Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Внешний износ ж/д путей завода Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3  След. Автор Сообщение КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Пн, 03 Окт 2005 20:34 Методы расчета могут быть разными, но результат должен быть один - рыночная стоимость, а что касается степени влияния факторов, то спец. недвижка как бы воще не имеет рынка и продается вместе с не спец. недвижкой в комплексе, так что влиять внешний износ будет в целом на весь комплекс, поэтому для его частей он тоже будет одинаков, эт я про % выражение. Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Ср, 05 Окт 2005 09:38 Цитата: Методы расчета могут быть разными, но результат должен быть один - рыночная стоимость Совершенно бесспорное утверждение. А вот сказать Цитата: влиять внешний износ будет в целом на весь комплекс, поэтому для его частей он тоже будет одинаков, эт я про % выражение. это всеравно что сказать – Физ. износ задания 50%, поэтому физ износ фундамента тоже - 50%. Андрей Возраст: 44 Сообщения: 1186 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 05 Окт 2005 14:19 Цитата: это всеравно что сказать – Физ. износ задания 50%, поэтому физ износ фундамента тоже - 50%. КовАл говорил немного о другом... Ведь здание трудно назвать комплексом... А если предприятие имеет внешний износ, например огранчение в производстве, то % внешнего износа в имущественном подходе учитываем в расчете каждого здания... zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Ср, 05 Окт 2005 15:35 ребята, давайте помиримся. в разных случаях внешний износ всего предприятяи распространяется на все, в некоторых - нет. все зависит от цели оценки причем юмора тут гораздо меньше, чем кажется... Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Ср, 05 Окт 2005 16:36 zanoza писал(а): ребята, давайте помиримся. Подождите подождите, Во-первых ни кто ни с кем не ссорился (оценщики не ссорятся они только рецензии пишут ) а спорил. Во-вторых все что вы мне объясняете я понимаю и не сколько не оспариваю. Да действительно ели предприятие в целом имеет Внеш.износ то этот износ распространяется на все имущество в отдельности. Вопрос в том, в какой пропорции этот износ распространяется на каждое имущество? По-моему мнению эти пропорции СОВЕРШЕННО РАЗНЫЕ для РАЗНОГО ТИПА ИМУЩЕСТВА. Но при этом мы могли бы и не задаваться этим вопросом, есть общая стоимость, есть общий износ, разница и есть искомая рыночная стоимость. Но в схеме Ковала мы идем от обратного мы рассчитываем Внеш.износ( для отдельного типа имущества (замете не всего предприятия в целом, а только неспец имущества) и тут же огульно принимаем такую же величину Внеш.износа( для другого, совершенно противоположного, типа имущества (спец), ну а потом складываем. Чувствуете разницу? Борода Тусовщик Возраст: 53 Сообщения: 1591 Добавлено: Ср, 05 Окт 2005 21:49 Последнее повышение (способ опр. ВИ от Пазирука): 1. Определяем стоимость имущества затратным подходом с учетом функ. износа. 2. Представляем себе ЦМК, остоящий только из указаного имущества (без существующей дебиторки, кредиторки и оборотных активов). 3. Определяем стомость такого ЦМК доходным подходом. 4. Разность ЗП и ДП дает ВИ. 5. Распределяем общий ВИ по позициям пропорционально стоимости по ЗП. Способ заморочливый, но логичный. Для тех, кто работает с программами типа Проджект 6.0 задача упрощается: копируем ДП предприятия и убираем из стартового баланса все кроме основных средств. Что касается СПЕЦ и НЕСПЕЦ имущества, то в случае наличия обьектов существенно различающихся по способам НЭИ, целесообразно вообще оценивать их отдельно. Напр. опытный цех в центре Киева как цех никого не интересует независимо от того, что и когда он выпускал. Оборудование- отдельно на вывоз, здание -на продажу или реконструкцию. Соотв. ВИ будет только у оборудования. _________________ Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. Андрей Возраст: 44 Сообщения: 1186 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 06 Окт 2005 10:15 В общем, получается, что считаем стоимость неспециализированной недвижимости двумя подходами: доходным (или сравнительным) и затратным без учета внешнего износа. Разница будет равна величине внешнего износа. Что то не так. ДП должен учитывать все виды износа... Т.е. в принципе стоимость полученная ДП - это стоимость без внешнего износа. Поправте меня, если ошибаюсь. КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Вт, 11 Окт 2005 21:37 2 Hard_Pragmatic По своей сути, экономический износ для недвижки это снижение стоимости кирпичей (читай строительных материалов) и стоимости их складывания (работы) в данном месте в результате влияния социально-экономических, экологических и др. внешних факторов. Всё осталльное - функциональный и физический износ. Так почему стоимость этих стр. мат. и работы в двух, рядом расположенных зданиях снизится на разный %? Марчук Андрей Гость Добавлено: Ср, 12 Окт 2005 10:12 КовАл писал(а): 2 Hard_Pragmatic По своей сути, экономический износ для недвижки это снижение стоимости кирпичей (читай строительных материалов) и стоимости их складывания (работы) в данном месте в результате влияния социально-экономических, экологических и др. внешних факторов. Всё осталльное - функциональный и физический износ. Так почему стоимость этих стр. мат. и работы в двух, рядом расположенных зданиях снизится на разный %? Уважаемый г-н КовАл! Ваше последнее утверждение не верно. Внешний износ выражается не в сниженеии стоимости материалов и работ. Все, что касается самого объекта (материалы, планировка, обеспеченность инж. системами, местоположение и т.п.) - это либо физический, либо функциональный износ. Все, что касается сторонних по отношению к объекту факторов - это внешний износ. Кстати, внешний износ появляется тогда, когда аналогичные объекты в регионе НЕ СТРОЯТСЯ. Т.е. ситуация на рынке такова, что строительство НЕ ВЫГОДНО. Стоимость объекта после завершения строительства не позволит окупить затраты на строительство и получить соответствующую прибыль. При этом заметьте - стоимость "кирпичей" от этого не уменьшается. Кроме того, у двух соседних объектов, расположенных на расстоянии 50 м, может быть разный износ. Например: здание 1 - цех, здание 2 - АБК. Ситуация на местном региональном рынке такова, что цеха никому не нужны (избыток в регионе, их никто не покупает). Административные здания, наоборот пользуются большим спросом (при этом цех реконструировать в административное здание не представляется возможным исходя из конструктивных особенностей). В этом случае внешний износ у здания 1 есть, а у здания 2 - нет. Причем заметьте: 1. здание цеха может соответствовать всем современным требованиям к зданиям такого рода, т.е. у него будет отсутствовать функциональный износ. 2. Здания построены из одинаковых кирпичей С уважением, Марчук. Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Ср, 12 Окт 2005 11:40 КовАл писал(а): 2 Hard_Pragmatic По своей сути, экономический износ для недвижки это снижение стоимости кирпичей (читай строительных материалов) и стоимости их складывания (работы) в данном месте в результате влияния социально-экономических, экологических и др. внешних факторов. Всё осталльное - функциональный и физический износ. Так почему стоимость этих стр. мат. и работы в двух, рядом расположенных зданиях снизится на разный %? Ой ёёё, как все запущено Ответ в твоем вопросе, и ключевое слово в твоем вопросе не кирпичи и работа, а слово - «В ДАНОМ МЕСТЕ». В том то и дело что В ДАНОМ МЕСТЕ в результате влияния социально-экономических факторов одно здание будет более востребовано а другое менее. Причем эта самая востребованность может быть полярно противоположной в ДРУГОМ МЕСТЕ В ДАНОМ МЕСТЕ нужны офисы и склады. ДРУГОМ МЕСТЕ нужны специальные производственные площади для станков ХН-10. флай Возраст: 47 Сообщения: 991 Откуда: Днепр Добавлено: Ср, 12 Окт 2005 12:09 Смею заметить .... .... где и когда было снижение стоимости кирпичей, стр.мат. и стоимости их складывания? вроде бы все только дорожает и процесс этот абсолютно закономерен на данный момент в нашем геогр. ареале. флай Возраст: 47 Сообщения: 991 Откуда: Днепр Добавлено: Ср, 12 Окт 2005 12:22 Возможно, уважаемый пан Ковал имел в виду следующее - расположение здания на участке, к примеру удобность входа и выход, либо открытость здания со стороны магистрали , тоже может быть, причиной функционального износа. Кроме того, стоимость кирпичей и стоимость их складывания - это прямые затраты, на воссоздание(замещение) объекту, и именно прямые затраты в первую очередь страдают по мере эксплуатации объекта - и проявляется физизнос - так вновь сданное здание имеет физизнос на уровне 5% (это кстати перевозка тех самых кирпичей и их складывание). А уже в течении времени - при совершенствовании кирпичей проявляется функциональный... Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Ср, 12 Окт 2005 12:29 флай писал(а): Смею заметить .... .... где и когда было снижение стоимости кирпичей, стр.мат. и стоимости их складывания? вроде бы все только дорожает и процесс этот абсолютно закономерен на данный момент в нашем геогр. ареале. Та ну Флаюшка мы тут поднялись на высоты теоретических материй, а ты нас на грешный ареал опускаешь. Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Ср, 12 Окт 2005 12:31 Выражу мое почтение господину Марчуку Андрею, совершенно верно сказано. Еще раз процитирую специально для КовАл-а, предвидя его ход мыслей и ответ , нижеследующее: Цитата: 1. здание цеха может соответствовать всем современным требованиям к зданиям такого рода, т.е. у него будет отсутствовать функциональный износ. З.Ы. Марчук Андрей каким ветром Вас к нам занесло, как там поживает оценка в России? zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Ср, 12 Окт 2005 16:08 нет, флай, ну у нас в городе нерентабельно строить жилье и цеха, склады, офисы. выгодно строить пока только торговые точки/кафе на проходных местах. Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме