| Автор |
Сообщение |
rudge
Сообщения: 4973
|
 Добавлено:
Пн, 10 Дек 2012 13:14 |
  |
Уважаемый Владимир Владимирович.
Большое спасибо за выложенный отчет. Коротко, пример как нельзя делать. Это не к Вам
Теперь по порядку.
1. Расчет площади здания после завершения строительства (стр 11).
Не учтена площадь занимаемая стенами и перегородками. Это порядка 10% для админ зданий. Взята площадь застройки (см табл 7 на стр 17 и дополнение на стр 155). и тупо умножена на количество этажей. К стати есть проект, в котором есть все данные по площадям. Наверное, оценщику было лень считать. Да и этажей почему то 12 хотя в некоторых доках фигурирует 14. Но может где то не точность. Ладно проехали.
2. По учету ЗУ в затратке. (см. стр 16-17) Согласно дополнению на стр 115 ЗУ, площадью 2117 кв.м в аренде на период строительства, да еще и с сервитутом 145 кв.м. а далее прогнозирует выкуп этого ЗУ и определяет РС этого ЗУ, прибавляя его, в итоге, к стоимости улучшения. А нужно считать ППЗУ.
3. По расчету физ. износа. (См табл 14 стр 47). При физическом износе несущих конструкций любого здания более чем на 40 % здание запрещено к эксплуатации до устранения, а более 60% вообще признается не пригодным для эксплуатации. Оценщик, кстати не понятно как, определяет физ. износ фундаментов, каркаса, перекрытий в 60-70%.
4. На странице 67, в разделе «Расчет ставки дисконтирования» читаем «…. В роли ставки дисконтирования выступает требуемая инвесторами ставка дохода на инвестиции ……». А что определяем? РС или ИС ?????? Для РС берется только рыночная доходность. Самое интересное, что у оценщика все для этого было.
Далее вроде бы, как и нет смысла смотреть, но вот интересно было глянуть сам расчет методом дисконтирования (по оригиналу) денежных потоков.
В расчете не понятно, почему ставка аренды переменна при не изменной ставке дисконтирования. Чем обосновано? Наверное, с Глобой советовался.
Дисконтируются доходы от не существующих в ОО «конструктивов» (назову так), тех которые появятся после перехода права собственности. То есть не учтен Кготовности. А он прописан в дополнении на стр 107 и равен 59%. Хотя у самого оценщика в затратке получилось 37%. Ну может ему виднее.
Эт так бегло. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
   |
|
HUGO
Возраст: 46
Сообщения: 1260
|
| Добавлено:
Пн, 10 Дек 2012 14:39 |
|
А человек учился 2 года (считай 2005 и 2006 годы), общий стаж 5 лет (с 2007 по конец 2012), плюс повышение сдал на отлично в 2010 - а оно видишь как  |
|
|
  |
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Вт, 11 Дек 2012 10:47 |
|
Рудж, вы молодец у вас хватило времени и сил прочитать отчет, а это дорогого стоит (а седня у мну есть время потрепаться))))
| rudge писал(а): |
| ... пример как нельзя делать. |
почему (? это не вопрос) можно. можно. Причем не удивлюсь если:
- экспетрт даже не выезжал из Москвы на объект
- отчет прошел экспертизу в СРО
Хотя воды налито на 150 страниц (горькая ирония)
Объект интересный если им действительно заниматься.
| Цитата: |
| Это порядка 10% для админ зданий |
Коллеги, ну "танками клопов не давят" разброс в итоговых величинах подходов более 500%, понимаю 150-200, но это ....
Хотя не нужно пинать коллегу за глаза. Как грится .... Не Судим Будешь.
виды с верху там мощные
http://tatarinov-vv.livejournal.com/10067.html
должно было быть вообще 16-ть этажей
в целом
Затратка не в жилу вообще, или делать нужно по другому
Доходный в целом нормально пытались вытянуть больше, но ... |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 11 Дек 2012 11:32 |
|
| Владимир Владимирович писал(а): |
Р
Доходный в целом нормально пытались вытянуть больше, но ... |
Как же "нормально"???
Ставка дисконта не рыночная.
Не обосновано увеличение ставки аренды.
Дисконтируется поток ден. средств от не существующих конструктивов. То биш не учтен Кготовности
 |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Ср, 12 Дек 2012 18:34 |
|
Рудж, извини, отвечаю с запозданием. Мы же с вами не спорим, Спор Уместен, когда есть общая задача требующая решения (цель достижения)
А вот так. Если есть желание пройтись по коллегам "мелким гребнем" уместно вспомнить слова старика Маркуса ... рецензирование требует такта и житейской мудрости (возможно близко к тексту)
В разрезе существующей темы пример может быть полезен, хотя ИМХО более опасен ошибочный вывод в АНЭИ. А больше мну например интересуют вопросы точности оценки, но это либо отдельная тема, либо общение в личке. |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
инга
Сообщения: 89
|
| Добавлено:
Вт, 14 Ноя 2017 15:05 |
|
Добрый день! Помогите в таком вопросе. Есть завод по производству крахмала на дату оценки процент готовности по паспорту Бти 83. Отчёт нужен для банка. Каким образом правильно его оценивать . Буду благодарна за любое инфо и мысли по данному вопросу. |
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Ср, 15 Ноя 2017 10:44 |
|
Задайтесь главным вопросом:
Кому нужен этот недострой и за что, собственно, будет платить потенциальный инвестор? Если получится с ответами - будете правильно оценивать
Среди прочего надо также поразмыслить:
1. Банку не нужен очередной неликвид, в случае часа Х его надо превратить в деньги.
2. Завода таки нет, его ещё строить? 83% по БТИ - это о чём в смысле Завода?
3. Чтобы на складе завода появилась продукция - крахмал, кроме зданий завода также нужны сети, оборудование, софт, персонал, сырьё и т.д. |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 15 Ноя 2017 12:03 |
|
| Yourick писал(а): |
| 1. Банку не нужен очередной неликвид, в случае часа Х его надо превратить в деньги. |
Это скорее всего вопрос или утверждение риторическое. Раз клиент пришел к оценщику, то с банком явно достигнута принципиальная договоренность, что берем, вопрос только в стоимости (а то и она уже оговорена). Также может быть момент, что этот объект уже в залоге у банка и идет либо пролонгация договора либо нужно получение очередного платежа исходя из выполненного определенного этапа строительных работ. Например, подписывается договор в виде кредитной линии под инвестиционный проект строительства того же завода. Если у собственника этой идеи нет ничего другого заложить, то на первом этапе закладывают земельный участок и получают под него первый транш. Бабки тратятся на строительство объектов, по мере их заканчивания залогодатель приходит в банк за следующим траншем, уже в залог передается земля плюс построенные улучшения. И так далее по мере выполнения работ банк выдает следующий транш.
Вопрос оценки - действительно очень интересный.
Если отвечать на Ваш вопрос
| Yourick писал(а): |
| Кому нужен этот недострой и за что, собственно, будет платить потенциальный инвестор? |
то потенциальный инвестор будет платить или его будут интересовать будущие доходы от завода. Отсюда подход к оценке как к оценке предприятия с учетом необходимых затрат на доведение завода собственно до состояния завода: достроить, запустить и начать производить продукцию.
По крайней мере, это покажет не завышены ли затраты по сравнению с ожидаемыми доходами. Но в части этих самых доходов на текущий момент полная непонятка и полет фантазии. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Чт, 28 Дек 2017 10:28 |
|
Коллеги, у кого есть "Методические рекомендации по определению к-та готовности"? Вроде такое было. Визуально. у моего объекта к-т готовности 90-95, внутри шли уже отделочные работы, но теперь объект заморожен и его будут продавать ликвидаторы, я буду делать сравнительным с поправкой на этот самый к-т. там еще сидит полуподвал, с ним пока не решила, его планировали использовать под хранилище и тоже выглядит недоделанным, но приличным. если у кого есть какие мысли, буду весьма признательна. Тех.паспорта нет, в эксплуатацию не введено коммуникации подведены. |
|
|
|
|
Bogdan Gun
Возраст: 53
Сообщения: 593
Откуда: Donbass
|
| Добавлено:
Чт, 28 Дек 2017 12:17 |
|
Если получите данные по площади и объему строения, то прикиньте процент готовности по удельным весам аналога из УПВС. |
|
|
|
|
HUGO
Возраст: 46
Сообщения: 1260
|
| Добавлено:
Чт, 28 Дек 2017 15:57 |
|
Если техпаспорта нет, то кто скажет а что там вообще должно было быть.
Одно дело брать процент годности от того что есть в натуре, и другое от того
что должно было быть, но нет, а чего нет - никто не знает... |
|
|
|
|
Bogdan Gun
Возраст: 53
Сообщения: 593
Откуда: Donbass
|
| Добавлено:
Чт, 28 Дек 2017 17:01 |
|
Ну, если это что-то очень специализированное, то да, сложно определить.
Но если более-менее типовое, то можно попробовать.
Если по ощущениям там 90-95% готовности, значит все несущие конструкции уже есть и прикинуть объемно-планировочные параметры можно. С некоторой погрешностью конечно.
Я делал так - прикинул, обсчитал - дал результаты на утверждение заказчику. Тот подписал - считаю, а в ограничительных условиях отмечаю, что показатели расчетные и в случае расхождения с данными БТИ подлежат корректировке. |
|
|
|
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Чт, 28 Дек 2017 20:57 |
|
Это готовое помещение офиса пристроенное с полуподвалом, есть уже установленные кондеры и газовые котлы, из точных данным по площади -договор ипотеки и данные из реестра по ограничениям на продажу или как то так называется, не смотрела еще, видела у клиента и ипотечный договор. Его не зарегистрировали и не ввели в эксплуатацию, клиент перестал платить по кредиту, а в залог его и таким взяли. Я пыталась дать бумагу с площадью собственнику, но он не контачит, а заказчик -ликвидатор.
Спасибо за мнения. |
|
|
|
|
Mainaleygu11
Сообщения: 1
|
| Добавлено:
Пт, 16 Мар 2018 16:40 |
|
|
|
|
Євген Глушко
Сообщения: 25
Откуда: Закарпатье
|
| Добавлено:
Чт, 31 Май 2018 16:37 |
|
Уважаемые коллеги!
Адвокат поставил задачу: определить стоимость материалов и работы в недостроенном доме принадлежащем супругам( в стадии развода) Пояснил что просто определить стоимость противоречит "Практике суд решени...тд" в котором идет разяснение что именно так определяются доли затрат разводящихся в недостроенном доме. Я же считаю что по проценту готовности можно определить стоимость всего в том состоянии а потом кому сколько пусть определяют "супруги" в ходе дебатов.
Прошу Ваших советов или консультации : как правильно ? может кто о из нас не прав , то почему.? |
_________________
С уважением Е.В |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
