| Автор |
Сообщение |
Natali
Возраст: 48
Сообщения: 107
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Вс, 06 Ноя 2011 14:04 |
  |
Такой вопрос.
Заказчик хочет оценить право пользования жилым домом. Дом 3-х этажный, около 3 тыс. кв. м, не введенный в эксплуатацию, но завершенный строительством. Цель оценки - постановка на баланс и внесение в уставный фонд.
Насколько я понимаю, его нужно оценивать по аналогам квартир без отделки, а к итоговой стоимости применить корректировку - дисконтированные затраты на ввод дома в эксплуатацию.
Уважаемые форумчане, каково ваше мнение? |
_________________
неисправимый оптимист |
|
   |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 06 Ноя 2011 14:22 |
|
Поставить его на баланс как основное средство можно только после признания годным к эксплуатации в соответствии с актом приемной комиссии. До этого это объект незавершенного строительства, даже если там закончены все строительные работы (что, кстати, тоже определяет приемная комисиия). Как незавершенное строительство, по идее, он должен и так числиться на балансе по суммам, потраченным на строительство. Поэтому, как по мне, цель поставновки на баланс неуместна.
Вопрос взноса в уставный фонд только если нет законодательного запрета внесения в уставный фонд незавершенных строительством объектов.
Ну и, наверное, основной вопрос, а квартирки не проданы часом, есть ли что вносить в УФ.
Ну а алгоритм расчета в принципе правильный. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Natali
Возраст: 48
Сообщения: 107
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 06 Ноя 2011 15:08 |
|
Дом рассчитан на две семьи! 
Есть документ: Сертифікат відповідності державним будівельним нормам, стандартам та правилам.
Согласно этому документу: Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю засвідчує відповідність закінченого будівництвом об'єкта державним стандартам, будівельним нормам і правилам. |
_________________
неисправимый оптимист |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 06 Ноя 2011 15:32 |
|
| Natali писал(а): |
| Дом рассчитан на две семьи! |
Ну а че, семьи разные бывают, кто-то в десятером в коммуналке ютится, кто-то в двоем на тысячах жирует. Но вопрос о том, проданы ли квартиры это не снимает. Если квартиры проданы и за них уплочено, то фактически застройщик не может с этими квартирами ничего сделать т.к. они уже не его. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Natali
Возраст: 48
Сообщения: 107
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 06 Ноя 2011 15:37 |
|
Ок, спасибо за совет, буду узнавать у заказчика  |
_________________
неисправимый оптимист |
|
|
|
Natali
Возраст: 48
Сообщения: 107
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 07 Ноя 2011 12:06 |
|
Пообщалась с юристом заказчика. Оказывается, дом уже сдан в эксплуатацию, заканчиваются отделочные работы. Собственник здания вносит в уставный фонд юр.лица право пользования и распоряжения объектом без права владения. То есть юр.лицо собирается сдавать здание в краткосрочную аренду, но чтобы собственник - физ.лицо не платило налог с доходов физ.лиц.
Уважаемые форумчане, посоветуйте, как обосновать расчет ограниченных прав на здание? |
_________________
неисправимый оптимист |
|
|
|
Natali
Возраст: 48
Сообщения: 107
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 09 Ноя 2011 18:43 |
|
Всем спасибо за "активное" участие! "Тихо сам с собою..." 
Ну, ничего, оценка сделана, клиент доволен! |
_________________
неисправимый оптимист |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 10 Ноя 2011 00:32 |
|
просто как-то сильно закручено, кто чего не будет платить, как внесут в уставный фонд (только 2 права из 3)? что оцениваем - здание или одно из прав..и какое?
если можно все четко в одном сообщении изложить - тогда можно будет "сообразить на ..." как минимум Вас, меня и Руджа
| Natali писал(а): |
| оценка сделана, клиент доволен |
а если уже неактуально, то простите...
ну и тогда свои соображения и свой расчет в студию |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
 |
|
Natali
Возраст: 48
Сообщения: 107
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 10 Ноя 2011 08:03 |
|
Оценивались права пользования зданием (краткосрочные до 3 лет) для внесения в уставный фонд юр.лица, то есть 1 право из 3. Пользователь собирается сдавать здание в посуточную (понедельную) аренду.
Расчет выполнен двумя подходами:
1. Сравнительный - аналоги жилых домов были скорректированы на ограниченное право пользования через фактор текущей стоимости аннуитета (пользование на 3 года и неограниченное во времени владение, то есть 1/Ск).
2. Доходный - дисконтирование денежных потоков на 3 года, без расчета реверсии, с учетом недозагрузки. |
_________________
неисправимый оптимист |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 10 Ноя 2011 09:04 |
|
Насколько я понимаю, то ПП должно было быть определено, как капитализированный (прямая/не прямая кап.) доп. доход, получаемый пользователем. Поэтому вариант 2 справедлив, если пользователь не платит собственнику ничего, т.е. в таком случае доп доход равен ЧОД от сдачи в аренду по рын. ставкам. |
|
|
|
|
Natali
Возраст: 48
Сообщения: 107
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 10 Ноя 2011 09:15 |
|
Все верно, пользователь ничего не платит собственнику. Доход считался по рыночным арендным ставкам от посуточной аренды. |
_________________
неисправимый оптимист |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 10 Ноя 2011 10:51 |
|
| Natali писал(а): |
| .... Доход считался по рыночным арендным ставкам от посуточной аренды. |
А по чему "по суточной"? Ведь если есть такое условие то это уже не к РС. Для РС нужны типичные условия сдачи в аренду. Те же, "по суточные", которые есть в СМИ имеют мало общего со зданием/квартирой, ибо там сдается здание/квартира + мебель + инвентарь и тп. Или у Вас такой ОО? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Natali
Возраст: 48
Сообщения: 107
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 10 Ноя 2011 11:24 |
|
Именно такой, будет сдаваться с мебелью и инвентарем |
_________________
неисправимый оптимист |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 10 Ноя 2011 12:27 |
|
| rudge писал(а): |
| Те же, "по суточные", которые есть в СМИ имеют мало общего со зданием/квартирой, ибо там сдается здание/квартира + мебель + инвентарь и тп. |
Те, которые помесячно сдаются, тоже, как правило, с минимальной мебелью и инвентарем (никто не тащит с сбой на пару месяцев пожить свою мебель и т.д.). Разве что если срок аренды ну очень большой, то тогда возможен вариант освобождения и то врядли: владельцу квартиры это куда-то вывезти нужно для хранения. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 10 Ноя 2011 13:21 |
|
| Natali писал(а): |
Такой вопрос.
Заказчик хочет оценить право пользования жилым домом. Дом 3-х этажный, около 3 тыс. кв. м, не введенный в эксплуатацию, но завершенный строительством. Цель оценки - постановка на баланс и внесение в уставный фонд.
Насколько я понимаю, его нужно оценивать по аналогам квартир без отделки, а к итоговой стоимости применить корректировку - дисконтированные затраты на ввод дома в эксплуатацию.
Уважаемые форумчане, каково ваше мнение? |
и
| Natali писал(а): |
| Именно такой, будет сдаваться с мебелью и инвентарем |
Плиз определитесь коллега с ОО.
А если речь идет о постановке на баланс то мебель, инвентарь и тп нужно отдельно считать однозначно. При чем доходник к этим ОО вряд ли подойдет, разве что найдете аналоги аренды. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
