| Автор |
Сообщение |
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
 Добавлено:
Ср, 13 Фев 2008 17:58 |
  |
| rudge писал(а): |
| То вот что Вы писали ранее "Эти две стоимости (РС и сметная) в идеале должны быть равны, если виртуально готовый объект рассматривать как новый." В скобках мое. |
вот, вот, ваше...а говорилось про стоимость улучшений, а не про РС |
|
|
   |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 13 Фев 2008 18:15 |
|
| kink писал(а): |
вот, вот, ваше...а говорилось про стоимость улучшений, а не про РС |
Мы о чем говорим о РС улучшений или вообще о РС неизвестно чего?
Или улучшения, надострой не могут иметь РС? (без учета стоимости ППЗУ или ЗУ) |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Последний раз редактировалось: rudge (Ср, 13 Фев 2008 18:43), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 13 Фев 2008 18:41 |
|
Уважаемый Hard
Уточните, а каком « а) некорректен, причем совсем» идет речь.
Что касается «чем Вам так неугодны и ненавистны сметы?» то Вы сами даете на этот вопрос ответ «затраты (тобиш сметы) нескорректированные на Функциональный и Экономический износ» в скобках мое.
Смета, на мой взгляд, корректна и необходима в инвестиционной стоимости. Так что я не против сметы как таковой. Я против ее применения в определении РС.
Не согласен с Вами на счет «самым правильным расчетом будет расчет доходным подходом».
РС определенная сравнительным подходом, при наличии достаточного количества аналогов продаж, это самый верный и правильный расчет. И как вариант (идеальный случай), это по парное сравнение.
Доходный – это прогноз, а это неблагодарное дело.
РС - это стоимость на момент оценки. При этом в РС уже учтен период экспозиции, который предшествует продаже.
И все таки, Hard, в чем на Ваш взгляд и опыт не логичны мои рассуждения. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 14 Фев 2008 10:45 |
|
Вот уж действительно я про Фому а Вы про Ерему…
наверное издержки письменного общения…
| rudge писал(а): |
Уважаемый Hard
Уточните, а каком « а) некорректен, причем совсем» идет речь.
|
Ну пример, где
| Цитата: |
объект находится в регионе с низкой инвестиционной привлекательностью, где стоимость ЗУ стремится к минимуму.
|
и при этом:
РСВГ например составила 100 ед.
Сметная стоимость виртуально готового объекта ССВГ составила 1000 ед
Рассмотрите Ваш пример с конца.
Вот Вы покупателю доказали что он стоит - 46,1 ед, покупатель выкладывает за него эти деньги.
Дальше у одурманенного (  ) покупателя возникает вопрос, а что мне с ним делать дальше?
Аааа вспомнил у оценщика говорилось про то, что лучше всего его достроить и тогда, если что, будет можно продать его за 100 ед.
Ну давай достроим, сколько там достройка стоит? Так так так сметная составляет 1000 ед. (не по УПВСу же он будет строить), а достройка
(ССВГ х (1 - Кгот)) = 1000 – (1000 х 0,5) = 500 ед.
Вот тебе раз?!!!!!!
Мои затраты составят: 46,1 ед. + 500 ед. = 546,1 ед. !!!!!!!!!!! а продам за 100 ед. !!!!!!! 
Нажимает кнопку вызова секретарши:
- Людочка, найди-ка мне, пожалуйста, телефон брателлы тьху товарища Баркаса из спортклуба «Кривой нос, стремительный кулак»
А все почему?
1. Цифры с потолка и не сбалансированы.
2. Неправильный анализ НЭИ
| rudge писал(а): |
Уважаемый Hard
Что касается «чем Вам так неугодны и ненавистны сметы?» то Вы сами даете на этот вопрос ответ «затраты (тобиш сметы) нескорректированные на Функциональный и Экономический износ» в скобках мое.
Смета, на мой взгляд, корректна и необходима в инвестиционной стоимости. Так что я не против сметы как таковой. Я против ее применения в определении РС.
|
Я в полном недоумении.
| rudge писал(а): |
Уважаемый Hard
Не согласен с Вами на счет «самым правильным расчетом будет расчет доходным подходом».
РС определенная сравнительным подходом, при наличии достаточного количества аналогов продаж, это самый верный и правильный расчет. И как вариант (идеальный случай), это по парное сравнение.
Доходный – это прогноз, а это неблагодарное дело.
|
Здрасте приехали, а Вы не забыли, что такое в Ваших рассуждения величина РСВГ?!
Это тот же ПРОГНОЗ сколько будет стоить достроенный объект,
при этом совсем не учитывается СКОЛЬКО ВРЕМЕНИ он будет достраиваться/перестраиваться, потому что за это ВРЕМЯ (а оно может измеряться годами) ситуация на рынке может кардинально поменяться и уже не виртуальный а реальный объект будет стоить совсем не прогнозные 100 е.д. а 200 или 50, а может быть совсем уже невостребованным.
Опять же если я не понятно изъяснился порассуждайте от обратного как в предыдущем моем моделировании ситуации со стороны покупателя, только введите в это рассуждение еще такой параметр как Вс – время достройки/перестройки например 2 года, за которое покупатель не будет получать ни какого дохода а только вкладывать (связывать) деньги, в надежеде на то что он через два года МОЖЕТ БЫТЬ продаст объект за ту стоимость, которую два года назад СПРОГНОЗИРОВАЛ оценщик (хоть и «самый верный и правильный расчет» сравнительным подходом). |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов
Последний раз редактировалось: Hard_Pragmatic (Чт, 14 Фев 2008 11:06), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 14 Фев 2008 10:57 |
|
Тааак, дело принимает крутой замес.
Пошол в магАзин за чипсами |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 14 Фев 2008 11:55 |
|
Уважаемый Hard
Вы писали "Мои затраты составят: 46,1 ед. + 500 ед. = 546,1 ед. !!!!!!!!!!! а продам за 100 ед. !!!!!!! Shocked Shocked Shocked"
Пардон, Вы не учли экономию на уже построенном (как в денгах так и во времени).
Расчет должен выглядеть так
[500 - (500 - 46,1)] + 46,1 = 92.2 ед (это расчетные затраты с учетом уже имеющегося недостроя)
92.2ед - 100ед = -7.8 ед. (экономии исходя из сложившегося рынка)
Вот как рассуждал я, как виртуальный покупатель.
Для строительства дома надо, по смете, затратить 1000 ед. .+ время и хлопоты.
Рядом продавались дома по 100 ед (считаем что эти 100 ед из реальных сделок а не предложения. В противном случае я купил бы дом и не возился со строительством. Хотя ????)
Передомной есть недострой с готовностью 50%, это 500 ед по смете + время и хлопоты на всякие согласования.
Недострой продается за 46,1 ед. Моя экономия 453,9 ед + время и хлопоты.
Далее я вкладываю еще 500 ед. Общие затраты 546,1 ед но у меня уже есть часть 50% в которые нужно было вложить 500 ед + хлопоты, а я на этом сэкономил 453,9 ед Следовательно для меня весь дом обойдется дешевле на эту сумму хотя реально я потрачу 500 + 46,1 = 546,1 ед. - 50% времени и хлопоты.
Рассуждаем далее, для постройки 100 % надо затратить 1000 ед по смете + хлопоты и время.
Купив недострой за 46,1 ед я, для получения тех же 100% потрачу 546,1 ед - 50% времени и - хлопоты.
Далее
на 1% здания по смете мне надо портатить 1000ед / 100% = 10 ед + время и хлопоты
на тот же 1%, того же дома, покупая недостроя я потрачу (500 + 46,1)ед / 100 % = 5,461 ед - 50% времени и хлопоты
Моя экономия по отношения к смете а не рынку, составит 10 ед - 5,461ед = 4,539ед на 1% всего здания - 50% времени и хлопоты.
Это что касается РС, а не инвистиционной, о которой Вы говорите (покупка с целью достроя и последующей продажи).
Для вложений своих денег как инвестиций я бы нашел более доходный вариант и тут я с Вами согласен.
Ваши аргументы коллега.
PS: а на счет секретарши эт Вы не хило придумали. Надо завести. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 14 Фев 2008 12:10 |
|
Да забыл
В моих расчетах РСВГ = РС имеющегося на рынке с такими же характеристиками здание уже построенное.
РСВГ это стоимость здания на момент оценки (уже готового построенного) и сдесь временной фактор на виртуальную достройку уже учтен рынком. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 14 Фев 2008 12:27 |
|
rudge но Вам самому то не смешно
| rudge писал(а): |
….
Рядом продавались дома по 100 ед
…
Передомной есть недострой с готовностью 50%, это 500 ед по смете + время и хлопоты на всякие согласования.
….
Следовательно для меня весь дом обойдется дешевле на эту сумму хотя реально я потрачу 500 + 46,1 = 546,1 ед. - 50% времени и хлопоты.
|
О какой экономии идет речь?!!!
Человек может купить ГОТВЫЙ и СЕГОДНЯ дом за 100 ед!!!!!
А Вы ему впариваете (пардон за французский) ГОВЫЙ но ЗАВТРА за 546,1 ед.!!!!!!!!!!
| rudge писал(а): |
Это что касается РС, а не инвистиционной, о которой Вы говорите (покупка с целью достроя и последующей продажи).
|
Вы путаете понятия РС и ИС,
покупатель хочет купить с целью достроя в соответствии с НЭИ этого объекта (а это может быть и дострой, а может быть и полный перестрой с изменением назначения), а не в соответствии c зафиксированными условиями продавца. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 14 Фев 2008 13:36 |
|
Уважаемій Hard
Не надо так нервничать.
Внимательно читайте "рядом продаваЛИСЬ"
По этому если нет альтернативы для покупки в этом районе, а нужен именно этот район (село например в котором сложился свой микро-рынок) то покупка недостроя более выгодна чем строить новое, естественно при условии, что устраивает проект.
Не продавец диктует условия, а ПРОЕКТ который не допускает не согласованных изменений. А согласование это очень большая проблема.
Для того, что бы изменить функцию недостроя построенного по существующему к нему проекту, под новое НЕИ, надо провести перепроектирование со всеми согласованиями и т. п., а уж потом прменять в оценке НЕИ с новой функцией недостроя, а не выдумывать отсебячину. И проводить расчеты с учетом НЕИ по существующей на момент оценки функции здания по проекту.
Поверьте моему опыту. Так как у меня на столе лежит проект реконструкции офиса, так в нем даже прописаны цвет стен (наружных) материалы и цвет кровли которые я не могу поменять без согласования с отделом архитектуры, не говоря уж о более серьезных вещах. Мне запрещено даже изменить функцию здания, с офисного на торговое (если моя левая нога того захочет). Такое изменение повлечет за собой изменение ставки аренды на ЗУ ( с 4% на 7% ) Чем грозит недоплата в бюджет думаю Вам объяснять не надо.
Вы писали "О какой экономии идет речь?!!!"
Читайте внимательно по отношению к смете - "4,539ед на 1% всего здания + 50% времени и хлопоты."
исходя из сложившегося рынка "7.8 ед. + 50% времени и хлопоты. " от всего здание.
Странно, почему Вы не верите расчетам?.
Или они не правильны, то тогда где?
Вы предлагаете по стандарту минусовать сметную стоимость и получить 0 или минус.
Пожайлуста. Но тогда, что Вам скажет продавец? Который тоже считает и анализирует рынок.
Если не устали, то объясните, где ошибка в последнем расчете (да и в предыдущих) и в его логике. Только, расчетами по Вашей логике, а не по принципу "сам дурак".
Ведь я не отрицаю, в Ваших расчетах есть логика, только она относится к ИС, а не РС.
Ну, а если Вы устали, пардон, можно тему закрывать.
Удачи.
PS: к стати, по тому то инвесторы так охотно скупают недострой, особенно в хороших местах. Они то покупают по НАШЕЙ оценке, а считают свои деньги с учетом всех факторов сложившихся на рынке.
Особенно с учетом получения разрешительных документов. Уж они то не по наслышке знают стоимость денег во времени. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Чт, 14 Фев 2008 13:59 |
|
| rudge писал(а): |
Мы о чем говорим о РС улучшений или вообще о РС неизвестно чего?
Или улучшения, надострой не могут иметь РС? (без учета стоимости ППЗУ или ЗУ) |
при всём уважении к РС улучшений (без учета стоимости ППЗУ или ЗУ), я не могу представить, что эта стоимость может в 50 раз отличаться, и при том в большую сторону, от стоимости строительства. Если, конечно, объект не имеет исторической ценности . В этом суть моего замечания к примеру б). |
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Чт, 14 Фев 2008 14:16 |
|
| rudge писал(а): |
Вы писали "О какой экономии идет речь?!!!"
Читайте внимательно по отношению к смете - "4,539ед на 1% всего здания + 50% времени и хлопоты."
исходя из сложившегося рынка "7.8 ед. + 50% времени и хлопоты. " от всего здание.
Странно, почему Вы не верите расчетам?.
Или они не правильны, то тогда где? |
rudge, конечный результат расчетов, вот где. Прагматик указал, что пример а) у вас свидетельствует о том, что купив недострой за 46,1ед и вложив в завершение 500ед, получим объект РС= 100ед. Невыгодно, однако. И место невыгодное, т.к. доля земли 2%. Ликвидация недостроя, исходя из ваших исходных данных примера, представляется более целесообразной. |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 14 Фев 2008 14:31 |
|
Я устал не то слово.
Вы очень избирательно отягощайте теорию своей практикой.
Представить виртуально готовый объект Вы можете, а представить, что в результате АНЭИ объект меняет свое назначение, при условии учета этого факт во временном и денежном выражении, Вы не можете (я так понимаю из-за своего горького опыта мытарств).
Напоследок, что бы Вы задумались и допустили мысль, что это возможно приведу следующую модель ситуации:
Центральная часть города, район офисов и магазинов. В этом же районе находиться незавершенка.
Незавершенка представляет собой недостроенные цеха по производству алюмоиттриевого граната легированного неодимом, производство радиационно и химически опасное, поэтому там должны присутствовать двойные бетонные бассейны, высокопрочные трубопроводы кислотных веществ, устойчивые к ядерному удару подземные хранилища и прочая прочая.
Внимание вопрос: Будем достраивать по проекту? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 14 Фев 2008 14:32 |
|
kink спасибо |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 14 Фев 2008 14:38 |
|
Почему же.
Может в 50 раз и многовато, но в 10 раз это вполне реально. Возьмите Киев, 1 кв м строительства где то по памяти 700 Дол. а продают по 7000 Дол, м кв. при этом как Вы понимаете ППЗУ одинаковое и для строителей и для собственников (продавцов)
А что касается конкретно "б)" то ведь это же отвлеченные цифры, взяты для упрощения расчетов.
По ликвидации недостроя. Полностью с Вами согласен.
Но только в том случае если мне как оценщику поставят такую задачу.
"Определить рыночную стоимость материалов от разборки при ликвидации объекта недостроя"
Может это и выгоднее в конкретном случае.
Но мы не имеем права менять задачу оценки без разрешения собственника - заказчика.
В наших рассуждениях мы же говорим об оценке надостроя как целостного объекта оценки с учетом ППЗУ.
Задача то поставлена так
"Определить рыночную стоимость объекта недостроя который находится ..... и т. д." |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 14 Фев 2008 14:40 |
|
Кому вопрос, оценщику или инвестору? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
