| Автор |
Сообщение |
Тень
Возраст: 54
Сообщения: 71
Откуда: Донбасс
|
 Добавлено:
Пн, 31 Май 2010 09:05 |
  |
| Sova писал(а): |
| "Дыхание" какого рынка ближе к вашему объекту? Старобельского, где силикатный кирпич предлагают по 0,18 грн/шт. и плиты ограждения по цене 50-60 грн./шт или Донецкого, где тот же кирпич по 0,8 грн/шт, а аналогичные плиты дешевле 150 грн не купите? Так что лично у меня еще вопрос: а на сколько корректен этот аналог? |
Совершенных аналогов не бывает, а по поводу цен - это-ж на 2006 г., по моему главное - пропорция. И еще, если считать, что главный критерий достоверности это рынок, то потенциальный покупатель (зарабатывает на разборе зданий) согласился с моими расчетами немного для порядка поупиравшись 
Затратку я считал по СН 436-72 , там выход 2%, но метод разбора комбинированный. А тот товарищ трясется над каждым элементом, отсюда - выход совсем иной (и к нормативу его привязать трудно)... |
_________________
Мелочи создают совершенство, а совершенство - не мелочь! |
|
  |
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 31 Май 2010 10:09 |
|
| Тень писал(а): |
| а по поводу цен - это-ж на 2006 г. |
тем более, за 4 года могли измениться цены на бу стройматериалы на X%, а на демонтаж на Y%
| Тень писал(а): |
| А тот товарищ трясется над каждым элементом, отсюда - выход совсем иной (и к нормативу его привязать трудно)... |
а другой товарищ разберет это с помощью бульдозера и заберет необходимые ему 2 плиты перекрытия  |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
  |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 31 Май 2010 10:11 |
|
| Тень писал(а): |
| Говорит, что раз у зданий износ бывает разный, значит и у материалов их составляющих - тоже м.б. разный... |
Как по мне, заявление рецензента дилетантское и непрофессиональное.
Есть один очень простой и самый важный критерий - пригодность к повторному использованию. Что на вторичном рынке предлагаются такие материалы, что у вас в расчетах фигурируют только эти материалы, соответственно и корректировать ничего не надо. А что делать, если в партии у продавца материалы из разных зданий вообще, что типа каждый кирпич отдельно корректировать.
Отдельно можно еще рассмотреть продажу непригодных по прямому назначению. Например, продается бой кирпича и ж/б элементов, который широко используется как заполнитель при строительстве невысотных или вспомогательных объектов, особенно в сельской местности. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Sova
Сообщения: 1782
Откуда: г.Донецк
|
| Добавлено:
Пн, 31 Май 2010 11:32 |
|
| Тень писал(а): |
| Совершенных аналогов не бывает... |
А я где-то говорила о совершенных аналогах?
| Sova писал(а): |
| ...вы берете стоимость б/у материалов по одному аналогу..., то это еще не значит, что стоимость аналогичного материала на рынке будет такая же (или близкая) к стоимости вашего аналога. |
Мое твердое убеждение: по одному аналогу считать нельзя
| Тень писал(а): |
| по моему главное - пропорция. |
А по-моему - адекватная стоимость.
| Тень писал(а): |
| Затратку я считал по СН 436-72 , там выход 2%, но метод разбора комбинированный. |
Угу. А еще в том же пункте написано далее: "...при котором каменные, бетонные и железобетонные конструкции обрушаются, а прочие конструкции разбираются по элементам." При этом у Вашего аналога:
залізобетонні колони 72 шт. вартістю 3456 грн.
залізобетонні ферми (1,2Х1,2Х0,3) 13 шт. вартістю 629 грн. и т.д.
| Тень писал(а): |
| А тот товарищ трясется над каждым элементом, отсюда - выход совсем иной (и к нормативу его привязать трудно)... |
Ну, может, Вам с товарищем и не повезло... но меня как-то Коэфф-т затрат на демонтаж тоже не впечатлил. А по поводу физ. износа - я уже свое мнение сказала выше.
Добавлено спустя 19 минут 38 секунд:
И вообще, строй материалы после разборки можно использовать практически все: и строймусор для забутовки (то, о чем писал Серый) только стоимость боя будет другой.
А как Ваш товарищ представляет себе определение износа цеглыны, например? По ширине, глубине и направлению трещины?  Или по степени коррозии или по искривлению горизонтальных линий?  Как для меня - так это вообще или можно использовать по прямому назначению, или нельзя. |
_________________
Я проголосую за кандидата в президенты Украины, который в своей программе гарантирует люстрацию в судебной системе, правоохранительных органах и органах прокуратуры. |
|
|
|
Тень
Возраст: 54
Сообщения: 71
Откуда: Донбасс
|
| Добавлено:
Пн, 31 Май 2010 14:58 |
|
| zanoza писал(а): |
| откуда он знает, какой износ был у зданий, из которых получены б/у стройматериалы, взятые в качестве объектов сравнения? |
Так отож...
Добавлено спустя 2 минуты 51 секунду:
| Серый писал(а): |
| Например, продается бой кирпича и ж/б элементов, который широко используется как заполнитель при строительстве невысотных или вспомогательных объектов, особенно в сельской местности. |
А Вам случайно опубликованные объявы не попадались? Я видел только предложения по буту - это одно и то-же? |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 31 Май 2010 15:13 |
|
| Тень писал(а): |
| .... Я видел только предложения по буту - это одно и то-же? |
Нет не одно и тоже. Это гранит крупной фракции. Как правило сырье для производства гравия. Но иногда используется как самостоятельный материал (фундаменты, заборы, подпорные стенки, твердые покрытия дорог и тп) |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Тень
Возраст: 54
Сообщения: 71
Откуда: Донбасс
|
| Добавлено:
Пн, 31 Май 2010 16:21 |
|
| Sova писал(а): |
| Или по степени коррозии или по искривлению горизонтальных линий? |
+100
| Sova писал(а): |
| Мое твердое убеждение: по одному аналогу считать нельзя |
Да я и сам стараюсь, однако Мэм на семинаре говорила, что можно и по одному аналогу (пардон - подобному имуществу ) считать, если он таки действительно подобен... Хотя понимаю, что это не мой случай...
А все-таки, Sova, Вы назвали подход, в рамках которого получали значение стоимости ликвидации затратным. И как бы Вы действовали в рамках сравнительного подхода? |
|
|
|
|
Sova
Сообщения: 1782
Откуда: г.Донецк
|
| Добавлено:
Пн, 31 Май 2010 21:44 |
|
Да никак не действовала бы. Я использую сравнительный подход только для определения стоимости материалов после разборки. И даже не представляю для себя как найти АНАЛОГИ зданий-сооружений, да еще так, чтоб были построены по подобному проекту, из таких же материалов, имели подобный физический износ (потому, как при другом износе возможен другой выход материалов), да еще и расположенные на подобном локальном рынке.
Добавлено спустя 14 минут 18 секунд:
| Тень писал(а): |
| Ведь сова тоже бывает Он. |
Не-е-е... сова - она, а он - это уже Филин Андрей |
_________________
Я проголосую за кандидата в президенты Украины, который в своей программе гарантирует люстрацию в судебной системе, правоохранительных органах и органах прокуратуры. |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 01 Июн 2010 06:55 |
|
| Sova писал(а): |
| Не-е-е... сова - она, а он - это уже Филин Андрей Smile |
угу |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Bogdan Gun
Возраст: 53
Сообщения: 593
Откуда: Donbass
|
| Добавлено:
Ср, 01 Сен 2010 13:58 |
|
Уважаемые коллеги. Возник вопрос. Возможно ли как-то относительно просто и безболезненно получить зависимость между прогнозируемой стоимостью материалов от разборки здания и стоимостью этой самой разборки. Может кому нибудь попадалась какая-то аналитика по этому поводу. |
|
|
|
|
ТД
Сообщения: 280
|
| Добавлено:
Чт, 02 Сен 2010 09:10 |
|
Практичні аспекти оцінки об’єктів незавершеного будівництва під розбирання
| Цитата: |
Практика оціночної діяльності часто ставить перед оцінювачем нетипові задачі, породжені умовами становлення українських економічних відносин, з усіма притаманними їм особливостями, вираженими насамперед у інформаційній блокаді виконавця оцінки, самій відсутності можливості порівняння чи то якої-небудь впевненої формалізації. Однією з таких нетипових задач, особливо на первинному ринку, є визначення вартості об’єкта в умовах його ліквідації під розбирання. Дана стаття є спробою реалізації досвіду роботи спеціалістів Приватного підприємства „Профіт”, привернення уваги колег до цієї проблеми, обговорення та вироблення єдиної концепції суджень.
У процесі виконання робіт по разбірці будівель, споруд чи демонтажу окремих конструктивів, об’єми придатних для використання конструкцій, виробів та матеріалів можуть уточнюватися з урахуванням їх фактичного стану та можливості повторного використання. Вартість демонтованих конструктивних елементів визначається наступним чином:
- визначення об’єму та кількості будівельних конструкцій за їх маркіруванням та класифікацією;
- визначення показника ринкової вартості точної копії виробу (конструкції) або його аналогу;
- визначення показника витрат на роботи по демонтажу окремих конструкцій, які включають в себе трудовитрати машин та механізмів, час їх експлуатації, виробничих засобів, що застосовуються при демонтажі, та доставка у місця складування;
- визначення фізичного стану – ступеню зносу та подальшої придатності конструктивів;
- визначення показника виходу придатних матеріалів, за вирахуванням бою, отриманого у процесі розбирання;
- розрахунок витрат на приведення конструкцій у придатний стан для повторного використання;
- розрахунок залишкової вартості демонтованих будівельних конструкцій та матеріалів.
Розглянемо кожен з приведених етапів:
1. Визначення об’єму та кількості будівельних конструкцій та матеріалів виконується оцінювачем шляхом візуального огляду на дату оцінки, виконаних обмірів, вивчення наданої проектно-кошторисної документації (якщо така наявна) та узгодження цих даних із Замовником ;
2. Розрахунок ринкової вартості точної копії або аналога виконується шляхом вивчення пропозиції ринку та інформації ЗМІ, а також дані, які застосовують для розрахунку нового будівництва. Ці дані є формалізованими - “Ресурсні елементні кошторисні норми на будівельні роботи” (далі РЕКН), які розроблені на виконання Доручення Кабінету Міністрів України від 22.03.1999 р. за № 24132/31 по введенню положень Концепції однорівневої системи ціноутворення та визначення вартості будівництва. РЕКН є обов’язковими для будівництва, яке виконується за рахунок бюджетних коштів та коштів підприємств державної форми власності. Розрахунок вартості збірних залізобетонних матеріалів та металевих конструкцій може прийматися оцінювачем за на підставі вивчення пропозиції ринку та інформації ЗМІ та збірників „Ціноутворення у будівництві”;
3. Розрахунок витрат на роботи, пов’язані з демонтажем розраховуються оцінювачем на підставі Вказівок по використанню ресурсних елементів суміжних норм на будівельні роботи (ДБН Д 1.1-2-99, п. 2.. Кошторис розрахований у поточних цінах відповідно з даними ДБН Д 1.1-2-99. Розрахунок витрат виконується оцінювачем за участю працівників кошторисної групи ліцензованого підприємства;
4. Визначення показника фізичного зносу будівельних конструкцій незавершеного будівництва виконується, виходячи з аналізу ознак, які характеризують цей показник, у співставленні з явними виявленими дефектами. Слід відмітити, що відповідні розрахунки виконані оцінювачем на підставі нормативної та довідкової літератури, а також за додатком до Інструкції по повторному використанню матеріалів у комунальному господарстві (ВСН, в. 1), ДБН Д 1.1-1-2000 „Правила визначення вартості будівництва”, ДБН 2.2.10-99 “Ресурсні елементи та конструктивні норми на будівельні матеріали”;
5. Показник, що враховує вихід придатних матеріалів за вирахуванням бою, отриманого у процесі розбирання, визначається на підставі ДБН №Д.1.1–4-2000, а також Рекомендацій щодо застосування ресурсних елементних норм;
6. Показник, який характеризує витрати на приведення демонтованих будівельних конструкцій у придатний для повторного використання стан враховує виробничі витрати, вартість додаткових матеріалів та оснастки на ремонт і очищення конструктивів, складування у пакети та піддони, маркірування та розмітку по елементам, укриття конструкцій від атмосферних опадів (ДБН Д 1.1-2-99, ДБН 2.2.10-99 “Ресурсні елементи та конструктивні норми на будівельні матеріали”). Рекомендаціями вказаних нормативних документів даний показник характеризується прямою залежністю від розміру конструктивів і коливається у межах 15%-40% від заводської вартості виготовлення, або вартості, передбаченої зведено-кошторисним розрахунком за прямими та накладними витратами.
Три останніх показники рекомендовано застосовувати Збірником роз’яснень окремих питань по кошторису, ціноутворенню та оподаткуванню в будівництві та ремонті. При цьому формула визначення оціночної вартості набуває наступного вигляду:
Вл = Вбм – Вд
де: Вл – вартість ліквідації (вартість об'єкта оцінки під розбирання);
Вбм – вартість будматеріалу з урахуванням фізичного зносу, витрат на приведення у придатний стан та частки бою;
Вд – витрати на демонтаж.
При цьому
Вбм = РЦелем. x К б x К фіз. x К зат.як.
де РЦелем. – вартість конструктивного елементу (приймається за показниками ринкової вартості згідно засобів масової інформації, а також за кошторисними розрахунками, складеними в поточних цінах станом на дату оцінки та затвердженими Держбудом України);
Кб – показник, що враховує вихід придатних матеріалів за вирахуванням бою, отриманого у процесі розбирання;
К фіз. - показник фізичного зносу будівельних конструкцій незавершеного будівництва;
К зат.як. - показник, який характеризує витрати на приведення демонтованих будівельних конструкцій у придатний для повторного використання стан.
Використання даної методології у практичній роботі знайшло своє неодноразове схвалення при рецензуванні Звітів про оцінку спеціалістами Регіонального відділення ФДМУ у Херсонській області. Автор розуміє постійну необхідність практичних доробок методології, пов’язану зміною нормативної та методичної бази і буде вдячний колегам-оцінювачам за увагу до даного матеріалу та власні коментарі з цього приводу.
Андреєва О. А., провідний спеціаліст ПП „Профіт”
Шевченко І. Ш., оцінювач, Сертифікат № 533
Література:
1. Методика оцінки вартості майна під час приватизації, затверджена Постановою Кабінету Міністрів України від 10 грудня 2003 року № 1891.
2. Норми професійної діяльності оцінювача, затверджені Радою УТО, протокол № 7 від 11.04.1995 року.
3. ДБН Д 1.1-1-2000 „Правила визначення вартості будівництва”, ДБН 2.2.10-99 “Ресурсні елементи та конструктивні норми на будівельні матеріали”
4. ДБН Д1.1-2-99, ДБН Д1.1-2-00, Державні будівельні норми та правила 02.09.02-85 “Виробничі будівлі”.
5. Інструкція з повторного використання матеріалів у комунальному будівництві (ВСН), випуск 1.
6. Ресурсні елементні кошторисні норми на будівельні роботи, розроблені на виконання Доручення КМУ від 22.03.1999 за № 24132/31.
7. Правила оцінки фізичного зносу житлових будівель КДП-2041 Україна 226-93, затверджені Наказом Держкомжилкомгоспом України № 52 від 02.07.1993 року.
8. Бойко М. Д. Технічне обслуговування та ремонт будівель.
9. Фідзель І. А. Дефекты в конструкциях сооружений и методы их устранения.
10. Фридман. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. |
Может быть поможет этот материал. |
|
|
|
|
Bogdan Gun
Возраст: 53
Сообщения: 593
Откуда: Donbass
|
| Добавлено:
Чт, 02 Сен 2010 12:14 |
|
Я так понимаю, что зависимости между Вбм и Вд вывести кроме как через осмечивание нельзя? |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 02 Сен 2010 15:19 |
|
| Bogdan Gun писал(а): |
| Я так понимаю, что зависимости между Вбм и Вд вывести кроме как через осмечивание нельзя? |
А если и можно, то это потянет на докторскую диссертацию |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 02 Сен 2010 15:21 |
|
| Bogdan Gun писал(а): |
| Я так понимаю, что зависимости между Вбм и Вд вывести кроме как через осмечивание нельзя? |
- в строительстве и осмечивании очень важна вариативность, поєтому в появлении простых, но четких взаимосвязей никто не заинтересован |
|
|
|
|
Bogdan Gun
Возраст: 53
Сообщения: 593
Откуда: Donbass
|
| Добавлено:
Пт, 03 Сен 2010 10:15 |
|
Самое интересное, что Заказчик требует обоснования подобного к-та, мотивируя тем, что другие оценщики вывели его (их) в рамках сравнительного подхода (?). Такая схема всех устраивает, а мы со своими сметами только головняки создаем. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
