| Автор |
Сообщение |
СИМа
Сообщения: 3604
|
 Добавлено:
Пн, 17 Июн 2013 05:38 |
  |
Засади МСО.
16. Ступінь активності на будь-якому ринку постійно коливається. Хоча
| Цитата: |
протягом тривалого періоду можливо визначити нормальний рівень активності, на більшості ринків бувають періоди, коли активність значно вище або нижче норми. Рівні активності можуть бути визначені тільки у відносному вираженні, наприклад, ринок є більш або менш активним, ніж він був на попередню дату. Не існує чітко визначеної межі між активним або не активним ринками.
17. Коли попит вище пропозиції, ціни, як праило, зростають, що призводить до залучення більшої кількості продавців на ринок і, отже, підвищення активності. У протилежному випадку, коли попит низький, ціни падають, проте різні рівні активності можуть виникати у відповідь на цінові рухи, а не бути їх причиною. Транзакції можуть спостеригатися і дійсно маєть місце на ринках, які в даний час менш активні, ніж звичайно, і що не менш важливо, потенційні покупці, швидше за все, мають на увазі ціну, з якою вони готові увійти на ринок.
18. Інформація про ціну на неактивному ринку теж може бути доказом ринкової вартості. Період падіння цін може супроводжуватися і зниженням активності, і збільшенням продажів, які можна назвати "вимушеними". Однак на ринках, де падають ціни, існують продавці, які не діють під примусом, і тому відмова від врахування факту цін, отриманих такими продавцями, значило б ігнорування реалій на ринку. |
У меня все наоборот получается...
1. Выполняя работы для нотариуса !!! не для НО, а именно для нотариуса(К-П, дарение, наследство)!!! (привожу точные %, а количество работ скрою  )
Всего работ 100%
жилая недвижимость -98%
коммерческая недвижимость - 2%.
Жилая: КП -48%, дарение-35%, наследство -17%. Предполагаю некоторый перекос в соотношении по причине того, что для наследства стали оценивать значительно позже, чем для КП и дарения.
также, следует отметить, что достаточное количество "фиктивных продаж" - переписывается фактическое дарение, но не первой степени родства; бабушка "продала квартиру", а ее люди досматривают. Очень приблизительно, но по моим наблюдениям КП"чистая" - не более 50%, а все остальное- танцы.
Коммерческая - КП-25%, дарение-25%, наследство -50%.
2. Следует признать, что за последние 2 месяца наблюдается повышение цены предложения, особенно на коммерческие объекты.
Подвалы - практически исчезли из предложений, в начале года - 150-400у.е., отдельные экземпляры выставляли по 1000у.е.
Сейчас -мало предложений, но от 400у.е.
Офисы,магазины - тоже рост. Рост и аренды. НО!!!!! Очень надежный человек, занимающийся сдачей в аренду помещений в одном из центральных ТРК рассказала, что 1кв.м. в аренду предлагают за 170грн, реально сдали в мае за 95грн + реклама за счет ТРК. За май месяц ушло 4 арендатора и 2 заявили о намерениях. Цена для всех - 170, по факту "как дожмет" клиент и очень большой вес имеет (!) фактор "понравился потенциальный арендатор или нет".
3. Чтобы проверить "активность рынка" и эффективность разных местных печатных изданий, разместили разные объявления на 3мес.
подвал аренда - 2звонка
подвал продажа -0.
офис аренда - 1звонок
офис продажа -0.
магазин аренда - 5звонков.
магазин продажа - 1звонок.
4. В субботу и воскресенье анализировала интернет. Напишу чуть позже |
|
|
  |
|
savit
Сообщения: 532
|
| Добавлено:
Пн, 17 Июн 2013 07:38 |
|
СИМа да интересно .... |
_________________
все мы умные когда говорим, а вот когда делаем... |
|
|
|
Сергей Кривошапко
Возраст: 54
Сообщения: 123
Откуда: Одесская область
|
| Добавлено:
Пн, 17 Июн 2013 09:11 |
|
Для многих мое сообщение не будет откровением…
(Многие оценщики в теме «о недвижимости» не хуже, а порой и лучше риелторов ориентируются.)
Так вот, по «Активности рынка» - налицо его резкое падение, причем существенное. Предложение не очень превышает спрос по всем сегментам, но из-за ухудшения общего экономического положения в стране и т. д., сделок все меньше и меньше…
А те, которые проходят - по максимуму шифруются, сумму сделки прячут, как могут. Для объективного анализа нужны связи в Минюсте . Сейчас более- менее правдивой информацией по рынку недвижимости обладают нотариусы. Последние месяцы резко возрос фактор тенезации сделок - замена К-П дарением и т.д. В этом нет ничего удивительного…
По сути, госчиновники сейчас вступают в сговор с частью специалистов в области недвижимости для извлечения личной выгоды, по крайней мере, у моих знакомых сложилось такое впечатление после посещения семинара оценщиков в Одессе. Если «банковские оценщики» вступили в сговор с ФГИУ чтобы застолбить себе участок на общем рынке недвижимости, то дело совсем плохо…
Приведу близко к оригиналу слова одного из моих последних клиентов: «… понятно, что всем кушать хочется, но та гема(геморрой) которую устроили сейчас власти при оформлении купли-продажи это беспредел, … было проще поискать в интернете квартиру на сайтах недвижимости от хозяина и решить с нотариусом все вопросы, без риелторов, оценщиков и прочих п…ов»
Кстати, вознаграждение АН от сделки по этому клиенту всего 0,5%, вот так! |
|
|
|
|
Albano2
Сообщения: 640
|
| Добавлено:
Пн, 17 Июн 2013 10:03 |
|
Поделюсь с коллегами фактами по-поводу торга при аренде. Еще недавно сам писал, типа "торг в арендных отоношениях отсутствует или незначительный. Недавно моему знакомому при поиске помещения в аренду удалось сбросить цену с 3500 грн. до 1500 грн. за 65 кв.м. в центре города (на 2-й линии) !!! Знакомый просто тянул время, а арендодатель сам названивал. |
|
|
|
|
Ivanov
Возраст: 48
Сообщения: 24
Откуда: Севастополь
|
| Добавлено:
Пн, 17 Июн 2013 10:08 |
|
Вырожу ИМХО - величина торга обратнопропорциональна активности рынка.
За неполный квартал знаю не один случай когда "торг" составлял 30-40% от "рекламной" цены. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 17 Июн 2013 10:19 |
|
У меня был случай, когда из 3 объектов при купле-продаже в центральной части города одно по итогу просто "отдали в нагрузку". не знаю, как отобразить эту величину торга в отчете ))) |
|
|
|
|
Сергей Кривошапко
Возраст: 54
Сообщения: 123
Откуда: Одесская область
|
| Добавлено:
Пн, 17 Июн 2013 10:25 |
|
Уважаемый Ivanov!
В отчетах об оценке не предусмотрена такая корректировка «на торг» Когда на сделку в 21 000$ (хозяин просил 38 000$) принесли отчет от оценщика к нотариусу с цифрой 41 000$ (все по закону, аналоги от 37 000 до 45 000), продавец устроил скандал, а покупатель сказал «сосите … и ушел».
Это как? |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 17 Июн 2013 10:32 |
|
Сергей Кривошапко, вообще-то нигде нет такого понятия "не предусмотрена такая корректировка «на торг».
Везде есть требование ее обосновать. Обоснуете - и пишите любую. |
|
|
|
|
Сергей Кривошапко
Возраст: 54
Сообщения: 123
Откуда: Одесская область
|
| Добавлено:
Пн, 17 Июн 2013 10:35 |
|
Но ведь не обосновывают же.. почти всегда и везде 10% 
Добавлено спустя 1 минуту 53 секунды:
Такое впечатление, что пользуются старой "рыбой" |
|
|
|
|
Albano2
Сообщения: 640
|
| Добавлено:
Пн, 17 Июн 2013 10:38 |
|
| Сергей Кривошапко писал(а): |
| Но ведь не обосновывают же.. почти всегда и везде 10% |
Я пользуюсь как минимум двумя способами "обоснования" и другие коллеги тоже "обосновывают", на форуме активно обсуждалось. Что, по себе судите? |
|
|
|
|
Сергей Кривошапко
Возраст: 54
Сообщения: 123
Откуда: Одесская область
|
| Добавлено:
Пн, 17 Июн 2013 10:45 |
|
Ну вот опять обиды... Я Вам про Фому, а Вы про Ерему!
Когда рынок в упадке и нет правдивой информации о сделках, навязывать потребителю "расчет по алгоритму" т.е. ОЦЕНОЧНУЮ СТОИМОСТЬ - АФЕРА!!! |
|
|
|
|
Albano2
Сообщения: 640
|
| Добавлено:
Пн, 17 Июн 2013 10:53 |
|
| Сергей Кривошапко писал(а): |
| Ну вот опять обиды... |
Ну, с чего вы взяли?
Сами же пишите:
| Сергей Кривошапко писал(а): |
| Но ведь не обосновывают же.. почти всегда и везде 10% |
Сразу бы писали "про Фому"  |
|
|
|
|
K_BM
Возраст: 53
Сообщения: 355
Откуда: Одеса
|
| Добавлено:
Пн, 17 Июн 2013 11:12 |
|
| zanoza писал(а): |
.... вообще-то нигде нет такого понятия "не предусмотрена такая корректировка «на торг».
Везде есть требование ее обосновать. Обоснуете - и пишите любую. |
Корегування "на торг" - це вже "традиція", ст.7 ЦКУ.
А щодо обґрунтування...Хм. Щоб коректно обґрунтувати «торг» існують певні процедури. Одна і найпростіша - метод експертного опитування. Я сумніваюсь, що хтось складав опитувальні листи. Не скажу, що ідеальний метод, але інші методи «від лукавого», бо на одне обґрунтування потрібне інше і т.д., а це вже дисертація. |
_________________
Усвідомити мету, оцінити ситуацію, прийняти рішення |
|
|
|
Игорь85
Сообщения: 128
|
| Добавлено:
Пн, 17 Июн 2013 12:41 |
|
| Сергей Кривошапко писал(а): |
Ну вот опять обиды... Я Вам про Фому, а Вы про Ерему!
Когда рынок в упадке и нет правдивой информации о сделках |
Звоните по объявлениях и торгуйтесь, мне только по звонку скидывали значительные суммы. |
|
|
|
|
Сергей Кривошапко
Возраст: 54
Сообщения: 123
Откуда: Одесская область
|
| Добавлено:
Пн, 17 Июн 2013 13:23 |
|
| Игорь85 писал(а): |
| Сергей Кривошапко писал(а): |
Ну вот опять обиды... Я Вам про Фому, а Вы про Ерему!
Когда рынок в упадке и нет правдивой информации о сделках |
Звоните по объявлениях и торгуйтесь, мне только по звонку скидывали значительные суммы. |
Вы немного не поняли…
Я как раз в своих сообщениях хочу донести мысль, что заявленная сумма продажи (в том числе предварительные телефонные договоренности о скидке и т.д.), сейчас часто не совпадает с фактической суммой сделки.
Пример: Продажа дома с участком.
Цена продажи в объявлении 200 000$
Предварительная торговля 180 000$ (телефон)
Переговоры при показе 100 000$ (проблема с кровлей, во время показа по закону подлости пошел дождь и из всех щелей хлынула вода , нет дренажа, подключение 380В не оформлено и т.д.)
Окончательно вышли на сделку 90 000$
Покупатель заявил,- « Вот есть 90 000$ ,и беру сегодня, больше не дам!»
Итого – скидка 55% Спасибо вменяемому оценщику, который работал без АЛГОРИТМА.
Клиент заплатил 1600 грн за оценку без скандала!
А если бы считали студенты по шаблону? |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
