| Автор |
Сообщение |
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
 Добавлено:
Ср, 09 Июн 2010 15:13 |
  |
| ZET писал(а): |
| to - час експозиції об'єкту оцінки; /а - час експозиції об'єктів порівняння; |
вечный вопрос где их брать и/или как обосновать?  |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
   |
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Ср, 09 Июн 2010 16:36 |
|
аналізуєте ринок (опитування рієлторів) та пишите: на підставі власного маркетингового дослідження оцінювачем встановлено, що залежно від площі нерухомості типові середні терміни експозиції торгових приміщень на ринку міста складають:
- до 50 кв. м - 4 місяці;
- від 50 до 100 кв. м - 6 місяців;
- від 100 до 300 кв. м - 8 місяців;
- від 300 до 500 кв. м - 10 місяців;
- від 500 до 1000 кв. м - 12 місяців;
- від 1000 до 3000 кв. м - 14 місяців;
- більше 3000 кв. м - 16 місяців
або як у Вас там в місті 6-8-10-12-14-16-18, або ще як небудь. 
Добавлено спустя 50 секунд:
а ище мона у них довідку взяти за 150-350 грн. в залежності від жадоби ціх рієлторів |
|
|
|
|
Помещик
Сообщения: 62
|
| Добавлено:
Чт, 10 Июн 2010 08:28 |
|
По поводу специальной стоимости. В магазине торговые площади сдаются в аренду по 100 грн/м2, банкомат (или кофейный автомат) банк желает установить именно в конкретном месте и за тот же 1 м2 в этом магазине, но в желаемом месте, платит 300 грн/м2. Собственник лотка для пирожков не оценивает свою заинтересованность в 300 грн/м2 и будет арендовать по сложившейся ставке в любом другом месте торгового зала. По моему, есть все признаки специальной стоимости. |
|
|
 |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 10 Июн 2010 08:36 |
|
По Вашей логике, если я хочу купить магазин, а он, естественно, должен находиться в соответствующем месте, то стоимость магазина будет "специальной". Чето не вяжится коллега.
Есть рынок аренды банкоматов и тп. Его и анализировать нужно. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Помещик
Сообщения: 62
|
| Добавлено:
Чт, 10 Июн 2010 09:20 |
|
Если очень захочется купить именно этот магазин то, наверно, готовы будите и заплатить несколько дороже, особенно если Вы сами просите собственника продать Вам его объект.
А капитализируя арендную ставку для банкоматов получим какую стоимость встроенного помещения? |
_________________
Берегите природу - МАТЬ ВАШУ! |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 10 Июн 2010 09:37 |
|
| Помещик писал(а): |
Если очень захочется купить именно этот магазин то, наверно, готовы будите и заплатить несколько дороже, особенно если Вы сами просите собственника продать Вам его объект.
А капитализируя арендную ставку для банкоматов получим какую стоимость встроенного помещения? |
А че в задании - РС ?????? Так и считайте РС. Тут вся ветка про РС соответственно и рассуждения по определению РС. По спец стоимости все в НС написано. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Помещик
Сообщения: 62
|
| Добавлено:
Чт, 10 Июн 2010 10:11 |
|
Но как же тогда выглядит заключение о стоимости для 1 м2? "Рыночная стоимость нежилого встроенного помещения по адресу: .... равна (условно) 4000 грн.за 1 м2.
Следующее заключение об оценке торговой площади 10 м2, в том же здании, будет: " Рыночная стоимость нежилого встроенного помещения по адресу: .... равна 2000 грн.за 1 м2.
Как-то тоже не совсем логично. |
_________________
Берегите природу - МАТЬ ВАШУ! |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 10 Июн 2010 10:31 |
|
Собственно если на рынке существует продажа отдельных встроенных площадей/помещений то почему нет? Ведь аналогичная описаной Вами ситуация и с арендой. И далее. Если нужно знать РС всего здания то по НЕИ и рассчитываются все варианты по доходности. Тут офис, тут кафе, тут склад, тут магазин, а тут банкомат. Потом все суммируется. Если все корректно, то стимость по доходному будет близка стоимости по сравнению.
Добавлено спустя 2 минуты 10 секунд:
К стати, а Вас не смущает что стоимость, на пример, однокомнатной
квартиры в одном доме разная? Я уж не говорю про кв.м. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Помещик
Сообщения: 62
|
| Добавлено:
Чт, 10 Июн 2010 12:45 |
|
Так согласен.
Но стоимость аренды квадратного метра, именно в определённом месте, для банкомата дороже из-за специальной заинтересованности арендатора. (наверно повторяюсь).
По продажам квартир вообще ситуация отдельная в силу большего объёма продаж, множества нюансов (3 года опыта). Если цена подобных квартир в одном доме не оправдано завышена то и продажа происходит в разные промежутки времени. Экспозиция однако. Далее есть как срочная продажа так и срочная покупка и пр.
Оценщик же определяет наиболее вероятную среднюю величину РС на определённую дату. |
_________________
Берегите природу - МАТЬ ВАШУ! |
|
|
|
Aleks
Возраст: 49
Сообщения: 295
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 10 Июн 2010 13:19 |
|
| Помещик писал(а): |
Так согласен.
Но стоимость аренды квадратного метра, именно в определённом месте, для банкомата дороже из-за специальной заинтересованности арендатора. |
"специальная" заинтересованность арендатора не есть "специальная"стоимость. И почему эта стоимость должна быть больше, чем стоимость кв.м. для торгового помещения, только потому, что это банкомат - не понятно. Кафе, магазин, или кофейный автомат на вокзале может приносить больше дохода, чем установленный рядом банкомат. |
_________________
Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! |
|
|
|
Помещик
Сообщения: 62
|
| Добавлено:
Чт, 10 Июн 2010 13:46 |
|
А почему тогда арендаторы платят арендную ставку в два-три раза выше? |
_________________
Берегите природу - МАТЬ ВАШУ! |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 10 Июн 2010 14:57 |
|
| Помещик писал(а): |
| А почему тогда арендаторы платят арендную ставку в два-три раза выше? |
Данные откуда??????
НО Если они есть реально, и их достаточно, и они адекватные для расчета, то и применяйте их. В чем проблема, нафик Вам еще какие то поправки искусственные/придуманные? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 10 Июн 2010 15:27 |
|
Уважаемый коллега rudge 100%. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Чт, 10 Июн 2010 15:58 |
|
rudge, если Помещик не проставится, это моветон.
Может я чего не знаю, скажите, коллеги, были ли факты продаж метров площадей для размещения разного рода автоматических устройств?
где? когда? почем?
Что то упустил наверное. |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 10 Июн 2010 16:16 |
|
| Владимир Владимирович писал(а): |
Может я чего не знаю, скажите, коллеги, были ли факты продаж метров площадей для размещения разного рода автоматических устройств?
где? когда? почем?
Что то упустил наверное. |
Да нет кАнечно. НО смотрим НС дефиницию РС и принцип расчета РС, Подразумевается переход прав собственности (виртуальный). По этому и расчет РС для таких объектов лучше вести через доходник. Сравнения то нет к сожалению, а затратка ....... (см. НС1) |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
