| Автор |
Сообщение |
irenka
Сообщения: 1098
|
 Добавлено:
Пн, 30 Май 2011 12:34 |
  |
Всем привет.
Оцениваю у себя в районном центре торговый павильйон из белого сайдинга (пластик), окна, двери - металлопласт. Находится в торговом ряду с другими такими же обьектами, и имеет две боковые общие стены с ними. Земля - аренда у миськрады на 5 лет, остался 1 год, но право первоочередной аренды есть у всех владельцев.
Есть у меня аналоги, но, хоть ты тресни, все капитальные здания. Имеют они ст-ть в районе 500-600 долл за квадрат в нашем городе.
ВОПРОС №1.
Как мне откорректировать капитальное здание к МАФу (малой архит.форме). Можно ли:
1. вывести усредненную ст-ть капит. здания
2. узнать у застройщиков усредненные цены на стр-во МАФа и капиталки
3. сравнить эти цены, и вывести сравнит. коэфф-т.
4. умножить этот коэфф-т на среднюю ст-ть капит.зданий и получить свой рез-т.
ВОПРОС №2.
будет ли такой алгоритм относиться к сравнит.подходу, или все-таки он комбинированный? |
|
|
   |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 30 Май 2011 13:06 |
|
Как по мне, выглядит довольно странно. Примерно, как выводить корректировку для Мерседеса через Запорожцы.
Сделайте затратным: стоимость создания аналогичного павильона плюс права на землю.
И доходный сделал бы, если есть предложения к аренде. А они есть полюбому, т.к. врядли на этом рынке все хозяева павильонов. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Пн, 30 Май 2011 13:15 |
|
| Серый писал(а): |
| Как по мне, выглядит довольно странно. |
Это потому что я сама придумала наверное 
Приоритет в подходах я сформулирую в конце отчета.
Но все-таки в отчете должен ведь присутствовать СП. ! |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 30 Май 2011 14:06 |
|
| Цитата: |
Но все-таки в отчете должен ведь присутствовать СП. !
|
Для МАФ обычно не нужен... они какая-то странная штука, не совсем недвижимость могут перемещаться.
| Цитата: |
Мала архітектурна форма для здійснення підприємницької діяльності
Мала архітектурна форма для провадження підприємницької діяльності - це невелика (площею до 30 кв. метрів) споруда торговельно-побутового призначення, яка виготовляється з полегшених конструкцій і встановлюється тимчасово без спорудження фундаменту.
КАБІНЕТ МІНІСТРІВ УКРАЇНИ ПОСТАНОВА Про затвердження Єдиних правил ремонту і утримання автомобільних доріг, вулиць, залізничних переїздів, правил користування ними та охорони (Єдині правила, п.4) від 30 березня 1994 р. N 198 м.Київ ( Доповнено згідно з Постановою КМ N 1714 від 24.12.2001 ) |
| Цитата: |
Мала архітектурна форма
Мала архітектурна форма - невелика одноповерхова пересувна споруда, яка не має закритого приміщення для тимчасового перебування людей, або стаціонарна споруда, яка має закрите приміщення для тимчасового перебування людей і по зовнішньому контуру має площу до 30 кв.м, яка виконується із полегшених конструкцій і встановлюється тимчасово без улаштування фундаментів.
МІНІСТЕРСТВО УКРАЇНИ З ПИТАНЬ НАДЗВИЧАЙНИХ СИТУАЦІЙ ТА У СПРАВАХ ЗАХИСТУ НАСЕЛЕННЯ ВІД НАСЛІДКІВ ЧОРНОБИЛЬСЬКОЇ КАТАСТРОФИ Н А К А З Про затвердження Інструкції з організації роботи органів державного пожежного нагляду (Інструкція, п.1.12) 06.02.2006 N 59 ( Введено згідно з Наказом Міністерства України з питань надзвичайних ситуацій та у справах захисту населення від наслідків Чорнобильської катастрофи N 128 від 18.02.2008 ) |
| Цитата: |
Мала архітектурна форма - невелика споруда для здійснення підприємницької діяльності торговельно-побутового призначення площею до 30 кв. м та висотою до 4 м, яка виконується з полегшених конструкцій і встановлюється тимчасово без улаштування заглиблених у ґрунт фундаментів.
ДЕРЖАВНА СЛУЖБА АВТОМОБІЛЬНИХ ДОРІГ УКРАЇНИ Н А К А З Про затвердження Порядку видачі дозволів на розміщення, будівництво, реконструкцію та функціонування об'єктів сервісу на землях дорожнього господарства та згод і погоджень на об'єкти зовнішньої реклами вздовж автомобільних доріг загального користування (Порядок, п.1.1) 29.09.2005 N 414 |
|
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Пн, 30 Май 2011 14:14 |
|
В том то вся и проблема, что МАФы эти (а мне их 4 штуки надо оценить), больше чем 30 кв.м., все. Некоторые по 50.
Тогда это не МАФы? |
Последний раз редактировалось: irenka (Пн, 30 Май 2011 14:26), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
savit
Сообщения: 532
|
| Добавлено:
Пн, 30 Май 2011 14:24 |
|
На злобу дня сегодня как раз тоже обсуждали вопрос оценки МАФа, не знаю какова у вас irenka цель, а у нас для сделки, под нотариуса, у нас тоже рынок продажи ограничен, тоже земля в аренде, но почитав понятие МАФа пришли к выводу, что ценим как категорию оборудование и по затратке. При этом в договоре на оценку так и указываем как оборудование без права пользования землей. |
_________________
все мы умные когда говорим, а вот когда делаем... |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Пн, 30 Май 2011 14:25 |
|
|
|
|
savit
Сообщения: 532
|
| Добавлено:
Пн, 30 Май 2011 14:32 |
|
ув. irenka чем? |
_________________
все мы умные когда говорим, а вот когда делаем... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 30 Май 2011 14:33 |
|
| irenka писал(а): |
savit
вы меня ооочень удивили |
ну а что? по-моему хорошее решение |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
 |
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Пн, 30 Май 2011 15:03 |
|
Ну и как его ценить? Как эту затратку применять? Подскажите. Звонить подрядчику, и спрашивать, сколько будет стоить сейчас стр-во такого павильйона. Или брать ст-ть сайдинга, уголка, окон на рынке и все это сбивать?
Добавлено спустя 2 минуты 13 секунд:
Цель оценки - определить РС для судебного иска по назначению номера павильйону. Как номер дома, квартиры. Тоесть присвоение конкретного адреса, потому что сейчас только улица, и фамилия владельца в доках.
Это уже не оборудование, понимаете? |
|
|
|
|
savit
Сообщения: 532
|
| Добавлено:
Пн, 30 Май 2011 15:18 |
|
irenka, я не знаю как у вас, но у меня это МАФ, у него нет адреса, в БТИ он не зарегистрирован, адрес присвоен только земельному участку на котором он расположен, у нас есть отражение его стоимости в техдокументации по проекту отвода земельного участка, там есть договор на его монтаж и акт приема-передачи. ст-ть на 2007 год 320 дол./м.кв., у нас есть данные той организации которая его изготовила, собираемся у них уточнить стоимость на сегодня, учтем износ и получим результат. Пока концепция такая. |
_________________
все мы умные когда говорим, а вот когда делаем... |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Пн, 30 Май 2011 15:42 |
|
Так как ценить, как недвижку или как оборудование*
Добавлено спустя 4 минуты 57 секунд:
Больше мне кажется, что это недвижка. Рука не поднимается как оборудование ценить.
И тогда получается что оптимальный вариант - это использование ДП. Только непрямая капитализация наверное будет более подходящей в этом случае, а именно - ограничиваться сроком договора аренды.
Хотя в другой ветке кто-то писал, по моему Заноза, что такой договор не будут в принципе разрывать, есть право пролонгации, и в таком случае даже землю не нужно приватизировать. Тоесть попадать на дополнит. затраты.
Добавлено спустя 3 минуты 8 секунд:
И еще - мне нужна Рыночная ст-ть, а не остаточная ст-ть замещения. Это я говорю к savit.
Потому что если владелец будет продавать такую торговую точку по той цене, что я укажу в отчете, его с руками и ногами заберут.
А потом у меня спросят, договорилась ли я с заказчиками заранее о ст-ти обьектов, потому что в результате гос.пошлина будет занижена и гос-во недополучит доход.
И как говорит Рудж, дядя-майор придет ко мне в гости
 |
|
|
|
|
savit
Сообщения: 532
|
| Добавлено:
Пн, 30 Май 2011 16:08 |
|
Бог его знает куда отнести вроде как согласно НС1 то под категорию нерухомого майна не попадает так как не зарегистрировано согласно действующего законодательства это по понятию
| Цитата: |
нерухоме майно (нерухомість) - земельна ділянка без поліпшень
або земельна ділянка з поліпшеннями, які з нею нерозривно
пов'язані, будівлі, споруди, їх частини, а також інше майно, що
згідно із законодавством належить до нерухомого майна; |
но между тем вроде как после его перемещения ему может быть нанесены повреждения которые приведут к потере его свойств и тогда это и не категория "рухомого майна" и не оборудования
| Цитата: |
рухоме майно - матеріальні об'єкти, які можуть бути
переміщеними без заподіяння їм шкоди. До рухомого майна належить
майно у матеріальній формі, яке не є нерухомістю; |
|
_________________
все мы умные когда говорим, а вот когда делаем... |
|
|
|
Aleks
Возраст: 49
Сообщения: 295
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 30 Май 2011 16:30 |
|
Торговый павильон, да еще на рынке....какое тут оборудование? Да еще если кругом сдаются в аренду похожие улучшения? Чистая доходка, прямая капитализация. Подумать над поправкой для группы капитальности, разве что, да и не факт еще, что такие павильоны сдаются дешевле, чем капитальные строения...... |
_________________
Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! |
|
|
|
savit
Сообщения: 532
|
| Добавлено:
Пн, 30 Май 2011 16:42 |
|
| Aleks писал(а): |
| Торговый павильон, да еще на рынке....какое тут оборудование |
а если на этом рынке стоит 20 футовый контейнер то, что это по вашему нерухомість?. Я просто хочу разобраться согласно закона под какую категорию это попадает...
ну и к слову, оборудование нам никто не запрещал ценить по доходке |
_________________
все мы умные когда говорим, а вот когда делаем... |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
