| Автор |
Сообщение |
СЕНСАР
Сообщения: 235
Откуда: Київська область
|
 Добавлено:
Чт, 02 Авг 2012 16:52 |
  |
Інвентаризаційна вартість такого "будинку" 1900 року 5786 грн. Плани в техпаспорті красиво намальовані. А от мені як його оцінити? |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
1.rar |
| Размер файла: |
208.02 Kб |
| Скачан: |
55 раз |
|
|
  |
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 02 Авг 2012 17:20 |
|
никак. акт осмотра- не пригодное к эксплуатации, физ.износ 80-90% и вперед... |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
 |
|
СЕНСАР
Сообщения: 235
Откуда: Київська область
|
| Добавлено:
Чт, 02 Авг 2012 18:01 |
|
| SHE писал(а): |
| никак. акт осмотра- не пригодное к эксплуатации, физ.износ 80-90% и вперед... |
В техпаспорті на 31.07.2012 фізичний знос 79%. |
|
|
|
|
|
Ksenij
Сообщения: 10
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Чт, 02 Авг 2012 19:31 |
|
Считай под ликвидацию + стоимость земли (или права пользования) - затраты на разборку. Хотя тут материала всего ничего - бабушкам в деревне печку топить  |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 07:47 |
|
Удивляет однозначность решения
| Цитата: |
| Считай под ликвидацию |
1. Как обозначен в задании ОО?
Если "под разборку" тогда возможна "ликвидация".
А если НЕТ?
2. Если ОО "домовладение" не имеющее юридического документа подтверждающего его не пригодность к эксплуатации. То тут, уж будьте добры, считайте то что Вам заказали. С учетом физ состояния.
Не имеет права оценщик самостоятельно решать "можно или нельзя" такое здание эксплуатировать. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 08:43 |
|
Согласен с тобой
| rudge писал(а): |
| .. Не имеет права оценщик самостоятельно решать "можно или нельзя" такое здание эксплуатировать. |
Имеет право предположит .... Обязан грамотно обосновать предположение.
выделять жирным не стал ))) |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 08:49 |
|
| Владимир Владимирович писал(а): |
Имеет право предположит .... Обязан грамотно обосновать предположение.
выделять жирным не стал ))) |
Чем такое предположение можно обосновать, если нет юр дока? "По мнению оценщика"? Дык тут же появится "по мнению рецензента". И кто прав?
Мало того, физизнос улучшения "вещь" устранимая. Провел капремонт, после покупки, и живи себе не хочу. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 09:56 |
|
| rudge писал(а): |
| Чем такое предположение можно обосновать, если нет юр дока? "По мнению оценщика"? |
Фотоаппарат в руки и фотографируешь каждую щель, доску, дырку, признак гнилизны, дырку от следов жука-древоточца, след замокания и т.д.
Потом берешь таблички поэлементные и смотришь: обнаружил следы жука-девоточца, тут же фото, тут же описание от таблички и процент износа. Обнаружил следы гнили, тут же фото тут же процент износа. И так по каждому элементу. Посчитали износ по дому и по общей табличке определили пригоден/непригоден.
| rudge писал(а): |
| Мало того, физизнос улучшения "вещь" устранимая. Провел капремонт, после покупки, и живи себе не хочу. |
А про экономическую эффективность такого устранения забываем?
Добавлено спустя 20 минут 3 секунды:
| rudge писал(а): |
| Если ОО "домовладение" не имеющее юридического документа подтверждающего его не пригодность к эксплуатации. То тут, уж будьте добры, считайте то что Вам заказали. С учетом физ состояния. |
Даже если и документ о непригодности и есть, то объект от этого не станет называться как-то подругому, он как был домом так и останется. И наличие такого документа не ставит на объекте печать "только ликвидация". Его непригодность в пригодность может переводиться путем ремонтов/реконструкции. Если такого документа нет, то анализ НЭИ для оценщика никто не отменял. И только он показывает, подходы, методы, в рамках которого и будет определена стоимость объекта оценки.
И если есть здание, по результатам обследования которого установлено наличие некоторых повреждений/дефектов, что требует неких капитальных вложений. А по результатам анализа рынка установлено, что внесение этих кап. вложений экономически нецелесообразно, то стоимость объекта оценки будет определяться именно стоимостью ликвидации, даже если документа о непригодности нету. И будет его стоимость определяться так по той причине, что такой подход даст максимальную стоимость объекта оценки.
Вот один из моих бывших объектов, который гордо носил имя "коровник", и стоимость его определялась как коровника, но по стоимости ликвидации (была расчетным путем доказана экономическая неэффективность внесения кап. вложений). И в выводах была стоимость коровника. Как вы говорите, что заказали, то и получили: заказали стоимость коровника, получили стоимость коровника. Все внутри - оценочная кухня. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 10:19 |
|
| Серый писал(а): |
| ....по общей табличке определили пригоден/непригоден. |
Эт в какой такой табличке написано пригоден не пригоден? Той что сами оценщики придумали? Есть порядок определения пригодности для эксплуатации и кто это может определять. Остальное все эмоции.
| rudge писал(а): |
| Мало того, физизнос улучшения "вещь" устранимая. Провел капремонт, после покупки, и живи себе не хочу. |
| Цитата: |
| А про экономическую эффективность такого устранения забываем? |
Даже и не хотел думал в эту сторону, ибо вопрос "экономической эффективности" это вопрос не оценщика, а собственника (будущего) который купит "это" в том состоянии в котором "это" находится на момент оценки. Будут выгодно купит, будет не выгодно или не купит.
Обратите внимание что все "экономические выгоды", в Вашем понимании, произойдут после покупки. Если бы настоящий собственник (продавец) имел желание/возможность и тп то наверное он сам бы устранил физ.износ и продавал бы по более высокой стоимости. А так "маємо що маємо" и стоимость ему соответствующая.
Вы похоже опять призываете нас гадать на кофейной гуще, че потом будет делать покупатель.
Да не знаю я и знать не хочу, если определяю РС, а не создаю бизнес план для покупателя.[/quote] |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 10:37 |
|
| rudge писал(а): |
Даже и не хотел думал в эту сторону, ибо вопрос "экономической эффективности" это вопрос не оценщика, а собственника (будущего) который купит "это" в том состоянии в котором "это" находится на момент оценки. Будут выгодно купит, будет не выгодно или не купит.
Обратите внимание что все "экономические выгоды", в Вашем понимании, произойдут после покупки. Если бы настоящий собственник (продавец) имел желание/возможность и тп то наверное он сам бы устранил физ.износ и продавал бы по более высокой стоимости. А так "маємо що маємо" и стоимость ему соответствующая. |
Рыдаю стоя с вашей логики/предположения.
Где написано в определении рыночной стоимости, что объект оязательно должен быть продан, там есть, что стоимость, за которую продавец продал бы, а покупатель купил бы. Основана на принципе НЭИ. А Вы постоянно говорите о нерыночной стоиомсти - стоимости при текущем использовании, которой на рынок наплевать.
Простой пример. Есть вон то домовладение, которое на фото. Пусть как вы говорите нету бумажки, не признаем его непригодным. Установлено, что оно требует ремонта и его сумма составляет 2000 ден. ед. В округе продаются пригодные к эксплуатации объекты с минимальным износом за 1000 ден. единиц. Установлено, что после разборки с учетом затрат на демонтаж, можно выручить от реализации пригодных материалов 10 ден. ед. Сколько стоит объект оценки? Мой ответ 10 ден. ед. Потому что даже если нынешний собственник и имеет желание и возможность устранять, но за 2000 он этого не будет, чтобы потом продать за 1000 и будущий покупатель имея возможность и желание, но зная, что устранить стоит 2000 тоже не будет покупать "это", а купит пригодный за 1000.
Стоимость земли во всех случаях одинакова и приведенные стоимости сокращены на эту сумму.
Также простой пример. До кризиса на западе и особенно в Америке были случаи, когда нормальные с виду и пригодные к эксплуатации объекты просто подрывались и на их местое строились новые объекты. И делалсь это потому, что экономические выгоды от эксплуатации нового объекта с лихвой перекрывали затраты потери стаого объекта и возведения нового. И далеко не всегда взрывали новые собственники, а и старые ибо каждый стремиться к наибольшей экономической эффективности своих вложений, что ведет к повышению стоимости собственности. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Последний раз редактировалось: Серый (Пт, 03 Авг 2012 11:36), всего редактировалось 2 раз(а) |
|
|
|
Lovchiy
Сообщения: 359
Откуда: Лучшая страна на планете
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 10:41 |
|
| rudge писал(а): |
| Да не знаю я и знать не хочу, если определяю РС |
Однозначно. Опять коллеги ходят по тонкой грани рыночной/инвестиционной стоимости. Покупатель/ продавец "обізнані"? - "обізнані". Значит не хуже/лучше Вас с нами знают что во что можно превратить скелет коровника, за какие деньги и т.д. Но это произойдет уже после даты оценки, и имеет вид теоретической возможности, а не непреложного факта. |
_________________
Распределение ролей – вот пьесы ключевой момент
Последний раз редактировалось: Lovchiy (Пт, 03 Авг 2012 10:46), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
work
Сообщения: 284
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 10:44 |
|
| СЕНСАР писал(а): |
| SHE писал(а): |
| никак. акт осмотра- не пригодное к эксплуатации, физ.износ 80-90% и вперед... |
В техпаспорті на 31.07.2012 фізичний знос 79%. |
Согласно правил определения физ. износа охарактеризуйте ОО используя данные техпаспорта, фотоматериалов. Если ОО участок с застройкой перечитайте тему - http://www.vikno.com.ua/altfm/viewtopic.php?t=10537&start=0
| Цитата: |
| А про экономическую эффективность такого устранения забываем? |
Зачем оценщику анализировать экономическую эффективность какого-либо действия над ОО? Ведь цель оценки определить стоимость ОО на дату оценки, при его текущем использовании. Или цель оценки - определить инвестиционную стоимость ОО? В зависимости от цели оценки - и песенка своя. |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 10:54 |
|
| work писал(а): |
| Зачем оценщику анализировать экономическую эффективность какого-либо действия над ОО? Ведь цель оценки определить стоимость ОО на дату оценки, при его текущем использовании. |
Потому что этого требует принцип НЭИ: юридически дозволено, технически эсуществимо, экономически целесообразно. и если хоть один из пунктов не осуществим/дозволен/досяжен, то такое использование/действие отпадает. В противном случае - стоимость не рыночная.
Понятия "текущее использование" и "рыночная стоимость" - не совместимы. Для рыночной стоимости есть только понятие НЭИ (ЛНЭИ согласно МСО).
| work писал(а): |
| Или цель оценки - определить инвестиционную стоимость ОО? |
При чем здесь инвестиционная стоимость. Инв. стоимость предполагает использование каких-либо данных, конкретно установленных заказчиком и при этом отличных от рынка, в том числе и неких инвестиционных вложений. Если же данные, суммы инв. вложений продиктованы рынком, то стоимость будет рыночная. Ведь все же делают дисконтирование и закладывают некие суммы ремонтов. Но закладывают рыночные данные, поэтому и стоимость получается рыночная. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
work
Сообщения: 284
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 11:03 |
|
Серый вы противоречите сами себе. Квартиру на первом этаже даже если и покупают под офис - покупают как квартиру, используя денежные средства переводят в нф, с текущими процедурами. По-вашему, если эту квартиру лучше использовать в качестве офиса - будете, наверное, и сравнительный подход на основе офисов интерпретировать?  |
|
|
|
|
|
Плытий Петр
Возраст: 47
Сообщения: 776
Откуда: м. Київ
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 11:04 |
|
Ув. Серый проще сказать что Вы действуете по принципу НЭИ на теперешнее время, потому как все думают что на будущее, поэтому и не поняли Вас.
| Серый писал(а): |
| Установлено, что оно требует ремонта и его сумма составляет 2000 ден. ед. В округе продаются пригодные к эксплуатации объекты с минимальным износом за 1000 ден. единиц. Установлено, что после разборки с учетом затрат на демонтаж, можно выручить от реализации пригодных материалов 10 ден. ед. Сколько стоит объект оценки? Мой ответ 10 ден. ед. Потому что даже если нынешний собственник и имеет желание и возможность устранять, но за 2000 он этого не будет, чтобы потом продать за 1000 и будущий покупатель имея возможность и желание, но зная, что устранить стоит 2000 тоже не будет покупать "это", а купит пригодный за 1000. |
Поэтому не понимаю какие могут быть вопросы к этому. Обоснование экономической выгоды на сегодняшний день никто не отменял. |
_________________
Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
