| Автор |
Сообщение |
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Пн, 19 Ноя 2007 14:35 |
  |
| zanoza писал(а): |
| Так как все-таки связаны между собой срок окупаемости и ставка капитализации? |
Ну все правильно - обратная связь.
| zanoza писал(а): |
| то есть что, чем выше ставка капитализации (то есть больше риски), то ниже срок окупаемости?! |
И это правильно. Чем больше риски, тем быстрее ты хочешь вернуть вложенные деньги в ходе деятельности увеличиваешь норму дохода на инвестированный капитал и норму его возврата. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
  |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 19 Ноя 2007 14:39 |
|
че-то я торможу и не понимаю, чего так.
мне казалось, что объект окупается тем быстрее, чем меньше рисков у него. 
то есть странно как-то - быстрее всего окупаются торговые центры у нас в стране, и у них ставка капитализации аж никак не 20%. а 8-11. |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 19 Ноя 2007 14:44 |
|
| Серый писал(а): |
| Чем больше риски, тем быстрее ты хочешь вернуть вложенные деньги в ходе деятельности |
т.е ты ставишь арендную плату 500 у.е и окупаешь за года, Но ристкуешь шо его никто не снимет потому как на рынке аренда 300 и окупаемость 2-3 года. Понимаешь?
| zanoza писал(а): |
| быстрее всего окупаются торговые центры у нас в стране |
потому шо у них ставки аренды (у нас по городу, например) выше, чем если снимать магазин/офис вне торгового центра, но тут пока берет верх пристижность размещения, хотя щас была вот в одном центре- половина магазинов закрылась- повысили аренду...вот тебе и риск. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
 |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 19 Ноя 2007 14:49 |
|
- не понимаю.
по всем данным они окупаются за три года, а ставка капитализации 8%-11%. если окупаемость обратно пропорциональна ставке капитализации, то они должны окупаться за 1/8% = 12,5 лет |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 19 Ноя 2007 15:01 |
|
| zanoza писал(а): |
| по всем данным они окупаются за три года, |
Откуда такие данные?
Срок окупаемости торговых центров сейчас порядка 7-9 лет. И ставка порядка 11-14%. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 19 Ноя 2007 15:22 |
|
ну да, три это я загнула
6-7 фигурирует.
то есть ставку капитализации можно считать тупо по сроку окупаемости?
1/7 = 14%? |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 19 Ноя 2007 18:05 |
|
| zanoza писал(а): |
| тупо по сроку окупаемости? |
хм.похоже на то.... |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 19 Ноя 2007 21:06 |
|
| zanoza писал(а): |
ну да, три это я загнула
6-7 фигурирует.
то есть ставку капитализации можно считать тупо по сроку окупаемости?
1/7 = 14%? |
можно - но где ты возьмешь ТОЧНЫЙ срок окупаемости - ведь через 3 года ситуация изменится и срок в 6,7,9,15....лет - будет не актуален....
поэтому мы и расчитываем ставку капитализации  |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
 |
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 19 Ноя 2007 21:08 |
|
хотя если есть глобальные исследования в каколибо области, то можно свою расчетную ставку капитализации сравнить с той что получится исходя из сроков окупаемости...вот и доказательство Ск будет.. |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 20 Ноя 2007 09:14 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
| можно - но где ты возьмешь ТОЧНЫЙ срок окупаемости - ведь через 3 года ситуация изменится и срок в 6,7,9,15....лет - будет не актуален.... |
Так в чем проблема. Если знаешь, что через определенный период ставка изменится - дисконтируй и для каждого прогнозного периода принимай свою ставку. Или при расчете ставки капитализации учитывай темпы роста/уменьшения стоимости. По большому счету - это правильно. Тока в нашей стране ниче спрогнозировать нельзя. По крайней мере, сейчас. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 20 Ноя 2007 11:19 |
|
то что спрогнозировать нельзя - єто 100%
я об этом и хотел сказать... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 20 Ноя 2007 13:21 |
|
Из любезно предоставленных формул Прагмата у меня получились еще формулы для решения вопроса отношения ставки капитализации и срока окупаемости...
| Хард Прагматик писал(а): |
Срок окупаемости = СО
Арендная плата за год (прогнозная) = АГ
Рыночная Стоимость недвижки = РС
Ставка капитализации = К
Итак, чему равна Срок окупаемости (СО)?
СО = РС/АГ
Чему равна ставка капитализации (К) (в общем случае )?
Если РС = АГ/К?
правильно:
К = АГ/РС
Так что есть еще вопросы о зависимости Ставки капитализации и Срока окупаемости?!!!! |
есть, а зависимость К=1/СО ни о чем не говорит?
пример
1. К = АГ/РС
2. РС = СО*АГ
подставив значение РС из формулы 2 в 1 формулу получим
АГ
-------- = К из чего выходит справедливое равенство К = 1/СО
СО*АГ |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 20 Ноя 2007 13:24 |
|
меня вообще во всем этом знаешь что смущает?
по идее, та недвижка, которая быстрее окупается, стоит дороже, чем та, что медленнее. при этом у той, что окупается быстрее, ставка капитализации больше. а чем больше ставка капитализации при равной арендной плате - тем дешевле имущество.
то есть если объект окупается за 3 года,то Ск=1/3 = 33%
а если за 5, то Ск = 1/5 = 20%
при этом если у них аренда годовая одинаковая (допустим 100 уе), то
Рс1 = 100/33% = 303
РС2 = 100/20% = 500
но ведь все хотят купить то, что окупается быстрее? |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 20 Ноя 2007 13:34 |
|
| zanoza писал(а): |
при этом если у них аренда годовая одинаковая (допустим 100 уе), то
|
да откуда у них будет одинаковая ставка?! |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 20 Ноя 2007 13:40 |
|
а почему нет? магазин и офис в срединной части города у нас имеют одинаковую арендную ставку. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
