| Автор |
Сообщение |
rudge
Сообщения: 4973
|
 Добавлено:
Ср, 28 Сен 2011 12:54 |
  |
| Анна1512 писал(а): |
Договоры заключались август-сентябрь этого года.
Я не могу для се бя уяснить, что такое РЫНОЧНЫЕ ДАННЫЕ для данного случая. ПРЭЖО сдает помещения по ценам 10-14 грн за 1 кв.м это факт, подтвержденный ихней бумажкой с печатями. Кто-то печатает в СМИ предложения об аренде по цене 30-40 грн., при этом сдаст - не сдаст - неизвестно. На ихнем (ПРЭЖОвском) рынке такие цены, при этом они отличаются от предложений рынка города. И что еще интересно, это совпадение условий заключенных договоров (из определения РС) с моим случаем! |
Давайте по порядку, а то трудно что то вразумительное сказать/по советовать не зная сути.
Помещение по статусу????
1 Жилье
2. Офисное
3. Производственное/складское
4. Под торговлю.
От этого зависит НЕИ.
Мне тоже когда то так же выдавали арендные ставки в офисном помещении используемый под склад. Считал по НЕИ как офис |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
   |
|
Анна1512
Сообщения: 109
Откуда: Запорожье
|
| Добавлено:
Ср, 28 Сен 2011 13:06 |
|
Помещения сопоставимы, группа арендаторов - комбыт (сопоставимы).
Далее - мои размышления:
"Извратность расчета арендной платы - не мой вопрос. Каким образом образом производился расчет арендных ставок (с какими именно извращениями) не важно.
Главное, на рынке города есть такие арендные ставки, они доступны для всех потенциальных арендаторов этих помещений."
Добавлено спустя 9 минут 26 секунд:
Являются ли аналогами указанные в додатках объекты?
По НЭИ - существующее использование, комбыт, (выход во двор и т.д.).
Помещение нежилое (бывшая колясочная), сдается в аренду под мастерскую по ремонту обуви. |
|
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 54
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Ср, 28 Сен 2011 13:17 |
|
Анна1512 Вы же определяете стоимость помещения, а не рассчитываете арендную плату. Смотрите, чтобы стоимость Вашего объекта оценки была сопоставима с рынком, а не в 2 раза ниже или выше рыночной стоимости. |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
Анна1512
Сообщения: 109
Откуда: Запорожье
|
| Добавлено:
Ср, 28 Сен 2011 13:25 |
|
Для расчета стоимости помещения доходным подходом я хочу использовать их же собственные арендные ставки на другие аналогичные объекты (подтвержденные документально).
Мне неизвестны факты реальных продаж подобных помещений, считать сравнительным подходом на основе цен предложений с учетом торга (какого и чем обоснованного?) на депрессивном рынке по-моему, уж лучше доходным. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 28 Сен 2011 14:09 |
|
| Анна1512 писал(а): |
| Для расчета стоимости помещения доходным подходом я хочу использовать их же собственные арендные ставки на другие аналогичные объекты (подтвержденные документально). |
Как говорил мой знакомый: "Объясняю на пальцах. Ложи пальцы." И брал в руки длинную пластмассовую линейку".
Все органы, передающие в арендное пользование государственное, коммунальное и прочее нечастное имущество не берут ставку аренды из отчета оценщика, а рассчитывают ее извратным путем. Например, есть " МЕТОДИКА розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна", постанова №786 от 04.10.1995 г.
Возьмем за сонову Ваши цифры, а именно:
- определенная Вами арендная ставка 30-40 грн./м2;
- определенная Вами стоимость недвижимости на основе рыночных арендных ставок - 4000 грн./м2.
Возьмем за основу указанную выше методику. Как правило, в каждом населенном пункте для коммунального майна местные органы утверждают свои методики, правда, суть их едина (по крайней мере тех, которые я видел), отличия только в ставка для отдельные группы имущества.
Согласно методики:
8. У разі оренди нерухомого майна (крім оренди нерухомого
майна фізичними та юридичними особами, зазначеними у
пункті 10 цієї Методики) розмір річної орендної плати визначається
за формулою: ( Абзац перший пункту 8 в редакції Постанови КМ N 943
( 943-2002-п ) від 09.07.2002 )
Опл = Вп х Сор,
де Вп - вартість орендованого майна В нашем случае 4000 грн./м2), визначена шляхом
проведення незалежної оцінки, грн.; Сор - орендна ставка,
визначена згідно з додатком N 2.
Идем в дополнение 2 и находим, что ставка для размещения мастерских по ремонту обуви составляет 4%.
Таким образом, годовая арендная плата по приведенной выше формуле составляет 4000*0,04=160 грн./м2
12. Розмір місячної орендної плати за перший місяць після
укладення договору оренди чи перегляду розміру орендної плати
розраховується за формулою:
Опл
Опл.міс. = ------ х Іп.р. х Ім,
12
Опл - річна орендна плата, визначена за цією Методикою,
грн.; Іп.р. - індекс інфляції за період з початку поточного року
(у разі оренди нерухомого майна - з дати проведення незалежної
оцінки) до дати укладення договору оренди або перегляду розміру
орендної плати; Ім - індекс інфляції за перший місяць оренди.
( Пункт 12 із змінами, внесеними згідно з Постановою КМ N 699
( 699-98-п ) від 18.05.98 )
Следовательно, месячная арендная плата составляет 160/12=13 грн./м2.
Вы заложили в расчет 40 грн., на выходе получилось 13 грн. Вот именно рассчитанные таким путем ставки попадают в договора аренды и Вам именно их и показывают. Кстати, удивительно расчетное значение попало в предлагаемый Вам диапазон. Вот это я и называю извратом по расчету арендных ставок для государственного и коммунального имущества.
Отсюда вывод: Ваше дело определить рыночную стоимость объекта оценки: арендная плата 30-40 грн., стоимость - 4000 грн. Сбить до диапазона 10-14 грн./м - их проблема с помощью их извратных методик.
Приведенные в расчете арендные ставки для используемого имущества могли поменяться, давно не обновлял методику за ненадобностью.
По логике, если бы построить объект с нуля и передавать его в аренду согласно таких методик, стоимость инвестиций не вернется никогда.
Приведенное выше не имеет смысла, если таки в Вашем населенном пункте арендная плата определяется по арендным ставкам, определенным оценщиком в отчете (в чем я глубоко сомневаюсь). Тогда возникает фопрос: нафига определять стоимость объекта, если можно работу завершить на этапе подбора объектов с арендными ставками и внесения корректировок. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Последний раз редактировалось: Серый (Ср, 28 Сен 2011 17:07), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 28 Сен 2011 15:15 |
|
Серый +100000
Кажется "собаку откопали"
Отсюда явно видно что их "справка" не вписывается в рынок. Это нормативная, расчетная аренда базирующаяся не на рыночных данных, а на решении местного совета. Следовательно их документ использовать нельзя.
Остается коллеге Анна1512 ДОСТУПНО (если возможно)  объяснить чиновникам что НИЗЯ БРАТЬ ИЗ ОТЧЕТА ПРОМЕЖУТОЧНЫЕ ДАННЫЕ.
Думаю Анна Вы все правильно делаете.
Удачи
PS: Но сравнительный я бы все таки просчитал используя в Вашем случае аналоги других (аналогичных) населенных пунктов, хотя бы для "справки" ну и для проверки себя на "вшивость". А в итог вписал бы то что более отвечает РС. В Вашем случае Вы считаете доходный. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Анна1512
Сообщения: 109
Откуда: Запорожье
|
| Добавлено:
Ср, 28 Сен 2011 20:15 |
|
Спасибо, коллеги.
Прочитав и проанализировав Ваши сообщения, вернулась к определению РС:
ринкова вартість - вартість, ... за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу;
В нашем случае продавец действует "під примусом" методики, а не по собственной воле, т.е. арендная ставка 13 грн. не есть рыночная и ее использовать действительно нельзя.
Сравнительный я конечно буду считать. |
|
|
|
|
AnDrusha
Сообщения: 74
|
| Добавлено:
Вс, 02 Окт 2011 16:54 |
|
Коллеги, добрый день!!!
Делаю работу для целей аренды, так вот столкнулся в ФДМУ Черниг. области..Работу разнесли в пух и прах!!!
Интересует мнение!!
Вот ценю я комнатку в Бахмаче и Бобровице по 10 кв.м каждая возле воказалов....
Аналогов нет, поэтому беру по области, ну скажем Нежин и Чернигов, потом корректирую....Рецензент пишет, что нужно брать аналоги из города, где находиться о.о.
Как найти, если просто нет данных....
Что за Наказ №21, который мне написали указать в списке литературы.... |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вс, 02 Окт 2011 17:52 |
|
| AnDrusha писал(а): |
| Рецензент пишет, что нужно брать аналоги из города, где находиться о.о. |
приложите анализ рынка, где укажите проанализированные Вами источники и результаты анализа (отсутствие аналогов). |
|
|
|
|
AnDrusha
Сообщения: 74
|
| Добавлено:
Вс, 02 Окт 2011 23:40 |
|
| КовАл писал(а): |
| AnDrusha писал(а): |
| Рецензент пишет, что нужно брать аналоги из города, где находиться о.о. |
приложите анализ рынка, где укажите проанализированные Вами источники и результаты анализа (отсутствие аналогов). |
Не канает, рынок рынком, а просят аналоги из города и все!!! |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 03 Окт 2011 07:32 |
|
| AnDrusha писал(а): |
| КовАл писал(а): |
| AnDrusha писал(а): |
| Рецензент пишет, что нужно брать аналоги из города, где находиться о.о. |
приложите анализ рынка, где укажите проанализированные Вами источники и результаты анализа (отсутствие аналогов). |
Не канает, рынок рынком, а просят аналоги из города и все!!! |
И как их надо будет подтвердить? Даже если Вы опросите жителей города и нароете аналоги, фонд затребует их документальное подтверждение.
Может дело не в отчете, а в том, что фонд не устраивает цифра в принципе? |
|
|
|
|
Алекс
Возраст: 46
Сообщения: 130
Откуда: Черниговская область
|
| Добавлено:
Пн, 03 Окт 2011 08:27 |
|
| AnDrusha писал(а): |
Вот ценю я комнатку в Бахмаче и Бобровице по 10 кв.м каждая возле воказалов....
Аналогов нет, поэтому беру по области, ну скажем Нежин и Чернигов, потом корректирую....Рецензент пишет, что нужно брать аналоги из города, где находиться о.о.
Как найти, если просто нет данных....
|
А Вы пробовали читать местные газеты? По крайней мере по Бахмачу много предложений об аренде квартир ! |
|
|
|
|
AnDrusha
Сообщения: 74
|
| Добавлено:
Пн, 03 Окт 2011 13:00 |
|
| Алекс писал(а): |
| AnDrusha писал(а): |
Вот ценю я комнатку в Бахмаче и Бобровице по 10 кв.м каждая возле воказалов....
Аналогов нет, поэтому беру по области, ну скажем Нежин и Чернигов, потом корректирую....Рецензент пишет, что нужно брать аналоги из города, где находиться о.о.
Как найти, если просто нет данных....
|
А Вы пробовали читать местные газеты? По крайней мере по Бахмачу много предложений об аренде квартир ! |
И как я буду доказывать, что беру аналоги по квартирам, а у меня нежилое помещение....Как это свести в одно целое!!! |
|
|
|
|
Алекс
Возраст: 46
Сообщения: 130
Откуда: Черниговская область
|
| Добавлено:
Пн, 03 Окт 2011 20:48 |
|
AnDrusha
Я просто подумал что "комнатка" имеется ввиду жилая. Если это нежилое помещение то в газетах можно найти много офисов магазинов и прочей нежилой недвижимости также пробежавшись по городку можно легко у предпринимателей насобирать реальных договоров аренды я так и делал а потом сравнивал с оцениваемой. |
|
|
|
|
AnDrusha
Сообщения: 74
|
| Добавлено:
Пн, 03 Окт 2011 22:51 |
|
| Алекс писал(а): |
AnDrusha
Я просто подумал что "комнатка" имеется ввиду жилая. Если это нежилое помещение то в газетах можно найти много офисов магазинов и прочей нежилой недвижимости также пробежавшись по городку можно легко у предпринимателей насобирать реальных договоров аренды я так и делал а потом сравнивал с оцениваемой. |
это все хорошо конечно, но исходя из стоиомсти работы заниматься таким обходом не представляется реальным... |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
