 15:53 |
|
| rudge писал(а): |
Если Вам и другим коллегам интересно то я готов рассказать свои мысли и подкрепить из расчетами по этому поводу и ответить на все вопросы.
То что сегодня делается нами в доходном подходе как на меня не корректно. ИХМО |
конечно интересно, давай.
а пока я
| Yourick писал(а): |
| Коллега Rudge, обращаю Ваше внимание, что принципиально важным идеологически является то, что оценщик ПРОГНОЗИРУЕТ ОЖИДАЕМЫЙ доход (а будет он переменным или постоянным, это уже как придётся) и утверждение о том, что оценщик не имеет права прогнозировать, выглядит по крайней мере странно |
+1 |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Ср, 12 Окт 2011 16:08 |
|
| rudge писал(а): |
| Yourick писал(а): |
| Коллега Rudge, обращаю Ваше внимание, что принципиально важным идеологически является то, что оценщик ПРОГНОЗИРУЕТ ОЖИДАЕМЫЙ доход (а будет он переменным или постоянным, это уже как придётся) и утверждение о том, что оценщик не имеет права прогнозировать, выглядит по крайней мере странно |
Откуда Вы это взяли? "Принципиально важным" в оценке есть в принципе получение дохода от инвестированных средств. По этому утверждаю, что "что оценщик не имеет права прогнозировать" изменения в будущем на рынке.
Напомню Оценщик = зеркало рынка на дату оценки, а не Глоба. |
... опять меня не поняли...
я сейчас говорю не о том, чтобы прогнозировать или нет изменения в будущем, а о том что в доходном подходе оценщик капитализирует/дисконтирует ОЖИДАЕМЫЕ (ПРОГНОЗИРУЕМЫЕ) денежные потоки (постоянные/изменяемые), начиная с периода, который непосредственно следует ЗА ДАТОЙ ОЦЕНКИ, а это уже БУДУЩЕЕ. |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 12 Окт 2011 16:18 |
|
| Yourick писал(а): |
... опять меня не поняли...
я сейчас говорю не о том, чтобы прогнозировать или нет изменения в будущем, а о том что в доходном подходе оценщик капитализирует/дисконтирует ОЖИДАЕМЫЕ (ПРОГНОЗИРУЕМЫЕ) денежные потоки (постоянные/изменяемые), начиная с периода, который непосредственно следует ЗА ДАТОЙ ОЦЕНКИ, а это уже БУДУЩЕЕ. |
Уважаемый коллега Yourick. Вы в одной фразе сами себе противоречите.
Повторяю. ЧОД определяется на ДАТУ оценки и ПРОГНОЗИРУЕТСЯ что этот ЧОД будет постоянен и не изменен в будущем. Прогнозируется только ЭТО. И называется ЭТО "прогнозируемый доход" который сложился на дату оценки. То что он будет меняться это несомненно вот только нам не дано определить эти процессы.
Я чего то не понял МСО это что уже не "авторитет"?????
Я его не писал.
Мало того уж если Вы прогнозируете доход то будьте добры прогнозируйте и адекватную доходность в виде ставки дисконта. Если правильно спрогнозируете ( в чем я не уверен ) то РС дисконтированием будет = РС капитализацией.
Коллеги прошу вас вчитайтесь в МСО прежде чем писать +1
Оценщик - зеркало рынка на дату оценки |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
