| Автор |
Сообщение |
rudge
Сообщения: 4973
|
 Добавлено:
Вт, 29 Июн 2010 12:21 |
  |
| Aleks писал(а): |
| Все это правильно при нормальном рынке. Но не при таком, как сейчас у нас. А метод экстракции, как мне кажется, простая подгонка под сравнительный подход |
Вот видите все таки правильно  И не только при активном рынке к стати.
Ну, а что касается метода экстракции, кажись Вы дали маху коллега. При том Вы рассуждаете с точностью на оборот. Ибо для определения "К" методом экстракции сначала определяется РС сравнительным и рыночный ЧОД, а уж потом .........
Какая ж тут подгонка??????? 
А то что РС по сравнению близка к РС по доходному говорит лишь о том что расчеты проведены корректно.
Хуже когда на оборот. Хотя почему хуже? Это говорит об ошибке которая вкралась в расчеты или в подбор аналогов и в сравнении и в доходном. В такой ситуации оценщик обязан все внимательно проверить и найти эту ошибку. Априори (в идеале) РС по сравнению и РС по доходному должны быть равны. "Но об этом можно только мечтать" |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
   |
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Вт, 29 Июн 2010 12:27 |
|
Забавно что при экстракции (если арифметически разложить коэфициент капитализации) арендная ставка сокращается и в результате получаем те же цены предложения. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 29 Июн 2010 12:33 |
|
| Aleks писал(а): |
| А метод экстракции, как мне кажется, простая подгонка под сравнительный подход |
А метод куммулятивного построения - под нужный результат. Теоретически, по нему можно набрать сумму и в 100%, при которой стоимости нет и даже больше 100%, тогда вообще еще и вам должны доплатить
К тому же по классике все подходы должны давать близкий результат. Иначе возникает дополнительная куча вопросов, что же вы делали в рамках подхода и что же у вас в итоге получилось. И потом еще и пытаться объяснить почему это значение правильнее того. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Yana
Возраст: 52
Сообщения: 3
Откуда: Полтава
|
| Добавлено:
Вт, 29 Июн 2010 13:17 |
|
Уважаемый Серый!
Я очень люблю метод экстракции, если обект в Полтаве или в Киеве, а как Вы посчитаете в Кацапетовке? |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 29 Июн 2010 13:22 |
|
| Yana писал(а): |
Уважаемый Серый!
Я очень люблю метод экстракции, если обект в Полтаве или в Киеве, а как Вы посчитаете в Кацапетовке? |
Не поверите, считал и не раз. И для разных по функционалу объектов. Если нужно было.
К тому же, для сильно забитых населенных пунктов не характерна передача недвижимости в аренду, как правило, для них характерна продажа недвижимости (по крайней мере, аналогов на продажу всегда набирал значительно больше, чем на аренду). Опять таки обратил внимание, что с усилением забитости населенного пункта, такой критерий как зависимость стоиомсти от функционального использования смазывается и практически в одну стоимость могут идти и магазин, и производственно/складское здание, бывшая школа/клуб. Речь идет именно о нежилой недвижимости. Возможно, для такого места и нет необходимости применять доходный подход и вполне обходился сравнительным и затратным. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Aleks
Возраст: 49
Сообщения: 295
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 29 Июн 2010 13:49 |
|
| Серый писал(а): |
К тому же, для сильно забитых населенных пунктов не характерна передача недвижимости в аренду, как правило, для них характерна продажа недвижимости (по крайней мере, аналогов на продажу всегда набирал значительно больше, чем на аренду). Опять таки обратил внимание, что с усилением забитости населенного пункта, такой критерий как зависимость стоиомсти от функционального использования смазывается и практически в одну стоимость могут идти и магазин, и производственно/складское здание, бывшая школа/клуб. Речь идет именно о нежилой недвижимости. Возможно, для такого места и нет необходимости применять доходный подход и вполне обходился сравнительным и затратным. |
Просто аренда в таких пунктах не печатается в центральной прессе, а имеется - в местных источниках. Мне вот наоборот чаще удавалось найти арендные ставки, чем предложения о продажах. Арендные ставки больше сейчас приближены к реальностям, чем стоимость предложений, поэтому первоинформация, используемая для расчетов в рамках доходного подхода - более реальная и достоверная, чем информация о продажах, да еще на ограниченном рынке.
А что касается метода экстракции....то вот коллега rudge писал: " Ибо для определения "К" методом экстракции сначала определяется РС сравнительным и рыночный ЧОД", т.е. в этом методе используется информация, вернее результат, полученный сравнительным подходом (а не независимо от него), и потом, какой бы ЧОД не был, математика дает свое и стоимость всегда приближается к сравнительному. Т.е., как писал Ленин :"по форме правильно, а по сути - безобразие". Хотя и куммулятивный расчет имеет много недостатков (никто ведь четко не может рассчитать и обосновать риски). Эттттт конечно......Но все же я считаю, что в нынешних условиях основываться на сравнительном подходе можно только при развитом рынке недвижимости, при активном его функционировании (много сделок купли-продажи), когда продавец, а не покупатель, диктует свои условия.
Добавлено спустя 2 минуты 59 секунд:
| rudge писал(а): |
А то что РС по сравнению близка к РС по доходному говорит лишь о том что расчеты проведены корректно. |
Или же искусственно подогнаны |
_________________
Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 29 Июн 2010 13:53 |
|
| Цитата: |
| Опять таки обратил внимание, что с усилением забитости населенного пункта, такой критерий как зависимость стоиомсти от функционального использования смазывается и практически в одну стоимость могут идти и магазин, и производственно/складское здание, бывшая школа/клуб. Речь идет именно о нежилой недвижимости. |
присоединяюсь к мнению коллеги. а насчет того, что аренда не печатается - так и продажа "На столбах", а не в газетах. |
|
|
|
|
Aleks
Возраст: 49
Сообщения: 295
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 29 Июн 2010 13:56 |
|
| Серый писал(а): |
Теоретически, по нему можно набрать сумму и в 100%, при которой стоимости нет и даже больше 100%, тогда вообще еще и вам должны доплатить
|
Только теоретически, есть ведь еще и любимый Маркусом здравый смысл, и рыночный ЧОД, и общепринятый уровень рисков....А вот при методе экстракции результат доходного подхода сильно зависит от сравнительного, где же тут подтверждение одного результата другим? 
Добавлено спустя 5 минут 3 секунды:
[quote="zanoza"]
| Цитата: |
| присоединяюсь к мнению коллеги. а насчет того, что аренда не печатается - так и продажа "На столбах", а не в газетах. |
И я присоединяюсь к мнению коллеги насчет этого, а о "продаже" я говорил про источники в Авизо, Маклере, Интернет сайтах. Там аренду в маленьких ПГТ зачастую не найти, а вот продажу - можно. так что да, продажа и на "столбах"есть, ну и что? |
_________________
Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 29 Июн 2010 15:49 |
|
| Aleks писал(а): |
| Но все же я считаю, что в нынешних условиях основываться на сравнительном подходе можно только при развитом рынке недвижимости, при активном его функционировании (много сделок купли-продажи), |
Тогда было много сделок, но никто не знал их реального результата, сейчас сделок гораздо меньше, но никто опять таки не занет их результатов. Ничего не изменилось. Даже хуже, т.к. нынешние сделки в преимущественном большинстве носят вынужденный характер ибо никто в здравом уме не продаст сегодня то, что вчера стоило в 2 раза больше и в перспективе имеет предпосылки к увеличению стоимости. ну разве что есть возможность заработать на нынешних деньгах столько, что перекроешь потери.
| Aleks писал(а): |
| Только теоретически, есть ведь еще и любимый Маркусом здравый смысл, и рыночный ЧОД, и общепринятый уровень рисков.... |
Хотелось бы знать тот общепринятый уровень рисков - озвучьте, если не тяжело, и кто его общепринял. И неужели там есть все населенные пункты Украины? |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Aleks
Возраст: 49
Сообщения: 295
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 29 Июн 2010 16:02 |
|
| Серый писал(а): |
Тогда было много сделок, но никто не знал их реального результата, сейчас сделок гораздо меньше, но никто опять таки не занет их результатов. Ничего не изменилось. Даже хуже, т.к. нынешние сделки в преимущественном большинстве носят вынужденный характер ибо никто в здравом уме не продаст сегодня то, что вчера стоило в 2 раза больше и в перспективе имеет предпосылки к увеличению стоимости. |
Тогда был рынок "продавца", поэтому прекрасно было известно, судя по тому, как продавалось имущество, какой был уровень цен именно при продаже, размер утоговывания был в среднем понятен и известен. Сейчас - нет. И Ваши доводы о том, что сейчас в здравом уме никто не продаст то, что вчера стоило в 2 раза больше - правильны. Но люди хотят такой цены (продавцы) и предлагают по таким ценам. Но никто не покупает. Так что что, повторяюсь, Вы сами подтверждаете, что опираться на сравнительный подход сейчас нельзя, а если и можно, то с большими допушениями.
Добавлено спустя 6 минут 38 секунд:
| Серый писал(а): |
Хотелось бы знать тот общепринятый уровень рисков - озвучьте, если не тяжело, и кто его общепринял. И неужели там есть все населенные пункты Украины? |
"Кто его "общепринял" это вы хорошо сказали!  Общепринятый уровень рисков - тот уровень, какой используют оценщики в Отчетах для фонда, коммуналки и который сложился при рецензировании этих работ на различных уровнях. Но это, конечно, для типовой недвижимости - коммерческой (магазины, офисы, склады и т.п.). У нас, например, он "общепринят" в рамках 15-18%. По глубинке - от 18 до 20%. И у Вас, наверное, так же?
Добавлено спустя 1 минуту 48 секунд:
Забыл указать, что это уровень ставки капитализации с учетом безрисковой ставки. |
_________________
Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 29 Июн 2010 19:09 |
|
| Aleks писал(а): |
| Общепринятый уровень рисков - тот уровень, какой используют оценщики в Отчетах для фонда, коммуналки и который сложился при рецензировании этих работ на различных уровнях. |
Ради Бога, хоть не говорите про эти работы как про какой-то ну что-ли реальный уровень. Все прекрасно знают как эти цифры получаются, про базы фондов, в которые нужно попадать и которые тормозят от реального рынка незнаю на сколько, но число идет в разы, в Киеве так точно. И как потом эти же фонды не хотят чтобы эти же результаты использовались в качестве аналогов для дальнейших работ для них же. Хотя, если идти по классике, то вроде бы эти цифры что ни наесть та самая реальная информация: результаты являются результатами свободных сделок (особенно в последнее время, когда объекты приватизируются якобы на аукционах), опубликованы в официальных изданиях, за каждым из них есть отчет о рыночной стоимости.
| Aleks писал(а): |
| У нас, например, он "общепринят" в рамках 15-18%. По глубинке - от 18 до 20%. И у Вас, наверное, так же? |
Недвижкой сейчас практически не занимаюсь сейчас, в основном бизнесы. Но где-то полгода назад в ходе работ по переоценке под МСФО банковской недвижки в разных регионах Украины и в разных по статусу населенных пунктах и такого уровня и близко не было. Максимум 13-14%. И кстати совсем наоборот: чем меньше город, тем ниже ставка. Это еще одно из заблуждений, что чем, чтоли, удаленнее или забитее объект, тем ставка должна быть выше. Насколько помню, например, Драпиковский и Иванова для Киева всегда говорили, что в центральных районах города во всех сегментах недвижимости ставка выше, чем на окраинных. Все нужно доказывать расчетами, а не "общепринятыми" чувствами/мнениями, потому что так у нас делают или не делают (одно из любимых выражений вашего регионального ФДМУ по Одесской области) и т.д. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 30 Июн 2010 08:28 |
|
| Aleks писал(а): |
| Тогда был рынок "продавца", поэтому прекрасно было известно, судя по тому, как продавалось имущество, какой был уровень цен именно при продаже, размер утоговывания был в среднем понятен и известен. Сейчас - нет. И Ваши доводы о том, что сейчас в здравом уме никто не продаст то, что вчера стоило в 2 раза больше - правильны. Но люди хотят такой цены (продавцы) и предлагают по таким ценам. Но никто не покупает. Так что что, повторяюсь, Вы сами подтверждаете, что опираться на сравнительный подход сейчас нельзя, а если и можно, то с большими допушениями. |
Уважаемый Aleks, а чем таким "рынок продавца" отличается от "рынка покупателя" если исходить из дефиниции РС? И тот и тот действует сознательно без нажима и тд.
Тут в пору вспомнить произведения искусства и антиквариат. Реально развитого рынка нет, аналогов тоже в СТОИМОСТЬ есть. Правда как то странно если из Вашей логики исходить?
Что касается рисков с применением сравнительного подхода то в итоге они на много меньше чем, на пример, в доходном, хотя бы в силу того, что на один коэффициент меньше. А данные выборки и там и там "рисковые".
| Цитата: |
| ...... Но это, конечно, для типовой недвижимости - коммерческой (магазины, офисы, склады и т.п.). У нас, например, он "общепринят" в рамках 15-18%. По глубинке - от 18 до 20%. И у Вас, наверное, так же? |
То есть, Вы утверждаете (совместно и под нажимом работников ФГИ ) что доходность на "рупь" вложенный в недвижимость сегодня на уровне 15 - 20 %?
Я вот решил все таки еще раз просмотреть свои данные по офису. (центр-ядро гор. обл.)
Стоимость предложения порядка 784 тыс грн. доходность годовая 65 тыс грн (грязными) Отсюда получаем К = 65/784 = 0,081 или 8% (и это еще у меня говорят завышены ставки аренды) Даже если все "очистить", то бишь сделать как НС требует, то выше 12% никак не получается 
А нука, подставьте вместо 15% мои реально 8%, че получится?????
Так кто "правильнее" работники ФГИ или РЫНОК?????
По такой ситуации я уже "ругался" в своем ФГИ. Понял одно, из за "статистики" им не хочется проводить переоценку, вот и подгоняют руками оценщиков подставляя их под статью УК.
Интересно нач. отдела ответил. "Вот послушал я тебя, посмотрел и понял что все отчеты где К больше 10% для офисов не правильные. Так мне че все переделывать? Наедут я на оценщика сошлюсь"  Я ему правда напомнил про ЕГО же рецензию
В общем в оценке какая то "херня" получается. Все, даже те кто породил нас, пытаются рулить. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Sirash
Сообщения: 137
Откуда: Crimea Island
|
| Добавлено:
Ср, 30 Июн 2010 09:16 |
|
rudge +1
Чтобы не писать свои мысли по поводу этого , предлагаю посмотреть статью.
Очень полезная между прочим....
Лейфер Л.А. Ставка дисконтирования для оценивания недвижимости в условиях кризиса
http://vitis-ocenka.ucoz.ua/publ/16-1-0-61 |
_________________
Не ругай соседа за смог на его крыше, когда у тебя самого порог не очищен. Конфуций |
|
 |
|
Aleks
Возраст: 49
Сообщения: 295
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 30 Июн 2010 09:38 |
|
Добрый всем денечек! Как я вижу, наше заседание продолжается. Об этой теме можно спорить, сколько угодно, сколько оценщиков, столько и мнений. И в чем то все правы, т.к. сейчас нет какого-то абсолютного идеального варианта.
Но все же хочется как-то "оправдаться", а то насели коллеги rudge и Серый . Правда, иногда кажется, что мы ведем в разных плоскостях спор.
Уважаемый rudge"рынок продавца" отличается от "рынка покупателя" если исходить из дефиниции РС" одним - нет продаж, и нет продаж по заявленой стоимости. Вот и все. И все, как вы правильно пишете, действуют разумно, без принуждения и т.д. И все остаются при своем - продавцы - при недвижимости, покупатели - при своих деньгах. Что вы при этом берете в основу расчетов по сравнительному подходу - предложение? А какой торг? 15-20-40%? А может, больше?
И антиквариат, с моей точки зрения, тут не причем, это другая песня.
Теперь по поводу доходности от недвижимости. Вы что, всерьез считаете, что сегодня доход от недвижимости меньше безрисковой ставки и нет никаких рисков? Но почему тогда никто ничего не покупает, неужели только из-за того, что нет кредитов? Да, у людей нет денег покупать недвижимость по явно завышенной стоимости, как до кризизса. И сейчас стоимость предложений в большинстве завышена. И это вы рекомендуете брать за основу расчетов? Опять-таки в вашем примере про офис. Откуда такая уверенность, что его стоимость расчитана правильно? Проверять правильность одного подхода другим - суть согласования при оценке. Но , повторюсь, при методе экстракции результат доходного подхода сильно зависит от сравнительного, где же тут подтверждение одного результата другим? И опять повторюсь, сравнительный подход нужен, конечно же, но в условиях такого рынка зачастую...................
Добавлено спустя 11 минут 33 секунды:
| Sirash писал(а): |
rudge +1
Чтобы не писать свои мысли по поводу этого , предлагаю посмотреть статью.
Очень полезная между прочим....
Лейфер Л.А. Ставка дисконтирования для оценивания недвижимости в условиях кризиса
http://vitis-ocenka.ucoz.ua/publ/16-1-0-61 |
интересная статья, особенно интересны выводы: "Отсюда следует: чтобы результаты доходного подхода не противоречили результатам сравнительного подхода, коэффициент капитализации в условиях кризиса должен быть ниже, чем в докризисный период. Таким образом, чтобы результаты оценки недвижимости, полученные доходным методом, не противоречили оценкам сравнительного подхода, при определении ставки дисконтирования следует довериться рынку и использовать методы, опирающиеся на рыночные данные". Вот в этом и суть - не оценка, а подгонка под результат, полученный сравнительныым подходом. Как по мне, интересная, но противоречивая статья. И, как мне кажется"можно и нужно "доверится рынку" - но только при одном условии - когда мы сами хорошо знаем рынок, а кто его сейчас знает хорошо и то, что с ним творится, как себя поведет и т.д.
Добавлено спустя 4 минуты 31 секунду:
| Серый писал(а): |
Ради Бога, хоть не говорите про эти работы как про какой-то ну что-ли реальный уровень. Все прекрасно знают как эти цифры получаются, |
Согласен с Вами, но при чем тут это? |
_________________
Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! |
|
|
|
Sirash
Сообщения: 137
Откуда: Crimea Island
|
| Добавлено:
Ср, 30 Июн 2010 10:00 |
|
Aleks +1
всё правильно, рынок аренды сейчас более правдив. Рынок продаж (предложений) нет. Сейчас присутствуют разные мотивации на этих рынках. Цены завышены по предложениям. По аренде всё в пределах нормы. В условиях нестабильности очень сложно разобраться и учесть все факторы.
| Aleks писал(а): |
| Теперь по поводу доходности от недвижимости. Вы что, всерьез считаете, что сегодня доход от недвижимости меньше безрисковой ставки и нет никаких рисков? |
давайте не путать.... Все мы знаем, что если актив более рискованный, то он должен быть более доходными.... Да, но когда стоит вопрос о выборе капиталовложений на стабильном доходном рынке. Тогда конечно - где рискованее там и выход больше. Но риск повысился не из-за доходности....
| Aleks писал(а): |
| Об этой теме можно спорить, сколько угодно, сколько оценщиков, столько и мнений |
Каждый в чем-то прав, для того чтобы объединить все мнения нужно провести не малое исследование.... |
_________________
Не ругай соседа за смог на его крыше, когда у тебя самого порог не очищен. Конфуций |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
