| Автор |
Сообщение |
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
 Добавлено:
Ср, 28 Июл 2010 14:49 |
  |
Коллеги, подкиньте пару идей по опоснованию ННЭИ зданий - снос оных и использование освободившегося участка. Здания реально в руинах, использовать их как-либо проблематично. ЗУ оформлен по акту на постоянное пользование, т.е. в случае продажи покупателю светит длинная канитель с переоформлением.
Добавлено спустя 1 минуту 2 секунды:
Цель оценки- продажа.
Добавлено спустя 1 минуту 35 секунд:
Использование материалов там тоже не представляется возможным, т.к. это немного ЖБ остальное ракушняк. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
  |
|
Aleks
Возраст: 49
Сообщения: 295
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 29 Июл 2010 13:37 |
|
А что это раньше было? |
_________________
Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! |
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Чт, 29 Июл 2010 14:56 |
|
Оцінювані одиниці непридатні до використання та зовсім зруйновані. Відновлення їх не доцільно, адже шахти в смт. ..... підтоплені та не працюють, добування .... на цьому місті не визначено законодавством. Окрім цього, вони ще вичерпали корисність відповідно до своїх первісних функцій. Відповідно цьому та на підставі п. 3 НСО1, їх найбільше використання буде ліквідація. Згідно п. 24 НСО1 Вартість ліквідації розраховується як сума валових доходів, які очікується отримати від реалізації об'єкта оцінки як єдиного цілого або його складових частин виходячи з принципу найбільш ефективного використання за вирахуванням очікуваних витрат, пов'язаних з такою ліквідацією. В процесі огляду об’єкту встановлено що в будівлях відсутні інженерні мережі, більша частина несучих конструкцій. Знос бетонних конструкцій, що наявні, характеризуються наявністю тріщин та підвищеною деформативністю. Цегляні конструкції, що наявні мають висоли та кришаться. Внаслідок розкрадання частини елементів, конструкції мають відхил від вертикалі та деформацію вузлів сполучень. Тобто навіть будівельні конструкції не придатні для подальшої реалізації в якості будівельних матеріалів, а вартість їх ліквідації буде значною. Згідно п. 24 НСО1: У разі коли за результатами розрахунків вартість ліквідації становить від'ємну величину, її значення встановлюється у розмірі 1 гривні. Однак при цьому, згідно п.22 НСО2: У разі коли найбільш ефективним використанням земельних поліпшень є їх ліквідація і витрати, пов'язані з нею, перевищують вартість земельної ділянки, що містить земельні поліпшення, вартість таких земельних поліпшень дорівнює вартості ліквідації, визначеної з урахуванням вимог НСО1, а ринкова вартість земельної ділянки визначається як умовно вільної від земельних поліпшень. Таким чином вартість об’єктів групи 2 буде складатися з вартості земельних поліпшень у сумі 1 грн. та вартості земельної ділянки |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 29 Июл 2010 15:17 |
|
| Цитата: |
| а ринкова вартість земельної ділянки визначається як умовно вільної від земельних поліпшень. |
- нами, фондовскими оценщиками, или оценщиками земли? А если земельный участок в аренде, а оценка для договора купли-продажи у нотариуса - что будет предметом договора? |
|
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Чт, 29 Июл 2010 15:21 |
|
| zanoza писал(а): |
| - нами, фондовскими оценщиками, или оценщиками земли? |
- всякими - согласно п. 22 НСО2
| zanoza писал(а): |
| А если земельный участок в аренде, а оценка для договора купли-продажи у нотариуса - что будет предметом договора? |
Оценка чего? |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 29 Июл 2010 18:03 |
|
оценка почти разрушенных зданий на участке, который в постоянном пользовании. см. начало ветки.
мы оцениваем здания в 1 грн., право пользование землей ценим как .... как что? как НМА?
и что в случае продажи: а) фигурирует в договоре купли-продажи, б) по итогу получает покупатель?
продажа причем осуществляется именно недвижимости, как я понимаю. Борода, права собственности там на что? на объект недвижимости? И предполагается продажа недвижимости? или как? |
|
|
|
|
Aleks
Возраст: 49
Сообщения: 295
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 30 Июл 2010 10:54 |
|
| zanoza писал(а): |
оценка почти разрушенных зданий на участке, который в постоянном пользовании. см. начало ветки.
мы оцениваем здания в 1 грн., право пользование землей ценим как .... как что? как НМА?
и что в случае продажи: а) фигурирует в договоре купли-продажи, б) по итогу получает покупатель?
продажа причем осуществляется именно недвижимости, как я понимаю. Борода, права собственности там на что? на объект недвижимости? И предполагается продажа недвижимости? или как? |
Ценим в одну грн., остается ППЗ, в итоге в выводах пишем , что эти развалины стоят столько-то + 1 грн. |
_________________
Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! |
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Пт, 30 Июл 2010 11:14 |
|
Думаю, цена будет с правом пользования, ведь объект купли-продажи - недвижимость, а недвижимость - это зу+зп. Вот если бы на землю были доки, тогда бы она продавалась отдельно, мы бы это описали и стоимость была бы равна: стоимость недвижиомости-стоимость зу (по отчету экпсертной ден оценки) |
|
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Пт, 30 Июл 2010 11:18 |
|
Право собственности естессвенно будет передаватся на обьект недвижимости, зарегистрированый в БТИ. Про землю упомянул в том смысле что ее надо как-то учесть тоже. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Пт, 30 Июл 2010 11:48 |
|
| zanoza писал(а): |
| и что в случае продажи: а) фигурирует в договоре купли-продажи, б) по итогу получает покупатель? |
а) обєкт недвижимости
б) разрушенный обэкт недвижимости с первоочередным правом аренды земли (или покупки) |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 30 Июл 2010 13:07 |
|
| Борода писал(а): |
| Здания реально в руинах, использовать их как-либо проблематично. ЗУ оформлен по акту на постоянное пользование, т.е. в случае продажи покупателю светит длинная канитель с переоформлением. |
| Борода писал(а): |
| Право собственности естессвенно будет передаватся на обьект недвижимости, зарегистрированый в БТИ. Про землю упомянул в том смысле что ее надо как-то учесть тоже. |
В подобной ситуации с землей: гос. предприятие, у которого была земля по акту постоянного пользования продавало часть здании на территории. Правда здания были эксплуатируемом состоянии, не ахти, но точно не руины. Я землю не учитывал вообще, т.к. покупатель исходя из зем. кодекса не сможет ее получить на тех же условиях - праве постоянного пользования (в зем. и хоз. кодексах акцентируется на том, что право переходит на тех условиях, что и были у прошлого собственника улучшений) и вынужден будет процедуру выделения земли пройти по новой, в том числе и определения границ участка, который может отойти к новому собственнику. По этому поводу даже были статьи-анализы юристов.
По логике отчет должен был рецензироваться каким-то из ФДМУ, в чью юрисдикцию попадает предприятие, прежде чем были приняты по нему действия. Раз к нам вопросов не было, предполагаю, что все всех устроило. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 30 Июл 2010 14:06 |
|
| Серый писал(а): |
| Я землю не учитывал вообще |
в каких подходах? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
 |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 30 Июл 2010 14:08 |
|
Как? Технологически |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 30 Июл 2010 14:40 |
|
| Серый писал(а): |
| Я землю не учитывал вообще, т.к. покупатель исходя из зем. кодекса не сможет ее получить на тех же условиях - праве постоянного пользования (в зем. и хоз. кодексах акцентируется на том, что право переходит на тех условиях, что и были у прошлого собственника улучшений) и вынужден будет процедуру выделения земли пройти по новой, в том числе и определения границ участка, который может отойти к новому собственнику. |
Ну хорошо, а если посмотреть с другой стороны (то же НЭИ) - что новый собственник (состоявшийся покупатель) сможет делать с этим подарком? Зачем-то он его покупает? Ну, или гипотетически купит?
Не ради же сноса?
Я просто не помню нюансов, что там еще может происходить с земельным участком непосредственно... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 30 Июл 2010 14:41 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
Серый писал(а):
Я землю не учитывал вообще
в каких подходах? |
Во всех, иначе никак: либо учитывать везде, либо не учитывать нигде. Иначе результаты несопоставимые будут.
| rudge писал(а): |
| Как? Технологически |
Подбирались аналоги земля с улучшениями и отдельно земля с таким же функциональным. Разница - стоимость улучшений. Это в сравнительном подходе.
В доходнике - аналоги по аренде раскладывалиь на составляющие дохода земли и дохода недвижимости. Аналогично раскладывалась общая ставка капитализации и капитализировались доходы, приходящиеся на улучшения по ставке для оных.
Согласование результатов и в результате - стоимость именно улучшений, за которые должен заплатить покупатель. Земля - его следующая головная боль. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
