| Автор |
Сообщение |
Елик
Сообщения: 114
|
 Добавлено:
Пн, 05 Мар 2012 11:21 |
  |
Имеется больничный корпус 2007 постройки, который числится как незавершенный строителсьтвом, хотя тех.паспорт есть, визуально готов на 100%. Заказчик хочет брать в аренду под медпрактику. Из документации есть смета на проведения работ дабы ввеести здание в эксплуатацию.
Проблема - ограничится затратным или нет? Работа для фонда. |
|
|
  |
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Пн, 05 Мар 2012 19:21 |
|
| Елик писал(а): |
Имеется больничный корпус 2007 постройки, который числится как незавершенный строителсьтвом, хотя тех.паспорт есть, визуально готов на 100%. Заказчик хочет брать в аренду под медпрактику. Из документации есть смета на проведения работ дабы ввеести здание в эксплуатацию.
Проблема - ограничится затратным или нет? Работа для фонда. |
А как же эксплуатировать (сдавать в аренду) без сдачи в эксплуатацию? Или этим займётся арендатор?  |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
 |
|
Елик
Сообщения: 114
|
| Добавлено:
Вт, 06 Мар 2012 12:10 |
|
Предполагается что затраты на достройку и ввод в эксплуатацию ложатся на потенциального арендатора. Вот только может ли быть первоначальная аренда на недострой? И как быть с НЭИ? |
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Вт, 06 Мар 2012 13:44 |
|
| Елик писал(а): |
| Предполагается что затраты на достройку и ввод в эксплуатацию ложатся на потенциального арендатора. Вот только может ли быть первоначальная аренда на недострой? И как быть с НЭИ? |
К НЭИ вопросов нет - ввели в эксплуатацию и получаем доход.
А вот аренда недостроя с целью его эксплуатации, как по мне, выглядит странно. Более того, после ввода в эксплуатацию это будет уже совсем другой объект.
Тут все вопросы к местному ФДМУ. |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 06 Мар 2012 13:50 |
|
| Yourick писал(а): |
А вот аренда недостроя с целью его эксплуатации, как по мне, выглядит странно. Более того, после ввода в эксплуатацию это будет уже совсем другой объект.
Тут все вопросы к местному ФДМУ. |
Это потом ляжет как неотъемлемые улучшения арендатора и пойдет он на выкуп без конкурса. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 06 Мар 2012 13:53 |
|
| Елик писал(а): |
Имеется больничный корпус 2007 постройки, который числится как незавершенный строителсьтвом, хотя тех.паспорт есть, визуально готов на 100%. Заказчик хочет брать в аренду под медпрактику. Из документации есть смета на проведения работ дабы ввеести здание в эксплуатацию.
Проблема - ограничится затратным или нет? Работа для фонда. |
Мне кажется, тут годится комбинированный подход, учитывающий затраты на достройку и ввод, и доходы от аренды (или продажи) после достройки. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 06 Мар 2012 13:56 |
|
| Елик писал(а): |
| Вот только может ли быть первоначальная аренда на недострой? |
Это уж точно не ваша проблема. дали объект оценки - определите его стоимость и получите деньги. А гадать может или нет пусть заказчик и работники ФДМУ. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Елик
Сообщения: 114
|
| Добавлено:
Вт, 06 Мар 2012 14:21 |
|
Вопрос в том, что и после ввода предполагается использовать как медучереждение. Возникает вопрос - считать по доходному как админздание или нет? Больше половины площадей места общего пользования. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 06 Мар 2012 15:30 |
|
| Елик писал(а): |
| Имеется больничный корпус 2007 постройки, который числится как незавершенный строителсьтвом, хотя тех.паспорт есть, визуально готов на 100%. Заказчик хочет брать в аренду под медпрактику. Из документации есть смета на проведения работ дабы ввеести здание в эксплуатацию. |
1. Требуйте коэффициент готовности. Без него не обойтись.
2. Акт физического состояния для корректировок на состояние.
3. Уточните, как там с арендой ЗУ. Она в том чиле или отдельно. От этого зависит как расчитывать ЧОД.
Сравнительный подход.
Представим себе, что ОО готов на 100%. На дату оценки.
Находим аналоги для сравнения. Вносим поправки и поручаем стоимость ОО 100%, в том числе ППЗУ. Далее очищаем ОО от стоимости ППЗУ. То, что осталось, умножаем на Кготовности, что бы определить стоимости именно недостроя. Прибавляем ППЗУ и получаем стоимость по сравнению.
Доходный подход.
Представим себе, что ОО готов на 100%. На дату оценки.
Находим аналоги арендных плат. Желательно на арендованной ЗУ. Смотрим, есть там, в арендной плате, плата за пользование ЗУ или оплачивается арендатором отдельно.
Если входит, очищаем от этой платы за ЗУ. Определяем ЧОД и К. Считаем общую стоимость 100% дисконтированием.
Прогнозируем, что объект будут, в принципе, генерировать ВД без ограничения во времени на уровне сложившимся на рынке НА ДАТУ ОЦЕНКИ. Загрузк объекта будет тоже обусловлена рынком на дату оценки. (Кнедоиспользования). Для определения РС ставка дисконта приравнена к коэффициенту капитализации.
Далее дисконтируем, на пример на 5 лет + реверсия и получаем стоимость. При этом ВД от сдачи в аренду будет начисляться не с первого года, а например со второго. Этот период определяем по строительным нормам (период достройки). В первый период, после сдачи объекта в эксплуатацию, нужно учесть его более высокую недозагрузку в этот период. Нужно смотреть рынок новостроек как они заполнялись арендаторами до рыночной загрузки (месяц, два, пол года) То есть Кнедозагрузки будет больше рыночных данных для уже работающих на рынке объектов.
В периоде достройки будут отрицательные потоки в виде постоянных затрат на получение ВД если таковые есть. Налоги на недвижимость, затраты на поддержание объекта в нормальном состоянии и тп и тд (последнее нужно уточнить кто будет «поддерживать» собственник или арендатор).
Определяем ЧОДобщий, далее определяем ЧОД только от недостроя, умножаем ЧОДобщий, на Кготовности получаем ЧОДнедостроя. Его и дисконтируем, плюс реверсия получаем стоимость ОО недостроя. Далее согласование сравнительного и доходника. В зависимости от того как платится аренда за ЗУ добавляем ППЗУ (если в стоимости аренды сидит) или ни чего не делаем (если отдельно платится)
В итоге получаем РС ОО недостроя
Во всей этой схеме есть очень большой «подводный камень» для арендатора. Гос структуры как всегда хитрож……..
У меня был случай, когда арендатор взял в аренду котельную в пятиэтажке. Провел там ремонт, официально, и тп превратив ее в офис. Место очень бойкое.
Собственники, (коммуналка), для того что бы узаконить все, переделало паспорт БТИ и остальные доки под офис и выставило арендатору арендную плату уже за офис не компенси-ровав ему затраты на улучшения. В итоге арендатор стал платить, и за «котельную», и за свои улучшения (кровные). По этому тут и нужен, Кготовности.
Что касается компенсации затрат арендатора на улучшения.
Тут в принципе не ясно будут или не будут они компесированы в будущем. Если аренда бессрочная (допустим договора будут продлятся постоянно) то не будут точно.
Если же будет при выкупе или при продаже, то тут компенсация в будущем не может в принципе равняться сумме затрат на дату вложения. Сумма компенсации, в будущем, будет равна рыночной стоимости той доли объекта, которую она составляет на сегодня (это = 1- Кготовноати) с учетом состояния на дату продажи. В будущем ее нужно будет считать. По этому арендатор пусть бережет, и отчет, и финн., разрешительные доки, акты ввода и тп по затратам на улучшения как зеницу ока.
Возможно чего то упустил или где то какая то не точность, Вы уж простите, спрашивайте не стесняйтесь
Добавлено спустя 3 минуты 27 секунд:
| Елик писал(а): |
| Вопрос в том, что и после ввода предполагается использовать как медучереждение. Возникает вопрос - считать по доходному как админздание или нет? Больше половины площадей места общего пользования. |
Ну и что?
Берите аналоги мед учреждений. Аренды полно да и продажи найти не трудно.
| Цитата: |
| Больше половины площадей места общего пользования. |
В арендную плату входит и право пользования общими площадями. Разве что аналоги должны соответствовать по соотношению общих пл. к общей. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
