| Автор |
Сообщение |
rudge
Сообщения: 4973
|
 Добавлено:
Ср, 05 Июн 2013 16:13 |
  |
Серый Вы че издеваетесь?
См. наш стандарт, ну и за одно разъяснения из МСО 07 Стандарт 1 (МСО 1)
Рыночная стоимость как база оценки
| Цитата: |
3.0. Определения
3.1. Рыночная стоимость для целей настоящих стандартов определяется следующим образом:
Рыночная стоимость — это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.
|
Дефиниция РС подразумевает переход права собственности на дату оценки.
Я плЯкал, пардон |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
   |
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Ср, 05 Июн 2013 16:59 |
|
| Серый писал(а): |
| Уже не раз на повышении обсуждался вопрос, что правильнее не саму ставку дисконта делить на кол-во периодов, а учитывать именно в степени. |
Согласна, это правильно. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 05 Июн 2013 17:00 |
|
| rudge писал(а): |
Серый Вы че издеваетесь?
См. наш стандарт, ну и за одно разъяснения из МСО 07 Стандарт 1 (МСО 1)
Рыночная стоимость как база оценки
Цитата:
3.0. Определения
3.1. Рыночная стоимость для целей настоящих стандартов определяется следующим образом:
Рыночная стоимость — это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.
Дефиниция РС подразумевает переход права собственности на дату оценки.
Я плЯкал, пардон |
Вот именно, что рыночная стоимость подразумевает переход права собственности, но не делает его категоричным и обязательным условием, как делаете это Вы в своих рассуждениях. Иными словами, рыночная стоимость исходит из того, например, сколько бы я получил за свое имущество, если бы я его сейчас захотел продать. Есть у меня квартира, захожу в агентство, спрашиваю, а сколько бы я мог сейчас получить за нее. Сказали мне сколько. Нет, мало, не буду продавать, подожду. и совсем не обязательно, что услышав/получив рыночную стоимость, владелец должен продать объект по этой стоимости. Он может и отказаться от сделки, ожидая рыночных изменений и более высокой стоимости.
В ваших же рассуждениях, только переход права собственности и все. А как же быть с арендой/залогом и другими операциями, где фактического права собственности не переходит, но тем не менее используется рыночная стоимость.
И никаких инвестиций, в том числе и тех, которые доведут объект до НЭИ. А ведь рыночная стоимость требует НЭИ. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 05 Июн 2013 19:23 |
|
| Серый писал(а): |
Вот именно, что рыночная стоимость подразумевает переход права собственности, но не делает его категоричным и обязательным условием, как делаете это Вы в своих рассуждениях. |
Да именно категоричным. Ибо меня не интересует будет ли собственник=заказчик оценки продавать свое добро сегодня, на дату оценки. Меня интересует, да и заказчика тоже, за сколько сегодня, на дату оценки, продаются/покупаются на свободном рынке аналогичное добро. Об этом и говорит дефиниция РС.
| Цитата: |
| Иными словами, рыночная стоимость исходит из того, например, сколько бы я получил за свое имущество, если бы я его сейчас захотел продать. |
Вы же сами пишите об этом!!!!
| Цитата: |
| Есть у меня квартира, захожу в агентство, спрашиваю, а сколько бы я мог сейчас получить за нее. Сказали мне сколько. Нет, мало, не буду продавать, подожду. и совсем не обязательно, что услышав/получив рыночную стоимость, владелец должен продать объект по этой стоимости. Он может и отказаться от сделки, ожидая рыночных изменений и более высокой стоимости. |
Это дело заказчика=собственника. Может его не устраивают цены на рынке на сегодня. Может и подождать. Глядишь стоимость возрастет, а может и рухнет как в 2009 году.
| Цитата: |
| В ваших же рассуждениях, только переход права собственности и все. А как же быть с арендой/залогом и другими операциями, где фактического права собственности не переходит, но тем не менее используется рыночная стоимость. |
Да только о переходе права собственности если мы определяем РС. Что касается аренды и тп то, по секрету сообщу Вам лично, РС в данном случае используется как расчетная величина при заключении договора аренды согласно постановы КМУ. Скажут определять ликвидационную буду определять ее.
| Цитата: |
| И никаких инвестиций, в том числе и тех, которые доведут объект до НЭИ. А ведь рыночная стоимость требует НЭИ. |
О каких инвестициях речь коллега? Я что строю бизнес-план на базе ОО?
Уж если вы так уверены в "инвестициях" то ООООООчень Вас попрошу, покажите (расчетом) нам всем, ну и заодно мне тупому, как Вы отражаете "свои инвестиции" в сравнительном подходе.
Можете в помощь позвать Харда.
Я еще раз много плЯкал.  |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 05 Июн 2013 20:48 |
|
| rudge писал(а): |
Уж если вы так уверены в "инвестициях" то ООООООчень Вас попрошу, покажите (расчетом) нам всем, ну и заодно мне тупому, как Вы отражаете "свои инвестиции" в сравнительном подходе.
Можете в помощь позвать Харда.
Я еще раз много плЯкал. |
Например, элементарная корректировка на техническое состояние, которую все оценщики выполняют практически в каждой работе по оценке объекта недвижимого и движимого имущества. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 06 Июн 2013 08:30 |
|
| rudge писал(а): |
| Да именно категоричным. Ибо меня не интересует будет ли собственник=заказчик оценки продавать свое добро сегодня, на дату оценки. Меня интересует, да и заказчика тоже, за сколько сегодня, на дату оценки, продаются/покупаются на свободном рынке аналогичное добро. Об этом и говорит дефиниция РС. |
А где здесь категоричное требование перехода права собственности.
Продолжаем плЯкать.
К сожалению (или к счастью, я поддерживаю отечественного производителя), у меня украинские версии МСФО, так вот:
| Цитата: |
МСО 1, п. 6.2.
Концепція Ринкової вартості не залежить від фактичного правочину, що відбувся на дату оцінки. Напроти, Ринкова вартість є оцінкою ціни, що могла бути зафіксована при продажі на дату оцінки за умов, що відповідають визначенню Ринкової вартості. |
|
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Чт, 06 Июн 2013 12:16 |
|
| N.D. писал(а): |
Я бы не дисконтировал затраты (вряд ли они все будут понесены в конце 3-го месяца). А доходы первого года, за 9 месяцев считал бы так:
ЧОД/(1+i)^(9/12) |
А вы уверены, что степень правильная? Предположим, доход начали получать в 12 месяце - степень 12/12(ну 1 другими словами); начали получать в 11-м месяце - 11/12. Значит, если в конце 4-го месяца 4/12.
Я вообще-то среднемесячное дисконтирование применяю, здесь упрощенный вариант - чтобы не перегружать формулу.
Исправила "получили" на "начали получать"  |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 07 Июн 2013 07:44 |
|
| Юта писал(а): |
А вы уверены, что степень правильная? Предположим, доход начали получать в 12 месяце - степень 12/12(ну 1 другими словами); начали получать в 11-м месяце - 11/12. Значит, если в конце 4-го месяца 4/12.
Я вообще-то среднемесячное дисконтирование применяю, здесь упрощенный вариант - чтобы не перегружать формулу.
Исправила "получили" на "начали получать" |
Степень правильная. Вот только для конкретного случая, а не для расчета РС доходной недвижимости.
Определяя РС недвижимости мы закладываем в расчет годовой доход. И тут не важно с мая по май или с декабря по декабрь. По этому нет смысла дробить степень. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Сб, 08 Июн 2013 21:31 |
|
| Серый писал(а): |
| Не сбивайте человека, все она в первом сообщении правильно сказала и собралась делать. Только денежный поток, связанный с затратами на ремонт, должен быть с отрицательным знаком, это ж все-таки затраты. |
100%! |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Сб, 08 Июн 2013 22:07 |
|
| Серый писал(а): |
Не сбивайте человека, все она в первом сообщении правильно сказала и собралась делать. Только денежный поток, связанный с затратами на ремонт, должен быть с отрицательным знаком, это ж все-таки затраты. |
| Grey Horse писал(а): |
| 100%! |
| rudge писал(а): |
| Очень Вас попрошу, покажите (расчетом) нам всем, ну и заодно мне тупому, как Вы отражаете "свои инвестиции"=(затратами) в сравнительном подходе? |
| Серый писал(а): |
| Например, элементарная корректировка на техническое состояние, которую все оценщики выполняют практически в каждой работе по оценке объекта недвижимого и движимого имущества. |
Честно, не хотел отвечать, но видимо придется.
Так называемая "корректировка на техническое состояние", во первых в идеале должна вообще отсутствовать при правильно подобранными аналогами у которых техническое состояние такое же как и у ОО, во вторых, данная поправка отражает общее состояние, как физическое так и наличие отсутствующих элементов ОО, связанное как с возрастом, так и с условиями эксплуатации, а не только отсутствие каких то элементов у ОО требующих восстановления (ремонта).
Теперь, уважаемый Grey Horse, прошу Вас, слезно, показать здесь, как Вы отражаете (учитываете) затраты на ремонт в сравнительном подходе? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Сб, 08 Июн 2013 22:35 |
|
| rudge писал(а): |
| Так называемая "корректировка на техническое состояние", во первых в идеале должна вообще отсутствовать при правильно подобранными аналогами у которых техническое состояние такое же как и у ОО, во вторых, данная поправка отражает общее состояние, как физическое так и наличие отсутствующих элементов ОО, связанное как с возрастом, так и с условиями эксплуатации, а не только отсутствие каких то элементов у ОО требующих восстановления (ремонта). |
Уважаемый коллега rudge, то, что Вы говорите, полностью противоречит, например, идеологии МСО 2011, а именно МСО 233 Інвестиційна нерухомість у стадії будівництва  .
| rudge писал(а): |
| Теперь, уважаемый Grey Horse, прошу Вас, слезно, показать здесь, как Вы отражаете (учитываете) затраты на ремонт в сравнительном подходе? |
По-разному, в зависимости от:
объема затрат,
типа объекта,
цели оценки,
доступной исходной информации.
При небольших объемах (суммах) предполагаемых затрат возможен подход как бы попарного сравнения, либо по той же логике просто обобщения рыночной информации (как рынок реагирует на отличия аналогичных объектов чисто по этому параметру).
При значительных объемах (суммах) предполагаемых затрат (о чем, как я понял, коллега Юта и спрашивала) вполне допустим такой алгоритм:
1. Определение стоимости объекта как уже улучшенного (что рыночным, что доходным подходом через прямую капитализацию, заметьте);
2. Уменьшение полученного на дисконтированные затраты на ремонт;
3. И еще раз уменьшение полученного на "недополученный дисконтированный доход за время ремонта".
Вот так в 2 словах.
Что и соответствует логике МСО 233, кстати.
И такое мною делалось еще лет за 15 до появления МСО 233, тоже кстати. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 09 Июн 2013 13:53 |
|
| rudge писал(а): |
| Так называемая "корректировка на техническое состояние", во первых в идеале должна вообще отсутствовать при правильно подобранными аналогами |
Ага. А в самом-самом идеально-идеальном идеале корректировки должны отсутствовать вообще
| rudge писал(а): |
| во вторых, данная поправка отражает общее состояние, как физическое так и наличие отсутствующих элементов ОО, связанное как с возрастом, так и с условиями эксплуатации, а не только отсутствие каких то элементов у ОО требующих восстановления (ремонта). |
Как и любая другая корректировка, эта отражает отличие объекта оценки от объекта сравнения по выбранному критерию/выявленному отличию. И отображает стоимостное отличие объекта сравнения от объекта оценки. И ничего более. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Chaika
Сообщения: 271
Откуда: ОДЕССА
|
| Добавлено:
Пн, 10 Июн 2013 10:14 |
|
а на выкуп с улучшениями, без учета затрат никак |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 10 Июн 2013 10:20 |
|
| Grey Horse писал(а): |
1.Определение стоимости объекта как уже улучшенного (что рыночным, что доходным подходом через прямую капитализацию, заметьте);
2. Уменьшение полученного на дисконтированные затраты на ремонт;
3. И еще раз уменьшение полученного на "недополученный дисконтированный доход за время ремонта".
Вот так в 2 словах.
Что и соответствует логике МСО 233, кстати.
|
Коллега, Вы апеллируете "мнением" МСО. Я же, как раз, это "мнение", точнее подход определения РС ОО с подобными "проблемами", оспариваю.
Попробую еще раз пояснить.
Мы имеем ОО со степенью готовности 80%
Сравнение
Для сравнения мы должны подобрать аналоги с готовностью 80%. В таком варианте не нужны поправки на «достройку, ремонт и тп». Если таких аналогов нет то или не применяем подход сравнение или вводим поправку. Вот тут и проблема, какую? Как ее определить. Брать фактические затраты? Но это не корректно.
Допустим мы продаем/покупаем эти затраты. Вложив фактически в ОО затраты, на пример 100 ед., РС этих затрат может отличаться. Можно их (затраты) «продать» за те же 100 ед., а можно продать, на пример за 80 ед. или 120 ед. Как позволит рынок.
Это как, на пример, построить дом для продажи. Можно вложить миллион, а потом продать за 800 тыс., или за миллион 200 тысяч, как рынок позволит.
В идеале РС поправок определяется разницей РС ОО со 100% готовностью и РС ОО с готовностью 80%. Но если у нас задача определить РС ОО с готовностью 80% то в такой «операции» нет смысла. В варианте отсутствия аналогов с готовностью 80%, боле логично применить Кготовности. Тогда РС ОО с готовностью 80% будет равен РС ОО 100% готовности помноженный на Кготовности. В таком варианте «затраты» будут учитывать «мнение» рынка ибо мы используем рыночные данные.
Где взять Кготовности? Да из УПВС-а. Там даны %% стоимости по элементам. Отняв от 100% процент не существующих, требующих ремонта, восстановления и тп элементов, получим в остатке %/100 = Кготовности
Доходный подход.
Тут, собственно, то же что и в сравнении. МСО предлагает два варианта, что одно и тоже в итоге.
1. Определить РС ОО как условно готового и отнять продисконтированные затраты.
2. Отнять затраты непосредственно в расчете в виде минусового, приведенного на дату оценки, ЧОД.
Правда тут боле корректно, ибо учитывается потеря стоимости денег во времени и период поступления доходов от аренды.
Но проблема то та же. Затраты берутся не рыночные, а фактические по финансовым докам (см пояснение в сравнении )
При этом в доходном подходе, в таком варианте (определение РС ОО как условно готового на 100%), вкрадывается еще одна «ошибка». В таком варианте не правомерно учитывается доход от части ОО (допустим, нет окон и дверей) не принадлежащем ОО на дату оценки, а генерируемый ими ЧОД, после виртуальной установки отсутствующих у ОО дверей и окон, присутствует в общем ЧОД генерируемым всем виртуально готовым на 100% ОО.
По этому я считаю что общий ЧОД нужно очищать от ЧОД не существующей части ОО. Как? Минусовать "затраты"? Не корректно (см выше) Считаю и потому отстаиваю свою позицию, боле правильным через применение Кготовности, при этом не брать в расчет «затраты», да бы не учитывать их дважды.
Добавлено спустя 11 минут 27 секунд:
| Chaika писал(а): |
| а на выкуп с улучшениями, без учета затрат никак |
Коллега тут совсем другой алгоритм.
Определяется РС ОО арендованного помешения.
Затем, подсчитывается сумма компенсации "невід"ємних поліпшень" арендатору на основании у него законных финансовых документов, при наличии, разрешения собственника на проведение улучшений, утвержденной собственником сметы и актов выполненных работ лицензированным подрядчиком. Последнее к оценке, определения РС ОО, не имеет ни какого отношения. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Chaika
Сообщения: 271
Откуда: ОДЕССА
|
| Добавлено:
Пн, 10 Июн 2013 11:18 |
|
алгоритм другой, но вложения могут затянутся на несколько лет (два - три года) до даты оценки. компаундирования тут уместно? |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
