| Автор |
Сообщение |
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
 Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 13:37 |
  |
| Максим Сочинский писал(а): |
| Рынок предлагает выбор как комплексов так и отдельные здания и при этом процедура формирования стоимости на эти объекты разная. По этому сравнивать в качестве НЕЭ процедуру продажи - по отдельности или вместе, как мне кажется несколько не корректно. Так как если оценивать комплекс отдельными зданиями получим завышение стоимости или появиться необходимость корректирования итоговой суммы (суммы всех стоимостей зданий входящих в объект оценки) на масштаб, да и то это будет сомнительно. |
100%. И, кстати, как мне помнится, полностью соответствует Стандартам RICS в части рассуждений о портфельных инвестициях. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
  |
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 13:40 |
|
| rudge писал(а): |
Вот всегда на эти грабли нужно наступать.
Если есть ДОКИ на КАЖДОЕ ЗДАНИЕ, то тут только раздельный счет. При этом не забыть учесть затраты на отвод ЗУ под ними. Саммарная РС = сумме залога (не путайте с РС в копмлекте)
ППЗУ, будет или нет входить в РС, завитсит от аналогов. |
Хорошо. Предположим, когда-то давно человек выделил часть предприятия, в которую вошли 5 складов и проходная. На каждое здание есть свои правоустанавливающие документы. Вы считаете, что нужно оценивать каждое здание в отдельности?
Добавлено спустя 1 минуту 51 секунду:
Все добро (5 зданий и проходная) находятся на участке, который оформлен в аренду. |
|
|
 |
|
Шевко
Возраст: 48
Сообщения: 422
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 13:46 |
|
| Андрей писал(а): |
| На каждое здание есть свои правоустанавливающие документы. |
Ну эта фраза в корне всё меняет!!!!!!!! Тогда действительно
| Андрей писал(а): |
| нужно оценивать каждое здание в отдельности |
И если в одном отчёте, то с выделением стоимости каждого здания.  |
_________________
Ошибки замечать не много стоит: дать нечто лучшее - вот что приличествует достойному человеку. (Михаил Васильевич Ломоносов) |
|
 |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 13:50 |
|
| Андрей писал(а): |
| Вы считаете, что нужно оценивать каждое здание в отдельности? |
Ну а как? Ведь это же самостоятельные объекты де юре. (уточню при условии что есть свидетельство на право собственности с адресом в нем Я же не вижу их)
| Цитата: |
| Все добро (5 зданий и проходная) находятся на участке, который оформлен в аренду. |
Ну и что с этого. Просто нужно учесть затпраты на отвод и переоформление. К стати при покупке здания (если доки на собственность есть) новый собственник обязан переоформить ЗУ. То что этого не сделано не наши проблемы (см. в НЕИ, ДЕ ЮРЕ)
И тут не важно один или несколько собственников. Закон и в Африке закон. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 13:56 |
|
А как быть с домовладением, которое разбито на 2 квартиры? Собственник дома один. На 2 квартиры есть свои документы. |
|
|
|
|
Lleyton
Возраст: 46
Сообщения: 190
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 14:00 |
|
| Андрей писал(а): |
| А как быть с домовладением, которое разбито на 2 квартиры? Собственник дома один. На 2 квартиры есть свои документы. |
2 квартиры - 2 оценки. Не вижу тут проблем. Земля у него общая, но выделить под каждую квартиру тоже не проблема. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 14:01 |
|
| Lleyton писал(а): |
| Андрей писал(а): |
| А как быть с домовладением, которое разбито на 2 квартиры? Собственник дома один. На 2 квартиры есть свои документы. |
2 квартиры - 2 оценки. Не вижу тут проблем. Земля у него общая, но выделить под каждую квартиру тоже не проблема. |
+10000000 |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 14:02 |
|
А если есть необходимость определить общую стоимость домовладения? Будет ли она равна сумме стоимости данных квартир? |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 14:03 |
|
| Шевко писал(а): |
| Как по мне, то оценивать, в идеале, нужно комплексом. При гипотетической реализации залога, никто не будет делить комплекс по частям! |
В принципе несколько спорно, но с точки зрения залога, скорее всего, верно...
Добавлено спустя 1 минуту 7 секунд:
Эх, не успеваю за ходом дискуссии!.. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Lleyton
Возраст: 46
Сообщения: 190
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 14:06 |
|
| Андрей писал(а): |
| А если есть необходимость определить общую стоимость домовладения? Будет ли она равна сумме стоимости данных квартир? |
Ну так опять же как по мне то все зависит от аналогов, которые применяем, но по идее, в конкретном примере, стоимость должна быть примерно похожа. Все таки такие объекты не настолько разнятся в цене...хотя конечно случаи бывают разные. |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 14:13 |
|
Разбиваем домовладение на 4 части (4 квартиры), 2 фасадные, 2 нет, у одних хороший доступ, у других затруднен (наличие сервитутов) и т.д. Цель оценки - залог. Объект оценки - домовладение, которое де-юре разбито на 4 квартиры.
Думаю, в данном случае оценивать все домовладение в комплексе и с последующей разбивкой, а не наоборот, будет более правильно. |
|
|
|
|
Шевко
Возраст: 48
Сообщения: 422
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 14:38 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| В принципе несколько спорно, но с точки зрения залога, скорее всего, верно... |
| Grey Horse писал(а): |
| Эх, не успеваю за ходом дискуссии!.. |
 Да, в данном конкретном случае, я уже даже успел поменять точку зрения 
| Lleyton писал(а): |
| 2 квартиры - 2 оценки. Не вижу тут проблем. Земля у него общая, но выделить под каждую квартиру тоже не проблема. |
+100.
Только в качестве аналогов, желательно подобрать такие же квартиры, которые являются частью домовладений ( например - продам часть дома и т.д.).
| Андрей писал(а): |
Разбиваем домовладение на 4 части (4 квартиры), 2 фасадные, 2 нет, у одних хороший доступ, у других затруднен (наличие сервитутов) и т.д. Цель оценки - залог. Объект оценки - домовладение, которое де-юре разбито на 4 квартиры.
Думаю, в данном случае оценивать все домовладение в комплексе и с последующей разбивкой, а не наоборот, будет более правильно. |
Нууу, тут, как говорится: "Хозяин - барин" |
_________________
Ошибки замечать не много стоит: дать нечто лучшее - вот что приличествует достойному человеку. (Михаил Васильевич Ломоносов) |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 14:45 |
|
| Андрей писал(а): |
Разбиваем домовладение на 4 части (4 квартиры), 2 фасадные, 2 нет, у одних хороший доступ, у других затруднен (наличие сервитутов) и т.д. Цель оценки - залог. Объект оценки - домовладение, которое де-юре разбито на 4 квартиры.
Думаю, в данном случае оценивать все домовладение в комплексе и с последующей разбивкой, а не наоборот, будет более правильно. |
Уважаемый Андрей.
Вы как то странно поступаете. Вы все время меняете условия задачи. Это не очень корректно однако.
Вот представьте себе вы заплатили за проезд в поезде 100 грн, а в средине пути Вам говорят нет не уже 100, а 15о грн. В какой ситуации Вы окажитесь. Вот так же (почти) и в нашей полемике Вы поступаете. Давайте, плиз, конкретно по проблеме оценки Вашего объекта и по существу. Просто сложно на каждый нюанс отвечать. Вы уж пожалейте нас.  |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 14:55 |
|
Простите.
Есть в оценке часть предприятия, на которой находится 5 складских зданий и проходная. Територия ограждена, в аренде. На каждое здание получен свой правоустанавливающий документ. Необходимо корректно оценить для залога весь комплекс (для залога необходимо знать стоимость все зданий отдельно).
Как:
1) Оценивать каждое с учетом всего-всего и просуммировать;
2) Оценить комплекс зданий и потом разбить? |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 15:03 |
|
| Андрей писал(а): |
Есть в оценке часть предприятия, на которой находится 5 складских зданий и проходная. Територия ограждена, в аренде. На каждое здание получен свой правоустанавливающий документ. Необходимо корректно оценить для залога весь комплекс (для залога необходимо знать стоимость все зданий отдельно).
Как:
1) Оценивать каждое с учетом всего-всего и просуммировать;
2) Оценить комплекс зданий и потом разбить? |
Я бы делал по первому варианту. С учетом затрат на оформление ЗУ под каждое здание. Ограждение, если нужно, смотрел бы по месту/факту кому сколько отойдет.
Особенно тут нужно посмотреть на размещение объектов внутри "квартала" (территории) и учесть это месторасположение. Возможно оно влияет на стоимость (а может нет) нужно смотреть (подходы там и тп.)
Да вспомнил, посмотреть коммуникации как?. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
