| Автор |
Сообщение |
КонстантинЛепко
Возраст: 55
Сообщения: 1149
Откуда: Крым
|
 Добавлено:
Чт, 24 Ноя 2011 14:41 |
  |
Теперь вопрос уже из практики. Приходит клиент, приносит техпаспорт со свежей инвентаризацией БТИ (от 14.11.2011 года) на квартиру. Необходимо оценить для купли-продажи. Смотрю план в техпаспорте. На плане не квартира, а натуральный дом(благо сам по первому образованию строитель), но без хозпостроек. Начинаем разбираться с правоустанавливающими документами (Свидетельством о вступлении в наследство, вытягами из реестра прав собственности и т.д). Везде объект записан как квартира №1 в доме №18. Приезжаем на место, объект действительно оказывается домом, при котором еще куча хозпостроек да ко всему и приусадебный участок есть(только не приватизирован). Короче одним словом де-юро квартира, де-факто домовладение.
Вопрос к ФДМУ, что оценивать в таком случае, домовладение или квартиру? Если аналогов нет, и данных в техпаспорте нет, то как быть с хозпостройками, самому мерять? И как расценивать несоответствеи вида недвижимости в техпаспорте и правоустанавливающих документах действительности? |
|
|
    |
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Чт, 24 Ноя 2011 14:50 |
|
Дом или часть дома?
А почему БТИ не отразила хозпостройки? |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
КонстантинЛепко
Возраст: 55
Сообщения: 1149
Откуда: Крым
|
| Добавлено:
Чт, 24 Ноя 2011 15:35 |
|
| СИМа писал(а): |
Дом или часть дома?
А почему БТИ не отразила хозпостройки? |
В том то и дело что:
1. в натуре домовладение - дом с сараями, летними кухнями, гаражем, подвалом, даже уборная есть(во дворе). Двор огражден. Ворота и калитка есть;
2. в техпаспрте на плане дом, только без хозпрстроек;
3. а адрес кругом (техпаспорт, св-во о вступлении в наследство и т.д) ул.Мира, дом №18, квартира №1, то-есть квартира.
А вот почему БТИ не отразило ничего, и при инвентаризации не исправило, я не знаю. Наверное все таки правильно поставлен вопрос о передаче этой деятельности в частные руки. Там хоть спросить за лажу можно будет. А здесь все всем с рук сходит. Но дело не в этом, а в том, как мне теперь с этим жить дальше )??? и что делать??? Какие аналоги подбирать для сравнительного, квартиры на земле в бараках или полноценные домовладения? И как это безобразие считать затратным?
Вот коллега подсказазал, что просто забить ситуацию в раздел "Допущений, ограничений и предпосыло" и оценивать по факту как домовладение не смотря на то, что везде квартира. Вот только что на это ФДМУ интересно скажет? Зя или Незя?
Как думаете, коллеги? |
|
|
|
|
wer77
Сообщения: 374
|
| Добавлено:
Чт, 24 Ноя 2011 15:47 |
|
т.к. у вас в оценке квартира, а это подразумевает, что земли нет, то БТИ и отразило только квартиру. Относительно надворных построек, то тут все просто - земли нет и их нет (с большой вероятностью их построили самовольно).
как бы я оценивал:
находил бы аналоги, где в продаже были бы часть дома (половина, треть не важно), но не целый дом.
очищал аналоги от земли вводил бы поправки на другие отличия и получил бы стоимость объекта оценки.
а относительно надворных построек о них можно сказать в ограничительных условиях например.
Добавлено спустя 7 минут 23 секунды:
стоимость в моем варианте будет гораздо точнее, чем при применении затратки. |
|
|
|
|
MIDNIGHT
Сообщения: 801
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 24 Ноя 2011 16:15 |
|
У нас есть такие дома, так называемые жилкоопы.
Там вполне может быть так, что отдельно стоящий дом это квартира №1.
Рядом дом это- квартира 2,3,4 и так далее.
Внутренний двор у них общий, все хоз постройки тоже поделены, но никак законодательно не закреплены, просто по молчаливому согласию жильцов.
В БТИ все это добро учитывается как отдельные квартиры. |
|
|
|
|
І Dima
Сообщения: 759
|
| Добавлено:
Чт, 24 Ноя 2011 16:21 |
|
| КонстантинЛепко писал(а): |
Вот коллега подсказазал, что просто забить ситуацию в раздел "Допущений, ограничений и предпосыло" и оценивать по факту как домовладение не смотря на то, что везде квартира. Вот только что на это ФДМУ интересно скажет? Зя или Незя?
Как думаете, коллеги? |
Тут вопрос именно с хоз постройками, если право собственности подтверждено, то забить ситуацию в раздел "Допущений, ограничений и предпосыло" и оценивать по факту как домовладение не смотря на то, что везде квартира.
А если по бумагам нет, то их не надо брать до уваги, хотя не понятно можно ли будет это все продать? Тогда поддержую wer77. Правда нужно ли землю вычитать или нет... хотя тут от цели зависит. Раз под домом и не приватизирована - значит в пользовании, не так ли? |
|
|
|
|
wer77
Сообщения: 374
|
| Добавлено:
Чт, 24 Ноя 2011 16:27 |
|
землю вычитать надо, т.к. она есть у нас в аналогах и мы оцениваем квартиру. |
|
|
|
|
І Dima
Сообщения: 759
|
| Добавлено:
Чт, 24 Ноя 2011 16:39 |
|
| wer77 писал(а): |
| землю вычитать надо, т.к. она есть у нас в аналогах и мы оцениваем квартиру. |
Прошу прощения про квартиру упустил.  |
|
|
|
|
wer77
Сообщения: 374
|
| Добавлено:
Чт, 24 Ноя 2011 16:49 |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 24 Ноя 2011 17:43 |
|
КонстантинЛепко
Если Вы решились взяться за эту работу то
1. Видео (не фото)
2. Свой с собственником обмер. (всего)
3. Считать по факту
4. Ограничения в отчет (мол не соответствие БТИ и вытягу)
В итоге получите правильный отчет, за что возьмете мани, а в случае его не принятие нотариатом, иль еще кем то, то собственнику придется сделать (привести в соответствие) БТИ и вытяг. Но это уже его проблемы.
Да, собственника предупредите об этом, желательно в договоре прописать такой вариант развития.
Ну или
5. Требуйте от заказчика приведение БТИ и вытяга сразу, до оценки.
Удачи |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
9116
Возраст: 50
Сообщения: 88
Откуда: Винница
|
| Добавлено:
Чт, 24 Ноя 2011 18:22 |
|
| КонстантинЛепко писал(а): |
В том то и дело что:
1. в натуре домовладение - дом с сараями, летними кухнями, гаражем, подвалом, даже уборная есть(во дворе). Двор огражден. Ворота и калитка есть;
2. в техпаспрте на плане дом, только без хозпрстроек;
3. а адрес кругом (техпаспорт, св-во о вступлении в наследство и т.д) ул.Мира, дом №18, квартира №1, то-есть квартира.
А вот почему БТИ не отразило ничего, и при инвентаризации не исправило, я не знаю. Наверное все таки правильно поставлен вопрос о передаче этой деятельности в частные руки. Там хоть спросить за лажу можно будет. А здесь все всем с рук сходит. Но дело не в этом, а в том, как мне теперь с этим жить дальше)??? и что делать??? Какие аналоги подбирать для сравнительного, квартиры на земле в бараках или полноценные домовладения? И как это безобразие считать затратным?
Вот коллега подсказазал, что просто забить ситуацию в раздел "Допущений, ограничений и предпосыло" и оценивать по факту как домовладение не смотря на то, что везде квартира. Вот только что на это ФДМУ интересно скажет? Зя или Незя?
Как думаете, коллеги? |
как по мне, оценять как квартиру. ЗАЧЕМ искать способы доказывать что все вышеперечисленные хоз постройки принадлежат заказчику, если их в документах нет???, может это и не его вовсе, или ли его но согласно других до-тов. Что в документах и в натуре совподает то ценим, чего в доках нет то не ценим. |
|
|
|
|
птичка
Сообщения: 332
Откуда: Сумщина
|
| Добавлено:
Чт, 24 Ноя 2011 18:36 |
|
| КонстантинЛепко писал(а): |
| На плане не квартира, а натуральный дом(благо сам по первому образованию строитель), но без хозпостроек. Начинаем разбираться с правоустанавливающими документами (Свидетельством о вступлении в наследство, вытягами из реестра прав собственности и т.д). Везде объект записан как квартира №1 в доме №18. Приезжаем на место, объект действительно оказывается домом, при котором еще куча хозпостроек да ко всему и приусадебный участок есть(только не приватизирован). Короче одним словом де-юро квартира, де-факто домовладение. |
Як мені здається, потрібно оцінювати те майно, на яке є документ, що підтверджує право власності на нього, оскільки в результаті укладання договору купівлі-продажу відбувається перехід права власності на майно. Звичайно, в обмежувальних умовах потрібно описати ситуацію і якнайбільше себе перестрахувати. |
|
|
|
|
Алекс
Возраст: 47
Сообщения: 130
Откуда: Черниговская область
|
| Добавлено:
Чт, 24 Ноя 2011 19:41 |
|
| птичка писал(а): |
Як мені здається, потрібно оцінювати те майно, на яке є документ, що підтверджує право власності на нього, оскільки в результаті укладання договору купівлі-продажу відбувається перехід права власності на майно. Звичайно, в обмежувальних умовах потрібно описати ситуацію і якнайбільше себе перестрахувати. |
Согласен, тем более, что БТИ не оформляет право собственности, а только выдаёт документ об этом праве и , в результате отчуждения, даёт вытяг с рэестра об этом праве для продажи, которое мы можем оценить. |
|
|
|
|
Двоечник
Сообщения: 68
Откуда: Закарпатье
|
| Добавлено:
Чт, 24 Ноя 2011 20:14 |
|
Опыт показывает, что покупателя интересует только дом и размер участка, есть ли там курятник или их два на цену не влияет. Объявление пишут - дом с дворовыми постройками, и если дворовые постройки не двухэтажная летняя кухня, то куоятники, свинарники, коровники , хоть их 5 штук на стоимость не влияют. По крайней мере у нас так
Добавлено спустя 59 секунд:
Покупатель изначально ориентирован на дом
Добавлено спустя 1 минуту 11 секунд:
Вернее на его стоимость. Поэтому в СП дворовыми постройками не заморачиваюсь |
|
|
|
|
Алекс
Возраст: 47
Сообщения: 130
Откуда: Черниговская область
|
| Добавлено:
Чт, 24 Ноя 2011 20:31 |
|
| Двоечник писал(а): |
Опыт показывает, что покупателя интересует только дом и размер участка, есть ли там курятник или их два на цену не влияет. Объявление пишут - дом с дворовыми постройками, и если дворовые постройки не двухэтажная летняя кухня, то куоятники, свинарники, коровники , хоть их 5 штук на стоимость не влияют. По крайней мере у нас так
Добавлено спустя 59 секунд:
Покупатель изначально ориентирован на дом
Добавлено спустя 1 минуту 11 секунд:
Вернее на его стоимость. Поэтому в СП дворовыми постройками не заморачиваюсь |
А вот я заморачиваюсь, потому, что на стоимость "житолового будынку садыбного типу" кроме всего основного влияет и обеспечение вспомогательными строениями, нужно учитываать местность, благосостояние населения, основной вид дохода населения..... |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
