| Автор |
Сообщение |
swenslim
Сообщения: 29
|
 Добавлено:
Вт, 22 Апр 2008 16:39 |
  |
Порядок оценки жилого дома на прив.земельном участке и поправка на торг.
Здраствуйте, извините если подобная тема уже не раз поднималась, но что то поиск у меня сегодня глючит.
Вопрос вроде простой, но довольно важный. До сих пор я оценивал дома на участках по определенной последовательности и получал соответствующую стоимость. Но сегодня мне залоговик банка сказал, что похоже я не совсем это правльно делал.
И так, ввиду отсутствуя у меня квал. свидетельства на оценку земли я заказываю отчеты у СПД СОДа.
Далее, для расчета стоимости метра жилого дом я беру стоимость объекта аналога, вычитаю из него стоимость земельной компоненты ( которая идет из отчета СОДа с уже учтенной поправкой на торг) получаю стоиомость аналога без земельной компоненты, затем делю на площадь дома и получаю стоимость квадратного метра.
Только теперь я корректирую квадратный метр на торг.
Сегодня мне сказали, что это не правильно.
А нужно делать так - берем объект аналог, корректируем всю его стоимость поправкой на торг, затем вычитаем стоимость земли (тоже уторгованную), получаем стоимость без земли, и затем делим на площадь дома.
У меня возникает вопрос, разве во втором случае не возникает удвоение поправки на торг для земельного участка ?!
Подскажите пожалуйста как вы расчитываете поправку на торг для домов на земельных участках.
Спасибо за ответы ! |
|
|
  |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 22 Апр 2008 17:37 |
|
Коллега swenslim
Как на мой взгляд оба варианта не правильны.
В первом варианте, отнимается стоимость приведенной к объекту оценки ЗУ от не приведенных, к тому же объекту, аналогов.
Во втором варианте, Вы правильно отмечаете, дважды учитывается поправка на торг.
Это проблема дебильного, исскуственного разделения объекта оценки на ЗУ и его улучшения.
Я, последнее время, поправку на торг учитываю последней, от приведенного к объекту оценки, аналога. Но это с ЗУ. Ведь определенная нами стоимость это итоговая цифра вокруг которой операторы рынка ведут торг. Так на мой взгляд правильнее. К стати ее так легче расчитать. РС по логике находится между min и max полученными приведенными к аналогам значениями. Хотя и и по крайним значениям существует торг. Но так на мой взгляд красивее.
Что посоветовать Вам (и в таких случаях вообще) даже затрудняюсь.
Может заказывать у коллег оценку ЗУ без учета поправки на торг?
Может кто чето еще присоветует?
А вопрос очень интересный и важный. Може на нем "играть" в сторону объединения оценки ЗУ и улучшений на нем в одно направление?
Ведь тут ошибка на крупных объектах пахнет миллионами. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Вт, 22 Апр 2008 17:45 |
|
| Цитата: |
| Я, последнее время, поправку на торг учитываю последней, от приведенного к объекту оценки, аналога. |
адабрямс ***
| Цитата: |
| проблема дебильного, исскуственного разделения объекта оценки на ЗУ и его улучшения |
адабрямс *****. |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 22 Апр 2008 18:08 |
|
я учитываю поправку на торг, стоимость земли отнимаю от аналогов согласно их расположению. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 22 Апр 2008 21:59 |
|
zanoza
"стоимость земли отнимаю от аналогов согласно их расположению"
Это как? Ведь стоимость ЗУ уже приведена к месту расположения объекта оцени. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Karpenko
Возраст: 44
Сообщения: 145
Откуда: г. Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 22 Апр 2008 22:12 |
|
Я делаю так:
1. Из отчета об оценке ЗУ беру аналоги предложения, используемые в отчете,
2. вычисляю среднюю стоимость 1 сотки земли без учета крайних значения,
3. данный показатель (стоимость 1 сотки ЗУ) без учета уторговывания отнимаю от объектов аналогов (дом+земля) без учета уторговывания
4 полученные данные делю на площадь
5. и теперь только принимаю корректировку на торг |
|
|
 |
|
Karpenko
Возраст: 44
Сообщения: 145
Откуда: г. Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 22 Апр 2008 22:19 |
|
| Karpenko писал(а): |
| аналоги предложения, используемые в отчете |
если они конечно в мин. отдаление от объекта оценки |
|
|
|
|
Анатоль
Сообщения: 645
|
| Добавлено:
Ср, 23 Апр 2008 08:40 |
|
Я оцениваю домовладение, а коллеги с лицензией оценивают ЗУ отдельным отчетом. Я ничего не вычитаю, т.к. считаю, что стоимость очень зависит от местоположения и что залоговая стоимость интересна из-за местоположения не в последнюю очередь! Банк за основу берет мой расчет, а отчет ЗУ нужен для нотариуса. Это согласованная позиция с банками. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 23 Апр 2008 09:10 |
|
стоимость земли отнимаю от аналогов согласно их расположению - а ч о не так? вот у нас в елизаветовке - земля возле озера стоит 2000$/сотка, а на окраине - 600$/сотка
сравнивая аналоги, один из которых на окраине, а другой - возле озера, отнимаю стоимость земли разную.
получаю стоимость земельных улучшений. которую потом и корректирую на разницу в площадях, отделке, коммуникациях. для получения стоимости домовладения в конце расчета суммирую полученную стоимость земельніх улучшений со стоимостью земли под моим объектом. |
|
|
|
|
swenslim
Сообщения: 29
|
| Добавлено:
Ср, 23 Апр 2008 09:31 |
|
Rudge - я посидел, посчитал, все таки банковский залоговик прав.
Считать похоже метр дома надо так - Стомость объекта аналога * поправку на торг - стоимость земли из отчета по земле (со всеми поправками) и затем полученную цифру делим на метраж - получаем стоимость метра дома с поправкой на торг. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 23 Апр 2008 09:37 |
|
zanoza
Это идеальный случай.
А че делать когда в отчете по ЗУ 15 аналогов, а в нашем 7 или 27 ?
Далее а как в таком варианте учитываются другие факторы (конфигурация, уклон, геодезия и т.п.)
На мой взгляд корректнее работать с приведенными конечными цифрами.
А вообще все это галиматья. Мы пытаемся выкрутится в угоду каких то дебилов создавших такую ситуацию с разделом.
Самое правильное это оценка в комплексе ЗУ + улучшения с учетом всех факторов влияющих на стоимость (в том числе и факторов присущих ЗУ)
Если же исходить из того, что в залог берется объект в комплексе а стоимость ЗУ нужна только для нотариусов, то это чистейшая разводиловка клиентов.
Где тут наши ГУРУ????????????????? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 23 Апр 2008 09:47 |
|
| Цитата: |
| Далее а как в таком варианте учитываются другие факторы (конфигурация, уклон, геодезия и т.п.) |
- я вас прошу. это все теория, в основном. в пределах одной улицы села ни геодезия, ни уклон не имеют значения. имеет значение конфигурация.
а вообще конечно же это все фигня. зачастую, когда другим оценщиком рассчитана стоимость земли, вычитая ее из стоимости домовладения вы уходите в минус.
а не давно у меня вообще был курьез - оценщик из областного центра оценил земельный участок в полтора раза больше, чем по расчетам получилась стоимость домовладения в целом.
не знаю, как там банк выкручивался. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 23 Апр 2008 09:49 |
|
| Цитата: |
Это идеальный случай.
А че делать когда в отчете по ЗУ 15 аналогов, а в нашем 7 или 27 ? |
а при чем тут отчет по ЗУ вообще? я беру рыночные цены. это не более чем поправка (можно подумать, все обосновывают свои плюс-минус двадцать процентов)
позвонил риелтору - почем тут земля? ага, вот по чем. вычел. |
|
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Ср, 23 Апр 2008 10:14 |
|
Как только встанет вплотную вопрос об объединении обьекта, оценку подгребет под себя госкомзем, и всем придется нанимать липового землеустроителя и сдавать экзамены по новому кругу. Половину оценщиков в такой ситуации выбросят вообще с рынка.  |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 23 Апр 2008 10:27 |
|
| swenslim писал(а): |
Rudge - я посидел, посчитал, все таки банковский залоговик прав.
Считать похоже метр дома надо так - Стомость объекта аналога * поправку на торг - стоимость земли из отчета по земле (со всеми поправками) и затем полученную цифру делим на метраж - получаем стоимость метра дома с поправкой на торг. |
Чесно, ничего не понял, если можно в виде формулы оформить. Плиз |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
