| Автор |
Сообщение |
Aleks
Возраст: 49
Сообщения: 295
Откуда: Одесса
|
 Добавлено:
Ср, 30 Июн 2010 10:03 |
  |
| Серый писал(а): |
| Максимум 13-14%. И кстати совсем наоборот: чем меньше город, тем ниже ставка. Это еще одно из заблуждений, что чем, чтоли, удаленнее или забитее объект, тем ставка должна быть выше. Насколько помню, например, Драпиковский и Иванова для Киева всегда говорили, что в центральных районах города во всех сегментах недвижимости ставка выше, чем на окраинных. Все нужно доказывать расчетами, а не "общепринятыми" чувствами/мнениями, потому что так у нас делают или не делают (одно из любимых выражений вашего регионального ФДМУ по Одесской области) и т.д. |
Про уровень 13-14% - почему бы и нет? Если вы так рассчитали - Ваша цифра правильна, но уж никак не 8%. Так же согласен тем, что не расположение в центре города определяет ставку, как многие считают, и не расположение в областном центре или в районном. Высоколиквидный магазин в Одессе, с моей точки зрения, будет иметь такую же Ск, как и высоколиквидный магазин например в Измаиле, просто будет другой ЧОД. Так же и по района крупного города - Киева, Одессы. И спасибо, что просветили  , что "Все нужно доказывать расчетами, а не "общепринятыми" чувствами/мнениями" - учтем в своей нелегкой работе. Буду рад, если поделитесь расчетами каких-либо рисков для типовой коммерческой недвижимости. Я тоже готов предоставить расчеты, интересно.....
Добавлено спустя 6 минут 15 секунд:
Sirash +1  |
_________________
Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! |
|
  |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 30 Июн 2010 10:52 |
|
| Aleks писал(а): |
| Об этой теме можно спорить, сколько угодно, сколько оценщиков, столько и мнений. |
Я бы добавил "к сожалению" ибо мнение оценщика должно базироваться на НС и анализе рынка. Первое "константа" для всех, второе субъективно НО опять же должно быть адекватно для всех.
| Цитата: |
| Правда, иногда кажется, что мы ведем в разных плоскостях спор. |
К сожалению. Ибо должна быть в одной плоскости и эта "плоскость" стандарт и логика операторов рынка, а мы его зеркало (всего лишь).
| Цитата: |
| Уважаемый rudge"рынок продавца" отличается от "рынка покупателя" если исходить из дефиниции РС" одним - нет продаж, и нет продаж по заявленой стоимости. Вот и все. |
А может нет средств и по этому нет продаж? А не потому что "продавец не хочет продавать?
Да сегодня рынок затих и это вносит соответствующие сложности для оценки. Но это не значит что оценщик должен чего то там предвидеть (действия операторов рынка). Оценщик, как я думаю, должен влезть в шкуру обоих провести анализ и сказать что сегодня на дату оценки тото и тото. К стати операторы рынка не на "луне" и перед сделкой проводят теже действия что и оценщик. В большинстве своем сравнивает оперируя ТОЙ ЖЕ ИНФОРМАЦИЕЙ что и мы. Другой просто нет. По этому и мы должны руководствоваться ТЕМ ЖЕ, а не придумывать, угадывать поведение операторов рынка.
Вот Вы пишите
| Цитата: |
| ... Что вы при этом берете в основу расчетов по сравнительному подходу - предложение? А какой торг? 15-20-40%? А может, больше? |
Да нет его, ТОРГА. Торг = 0. Ибо если бы он был, то и продажи были бы. Я не буру во внимание отдельные не многочисленные сделки в силу вынужденных обстоятельств. Это нельзя брать в расчет РС хотя бы в силу того что это не типичные сделки. А что касается данных даже по таким сделкам то риелтеры оценивают их на уровне 500 максимум 1000 баксов. Но не как не 15-40%
| Цитата: |
| И антиквариат, с моей точки зрения, тут не причем, это другая песня. |
Как раз при чем коллега. Тут антиквариат всего лишь объект продажи/покупки и как не странно условия в которых такие сделки проходят похожи на современные условия сделок по недвижимости.
| Цитата: |
| Вы что, всерьез считаете, что сегодня доход от недвижимости меньше безрисковой ставки и нет никаких рисков?. |
Это не я считаю так, к сожалению, РЫНОК так решил. Я бы как раз хотел бы иметь больше без рисковой, эдак на 10-15%
| Цитата: |
| Но почему тогда никто ничего не покупает, неужели только из-за того, что нет кредитов?. |
помните "Верхи не хотят, а низы не могут". Вот такая ситуация на рынке недвижимости. Про кредиты Вы на 100% правы. Они то есть, но очень дорогие и мало.
| Цитата: |
| И сейчас стоимость предложений в большинстве завышена. И это вы рекомендуете брать за основу расчетов? |
А что у Вас (равно как и у меня и у операторов рынка) есть другие варианты???? Если у Вас есть, плиз в студию. Думаю не только я буду Вам благодарен.
| Цитата: |
| Опять-таки в вашем примере про офис. Откуда такая уверенность, что его стоимость расчитана правильно? |
Уверенности нет, естественно. Но и вариантов нет получить 100%-й результат.
| Цитата: |
| Проверять правильность одного подхода другим - суть согласования при оценке. |
+10000
| Цитата: |
| Но , повторюсь, при методе экстракции результат доходного подхода сильно зависит от сравнительного, где же тут подтверждение одного результата другим? |
Дык так оно и есть что касается доходной недвижимости. Естественно ЗАВИСЯТ. А не большей разбег итогов по разным расчетам и есть подтверждение адекватности оценки.
Тут проблема в другом. Формально мы правильно делаем, а вот реально нужно (по моему и не только) этот "К" выводить/определять по другому. Анализом доходности. Но где взять эти данные??????
Отсюда и "изощеряемся" |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
Aleks
Возраст: 49
Сообщения: 295
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 30 Июн 2010 11:05 |
|
| rudge писал(а): |
Да нет его, ТОРГА. Торг = 0. Ибо если бы он был, то и продажи были бы. Я не буру во внимание отдельные не многочисленные сделки в силу вынужденных обстоятельств. Это нельзя брать в расчет РС хотя бы в силу того что это не типичные сделки. А что касается данных даже по таким сделкам то риелтеры оценивают их на уровне 500 максимум 1000 баксов. Но не как не 15-40% |
Так вы не применяете поправку на торг , при расчете сравнительным подходом?  Насчет 500 или 1000 енотов не согласен, это может быть при продаже ликвидного жилья 40-70 тыс. у.е.)
Добавлено спустя 3 минуты 55 секунд:
| rudge писал(а): |
А может нет средств и по этому нет продаж? А не потому что "продавец не хочет продавать?
|
+10000. Но и потому, что никто не хочет платить такую бешенную стоимость, которая еще могла быть оправдана в 2008 г. Итак, получается, что за предложенную стоимость никто и не купит это имущество, но мы, как оценщики, все равно упрямо твердим, что эта стоимость является рыночной. разве правильно? |
_________________
Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 30 Июн 2010 11:09 |
|
| Sirash писал(а): |
| Так вот - квартиры во многих селах могут стоить дороже чем помещение. |
Вот, кстати, очень интересная мысль! |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Aleks
Возраст: 49
Сообщения: 295
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 30 Июн 2010 11:13 |
|
[quote="rudge"] стандарт и логика операторов рынка, а мы его зеркало (всего лишь).
[quote]Стандарт и логика операторов рынка сейчас такая, что ой-ой-ой....когда касается реальных сделок, этот стандарт и логика может кардинально поменяться. |
_________________
Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 30 Июн 2010 11:14 |
|
| Aleks писал(а): |
| Поэтому в условиях "депрессивной стабилизации рынка" я бы с осторожностью подходил к "самому рыночному из всех подходов - сравнительному", да еще в том случае, если рынок крайне ограничен. |
Это, конечно, тоже правильно, но... если есть возможность провести эти самые корректировки на торг (который и торгом зачастую назвать нельзя, скорее - корректировки на неадекватную мотивацию собственников объектов-аналогов), то ориентир рыночной стоимости для сравнительно подхода найти можно. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Aleks
Возраст: 49
Сообщения: 295
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 30 Июн 2010 11:15 |
|
| rudge писал(а): |
Формально мы правильно делаем, а вот реально нужно (по моему и не только) этот "К" выводить/определять по другому. Анализом доходности. Но где взять эти данные??????
Отсюда и "изощеряемся" |
Добавлено спустя 2 минуты 54 секунды:
| Grey Horse писал(а): |
| Aleks писал(а): |
| Поэтому в условиях "депрессивной стабилизации рынка" я бы с осторожностью подходил к "самому рыночному из всех подходов - сравнительному", да еще в том случае, если рынок крайне ограничен. |
Это, конечно, тоже правильно, но... если есть возможность провести эти самые корректировки на торг (который и торгом зачастую назвать нельзя, скорее - корректировки на неадекватную мотивацию собственников объектов-аналогов), то ориентир рыночной стоимости для сравнительно подхода найти можно. |
Да, конечно, вы правы, но вот зачастую и сравнительный подход будет выступать, только, как некий ориентир РС |
_________________
Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! |
|
|
|
Sirash
Сообщения: 137
Откуда: Crimea Island
|
| Добавлено:
Ср, 30 Июн 2010 11:19 |
|
Чем же вызван такой интерес: несогласием или только самим "интересом"?
|
_________________
Не ругай соседа за смог на его крыше, когда у тебя самого порог не очищен. Конфуций |
|
 |
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 30 Июн 2010 11:21 |
|
| Aleks писал(а): |
| А метод экстракции, как мне кажется, простая подгонка под сравнительный подход |
Уважаемый коллега Aleks, это не подгонка. Это общая методология оценки, которая на свет появилась значительно раньше, чем мы с Вами. И она логична!
Другое дело, что можно очень долго спорить о том, что эта методология подменяет по сути доходный подход сравнительным... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 30 Июн 2010 11:25 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Sirash писал(а): |
| Так вот - квартиры во многих селах могут стоить дороже чем помещение. |
Вот, кстати, очень интересная мысль! |
- а что там интересного? у нас даже вот на левом берегу офисов гораздо меньше, чем на правом. так исторически сложилось, что деловая активность вся - на правом (из 22 нотариусов на левом берегу только 3). а цены на квартиры примерно одинаковые. |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 30 Июн 2010 11:26 |
|
| Борода писал(а): |
| Забавно что при экстракции (если арифметически разложить коэфициент капитализации) арендная ставка сокращается и в результате получаем те же цены предложения. |
А вот это, уважаемый коллега Борода, как-то мне не до конца понятно...
Коэффициент капитализации (скорее, ставка капитализации, с Вашего позволения...) и арендная ставка - вещи не сильно связанные, совсем не сильно... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 30 Июн 2010 11:28 |
|
есть места, идеально подходящие для жизни, а из деловой активности там только почта, 2 магазина и рынок. |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 30 Июн 2010 11:38 |
|
| Aleks писал(а): |
| Теперь по поводу доходности от недвижимости. Вы что, всерьез считаете, что сегодня доход от недвижимости меньше безрисковой ставки и нет никаких рисков? |
Уважаемый коллега Aleks, что есть в вашем понимании доход от недвижимости? Если текущий - то да, он должен быть выше, чем, например, доход от вложений в валютные депозиты. Риск, теоретически, больше. Это - если мы говорим о ставке дисконта. Однако есть еще и ставка капитализации, которая, помимо ставки дисконта и прочего, вклюает в себя и ожидания, например, относительного повышения стоимости недвижимости в будущем... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Aleks
Возраст: 49
Сообщения: 295
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 30 Июн 2010 11:56 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Если текущий - то да, он должен быть выше, чем, например, доход от вложений в валютные депозиты. Риск, теоретически, больше. |
Я про то и говорю.....
Добавлено спустя 1 минуту 3 секунды:
| Grey Horse писал(а): |
| Однако есть еще и ставка капитализации, которая, помимо ставки дисконта и прочего, вклюает в себя и ожидания, например, относительного повышения стоимости недвижимости в будущем... |
А вот про это, мне кажется, сейчас говорить не стоит
Добавлено спустя 1 минуту 15 секунд:
| Grey Horse писал(а): |
Другое дело, что можно очень долго спорить о том, что эта методология подменяет по сути доходный подход сравнительным... |
Вы сами подтверждаете мое мнение
Добавлено спустя 1 минуту 49 секунд:
| Grey Horse писал(а): |
| Борода писал(а): |
| Забавно что при экстракции (если арифметически разложить коэфициент капитализации) арендная ставка сокращается и в результате получаем те же цены предложения. |
А вот это, уважаемый коллега Борода, как-то мне не до конца понятно...
Коэффициент капитализации (скорее, ставка капитализации, с Вашего позволения...) и арендная ставка - вещи не сильно связанные, совсем не сильно... |
Согласен с Бородой - сплошные забавы......
Добавлено спустя 2 минуты 11 секунд:
| Grey Horse писал(а): |
| Уважаемый коллега Aleks, это не подгонка. Это общая методология оценки, которая на свет появилась значительно раньше, чем мы с Вами. И она логична! |
Конечно раньше, и разрабатывалась эта методология для не нашего рынка, особенно, который сейчас |
_________________
Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 30 Июн 2010 14:24 |
|
| Aleks писал(а): |
Grey Horse писал(а):
Однако есть еще и ставка капитализации, которая, помимо ставки дисконта и прочего, вклюает в себя и ожидания, например, относительного повышения стоимости недвижимости в будущем...
А вот про это, мне кажется, сейчас говорить не стоит |
Почему же? Если мы говорим о прямой капитализации и , соответственно, о методе экстракции для определения ставки капитализации - то говорить стоит.
| Aleks писал(а): |
| разрабатывалась эта методология для не нашего рынка, особенно, который сейчас |
На самом деле эта методология работает, как я понимаю, для всех рынков. Другое дело - как искать и обосновывать исходные данные. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
