| Автор |
Сообщение |
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
 Добавлено:
Пн, 05 Июн 2017 20:13 |
  |
| Saf85 писал(а): |
| Возник вопрос обоснования и расчета каждого риска при кумулятивном построении ставки капитализации для недвижимости. |
Все-таки хочу порекомендовать Вам метод экстракции для определения ставки капитализации.
По аналогам.
Потому что метод кумулятивного построения - это все-таки метод определения ставки дисконта. А эти две величины - не одно и то же, как тут уже неоднократно проговаривалось. Кроме того, Вам тогда еще придется определять и рыночную норму возврата капитала, чего сделать сейчас обоснованно практически невозможно.
А премии в диапазоне от 0% до 5%, как ни крути, выбираются субъективно. Да, только с "водичкой".  |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
  |
|
viko
Возраст: 38
Сообщения: 19
|
| Добавлено:
Пт, 19 Июл 2019 16:48 |
|
| Маленький Мук писал(а): |
Порекомендовал? Что бы выписать рецепт нужно знать диагноз. А панацеи я не знаю. Я говорил, что выбор способа решения задачи связано с особенностью объекта, а не с методом который кому-то очень симпатичен. А модель Гордона имеет ограничения в использовании для значительной части украинских предприятий. Поэтому ее использование зачастую необоснованно и некорректно.
Основной головной болью в оценке предприятий следует считать анализ ЛНЭИ. Столкнувшись с нестабильно работающими, убыточными предприятиями оценщики, как правило, решают эту проблему просто: «Я знаю город будет, я знаю саду цвесть…»(с). Лично мне это всегда напоминает высказывания Остапа Бендера про Нью-Васюки. И в лучшем случае такие расчеты отражают инвестиционную стоимость предприятия.
Отраслеобразующие предприятия, холдинги в оценку попадают крайне редко. В своем большинстве оценке подлежат небольшие предприятия. Степень влияния на отраслевые процессы таких предприятий крайне невысока. В рамках отрасли они похожи на миноритарные пакеты.
При этом следует учитывать, что на многих крупных предприятиях, холдингах производственные мощности продолжают быть недозагружены. А «монстры» имеют в силу субъективных и объективных причин несравнимо большие резервы для развития.
Но даже если предположить что отраслевой рост они будут делить линейно (чего не бывает), то модель Гордона предполагает данную величину неограниченной во времени. Такой рост формирует необходимость в средствах для увеличения внутренних возможностей после исчерпания уже существующих. Это редко кто учитывает в денежном потоке. А если этого не делается, то нужно ограничить во времени срок роста. Что тоже ни кто не делает.
Список вопросов которые можно задавать оценщику при его попытки затолкать расчет в модель Гордона можно продолжать до бесконечности. Но возникает естественный вопрос: Зачем так чудить? Зачем такие сложности? Куда менее субъективно, рассчитать реверсию при наиболее ожидаемом денежном потоке при условии типичного для отрасли качества менеджмента и капитализировать по ставке равной ставке дисконта.
Если хотите то такой подход чем, то похож на оценку недвижимости:
Условие: Офис реально может приносить ЧОД -10грн в год.
Решение: Капитализируем и ни каких гвоздей.
Предпосылки расчета: Что будет завтра, черт ногу сломит. А потенциально возможный рост нивелируется, рисками связанными с вероятностью наступления такого события.
Необходимо отметить, что характер особенностей предприятий и самое главное их сочетание не позволяет использовать один шаблон на все случаи жизни. Касаемо долгосрочного роста могу процитировать Конфуция:"Очень сложно найти черную кошку в темной комнате. Особенно если ее там нет" |
Даже не задумывалась что такое может быть  |
|
|
|
|
Александр_777
Сообщения: 540
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 19 Июл 2019 18:11 |
|
viko, где же вы такие с*ки беретесь? Пришли, абы написать лишь бы что, а потом айда спамить для увеличения ссылочной массы? Не поперхнитесь только потом дошираком, купленным за оплаченные здесь рекламные посты.
P.S. И куда модераторы смотрят?  |
|
|
|
|
Петрович
Сообщения: 784
|
| Добавлено:
Сб, 20 Июл 2019 11:32 |
|
| Александр_777 писал(а): |
P.S. И куда модераторы смотрят? |
На фейсбук они смотрят, а форум сам по себе, болтается как говно в проруби. Скоро пойдёт реклама увеличения членов и 1хбет. |
|
|
 |
|
Сталь
Сообщения: 134
|
| Добавлено:
Вс, 21 Июл 2019 15:09 |
|
| Александр_777 писал(а): |
viko, где же вы такие с*ки беретесь? Пришли, абы написать лишь бы что, а потом айда спамить для увеличения ссылочной массы? Не поперхнитесь только потом дошираком, купленным за оплаченные здесь рекламные посты.
P.S. И куда модераторы смотрят? |
МОДЕРАТОРЫ САМИ И СПАМЯТ, НАВЕРНОЕ!)))
АКТИВНОСТЬ-ТО ПОНИЗИЛАСЬ НА ФОРУМЕ, ВОТ И ХОТЬ ЧЕМ-ТО..
ИЛИ Я ОШИБАЮСЬ? АГА?)) |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
