| Автор |
Сообщение |
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
 Добавлено:
Чт, 14 Фев 2008 14:49 |
  |
| rudge писал(а): |
| Кому вопрос, оценщику или инвестору? |
оценщику |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
   |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 14 Фев 2008 15:03 |
|
Если инвестору, то он обоснован. В таком случае, я как инвестор поинтересуюсь, а во что мне все это выльется ПОД КОНКРЕТНЫЙ ПРОЕКТ, а не под какой то НЕИ. И это уже ИС, а не РС.
Если оценщику то у меня сомнения и большие. При чем тут оценщик. Ведь ему постваили задачу - "Определить рыночную стоимость недостроя в центре Киева" Вот ее то и надо определить.
Неужели МЫ как оценщики в состоянии влезть в "шкуру" будущего собственника и определить, что он в будущем сделает с этим недостроем? А что если мы захотели НЕИ магазин, а власти не разрешили менять функцию? А уже посчитано исходя из НЕИ магазин. Че тогда заказчик будет говорить своей секретарше?
Знаете когдато на повыш. квал. я задал вопрос "Каким образом проводить анализ НЕИ". После того, что я услышал в ответ, я подумал о том, а сколько же тогда будет стоить моя работа?
А ответ был такой "Мы, оценщики должны провести анализ НЕИ подтверждая их расчетами". То биш расчитать несколько бизнес планов ну хотя бы три, и выбрать НЕИ. Я похож на идиота?
По этому для меня ясно, что НЕИ можно сопоставлять только с имеющейся функцией объекта оценки. Ну, а что касается недостроя то по проекту.
Если мне говорят что из этого недостроя (цеха) я сделаю МАГАЗИН, я объясняю, или постройте магазин тогда я буду оценивать эту "груду" как магазин., или измените задачу поставленную перед оценщиком. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 14 Фев 2008 15:46 |
|
Так я и думал (что же я раньше этот вопрос не задал? ).
Разговор в этой ветке я заканчиваю, так как мы с Вами находимся на противоположных полюсах по вопросу, что такое АНЭИ и зачем он нужен.
З.ы. Я нахожусь на том же полюсе что и преподаватели на повышениях |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 14 Фев 2008 16:03 |
|
Ну нагородили. еле во всем разобрался. Ну не вдаваясь в подробности,
| rudge писал(а): |
Знаете когдато на повыш. квал. я задал вопрос "Каким образом проводить анализ НЕИ". После того, что я услышал в ответ, я подумал о том, а сколько же тогда будет стоить моя работа?
А ответ был такой "Мы, оценщики должны провести анализ НЕИ подтверждая их расчетами". То биш расчитать несколько бизнес планов ну хотя бы три, и выбрать НЕИ. Я похож на идиота? |
Да, именно так и надо делать, в идеале. Правда, ни разу сам не делал так подробно, но анализ возможного альтернативного использования делаю всегда.
| rudge писал(а): |
| По этому для меня ясно, что НЕИ можно сопоставлять только с имеющейся функцией объекта оценки. |
А где ж тогда анализ НЭИ, это ж констатация факта и не всегда НЭИ. Не согласен с Вами.
| rudge писал(а): |
Ну, а что касается недостроя то по проекту.
Если мне говорят что из этого недостроя (цеха) я сделаю МАГАЗИН, я объясняю, или постройте магазин тогда я буду оценивать эту "груду" как магазин., или измените задачу поставленную перед оценщиком. |
Тут ситуация двоякая. При приватизации часто условием является достройка объекта и его эксплуатация по назначению - тут против инвестиционной стоимости не попрешь. Во всех других случаях - только анализ того, что потенциально можно сделать из того, что есть: если есть экономический смысл и техническая возможность - перепрофилировать и достраивать, либо земля под НЭИ со сносом имеющегося.
Это как по мне. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 14 Фев 2008 17:13 |
|
| Цитата: |
| но анализ возможного альтернативного использования делаю всегда. |
- каким образом? |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 14 Фев 2008 17:24 |
|
| zanoza писал(а): |
| Цитата: но анализ возможного альтернативного использования делаю всегда. - каким образом? |
Ну хотя бы на уровне текста: технически в данном объекте можно разместить то-то и то-то. По каким-либо требованиям из всего этого можно разместить то-то и то-то. Экономически наиболее выгодно исходя из всего именно вот это. Это и есть НЭИ.
Хотя бы так. Ну не просто ж констатация: раз это - значит это. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 15 Фев 2008 10:00 |
|
и считаете потом как? по НЭИ?
а где гарантия, что вы все учли? все разрешения, почвы, конструкции?
вы посчитали квартиру как магазин, а жильцы подписи не дали - и что?
а человек ее купил/заложил за совсем другие деньги? |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 15 Фев 2008 10:34 |
|
| zanoza писал(а): |
и считаете потом как? по НЭИ?
а где гарантия, что вы все учли? все разрешения, почвы, конструкции?
вы посчитали квартиру как магазин, а жильцы подписи не дали - и что?
а человек ее купил/заложил за совсем другие деньги? |
Естественно, считаю по НЭИ, иначе зачем его анализировать.
По поводу квартиры, есть перечень того, что можно разместить в ней и при каких условиях. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 15 Фев 2008 10:49 |
|
Уважаемые коллеги.
Что касается ЛНЭИ
Обратися к ГУРУ от оценки. Что они говорят по этому вопросу.
"Учебник «Оценка недвижимости» Под редакцией профессора А.Г. Грязновой. М – 2002 г
Страница 26. (переписал один в один)
«На практике принцип ЛНЭИ является исходной предпосылкой, на которой основывается выбор конкретного вида оцениваемой стоимости недвижимости и строится заключение об ее величине. Например, при определении наиболее вероятной цены продажи (рыночной стоимости) объекта недвижимости принцип ЛНЭИ трактуется как наиболее вероятное использования существующего объекта недвижимости, тогда как при определении инвестиционной стоимости акцент в интерпретации делается на наиболее эффективное использование объекта недвижимости с возможным улучшениями.»
Учебник «Оценка недвижимости и бизнеса» Под редакцией профессора М.А. Федотова. М – 2002 г Страница 57.
«На практике принцип ЛНЭИ является исходной предпосылкой, на которой основывается выбор конкретного вида оцениваемой стоимости недвижимости и строится заключение об ее величине. Например, при определении наиболее вероятной цены продажи (рыночной стоимости) объекта недвижимости принцип ЛНЭИ трактуется как наиболее вероятное использования существующего объекта недвижимости, тогда как при определении инвестиционной стоимости акцент в интерпретации делается на наиболее эффективное использование объекта недвижимости с возможным улучшениями.»
Других не стал переписывать, похоже источник один.
Что пишет наш стандарт.
Стандарт №1 п. 10
"Принцип найбільш ефективного використання полягає в урахуванні залежності ринкової вартості об'єкта оцінки від його найбільш ефективного використання. Під найбільш ефективним використанням розуміється використання майна, в результаті якого вартість об'єкта оцінки є максимальною. При цьому розглядаються тільки ті варіанти використання майна, які є технічно можливими, дозволеними та економічно доцільними."
"ринкова вартість - вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу; "
НС №1
"26. Під час визначення інвестиційної вартості у звіті про оцінку майна аналізуються умови продажу (інвестування) та їх відмінність від типових умов продажу подібного майна на ринку, вплив зазначених умов на формування його вартості, у тому числі виходячи з принципу найбільш ефективного використання.
Інформаційними джерелами, що дають змогу врахувати зазначені умови, можуть бути бізнес-план, проектно-кошторисна документація та документи, які підтверджують виконання певних робіт, результати аналізу впливу додаткових умов інвестування у процесі продажу об'єкта оцінки тощо".
Выделено мною.
По моему, тут все ясно и прозрачно. По этому я не понимаю, почему при определении РС я как оценщик должен «подгонять» объект оценки, изменяя его функцию через изменения конструктива, под субъективное (оценщика) мнение о ЛКЭИ.
Я благодарен Вам, уважаемый Hard, да и другим коллегам, что вынудили меня лишний раз обратится к первоисточникам. При этом я понял, в чем наше различие понимания применения ЛНЭИ. Обращаю Ваше внимание уважаемый Hard, я говорю о применении ЛНЭИ при оценке земельных улучшений, а не при оценке ЗУ, где отстаиваемый Вами подход не оспаривался. При этом я акцентировал Ваше внимание на то, что, меняя функцию земельного улучшения (пусть недостроя, эсли только этого нет в задании на оценку) через изменение его физических характеристик мы фактически получаем для оценки новый объект, чего делать нельзя.
Это применимо только при оценке ЗУ, но тут не меняется сам объект оценки – ЗУ. Он остается, с точки зрения физических характеристик, неизменным. Посмотрите на мои посты с этой позиции.
К стати в книге Драпиковского есть примеры отчетов ЗУ, там есть расчет применение ЛНЭИ.
Уважаемые коллеги я сброшу статью
«ПРИМЕНИМОСТЬ ПРИНЦИПА НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ (ННЭИ) В РАМКАХ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЦЕННОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ (БИЗНЕСА)» Доломанов Б.А. Северо-Кавказский государственный технический университет Филиал в г. Пятигорске, Россия.
В ней в большей мере описывается применение ЛНЭИ для предприятий и бизнеса, но я думаю, эти подходы будут справедливы и при оценке других объектов.
Если у кого есть книга Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. В электронном виде или ссылка сбросьте.
Удачи |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 15 Фев 2008 11:28 |
|
А ниче, что у Федотова и Грязновой одно и тоже слово вслово написано.
Тото я смотрю, за промышленные земли в центре Киева народ (не весь, конечно) рубится. Наверное на месте старого завода будут новый строить или логистический терминал n-цатиэтажный 
По повоу:
| rudge писал(а): |
| "26. Під час визначення інвестиційної вартості у звіті про оцінку майна аналізуються умови продажу (інвестування) та їх відмінність від типових умов продажу подібного майна на ринку, вплив зазначених умов на формування його вартості, у тому числі виходячи з принципу найбільш ефективного використання. |
Приводя, скажем, алгоритм определения инвест. стоимости, нужно ж приводить и саму дефиницию:
Інвестиційна вартість - вартість, визначена з урахуванням конкретних умов, вимог та мети інвестування в обєкт оцінки.
Определение всего этого Вам уже задает параметры будущего объекта. В том числе оно может быть и отличным от НЭИ
И анализ НЭИ и просчет стоимости при нем в данном случае, по моему мнению, сводится только к определению величины потерь от реализации конкретного указанного проекта. Например, для определения размера компенсации для инвестора или льгот при налогообложении при создании социального объекта. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 15 Фев 2008 11:31 |
|
| Цитата: |
| По поводу квартиры, есть перечень того, что можно разместить в ней и при каких условиях |
- согласие жильцов там есть? где гарантия 100% подписи?
мне банк один симпатичный скинул такую штуку:
"Все предположения о наилучшем использовании объекта оценки должны быть основаны на целевом назначении объекта. Пример: если квартира расположена на 1-м этаже, то оцениваться она должна как квартира расположенная на 1-м этаже, а не как потенциальное, нежилое помещение – офис, магазин и т.п." |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 15 Фев 2008 11:36 |
|
Уважаемый Серый
Согласен на все 100, если под "объектом" понимать улучшения ЗУ, а не сам ЗУ. При определении РС ЗУ, оценщик сам определяет ЛНЭИ. Это прописано в законодательной бузе по оценке ЗУ.
Но опять же, это не имеет никакого отношения к определению РС улучшений ЗУ, о чем я и говорю в своих постах. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 15 Фев 2008 11:45 |
|
Уважаемая zanoza
Даже банк обращает наше внимание на этот аспект (ЛНЭИ со всеми в нем ограничениями физ. эконом и юридич.)
Ведь для того что бы в квартире сделать например магазин нужно провести ряд изменений квартиры согласно требований ДБН по магазину.
К стати, под офис разрешено без согласований, есть разъяснения Держпідприемництва. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 15 Фев 2008 11:50 |
|
| zanoza писал(а): |
| - согласие жильцов там есть? где гарантия 100% подписи? |
В данный момент оцениваю квартиру на первом этаже и используется как офис. И оцениваю ее именно как жилую квартиру.
| rudge писал(а): |
| К стати, под офис разрешено без согласований, есть разъяснения Держпідприемництва. |
Насколько мне известно, если использовать для собственных нужд (свой офис), а не сдачи в аренду. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 15 Фев 2008 12:51 |
|
Писано "Насколько мне известно, если использовать для собственных нужд (свой офис), а не сдачи в аренду."
Этого нюанса не помню. Надо посмотреть сам документ. Возможно.
Но наличие документа дает шанс изменения функции, и как следствие стоимости.
К стати, я обратил внимание, что при продаже аналогичных квартир в стоимость предложения собственник уже вбивает возможность использования кв. под офис. Так что возможно и не надо делать корректировку на эту функцию. Надо анализировать конкретный рынок. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
