Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Доходный подход при оценке квартиры Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3, 4 Автор Сообщение Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Ср, 01 Окт 2014 18:32 edgar_po писал(а): Что вы все завелись? Вопрос был конкретно Коню В пальто Да так, просто вопрос интересный. Не все же общественную активность обсуждать. Хоть что-то... непосредственно по профессии. HUGO писал(а): Слава Богу, что вы то хоть не обижаетесь, видать одни мы нервные. Не обижаюсь... почему-то. Вы имели в виду - мы НЕ нервные? Серый писал(а): Шо первое на ум пришло - то и ляпнул Вот! Вот это - правильно, это по-нашему. Наш стиль мышления, почти автоматическое письмо. КоньВп@льт0 писал(а): А накинулись то как! И не думали! Повторюсь - просто интересно пообсуждать было. Все-таки, надеюсь - в конечном итоге никто не против? _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер edgar_po Сообщения: 966 Откуда: козацький край Добавлено: Чт, 02 Окт 2014 06:40 Grey Horse писал(а): Не все же общественную активность обсуждать. Хоть что-то... непосредственно по профессии. Да, за последние полгода это было впервые. Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Чт, 02 Окт 2014 07:52 edgar_po писал(а): Да, за последние полгода это было впервые. Вот!! И я к тому же. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Eraser Сообщения: 46 Добавлено: Чт, 02 Окт 2014 13:24 Ставки квартирные. http://www.kanzas.ua/capitalization/ как вариант. или так для 1 к в Киеве (грубо): 300$ (аренды) х 11 (мес.) / 50 000$ (цена 1к.)=7,2% (ставка). __можно еще аренду (на мебель и технику откорректировать будет ставка еще меньше). zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Чт, 02 Окт 2014 14:05 Eraser писал(а): Ставки квартирные. http://www.kanzas.ua/capitalization/ как вариант. или так для 1 к в Киеве (грубо): 300$ (аренды) х 11 (мес.) / 50 000$ (цена 1к.)=7,2% (ставка). __можно еще аренду (на мебель и технику откорректировать будет ставка еще меньше). Понимать бы как она посчитана. А как откорректировать ставку капитализации на мебель и технику? MIDNIGHT Сообщения: 801 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 02 Окт 2014 14:08 А агентствах часто бывает так, что квартира, которая выставлена на продажу в период экспозиции одновременно сдается. Делят наверное одно на другое и получают ставку. edgar_po Сообщения: 966 Откуда: козацький край Добавлено: Чт, 02 Окт 2014 15:21 MIDNIGHT писал(а): А агентствах часто бывает так, что квартира, которая выставлена на продажу в период экспозиции одновременно сдается. Делят наверное одно на другое и получают ставку. Да, это вроде бы правильно. Но, они не учитывают временной период экспозиции и то что используется некая цена предложения, за которую потенциальный инвестор не согласиться купить ее сейчас. Эта цена не имеет ничего общего с рыночной стоимостью, которая как известно характеризуется спросом и предложением. С другой стороны они берут арендную плату, по которой квартиры со скрипом, но сдаются сегодня и торг при аренде квартир всегда минимален. В итоге получают ставку капитализации какую-то, характеризующую цену предложения. Ну в общем для анализа исходных данных вроде бы нормальная величина, а использовать в работе - здесь уже вопрос к оценщику и его квалификации. Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Чт, 02 Окт 2014 20:03 zanoza писал(а): Понимать бы как она посчитана. Золотые слова! Прежде, чем использовать в работе красивые и доступные числа, неплохо бы узнать, какой смысл в них заключен... MIDNIGHT писал(а): квартира, которая выставлена на продажу в период экспозиции одновременно сдается. Делят наверное одно на другое и получают ставку. Лёгко. И в результате, смотрите, уважаемые: в числителе - желаемый результат от сдачи в аренду всего и всегда, некий аналог Потенциального ВД, в знаменателе - желаемый результат от продажи на рынке, зависящий сейчас в первую очередь не от рынка, а от адекватности и мотивации продавца. И что же такое есть получаемое частное? Да, в принципе, что угодно. Величина, обратная неточно рассчитанному Валовому Рентному Мультипликатору. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Eraser Сообщения: 46 Добавлено: Пт, 03 Окт 2014 09:17 MIDNIGHT писал(а): Понимать бы как она посчитана. Верю в то, что делят одно на другое. (наконец можно позвонить спросить за спрос не покусают). MIDNIGHT писал(а): А как откорректировать ставку капитализации на мебель и технику? (грубо): аренда пустой квартиры (без ничего) / аренда со стандартно сдаваемой техникой и мебелью (стандарт=телек+холодильник+стиралка+пару шкафов+пару кроватей) = корректировка. Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 03 Окт 2014 10:12 А мой вопрос по поводу коммунальных платежей так и канул в лету. А, как по мне, он более актуален. Даже не ответил товарищ Конь в пальто, который так ратует за доходный подход при оценке квартир. Повторю его еще раз. Достаточно распространенной практикой является уплата коммунальных платежей за сдаваемые квартиры по следующей схеме: то, что постоянно - платится собственником квартиры, то что по счетчикам исходя из факта потребления (вода, газ, свет, телефон, интернет, кабельное) - платится арендатором сверх арендной платы. Т.е. постоянные платежи сидят в тех арендных предложениях, которые вывешены в инете/газетах/столбах. Так вот вопрос, нужно ли чистить и чистит ли кто-то, кто определяет стоимость квартир по доходке, арендные предложения от коммунальных платежей, которые платит собственник квартиры. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Александр_777 Сообщения: 540 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 06 Окт 2014 10:39 Серый, по логике вещей, очищать совокупный арендный платеж от коммунальных платежей нужно. В таком случае, нужно прозвонить все аналоги дабы убедится в том, на каких условиях предложения актуальны, и после этого внести соответствующие корректировки. Вопрос только в одном - а так ли оно нужно, если есть сравнительный подход? Ведь в большинстве случаев, расчет квартиры по доходному подходу - это все лишь формальное выполнение требований НС и некоторых банков. Добавлено спустя 6 минут 44 секунды: В большинстве случаев, расчет квартир по доходному подходу происходит по схеме - определили величину арендной платы, ставку капитализации, период недозагрузки, прокапитализировали - и все. P.S. Я не верю в целесообразность применения исключительно доходного подхода или выбор результатов по доходному подходу в процессе согласования при оценке квартир, какая бы она эксклюзивная и специфическая не была. Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3, 4  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме